某商業(yè)地產簡要論述

北郊商業(yè)論述---蔣濤

——目錄——第三部分：業(yè)態(tài)調查一、業(yè)態(tài)分析二、客戶分析三、業(yè)態(tài)潛在需求第四部分：綜述一、優(yōu)勢二、劣勢三、發(fā)展?jié)摿λ?、結語第一部分：北郊概述一、區(qū)位 二、歷史三、現狀第二部分：北郊商業(yè)地產一、主要商圈二、現狀及發(fā)展三、主力樓盤分析四、發(fā)展?jié)摿Φ谝徊糠郑罕苯几攀鲆?、區(qū)位西安北郊位于北二三環(huán)之間原來稱為經開區(qū)，現在名為“未央新城”，規(guī)劃面積為24平方公里，依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等3個中心，建成集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市北部新區(qū)，形成新的中心區(qū)。從2010年10月起，西安市行政中心將陸續(xù)遷至張家堡區(qū)域。經開區(qū)版塊西安經濟技術開發(fā)區(qū)于1993年設立，2000年2月被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2002年6月國務院又批準在開發(fā)區(qū)內設立了西北首家國家級陜西西安出口加工區(qū)。近幾年，開發(fā)區(qū)的各項經濟指標一直保持40%左右的增長速度，主要指標不僅在西安市歷年經濟目標評比中名列前茅，而且在中西部地區(qū)同類開發(fā)區(qū)中也居于前列。與此同時，西安經開區(qū)海要充分發(fā)揮區(qū)位、交通和出口優(yōu)勢，建設西安（咸陽）國際性現代化大都市的門戶區(qū)，積極實施園區(qū)帶動、產業(yè)帶動、城市帶動戰(zhàn)略，推進工業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經營集中、農民向安置區(qū)集中，建設“關中—天水經濟區(qū)”統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展示范區(qū)。另外，西安經開區(qū)也要不斷增強區(qū)域集聚輻射功能、綜合服務功能、外向帶動功能和文化引領功能，在集聚發(fā)展要素、拓展發(fā)展空間、增強發(fā)展動力中搶占先機。二、歷史隨著該是近年來西安房地產市場發(fā)展最為迅猛的區(qū)域之一隨著西安行政中心北遷，火車北客站、地鐵2號線的建設，西安城市重心向北轉移，中心區(qū)將成為現代西安城市新中心。圍繞體育運動中心規(guī)劃調整和綜合配套區(qū)建設，使中心商務區(qū)的功能進一步提升。它不僅是經開區(qū)的中心商務區(qū)，還將擔負現代西安中央商務區(qū)的重任，不僅為經開區(qū)服務，而且為現代大西安都市圈服務。

西安經濟技術開發(fā)區(qū)將完成兩個發(fā)展躍升，即支柱產業(yè)向產業(yè)集群躍升、產業(yè)開發(fā)區(qū)向城市新區(qū)躍升；打造四個產業(yè)集群，即商用汽車為支柱的裝備制造產業(yè)集群、電力電子為支柱的先進制造產業(yè)集群、出口加工為支柱的外向型產業(yè)集群、食品飲料為支柱的生態(tài)產業(yè)集群;建設一個城市中心，即西安北部城市新中心；成為西安經濟發(fā)展最快的增長極;進一步走在中西部經濟技術開發(fā)區(qū)的前列。三、現狀第二部分：北郊商業(yè)地產

城北從大范圍來劃分分為十大商圈一、未央大道商圈二、大明宮商圈三、大學城休閑時尚商圈四、三橋汽貿物流商圈五、環(huán)漢城休閑服務商圈六、龍首商圈七、太華路商圈八、辛家廟商圈九、西安北客站商圈十、渭濱生態(tài)旅游商圈一、主要商圈二、現狀及發(fā)展目前現有利君V時代，御道華城，賽高國際商務港，第五國際，天地時代廣場，賽高國際街區(qū)，經發(fā)大廈，和諧大廈，中登大廈，凱鑫國際，雅荷中環(huán)大廈。金泰財富中心，海聯國際大廈，天乙大廈，宏林名座，方興大廈。文景路周邊無大型商業(yè)，基本以住宅自主經營的底商。在建的邊海榮豪佳花園二期底商，鳳城四路中登城市花園底商，未央路MAX未來項目9000平米商鋪、銀池品智天下商鋪、雙威理想城2萬平米商鋪，目前只有御景華府的部分商鋪正在營業(yè)，大部分在招租。白樺林居的底商大部分營業(yè)，香克林小鎮(zhèn)的底商等。MAX未來——項目介紹MAX未來立足北城城芯區(qū)域，整體定位為“北城芯·;光合建筑·;精工智控社區(qū)”，打造集智控公寓豪宅、SOHO辦公空間、高端商業(yè)中心、后現代都市文化街區(qū)于一體的國際化精工智控社區(qū)，締造城市新中心封面建筑，引領未來都市高尚人居的發(fā)展方向。MAX未來項目占地約11.5畝，總建筑面積約5.6萬㎡，由兩棟30層后現代光合建筑體及5層高端商業(yè)廣場構成。項目商住兩用，產權50年。戶型面積區(qū)間34—141㎡。包括SOHO辦公、精品公寓、智控精裝公寓、復式等。其中A座框筒結構，A棟6—10層為SOHO辦公空間，11—28層精品公寓，29—30為頂層別墅級復式行政公館。B座框架剪力墻結構，B棟5—24層為國際級晶鉆公寓；25—30層為智控精裝行政公寓、頂層空中院墅級復式公館?？偘阜制诿f明——住宅：均價8000元/平米商鋪共三層，一層銷售帶返租的形式，二、三層不銷售只招商。面積區(qū)間：38——300平米不等商鋪一層售價：50000——60000元/平米一層租價300元/平米，商品住宅銷售套數：套起價：7500元/㎡均價：8000元/平米比上月漲跌（‰）↑500元/平米調價紀錄2010年09月10日-2010年10月11日均價7500元/㎡2010年09月07日-2010年09月10日精裝均價9000元/㎡2010年09月02日-2010年09月07日均價7500元/㎡2010年08月06日-2010年09月02日均價7200元/㎡2010年07月20日-2010年08月06日起價7000元/㎡均價7500元/㎡2010年06月21日-2010年07月20日均價7250元/㎡項目現有銷售情況案例分析

未來城6萬平米的高尚購物中心，由著名的新加坡怡豐城運營商全程運營，內部餐飲、購物、休閑、娛樂一應俱全。高檔精品服飾、首飾，時尚電器，各類美食，國際影院……，匯聚時尚，名品浸染，定能帶來全新的購物感受和休閑娛樂體驗。

裙樓三層頂的平臺上，設置了超過1000平米的國際休閑會所，配備恒溫泳池、健身、洗浴等標準化設施。地下二層設置了大型標準停車庫，提供給在此居住者和游覽購物的人們停車使用。

此外，項目還擁有南二環(huán)罕見的2萬平米的景觀休閑廣場，全球知名景觀專家貝爾高林以其超前的設計理念，完全滿足居者購物、休閑、娛樂、交流的需求。物業(yè)管理聘請全球知名物管公司—戴德梁行全程托管，國際化的管理理念，細致貼心的物業(yè)服務，細節(jié)生活專寵享受，感動無聲。

未來城以極簡主義的造型構思、領先的高科技技術將建筑體完整地置于時尚和富于動感的流線之下，打造一個功能完善、布局合理、智能健康、軟硬件設施俱佳的國際一流城市綜合體建筑。其高品質精裝修標準和完備的功能配套，必將成為全城矚目的焦點。

四、發(fā)展?jié)摿?/p>

由于經濟技術開發(fā)區(qū)的輻射效應和迎賓大道與北二環(huán)所帶來的開發(fā)價值，同時也因土地儲備充足及地價相對較低，今后將會吸引了越來越多的開發(fā)商加入到此區(qū)域的開發(fā)，競爭也將日趨激烈。"龍首商圈"和"張家堡廣場"為該區(qū)域一南一北的核心地段和開發(fā)熱點。"經開區(qū)"、"政府北遷"是重要炒作主題。

房地產的產業(yè)鏈是十分豐富的，不僅能夠拉動相關的百余個產業(yè)，也受拉動于其他產業(yè)。先來看看城北這幾年的成就吧。

隨著未央大道的擴建、太華路立交、二環(huán)全線貫通、繞城高速公路等，交通設施目前逐步完善，區(qū)內現已形成七橫十一縱立體交叉的交通網?，F在的北城已成為名副其實的古城"門戶"。

四、發(fā)展?jié)摿ξ囱胄鲁菓撌墙陙砦靼卜康禺a市場發(fā)展最為迅猛的區(qū)域之一。該區(qū)域匯集了經發(fā)地產、海榮地產、金源地產等知名本土企業(yè)，也吸引了綠地集團、首創(chuàng)置業(yè)、匯通國基、保億地產等國內知名房企，目前板塊內樓盤售價多在6000元/平方米左右，而綠地集團開發(fā)的海珀蘭軒更是以18000元/平方米的均價刷新該板塊最高樓價記錄。隨著新市政府今年10月進駐該區(qū)域，地鐵二號線將于2011年開始運行，新火車北客站也將在今年投入運行，都顯示了該區(qū)域近年來的良好的發(fā)展前景。而西安首創(chuàng)國際城、匯通太古城的國際化城市綜合體的規(guī)劃更將使該區(qū)域成為經開區(qū)最醒目的國際化商住區(qū)。業(yè)態(tài)調查大型購物場所人人樂崇尚百貨、崇尚百貨二店、金克拉百貨、蘇寧電器、醫(yī)藥超市大型餐飲娛樂肯德基、順風肥牛、金帝KTV未央路兩邊建成已入住的社區(qū)，如雅荷、賽高社區(qū)配套底商經營不同的商業(yè)形式，如健身俱樂部（賽力店）、小型餐飲店、精品服飾店、美發(fā)店、煙酒店、醫(yī)藥店等。銀行：中國銀行、招商銀行、工商銀行、中信銀行等；酒店：西安秦豐大酒店、西安鳳城大酒店等。

早教中心、室內游泳館現有的商業(yè)業(yè)態(tài)較全，從衣食住行，休閑娛樂，滿足了此區(qū)域人們的生活需求。如有公園（文景公園），高檔會所（經發(fā)會館），高檔餐飲（王子飯店），社區(qū)的底商配套（小型商超、水果蔬菜店、洗衣店、美容美發(fā)店、醫(yī)藥店、音像店、書店、小吃店等）、醫(yī)院、等。在建項目海璟國際的商業(yè)配套（打造城北第一家數碼港）也是此區(qū)域的一大點亮。商業(yè)業(yè)態(tài)不集中，文景路規(guī)劃較寬，兩邊的商業(yè)零散。路兩邊的社區(qū)較少，大部分是廠地。在建項目基本上是以滿足社區(qū)業(yè)主自用的形式，推出的商業(yè)模式。商業(yè)的連貫性差。目前地塊正在開發(fā)中，成熟社區(qū)較少，沒有大型商業(yè)。商業(yè)業(yè)態(tài)分布集中，大型百貨購物場所多。有人人樂崇尚百貨（一店、二店）、蘇寧電器，周邊項目開發(fā)較早，基本已入住，人流量大。商業(yè)氛圍濃厚。商業(yè)基本定位為大眾消費業(yè)態(tài)，沒有大品牌。六村堡工業(yè)園區(qū)：按照低碳經濟和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型發(fā)展模式，打造以機械加工業(yè)、精細化工、電子和醫(yī)藥制造為主的節(jié)能、高效的都市型工業(yè)園區(qū)。漢城湖區(qū)域：依托漢長安城遺址區(qū)歷史文化內涵和漢城湖水上公園生態(tài)優(yōu)勢，打造以休閑、娛樂、房地產、商貿為主的人文生態(tài)區(qū)。草灘高校集中區(qū)：重點發(fā)展房地產、現代服務業(yè)、文化產業(yè)引進大型連鎖超市，建設集休閑、餐飲、生態(tài)、居住為一體的城市新區(qū)。渭濱生態(tài)景觀區(qū)：以建設生態(tài)堤防，打造特色景觀的方式，形成集防洪、生態(tài)、景觀、休閑等功能于一體的渭濱生態(tài)景觀區(qū)。覺識別統(tǒng)一的前提下，達到“更上一層樓”的視覺新境界；

其二，色彩的多元化可打破單一色彩的單調、乏味；其三，標識（我們主張以“人形”為項目標識）要始終貫穿整個項目，確保春申萬科城的整體、統(tǒng)一。

二、客戶分析長慶石油延長石油市政府電子電力汽車重型機械制造

文景路周邊海榮豪佳花園二期引入的人人樂及大型娛樂餐飲，鳳城四路中登城市花園引入的金鷹百貨，未央路MAX未來項目9000平米商鋪（待定）、銀池品智天下商鋪（待定）、雙威理想城2萬平米商鋪（待定）西安經濟技術開發(fā)區(qū)將完成兩個發(fā)展躍升，即支柱產業(yè)向產業(yè)集群躍升、產業(yè)開發(fā)區(qū)向城市新區(qū)躍升；打造四個產業(yè)集群，即商用汽車為支柱的裝備制造產業(yè)集群、電力電子為支柱的先進制造產業(yè)集群、出口加工為支柱的外向型產業(yè)集群、食品飲料為支柱的生態(tài)產業(yè)集群;建設一個城市中心，即西安北部城市新中心；成為西安經濟發(fā)展最快的增長極;進一步走在中西部經濟技術開發(fā)區(qū)的前列;為二次創(chuàng)業(yè)打造西部現代制造業(yè)基地，建設現代西安城市新中心努力奮斗。

第四部分：綜述

由于歷史原因，在經開區(qū)發(fā)展過程中，形成了30多個城中村。這些村莊的房屋、道路和環(huán)境與國家級經濟技術開發(fā)區(qū)的整體形象形成很大反差，與現代化城市新區(qū)總體面貌很不協(xié)調。為搞好經開區(qū)的投資環(huán)境，樹立現代西安城市新區(qū)的美好形象，“十一五”要探索對開發(fā)區(qū)授權和委托代管區(qū)內農村的體制，研究制定適合經開區(qū)的農村管理和城中村改造方案，加大城中村改造的力度，使改造后的居住小區(qū)與國家級開發(fā)區(qū)和現代城市新區(qū)相協(xié)調。

第二部分：假日風景商業(yè)業(yè)態(tài)不集中，文景路規(guī)劃較寬，兩邊的商業(yè)零散。路兩邊的社區(qū)較少，大部分是廠地。在建項目基本上是以滿足社區(qū)業(yè)主自用的形式，推出的商業(yè)模式。商業(yè)的連貫性差。目前地塊正在開發(fā)中，成熟社區(qū)較少，沒有大型商業(yè)?！繕巳巳悍治觥捎诮洕夹g開發(fā)區(qū)的輻射效應和迎賓大道與北二環(huán)所帶來的開發(fā)價值，同時也