2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬考試試卷B卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬考試試卷B卷含答案單選題（共60題）1、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D2、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營模式是（）。A.購買-出售B.購買-更新改造-出售C.購買-持有出租-出售D.開發(fā)-出售【答案】C3、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D4、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D5、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預售期房D.債券融資【答案】D6、盈虧平衡分析結果顯示：甲項目售價下降30%、成本上升60%時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20%、成本上升50%時，開發(fā)利潤（稅前）為0。因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面，（）。A.甲項目強于乙項目B.乙項目強于甲項目C.甲項目與乙項目一樣強D.不能確定哪個項目強【答案】A7、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C8、在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B9、從金融角度理解，（）是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)增值后將其以更高價格賣出的行為。A.投資B.投機C.信托D.儲蓄【答案】A10、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B11、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】C12、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B13、下列有關房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A14、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種（）。A.長期投資B.短期投資C.風險投資D.金融投資【答案】A15、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內容中，對于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預測分析D.市場購買者的產(chǎn)品功能需求【答案】A16、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程近似匡算法【答案】C17、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A18、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場的安全由（）負責。A.建筑施工企業(yè)B.監(jiān)理企業(yè)C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.施工合同中規(guī)定的單位【答案】A19、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D20、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標的是（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).房地產(chǎn)實際出租量C.出租房屋空置率D.房價租金比【答案】C21、目前家庭裝修普遍采用的室內給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管【答案】A22、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中，（）涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟環(huán)境D.金融環(huán)境【答案】B23、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B24、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結C.行氣疏肝，寬胸散結D.行氣降逆，散寒止痛【答案】B25、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表中基本報表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財務計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D26、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場供求關系C.業(yè)主目標收益要求D.物業(yè)適應性【答案】B27、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營：購買資金中的500萬元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款；2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元；在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D28、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C29、公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于（）。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用【答案】C30、債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務融資具有（）特點。A.短期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A31、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年【答案】D32、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于()。A.成本導向定價法B.購買者導向定價法C.競爭導向定價法D.市場導向定價法【答案】A33、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A34、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B35、下列關于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算【答案】D36、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B37、根據(jù)消費者()的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D38、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D39、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D40、當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A41、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產(chǎn)買賣收入B.房地產(chǎn)的增值收入C.房地產(chǎn)出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D42、經(jīng)濟活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經(jīng)營收入【答案】A43、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求D.城市地理環(huán)境【答案】C44、()越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全，因此這個指標又稱為償債能力比率。A.速動比率B.資產(chǎn)負債率C.償債備付率D.流動比率【答案】D45、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C46、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資【答案】C47、下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B48、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。A.指數(shù)平滑法B.市場因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法【答案】A49、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D50、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)【答案】A51、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場的供求關系D.家庭收入水平【答案】C52、關于預算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預計到的費用支出導致現(xiàn)金短缺時，預算可以幫助物業(yè)服務企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算D.年度運營預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D53、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差【答案】B54、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經(jīng)濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經(jīng)濟技術專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B55、某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C56、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產(chǎn)股票B.購買商鋪C.購買房地產(chǎn)債券D.購買住房抵押支持證券【答案】B57、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本為80000萬元，其中財務費用8000萬元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A58、（）反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.借款還本付息估算表B.利潤表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表【答案】D59、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為()。A.銷售收入B.開發(fā)利潤C.成本利潤率D.投資收益率【答案】A60、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析【答案】C多選題（共30題）1、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的是()。A.買地——建房——賣房B.買房——經(jīng)營C.買房——出租——轉售D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉讓【答案】BCD2、通過資產(chǎn)負債表，可以了解企業(yè)的（）。A.償債能力B.經(jīng)營能力C.經(jīng)濟實力D.現(xiàn)金流量情況E.經(jīng)營成果【答案】ABC3、下列關于基礎利率的表述中，正確的有（）。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資者所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風險的國債收益率作為其代表【答案】C4、房地產(chǎn)市場營銷因素調查包括的類型有()。A.競爭情況調查B.價格調查C.市場需求質量調查D.分銷渠道調查E促銷策略調查【答案】BD5、己知函數(shù)f33、g33的定義如下所示，執(zhí)行表達式"x=f35"的運算時，若函數(shù)調用g(a)是引用調用(callbyreference)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為()；若函數(shù)調用g(a)是值調用(callbyvalue)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為(請作答此空)。A.20B.25C.60D.75【答案】A6、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD7、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運用表【答案】CD8、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當?shù)赝恋厥召弮錂C構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農轉用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC9、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD10、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD11、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式【答案】BC12、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ACD13、開發(fā)商的定價方法有（）。A.成本導向定價法B.目標導向定價法C.競爭導向定價法D.購買者導向定價法E.市場導向定價法【答案】ACD14、盈利能力分析指標主要包括（）等。A.存貨周轉天數(shù)B.資產(chǎn)報酬率C.股東權益報酬率D.銷售毛利率E.銷售凈利率【答案】BCD15、房地產(chǎn)市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)市場調研C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)租賃E房地產(chǎn)協(xié)會【答案】ACD16、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于（）。A.直接費B.間接費C.規(guī)費D.稅金E.企業(yè)管理費【答案】B17、出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來源受到（）等市場因素的影響。A.銷售收入B.租金水平C.運營成本D.營業(yè)收入E.出租率【答案】BC18、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內容有（）。A.地理環(huán)境B.經(jīng)濟政策C.項目投資估算D.市場情況E.市場需求與供給情況【答案】ABD19、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的（）。A.社會的認同性B.技術先進性和適用性C.經(jīng)濟合理性D.建設的可能性E.政策的導向性【答案】BCD20、下列房地產(chǎn)定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E認知價值定價法【答案】B21、運營費用的人工費包括（）。A.工資B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險C.統(tǒng)籌費D.聘請法律顧問的費用E.保安費用【答案】ABC22、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD23、按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC24、下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C.房地產(chǎn)置業(yè)投資D.購買住房抵押支持證券E.購買房地產(chǎn)投資信托基金【答案】BD25、注冊商標所有人是指()。A.商標使用人B.商標設計人C.商標權人D.商標制作人【答案】C26、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD27、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD28、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD29、在房地產(chǎn)市場自然周期進入第四階段時，下列關于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負增長【答案】AC30、常用的采暖方式包括（）。A.集中采暖B.局部采暖C.區(qū)域供熱D.分散采暖E.集體供熱【答案】ABC大題（共10題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】二、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮咳?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】四、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】五、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；六、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收