軟件專(zhuān)項(xiàng)可行性研究報(bào)告

軟件專(zhuān)項(xiàng)可行性研究報(bào)告寫(xiě)作提綱一、概述簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、技術(shù)開(kāi)發(fā)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模；項(xiàng)目產(chǎn)品的主要用途、性能；投資必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益；本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。二、技術(shù)可行性分析1、項(xiàng)目的技術(shù)路線(xiàn)、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效果論述。2、產(chǎn)品技術(shù)性能水平與國(guó)內(nèi)外同類(lèi)產(chǎn)品的比較。3、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目中的優(yōu)勢(shì)。三、項(xiàng)目成熟程度1、成果的技術(shù)鑒定文件或產(chǎn)品性能檢測(cè)報(bào)告、產(chǎn)品鑒定證書(shū)。2、產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性，以及在價(jià)格、性能等方面被用戶(hù)認(rèn)可的情況等。3、核心技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)情況。對(duì)引進(jìn)技術(shù)的消化、吸收、創(chuàng)新和后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。四、市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析1、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求規(guī)模和產(chǎn)品的發(fā)展前景、在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)占有率。2、國(guó)際市場(chǎng)狀況及該產(chǎn)品未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)、在國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力、產(chǎn)品替代進(jìn)口或出口的可能性。3、風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對(duì)策。五、投資估算及資金籌措1、項(xiàng)目投資估算2、資金籌措方案3、投資使用計(jì)劃六、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析1、未來(lái)五年生產(chǎn)成本、銷(xiāo)售收入估算。2、財(cái)務(wù)分析：以動(dòng)態(tài)分析為主，提供財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤(rùn)率和利稅率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。3、不確定性分析：主要進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析，對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力作出判斷。4、財(cái)務(wù)分析結(jié)論5、社會(huì)效益分析七、綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)1、企業(yè)員工構(gòu)成（包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成）2、企業(yè)高層管理人員或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的教育背景、科技意識(shí)、市場(chǎng)開(kāi)拓能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。3、企業(yè)從事研究開(kāi)發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。4、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)（包括項(xiàng)目實(shí)施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來(lái)源、供應(yīng)渠道等）。八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃九、其它1、環(huán)境保護(hù)措施2、勞動(dòng)保護(hù)和安全3、必要的證明材料（1）特殊行業(yè)許可證（如食品、農(nóng)藥、醫(yī)藥、化肥產(chǎn)品生產(chǎn)許可證及批文）；通信產(chǎn)品入網(wǎng)許可證；公共安全產(chǎn)品生產(chǎn)許可證；壓力容器生產(chǎn)許可證等。（2）可提供項(xiàng)目立項(xiàng)證明、高新技術(shù)企業(yè)證書(shū)、產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證、環(huán)保證明；產(chǎn)品訂貨意向、合同等補(bǔ)充材料。十、結(jié)論范文:文檔編號(hào)：200文檔編號(hào)：200411161版本：1.0文檔名稱(chēng)：可行性研究報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)： MiniSpace

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：楊世泉編寫(xiě)：楊世泉2004年12月2日校對(duì)：楊 暉2004年12月2日審核：王曉峰2004年12月2日TOC\o"1-3"\h\z1引言 11.1編寫(xiě)目的 11.2背景 11.3定義 11.4參考資料 12可行性研究的前提 22.1要求 22.2目標(biāo) 22.3條件、假定和限制 32.4進(jìn)行可行性研究的方法 32.5評(píng)價(jià)尺度 33對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)的分析 33.1處理流程和數(shù)據(jù)流程 43.2工作負(fù)荷 43.3費(fèi)用開(kāi)支 43.4人員 43.5設(shè)備 43.6局限性 44所建議的系統(tǒng) 44.1對(duì)所建議系統(tǒng)的說(shuō)明 54.2處理流程和數(shù)據(jù)流程 54.3改進(jìn)之處 54.4影響 54.4.1對(duì)設(shè)備的影響 54.4.2對(duì)軟件的影響 54.4.3對(duì)用戶(hù)單位機(jī)構(gòu)的影響 54.4.4對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程的影響 64.4.5對(duì)開(kāi)發(fā)的影響 64.4.6對(duì)地點(diǎn)和設(shè)施的影響 64.4.7對(duì)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支的影響 64.5局限性 64.6技術(shù)條件方面的可行性 75可選擇的其他系統(tǒng)方案 75.1可選擇的系統(tǒng)方案1 75.2可選擇的系統(tǒng)方案2 76投資及效益分析 76.1支出 76.1.1基本建設(shè)投資 86.1.2其他一次性支出 86.1.3非一次性支出 86.2收益 96.2.1一次性收益 96.2.2非一次性收益 96.2.3不可定量的收益 96.3收益／投資比 106.4投資回收周期 106.5敏感性分析 107社會(huì)因素方面的可行性 107.1法律方面的可行性 107.2使用方面的可行性 108結(jié)論 11GB8567——88可行性研究報(bào)告引言編寫(xiě)目的本文的編寫(xiě)目的是為了研究項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)難度，成功可能，確定項(xiàng)目的基本實(shí)施方案，為進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)工作做準(zhǔn)備。本文的預(yù)期讀者為項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員及以該團(tuán)隊(duì)的主要負(fù)責(zé)人員（在這里指項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)人員）。背景系統(tǒng)的名稱(chēng)miniSpace個(gè)人助手軟件；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景本項(xiàng)目是重慶大學(xué)微軟技術(shù)俱樂(lè)部的申請(qǐng)項(xiàng)目，任務(wù)提出者是重慶大學(xué)微軟技術(shù)俱樂(lè)部Msky小組，并由Msky開(kāi)發(fā)小組負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目的預(yù)期用戶(hù)是一切使用PC機(jī)的學(xué)生、辦公人員。軟硬件系統(tǒng)基本支持系統(tǒng)的運(yùn)行平臺(tái)是PC機(jī)。本系統(tǒng)擬采用MicrosoftVisualStudio2005beta1開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)單機(jī)模式，選擇C#為開(kāi)發(fā)語(yǔ)言。運(yùn)行平臺(tái)硬件支持：CPU：Pentium133MHz CPU推薦：Pentium133MHz或更快RAM：128MB RAM推薦：256MB或更高運(yùn)行平臺(tái)軟件支持：操作系統(tǒng)：Windows2000/XP/2003 其他：.netFramework2.0注：以上假定可能根據(jù)實(shí)際情況更改，以《需求分析說(shuō)明書(shū)》中定義的為準(zhǔn)。定義miniSpace基于.NET平臺(tái)和c#技術(shù)的一款小型個(gè)人助手軟件,實(shí)現(xiàn)鬧鐘、提醒休息、通知事務(wù)、日記本、個(gè)人相冊(cè)等功能。SGML StandardforGeneralMarkupLanguage通用標(biāo)記語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)XML ExtensibleMarkupLanguage可擴(kuò)展標(biāo)記語(yǔ)言MathML MathMarkupLanguage數(shù)學(xué)標(biāo)記語(yǔ)言參考資料《軟件設(shè)計(jì)文檔國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)_GB8567—88-可行性研究報(bào)告（GB8567——88）》《使用UML——關(guān)于對(duì)象和組件軟件工程》[英]PerditaStevensRobPooley著

包曉露趙曉玲譯

人民郵電出版社2003年6月第一版2可行性研究的前提2.1要求功能miniClock：日期和時(shí)間：實(shí)現(xiàn)多種日歷表,如農(nóng)歷表；日程事務(wù)提醒：辦公日程提醒：如會(huì)議，出差，上課，課間休息生活瑣事提醒：如就餐時(shí)間，體育鍛煉；提醒方案實(shí)現(xiàn)多種提醒設(shè)定選項(xiàng)：比如每日、每周（andmore。。。）循環(huán)提醒；提醒方式：以?shī)蕵?lè)提醒方式為主（可以是音頻或視頻片斷），比如學(xué)習(xí)工作中休息時(shí)刻到時(shí)就播放范曉萱的《健康歌》；編制個(gè)性化提示源作為提示內(nèi)容；miniSchedule：編輯日程安排；設(shè)定提醒方式；事務(wù)處理模型；提供日程分類(lèi)；miniAblum：個(gè)性化的相冊(cè)集；miniDiary：簡(jiǎn)單而又具個(gè)性化的個(gè)人日記編輯環(huán)境；加密功能；附加功能：數(shù)據(jù)備份：安裝時(shí)就要求用戶(hù)設(shè)定備份路徑，一般不應(yīng)與安裝路徑一樣（大家肯定有感忘記備份數(shù)據(jù)而重裝系統(tǒng)之后信息丟失的痛苦^-^）；個(gè)性化安裝組件：將以上功能做成組建，安裝時(shí)用戶(hù)自行選擇；miniAddress：兼容Outlook與Foxmail的地址本，方便軟件間互相導(dǎo)入與導(dǎo)出；性能miniclock在用戶(hù)指定的時(shí)間點(diǎn),提醒用戶(hù)時(shí)間到.日常事務(wù),如休息,用餐等的提醒miniSchedule：用戶(hù)編制日程安排后,我們能夠按照用戶(hù)已經(jīng)定制的提醒方式按時(shí)提醒用戶(hù)時(shí)間到.,miniAblum用戶(hù)選擇了相冊(cè)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)后,本軟件可以實(shí)現(xiàn)照片的快速分類(lèi),查找.miniDiary采用普通密碼和密碼公式的方式保護(hù)用戶(hù)的日記內(nèi)容.界面美觀(guān).附加功能:在系統(tǒng)崩潰的時(shí)候,只要用戶(hù)設(shè)定了備份路徑,必須保證能夠恢復(fù)用戶(hù)以前的數(shù)據(jù).系統(tǒng)輸出Miniclock當(dāng)既定的事務(wù)時(shí)間到達(dá)時(shí),采用用戶(hù)選定的提醒方式提醒用戶(hù)MiniSchedule按照軟件提供的處理模型,用戶(hù)填寫(xiě)一段時(shí)間內(nèi)所有的日程之后,本軟件按照事務(wù)的輕重緩急提醒用戶(hù)MiniAblum提供照片的快速查找功能MiniDiary輸出某個(gè)日期內(nèi)用戶(hù)的日記內(nèi)容.附加功能輸出備份數(shù)據(jù).系統(tǒng)輸入MiniClock輸入日常事務(wù),如吃飯時(shí)間,休息時(shí)間MiniSchedule按照本軟件提供的事務(wù)處理模型輸入需要完成的事務(wù)日程MiniAblum輸入個(gè)人,家人,朋友照片MiniDiary每天輸入日記內(nèi)容附加功能初次使用輸入備份路徑.在安全與保密方面的要求；MiniSchedule所有的日程安排都不應(yīng)該隨便被別人看到.MiniDiary日記內(nèi)容應(yīng)該保證不被別人看到完成期限預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)日期5個(gè)月,到2005年03月完成.2.2目標(biāo)管理信息服務(wù)的改進(jìn)更好利用現(xiàn)有技術(shù)提高事務(wù)處理的效率自動(dòng)決策系統(tǒng)的改進(jìn)；事務(wù)處理模型支持按照事務(wù)的輕重緩急提醒用戶(hù),保證最緊急最重要的事務(wù)能夠首先被處理.2.3條件、假定和限制說(shuō)明對(duì)這項(xiàng)開(kāi)發(fā)中給出的條件、假定和所受到的限制，如：所建議系統(tǒng)的運(yùn)行壽命的最小值:32位windows上永遠(yuǎn)都可以運(yùn)行經(jīng)費(fèi)、投資方面的來(lái)源和限制:暫時(shí)沒(méi)有法律和政策方面的限制:法律和政策方面沒(méi)有任何限制硬件、軟件、運(yùn)行環(huán)境和開(kāi)發(fā)環(huán)境方面的條件和限制；硬件限制:Pentium133MHzCPU,64M內(nèi)存軟件限制:windowsxp,framework1.1或是更高版本系統(tǒng)投入使用的最晚時(shí)間:2005年6月3對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)的分析這里的現(xiàn)有系統(tǒng)是指當(dāng)前實(shí)際使用的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)可能是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，也可能是一個(gè)機(jī)械系統(tǒng)甚至是一個(gè)人工系統(tǒng)。分析現(xiàn)有系統(tǒng)的目的是為了進(jìn)一步闡明建議中的開(kāi)發(fā)新系統(tǒng)或修改現(xiàn)有系統(tǒng)的必要性。3.1處理流程和數(shù)據(jù)流程現(xiàn)有系統(tǒng)是指當(dāng)前實(shí)際使用的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)可能是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，也可能是個(gè)機(jī)械系統(tǒng)甚至是一個(gè)人工系統(tǒng)。對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)進(jìn)行分析的目的是為了進(jìn)一步闡明建議中的開(kāi)發(fā)新系統(tǒng)或修改現(xiàn)有系統(tǒng)必要性?，F(xiàn)有系統(tǒng)主要功能簡(jiǎn)單，主要包括通訊錄、日程表、文檔管理、鬧鐘等；處理流程和數(shù)據(jù)流程通訊錄通信錄主要記錄與用戶(hù)相關(guān)聯(lián)的一些人的基本聯(lián)系方式。這是大部分個(gè)人助理軟件都具有的功能，簡(jiǎn)單處理流程以及數(shù)據(jù)流程見(jiàn)下：用戶(hù)添加通訊信息用戶(hù)添加通訊信息通訊錄處理流程通訊錄列表修改信息刪除信息通訊錄查詢(xún) 一條通信錄記錄一條通信錄記錄通訊錄數(shù)據(jù)流程查詢(xún)顯示修改刪除更新日程表顯示日歷顯示日歷日程表處理流程選擇日期修改信息刪除信息填寫(xiě)相關(guān)重要信息日歷數(shù)據(jù)日歷數(shù)據(jù)日程表數(shù)據(jù)流程查詢(xún)顯示重要個(gè)人事務(wù)數(shù)據(jù)更新選定刪除文檔管理文檔填寫(xiě)文檔填寫(xiě)文檔管理處理流程文檔分類(lèi)修改文檔信息刪除文檔信息文檔查詢(xún)文檔數(shù)據(jù)日程表數(shù)據(jù)流程文檔數(shù)據(jù)日程表數(shù)據(jù)流程整理分類(lèi)更新刪除添加文檔填寫(xiě)文檔管理處理流程文檔分類(lèi)修改文檔信息刪除文檔信息文檔查詢(xún)現(xiàn)有系統(tǒng)的鬧鐘提醒功能欠佳，通常以文本或者簡(jiǎn)單音樂(lè)方式實(shí)現(xiàn)，缺乏個(gè)性化。同時(shí)數(shù)據(jù)的保密性不完善，缺乏數(shù)據(jù)備份功能，或者備份功能不能最大程度滿(mǎn)足用戶(hù)需求。費(fèi)用開(kāi)支 由于當(dāng)前系統(tǒng)運(yùn)行于用戶(hù)PC機(jī)，除了正常的電費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)，不需要花費(fèi)額外的計(jì)算機(jī) 管理維護(hù)費(fèi)用。3.2人員 現(xiàn)有系統(tǒng)運(yùn)行所需人員主要為用戶(hù)，不需要專(zhuān)門(mén)的計(jì)算機(jī)技術(shù)人員。系統(tǒng)開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本隨個(gè)人助理軟件面向的群體不同而有所不同?，F(xiàn)有面向大眾的個(gè)人助理軟件基 本都是免費(fèi)軟件或者共享軟件。系統(tǒng)開(kāi)發(fā)需要人力3~4人，開(kāi)發(fā)周期2~3月。設(shè)備現(xiàn)有系統(tǒng)大都運(yùn)行在PC機(jī)上，對(duì)操作系統(tǒng)要求不高，所需要配置的軟件也不高。3.5局限性 現(xiàn)有系統(tǒng)主要缺點(diǎn)還是缺乏人性化東西，各種系統(tǒng)五花八門(mén)，雖然個(gè)人助理軟件實(shí)現(xiàn)起來(lái)不難，但是對(duì)于一些讓人感覺(jué)到親切的東西，現(xiàn)有軟件很少體現(xiàn)。4所建議的系統(tǒng)4.1對(duì)所建議系統(tǒng)的說(shuō)明4.1.1鬧鐘,用于提醒各種事務(wù),包括用餐,休息等.日期和時(shí)間：實(shí)現(xiàn)多種日歷表,如農(nóng)歷表；根據(jù)已經(jīng)成熟的日期換算算法直接得到結(jié)果,4.1.2日程事務(wù)提醒：根據(jù)用戶(hù)設(shè)定的某個(gè)時(shí)間的具體事務(wù),當(dāng)時(shí)間到達(dá)時(shí),將用鬧鐘或是語(yǔ)音的方式提醒用戶(hù).提供日程安排提醒功能.使用了一個(gè)比較有效的事務(wù)處理模型,即緊急-重要事務(wù)處理模型.如圖,事務(wù)按照緊急性和重要性排在二維坐標(biāo)上,那么我們通知的時(shí)候我們會(huì)按照?qǐng)D示的模型提醒,保證用戶(hù)的工作最高效事務(wù)1事務(wù)1事務(wù)2事務(wù)3事務(wù)4緊急重要4.1.3休息提醒用戶(hù)自行指定各個(gè)時(shí)間段的休息時(shí)間點(diǎn),當(dāng)?shù)竭_(dá)休息時(shí)間時(shí),我們將提示要休息.提醒方式多種多樣,可以播放一段音樂(lè),舞蹈視頻,或是定制的家人朋友的聲音,自己錄制的視頻等.4.1.4miniAblum：提供個(gè)人相冊(cè)的管理功能,比如私人的,朋友的,家人的,次相冊(cè)集還有一個(gè)功能是給事務(wù)提醒提供材料,我們會(huì)從中隨機(jī)檢索出一張照片用于提醒.4.1.5miniDiary：采用數(shù)據(jù)庫(kù)存儲(chǔ)日記內(nèi)容,保證日記不會(huì)被別人偷看.用戶(hù)可以隨時(shí)更改密碼,或是采用我們的特定密碼公式進(jìn)行身份驗(yàn)證.所謂密碼公式,即,我們定義公式,里面的某些變量只有用戶(hù)自己知道具體數(shù)值,當(dāng)用戶(hù)把具體數(shù)值帶入公式然后填寫(xiě)結(jié)果,如果正確則認(rèn)為用戶(hù)通過(guò)檢驗(yàn).如z=3*x+5*y+7*t,那么x,y,t,各代表年齡,生日,或是其他的用戶(hù)指定的信息,用戶(hù)把結(jié)果填寫(xiě)正確時(shí),我們認(rèn)為他通過(guò)了身份驗(yàn)證.在用戶(hù)體驗(yàn)上力求做到更好.附加功能：數(shù)據(jù)備份：安裝時(shí)就要求用戶(hù)設(shè)定備份路徑，一般不應(yīng)與安裝路徑一樣（大家肯定有感忘記備份數(shù)據(jù)而重裝系統(tǒng)之后信息丟失的痛苦；采用類(lèi)似數(shù)據(jù)庫(kù)文件異地存儲(chǔ)的方式,用戶(hù)可以選擇其他磁盤(pán)來(lái)保存重要聯(lián)系人信息,這樣在系統(tǒng)崩潰后信息不會(huì)丟失.個(gè)性化安裝組件：將以上功能做成組建，安裝時(shí)用戶(hù)自行選擇；以上所有功能都采用組件原則實(shí)現(xiàn),用戶(hù)可以選擇某些自己需要的功能安裝4.2處理流程和數(shù)據(jù)流程事務(wù)提醒功能日程安排提醒個(gè)性化相冊(cè)日記本備份4.3影響4.3.1對(duì)設(shè)備的影響改變了人一貫控制電腦的模式,電腦同樣可以提醒人類(lèi)去做事情精美的界面給人們帶來(lái)美的感受,電腦不再只是機(jī)器.4.3.2對(duì)軟件的影響對(duì)現(xiàn)有軟件沒(méi)有任何影響,該軟件可以獨(dú)立運(yùn)行于WINDOWS平臺(tái)之上.4.3.3對(duì)用戶(hù)單位機(jī)構(gòu)的影響為每個(gè)員工建立起事務(wù)的提醒的機(jī)制,從整體上提升工作效率.在單位建立起人性化的休閑提醒,對(duì)每個(gè)員工都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響.對(duì)技術(shù)水平?jīng)]有特別的要求,只要熟練操作windows就可以..4.3.4對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程的影響用戶(hù)的操作規(guī)程:在事務(wù)和休息提醒模塊中,用戶(hù)只需設(shè)定提醒的時(shí)間就可以在以后的日子里天天使用.在日程提醒模塊中,用戶(hù)只需按照既定的規(guī)則輸入自己的事務(wù),系統(tǒng)到時(shí)間會(huì)自動(dòng)按照事情的輕重緩急進(jìn)行提醒個(gè)人相冊(cè)模塊,選擇相冊(cè)類(lèi)別,然后添加照片.日記模塊,第一次使用,用戶(hù)需要選擇密碼提醒方式,設(shè)定初始密碼,然后就可以放心的使用了.備份功能.用戶(hù)只需提供備份路徑.運(yùn)行中心的操作規(guī)程；在公司內(nèi)部可以提供一個(gè)中心服務(wù)功能,即到了休息時(shí)間提醒做眼保健操或是提供其他的休息方式.源數(shù)據(jù)的處理,數(shù)據(jù)源可以放在PC上處理,也可以有一個(gè)中心服務(wù)主機(jī)數(shù)據(jù)進(jìn)入系統(tǒng)的過(guò)程:除了基本的運(yùn)行數(shù)據(jù),其他的全部來(lái)自用戶(hù)的輸入對(duì)數(shù)據(jù)保存的要求，對(duì)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、恢復(fù)的處理:要求不要存放在系統(tǒng)盤(pán)下面,提供備份恢復(fù)功能,一旦系統(tǒng)崩潰,信息不會(huì)丟失.輸出報(bào)告的處理過(guò)程、存儲(chǔ)媒體和調(diào)度方法；輸出即提醒的方式,既可以采用系統(tǒng)給定的提醒方式,也可以用戶(hù)自定義提醒方式.系統(tǒng)失效的后果及恢復(fù)的處理辦法。只要采取了備份措施,系統(tǒng)失效后所有的信息都不會(huì)丟失,只需要卸載本軟件然后重新安裝,所有的數(shù)據(jù)仍然存在.4.3.5對(duì)開(kāi)發(fā)的影響為了支持所建議系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，用戶(hù)需進(jìn)行的工作,提供一下信息:在目前情況下各種提醒功能都有哪些不足個(gè)人信息的保密程度夠不夠?能不能有效的防止信息丟失?為了建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)所要求的數(shù)據(jù)資源；系統(tǒng)自定義的數(shù)據(jù)源,包括一些娛樂(lè)信息用戶(hù)輸入是最重要的數(shù)據(jù)源.為了開(kāi)發(fā)和測(cè)驗(yàn)所建議系統(tǒng)而需要的計(jì)算機(jī)資源；基本的配置,windows平臺(tái)所涉及的保密與安全問(wèn)題。可以按照用戶(hù)的需求進(jìn)行兩種級(jí)別的上的保密,可以滿(mǎn)足一般用戶(hù)的需要.4.4局限性目前不支持移動(dòng)平臺(tái),所以用戶(hù)定義的事務(wù)和日程僅僅能夠在PC上提醒提醒的方式還不能夠完全自定義,必須依賴(lài)于系統(tǒng)已有提醒模型.4.5技術(shù)條件方面的可行性：在當(dāng)前的限制條件下，該系統(tǒng)的功能目標(biāo)能否達(dá)到該方案采用C#和.net技術(shù)實(shí)現(xiàn),在技術(shù)上不存在困難,完全可以達(dá)到.利用現(xiàn)有的技術(shù)，該系統(tǒng)的功能能否實(shí)現(xiàn)；利用現(xiàn)有的技術(shù),該系統(tǒng)功能完全可以實(shí)現(xiàn).對(duì)開(kāi)發(fā)人員的數(shù)量和質(zhì)量的要求并說(shuō)明這些要求能否滿(mǎn)足；對(duì)發(fā)人員要了解C#基本語(yǔ)法,基本數(shù)據(jù)庫(kù)的操作,這些要求已經(jīng)滿(mǎn)足.在規(guī)定的期限內(nèi)，本系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)能否完成。預(yù)定期限為四個(gè)月,可以完成.5可選擇的其他系統(tǒng)方案無(wú)5.1可選擇的系統(tǒng)方案1無(wú)5.2可選擇的系統(tǒng)方案2無(wú)6投資及效益分析支出一次性支出系統(tǒng)開(kāi)發(fā)階段所需經(jīng)費(fèi)主要為書(shū)籍資料費(fèi)，由開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)自行準(zhǔn)備，總額不超過(guò)400元。開(kāi)發(fā)所需硬件設(shè)備由開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)自行解決，由于都是在校學(xué)生，均已配置有PC機(jī)。開(kāi)發(fā)所需軟件使用教育網(wǎng)提供的學(xué)術(shù)交流用軟件，由于本系統(tǒng)屬于共享軟件，不涉及任何商業(yè)利益，不應(yīng)引起商業(yè)糾紛。1.2非一次性支出開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)日常生活費(fèi)用，可以由學(xué)生自理。收益本系統(tǒng)由在校學(xué)生自行開(kāi)發(fā)，屬于非盈利性的系統(tǒng)，不存在收益評(píng)估問(wèn)題，但建議開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)確實(shí)能充分利用現(xiàn)有資源，適當(dāng)減少投資。社會(huì)因素方面的可行性法律方面的可行性鑒于本系統(tǒng)的非盈利性，以及系統(tǒng)產(chǎn)品的共享性，其開(kāi)發(fā)中所采用的各種軟件系統(tǒng)不應(yīng)引起商業(yè)糾紛。但應(yīng)注意，對(duì)所使用的第三方軟件包或代碼、技術(shù)、方法應(yīng)注明來(lái)于那，避免侵犯相關(guān)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。用戶(hù)使用方面的可行性本系統(tǒng)的主要用戶(hù)為在校師生、辦公人員，對(duì)于基本的電腦使用和操作不會(huì)陌生。因此不會(huì)在系統(tǒng)的使用上遇到太大問(wèn)題。同時(shí)系統(tǒng)將提供《操作手冊(cè)》和《用戶(hù)手冊(cè)》指導(dǎo)用戶(hù)操作和使用，因此，系統(tǒng)在使用方面是完全可行的。7社會(huì)因素方面的可行性7.1法律方面的可行性該軟件沒(méi)有侵犯任何的個(gè)人或是團(tuán)體,也不違反任何的相關(guān)法律7.2使用方面的可行性由于人腦本身的機(jī)理,導(dǎo)致人很容易沉入一件事情中而忘記了其他的重要事務(wù),我們的這個(gè)軟件就是采用極為人性化的方式提醒用戶(hù)各種事務(wù),避免遺忘.在現(xiàn)在的社會(huì)中,很多人需要寫(xiě)日記來(lái)抒發(fā)自己的感情,提供一個(gè)方便,美觀(guān)的保密性強(qiáng)的日記本是對(duì)用戶(hù)的體貼,8結(jié)論經(jīng)由以上分析和論證，我們發(fā)現(xiàn)，采用建議的系統(tǒng)方案開(kāi)發(fā)在技術(shù)、人員、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等方面是完全可行的，可以立即投入開(kāi)發(fā)。前

言房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動(dòng)力，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門(mén)，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中感到阻力重重，為此，我們對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的考察與分析，以求刪繁就簡(jiǎn)、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、可操作性良好的開(kāi)發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)。本課題研究的主要內(nèi)容：從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等方面，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的系統(tǒng)描述。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究分析。本次編寫(xiě)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問(wèn)題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對(duì)于近年來(lái)新出現(xiàn)的概念、有爭(zhēng)議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。編寫(xiě)中公司內(nèi)部的辦事程序沒(méi)有涉及；對(duì)于國(guó)家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。由于編者的學(xué)識(shí)水平所限，難免有錯(cuò)誤或不妥之處，請(qǐng)讀者批評(píng)指正。第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。

1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢(xún)投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開(kāi)發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)(取得建議書(shū)批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，工程規(guī)劃許可證的就是開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)途徑。據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：

（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書(shū)）報(bào)批之前,開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見(jiàn),形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)，作為計(jì)劃部門(mén)進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開(kāi)發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書(shū)和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書(shū)（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線(xiàn)綜合圖、說(shuō)明書(shū)）。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門(mén)提出審查申請(qǐng)。

（4）經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開(kāi)發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開(kāi)工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過(guò)工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過(guò)程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開(kāi)工條件后，向市建委提出開(kāi)工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門(mén)（自來(lái)水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門(mén)、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開(kāi)工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門(mén)（市質(zhì)檢站、市開(kāi)發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,既可以自己銷(xiāo)售和出租開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷(xiāo)售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買(mǎi)賣(mài)契約和租賃契約都必須經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)鑒證方為有效。第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序

第一節(jié)項(xiàng)目立項(xiàng)

一、概述發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門(mén)（省市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書(shū),取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。）

二、實(shí)施程序

1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處

（2）申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢(xún)單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門(mén)對(duì)建設(shè)用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部門(mén)的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門(mén)對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)證明.

（3）申辦程序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》或《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門(mén)審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。

2.建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批

（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處

（）申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)；②國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見(jiàn)；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖（見(jiàn)程序圖一）第二節(jié)五證兩書(shū)的取得第一小節(jié)土地使用權(quán)證的取得

開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)取得）；二是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過(guò)土地三級(jí)市場(chǎng)取得）。

通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證;通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國(guó)土資源部第11號(hào)令，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌等方式出讓?zhuān)鲎尩牡貕K均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國(guó)土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請(qǐng)。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。

二、實(shí)施程序

（一）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理辦部門(mén)：濟(jì)南市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)工作日）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（10個(gè)工作日）；制定一書(shū)三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個(gè)工作日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)附錄六土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一覽表。

5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的開(kāi)發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

國(guó)土資源部第11號(hào)部令規(guī)定：凡各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地（含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。承辦部門(mén)均為：濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心?，F(xiàn)分述如下：

國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓活動(dòng)，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。濟(jì)南市國(guó)土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。

濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買(mǎi)須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書(shū)或者競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始日前20日發(fā)布招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告包括下列內(nèi)容：

①出讓人的名稱(chēng)和地址

②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

③投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法；

④索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

⑤招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；

⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；

⑦投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金；

濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)。

1.投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：

①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書(shū)的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔(dān)責(zé)任。

②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

④招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

2.拍賣(mài)會(huì)依照下列程序進(jìn)行：

①主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人；

②主持人介紹拍賣(mài)宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

④主持人報(bào)出起叫價(jià)；

⑤競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交；

⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。買(mǎi)人不足三人，或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。

3.掛牌依照以下程序進(jìn)行：

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；

②符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；

③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；

④出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。

掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

掛牌期限屆滿(mǎn)，按照下列規(guī)定確定是否成交：

①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

③在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。

4.成交確認(rèn)書(shū)

以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)。交確認(rèn)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱(chēng)、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。

成交確認(rèn)書(shū)對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書(shū)后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人支付的投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。

招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓結(jié)果予以公布。

出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

受讓人依照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見(jiàn)附錄五土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一覽表。

（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理

1.承辦部門(mén)：濟(jì)南市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：

）土地登記需要的資料

①計(jì)劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見(jiàn)；③土地登記申請(qǐng)書(shū)；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書(shū)、土地登記法人代表委托書(shū)、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①?lài)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書(shū)；③土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請(qǐng)

3.申辦程序：

①申請(qǐng)：開(kāi)發(fā)商持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國(guó)土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫(xiě)初步意見(jiàn)后報(bào)市局審批。

③審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。

④注冊(cè)登記頒發(fā)證書(shū)：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書(shū)。

4.辦結(jié)時(shí)限：對(duì)符合登記條件的，7個(gè)工作日以?xún)?nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開(kāi)發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得

1.承辦部門(mén)：濟(jì)南市國(guó)土資源局

2.申報(bào)資料：①用地申請(qǐng)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)。

3.申辦程序：持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國(guó)土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。

4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開(kāi)發(fā)管理費(fèi)800元/畝。

（二）拆遷手續(xù)的辦理

1.承辦部門(mén)：濟(jì)南市拆遷辦

2.申報(bào)資料：①拆遷申請(qǐng)書(shū)；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④?chē)?guó)有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶(hù)口登記、房屋勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量定線(xiàn)，核定用地范圍、拆遷面積。

4.拆遷程序圖（見(jiàn)程序圖二）

5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過(guò)渡安置12元/平方米。二小節(jié)規(guī)劃許可證的取得（一）概述為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開(kāi)發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門(mén)對(duì)施工圖的批復(fù)意見(jiàn)、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門(mén)提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（二）施程序1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得(1)承辦部門(mén)：濟(jì)南市規(guī)劃局2)申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計(jì)委年度計(jì)劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。(3)申辦程序：持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；②規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書(shū)》，開(kāi)發(fā)商憑該通知書(shū)向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)》。2.建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)程序（1）承辦部門(mén)：開(kāi)發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)2）申報(bào)資料：①建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書(shū)；⑥委托代理協(xié)議或合同。（3）申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等）；②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見(jiàn)書(shū)》。（4）辦結(jié)時(shí)限：2個(gè)工作日。（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門(mén)為市建委設(shè)計(jì)處。3.施工圖設(shè)計(jì)消防審批1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市公安消防分局建審科（2）申報(bào)資料：①計(jì)委立項(xiàng)批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)、定點(diǎn)紅線(xiàn)圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)；③《有關(guān)部門(mén)審核意見(jiàn)表》（加蓋開(kāi)發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；⑤設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤(pán)。（3）申辦程序：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個(gè)工作日內(nèi)；國(guó)家、省重點(diǎn)工程20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號(hào)的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。4.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖；④工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報(bào)告2份（原件）；⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱(chēng)和熱工計(jì)算書(shū)；⑧房屋鑒定報(bào)告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。3）申辦程序：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《開(kāi)發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查，并出具審查意見(jiàn)；勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)審查意見(jiàn)進(jìn)行答復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報(bào)告；核發(fā)《施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，15個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見(jiàn)。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫(xiě)字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場(chǎng)、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉(cāng)庫(kù)等9類(lèi)建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附表一。6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見(jiàn)，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見(jiàn)對(duì)施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)手續(xù)辦理通常需要30個(gè)工作日。5.地下人防工程設(shè)計(jì)與審查（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市人民防空辦公室（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。（3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來(lái)承擔(dān)，如由濟(jì)南市人防設(shè)計(jì)院或省人防設(shè)計(jì)院來(lái)設(shè)計(jì)，達(dá)到人防保護(hù)等級(jí)，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須再繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則須經(jīng)過(guò)市人防辦設(shè)計(jì)處的審查后方可通過(guò)。4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在10個(gè)工作日以?xún)?nèi)。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）181號(hào)《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和濟(jì)價(jià)費(fèi)字（2001）259號(hào)《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦<關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。.規(guī)劃許可證的辦理（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市規(guī)劃局（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)階段：①書(shū)面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報(bào)表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書(shū)專(zhuān)用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；④當(dāng)年年度投資計(jì)劃；⑤有關(guān)部門(mén)的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)審查的，應(yīng)附其書(shū)面審查意見(jiàn)。（3）申辦程序：申請(qǐng)階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)》；省會(huì)規(guī)劃專(zhuān)家組評(píng)審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)》。取證階段：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開(kāi)具的濟(jì)南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)和建筑放線(xiàn)費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟(jì)價(jià)非字（1996）154號(hào)文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號(hào)文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類(lèi)別的不同，分別計(jì)取不同的費(fèi)用。（詳見(jiàn)表三）；根據(jù)國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線(xiàn)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見(jiàn)程序圖三）（7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計(jì)劃批復(fù)部門(mén)辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。第三小節(jié)施工許可證的取得一、概述申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開(kāi)工要求的最后法定程序,該證是申辦開(kāi)工的必備文件。在市建委辦理報(bào)建證后,開(kāi)發(fā)商可在濟(jì)南市建筑有形市場(chǎng)辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門(mén)提出開(kāi)工申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。二、實(shí)施程序（一）項(xiàng)目報(bào)建1.承辦部門(mén)：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì)2.申報(bào)資料：①計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)、定點(diǎn)紅線(xiàn)圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)；③工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表。3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫(xiě)清楚并加蓋單位公章。②持投資計(jì)劃及申請(qǐng)表報(bào)市建設(shè)行政主管部門(mén)，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。4.辦結(jié)時(shí)限：1個(gè)工作日。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報(bào)建證》工本費(fèi)：10元。（二）濟(jì)南市建筑市場(chǎng)需辦理的手續(xù)1.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)（1）

承辦部門(mén)：招標(biāo)代理公司或開(kāi)發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）（2）申報(bào)資料：①計(jì)委計(jì)劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)、定點(diǎn)紅線(xiàn)圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報(bào)建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書(shū)》、《安全資格證書(shū)》等證件；⑦從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢(xún)及經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。（3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請(qǐng)；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書(shū)；確定評(píng)標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書(shū)；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書(shū)；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊(cè)登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng)；集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說(shuō)明、開(kāi)發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書(shū)。（4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長(zhǎng)；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi),中標(biāo)價(jià)的0.55‰；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請(qǐng)，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。2.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場(chǎng)僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：（1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1.4‰（2）造價(jià)管理費(fèi)0.9‰（3）交易信息費(fèi)0.6‰以上費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積*收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)濟(jì)建工字[2002]第16號(hào)文，詳見(jiàn)附錄五）（5）勞保統(tǒng)籌費(fèi)

該費(fèi)用由濟(jì)南市建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的26‰。工程造價(jià)3000萬(wàn)元以?xún)?nèi)的須一次繳清，3000萬(wàn)元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過(guò)兩次。（三）施工許可證的辦理1.承辦部門(mén)：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì)2.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書(shū)；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報(bào)監(jiān)書(shū)；⑧總包單位中標(biāo)通知書(shū)；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請(qǐng)表。3.申辦程序：①開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書(shū)》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。6.應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開(kāi)發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。7.施工許可證辦理程序圖（見(jiàn)程序圖四）第四小節(jié)房屋預(yù)售許可證的取得一、概述我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。二、實(shí)施程序1.承辦部門(mén)：濟(jì)南市拆遷管理辦公室2.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書(shū)；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；④開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。3.申辦程序：拆遷辦收到申請(qǐng)后3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。2.初審和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格的，辦理預(yù)售許可。4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。第五小節(jié)房屋權(quán)屬證書(shū)的取得一、概述我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書(shū)是房屋所有人依法擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。二、實(shí)施程序1.承辦部門(mén)：濟(jì)南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局2.申報(bào)資料：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶(hù)平面圖、房屋分戶(hù)平面圖）。3.申辦程序：開(kāi)發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫(xiě)房產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測(cè)繪中心到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書(shū)發(fā)給開(kāi)發(fā)商。4.辦結(jié)時(shí)限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門(mén)，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書(shū)應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計(jì)收。每增加一本權(quán)屬證書(shū)加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買(mǎi)賣(mài)，則須按成交價(jià)的0.5%計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)。第六小節(jié)兩書(shū)制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》用于明確開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項(xiàng)。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶(hù)報(bào)修的單位；5.答復(fù)和處理的時(shí)限。《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的內(nèi)容：1.開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類(lèi)型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)的說(shuō)明；6.門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說(shuō)明；9.其他需要說(shuō)明的問(wèn)題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠(chǎng)家的使用說(shuō)明書(shū)。應(yīng)注意的事項(xiàng)：1.“兩書(shū)”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；2.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算；3.兩書(shū)制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》。第三節(jié)與市政設(shè)施的接駁一、概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)年度投資計(jì)劃后，即可與自來(lái)水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門(mén)進(jìn)行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此外，在建設(shè)施工過(guò)程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問(wèn)題，在此一并說(shuō)明。二、實(shí)施程序1.

與自來(lái)水設(shè)施的接駁（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市自來(lái)水公司（2）申報(bào)資料：①用水申請(qǐng)報(bào)告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場(chǎng)周邊地形圖。（3）申辦程序：①用水申請(qǐng)報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請(qǐng)開(kāi)戶(hù)手續(xù)；②申請(qǐng)手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來(lái)水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。④等待工程公司安排施工。（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷(xiāo)售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來(lái)水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定。詳見(jiàn)附表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來(lái)水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的4.5%；施工費(fèi)用按自來(lái)水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①開(kāi)發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；②批準(zhǔn)開(kāi)戶(hù)的用戶(hù)申請(qǐng)只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請(qǐng)；③對(duì)用戶(hù)規(guī)定：一個(gè)門(mén)牌號(hào)只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來(lái)水公司總水表供水的用戶(hù)，以進(jìn)戶(hù)總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來(lái)水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以?xún)?nèi)的管道及設(shè)施歸用戶(hù)或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理；⑤對(duì)進(jìn)戶(hù)總水表及表井，用戶(hù)有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市管道煤氣公司（2）申報(bào)資料：①申請(qǐng)開(kāi)戶(hù)書(shū)；②標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測(cè)繪院測(cè)定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。（3）申辦程序：①申請(qǐng)報(bào)告，注明開(kāi)戶(hù)的地址、用氣性質(zhì)、戶(hù)數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶(hù)處理處辦理申請(qǐng)開(kāi)戶(hù)手續(xù)；②完成開(kāi)戶(hù)手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和設(shè)計(jì)；③工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)戶(hù)費(fèi)：1980元/戶(hù)，另外還有總額約為50元/戶(hù)的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此費(fèi)用通過(guò)協(xié)商可減免。3.與供電系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市供電局（2）申報(bào)資料：①項(xiàng)目的立項(xiàng)批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫(xiě)的用電申請(qǐng)。（3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請(qǐng)及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。（4）辦結(jié)時(shí)限：供電企業(yè)對(duì)已受理的用電申請(qǐng)，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書(shū)面通知用戶(hù)：①居民用戶(hù)最長(zhǎng)不超過(guò)五天；②低壓電力用戶(hù)最長(zhǎng)不超過(guò)十天；③高壓?jiǎn)坞娫从脩?hù)最長(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)月；④高壓雙電源用戶(hù)最長(zhǎng)不超過(guò)二個(gè)月。若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶(hù)說(shuō)明原因。用戶(hù)對(duì)供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見(jiàn)，雙方可再行協(xié)商確定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶(hù)新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。2002年初，國(guó)家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見(jiàn)《供電行業(yè)信息》第182期，中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書(shū)處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對(duì)10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶(hù)（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來(lái)后，再按規(guī)定執(zhí)行。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書(shū)發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開(kāi)工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷(xiāo)。用戶(hù)遇有特殊情況，需延長(zhǎng)供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請(qǐng)，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長(zhǎng)手續(xù)。但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)前款規(guī)定期限。4.與供熱系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu)（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)報(bào)告，注明開(kāi)戶(hù)地址、建筑面積、居住戶(hù)數(shù)等指標(biāo)。（3）申辦程序：①提出申請(qǐng)報(bào)告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。（4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開(kāi)戶(hù)費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)，110元/平米。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。5.與市政排污系統(tǒng)的接駁（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處（2）申報(bào)資料：給排水施工圖（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。（4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門(mén)執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。6.道路占用審批手續(xù)（1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市城管局市容處（2）申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車(chē)道、非機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門(mén)提出申請(qǐng)。同意占用的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書(shū)及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，按道路分類(lèi)直接到市城管局與區(qū)建委辦理手