2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法能力提升試卷B卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法能力提升試卷B卷附答案單選題（共85題）1、（）是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負(fù)增長【答案】A2、一個估價項目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途是指（）。A.估價假設(shè)B.估價原則C.估價依據(jù)D.估價目的【答案】D3、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為()萬元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D4、經(jīng)濟(jì)全球化的實質(zhì)決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會主義國家【答案】B5、下列哪項不屬于氣機(jī)失調(diào)A.氣滯B.氣逆C.氣脫D.氣虛【答案】D6、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身B.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等【答案】D7、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以（）進(jìn)行估價。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開發(fā)前提【答案】D8、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)【答案】A9、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處【答案】D10、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B11、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。A.通過自己開發(fā)耕地取得B.通過征收集體土地取得C.通過征收國有土地上的房屋取得D.通過市場購置取得【答案】A12、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則該宗房地產(chǎn)的（）。A.資本化率應(yīng)較高，價值較低B.資本化率應(yīng)較低，價值較高C.資本化率應(yīng)較高，價值較高D.資本化率應(yīng)較低，價值較低【答案】A13、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少【答案】C14、房地產(chǎn)的()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實物和權(quán)益D.區(qū)位【答案】D15、在房屋征收中，評估期房的價值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.與被征收房屋價值評估時點一致B.房屋的實際狀況C.評估人員的專業(yè)判斷D.評估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果【答案】A16、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理【答案】D17、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B18、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報酬資本化法C.早期購買年法D.直接資本化法【答案】C19、房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清【答案】C20、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設(shè)時拖欠建設(shè)工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃?xì)赓M、供暖費、電信費、有線電視費、物業(yè)服務(wù)費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財產(chǎn)范圍的價格為（）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】A21、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A22、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D23、比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計算比較價值。則運用比較法進(jìn)行估價步驟正確的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C24、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評定房屋的功能【答案】B25、資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度【答案】B26、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C27、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A28、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞?。炯住敬鸢浮緾29、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.注冊房地產(chǎn)估價師D.估價目的【答案】D30、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導(dǎo)的結(jié)果，這時采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法【答案】B31、身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】A32、下列有關(guān)房地產(chǎn)價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現(xiàn)B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易【答案】C33、陰維脈與任脈在相會于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.兩眼下部的中央【答案】C34、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D35、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類()。A.主觀合理價值和公開市場價值B.主觀合理價值和非公開市場價值C.主觀合理價值和客觀合理價值D.公開市場價值和非公開市場價值【答案】D36、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特性。A.不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣【答案】A37、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則【答案】C38、下列（）不是估價假設(shè)的作用。A.規(guī)避估價風(fēng)險B.保護(hù)估價報告使用者C.保護(hù)估價機(jī)構(gòu)和估價師D.保護(hù)估價機(jī)構(gòu)的管理者【答案】D39、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動性C.房地產(chǎn)的獨一無二性D.房地產(chǎn)的價值量大【答案】B40、地價本質(zhì)上是()。A.勞動創(chuàng)造B.“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)C.圍繞著“勞動價值”而上下波動D.地租的資本化【答案】D41、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是A.水火既濟(jì)B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D42、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當(dāng)B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致【答案】D43、估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員C.估價機(jī)構(gòu)D.項目負(fù)責(zé)人【答案】C44、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，如果估價對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價格作（）修正。A.增價B.減價C.不變D.相對比例的調(diào)整【答案】A45、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯【答案】C46、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時D.成交價格所反映【答案】D47、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B48、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤【答案】C49、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系【答案】B50、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比（）。A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比【答案】A51、下列哪項不是氣隨液脫的形成原因A.高熱B.大汗C.嚴(yán)重吐瀉D.大量失血【答案】D52、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和的時間【答案】B53、建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。A.環(huán)境因素B.自身因素C.視覺因素D.人口因素【答案】B54、估價報告有效期應(yīng)從（）起計。A.價值時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之日D.簽訂估價委托合同之日【答案】C55、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價地位的是（）。A.《物權(quán)法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》D.《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》【答案】B56、女子筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A57、動而心悸、呼吸氣短，屬于A.肺衛(wèi)氣虛B.心氣虛C.脾氣虛D.宗氣虛【答案】D58、最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率是（）。A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率C.全國同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率【答案】D59、“氣之根”是A.心B.肝C.肺D.腎【答案】D60、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發(fā)利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費【答案】C61、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。A.超出了估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)【答案】C62、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補(bǔ)償估價的是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹(jǐn)慎原則【答案】D63、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調(diào)【答案】A64、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】B65、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物【答案】C66、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)【答案】A67、買方購買與其原有土地相鄰的土地時，其購買價格一般會（）這塊土地單獨存在時的價格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】D68、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816【答案】A69、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果【答案】A70、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C71、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A.不可移性B.獨一無二C.相互影響D.用途多樣【答案】C72、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B73、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B74、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。A.價值時點B.開發(fā)完成C.未來延遲銷售D.銷售完成【答案】C75、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A76、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D77、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。A.增值稅B.契稅C.教育費附加D.土地增值稅【答案】B78、在評估期房價格時，（）。A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點的狀態(tài)B.估價對象狀況為估價時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時點的狀態(tài)D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點的狀態(tài)【答案】D79、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時，土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法【答案】B80、關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是（）。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補(bǔ)品【答案】D81、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價B.評估價C.成交價D.起拍價【答案】B82、下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是（）。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型【答案】A83、其性收引的邪氣是A.風(fēng)邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B84、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是（）。A.高層建筑地價分?jǐn)侭.房地產(chǎn)投資價值評估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【答案】B85、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（）。A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定【答案】A多選題（共38題）1、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】ACD2、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD3、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A.土地所有權(quán)B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)C.宅基地使用權(quán)D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC4、有關(guān)路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。A.劃分路線價區(qū)段B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度C.調(diào)查評估路線價D.制作價格修正率表E.計算臨街土地的價值【答案】ACD5、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【答案】A6、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD7、下列房地產(chǎn)價格影響因素中屬于房地產(chǎn)個體因素的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.面積D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD8、一個估價項目完成后，應(yīng)保存的估價資料包括（）。A.委托估價合同B.實地查勘記錄C.估價人員的作息時間D.向委托人出具的估價報告E.估價項目來源和溝通情況【答案】ABD9、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD10、有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有()。A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理E適合原理【答案】AB11、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）。A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價格【答案】ABC12、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD13、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。A.臨時用地土地使用權(quán)B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)【答案】ABC14、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD15、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。A.實物構(gòu)成范圍B.權(quán)益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍【答案】ABC16、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC17、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是（）。A.銷售費用B.投資利息C.開發(fā)利潤D.銷售稅費E.后續(xù)的開發(fā)成本【答案】BC18、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BCD19、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD20、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時期的市場運行D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E.成本和效用變動不同步【答案】BCD21、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機(jī)構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價機(jī)構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD22、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】AD23、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價值判斷所形成E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值【答案】ACD24、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于（）。A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力B.反映估價師的職業(yè)道德C.保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)D.保護(hù)估價報告使用人E.規(guī)避估價風(fēng)險【答案】CD25、下列（）屬于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德范疇。A.專業(yè)勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責(zé)D.誠實守信E.知難而進(jìn)【答案】ABCD26、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD27、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【答案】A28、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）。A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)D.實物、權(quán)益、區(qū)位三者對房地產(chǎn)價值影響都很大E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種【答案】AC29、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD30、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫購買的交易C.人為哄抬價格的交易D.對交易對象有特殊偏好的交易E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易【答案】ABCD31、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般報酬率C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的【答案】AB32、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件B.通貨膨脹率C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施D.利率因素E土地面積【答案】BD33、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的財產(chǎn)D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)【答案】ABCD34、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD35、下列對房地產(chǎn)估價的必要性，說法正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價存在的基本前提B.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價C.房地產(chǎn)可以自動的形成適當(dāng)?shù)膬r格D.房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體E.房地產(chǎn)估價是一個單一的估價過程【答案】ABD36、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD37、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。A.放棄這個項目B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助【答案】A38、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括（）。A.穩(wěn)定.具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一.嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個公平競爭的市場環(huán)境E.一個有較長歷史.連續(xù).全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】CD大題（共18題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；四、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】五、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元七、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）一十三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。