2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習(xí)試題A卷含答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習(xí)試題A卷含答案單選題（共85題）1、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D2、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B3、假如市場的整體平均預(yù)期收益率為15%，一個投資項目的相關(guān)數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D4、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經(jīng)營D.銷售【答案】D5、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C6、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于()。A.成本導(dǎo)向定價法B.購買者導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.市場導(dǎo)向定價法【答案】A7、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A8、獲取土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)中()的工作。A.資機(jī)會選擇B.建設(shè)階段C.前期工作D.租售階段【答案】C9、在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現(xiàn)實需求D.市場最低需求【答案】A10、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率【答案】D11、下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升【答案】A12、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是()。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.過度放貸【答案】A13、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.財務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A14、個人住房抵押貸款屬于（）。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資【答案】B15、（）的資金融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金【答案】B16、在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析的階段是（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B17、假如市場的整體平均預(yù)期收益率為15%，一個投資項目的相關(guān)數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D18、進(jìn)行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B19、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機(jī)會研究及相關(guān)知識的表述，不正確的是()。A.在投資機(jī)會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機(jī)會研究階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會C.特定項目的投資機(jī)會研究是要選擇確定項目的投資機(jī)遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A20、實物投資可分為（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.直接投資和間接投資D.短期投資和長期投資【答案】A21、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》【答案】C22、財務(wù)評價是根據(jù)()，計算評價指標(biāo)，判別項目的財務(wù)可行性。A.市場平均價格B.國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系C.社會平均收益率D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價格【答案】A23、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費D.保險費【答案】A24、工程變更估價原則中，已標(biāo)價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C(jī).成本加利潤D.成本加負(fù)債【答案】C25、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年【答案】D26、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A27、對房地產(chǎn)開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【答案】A28、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用【答案】C29、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。A.社會階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟(jì)狀況【答案】A30、一般來說，（）對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強(qiáng)，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟(jì)環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會文化環(huán)境【答案】B31、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C32、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A33、以下原因不是房地產(chǎn)市場過度開發(fā)誘因的是()。A.開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差B.建造商的參與C.開發(fā)商間非理性行為D.開發(fā)資金的易得性【答案】B34、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D35、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應(yīng)戰(zhàn)定價法D.挑戰(zhàn)定價法【答案】D36、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B37、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】A38、木材的含水率與周圍空氣的相對濕度得到平衡時所對應(yīng)的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C39、下列民用建筑中，屬于主體結(jié)構(gòu)部分的是（）。A.地基B.門窗C.樓板D.樓面【答案】C40、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入C.銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤＝稅后收入－未分配利潤【答案】C41、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B42、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)縫隙D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】D43、某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】B44、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨（）。A.政策風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.財務(wù)風(fēng)險D.信用風(fēng)險【答案】A45、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位【答案】A46、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A.利潤表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D47、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A48、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是（）。A.將現(xiàn)金存入銀行B.購進(jìn)一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設(shè)備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D49、編制房地產(chǎn)項目招標(biāo)工程標(biāo)底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計部門D.建委【答案】A50、某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行定價，這種定價方法是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定位C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A51、（）的資金融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金【答案】B52、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D53、管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資和()。A.前期費用B.房屋開發(fā)費C.財務(wù)費用D.辦公費【答案】D54、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C55、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C.對原材料的檢驗D.控制工程變更【答案】D56、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（）的工作。A.投資機(jī)會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段【答案】B57、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費D.保險費【答案】B58、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D59、商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B60、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元【答案】B61、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價格的定價方法是（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法【答案】B62、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當(dāng)年只付息不還本，則當(dāng)年應(yīng)計利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C63、下列選項中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性【答案】A64、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為（）㎡。A.44B.48C.54D.64【答案】C65、下列財務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過資產(chǎn)負(fù)債表直接計算的指標(biāo)是（）。A.流動比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報酬率D.成本費用凈利率【答案】A66、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負(fù)債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B67、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A68、某宗土地面積為10000m2，土地單位價格為800元/m2，最高容積率為2，固定費用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A69、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D.收益相關(guān)指標(biāo)【答案】D70、目標(biāo)市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場集中化D.大量定制化【答案】C71、對于施工中可能發(fā)生的臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業(yè)等情況，()應(yīng)該按國家規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)。A.建造商B.總監(jiān)理師C.開發(fā)商D.監(jiān)理工程師【答案】C72、對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行財務(wù)評價所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率【答案】C73、按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小，可以將市場劃分為（）。A.完全競爭市場、壟斷競爭市場B.一級市場、二級市場C.完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場D.一級市場、二級市場、三級市場【答案】C74、以下原因不是房地產(chǎn)市場過度開發(fā)誘因的是()。A.開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差B.建造商的參與C.開發(fā)商間非理性行為D.開發(fā)資金的易得性【答案】B75、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率【答案】D76、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C77、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經(jīng)濟(jì)增長率D.項目基準(zhǔn)收益率【答案】D78、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預(yù)計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險一樣大D.無法判斷【答案】B79、保和丸的藥物組成為A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B80、根據(jù)建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等級是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】D81、不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險稅【答案】A82、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B83、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達(dá)到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A84、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的()。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費【答案】A85、房地產(chǎn)抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預(yù)計利潤額C.總投資額D.總成本額【答案】A多選題（共38題）1、以下指標(biāo)屬于市場指標(biāo)的是()。A.銷售量B.出租量C.吸納量D.建筑面積E預(yù)售面積【答案】ABC2、2008年，胡某以120萬元的總價購買了一套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住房，各項交易稅費為18萬元。2011年，胡某將該住房以240萬元價格出售，其經(jīng)濟(jì)成本為170萬元，正常利潤為30萬元。胡某將其中的100萬元用于自己的商業(yè)項目之中，剩余的140萬元購買了銀行理財產(chǎn)品。2011年，胡某擁有的甲公司辦理了火災(zāi)保險、運輸工具保險，并為公司員工辦理了意外傷害保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險、社會養(yǎng)老保險、勞動工傷保險和失業(yè)保險。甲公司2009年末應(yīng)收賬款余額為300萬元，2010年應(yīng)收賬款余額為460萬元，全年累計賒銷收入為28000萬元，平均存貨為320萬元。2011年2月，甲公司擬以2.3億元的價格收購某科技公司，經(jīng)協(xié)商簽訂了收購合同，并支付了包括定金在內(nèi)的總額為6000萬元的首付款，余款應(yīng)于5月31日前全部支付完畢。由于銀根收緊，不能及時從銀行取得貸款，也不能采取其他方式籌集資金支付。A.墻承重結(jié)構(gòu)B.構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)C.大空間結(jié)構(gòu)D.筒體承重結(jié)構(gòu)【答案】ACD3、建設(shè)階段的項目管理，包括（）的管理。A.質(zhì)量B.進(jìn)度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD4、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用【答案】B5、建設(shè)階段的項目管理，包括（）的管理。A.質(zhì)量B.進(jìn)度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD6、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風(fēng)暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD7、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風(fēng)險性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC8、下列房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)中，屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A.借款償還期B.財務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.動態(tài)投資回收期【答案】BD9、房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價格指數(shù)B.房屋租賃價格指數(shù)C.房屋抵押價格指數(shù)D.房屋消費價格指數(shù)E土地交易價格指數(shù)【答案】B10、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要的表現(xiàn)形式為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小可以用（）來衡量。A.租金收益B.開發(fā)利潤C(jī).成本利潤率D.投資收益率E.毛利額【答案】BCD11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD12、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C(jī).保險費D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD13、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括()。A.人工費B.公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費C.綠地管理費D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費【答案】ABC14、投資的特性有（）。A.投資是一種經(jīng)濟(jì)行為B.投資有穩(wěn)定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風(fēng)險性【答案】ACD15、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC16、軟件著作權(quán)受法律保護(hù)的期限是()。一旦保護(hù)期限屆滿，權(quán)利將自行終止，成為社會公眾可以自由使用的知識。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C17、下列關(guān)于樓、地面的構(gòu)造，表述正確的是（）。A.在有隔聲、保溫等要求的樓面設(shè)置輕質(zhì)材料的填充層B.墊層是在基層之上的構(gòu)造層C.面層是地面的表層D.面層是人們直接接觸的一層E.地面的基層是結(jié)構(gòu)樓板【答案】ABCD18、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C(jī).保險費D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD19、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD20、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項目風(fēng)險性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC21、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資者所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表【答案】C22、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備（）。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD23、開發(fā)項目選址、定點審批階段主要針對以（）方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目。A.無償劃撥B.協(xié)議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標(biāo)【答案】AB24、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為（）投資。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)E.倉儲物業(yè)【答案】ABC25、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預(yù)期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD26、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【答案】BD27、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有（）。A.年度運營預(yù)算B.資本流預(yù)算C.資本支出預(yù)算D.長期預(yù)算E.資本收入預(yù)算【答案】ACD28、關(guān)于名義利率和實際利率關(guān)系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率等于實際利率C.當(dāng)每年計息周期數(shù)m＞1時，名義利率小于實際利率D.當(dāng)每年計息周期數(shù)m→∞時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i＝er－1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值【答案】ACD29、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。A.進(jìn)行項目的財務(wù)評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)D.對項目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD30、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD31、下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。A.現(xiàn)金回報率B.投資回收期C.借款償還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本金利潤率【答案】CD32、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風(fēng)暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD33、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計及安排E市場租售對比分析【答案】AC34、經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入，包括（）。A.銷售收入B.補(bǔ)貼收入C.出租收入D.自營收入E.營業(yè)外收入【答案】ACD35、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。A.成本利潤率B.銷售利潤率C.資本金凈利潤率D.資本金利潤率E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB36、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實際獲取的收入E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC37、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD38、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為()。A.隨機(jī)型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD大題（共18題）一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮慷ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】七、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮烤?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】一十一、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】一十二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十三、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以