房地產(chǎn)樓盤定價(jià)原則與方法模板

PAGEEvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.定價(jià)的原則與方法第一部分前期期策劃階段（營營銷策略報(bào)告告中）的定價(jià)價(jià)一、定價(jià)思路項(xiàng)目前期價(jià)格定定位應(yīng)從以下下三個(gè)方面考考慮：市場需求——目目標(biāo)客戶對項(xiàng)項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)的可接受價(jià)價(jià)格限度；項(xiàng)目成本——含含地價(jià)、財(cái)務(wù)務(wù)成本、建筑筑工程、稅費(fèi)費(fèi)、利潤、及及管理費(fèi)用等等；市場價(jià)格——本本項(xiàng)目客戶可可能選擇的其其它競爭項(xiàng)目目的價(jià)格水平平和品質(zhì)對比比。以上3個(gè)方面分分別決定了本本項(xiàng)目定價(jià)的的上限、下限限和定價(jià)區(qū)間間。如圖所示：更高的價(jià)位更高的價(jià)位市場需求承受能力客戶心里價(jià)位關(guān)口競爭對手價(jià)格水平項(xiàng)目成本更低的價(jià)位在此價(jià)格以上

沒有可能的需求項(xiàng)目價(jià)格的上限項(xiàng)目定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)和依據(jù)項(xiàng)目價(jià)格的下線在此價(jià)格以下

沒有可能的利潤二、價(jià)格定位參參照表競爭片區(qū)主要產(chǎn)產(chǎn)品市場價(jià)格格4800－55500元/㎡項(xiàng)目成本3500元/㎡㎡本片區(qū)主流市場場均價(jià)格4000元/㎡㎡目標(biāo)客戶對總價(jià)價(jià)敏感界線三房100㎡左左右總價(jià)45-50萬本項(xiàng)目入市均價(jià)價(jià)4500-47700元/㎡示例：第二部分銷售售執(zhí)行中的定定價(jià)目前定價(jià)的方法法，住宅普遍遍采用市場比比較法制定樓樓盤的價(jià)格，市市場比較法是是通過與較近近時(shí)期已經(jīng)發(fā)發(fā)生了交易的的類似房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案價(jià)價(jià)格作比較對對照，修正求求取最可能實(shí)實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)價(jià)格的一種估估價(jià)方法。因因此最貼近市市場，最具有有競爭參考價(jià)價(jià)值。商業(yè)的定價(jià)可用用市場比較法法結(jié)合收益還還原法確定，原原則相似只是是在比較因素素上有所不同同。這里所指的類似似房地產(chǎn)，是是指用途，建建筑結(jié)構(gòu)，所所處地區(qū)等相相同或相似的的房地產(chǎn)。1價(jià)格形成總體體思路一個(gè)完整的價(jià)格格方案制定共共分為四大步步驟。第二步：確定核心均價(jià)1.設(shè)定可比樓盤可比因素、權(quán)重，根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)打分。3.圍繞核心均價(jià)，確定均價(jià)范圍，確定實(shí)收均價(jià)2.形成初步核心均價(jià)。4.價(jià)格分解，分棟分期價(jià)格確定重點(diǎn)與發(fā)展商確定實(shí)收價(jià)格、付款方式與優(yōu)惠折扣重點(diǎn)與發(fā)展商溝通實(shí)收均價(jià)范圍與價(jià)格分解1.構(gòu)建價(jià)格表EXCEL框架，房號面積表、送面積表（查丈面積）、項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查表。2.價(jià)格調(diào)差第二步：確定核心均價(jià)1.設(shè)定可比樓盤可比因素、權(quán)重，根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)打分。3.圍繞核心均價(jià)，確定均價(jià)范圍，確定實(shí)收均價(jià)2.形成初步核心均價(jià)。4.價(jià)格分解，分棟分期價(jià)格確定重點(diǎn)與發(fā)展商確定實(shí)收價(jià)格、付款方式與優(yōu)惠折扣重點(diǎn)與發(fā)展商溝通實(shí)收均價(jià)范圍與價(jià)格分解1.構(gòu)建價(jià)格表EXCEL框架，房號面積表、送面積表（查丈面積）、項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查表。2.價(jià)格調(diào)差水平差、垂直差、送面積調(diào)差、特別調(diào)差確定3.合成實(shí)收價(jià)目表4.價(jià)格分析討論第三步：價(jià)目表制作第一步：相關(guān)準(zhǔn)備1.重新估計(jì)項(xiàng)目成本3.分析競爭對手確定可比較樓盤收集資料4.對本項(xiàng)目資料收集5.認(rèn)購客戶產(chǎn)品需求資料收集2.確定定價(jià)方法6.相關(guān)三級市場價(jià)格資料收集形成對外表價(jià)確定銷售目標(biāo)第四步：對外價(jià)目表制作1.確定付款方式與優(yōu)惠促銷額度2.計(jì)算平均折扣率3.在實(shí)收價(jià)目表和平均折扣率確定后，反推對外表價(jià)。4.對外表價(jià)比較2相關(guān)準(zhǔn)備工工作一般采用市場比比較法定價(jià)在在價(jià)格制定時(shí)時(shí)需準(zhǔn)備三方方面資料：市市場調(diào)研、本本項(xiàng)目資料、目目標(biāo)客戶調(diào)查查(需求情況)。2.1市場調(diào)研研宏觀市場價(jià)格走走勢可比樓盤選擇的原則地域片區(qū)競爭品質(zhì)競爭定位競爭（戶型和客戶的定位一致）可比樓盤選擇的原則地域片區(qū)競爭品質(zhì)競爭定位競爭（戶型和客戶的定位一致）概念競爭（主要賣點(diǎn)的推廣）客戶源競爭本項(xiàng)目的可比樓盤選擇可比樓盤相關(guān)資資料收集分析析部分需要三級市市場的資料2.1.1可可比樓盤的選選擇選取在售的最有有可比性的樓樓盤6-8個(gè)盤為宜，重重點(diǎn)市場最少少不少于6個(gè)，最多不不超過10個(gè)。（如需需要可選取已已售樓盤的三三級市場的可可比樓盤進(jìn)行行價(jià)格調(diào)查）。表格形式如下：：(以下所有表表格為示例,具體模板詳詳見相關(guān)價(jià)格格數(shù)據(jù)表庫)表1可比樓盤項(xiàng)項(xiàng)目比較因素素調(diào)查表樓盤名稱可比樓盤1（示示例）位置發(fā)展商承建建商建筑設(shè)計(jì)園園林設(shè)計(jì)規(guī)模園林配套設(shè)施景觀及噪音區(qū)域及小區(qū)治安安容積率車位層高實(shí)用用率間距及通風(fēng)采光光交通物業(yè)管理公司物業(yè)管理理費(fèi)電梯及智能化設(shè)設(shè)施表2可比比樓盤銷售情情況調(diào)查表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目5項(xiàng)目6項(xiàng)目7項(xiàng)目8分期情況建筑層數(shù)入市整體均價(jià)解籌優(yōu)惠開盤優(yōu)惠現(xiàn)整體均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)一房高低均價(jià)二房高低均價(jià)三房高低均價(jià)四房高低均價(jià)五房高低均價(jià)復(fù)式高低均價(jià)按揭折扣促銷優(yōu)惠銷售期銷售率平均層差最小層差最大層差最大朝向差表3三三級市場可比比項(xiàng)目調(diào)查表表項(xiàng)目名稱房型面積（㎡）總價(jià)（元/㎡）單價(jià)（元/㎡）原總價(jià)（元/㎡）原單價(jià)（元/㎡）價(jià)格漲幅（%）月租金（元/㎡）備注2.2本項(xiàng)目目情況本項(xiàng)目的查丈面面積數(shù)據(jù)——用于制作房房號面積表、附附送面積表。（套套內(nèi)面積表的的形式同房號號面積表）實(shí)地調(diào)查項(xiàng)目各各單位的水平平、垂直調(diào)差差情況，資料料收集統(tǒng)計(jì)分分析并形成水水平調(diào)查表、垂垂直（景觀）調(diào)調(diào)查表、特別別調(diào)差、送面面積調(diào)差表等等系列表格。表4房號號面積表座號1棟房號ABCD戶型4/2/24/2/23/2/23/2/2樓層建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積30/3128/2926/2724/25232221201918171615141312111098765432表5贈(zèng)贈(zèng)送面積統(tǒng)計(jì)計(jì)表A類雙層高露臺臺+落地凸窗+花槽/花園+地下室B類1/2入戶花園+正常陽臺+凸窗C類生活陽臺臺座號1棟房號ABCD戶型4/2/24/2/23/2/23/2/2樓層A類B類C類A類B類C類A類B類C類A類B類C類30/31292827262524232221201918171615141312111098765432表6水平調(diào)差實(shí)實(shí)地調(diào)查表制作日期序號評定項(xiàng)目評分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)描述權(quán)重1棟2棟座座A單位B單位C單位D單位A單位B單位C單位D單位評得評得評得評得評得評得評得評得1朝向狀況5正南、東南南3正東、西南2東北0正西、西北北、正北152采光狀況5三向采光44雙向采光2單向采光0有黑房103通透狀況5南北通透33其它向通透0不通透104功能分區(qū)戶型布布局合理性5戶型布局舒舒適，功能分分區(qū)合理,44戶型布局合合理,功能分區(qū)一一般3戶型布局一一般，輔助功功能分區(qū)欠佳佳2戶型布局欠欠佳,主要功能分分區(qū)局部不合合理0戶型布局、功功能分區(qū)大部部分不合理,嚴(yán)重影響使使用155面積5面積大小十十分合理舒適適,且沒有面積積浪費(fèi)情況3面積大小比比較合理,走道有小部部分面積浪費(fèi)費(fèi)0面積大小不不合理,且有多處面面積浪費(fèi)情況況106噪音情況5在室內(nèi)開窗窗情況下,耳聽噪音非非常小，幾乎乎沒有3能清楚聽到到噪音，但不不是非常大0噪音很大157景觀視野5內(nèi)外視野開開揚(yáng),景觀非常優(yōu)優(yōu)美4內(nèi)外景觀優(yōu)優(yōu)美（但視野野不夠開揚(yáng)）3內(nèi)外視野開開揚(yáng)(但無景觀)2只有內(nèi)外其其一景觀0雙向視野有有阻擋情況108西曬狀況5無西曬3僅有次臥西西曬（窗/墻）0主臥、客廳廳、陽臺任一一西曬（窗/墻）109私密性及對視情情況5寬松舒適（間間距、樓高）,無對視情況3基本合適（間間距、樓高）,僅輔助功能能區(qū)有對視0感覺緊逼（間間距、樓高）,主功能區(qū)有有對視5位置表7棟棟座樓層調(diào)調(diào)查表單位ABCD參考層差樓層實(shí)際情況實(shí)際情況實(shí)際情況實(shí)際情況30/31復(fù)式四房戶型無大儲(chǔ)物間復(fù)式四房戶型有大儲(chǔ)物間復(fù)式四房戶型無大儲(chǔ)物間復(fù)式四房戶型有大儲(chǔ)物間210023～29東：香蜜湖景南：海景/植物物公園北：塘朗山景//北環(huán)大道視野極佳東：香蜜湖景北：塘朗山景//北環(huán)大道視野極佳西：山景北：塘朗山景/北環(huán)大道視野極佳西：山景/園博博園南：海景北：塘朗山景/北環(huán)大道視野極佳23層跳差層//25024層開始雙層層復(fù)式單位層層差30013～22東：可以看到香香蜜湖公園的綠色景觀，但但看不到湖南：越過小高層層除園林近景外，可以看看園林部分遠(yuǎn)景。北：噪音影響開開始增大視野開開始開揚(yáng)東：可以看到香香蜜湖公園的綠色景觀觀但看不到湖北：噪音影響開開始增大視野開始開揚(yáng)西：山景北：塘朗山景//噪音影響開開始增大視野開始開揚(yáng)西：山景/園博博園南：園林景觀北：塘朗山景；；噪音影響開開始增大，視野開始始開揚(yáng)13層跳差層//3002～12東：5層越過商商場后視野開始開闊，小高高層有影響南：有小高層遮遮擋可看到部分園林近景北：僑香路/噪噪音影響有所減弱2/3層陽臺為為實(shí)墻、部分有過梁6層以上采光通通風(fēng)良好東：小區(qū)入口庭庭院北：路邊綠化帶帶，噪音影響開始減弱2/3層陽臺為為實(shí)墻、部分有過梁西：山景/路邊邊綠化北：路邊綠化帶帶，噪音影響響開始減弱2/3層陽臺為為實(shí)墻、部分有過梁西：山景/路路邊綠化南：園林近景北：路邊綠化帶帶，噪音影響響開始減弱2層送屋頂花園園，面積見附附送面積表6層以上采光通通風(fēng)良好2層無屋頂花園園單位層差0有屋頂花園單位位以花園面積積大小加價(jià)3層層差502.3目標(biāo)客客戶需求調(diào)查查分析目標(biāo)客戶的需求求調(diào)查及資料料統(tǒng)計(jì)分析表表面積需求統(tǒng)計(jì)表表戶型需求統(tǒng)計(jì)表表建筑形式需求統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表總價(jià)需求統(tǒng)計(jì)表表具體表格形式如如下：以下示示例各表格形形式類同。表8需求統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表建筑類型TOHO四層半多層小高層頂層復(fù)式點(diǎn)式高層板式高層總計(jì)需求人數(shù)40234334302235227推出戶數(shù)5336408036158286689供求比例75%64%108%43%83%14%12%33%面積150-1800180-2000200-2500250-3000300以上總計(jì)面積比例55%20%10%10%5%100%意向總價(jià)（萬元元）120-1500150-2000200-5000500-9000900-10000211-10000意向單價(jià)（元）8000-833008300-10000010000-22000020000-33000030000以上上10560-1130653核心均價(jià)的的初步合成3.1可比樓樓盤比較打分分根據(jù)市場收集的的資料，以本本項(xiàng)目的具體體情況選定每每一市場比較較樓盤的項(xiàng)目目定價(jià)調(diào)整因因素，對影響響價(jià)格的各因因素進(jìn)行篩選選確定，對可可比樓盤各項(xiàng)項(xiàng)權(quán)重值進(jìn)行行修正。在示示例中給出的的是一般住宅宅項(xiàng)目的權(quán)重重比例,在實(shí)際應(yīng)用用中不同類型型房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格影響因素素不同；不同同階段、同一一類型房地產(chǎn)產(chǎn)的各個(gè)價(jià)格格影響因素的的權(quán)重不同，最最好與現(xiàn)場銷銷售人員尤其其是同一區(qū)域域的銷售人員員進(jìn)行溝通分分析,確定最適合合本項(xiàng)目的權(quán)權(quán)重比例。打分最好是有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人人士，5-8人左右一起起打分，再綜綜合，絕不能能一個(gè)人決定定，討論的基基礎(chǔ)市場資料料要準(zhǔn)確，齊齊全，表格如如下。權(quán)重計(jì)算公式：：權(quán)重值==（每一指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目打分之之和/所有指標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目打分之和和）*100%%專家評評分指標(biāo)項(xiàng)目一二三四五六七八權(quán)重值取整位置5555555535.4%35%本體素質(zhì)5545433429.2%30%物業(yè)管理2222222214.2%14%開發(fā)承建111111117.1%7%銷售進(jìn)度2222222214.2%14%合計(jì)100.0%100%注：在模板上我我們給出全部部需考慮的因因素，在實(shí)際際操作中可根根據(jù)項(xiàng)目的類類型調(diào)整所選選因素。本項(xiàng)目與可比項(xiàng)項(xiàng)目針對每一一項(xiàng)可比指標(biāo)標(biāo)一起進(jìn)行優(yōu)優(yōu)劣的比較排排序，得出分分值。注意：1.項(xiàng)目的排排序可能會(huì)出出現(xiàn)并列的情情況，這是正正常的，但相相應(yīng)其后面的的排名就減少少了。2.項(xiàng)目的各各因素權(quán)重值值要根據(jù)項(xiàng)目目的具體情況況調(diào)整，此處處只給出一般般住宅項(xiàng)目的的示例。公式：打分=((排序號-A)*BB——級差值B==1/項(xiàng)目數(shù)——基準(zhǔn)值A(chǔ)==本項(xiàng)目排序序具體對比情況通通過《可比樓樓盤比較表》與與《可比樓盤盤打分表》體體現(xiàn)。打分值值從-1至1之間，表示示本項(xiàng)目與可可比項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)劣名次，打打分如比本項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)為＋，差差為－。表格格如下：可比樓盤比較表表模板樓盤名稱項(xiàng)目1權(quán)重打分得分=權(quán)重×打打分備注定價(jià)因素位置（35%）環(huán)境升值潛力3.7%0.0000.000噪音影響3.7%-0.875-0.032治安狀況2.4%-0.250-0.006區(qū)域印象1.2%-0.250-0.003景觀資源6.1%0.1250.008交通車行管制3.3%0.0000.000公交路線2.5%-0.125-0.003關(guān)口3.3%0.1250.004地鐵出口0.8%0.2500.002片區(qū)配套教育配套3.1%0.3750.012生活配套3.1%0.7500.023文化配套1.7%0.1250.002本體素質(zhì)（300%）項(xiàng)目規(guī)模0.8%0.1250.001規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)用率0.8%-0.250-0.002創(chuàng)新性0.2%0.0000.000層高1.0%-0.250-0.002設(shè)計(jì)合理1.6%0.1250.002通風(fēng)采光1.4%0.2500.003梯戶比0.6%0.2500.001樓間距0.4%0.1250.000是否是流行戶型型1.2%0.1250.001小區(qū)智能化3.1%0.1250.004建筑材料5.5%0.1250.007小區(qū)配套3.9%0.1250.005小區(qū)園林4.7%0.2500.012車位比1.9%0.1250.002車庫生態(tài)化1.0%0.3750.004建筑外觀2.2%0.1250.003物業(yè)管理（144%）品牌8.3%0.1250.010收費(fèi)5.7%0.1250.007開發(fā)承建（7%%）承建商（建筑質(zhì)質(zhì)量）3.5%0.2500.009開發(fā)商實(shí)力3.5%0.1250.004銷售進(jìn)度（144%）銷售速度14.2%0.1250.018小計(jì)100%0.096表10項(xiàng)目因因素評分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表基準(zhǔn)值A(chǔ)=本項(xiàng)項(xiàng)目排序級差值B=1//比較項(xiàng)目數(shù)(8)0.125打分=(排序號號-A)*BB比較因素本項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目5項(xiàng)目6項(xiàng)目7項(xiàng)目8升值潛力223416789噪音影響812345679治安狀況311146125區(qū)域印象426781235景觀資源234569187車行管制112234567公交路線212375684關(guān)口123455667地鐵出口134258769教育配套145611223生活配套178145236文化配套234567184項(xiàng)目規(guī)模456781238實(shí)用率534567182創(chuàng)新性112234566層高311222334設(shè)計(jì)合理123456784通風(fēng)采光134258768梯戶比134258762樓間距345611225是否是流行戶型型678145231小區(qū)智能化234567184建筑材料456781236小區(qū)配套234567187小區(qū)園林134258768車位比345611227車庫生態(tài)化476145235建筑外觀234567183物業(yè)品牌456781232物業(yè)管理費(fèi)234567187承建商（建筑質(zhì)質(zhì)量）134258768開發(fā)商實(shí)力345611224銷售速度6781452353.2核心均均價(jià)的初步合合成可比樓盤的權(quán)重重確定項(xiàng)目名稱權(quán)重以下對××個(gè)現(xiàn)現(xiàn)售比較樓盤盤權(quán)重分配進(jìn)進(jìn)行說明：（簡簡單說明權(quán)重重分配的理由由）權(quán)重分配從以下下四類歸類后后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確確定。原則上上樓盤相似的的方面越多，其其對應(yīng)的權(quán)重重值越大。項(xiàng)目影響程度權(quán)重值同質(zhì)同區(qū)20%同質(zhì)異區(qū)10%-15%%異質(zhì)同區(qū)10%-15%%異質(zhì)異區(qū)5%參照可比樓盤比比較得分、可可比樓盤的市市場實(shí)收均價(jià)價(jià)與可比樓盤盤的權(quán)重設(shè)定定進(jìn)行加權(quán)平平均，得到本本樓盤初步的的核心均價(jià)值值為××××元/平方米。具體體見《核心均均價(jià)打分表》（加加權(quán)平均值）表格如下：表11初步核心均均價(jià)合成表（權(quán)權(quán)重值）序號比較項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)P（元/平方米）得分T(%)比較均價(jià)（元//平方米）P*（1＋T）＝I樓盤所占權(quán)重WW樓盤權(quán)重價(jià)===I*W1項(xiàng)目191008.259850.8201970.1552項(xiàng)目2820020.759901.5151485.2333項(xiàng)目3850011.509477.5201895.5004項(xiàng)目4800022.259780.05489.005項(xiàng)目5850028.3810911.995545.596項(xiàng)目6100007.1310712.55303213.7557項(xiàng)目7800030.3810430.005521.508項(xiàng)目8800034.1310730.005536.50市場參考實(shí)收均均價(jià)∑WT10510657.222特別注意：當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品類型較為為單一時(shí)，價(jià)價(jià)格形成應(yīng)先先確定整體均均價(jià)再將整體體均價(jià)按每棟棟的位置、景景觀、產(chǎn)品類類型、分期推推出、策略原原因進(jìn)行分解解。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目中有有多種類型產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)（別墅墅、多層、小小高層、高層層等），項(xiàng)目目在市場上相相似可比樓盤盤較少時(shí)，可可針對每種產(chǎn)產(chǎn)品分別確定定對應(yīng)可比樓樓盤，進(jìn)行可可比因素、權(quán)權(quán)重的確定、修修正與打分，分分別確定每一一種產(chǎn)品的核核心均價(jià)，最最后再按照每每種產(chǎn)品在整整體項(xiàng)目中所所占的面積比比例合成項(xiàng)目目的整體均價(jià)價(jià)。3.3核心均均價(jià)討論、實(shí)實(shí)收均價(jià)確定定在初步核心均價(jià)價(jià)形成后，需需確定實(shí)收均均價(jià)范圍?？梢詮囊韵聨讉€(gè)個(gè)方面考慮如如何確定實(shí)收收均價(jià)的范圍圍：市場供求求情況、目標(biāo)標(biāo)客戶需求意意向、區(qū)域內(nèi)內(nèi)相近樓盤的的歷史價(jià)格（三三級市場情況況）及價(jià)格走走勢、定價(jià)策策略。注：以上方面并并不需要同時(shí)時(shí)考慮，可根根據(jù)項(xiàng)目情況況及策略需要要有目的的選選取相應(yīng)組合合。在模板中中我們會(huì)給出出每一部分的的考慮思路與與相關(guān)內(nèi)容。3.3.1市市場供求情況況主要是產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值體現(xiàn)——近期市場產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性性表現(xiàn)。如產(chǎn)產(chǎn)品的戶型特特點(diǎn)與創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)因素。示例：×××產(chǎn)品、近近期市場相似似產(chǎn)品較少，價(jià)價(jià)格可適當(dāng)調(diào)調(diào)高××%；×××產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)極具創(chuàng)新且且市場實(shí)用率率高，此部分分價(jià)格可適當(dāng)當(dāng)調(diào)高××%，所占比例例為××%，相應(yīng)整體體價(jià)格調(diào)高××%；×××產(chǎn)品據(jù)調(diào)調(diào)查其后續(xù)推推出量很大，此此部分價(jià)格建建議相對調(diào)低低××%。根據(jù)各項(xiàng)產(chǎn)品在在項(xiàng)目中所占占的面積比例例，其整體均均價(jià)范圍在××××——××××元/㎡之間。3.3.2目目標(biāo)客戶需求求意向統(tǒng)計(jì)目前目標(biāo)客客戶的需求意意向并以圖表表形式分析結(jié)結(jié)果：時(shí)間以以方案制定前前最近階段為為準(zhǔn)。以下以一個(gè)項(xiàng)目目有多種產(chǎn)品品形式為例示示例：先分再再合的價(jià)格思思路截止至××月目目標(biāo)客戶意向向需求統(tǒng)計(jì)見見《客戶需求求調(diào)查表》：：建筑形式需求面積需求戶型需求D．購房總價(jià)的的承受統(tǒng)計(jì)面積150-1800180-2000200-2500250-3000300以上總計(jì)面積比例55%20%10%10%5%100%意向總價(jià)（萬元元）120-1500150-2000200-5000500-9000900-10000211-10000意向單價(jià)（元）8000-833008300-10000010000-22000020000-33000030000以上上10560-113065總結(jié)：根據(jù)分析結(jié)果簡簡述項(xiàng)目各產(chǎn)產(chǎn)品的需求關(guān)關(guān)系，掌握熱熱銷產(chǎn)品與滯滯銷產(chǎn)品的詳詳細(xì)情況，確確定需求的價(jià)價(jià)格范圍。綜合考慮以上因因素，我們建建議本項(xiàng)目不不同產(chǎn)品的核核心均價(jià)調(diào)整整如下：多層在前期客戶戶意向中選取取的較多，供供求比例為108%已超出推出出量，建議在在現(xiàn)在評分的的實(shí)收均價(jià)的的基礎(chǔ)上調(diào)高高價(jià)格至13000元/平方米。復(fù)復(fù)式單位的價(jià)價(jià)格；點(diǎn)式的供求比例例較低，建議議在現(xiàn)在評分分的實(shí)收均價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)上適適當(dāng)調(diào)低價(jià)格格，至8500元/平方米；板式復(fù)式5房的的戶型需求較較大，相應(yīng)調(diào)調(diào)高價(jià)格建議議至15000元/平方米點(diǎn)式E座頂層復(fù)復(fù)式東南向的的單位建議調(diào)調(diào)高價(jià)格至15000元/平方米，相相應(yīng)CD座東南向復(fù)復(fù)式單位價(jià)格格調(diào)高至13000元/平方米左右右板式平面戶型的的價(jià)格為8800元/平方米小高層的價(jià)格為為8600元/平方米，四層半的價(jià)格上上調(diào)為13000元/平方米別墅的價(jià)格為117000元/平方米。綜合以上所有調(diào)調(diào)差和實(shí)際情情況，最后在在確定不同建建筑形式的核核心均價(jià)后根根據(jù)其所占的的面積比例，形形成本產(chǎn)品根根據(jù)客戶需求求的整體核心心均價(jià)范圍為為××××——××××元/㎡。3.3.3區(qū)區(qū)域內(nèi)相似樓樓盤的歷史價(jià)價(jià)格與三級市市場表現(xiàn)三級市場的租金金與二手樓的的價(jià)格與市場場接受樓盤的的均價(jià)存在一一定的關(guān)系，能能夠較為客觀觀地反映項(xiàng)目目的市場接受受度。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)土土地資源日益益稀缺，尤其其是對高端住住宅在稀缺資資源占有度以以及容積率、密密度等方面有有嚴(yán)格要求，因因而研究區(qū)域域市場歷史價(jià)價(jià)格與上漲走走勢，對類似似項(xiàng)目定價(jià)有有較好參考價(jià)價(jià)值，可以更更客觀、準(zhǔn)確確地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的最大價(jià)值值。參考以區(qū)域內(nèi)三三級市場租金金確定項(xiàng)目的的市場均價(jià)由于從營銷角度度分析，租金金是地產(chǎn)價(jià)格格的晴雨表，租租賃市場的變變化比買賣市市場變化得快快，它更直接接反映供求關(guān)關(guān)系。當(dāng)然租租金的變化與與售價(jià)的變化化并非總是同同步的，物業(yè)業(yè)的供應(yīng)量將將直接影響租租金價(jià)格，租租金和地產(chǎn)價(jià)價(jià)格不能離得得太遠(yuǎn)，當(dāng)租租金遠(yuǎn)低于售售價(jià)時(shí)，地產(chǎn)產(chǎn)買賣市場就就不可避免地地下跌。公式：P=(RR-c)[((1+r)n-1]//r(1+rr)nP——地產(chǎn)出售售的市場價(jià)格格R——是地產(chǎn)年年租賃價(jià)格C——地產(chǎn)租賃賃中的相關(guān)費(fèi)費(fèi)用，可忽略略不計(jì)。r——是投資回回報(bào)率n——是地產(chǎn)可可使用年限或或收益年限B．參考片區(qū)外外三級市場租租金確定項(xiàng)目目的市場均價(jià)價(jià)公式：比較項(xiàng)目片區(qū)平平均月租金*月份*比較面積/比較項(xiàng)目均均價(jià)==本項(xiàng)目片區(qū)區(qū)平均租金*月份*比較面積/本項(xiàng)目市場場接受的均價(jià)價(jià)示例：以區(qū)域內(nèi)內(nèi)三級市場的的租金市場情情況做參考經(jīng)過市場調(diào)查，南南山后海區(qū)域域（該片區(qū)租租賃市場已較較成熟，房價(jià)價(jià)已上升至平平穩(wěn)）的住宅宅的平均租金金在25元/平方米/月，市場接接受的均價(jià)為為6000元/平方米，項(xiàng)項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)的市場租金金如下：項(xiàng)目名稱科苑花園58區(qū)區(qū)一期匯景花園深南花園園西住宅科苑花園南區(qū)租賃價(jià)格（元//㎡/月）18-2220-2625-2720-2225-27取該項(xiàng)目所在片片區(qū)住宅的集集中租金為23-26元/平方米/月。假定市市場的投資回回報(bào)均等，面面積值取100平方米住宅宅比較：比較片區(qū)平均月月租金（25）*月份*100/比較項(xiàng)目均均價(jià)（6000）==項(xiàng)目片區(qū)平平均租金（23-26）*100/平方米項(xiàng)目目市場接受的的價(jià)格通過計(jì)算，根據(jù)據(jù)租價(jià)得出項(xiàng)項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)的市場接受受價(jià)格區(qū)間應(yīng)應(yīng)在5520--6240元/平方米之間間。從本片區(qū)的租賃賃價(jià)與市場售售價(jià)比較，其其租價(jià)已超越越了市場售價(jià)價(jià)，意味著住住宅售價(jià)具有有上升空間。C．參考區(qū)域內(nèi)內(nèi)三級市場的的相似樓盤的的現(xiàn)有價(jià)格與與價(jià)格走勢適用范圍：適用于項(xiàng)目片區(qū)區(qū)內(nèi)或周邊相相似樓盤現(xiàn)已已大都完成銷銷售，目前區(qū)區(qū)域內(nèi)基本沒沒有可比樓盤盤在售，因此此，對有關(guān)樓樓盤的三級市市場表現(xiàn)進(jìn)行行研究，有助助于把握近期期區(qū)域的市場場潛力。公式：本項(xiàng)目的市場均均價(jià)==與區(qū)域內(nèi)三三級市場相似似樓盤比較價(jià)價(jià)格*（1+三級市場的的平均上漲或或下幅率%）區(qū)域內(nèi)三級市場場相似樓盤的的比較價(jià)格——確定方法按按市場比較法法（具體打分分同前，見表表二與表三）得得出。三級市場的平均均上漲率——現(xiàn)有的價(jià)格格水平--歷史銷售時(shí)時(shí)期價(jià)格/歷史銷售時(shí)時(shí)期價(jià)格的比比率，可能上上漲也可能下下浮。示例：如本項(xiàng)目與可比比樓盤熙園、水水榭花都比較較后的核心均均價(jià)為10025元/平方米。近期錄得的部分分項(xiàng)目三級市市場成交見附附表1中《價(jià)格調(diào)調(diào)查表》表明明，各項(xiàng)目的的三級市場價(jià)價(jià)格均比推售售時(shí)市場價(jià)有有一幅度較為為可觀的上揚(yáng)揚(yáng)，其上升幅幅度維持在較較1年前上升8％－15％之間，這這一點(diǎn)也可以以從熙園后期期小高層價(jià)格格的實(shí)現(xiàn)中得得到印證（熙熙園后期板式式小高層均價(jià)價(jià)上揚(yáng)至11000元/平方米以上上）。按此趨勢，現(xiàn)時(shí)時(shí)本項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)線性可比比價(jià)格空間為為100255×（8%～15%）=108220—11520元/平方米。3.4確定項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)價(jià)3.4.1實(shí)實(shí)收均價(jià)范圍圍討論按照前述分析，（根據(jù)需要組合）通過市場競爭比比較法，確定定本項(xiàng)目初步步核心均價(jià)為為×××××元/平方米通過市場供求情情況，產(chǎn)品稀稀缺性分析確確定本項(xiàng)目的的均價(jià)范圍××××元/平方米——××××元/平方米通過客戶需求情情況，確定本本項(xiàng)目的均價(jià)價(jià)范圍×××××元/平方米——××××元/平方米通過區(qū)域內(nèi)相似似樓盤的歷史史價(jià)格走勢（三三級市場租金金表現(xiàn)），或或價(jià)值兌現(xiàn)推推導(dǎo)出項(xiàng)目均均價(jià)范圍×××××元/平方米——××××元/平方米。據(jù)此，可以得出出本項(xiàng)目實(shí)收收均價(jià)合理區(qū)區(qū)間應(yīng)當(dāng)為×××××-×××××元/㎡3.4.2入入市均價(jià)確定定入市核心均價(jià)考考慮因素核心價(jià)值體現(xiàn)價(jià)格能否體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的最突出出、最稀缺的的核心價(jià)值優(yōu)優(yōu)勢；價(jià)格策略與促銷銷策略定價(jià)不但要考慮慮合理的價(jià)格格，同時(shí)還需需考慮整體的的價(jià)格策略與與優(yōu)惠措施。包包括解籌時(shí)的的價(jià)格與優(yōu)惠惠，開盤的價(jià)價(jià)格與優(yōu)惠，開開盤后銷售價(jià)價(jià)格與期間的的促銷優(yōu)惠等等。解籌開盤的市場場形象本項(xiàng)目前期認(rèn)購購時(shí)間較長，現(xiàn)現(xiàn)已將積累近近千多個(gè)意向向客戶，如何何盡量避免前前期意向客戶戶的流失，在在解籌時(shí)啟動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的整體體銷售，形成成銷售熱點(diǎn)，樹樹立銷售信心心。合理的銷售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、掌握價(jià)格格主動(dòng)權(quán)如果入市價(jià)過低低，一方面不不利于項(xiàng)目形形象確立，另另一方面，無無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的價(jià)格，無無法實(shí)現(xiàn)發(fā)展展商利益的最最大化；如果果入市價(jià)過高高，無法為項(xiàng)項(xiàng)目的銷售中中價(jià)值的提升升預(yù)留足夠的的空間，而且且面臨一定的的銷售風(fēng)險(xiǎn)；；綜上所述，同時(shí)時(shí)考慮到本項(xiàng)項(xiàng)目目前工程程展示及包裝裝等方面的情情況，前期積積累客戶的情情況，提出對對入市定價(jià)所所采取的價(jià)格格，及相關(guān)的的優(yōu)惠促銷，啟啟動(dòng)銷售。在在入市后即時(shí)時(shí)根據(jù)銷售的的具體情況再再進(jìn)行相應(yīng)銷銷控與價(jià)格調(diào)調(diào)整。盡量減減少前期意向向客戶流失，形形成解籌與開開盤時(shí)的熱銷銷局面，減少少銷售風(fēng)險(xiǎn)。整體入市均價(jià)×××××元/㎡3.5均價(jià)分分解一旦決定了平均均單價(jià)，若為為大規(guī)模樓盤盤，預(yù)計(jì)分期期銷售，就可可以就各期的的相對位置、條條件等結(jié)合各各期的銷售戰(zhàn)戰(zhàn)略確定平均均單價(jià)，若個(gè)個(gè)案規(guī)劃為數(shù)數(shù)棟建筑，可可按各棟的差差異因素及程程度，如棟距距、樓層數(shù)、景景觀等結(jié)合本本期的銷售策策略，決定各各棟的平均單單價(jià)。注：1.要首首先明確各期期或各棟的面面積及占總面面積的比例。以以便計(jì)算中取取得平衡。2.如是按產(chǎn)品品類型分開確確定核心均價(jià)價(jià)再形成整體體均價(jià)的情況況，也需在此此將各建筑類類型的均價(jià)分分解到各棟。3.每棟或每期期的分解均價(jià)價(jià)，做為制作作價(jià)格表的基基礎(chǔ)價(jià)或參照照價(jià)，以便于于價(jià)目表生成成后價(jià)格調(diào)整整。在確定了整體實(shí)實(shí)收均價(jià)后，需需要將價(jià)格分分解到每一期期或棟。具體體按各期的位位置或各棟的的差異因素及及程度，如棟棟距、樓層數(shù)數(shù)、景觀等結(jié)結(jié)合本期的銷銷售策略，具具體按各期的的位置或各棟棟的差異因素素及程度，如如棟距、樓層層數(shù)、景觀等等結(jié)合本期的的銷售策略，決決定每一棟的的平均單價(jià)。詳詳見附表《分分棟（分期）均均價(jià)分解表》表格形式如如下：均價(jià)變量A1.79級差值B=1//(棟（期數(shù)）-1）0.5打分=（A——差級）*B建筑形式棟號建筑面積總面積比例比較因素權(quán)重（%）差級打分得分（%）比較價(jià)格實(shí)收總價(jià)總價(jià)比例實(shí)收單價(jià)高層12000022.22%位置1010.262.63景觀2010.265.26間距102-0.07-0.70噪音3010.267.89戶型3010.267.89合計(jì)得分10022.96109442188740074.07727.33%10944實(shí)際分解均價(jià)分解目標(biāo)值1780000000.000890023000033.33%位置102-0.07-0.70景觀202-0.07-1.41間距102-0.07-0.70噪音3010.267.89戶型302-0.07-2.11合計(jì)得分1002.9691642749111111.11134.32%9164實(shí)際分解均價(jià)分解目標(biāo)值2670000000.000890034000044.44%位置102-0.07-0.70景觀202-0.07-1.41間距1010.262.63噪音302-0.07-2.11戶型302-0.07-2.11合計(jì)得分100-3.7085703428148814.81142.80%8570實(shí)際分解均價(jià)分解目標(biāo)值3560000000.0008900小計(jì)90000100.00%%22.228366000000.000104.44%%9296單變量求解合計(jì)目標(biāo)90000100.00%%實(shí)收均價(jià)89008010000000.000104.44%%8900表12A價(jià)格分解示示例表12B價(jià)格合成示示例均價(jià)變量A11.75均價(jià)變量A21.55級差值B=1//(棟（期）數(shù)-1)B1=0．5B2=1打分=（A——差級）*B建筑形式棟號建筑面積總面積比例比較因素權(quán)重（%）差級打分得分（%）比較價(jià)格實(shí)收總價(jià)總價(jià)比例實(shí)收單價(jià)小高層11000022.22%位置1010.252.51景觀2010.255.01間距102-0.08-0.83噪音3010.257.52戶型3010.257.52合計(jì)得分10014.219023902263115.7911.27%9023實(shí)際分解均價(jià)分解目標(biāo)值790000000.00790021500033.33%位置102-0.06-0.62景觀2010.193.76間距1010.191.88噪音302-0.06-1.86戶型3010.195.64合計(jì)得分1008.8085951289244436.09916.11%8595實(shí)際分解均價(jià)分解目標(biāo)值1185000000.000790032000044.44%位置103-0.31-3.12景觀202-0.06-1.24間距1010.191.88噪音303-0.31-9.36戶型302-0.06-1.86合計(jì)得分100-13.7068171363492248.12217.03%6817實(shí)際分解均價(jià)分解目標(biāo)值1580000000.0007900小計(jì)3555000000.0007900單變量求解小計(jì)目標(biāo)45000100.00%%9.3079003555000000.000高層12000040.00%位置1010.272.73景觀2010.275.45間距1010.272.73噪音302-0.23-6.82戶型3010.278.18合計(jì)得分1004.0992641852818818.18823.15%9264實(shí)際分解均價(jià)分解目標(biāo)值1780000000.000890023000060.00%位置102-0.23-2.27景觀202-0.23-4.55間距1010.272.73噪音3010.278.18戶型302-0.23-6.82合計(jì)得分100-2.7386572597181181.82232.44%8657實(shí)際分解均價(jià)分解目標(biāo)值2670000000.0008900小計(jì)4450000000.0008900單變量求解小計(jì)目標(biāo)50000100.00%%1.3689004450000000.00055.59%合計(jì)均價(jià)95000100.00%%實(shí)收均價(jià)80008005000000.0008426合成整體均價(jià)圖示例5棟實(shí)收均價(jià)5棟實(shí)收均價(jià)××××元/㎡××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××元/㎡××××元/㎡××××元/㎡××××元/㎡××××××××××××××××××××××××××××××××6棟實(shí)收均價(jià)××××元/㎡2棟實(shí)收均價(jià)××××元/㎡1棟實(shí)收均價(jià)××××元/㎡3棟實(shí)收均價(jià)××××元/㎡4棟實(shí)收均價(jià)××××元/㎡4制作價(jià)格表表4.1建立價(jià)價(jià)目表有了以上整體入入市價(jià)格與價(jià)價(jià)格分解后各各棟的均價(jià)，就就有了制作價(jià)價(jià)格的參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格制制定的方向就就不會(huì)出現(xiàn)較較大的偏差。在EXCEL中建立價(jià)目單價(jià)與總價(jià)的表格結(jié)構(gòu)注：盡量與房號號面積表的結(jié)結(jié)構(gòu)統(tǒng)一。便便于后面計(jì)算算。4.2內(nèi)部調(diào)調(diào)差在確定了項(xiàng)目的的整體入市均均價(jià)與分棟、分分期入市均價(jià)價(jià)以后，我們們所考慮的是是在本項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部各單位之之間做怎樣的的分布來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最后的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)，在實(shí)實(shí)際情況中，我我們要考慮不不同棟與不同同期、水平方方向與垂直方方向的不同差差異，來確定定分布的原則則。所有考慮慮因素在經(jīng)過過第一輪平面面打分后還需需多人對項(xiàng)目目進(jìn)行實(shí)地爬爬樓打分調(diào)差差，形成項(xiàng)目目調(diào)查統(tǒng)計(jì)表表，詳見附表表本項(xiàng)目調(diào)查查表。4.2.2水水平調(diào)差同一樓層的房號號由于水平方方向的不同和和戶型的差異異，在朝向、采采光、景觀、遮遮擋、通風(fēng)等等方面都有不不同的狀況，這這使同一樓層層單位單價(jià)有有很大的差異異。根據(jù)項(xiàng)目目的市場定位位，按照本項(xiàng)項(xiàng)目的客戶群群對于住宅的的要求和項(xiàng)目目自身的特點(diǎn)點(diǎn)，我們把朝朝向、采光、通通風(fēng)、面積、戶戶型、景觀、噪噪音、視野、私私密性等因素素作為項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部調(diào)差時(shí)的的考慮因素，各各項(xiàng)因素的權(quán)權(quán)重如下：朝向采光通風(fēng)面積戶型景觀視野西曬噪音私密性15%10%10%10%15%10%10%15%5%1水平調(diào)差因因素權(quán)重確定定的原則朝向因素，主要要是根據(jù)深圳圳的氣候特點(diǎn)點(diǎn)、考慮不同同單位具體朝朝向的差異化化，把不同單單位的朝向定定為“東南、南、西西南、東北、北北、西北、正正東、正西”等幾大不同同的層級；采光因素，主要要是在的不同同單位朝向的的把握上對其其采光面寬的的要求；通風(fēng)因素，主要要是在實(shí)地考考察的基礎(chǔ)上上對不同單位位空氣對流度度的要求；戶型因素，主要要是根據(jù)戶型型設(shè)計(jì)合理性性及客戶的需需求，分別對對項(xiàng)目各種戶戶型進(jìn)行比較較；面積因素，主要要是考慮針對對項(xiàng)目的客戶戶群需求，同同類戶型時(shí)面面積大小、舒舒適度；景觀因素，主要要是考慮了對對外部景觀、項(xiàng)項(xiàng)目自身園林林景觀的比較較；視野因素，主要要考慮項(xiàng)目周周邊建筑物的的遮擋情況，樓樓層不同視野野相對來說也也不同，因此此視野因素除除了在水平調(diào)調(diào)差中考慮外外，在樓層調(diào)調(diào)差中也要考考慮；噪音因素，主要要考慮了項(xiàng)目目受外界噪音音干擾的影響響程度；私密因素，針對對高端住宅的的客戶群體這這是個(gè)重要的的考慮因素。2確定最大水水平價(jià)差按照銷售經(jīng)驗(yàn)水水平價(jià)差（同同一層最好單單位和最差單單位的差值）一一般在銷售均均價(jià)的18%－30%，同時(shí)考慮慮可比樓盤的的水平價(jià)差。3確定每分調(diào)調(diào)差值我們對不同單位位在各影響因因素方面打分分，求出每分分調(diào)差值。公式：每分調(diào)差值＝最最大朝向差/（最大得分分值--最小得分值值）。然后用用（各單位的的得分值——最小得分值值）×每分調(diào)差值==單位調(diào)差的的具體數(shù)值后后取整。水平差值的確定定在參考并比比較市場上競競爭樓盤相應(yīng)應(yīng)水平差的基基礎(chǔ)上結(jié)合本本樓盤同一樓樓層朝向的實(shí)實(shí)際情況綜合合確定。示例：在A樓盤的案例例中根據(jù)市場場比較樓盤的的朝向值區(qū)間間，確定A樓盤1棟的最大朝朝向差為2000，則1棟A單位為朝向向差最大的單單位，差值相相差為26，每分調(diào)差差值為2000//26＝76.92。各單位朝朝向差＝(各單位得分分值－最小得得分值的差值值)*每分調(diào)差值值4.2.3垂垂直調(diào)差對一般住宅而言言不同建筑形形式的樓盤如如：低層、多多層、小高層層、高層，樓樓層垂直價(jià)差差各不相同，但但基本的原則則相同。除非非樓盤的最底底幾層為商業(yè)業(yè)用途而使樓樓盤的價(jià)格隨隨樓層增高而而減少外，樓樓層越高，樓樓價(jià)越高，反反之則低。高高層部分的頂頂樓，相對其其他樓層，均均有更高的價(jià)價(jià)值特殊性。根據(jù)這一原則，在在實(shí)際操作中中就垂直樓層層區(qū)分價(jià)值等等級，一般帶帶電梯住宅（1層為商業(yè)，2樓無送花園園單位、頂樓樓是復(fù)式單位位），可按基基層分為2樓以上到頂頂樓各個(gè)部分分。就2樓以上而言言不論是多層層、小高層、高高層，其最高高單價(jià)樓層幾幾乎都在頂樓樓，最低單價(jià)價(jià)樓層則為2樓，中間各各層可按樓層層之間價(jià)格高高低的順序依依據(jù)實(shí)際情況況劃分等級。一一旦決定了各各樓層之間的的價(jià)格順序后后，接下來即即需選定垂直直價(jià)格的基準(zhǔn)準(zhǔn)層，即垂直直價(jià)差為0的樓層。其其他樓層即可可根據(jù)基準(zhǔn)層層做正負(fù)價(jià)差差。有關(guān)基準(zhǔn)準(zhǔn)層的確定一一般須視住宅宅樓層的數(shù)量量而定，且以以取價(jià)格順序序居中的樓層層最為常見。如18層可選擇9或10樓，7層可選4樓為基準(zhǔn)層。一般樓盤垂直價(jià)價(jià)差：高層的的層差一般在在50-2000,中間基準(zhǔn)層層在100-2200，兩端在50-1000之間；對于于有特別的景景觀的高層,層數(shù)越高價(jià)價(jià)差越大。越越小高層的層層差在一般在在100-2200之間。多層層一般在200-3300元/㎡。復(fù)式頂頂樓與下一層層的價(jià)差可在在500-11000元/㎡或更大。垂垂直調(diào)差的確確定在參考并并比較市場上上競爭樓盤相相應(yīng)層差的基基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目不同樓層層的實(shí)際情況況綜合確定。示例：以30層層高層為例，則則分析如下：：一般的樓盤首先先從銷售角度度來劃分樓層層差，以30層的樓盤為為例，基準(zhǔn)層層在15層，以15層為均價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)層，下層層三分之一左左右即10樓以下單位位作為初始啟啟動(dòng)單位，起起始價(jià)格設(shè)置置可比較低，樓樓層垂直價(jià)差差也相對幅度度減小，在銷銷售過程中的的優(yōu)惠以這部部分單位為主主，如特價(jià)單單位等，這樣樣可以迅速啟啟動(dòng)銷售過程程，并且使啟啟動(dòng)單位控制制在低樓層。層層差為100。中間三分之一左左右的10-20層的單位作作為發(fā)展商基基本利潤的保保障，垂直價(jià)價(jià)差距離可以以相應(yīng)拉大，以以保證均價(jià)水水準(zhǔn)。層差定定為200。而在上層三分之之一左右20層以上的單單位在樓盤內(nèi)內(nèi)競爭力強(qiáng)，具具有競爭優(yōu)勢勢，作為發(fā)展展商利潤的回回報(bào)點(diǎn)。但垂垂直價(jià)差應(yīng)小小幅調(diào)整，避避免頂層單位位出現(xiàn)特別高高的價(jià)格，這這樣不至于和和競爭樓盤形形成太大差距距，引起高層層房號滯留。層層差為100。具體調(diào)差差見附表《垂垂直調(diào)差表》由于具體的單位位水平、垂直直價(jià)差主要是是由不同樓層層的各單位總總體素質(zhì)和周周邊因素的情情況決定的，因因此我們要對對項(xiàng)目工地進(jìn)進(jìn)行了多人多多次的現(xiàn)場勘勘察，現(xiàn)場可可以3層一個(gè)觀測測點(diǎn)對各樓層層不同房號的的綜合情況（景景觀、間距、朝朝向、采光、通通風(fēng)、戶型、面面積、噪聲等等）做詳細(xì)記記錄、比較打打分，對價(jià)目目表進(jìn)行修正正。并對可引引起樓層垂直直差跳檔的情情況做了總結(jié)結(jié)，另外對現(xiàn)現(xiàn)場的情況拍拍攝了一些實(shí)實(shí)景，作為調(diào)調(diào)整的根據(jù)。4.2.4特特別因素調(diào)差差與送面積調(diào)調(diào)差1特別因素調(diào)調(diào)差各棟位置調(diào)整：：均價(jià)以等比比例調(diào)整的原原則，以符合合原先預(yù)定的的各棟分解均均價(jià)。結(jié)構(gòu)功能：雙拼拼單位、非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層（二層層、三層）的的特殊考慮垂直差價(jià)調(diào)整：：復(fù)式單位、二二層單位送花花園單位、錯(cuò)錯(cuò)層陽臺花園園等（對于錯(cuò)錯(cuò)層送露臺的的情況只在一一種情況下計(jì)計(jì)算，不以重重復(fù)計(jì)算）水平差價(jià)調(diào)整：：針對個(gè)別單單位在原有的的基礎(chǔ)上進(jìn)行行戶型、面積積、朝向、通通風(fēng)、采光、噪噪音、私密性性、間距等的的相應(yīng)調(diào)整。心理差價(jià)調(diào)整：：如4/8/9/18/144/28層等心理理樓層的調(diào)整整。2贈(zèng)送面積調(diào)調(diào)差入戶花園、花槽槽、生活陽臺臺、落地凸窗窗、大露臺等等的贈(zèng)送面積積，按分類不不同比例調(diào)差差。A類全送=雙層層高露臺+落地（凸窗窗）+花槽+花園+小于2.2米部分B類C類送1//2B類=入戶花園C類=生活陽臺+正常陽臺各分類價(jià)值排序序A﹥B﹥CA類價(jià)值相當(dāng)于于為項(xiàng)目均價(jià)價(jià)的40%-550%。B類價(jià)值相當(dāng)于于項(xiàng)目均價(jià)的的20-255%。C類價(jià)值相當(dāng)于于項(xiàng)目均價(jià)的的10-155%3價(jià)格調(diào)差技技巧：當(dāng)市場情況較好好，價(jià)差幅度度大，反之則則小當(dāng)產(chǎn)品單價(jià)越高高，價(jià)差幅度度越大，反之之則小1樓的定價(jià)，如如是住宅其價(jià)價(jià)格大約為2樓以上平均均單價(jià)的1.1-11.3倍。倍數(shù)大大小視環(huán)境，配配套、綠化程程度或庭院大大小確定。若若1樓是商業(yè)其其價(jià)格與2樓以上的平平均單價(jià)的2.5-5倍。倍數(shù)大大小受附近商商鋪的開店率率、附近的行行業(yè)結(jié)構(gòu)、商商業(yè)規(guī)模等因因素影響。地下室部分若為為車位，其車車位的價(jià)格在在深圳地區(qū)一一般35-45㎡的住宅車車位70年產(chǎn)權(quán)，可可達(dá)10-15萬元，若地地下室規(guī)劃為為住宅其價(jià)格格為1樓住宅的30%-550%。若地下室室為商業(yè)其價(jià)價(jià)格約為一樓樓商場的40-600%。（特殊與與地鐵相通的的商業(yè)除外）關(guān)注水平與垂直直方向最低層層與最高層（除除開頂層復(fù)式式的標(biāo)準(zhǔn)層）的的總差距，最最低價(jià)與最高高價(jià)的差距。如如從一般的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)當(dāng)每幢層差>4000元，銷售一一般從中低層層開始啟動(dòng)，當(dāng)當(dāng)每幢層差<1500元，銷售一一般從高層開開動(dòng)。在制定定價(jià)目表時(shí)，選選擇競爭對手手的薄弱處，制制定有競爭力力的價(jià)格。關(guān)關(guān)注同層最低低價(jià)與最高價(jià)價(jià)的差距，尤尤其是某一方方向有特別景景觀的單位水水平價(jià)差的差差距龍為重要要。水平與垂直差一一定不是均勻勻的，可以是是0，也可以是1000元，甚至更更高，完全取取決于銷售的的需要。水平平差根據(jù)同一一層各打分因因素分析每個(gè)個(gè)戶型確定。垂垂直差一定要要考慮大幅跳跳動(dòng)的可能點(diǎn)點(diǎn)。如景觀突突變的樓層，吉吉數(shù)8、9、22、28等；心理數(shù)數(shù)，如9、10層之間，19-20層之間。檔次越高的樓盤盤，客戶對水水平與垂直差差的敏感性越越低。根據(jù)不同的水平平與垂直差，模模擬不同的銷銷售情況，進(jìn)進(jìn)行方案選定定。高層頂層、多層層低層帶花園園特殊單位就就特殊考慮。適適當(dāng)?shù)耐瑢訂螁挝粫?huì)表現(xiàn)為為每個(gè)單位都都會(huì)成交。恰當(dāng)?shù)乃脚c垂垂直差表現(xiàn)為為銷售迅速突突破，隨后全全面開花。經(jīng)過多次調(diào)整確確定各項(xiàng)的調(diào)調(diào)差，具體見見附表《水平平調(diào)差表》、《垂垂直調(diào)差表》、《送送面積調(diào)差表表》、《特別別調(diào)差表》。表13水平調(diào)差表表序號評定項(xiàng)目評分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)描述權(quán)重1棟座A單位B單位C單位D單位評得評得評得評得1朝向狀況5正南、東南南3正東、西南2東北0正西、西北北、正北15575575575002采光狀況5三向采光44雙向采光2單向采光0有黑房104404404405503通透狀況5南北通透33其它向通透0不通透10550220003304功能分區(qū)戶型布布局合理性5戶型布局舒舒適，功能分分區(qū)合理,44戶型布局合合理,功能分區(qū)一一般3戶型布局一一般，輔助功功能分區(qū)欠佳佳2戶型布局欠欠佳,主要功能分分區(qū)局部不合合理0戶型布局、功功能分區(qū)大部部分不合理,嚴(yán)重影響使使用155753455755755面積5面積大小十十分合理舒適適,且沒有面積積浪費(fèi)情況3面積大小比比較合理,走道有小部部分面積浪費(fèi)費(fèi)0面積大小不不合理,且有多處面面積浪費(fèi)情況況105505505505506噪音情況5在室內(nèi)開窗窗情況下,耳聽噪音非非常小，幾乎乎沒有3能清楚聽到到噪音，但不不是非常大0噪音很大150000003457景觀視野5內(nèi)外視野開開揚(yáng)或內(nèi)外景景觀都非常優(yōu)優(yōu)美4內(nèi)外其一視視野開揚(yáng)或內(nèi)內(nèi)外其一景觀觀優(yōu)美3內(nèi)外視野開開揚(yáng),但無景觀2內(nèi)外視野有阻阻擋情況,內(nèi)外其一有有景觀0內(nèi)外視野有有阻擋情況,內(nèi)外均無景景觀104402202205508西曬狀況5無西曬3僅有次臥西西曬（窗/墻）0主臥、客廳廳、陽臺任一一西曬（窗/墻）10550005505509私密性及對視情情況5寬松舒適（間間距、樓高）,無對視情況3基本合適（間間距、樓高）,僅輔助功能能區(qū)有對視0感覺緊逼（間間距、樓高）,主功能區(qū)有有對視5525525525525合計(jì)得分分10081.055.067.075.0最大分差26.00分差26.00.012.020.0最大價(jià)差2000價(jià)差200009231538每分價(jià)值76.92取整200009201540表14戶型評分分分析制作日期棟1棟2棟3棟4棟5棟別墅座A座A座房號ABCDABCDABCDABCD12356789得分2000092015401500280900560560100000289030001330100007740077404340943086808680得分分析排序123412341234123412345678房號ADCBABCDCABDCBDA17882263得分2000154092001500280900100056056003000289013300100009430868086807740774043400得分分析分差046062092001220190900440056001101560133005707500940034004340分差分析表16垂垂直價(jià)差座號1棟房號ABCD戶型4/2/24/2/23/2/23/2/2層差樓層層差層差層差層差30030/31424042404190419030028/29394039403890389030026/27364036403590359030024/25334033403290329080233040304029902990802229602960291029108021288028802830283020020280028002750275020019260026002550255020018240024002350235020017220022002150215020016200020001950195020015180018001750175020014160016001550155020013140014001350135020012120012001150115020011100010009509501001080080075075010097007006506501008600600550550100750050045045010064004003503501005300300250250100420020015015010031001005050020000表17特特別調(diào)差表座號1棟房號ABCD戶型4/2/24/2/23/2/23/2/2樓層層差層差層差層差30/31180018001800180028/2926/2724/2523150150150150222120191817161514-50-50-50-50131001001001001211109850505050765050505054-50-150-50-503-50-150-50-502-50-150-50-50贈(zèng)送面積統(tǒng)計(jì)表表A類全送=雙層層高露臺+落地（凸窗窗）+花槽+花園+小于2.2米部分B類C類送1/2B類=入戶花園C類=生活陽臺+正常陽臺A類價(jià)值相當(dāng)于于為項(xiàng)目均價(jià)價(jià)的40%-550%。A﹥B﹥CB類價(jià)值相當(dāng)當(dāng)于項(xiàng)目均價(jià)價(jià)的20-255%C類價(jià)值相當(dāng)于于項(xiàng)目均價(jià)的的10-155%10600A=4240B=2120C=1060座號1棟房號ABCD戶型4/2/24/2/23/2/23/2/2樓層A類B類C類合計(jì)A類B類C類合計(jì)A類B類C類合計(jì)A類B類C類合計(jì)30/314351493161543514931615494169356994941693569928/29134751021913475102192318611327231861132726/2716890102681689010268165102112781651021127824/25168901026816890102681651021127816510211278233181691850531816918505308189205183081892051822318169185053181691850530818920518308189205182125314218413253142184134291592060942915920609203181691850531816918505308189205183081892051819253142184132531421841342915920609429159206091831816918505318169185053081892051830818920518172531421841325314218413429159206094291592060916318169185053181691850530818920518308189205181531816918505318169185053081892051830818920518142531421841325314218413429159206094291592060913318169185053181691850530818920518308189205181225314218413253142184134291592060942915920609113181691850531816918505308189205183081892051810253142184132531421841342915920609429159206099318169185053181691850530818920518308189205188253142184132531421841342915920609429159206097318169185053181691850530818920518308189205186318169185053181691850530818920518308189205185253142184132531421841342915920609429159206094318169185053181691850530818920518308189205183253142184132531421841342915920609429159206092318169185053181691850530818920518308189205184.3生成價(jià)價(jià)格表綜合以上調(diào)差建建立價(jià)目表架架構(gòu)，詳見表表14整體實(shí)收價(jià)價(jià)目表模板。（切切記：所有價(jià)價(jià)格表電子表表格必須設(shè)置置安全密碼。）公式：單價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)++水平調(diào)差+垂直調(diào)差+特別調(diào)差+贈(zèng)送面積調(diào)調(diào)差總價(jià)=單價(jià)*建建筑面積（房房號表面積）表19單價(jià)表座號1棟房號ABCD戶型4/2/24/2/23/2/23/2/230/311472012720136821430228/291219110191111691178926/27119449944108311145124/2511644964410531111512311763976310657112772211533953310427110472111354935410419110392011373937310267108871911074907410139107591810973897398671048717106748674973910359161057385739467100871510423842393179937141002480249089970913100738073896795871296747674873993591195737573846790871092747274833989599922372238117873789124712481898809790737073796785876902370237917853758824682478898509487236623761782373852464247589820928523642374678087表20總價(jià)表座號1棟房號ABCD戶型4/2/24/2/23/2/23/2/230/315106657744127977417860334367957728/294229474435356144341121223600566626/274143635534497755330774993497103324/2540395566334569663216126634054800232162204417945844174752991849196622211992881752308817098133181148112120869833171936331708535518102033202090518817228988168357771785244419203551661667896616626211176428881820169944164937441617985517196522171961992215943722159702991698696616194347001575850015523933165406001519158999154827991527796616294633141842516614748966149044221592109913185156551483945514704033157207001217781822141056221433049915347166111759660013920400138841331490080010170465881337038813674577146912449169532771327707713310200143268778167708771309467713428600144452777166775551300135513064233140809006165856551290945512982244139989115162194441254324412936666139533334160342221217421112490300135069773156680111180800012444722134613992156666001180659912244333132610004.4核心均均價(jià)的討論與與分析以上所有調(diào)整完完畢，在此基基礎(chǔ)上對實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的核心均價(jià)價(jià)進(jìn)行討論?？紤]到對價(jià)格的的人為控制，從從市場情況分分析得到的實(shí)實(shí)收均價(jià)，要要針對整體與與不同戶型進(jìn)進(jìn)行單價(jià)區(qū)間間、總價(jià)區(qū)間間、最高價(jià)、最最低價(jià)、均價(jià)價(jià)的劃分與分分析，最好用用色塊標(biāo)注。檢檢查與銷售目目標(biāo)的配合程程度。同時(shí)用用圖示方法對對標(biāo)準(zhǔn)層同層層進(jìn)行價(jià)格排排序，以平面面直觀的方法法修正價(jià)格的的排序序列。（此步驟為必須步驟）表21價(jià)格分析表1制表日期建筑面積（㎡）1棟20521.44841.05%2棟16003.99632.02%3棟7431.20014.87%4棟3388.1666.78%5棟別墅2643.8115.29%合計(jì)49988.661100.00%%3房7215.12214.43%4房28930.44057.87%5房3388.1666.78%復(fù)式7811.12215.63%別墅2643.8115.29%合計(jì)49988.661100.00%%銷售總價(jià)（元）1棟200491551440.08%2棟123911552524.77%3棟78334244815.66%4棟4124004498.24%5棟56210899611.24%合計(jì)5001882232100.00%%3房66731011213.34%4房245440116249.07%5房4124004498.24%復(fù)式90566111218.11%別墅56210899611.24%總體5001882232100.00%%建面實(shí)收均價(jià)（元/㎡）1棟97706423-1117632棟77437555-1009973棟105418538-1116384棟121729884-1338355棟2126112847-2253413房92497467-1112774房84846423-1117635房121729884-133835復(fù)式115959070-144720別墅2126112847-225341均價(jià)100066423-255341表22價(jià)格格分析表2房號均價(jià)排序1-D955911-C893921-A1044813-C1056623-A1012633-B1012642-A998553-D956661-B795972-B793582-C776692-D7676104-C1337114-B1325224-D1170134-A1036245-1號2534115-8號2496625-7號2271135-9號2196645-2號2088755-5號2088765-6號1762175-3號1284783-C1341013-A1297023-B1297031-A1262543-D1241052-A1234061-D1217371-B1062581-C990292-B9350102-C9160112-D907012圖示：253419566117011012610362208871012610566132521337112847767699852088779