主題酒店項目可行性研究報告

主題酒店項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u1 導論 51.1 項目基本情況 51.2 項目承辦單位 61.3 項目發(fā)展規(guī)劃 61.4 項目總投資及資金來源 71.5 經(jīng)濟及社會效益 71.6 結論與建議 71.7 項目可行性研究報告編制單位 82 項目建設背景和必要性 92.1 項目建設背景 92.2 項目建設的必要性 143 項目市場調(diào)研分析 163.1 鄭州主題酒店分析 163.2 項目區(qū)域背景 264 項目競爭優(yōu)勢 284.1 致青春超人氣品牌效應 284.2 國際化的管理系統(tǒng) 284.3 敏捷的客戶個性需求滿足能力 284.4 國內(nèi)首創(chuàng)酒店業(yè)6S服務系統(tǒng) 294.5 創(chuàng)新營銷模式，讓顧客排隊上門 294.6 多元化盈利模式，賺錢無上限 304.7 經(jīng)濟社會環(huán)境利好保障項目可行 304.8 國際化標準設計保障項目可行 304.9 強大的支撐實力保障項目可行 315 項目總體布局方案 335.1 項目核心 335.2 項目的構建 335.3 項目文化主題定位 345.4 項目功能定位 345.5 項目市場定位 366 酒店建筑規(guī)劃和功能劃分 396.1 酒店建筑規(guī)劃 396.2 客房面積分配 396.3 餐飲會議面積分配 396.4 娛樂面積分配 406.5 機電設備用房面積分配 406.6 后勤及員工生活區(qū)面積分配 406.7 服務區(qū)域休息區(qū)布局規(guī)劃 406.8 交通 416.9 相關技術指標匯總 417 項目運營 437.1 主題酒店設計 437.2 主題酒店營銷 447.3 品牌連鎖策略 488 酒店連鎖展望 519 項目財務分析 529.1 項目投資估算 529.2 酒店運營費用估算 529.3 項目收入估算 559.4 投資回報 569.5 財務狀況評價 5710 結論 59

導論項目基本情況地理位置：鄭州CBD區(qū)域項目規(guī)模：總建筑面積5000平米，其中停車場及設備用房面積200-800平米，娛樂及餐飲用房面積600-1000平米，客房3200-4200平米。設計特點：（1）項目充分考慮鄭州區(qū)域經(jīng)濟文化環(huán)境的優(yōu)越條件，力求營造最具創(chuàng)意、最具時代感的主題酒店，增設大量更為人性化、個性化酒店功能。（2）主體建筑在外形設計上將時尚與實用性巧妙結合，配備充足的來賓停車位。（3）主體建筑設有客房50套間，每間客房采用世界主題房設計標準，將得到各商務、休閑、旅游顧客群的青睞，設計將盡顯本項目在同行業(yè)內(nèi)的亮點，打造出致青春國際化主題酒店連鎖品牌。（4）服務設施配套完善。施工進度計劃：2013年8月動工2013年10月結構達到正負零2013年11月裝修2013年12月交付使用項目承辦單位

某某國際集團是中國首個新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群化集團，在創(chuàng)新聚合戰(zhàn)略REPF經(jīng)濟模式指導下，推行多元化發(fā)展，迅速發(fā)展壯大。目前集團擁有二十幾家子公司，涉及健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融投資、數(shù)字移動互聯(lián)網(wǎng)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等領域，年營業(yè)額達20多億。2012年，某某怡然酒店管理有限對中國的主題酒店展開了為期一年的市場調(diào)研，發(fā)掘出其中巨大商機。2013年1月，集團整合了國際頂級主題酒店運營團隊，成立北京某某怡然酒店管理公司，強力進入主題酒店行業(yè)。北京某某怡然酒店管理有限公司由某某怡然酒店管理有限集團整合國際頂級主題酒店運營團隊共同成立，秉承“將顧客視為尊貴的主人、將酒店視為終身的事業(yè)、將員工視為可貴的人才”理念，以精細化、系統(tǒng)化和個性化為手段，首創(chuàng)酒店業(yè)6S服務系統(tǒng)和定制化服務系統(tǒng)，打造主題酒店國際化標準服務、系統(tǒng)化管理和規(guī)?；?jīng)營的酒店。未來3-5年，某某怡然將以突出品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；⑷诵曰癁槎ㄎ?，以開拓進取的精神風貌，以勢如破竹的發(fā)展勢頭，打造中國國際化主題酒店連鎖第一品牌。項目發(fā)展規(guī)劃2013年，鄭州主題酒店旗艦店落成。2014年，渠道擴張，以有限合伙的形式在全國鋪開20家主題酒店；2015年，品牌建設，以現(xiàn)有酒店盈利迅速擴張，全國建立35家主題酒店；2016年，品牌營銷，利用品牌影響力再建50家主題酒店；以鄭州為中心畫圓，從西南、華南、華東、華北為擴張路線，形成品牌連鎖效應，從而實現(xiàn)品牌的最大價值化。立志在3年內(nèi)推出100家連鎖主題酒店，打造中國國際化主題酒店連鎖第一品牌。五年內(nèi)實現(xiàn)海外上市。項目總投資及資金來源

致青春主題酒店鄭州旗艦店項目總投資共計800萬元，其中租憑裝修投資為575萬元，鋪底流動資金為225萬元。50%為投資商自有資金，其余50%為銀行貸款。經(jīng)濟及社會效益

該項目前景可觀，優(yōu)勢明顯，符合國家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展的方向，有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。項目起點高，酒店管理服務為國內(nèi)行業(yè)先進水平。該項目的上馬及投產(chǎn)一定能有力地推動我國主題酒店項目相關產(chǎn)品的供應能力，推動行業(yè)進一步發(fā)展，提升行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量和市場競爭力。本項目對地區(qū)經(jīng)濟及下游行業(yè)發(fā)展都具有明顯的積極作用，社會效益明顯。結論與建議

從投資和經(jīng)營預測來看，本酒店的盈虧平衡分析、敏感性分析指標均在合理的范圍之內(nèi)，從風險的財務角度來看，風險較小。該項目在財務角度分析，是可行的，并且效益較佳。序號名稱單位數(shù)值備注1項目投入總資金萬元8002年營業(yè)收入萬元11243年總成本費用萬元3204年利潤總額萬元7245年納稅總額萬元2186年稅后利潤萬元5067投資利潤率63%8資本金投資利潤率119%9稅前財務內(nèi)部收益率（全部投資）10.95%大于10%基準收益率10稅后財務內(nèi)部收益率（全部投資）10.88%大于10%基準收益率11稅前財務凈現(xiàn)值FNPV（i=10%）萬元2030項目計算期5年，大于零可行

12稅后財務凈現(xiàn)值FNPV（i=10%）萬元1181項目計算期5年，大于零可行

13稅后投資回收期年1.3含建設期項目可行性研究報告編制單位

北京某某怡然酒店管理有限公司

項目建設背景和必要性項目建設背景中國酒店業(yè)概況2012年8月，國家旅游局網(wǎng)站公布2011年中國星級酒店統(tǒng)計公報到2011年末，全國11676家星級酒店，擁有客房147.49萬間，床位258.63萬張；擁有固定資產(chǎn)原值4587.13億元；實現(xiàn)營業(yè)收入總額2314.82億元；上繳營業(yè)稅金147.84億元；全年平均客房出租率為61.1%。酒店供求關系中國城市化率45%、全球49%、發(fā)達國家90%。中國服務業(yè)占GDP40%、全球69%、香港80%-90%。2012年4月23日，美國康奈爾大學酒店管理學院院長MichaelD.Johnson表示，目前中國星級酒店的客房總數(shù)為200萬間，預計5至7年內(nèi)能夠增長到500萬間。中國的酒店市場有望在5至10年內(nèi)超過美國。2012年10月，美林公布的一項報告稱中國有36.4萬名流動資產(chǎn)超過百萬美元的富豪。中國富裕人士人數(shù)2011年已經(jīng)超越英國，居世界第四位。2007年中國富裕人數(shù)總數(shù)超越法國。10年以后中國的中產(chǎn)階級有望達到4億，中產(chǎn)階級6%的增長率。酒店供應市場2012年1至8月酒店業(yè)固定資產(chǎn)投資實際完成額同比增長43.4%，遠高于全國各行業(yè)33%的平均水平，且呈現(xiàn)出大量商業(yè)銀行以外資金注入的現(xiàn)象。全國擁有各類住宿企業(yè)近30萬家，餐飲企業(yè)近450萬家，年營業(yè)額已經(jīng)突破萬億元大關，僅其日常運營創(chuàng)造了每年近4000-5000億的采購需求。每年全國新建酒店1500家以上，總投資近4000多億元。中國未來GDP8%～10%的年均增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長12%，預計2010年中國酒店客房數(shù)量將達到5.52億間夜。聯(lián)合國世界旅游機構的預測，中國2014年將超過西班牙和美國，成為僅次于法國的世界第二大最受歡迎的旅游目標國。2015年中國將成為世界第一旅游接待國、第四大旅游客源國；中國入境過夜旅游者將達到1億人次；國內(nèi)旅游者將達到28億人次；居民人均出游兩次，出境旅游將達到1億人次；旅游市場總量將達到30億人次。國外主題酒店的發(fā)展現(xiàn)狀主題酒店在國外己經(jīng)是風風火火，發(fā)展勢頭良好，經(jīng)營模式相當成熟，并且已有半個世紀的歷史，這對于中國主題酒店的發(fā)展有很大的借鑒意義。主題酒店起源于1958年美國加利福尼亞的MadonnaInn，率先推出12間主題房間，后來發(fā)展到109間，成為當時最早，最具有代表性的主題酒店。發(fā)展在美國拉斯維加斯,現(xiàn)在該城被稱為“主題酒店之都”。據(jù)統(tǒng)計,世界最大的16家主題酒店中,拉斯維加斯就有15家。主題酒店是拉斯維加斯酒店業(yè)的靈魂和生命。

除了主題酒店之都—拉斯維加斯外，在其他國家和地區(qū)也有一些主題酒店，如雅典的衛(wèi)城酒店，以雅典衛(wèi)城為主題；維也納的公園酒店，以歷史音樂為主題;印尼巴厘島還建造了亞洲第一座搖滾音樂主題酒店；奧地利的布魯毛羅格納溫泉酒店—“歪”屋等。中國旅游業(yè)正在朝著入境旅游國和國內(nèi)旅游大國發(fā)展。旅游酒店業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要依托，是旅游產(chǎn)業(yè)結構鏈上的重要組成部分。經(jīng)過20多年的摸索與發(fā)展，我國酒店業(yè)無論在管理和服務水平上，還是在硬件設施的投入與外觀設計上，都有了很大的提高。于是，一種有自己特色，給人以文化、個性感受，彰顯文化內(nèi)涵的主題酒店在國內(nèi)應運而生，如弘揚儒家文化的酒店、醫(yī)藥酒店、養(yǎng)生酒店、溫泉酒店等等，廣州長隆酒店，建在“長隆”，“香江”野生動物世界中，其裝修設計無處不顯示“人與動物，人與自然和諧共處”的主題概念。在中國酒店業(yè)發(fā)展進入成熟階段的今天，主題酒店確實是在競爭中取勝的一種有效手段，也是中國酒店業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢，中國酒店業(yè)應該朝主題酒店的方向突圍。目前我國的主題酒店僅僅局限在酒店業(yè)比較發(fā)達的北京、深圳、海南、鄭州、上海等地，發(fā)展步伐既落后又緩慢，相對于國際上的主題酒店來說，在主題文化定位、構建與經(jīng)營上還存在一定的差距，具體存在以下問題：主題酒店經(jīng)常與特色酒店混為一談；主題酒店與周圍環(huán)境失調(diào)；主題酒店產(chǎn)品定位不準確；主題酒店品牌構建不牢固；主題酒店的文化建設部深入。主題酒店起源于國外，在我國屬于舶來品，發(fā)展時間還不長，經(jīng)驗欠缺，存在一些問題在所難免，同時這也說明主題酒店在我國雖然處于摸索階段，但仍具有非常大的發(fā)展空間和市場潛力。主題酒店在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)主題酒店的發(fā)展經(jīng)歷了兩個階段:自由發(fā)展階段和有組織的發(fā)展階段。自由發(fā)展階段是從1995年至2004年。這期間國內(nèi)主題酒店的建設是由各家酒店自我摸索著完成的，沒有相關組織去推動。有組織的發(fā)展從2004年11月6日至今。這期間國內(nèi)的酒店開始相互交流建設經(jīng)驗，并最終建立了行業(yè)組織，確定了發(fā)展標準。國內(nèi)主題酒店的自由發(fā)展階段1995年，以乒乓文化為主題的玉泉森信大酒店開業(yè)，客房3%間。酒店門前有山東籍乒乓球運動員喬偉、劉云萍的塑像。酒店建成了1000多平方米的乒乓球館，成立了乒乓球俱樂部，由原山東省乒乓球主教練薛立成負責，擁有專業(yè)的教練員、陪練員和裁判員隊伍，為乒乓文化地深入挖掘提供了專業(yè)的人才保證。酒店組織、承辦過CCTV杯國際乒乓球挑戰(zhàn)賽、中國CCI.IV杯乒乓球擂臺賽等乒乓球賽事。玉泉森信大酒店酒店是中國第一家主題酒店。1997年，鶴翔山莊被改建成了一家以道教文化為主題的酒店，客房101間。山莊內(nèi)有20個景觀:青城道家博物館、百鶴石雕墻、青城道教首領范長生雕像、鶴翔山莊碑記、古長生宮圍墻等。盡管有的景點與道家文化是扯不上關系的，但是它們卻加強了鶴翔山莊的特色，提高了山莊的特色。鄭州京川賓館建立于1984年，1996年成為三星級酒店，后因管理滯后，經(jīng)濟效益下滑。自2002年底開始改造，建成了三國文化主題酒店，客房200多間。酒店有三座主體建筑，分別是鄭州宮、建業(yè)宮、洛陽宮，成品字型分布。酒店內(nèi)有一以蜀漢文化為主題的文化陳列館。酒店設有文化部，專門負責將主題文化滲透到主題酒店的日常經(jīng)營當中，還設有館內(nèi)導游、講解隊。2002年，以威尼斯水城為主題的深圳威尼斯大酒店開業(yè)，擁有375間客房，是中國第一家以異國文化為主題的酒店。2003年底，計劃投資數(shù)億元的夢幻城堡本應從杭州蕭山區(qū)傳來開工的消息，不料卻被杭州有關方面宣布其計劃流產(chǎn)。原計劃夢幻城堡占地13萬平方米，高100多米，客房總數(shù)超過1000間，設有20多個會議室和展廳。這是中國第一家失敗的主題酒店。2004年10月，以酒文化為主題的北京拉斐特城堡開業(yè)，客房72間。酒店建筑由一座主城堡和兩座城堡式配樓組成，再現(xiàn)了歐洲文藝復興時期巴洛克式的建筑風格。主城堡前是一片布局獨特的花壇，栩栩如生的古希臘神話雕塑置于其中。城堡與羅馬柱廊合圍而近萬平方米的酒文化廣場，是大型演唱會、酒會的理想場所。拉斐特城堡在地下建有酒文化博物館，以實物、文字、圖片、模型來演繹法國葡萄酒文化的歷史。主題酒店的發(fā)展趨勢1、標準化向個性化發(fā)展。在過去的20年里，中國酒店業(yè)以星級酒店為指導進行建設和經(jīng)營。在星級標準的引導下，星級酒店成為中國酒店市場上的主體。星級標準通過對不同星級酒店的產(chǎn)品和服務的嚴格要求，來確保酒店產(chǎn)品和服務的\o"質(zhì)量"質(zhì)量。酒店星級標準規(guī)范了酒店行業(yè)的經(jīng)營與\o"管理"管理，提升了酒店行業(yè)，構造了規(guī)范化發(fā)展的局面。這為今天中國酒店業(yè)持續(xù)向前發(fā)展奠定了比較好的基礎。在中國酒店業(yè)品牌建設之初，星級標準形成了全行業(yè)的共同品牌，具有相應的壟斷性，其實質(zhì)是一種準市場品牌。在標準化時期過去之后，在星級的光環(huán)逝去之后，酒店企業(yè)，尤其是中小型酒店，以什么為核心贏得市場?這不能不引起我們的注意。在競爭壓力和\o"市場需求"市場需求的雙重壓力下，中國酒店業(yè)的經(jīng)營亟待\o"創(chuàng)新"創(chuàng)新。星級光環(huán)的逝去，反映出來的是市場對于個性化、特色化產(chǎn)品和服務的需求，標準化的產(chǎn)品難以滿足人們的需求。而主題酒店則為中國酒店業(yè)提供了一條可選之路。主題酒店的發(fā)展是中國酒店業(yè)從標準化走向個性化的要求。2、從價格到文化同質(zhì)化的經(jīng)營無疑會給酒店帶來無休止的價格戰(zhàn)，為了生存，我們只有迎戰(zhàn)擠掉\o"競爭對手"競爭對手，但是這些并不是長期的策略，惡性的價格戰(zhàn)會把酒店拖到利潤的邊緣，因此要生存，必須跳出價格戰(zhàn)的泥沼。目前僅以產(chǎn)品和服務質(zhì)量為基礎，已經(jīng)難以塑造出知名的酒店及品牌。酒店只有以文化為核心，通過特色化、個性化的經(jīng)營，才有機會贏得市場。主題酒店正是這樣一種新的酒店\o"經(jīng)營模式"經(jīng)營模式。酒店業(yè)的競爭從價格、質(zhì)量到文化的升級，這一過程看似簡單，但是確是酒店核心競爭力逐步強化的過程，由初級階段的成本優(yōu)勢，轉化為質(zhì)量優(yōu)勢，再到文化優(yōu)勢，其不可復制性越來越強，也就意味著酒店的\o"競爭力"競爭力越來越強。主題酒店的建設正是酒店培育文化核心競爭力的要求。經(jīng)濟型酒店沒落主題酒店正在興起國內(nèi)經(jīng)濟型酒店的經(jīng)營狀況持續(xù)下滑，平均出租率下降7%。2011年，中國主題酒店行業(yè)的市場規(guī)模達到115.64億，同比增長15.46%，預計未來幾年主題酒店行業(yè)市場規(guī)模仍將保持5%左右的增速。大投資機構紛紛進入主題酒店行業(yè)據(jù)調(diào)查，78%的投資機構看好主題酒店，36%傾向于星級酒店和主題酒店的多元投資。繼國內(nèi)酒店相繼出現(xiàn)巨額虧損之后，僅12%的投資者支持國內(nèi)經(jīng)濟型酒店投資。更多的資金涌向主題酒店，主題酒店發(fā)展呈如火如荼之勢。主題酒店千億市場空白投資前景看好1、追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階層逐漸壯大，為主題酒店提供了巨大的消費市場；專家預測2015年主題酒店市場份額將達到1000億。2、中國傳統(tǒng)酒店過百萬，主題酒店不足萬家，巨大空白市場引發(fā)投資熱潮；3、主題酒店的投資較傳統(tǒng)酒店小，收費較經(jīng)濟型酒店高，利潤率高，投資回收期短，投資回報率居酒店行業(yè)之首；項目建設的必要性

相對國外主題酒店發(fā)展，我國主題酒店發(fā)展比較滯后（見表1-1）表1-1主要城市房價和入住率對比表資料來源:《2012中國賓館酒店市場趨勢觀察研究報告》從圖表可以看出，我國主題酒店主要集中在沿海發(fā)達城市，對比國外幾個大城市的主題酒店，我國主題酒店的入住率相對較低，平均在50%左右，只有香港在70%以上。而國外主題酒店的入住率均高于我國平均水平，拉斯維加斯高達80%以上。然而我國主題酒店的平均房價相對較低，只達到國外主題酒店的一半水平，由此看出，我國主題酒店發(fā)展滯后，與國外主題酒店存在一定差距。還有許多地方有待改進和完善。主題酒店的發(fā)展不只是一家酒店的特色化經(jīng)營，在競爭中取勝的一條道路，更是中國酒店業(yè)發(fā)展的必然選擇。主題酒店與中華文化弘揚主題酒店的建設也是中國\o"文化產(chǎn)業(yè)"文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。主題酒店是文化資源向\o"文化資本"文化資本轉化的一種非常有效的方式，把各種文化資源融入酒店，能過最直接有效的形成市場功能。從國際經(jīng)驗看，經(jīng)濟發(fā)達國家都重視把文化產(chǎn)業(yè)作為增強文化軟實力的最重要的途徑。越來越多的國家和地區(qū)也都開始重視文化產(chǎn)業(yè)及其影響的軟實力，并且取得可喜的進展。韓國從政府作為服務者的立場出發(fā)，成立了專門性質(zhì)的國家機構文化產(chǎn)業(yè)振興院，制定了文化產(chǎn)業(yè)的國家戰(zhàn)略，在公共文化服務平臺建設、企業(yè)孵化\o"扶持"扶持、信息提供等方面積極引導企業(yè)創(chuàng)新，在\o"短期"短期內(nèi)實現(xiàn)了文化產(chǎn)業(yè)從\o"貿(mào)易逆差"貿(mào)易逆差到\o"順差"順差的飛躍。新加坡為了發(fā)展文化旅游，專門在旅游局下面成立了會展署，支持企業(yè)發(fā)展會展和娛樂產(chǎn)業(yè)中華民族的文化是中國主題酒店發(fā)展的文化基礎和源泉；民族文化的弘揚是主題酒店發(fā)展的內(nèi)在要求。主題酒店將成為中國酒店行業(yè)的標志建設自主知識產(chǎn)權、弘揚民族品牌的主題酒店，在蘊含本土文化主題的同時結合國外主題酒店的成功模式，以無競爭、低風險的特性迅速占有市場。其獨特的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，將突破酒店業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，成為中國酒店行業(yè)的新標志，建立了中國酒店業(yè)的新格局。

項目市場調(diào)研分析鄭州主題酒店分析鄭州主要酒店概況鄭州山水時尚酒店酒店名稱鄭州山水時尚酒店（連鎖）規(guī)模

119間房

開業(yè)時間2013年地址鄭州市農(nóng)業(yè)路與南陽路交匯處，毗鄰文化底蘊豐厚的河南農(nóng)業(yè)大學、鄭州大學工學院、鄭州輕工業(yè)學院。酒店坐擁鄭州三大商圈之一，臨近國貿(mào)360商業(yè)廣場、大商新瑪特鄭州總店和丹尼斯百貨等大型購物廣場。建筑風格內(nèi)裝現(xiàn)代外裝現(xiàn)代星級四星入住率%平日70%節(jié)假日98-100%客房價格主題房原價420，折后280-320，節(jié)假日上浮20%折扣不定樓層多層配套設施餐飲特色餐飲功能房無客房數(shù)量總數(shù)119單房108套房11客戶選擇酒店主因特色房很有特色。交通便利。裝修很新?？蛻羧后w分析旅游、商務、休閑客鄭州畢加索時尚酒店酒店名稱鄭州畢加索時尚酒店規(guī)模88間房地址黃河路與黃河北街交叉口西南角，臨近二七紀念塔、德化步行街、人民公園。開業(yè)時間2011年建筑風格內(nèi)裝普通外裝時尚星級無入住率%平日70-80%節(jié)假日95-100%客房價格主題房原價320，折后180-220，節(jié)假日上浮20%商務房二人間180元，節(jié)假日220元樓層多層配套設施餐飲中餐飲客房數(shù)量總數(shù)主題房62間，商務房20多間酒店簡析鄭州畢加索時尚酒店，是河南首家超唯美、多風格、藝術感極強的個性時尚酒店。同時也是集繪畫、雕塑、書法、攝影、詩歌、設計為一體的文化藝術酒店。酒店擁有62間客房，平均每兩間客房是一種裝修風格，一種主體形式，每層走廊都是不同主體風格。近百幅超大、現(xiàn)代、抽象的巨幅油畫點綴其中，彰顯高貴典雅、充滿濃郁藝術氛圍。會議室可容納100多人，是商務活動的理想下榻場所。缺點：房間小，檔次低，服務管理落后。鄭州新元素主題酒店酒店名稱鄭州新元素主題酒店規(guī)模19間房地址鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路好萊塢國際公寓A座開業(yè)時間2011年建筑風格內(nèi)裝現(xiàn)代外裝普通星級無入住率%平日70%節(jié)假日80-100%客房價格標房原價220，折后115，節(jié)假日上浮20%套房平時180-200，節(jié)假日400左右折扣浮動樓層共2層配套設施餐飲無娛樂無功能房無客房數(shù)量總數(shù)47單房36個標間套房11個普間酒店簡析位于金水區(qū)農(nóng)業(yè)路與東明路交叉口向東200米，好萊塢國際公寓。臨近CBD商務中心、鄭州會展中心，曼哈頓廣場。19款不同主題風格房間，在不同創(chuàng)意和背景中流轉！找到自己的專屬童話，是安徒生與格林兄弟都無法書寫的玄奇，與你的美人魚共度一段浪漫風情。石器時代主題：無論是弗雷德或者薇瑪，邦尼或者貝蒂，都住在這個堅強而溫馨的小屋，原生態(tài)的浪漫小石屋~~紅極一時的摩登原始人。HelloKitty主題：HelloKitty就像是女生的吉祥符，滿屋的粉色浪漫，無限旖旎。這只系上紅色蝴蝶結的小白貓早已一發(fā)不可收拾地流行起來，俘獲了全球女性的芳心。汽車元素主題：睡在帶輪子的床上，別樣的新鮮，你不用怕睡醒后看不到房間的屋頂，有輪子但不會亂跑，放心睡吧~~夢里的80天環(huán)游地球？只用1晚上。水元素主題：水的靈動，繞指輕柔，又從指間流走，沉浸其中的陶醉，夢境的洗禮。缺點：房間小，檔次低鄭州維納斯精品酒店酒店名稱鄭州維納斯精品酒店規(guī)模92間房，集住宿、餐飲、休閑為一體的綜合高級消費場所地址鄭東新區(qū)黃河路與耳河路交叉口（毗鄰省政府、CBD國際會展中心）開業(yè)時間2011年建筑風格內(nèi)裝現(xiàn)代時尚風格外裝現(xiàn)代星級未評定入住率%平日90%節(jié)假日100%客房價格標房原價600，折后380，節(jié)假日上浮20%套房原價1100，折后610，節(jié)假日上浮20%折扣浮動樓層共6層配套設施餐飲中餐廳娛樂酒吧、SPA、圖書館、悅榕莊自有品牌商店、功能房會議廳，多功能廳客房數(shù)量總數(shù)92間客戶選擇酒店主因時尚休閑，商務，環(huán)境宜人，交通方便客戶群體分析歐美為主酒店簡析河南維納斯精品酒店是河南省第一家主題文化酒店，是一家集住宿、餐飲、休閑為一體的綜合高級消費場所，既有高星級酒店的輝煌大氣，又融合了國際精品酒店的時尚元素。酒店以接待高檔政務客人，商務客人為主，國際一流大師的先進理念，國際金鑰匙以客為尊的服務理念都將會在這里得到充分展示和彰顯。缺點：主題特色房設計沒有個性，文化吸引力弱。鄭州雅客美家主題酒店酒店名稱鄭州雅客美家主題酒店規(guī)模60多間房地址航海東路與中州大道交叉口東150米路南開業(yè)時間2013年建筑風格內(nèi)裝現(xiàn)代風格外裝普通星級未評定入住率%平日70-80%節(jié)假日95%客房價格標房原價320，折后180-220，節(jié)假日上浮20%套房原價620，折后300，節(jié)假日上浮20%折扣折扣不定管理模式自主管理樓層3層配套設施餐飲中、西餐宴廳娛樂酒吧，棋牌室等功能房會議廳客房數(shù)量總數(shù)62間單房標間300多間套房200多間客戶群體分析商務、旅游酒店簡析雅客美家是專為都市年輕時尚、商旅人士打造的精品主題時尚公寓（酒店），公寓（酒店）擁有房間60余套，每套約60-70平方，以瑞典宜家家居為主要風格。目前推出亞熱帶大自然生態(tài)房；地中海氣候清新時尚房；豪華商務大床房等多種精品房型。交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅、鬧中取靜，周圍綠地綠化353畝、兩條清澈河流環(huán)繞。鄭州主題酒店總結鄭州主題酒店，處于市場火熱階段，入住率都在80%以上。在酒店激烈的競爭形態(tài)中，主題酒店是非常耀眼的，投資成功機率很高。鄭州現(xiàn)有主題酒店，可劃分為中端和普通兩種類型。中端酒店以維納斯、時尚山水酒店為代表，房間裝修時尚考究，交通較為便利，服務管理比較好，價格在400-600之間，折扣后也在300元左右。酒店經(jīng)營范圍介于商務和主題酒店之間，以時尚裝修為主題房特色，給消費者留下舒適服務好的印象。但品牌差異性并不明顯，傳播范圍較窄，市場擴張的速度較慢。低端酒店以新元素、雅客美、畢加索等酒店為代表，主題房間富有特色，但裝修檔次較低，價格在100-300之間。這類型酒店，以小投資為主，強調(diào)文化特色吸引消費者，但舒適度和服務水平一般。這種投資模式，以短期收益為目的，并不符合主題酒店的品牌投資理念。致青春做全國主題酒店連鎖品牌，不宜采用這種低檔次裝修、低價格的經(jīng)營模式。借鑒國內(nèi)外一流主題酒店的經(jīng)驗，致青春在鄭州打造中國國際化主題酒店連鎖的旗艦店，以高端特色主題房設計和裝修，國際化酒店服務管理，吸引中高端消費者，建立強大的競爭優(yōu)勢。項目區(qū)域背景項目區(qū)域圖項目選址項目選址項目選址項目選址區(qū)域概述鄭東新區(qū)中央商務區(qū)（以下簡稱CBD）是鄭州市委、市政府根據(jù)國務院批準的鄭州市城市總體規(guī)劃，為實施拉大城市框架、擴大城市規(guī)模、加快城市化和城市現(xiàn)代化進程戰(zhàn)略而投資開發(fā)建設的新城區(qū)，是鄭東新區(qū)的起步區(qū)和核心區(qū)，也是鄭州市的金融、商務中心。鄭東新區(qū)CBD位于鄭州市老機場地區(qū)，是一個集商務、辦公、住宅、觀光、休閑和研究等多種功能為一體的城市環(huán)形建筑群。CBD由兩組高層建筑組成，其中內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是舒適、熱鬧的商業(yè)步行街，辦公、商業(yè)、居住等多種功能復合的土地利用方式使CBD具有24小時城市的功能。CBD中心是橢圓形的中心公園，由如意湖和公共綠地組成，面積達83公頃，公園中建有鄭州國際會展中心、河南藝術中心和會展賓館等標志性建筑，如意湖通過運河與CBD副中心的湖泊公園相連接，有船舶、游艇穿梭其間；國際會展中心規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米，一期工程建成21.3萬平方米，已成功舉辦多次大型展會；與會展中心相連的會展賓館是鄭州新時代的標志，高280米，建成后將成為五星級國際標準賓館。整個CBD建筑群倒映于如意湖水中，水光瀲滟、景色旖旎。經(jīng)過近六年的建設發(fā)展，鄭東新區(qū)CBD已成為環(huán)境優(yōu)美、設施齊全、功能完善、繁榮興旺、和諧宜居的現(xiàn)代化新城區(qū)，也是河南省城市建設的靚點、鄭州市經(jīng)濟發(fā)展的形象，在不久的將來CBD必將成為世界上獨具匠心的新城城市中心區(qū)，成為中原地區(qū)與國際接軌的商貿(mào)中心。

項目競爭優(yōu)勢項目發(fā)起主體某某怡然酒店管理有限發(fā)展至今，積累了多項顯著優(yōu)勢，可以保障和支撐本項目順利實施。致青春超人氣品牌效應2013年，趙薇導演的唯美文化大片《致青春》獲得超過7億的票房，在小資族具有極高的品牌知名度，同時也引發(fā)了同名商標的注冊風潮，某某集團搶先一步，獲得了該名稱酒店類的注冊權。借助電影的超高人氣，致青春主題酒店在誕生之初便受到了市場的高度關注，在調(diào)查中成為消費者最想入住的主題酒店之一。國際化的管理系統(tǒng)致青春主題酒店國際五星的智能化管理系統(tǒng)，不僅營造主題文化形成差異化，而且整合酒店的所有資源，包含內(nèi)部的、外部的、有形的、無形的等等一系列可利用資源，并以此打造經(jīng)營特色、服務特色?；谛酆竦慕?jīng)營管理實力，某某怡然酒店管理有限公司成為行業(yè)標桿。公司將創(chuàng)新成果用于技術標準的建立，進一步引領同行業(yè)的其他企業(yè)向先進的企業(yè)看齊，加快整個公司的技術進步，有利于行業(yè)內(nèi)的良性競爭和共同發(fā)展。敏捷的客戶個性需求滿足能力某某怡然酒店管理有限公司酒店管理規(guī)模不斷擴大離不開對客戶需求敏捷的反應能力?；跍蚀_把握市場需求的目的，公司建立了完善的市場信息搜集和發(fā)布的網(wǎng)絡平臺，使廣大客戶可以足不出戶的了解酒店最新產(chǎn)品及功能，同時公司可借平臺聽取廣大客戶對于酒店服務管理的意見和建議，與客戶進行直接溝通，能夠同時快速滿足用戶的各種需求。極大地提高了客戶參與酒店產(chǎn)品開發(fā)和市場推廣的可行性，有利于公司更好地開發(fā)滿足市場需求的酒店服務管理。國內(nèi)首創(chuàng)酒店業(yè)6S服務系統(tǒng)（1）改變傳統(tǒng)酒店視顧客為普通消費者的心態(tài)，將顧客視為尊貴的主人來細心服務，打造中國服務態(tài)度最好的酒店。（2）首創(chuàng)酒店業(yè)6S服務系統(tǒng)，打造中國服務水平最好的酒店。Smile：微笑Speed：快速Smart：醒目Shitsuke：素養(yǎng)Standardization：標準化Satisfaction：客戶滿意（3）定制化服務系統(tǒng)，打造中國最具人性化服務的酒店。讓顧客參與房間價格制定收集顧客需求設計房間風格根據(jù)顧客需求定制產(chǎn)品與服務創(chuàng)新營銷模式，讓顧客排隊上門某某怡然酒店管理有限公司在業(yè)內(nèi)樹立領先的行業(yè)地位，與某某怡然酒店管理有限公司重視其銷售服務體系有著密不可分的關系，某某怡然酒店管理有限公司形成了一套成熟的銷售服務模式。第一、重視與大客戶合作，借助大客戶力量拉動酒店銷量不斷上升。第二、以定制化解決方案滿足個性化需求推動營業(yè)額上升。

體驗營銷：讓顧客免費體驗產(chǎn)品與服務，先體驗后消費免費營銷：讓顧客免費享用產(chǎn)品的創(chuàng)新模式服務營銷：親情服務、溫馨服務、零距離服務，與顧客建立感情與信任饑餓營銷：讓顧客永遠排隊預訂活動營銷：各類促銷優(yōu)惠活動連連不斷品牌營銷：事件營造、品牌廣告、公益活動提升品牌知名度移動營銷：移動互聯(lián)網(wǎng)、微信、微博營銷網(wǎng)絡營銷：獨家開發(fā)線上推廣系統(tǒng)聯(lián)盟營銷：與旅行社、中介公司、高端店鋪等合作，聯(lián)合促銷某某怡然酒店管理有限公司同時能夠快速滿足客戶的各種需求；應客戶的個性化需求完善服務供應，有力地促進了某某怡然酒店管理有限公司銷售業(yè)績的提升。多元化盈利模式，賺錢無上限與傳統(tǒng)酒店、經(jīng)濟型酒店相比，致青春的盈利模式更多樣化，收益更高房間租金收益定制服務收益主題精品銷售收益酒水、咖啡、茶、食品等銷售收益會員卡銷售收益廣告聯(lián)播網(wǎng)廣告收益上市股票增值收益經(jīng)濟社會環(huán)境利好保障項目可行從政策層面來看：主題酒店在多項政策文件中均有所提及并明確指出主題酒店發(fā)展方向，政策文件鼓勵支持本項目進一步發(fā)展

從市場背景環(huán)境來看，項目規(guī)劃主題酒店市場需求有逐步放量的趨勢?？傊?，本項目產(chǎn)品市場前景廣闊，本項目規(guī)劃的產(chǎn)能可以被完全消化。國際化標準設計保障項目可行某某怡然酒店管理有限公司立足當前、著眼未來，深入分析企業(yè)既有優(yōu)勢、洞察市場發(fā)展趨勢及前景，制定與公司實力發(fā)展相匹配、與市場發(fā)展趨勢相吻合的主題酒店設計組合策略，這些策略的實施，將有效幫助致青春主題酒店進一步提升市場地位，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模再上新臺階。

強大的支撐實力保障項目可行

為進一步打開行業(yè)市場，推動本項目順利實施，某某怡然酒店管理有限公司將以如下策略支撐保障本項目實施：

（1）再造營銷體系支撐企業(yè)市場擴張為了支撐本項目發(fā)展，某某怡然酒店管理有限公司實施營銷體系再造工程，支撐主題酒店業(yè)務規(guī)模擴張：——構建大營銷網(wǎng)絡、實現(xiàn)市場廣域覆蓋

——實施精細化營銷、不同市場策略差異化

——強化企業(yè)服務能力、市場需求反應能力

總之，在營銷層面要達到“以營銷網(wǎng)絡擴大市場覆蓋面、以精細化營銷探尋市場機會點、以快速響應贏取客戶滿意”的局面，在推進上講求分步實施、點面搭配、溫和滲透與強力突破相結合、以此保障致青春主題酒店在市場上獲得新的成長。（2）推進設計創(chuàng)新確保企業(yè)領先

某某怡然酒店管理有限公司秉承創(chuàng)新促領先的企業(yè)精神，不斷推進設計創(chuàng)新，積累酒店競爭力。（3）優(yōu)化管理機制、提升經(jīng)營效率本項目上馬后，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模將再上新臺階，相關的管理工作量勢必進一步增大，為此，公司將進一步推進管理提升，使企業(yè)成為一個全新的“敏捷性”經(jīng)營實體。在營銷管理方面，以顧客價值為中心、豐富顧客價值；在組織管理方面，整合企業(yè)內(nèi)部和外部與生產(chǎn)經(jīng)營過程相關的資源，創(chuàng)造和發(fā)揮資源杠桿的競爭優(yōu)勢；在人員管理方面，將管理思想轉換到領導、激勵、支持和信任上來；在流程管理上，減少業(yè)務運作過程中不增值環(huán)節(jié)，同時加強信息化促進流程管理清晰化；總之，通過優(yōu)化管理機制，逐步實行現(xiàn)代企業(yè)制度改造和制度創(chuàng)新，提高企業(yè)的活力，增加凝聚力，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（4）人力資源擴充優(yōu)化、保障項目落地

任何偉大的事業(yè)均需要有思維、有眼光、有執(zhí)行力的人來完成，人才是企業(yè)經(jīng)營諸要素中的第一要素，是企業(yè)最重要也是最稀缺的戰(zhàn)略資源和核心能力，企業(yè)綜合實力的競爭，歸根到底是人才數(shù)量和質(zhì)量的競爭，是人才成長和發(fā)揮作用機制的競爭。

本項目是對公司現(xiàn)有業(yè)務的進一步擴充，項目上馬將進一步擴大公司用人需求，公司將營造一個積極向上、鼓勵優(yōu)秀人才脫穎而出的成才環(huán)境，造就一支專業(yè)結構合理、業(yè)務能力突出的人才隊伍，推動項目落地實施。

項目總體布局方案項目核心主題酒店的核心是主題產(chǎn)品的文化特征，是酒店的功能要素和社會要素在內(nèi)涵和外延上的文化拓展，也是一個帶有特色文化的系統(tǒng)工程。從設計、建設、裝修、文化氛圍的營造，到經(jīng)營、管理、服務等，都必須注重對主題文化內(nèi)涵的挖掘和把握，突出自身富有特色的文化品位，表現(xiàn)自己鮮明的個性特質(zhì)，且要能把這些特質(zhì)和品位融入到細節(jié)中去。項目的構建（1）準確的主題定位——尋找主題深度挖掘主題內(nèi)涵，避免形式大于內(nèi)容。主題有酒店適應性，避免定位本末倒置。主題適當回避“塵世”，避免陷入大眾俗套。（2）和諧的主題環(huán)境與氛圍——展示主題營造良好的外部環(huán)境。研究地理環(huán)境，提高與環(huán)境的融合性。主題建筑、主題景觀獨特且和環(huán)境協(xié)調(diào)。加強員工主題文化\o"培訓"培訓并與考核掛鉤。精心營造內(nèi)部主題環(huán)境與氛圍。（3）獨特的主題設施與產(chǎn)品——傳遞主題主題符號的運用主題色彩的運用味覺主題（4）主題與服務互動——活化主題服務方式的主題化營銷活動的主題化（5）不斷的產(chǎn)品創(chuàng)新——挖掘主題硬件創(chuàng)新軟件更新項目文化主題定位“主題酒店”的文化導入戰(zhàn)略設計上的高度創(chuàng)造性和非通俗性，主要區(qū)域的設計與常見酒店有明顯的區(qū)別。有取之某種文化背景、文化素材、或藝術形式的主題式的設計原則，并將這一原則有機地貫徹到酒店的全部經(jīng)營區(qū)域酒店的市場營銷、經(jīng)營和服務都圍繞已有的設計原則展開并發(fā)展。能夠成為所在區(qū)域的“文化標志”之一“主題酒店”的文化力量在經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，文化實際上已經(jīng)是一種強大的生產(chǎn)力了。在同等投資條件下，缺乏文化力量的通俗酒店一定競爭不過文化力量深厚的特色酒店，這是無可爭辯的真理。事實上，定位“特色主題酒店”就是選擇了一種高質(zhì)量的文化營養(yǎng)，這個營養(yǎng)會滋育酒店，幫助酒店健康發(fā)展成長壯大。開發(fā)“特色酒店”，無論對酒店本身還是對酒店所在的城市而言，都是一個文化亮點。而文化一旦滲透到經(jīng)濟的肌體中，就會產(chǎn)生出強大的附加價值。項目功能定位項目主題酒店的規(guī)模及功能比例在酒店建設項目的成敗中,功能比例的設定看似簡單,卻與一系列與酒店命運相關的評估和計算有關,牽一發(fā)而動全身。酒店規(guī)模策劃與功能比例的正確與否,在很大程度上制約著酒店的整體合理性,更直接關系著酒店未來的生存與發(fā)展。根據(jù)國內(nèi)城市客源流量和地塊條件，致青春酒店單店規(guī)模為30~50間，設定為中小型規(guī)模的酒店，建筑規(guī)模在1000㎡或以下。酒店功能定位是對整體規(guī)模的細化。在這個階段,必須要明確各個不同功能的規(guī)模﹑面積以及相互之間的比例關系。酒店所有經(jīng)營功能、服務功能和后勤、設備、交通等功能都需要準確定位。以常規(guī)酒店業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例：對會議型、度假型和娛樂型酒店，各種功能區(qū)所占比例有所不同，具體請參看下表：常規(guī)酒店各種功能區(qū)所占比例示意表類型凈客房面積比例（不含客房區(qū)公攤面積）公共經(jīng)營區(qū)面積比例其他設施和交通面積比例娛樂型酒店45%25%30%渡假型酒店45%25%30%會議型酒店62%14%24%本資料來源：《酒店設計與發(fā)展》酒店主題客房功能定位客房功能是酒店項目構成必不可少的基礎功能，是酒店重要的營收部門和服務中樞，也是體現(xiàn)本酒店星級檔次和服務、管理水平的展示窗口。作為四星級主題酒店的客房功能，其附屬設施的重要性必須在規(guī)劃中體現(xiàn)出來。本酒店目標客源主要是時尚旅游團體，同時著重考慮商務、休閑散客人；考慮主題酒店文化展示的需求，在房型設計上，在滿足四星級客房配置要求的基礎上，主要以標準雙人主題房為主，配以單人大床主題房和適量的商務主題套房。根據(jù)各地主題酒店的市場價格，致青春酒店項目的客房功能應定位于300-980間（套）。主題酒店餐飲及會議廳功能定位及分析本酒店餐飲、會議項目除了作為酒店的主要配套功能，為住店客人提供服務外，還面向廣大店外客源，是酒店的重要營業(yè)收入，我們根據(jù)各城市項目周邊區(qū)域酒店餐飲、會議功能及其設施水平設立本酒店餐飲、會議項目。根據(jù)中國特色的酒店功能設置，本酒店餐飲功能應設置中小型經(jīng)典餐廳，外國特色餐廳的規(guī)模以小型為宜；本酒店會議功能應設置多功能、中小型的會議設施，以滿足團體旅游會議的需要。酒店娛樂功能定位及分析本酒店娛樂設施作為四星級主題酒店配套，同時也是酒店的營業(yè)收入點，面向廣大店外客源；鑒于各地城市目前市場的情況及本項目地理位置和定位特點，本酒店項目娛樂功能設置美式音樂酒吧、KTV；酒店其它功能定位及分析除了以上營業(yè)功能外，酒店還設有商務中心、訂票中心、商店、旅游服務中心、美容美發(fā)中心。項目市場定位酒店消費群體構成從客源的種類來看，主要有：到訪鄭州的中外旅游觀光客；娛樂休閑客參加各類會展的中外客商；參加省、市等各級政府的各類會議的與會者；各種行業(yè)會議、研討和學習的參加者；到訪鄭州的商務、公務客人；常住酒店的企業(yè)的高管和高級技術人員；主題酒店客源入住主題酒店的主要客人有：到訪城市的中外游客；參加各行業(yè)、各種會議的與會者；本地的休閑度假的客人；主題酒店綠色生態(tài)定位綠色酒店除了要考慮場地外，還要在初期考慮綠色建筑設計。綠色建筑是指建筑設計、建造、使用中充分考慮環(huán)境保護的要求，把建筑物與種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、能源、環(huán)保、美學、高新技術等緊密地結合起來，在有效滿足各種實用功能的同時，能夠有益于使用者的健康，并創(chuàng)造符合環(huán)境保護要求的工作和生活空間結構。綠色建筑是一種理念，它運用于酒店的設計、施工、運行管理、改造等各個環(huán)節(jié)，使酒店獲得最大的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。在設計中要考慮以下的七個基本原則是：融合自然景觀，致力打造生態(tài)空間，將綠化、環(huán)保的設計理念融入設計當中的原則；資源經(jīng)濟和較低費用原則；生命周期設計原則；宜人性設計原則；靈活性設計原則；傳統(tǒng)性特色與現(xiàn)代技術相統(tǒng)一原則；建筑理論與環(huán)境科學相融合原則。這七個原則應始終貫穿于整個設計過程，指導設計活動。從目前的酒店建筑看，在對這些原則的運用方面存在以下較為典型的幾個問題。能源利用效率和可再生能源直接的和間接的環(huán)境影響項目周邊景觀資源的影響室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量社區(qū)問題關于綠色生態(tài)酒店定位的結論：環(huán)保定位、綠色建筑定位。

酒店建筑規(guī)劃和功能劃分酒店建筑規(guī)劃致青春酒店連鎖鄭州旗艦店實際用地面積約為1000平米；建筑形態(tài)為低層園林式建筑，酒店建筑建議最高為六層；整個酒店規(guī)劃面積建議建筑總面積約為5000㎡，總客房面積約為3700㎡；其中設備用房面積約為500㎡，餐飲娛樂用房面積約為800㎡；酒店建筑規(guī)劃依據(jù)：高層建筑所占據(jù)土地面積較少，但建造成本較高，因單層面積較小，在設置大型餐飲、娛樂設施時必需多層布局，按此種布局經(jīng)營相對單層面積較大的設置將會增加人力資源成本和設備投資成本；項目選擇擁有富足土地資源的位置，地塊自然環(huán)境較優(yōu)越，建造六層的建筑同時增加酒店的橫向面積更顯酒店的磅礴氣勢，且相對高層建筑的建造成本較低，同時相對高層將會減少設備投資成本和人力資源成本；中西餐會議設置，主要考慮體現(xiàn)其作為酒店主要特色項目和亮點的需要，同時考慮是大規(guī)模設置、彰顯其獨有功能的特色和氛圍，與客房靜態(tài)環(huán)境的分隔，設置獨立門面利于經(jīng)營?？头棵娣e分配客房總面積約為5,000㎡。設本酒店客房約50間套左右，客房類型主要有：標準房40間，豪華套房10套。標準雙人房和標準單人房的比例為3﹕1，本酒店床位約為90個。餐飲會議面積分配本酒店餐飲功能主要包括中餐廳、西餐廳、大堂吧等服務部門。經(jīng)典中餐功能：面積約為100㎡。酒店中餐定位為地方特色菜，配以其他特色小吃，既可滿足酒店住客、又可面向廣大店外客人。中餐5間包廂，不設散點廳，約可容納50人同時用餐；本項目的特色西餐廳是酒店餐飲不可缺少的一部分，為酒店住客提供歐陸式自助早餐、午餐、晚餐服務，亦面向店外客源提供特色的西式美食，設可容納約50人的餐位；面積約為100㎡。本項目的大堂吧，配合大堂的景觀，作為酒店的一大特色；為客人的商務洽談、休閑提供茶點、飲料、書報、無線上網(wǎng)服務。設有可容納約20人的休閑散座；面積約為50㎡。娛樂面積分配美式酒吧設可容納20人的散座；面積約50㎡。KTV房3間，約可容納40人消費；面積約100㎡。機電設備用房面積分配包括鍋爐房、空調(diào)房、發(fā)電機房、水泵房、變電房等，約100㎡；后勤及員工生活區(qū)面積分配酒店總經(jīng)辦、財務、銷售、人力資源部辦公室，培訓室，制服房，倉庫，儲物間，約200㎡；宿舍管理處，員工飯?zhí)?，廚房員工宿舍，約100㎡；服務區(qū)域休息區(qū)布局規(guī)劃大堂設服務總臺和接待總臺；設大堂客人休息區(qū)；在客人休息區(qū)附近設大堂副理臺一個；在客人休息區(qū)附近設公用電話；在餐飲服務區(qū)域的序廳設置客人休息區(qū)；在中餐等重要區(qū)域的序廳設客人休息區(qū)。交通酒店停車場預留足夠的停車位；酒店門前車輛的進出和顧客的上下車需要特別予以考慮和設計，以防止在門前出現(xiàn)不必要的擁擠阻塞現(xiàn)象，提高門前的交通效率。理想的做法是在門前設計等候區(qū)域，在靠近大堂入口處預備1至3個臨時停車位（可有效地避免門前的交通堵塞）；應該配備數(shù)個供旅游大巴停泊的區(qū)域，同時還應該有一片靈活劃出的寬敞場地及開闊的出入道路；酒店大堂前的雨棚位置應足夠?qū)挸?，以方便在下雨天客人等車時暫時避雨；應專門設立一條單獨的交通路線，以方便酒店員工出入，酒店物資運輸以及后臺服務，并且，此交通路線應盡可能遠離顧客出入口，同時，采購物資接收區(qū)域、儲藏區(qū)域和員工制服收發(fā)區(qū)域以及更衣室應盡可能靠近后臺服務出入口。此外還需特別注意設計一個非常實用、功能突出的后臺服務入口（隱藏于顧客視線以外），在入口附近配備寬敞的裝卸貨物區(qū)域、稱重區(qū)域、垃圾處理區(qū)域、清潔區(qū)域并且在設計時需要考慮如何將物品和食品盜竊和損壞減少到最??；酒店住客、物資供應以及員工等各自的流線應保持相對獨立，以免干擾酒店住客在酒店內(nèi)的活動，同時服務區(qū)域也應予以特別設計，以提高酒店運營效率，同時使酒店的控制和安全系統(tǒng)維持最佳狀態(tài)。此外，后臺區(qū)域的交通流線也需要特別給予考慮和設計，以保證各種物資、垃圾和員工等的流動，盡可能避免穿過公共區(qū)域；酒店除設置大堂住出入口外，還應就中餐、西餐的經(jīng)營需要設置獨立出入口，并在該處入口就近區(qū)域盡可能多地設置停車位，以方便顧客交通的便捷性。相關技術指標匯總面積指標匯總單位：㎡項目指標項目指標酒店建筑總面積5000機電設備用房面積100酒店大堂面積50大堂吧面積50客房面積3700西餐廳面積100中餐面積100KTV、酒吧面積200會議面積100后勤及辦公，員工生活區(qū)200功能指標匯總項目數(shù)量/可容納項目數(shù)量/可容納客房標準間45間KTV、酒吧美式酒吧20人套房5套KTV包房2間西餐散座20人會議室及多功能廳多功能廳1間大堂吧散座20人中型會議室1間中餐包房5間小型會議室2間

項目運營主題酒店設計酒店功能定位是對整體規(guī)模的細化。在這個階段,必須要明確各個不同功能的規(guī)模﹑面積以及相互之間的比例關系。酒店所有經(jīng)營功能、服務功能和后勤、設備、交通等功能都需要準確定位。在本項目中，我們最終在衡量酒店的功能定位時，充分考慮到主題酒店消費文化特點，即“主題特色資源”。針對擬建項目，我們有幾個方面的“主題特色資源”要關注并應用：時尚、精品、舒適、浪漫的理念由國際頂級運營團隊精心打造，以100%滿足客戶需求為核心的整體設計與星級服務，讓致青春一出現(xiàn)便成為主題酒店行業(yè)的領導品牌。一房一風格風格各異的主題房，每間主題房都有獨一無二的設計風格。保持與頂尖設計師的密切合作，保證酒店的這項核心競爭力始終處于行業(yè)前列。獨具一格的客房細節(jié)為了體貼女性顧客，應女性主導消費的趨勢，特地在客房內(nèi)為女性貴賓準備了發(fā)圈、發(fā)夾、卸妝棉、卸妝乳液、洗面乳、潤膚乳液、排梳、還有許多一般五星級酒店都看不到的無味香皂、潤絲精、浴巾球、漱口水、馬桶衛(wèi)生紙墊、消毒液、蒸汽專用植物精油、溫泉用硫磺液，隱形眼鏡專用生理食鹽水，甚至連客房沖泡的咖啡都是使用非三合一的純咖啡。超乎想像的浴室配備幻彩水療按摩浴缸、浴室專屬的超薄液晶電視及音響等，更值得一提的是，當浴缸內(nèi)的水達到一定高度時，浴缸內(nèi)的LED燈光會自動亮起，并不斷的變換色彩，配合按摩浴缸的滾涌，加上高程變化，使整個浴室充滿了舞臺效果。引領當?shù)貖蕵纺Ｊ綖榱藸幦「嗟穆糜螆F體客源和增加酒店的特色經(jīng)營，本項目應引領當?shù)氐膴蕵纺Ｊ?，增加游客在本區(qū)域的消費項目。結合當?shù)氐牟惋嬒M文化模式我們必須強調(diào)的是，中國的餐飲文化源遠流長，中國的餐飲消費市場的張力極大，蓬勃發(fā)展的態(tài)勢不容忽視。因為中國人有強烈的聚餐情結，如：商務聚餐、會務聚餐、家人聚餐、朋友聚餐等等，在經(jīng)濟快速發(fā)展的社會節(jié)奏中，人們更愿意通過聚餐來交流溝通，聯(lián)絡感情。隨著時尚旅游、健康理療、社會餐飲、商業(yè)會務、娛樂業(yè)的繁榮與發(fā)展，酒店產(chǎn)品定位如果和服務沒有結合本土消費資源和城市資源進一步創(chuàng)新和發(fā)展，那么這部分的市場增量就無法轉化為真正的有效需求。主題酒店營銷積極開拓客源渠道散客客源：散客市場客源的開發(fā)，是我們酒店客房追求的最主要的客源市場，要在有限的房數(shù)提高總量，散團比例的改變是根本途徑。參加行業(yè)的連鎖服務網(wǎng),加強與各企事業(yè)單位的聯(lián)系，穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，大力開發(fā)新客戶，本地市場客戶要逐一登門拜訪。針對散客，客房、餐飲捆綁銷售，客戶在酒店住房，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠。根據(jù)不同客人的需要，設計多種套餐（包價），含客房、餐飲。大力發(fā)展貴賓客戶;制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度。開辟網(wǎng)上訂房,加強網(wǎng)絡促銷，擴大網(wǎng)絡訂房中心的訂房。會務客源促銷促銷對象：（a）政府各職能部門（b）本地商務公司（c）外地商務公司以本地企業(yè)單位和建立外地酒店聯(lián)盟對接會務、散客。建全代理制，組織省內(nèi)外會務客源。策劃一些企業(yè)經(jīng)濟類的，學術研討，培訓班會議和事業(yè)單位的會議。旅行社客源把價格做杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季時追求高的出租率，吸引各社團隊。穩(wěn)住本地的主要大社、走出去尋訪上海、浙江、安徽、山東、江西各地的旅行社和國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭為指定酒店。主要是本地旅行社。他們的客源是酒店的生存基本客源，在旅行社客源市場的開發(fā)，主要以價格為杠桿，接待好各社的老總，保證節(jié)日用房，障礙基本不存在問題，而價格是競爭對手最容易做到的。怎樣在同等的價格或稍高的價格的情況下保證較高的開房率，那就必須對計調(diào)部人員進行公關。積極尋找港澳各地旅行社合作和其它地區(qū)旅行社團體客源。推出“年價團隊房”（一年一個價）。為擴大餐飲消費，團隊要求含早餐、正餐。加強日本團、韓國團、會議等促銷。產(chǎn)品組合營銷酒店營銷可根據(jù)企業(yè)的銷售要求，針對賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源，可開設的組合產(chǎn)品方式有：公務客人組合產(chǎn)品。針對公務客人的特殊服務，為公務客人提供優(yōu)惠：如免費在客房供應一籃水果，免費提供歡迎飲料，免費參加酒吧，歌舞娛樂活動。會議組合產(chǎn)品。會議組合產(chǎn)品包括使用會議廳，會議休息時間供應點心咖啡，會議期間工作餐，按每人一個包價優(yōu)惠提供。家庭住宿組合產(chǎn)品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費加床，提供看管小孩服務，小孩免費使用康樂設施，餐廳提供兒童菜單。蜜月度假產(chǎn)品。蜜月度假產(chǎn)品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務，如一間布置漂亮的洞房，免費床前美式早餐，免費奉贈香檳酒，客房里供應鮮花、水果籃?；槎Y組合產(chǎn)品。這類產(chǎn)品主要針對當?shù)鼐用袷袌?，結合婚禮消費的形式，適應消費的心理，強調(diào)喜慶的氣氛，吸引消費：該產(chǎn)品組合內(nèi)容有豪華級京式或廣式筵席，免費提供全場軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據(jù)具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進行曲，洞房花燭夜免費提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費美式早餐送到客房。周末組合產(chǎn)品。周末組合產(chǎn)品可吸引客人在一周工作之余，來休息和娛樂一下，因而需策劃組織一些娛樂體育活動：如舉辦周末晚會、周末雜技演出等等，將娛樂性活動加上酒店的食宿服務組合成價格便宜的包價產(chǎn)品。淡季度假產(chǎn)品。在營業(yè)淡季時以一周、十天住宿加膳食以包價提供給客人。同時，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費享受娛樂活動。特殊活動組合產(chǎn)品。這類組合產(chǎn)品的開發(fā)需要營銷人員具有創(chuàng)造性及事實思維，設計出既新穎又在經(jīng)濟和銷售上可行的產(chǎn)品，可利用現(xiàn)有的設施和服務組織，如乒乓球、網(wǎng)球、保齡球賽等活動，提高酒店的聲譽及形象。內(nèi)部消費鏈建立外部宣傳和促銷：通過對外促銷宣傳鏈完成內(nèi)部消費鏈新聞媒體的全面合作，除正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃和炒作一些臨時性的新聞報道宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。交通工具上的宣傳：如：飛機上的介紹和代理訂房業(yè)務。人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其它媒體等。通過以上方法和其它宣傳促銷宣傳網(wǎng)，把客人吸引進來。內(nèi)部宣傳網(wǎng)客人進店要促成每項消費，就必須把每項服務介紹給他們，這樣就需要建立內(nèi)部宣傳網(wǎng)自走進酒店的大廳開始，就能了解酒店的基本設施情況（制作總體設施燈箱和圖片），走進電梯，又能進一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點介紹的項目外，還有一本圖文并茂的服務指南，除了各項設施的介紹圖片，計費方法、電視節(jié)目、菜譜（含圖片）外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片資料及企業(yè)文化的內(nèi)容等。同時還有酒店位置圖。各項交通設施和旅游景點的介紹、相應的地方風土人情等。打開電視應在整點插播酒店介紹專題片。內(nèi)部消費鏈的促成通過內(nèi)部交叉宣傳網(wǎng)將內(nèi)部各營業(yè)部吸引客人的方法介紹給客人，并制作住房折扣卡贈送等完成內(nèi)部的消費鏈的構成。提高回頭率通過促銷，把客人引進來，留住客人，提高回頭率是最關鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率（當然指在準確的價格定位的前提下）才能提高存量，只有積累，才會有存量的增加，才能保證相對穩(wěn)定和較高的開房率。留住客人的手段除了硬件配套外，還有軟件（包括服務、餐飲出品質(zhì)量、其它營業(yè)部門高標準的服務），同時還可以采用一些贈送和讓利推行“住房消費積分卡”：消費達到一定的金額或住房，享受贈送房，憑此卡享受優(yōu)惠折扣，住房一定數(shù)量后，憑卡可申請VIP金、銀卡，贈送娛樂消費。改變客源結構通過市場分析，除留住客人外，改變客源結構是提高效益的重要手段。首選改變團隊結構，再是改變團散比例。改變團隊結構，提高團隊房價。先增加合作旅行社（中小社），不求每社單量，當求積少成多（中小社因量相對較小，價格相對較高）第二個提高旅行社接團檔次，一是提高開房客人檔次，減少對客房物品的損耗，增加入住后的潛在消費。采用交替更換的方法，達到提高團隊房價的目的。改變團散比例是指散客市場開拓客源穩(wěn)定增加的情況下，降低團隊接待量，力爭在一年內(nèi)為能達到散團各占50%，這是除營業(yè)指標外的另一個重要指標，也是酒店后期發(fā)展的根本途徑。品牌連鎖策略打造致青春的品牌優(yōu)勢中國酒店業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，初步形成了一些象錦江、新亞、金陵、白天鵝等酒店管理品牌，但它們并不是嚴格意義上的酒店品牌，對于品牌的“軟要素”——品牌客源網(wǎng)絡、品牌化的市場規(guī)劃、集團內(nèi)培訓等不重視，也沒有完全意義上統(tǒng)一的品牌形象，而致青春將以品牌為核心的酒店集團發(fā)展，同時融合了在客源網(wǎng)絡、集團培訓上的優(yōu)勢，通過一系列的品牌運作，在客源層中也會形成鮮明的品牌形象。打造致青春的主題設計優(yōu)勢設計創(chuàng)值、產(chǎn)品創(chuàng)新的總原則：突出系列創(chuàng)新性指標體系，研究屬于本項目的專利性產(chǎn)品，形成處處經(jīng)典、杜絕復制（機械復制其它產(chǎn)品或者很容易被其它項目復制兩種概念）的主題酒店新建筑群形象；實用空間的設計原則：追求合理情況下主題房等盡量以實用、舒適為原則；設計實用并注重從使用者度假休閑的角度安排的室內(nèi)空間；均好性產(chǎn)品設計原則：由于主題酒店對套內(nèi)空間的合理性等要求較普通項目更加苛刻，因此本項目產(chǎn)品設計中平衡觀景、朝向、套內(nèi)空間、建筑關系等元素的均好性要求更高，保持戶戶均好的原則；充分論證、考慮項目的材料、生態(tài)、設備等創(chuàng)新技術在建筑、園林中的運用，體現(xiàn)項目生態(tài)健康、前瞻性設計的休閑度假形象。打造致青春的市場優(yōu)勢致青春主題酒店連鎖將依托去哪兒網(wǎng)的強大銷售平臺而建立。目前去哪兒網(wǎng)擁有200萬會員，訂房量穩(wěn)居中國賓館分銷行業(yè)的首位，并且以10%的速度穩(wěn)步增長。其目前訂房量占國內(nèi)酒店可預定房間數(shù)還不到1%，發(fā)展空間相當大。而致青春主題酒店網(wǎng)站的建立除了能共享去哪兒網(wǎng)的資源優(yōu)勢外，還能將去哪兒網(wǎng)已形成的良好模式拓展到經(jīng)濟型酒店市場，取得更多的市場份額。打造致青春的客源優(yōu)勢致青春主題酒店連鎖在共享去哪兒網(wǎng)商務散客客源（200萬會員）的基礎，開拓了自己的休閑型客源市場，針對250元以上客人的特點，開展了自己的代理卡計劃，并在豪華高速客車、高檔列車上開展了市場銷售計劃，致青春主題酒店連鎖還有自己特色的客戶忠誠度與客源積分計劃，可使客人忠誠于致青春品牌和會員酒店，這種優(yōu)勢對會員酒店的支持是巨大的。打造致青春的管理優(yōu)勢某某國際集團旗下的某某怡然酒店管理公司擁有國際眾多知名主題酒店管理運營人才，某某怡然在酒店管理上的經(jīng)驗會為致青春主題酒店連鎖提供廣泛的支持。打造致青春的技術優(yōu)勢致青春主題酒店連鎖將在去哪兒網(wǎng)全國客源網(wǎng)絡、call－center的基礎上，形成了中國唯一的中央預訂系統(tǒng)的雛形，這也是國外酒店集團的核心網(wǎng)絡；致青春主題酒店連鎖適應經(jīng)濟性酒店的需要，在國內(nèi)外優(yōu)秀管理軟件的基礎上，集中了酒店軟件方面的精英，開發(fā)了自己的PMS酒店管理軟件，該軟件集穩(wěn)定、快捷、全面、靈活于一身，與中央預定系統(tǒng)連接后，可以實現(xiàn)客史共享、網(wǎng)上訂房，從而提高酒店管理服務水平，穩(wěn)定忠誠客戶，降低酒店銷售成本。打造致青春人才優(yōu)勢酒店品牌的競爭就是人才的競爭，例如，香格里拉酒店集團得到迅速的發(fā)展除了集團具有的營銷服務特色外，人才的集聚形成的優(yōu)勢也是至關重要的。致青春主題酒店連鎖公司聚集國際主題酒店與某某集團的精英人才，他們具有風險融資、企業(yè)運營、酒店管理上的豐富經(jīng)驗。也為企業(yè)的發(fā)展提供了堅強的保證。連鎖模式建議1、與物業(yè)主合作，以物業(yè)租金合股，改造現(xiàn)有物業(yè)為致青春主題酒店連鎖店。致青春以酒店所需經(jīng)營設備投入資金合股。雙方合作共贏，改造成主題酒店后，必將產(chǎn)生良好的經(jīng)營業(yè)績及很強的品牌影響，清新的風格必然對該房產(chǎn)的項目增值產(chǎn)生較大的影響，也能為業(yè)主提供穩(wěn)定的分紅收入。2、與各城市的其他投資商合作，建立青春主題

酒店連鎖展望通過項目的市場銷售分析，我們初步設定致青春主題酒店連鎖分店的平均房價為380元，平均出租率可根據(jù)周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率推算出來，可保證在75％以上。致青春主題酒店連鎖將客源市場的定位重點放在高端休閑商務客群。根據(jù)某某怡然在同類市場的銷售經(jīng)驗，做到75％的年平均出租率是有一定把握的。通過以上基本數(shù)據(jù)測算出來的50間房規(guī)模的分店，全年的客房營業(yè)收入為724萬左右，所得稅前利潤506萬，投資回收期限約2-3年。據(jù)以上分析，由于多重利好，致青春3年內(nèi)完全可能推出100家連鎖主題酒店，占據(jù)全國主題酒店市場的40%的份額。2013年，樣板打造，預計完成3-5家主題酒店的建立；2014年，渠道擴張，以有限合伙的形式在全國鋪開20家主題酒店；2015年，品牌建設，以現(xiàn)有酒店盈利迅速擴張，全國建立35家主題酒店；2016年，品牌營銷，利用品牌影響力再建50家主題酒店；以鄭州為中心畫圓，從西南、華南、華東、華北為擴張路線，形成品牌連鎖效應，從而實現(xiàn)品牌的最大價值化。立志在3年內(nèi)推出100家連鎖主題酒店，打造中國國際化主題酒店連鎖第一品牌