品牌系集中式長租公寓-YOU+國際青年社區(qū)、魔方公寓、樂乎城市青年社區(qū)、新派公寓

品牌系集中式長租公寓YOU+國際青年社區(qū)、魔方公寓、樂乎城市青年社區(qū)、新派公寓

對于品牌系長租公寓來說，運(yùn)營是其強(qiáng)項(xiàng)所在。一方面，作為最早進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的企業(yè)，其在運(yùn)營層面積累了大量的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)；另一方面，其租住產(chǎn)品普遍具有設(shè)計(jì)感，追求個(gè)性化定制的同時(shí)，更加注重租戶的體驗(yàn)感。集中式長租公寓的典型代表，包括YOU+國際青年社區(qū)、魔方公寓、樂乎城市青年社區(qū)、新派公寓、貝客公寓、未來域、麥家公寓等。一發(fā)展歷程經(jīng)過多年的快速發(fā)展，市場上出現(xiàn)了以規(guī)模取勝的企業(yè)，也出現(xiàn)了以產(chǎn)品特色為王的代表，塑造了長租公寓行業(yè)豐富的產(chǎn)品線。（一）YOU+國際青年社區(qū)中國住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）YOU+國際青年社區(qū)成立于2012年，是一個(gè)面向現(xiàn)代都市“新、奇、趣”青年的集居住、生活、分享、創(chuàng)業(yè)、社交為一體的實(shí)體社區(qū)。憑借“擋風(fēng)遮雨，有愛陪伴”的理念，迅速得到廣大新銳青年的認(rèn)可。目前房源數(shù)量達(dá)到5000間，主要分布在北京、上海、廣州、深圳、佛山、杭州、成都、蘇州、南京等城市的22個(gè)社區(qū)。YOU+匯集了真誠、快樂、分享、奉獻(xiàn)等“泛90后”生活急需的正能量元素，致力于整合有創(chuàng)意的租住方式、多元化的青年人群、互補(bǔ)性的創(chuàng)業(yè)資源、豐富新奇的社群活動、移動端服務(wù)的開發(fā)，塑造一個(gè)有趣、信任、開放的社區(qū)生態(tài)鏈，并通過共享經(jīng)濟(jì)和社群經(jīng)濟(jì)影響新一代青年人的價(jià)值觀，讓生活于此的都市青年找到靈魂休息的溫暖港灣，其發(fā)展歷程見表1。表1YOU＋國際青年社區(qū)發(fā)展歷程時(shí)間發(fā)展歷程2012年6月YOU＋廣州鳳凰社區(qū)正式對外營業(yè)，一個(gè)月內(nèi)133間房間全部滿租2014年雷軍旗下順為資本領(lǐng)投A輪融資，馮波的策源創(chuàng)投跟投2015年6月YOU＋獲得A＋輪融資，由時(shí)代地產(chǎn)與創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)聯(lián)合領(lǐng)投，歌斐、DST、聯(lián)創(chuàng)永宣跟投2016年4月中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強(qiáng)，中共中央政治局原常委賈慶林先后考察參觀了YOU＋資料來源：邁點(diǎn)研究院整理。表1YOU+國際青年社區(qū)發(fā)展歷程（二）魔方公寓中國住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）魔方生活服務(wù)集團(tuán)成立于2009年，以多款公寓產(chǎn)品切入租賃領(lǐng)域的細(xì)分市場，以出色的運(yùn)營能力為精英人士、城市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)青年、基層員工等全人群提供安全、便捷、舒適、友好的租住解決方案。目前，魔方門店數(shù)達(dá)到300多家，房間數(shù)量約5萬間，分布在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、青島、鎮(zhèn)江、廈門、西安、無錫等20個(gè)主要城市。魔方生活服務(wù)集團(tuán)通過“聚焦租住本質(zhì)”的產(chǎn)品及系列增值服務(wù)業(yè)務(wù)，打造以公寓為核心的生活服務(wù)平臺，構(gòu)建全新租住生態(tài)圈。同時(shí)，加快整合各大城市的物業(yè)資源進(jìn)行公寓化連鎖經(jīng)營，致力于成為中國“租住3.0時(shí)代”的標(biāo)桿級品牌，其發(fā)展歷程見表2。表2魔方生活服務(wù)集團(tuán)發(fā)展歷程時(shí)間發(fā)展歷程2009年6月首家公寓，戴家巷店在南京開業(yè)2010年8月魔方公寓成立，首創(chuàng)連鎖集中式公寓租賃模式2015年5月更名為魔方（中國）生活服務(wù)集團(tuán)，簽約門店近70家，正式啟動“公寓＋”戰(zhàn)略2016年4月魔方發(fā)布C輪融資，并啟動多品牌戰(zhàn)略2016年9月發(fā)布B2B品牌“9號樓公寓”2016年12月發(fā)布中高端品牌“魔爾公寓”2017年1月公寓行業(yè)內(nèi)首單資產(chǎn)證券化——魔方ABS發(fā)布2017年8月魔方生活服務(wù)集團(tuán)入股深圳V客青年公寓，產(chǎn)品線更豐富2018年3月魔方公寓品牌升級，推出全新品牌slogan——“生活就該有MO有樣”，同時(shí)新一代升級產(chǎn)品亮相，開啟全新人性化“租住3.0時(shí)代”2018年7月魔方生活服務(wù)集團(tuán)推出業(yè)內(nèi)領(lǐng)先會員體系——“魔力會”資料來源：邁點(diǎn)研究院整理。表2魔方生活服務(wù)集團(tuán)發(fā)展歷程（三）樂乎城市青年社區(qū)中國住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）樂乎城市青年社區(qū)成立于2015年，通過豐富的產(chǎn)品線和多樣的合作方式，賦能廣大長租投資者和資產(chǎn)持有者，從而為市場提供高性價(jià)比的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。目前，樂乎城市青年社區(qū)已布局12個(gè)城市，在營店80多家，房間數(shù)共計(jì)30000間，其發(fā)展歷程見表3。表3樂乎城市青年社區(qū)發(fā)展歷程時(shí)間發(fā)展歷程2007年創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)開啟長租公寓創(chuàng)業(yè)生涯2014年正式開啟連鎖公寓之旅2015年“樂乎城市青年社區(qū)”進(jìn)入品牌發(fā)展階段2016年升級為智能社區(qū)2017年獲復(fù)星集團(tuán)A輪融資，開展城市合伙人計(jì)劃2018年實(shí)施全國戰(zhàn)略計(jì)劃，獲B輪融資獲得翰同資本與鷗翎資本領(lǐng)投，順為資本跟投的超億元投資

開創(chuàng)“有朋學(xué)院”，聯(lián)合行業(yè)力量，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

創(chuàng)建“樂乎大學(xué)”，搭建全新的長租公寓信息化建設(shè)平臺資料來源：邁點(diǎn)研究院整理。表3樂乎城市青年社區(qū)發(fā)展歷程（四）新派公寓中國住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）新派公寓（CYPA）成立于2012年7月4日，是一家面向都市青年共享租賃式的新型人才公寓。新派公寓積極踐行習(xí)近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，通過投資收購持有運(yùn)營存量資產(chǎn)，引進(jìn)國際城市新的理念與技術(shù)，用創(chuàng)新的設(shè)計(jì)改造成新型生活方式的青年公寓，其發(fā)展歷程見表4。表4新派公寓發(fā)展歷程時(shí)間發(fā)展歷程2012年5月新派公寓的經(jīng)營管理公司ChinaYoungProfessionalsApartmentManagementLimited.青年樂（北京）企業(yè)管理有限公司，以及新派之寓（北京）投資管理有限公司同時(shí)在BVI、香港、北京、上海及深圳等地成立，同時(shí)賽富投資基金（SAIFPartners）對新派公寓進(jìn)行戰(zhàn)略投資2013年5月新派公寓紫禁城店開業(yè)2013年8月賽富不動產(chǎn)基金成立，并收購北京CBD森德大廈，開始整體設(shè)計(jì)改造成為新派公寓全國旗艦店2014年6月新派公寓北京CBD店開業(yè)2016年11月新派公寓成都銀泰旗艦店簽約2017年2月新派公寓南京未來科技城簽約2017年5月新派公寓深圳國家科技園店簽約2017年11月新派公寓類REITs在深交所掛牌，成為中國第一支權(quán)益型住房租賃資產(chǎn)類REITs以及全國首支長租公寓類REITs2018年3月建設(shè)銀行與新派公寓發(fā)起住房租賃資產(chǎn)證券化專項(xiàng)并購基金2018年7月深圳1980國際數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)園人才公寓以及深圳北站城中村改造簽約資料來源：邁點(diǎn)研究院整理。表4新派公寓發(fā)展歷程二商業(yè)模式Y(jié)OU+當(dāng)前運(yùn)營產(chǎn)品包括YOU+國際青年社區(qū)、YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)。其中，YOU+國際青年社區(qū)面向在城市奮斗的青年人，為年輕人提供符合調(diào)性與喜好的居住空間和擁有豐富線下社交場景的生活環(huán)境。目前，社區(qū)正通過建立24小時(shí)全方位服務(wù)體系，進(jìn)一步整合居住場景與生活場景，滿足社區(qū)年輕人多樣化的日常生活需求和社交需求；YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)是集創(chuàng)業(yè)、生活、分享交流等多維服務(wù)為一體的創(chuàng)新型青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)，真正意義上實(shí)現(xiàn)8小時(shí)生活+8小時(shí)創(chuàng)業(yè)+8小時(shí)休息的新青年創(chuàng)業(yè)生活方式。針對在孵創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行多層次模式孵化培育，生活與創(chuàng)業(yè)環(huán)境融合，給創(chuàng)業(yè)者提供良好的生活辦公環(huán)境。目前，YOU+已將重點(diǎn)放在輕資產(chǎn)運(yùn)營上，不僅節(jié)約了運(yùn)營成本，還通過社群增值服務(wù)，豐富非房租收益模型，為租客提供更好、更豐富的產(chǎn)品。從近兩年的品牌指數(shù)表現(xiàn)來看，YOU+保持了整體波動下滑的趨勢。隨著越來越多的新興長租公寓品牌推出，垂直化經(jīng)營的YOU+受到黏性客群的廣泛青睞，被用戶頻繁通過搜索引擎查詢，產(chǎn)生了較高的行業(yè)熱度。但是，受限于其發(fā)展體量，社會號召力還有一定的提升空間（見圖1）。圖1YOU+國際青年社區(qū)品牌指數(shù)表現(xiàn)目前，魔方生活集團(tuán)旗下?lián)碛?大品牌，通過多品牌進(jìn)軍細(xì)分市場、覆蓋更多類型的租住人群、提供更加綜合的生活服務(wù)。主力品牌魔方公寓為都市白領(lǐng)提供長期獨(dú)立居住的解決方案，客群以年輕情侶、創(chuàng)業(yè)者、在都市打拼的白領(lǐng)為主；B2B產(chǎn)品9號樓公寓是國內(nèi)專為企業(yè)客戶員工住宿提供綜合性解決方案的領(lǐng)導(dǎo)者，解決目前租住產(chǎn)品良莠不齊，企業(yè)管理難度大，住宿成本持續(xù)升高等企業(yè)住宿痛點(diǎn)，為企業(yè)員工提供集中管理的居住空間解決方案；中高端品牌魔爾公寓定位為中高端旅居的輕奢之選，通過彈性標(biāo)準(zhǔn)化的高品質(zhì)產(chǎn)品及個(gè)性細(xì)致的管家服務(wù)，為商務(wù)旅居客、外籍人士和都市文藝人士提供精致、舒適、有品質(zhì)的獨(dú)立租住空間；青年品牌V客青年公寓主打剛畢業(yè)大學(xué)生和年輕創(chuàng)客，通過寬敞的公區(qū)、豐富的住客活動，大家庭式的溫暖服務(wù)，打造大都市、微生活。從品牌指數(shù)表現(xiàn)來看，魔方公寓數(shù)據(jù)遙遙領(lǐng)先，9號樓公寓、V客青年公寓在部分月份表現(xiàn)亮眼，魔爾公寓的市場認(rèn)知則還有待進(jìn)一步培養(yǎng)和開發(fā)。值得注意的是，隨著多品牌運(yùn)營而來的是魔方生活集團(tuán)的整體影響力下滑，后期的傳播策略有待打開，重點(diǎn)有待明確（見圖2）。圖2魔方生活服務(wù)集團(tuán)旗下品牌指數(shù)表現(xiàn)樂乎通過“一城一策”的城市定位，在創(chuàng)意園區(qū)、城市人才建設(shè)、城中改造中屢獲贊譽(yù)。通過輕資產(chǎn)運(yùn)營輸出快速獲取管理房源，并用互聯(lián)網(wǎng)思維優(yōu)化服務(wù)流程深挖客戶價(jià)值，最大限度提升運(yùn)營效率和非租金收入占比。作為一家公寓運(yùn)營商，樂乎不只是做一個(gè)房產(chǎn)租賃的機(jī)構(gòu)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，更是一個(gè)集硬件、軟件深度融合的“互聯(lián)網(wǎng)居住體驗(yàn)大產(chǎn)品”，充分激活“場”的價(jià)值。從品牌指數(shù)表現(xiàn)來看，樂乎數(shù)據(jù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。進(jìn)入2018年，樂乎品牌影響力明顯提升，其運(yùn)營模式已得到資本市場認(rèn)可，尤其是人才建設(shè)、管理模式等長期發(fā)展戰(zhàn)略（見圖3）。圖3樂乎城市青年社區(qū)品牌指數(shù)表現(xiàn)新派公寓將自己定位成一個(gè)青年未來居住的消費(fèi)品牌，以及一個(gè)資產(chǎn)價(jià)值的締造系統(tǒng)。它用覆蓋不同青年人群的四個(gè)細(xì)分產(chǎn)品（創(chuàng)客公寓、白領(lǐng)公寓、精品公寓、家庭公寓）來實(shí)現(xiàn)“讓青年人快樂地住Enjoyliving”以及讓青年人“有品質(zhì)地居住，有尊嚴(yán)地打拼”的遠(yuǎn)大使命。新派公寓在營銷管理上建立營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)、成本標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)以及客戶APP、數(shù)據(jù)運(yùn)營ODM，從標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)兩端優(yōu)化運(yùn)營效率。通過用心打造產(chǎn)品細(xì)節(jié)、提供四檔細(xì)分產(chǎn)品，為租客提供高品質(zhì)的居住體驗(yàn)；通過專業(yè)化運(yùn)營及類REITs等資本運(yùn)作，為物業(yè)持有者帶來資產(chǎn)增值。從品牌指數(shù)表現(xiàn)來看，新派公寓的品牌影響力在2017年1月達(dá)到最高，其產(chǎn)品體驗(yàn)價(jià)值創(chuàng)新、資產(chǎn)證券化等內(nèi)容引發(fā)行業(yè)學(xué)習(xí)觀摩（見圖4）。圖4新派公寓品牌指數(shù)表現(xiàn)三領(lǐng)袖觀點(diǎn)（一）YOU+國際青年社區(qū)董事長劉洋劉洋認(rèn)為，集中式長租公寓的市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和狀態(tài)，未來長租公寓市場有非常廣闊的空間?！凹惺介L租公寓和分散式長租公寓將會百花齊放，更多的品牌加入市場，并以不同的定位滿足消費(fèi)者在不同的人生階段對住房的需求”。對于行業(yè)未來的發(fā)展方向和商業(yè)模型，劉洋認(rèn)為會走向兩端：一個(gè)是以固定資產(chǎn)升值為主的商業(yè)模式，另一個(gè)是用戶消費(fèi)升級帶來的收益增長。通過提升社群運(yùn)營與服務(wù)質(zhì)量，使用戶在不同維度上增強(qiáng)與品牌的黏度與信任感，并以此為依托讓用戶在社區(qū)產(chǎn)生更多的關(guān)注度和消費(fèi)意愿，進(jìn)而增加社區(qū)的非房租服務(wù)收入，這正是YOU+一直推崇的運(yùn)營法則。（二）魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳柳佳認(rèn)為，在“租購并舉”的背景下，各級政府大力培育住房租賃市場，長租公寓發(fā)展迅速，但目前供需矛盾仍然明顯，主要存在三個(gè)錯(cuò)配：（1）房型錯(cuò)配。當(dāng)前的戶型大部分面向的是家庭，小戶型房源不足，魔方公寓等白領(lǐng)公寓品牌正是在填補(bǔ)這一市場空缺。（2）地段錯(cuò)配。產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展致使大量房源集中在郊區(qū)，核心城區(qū)缺少有效的租賃產(chǎn)品。合法地盤活、改造市中心的閑置物業(yè)，能夠解決大量供給跟需求地段錯(cuò)配的問題。（3）價(jià)格錯(cuò)配。低端產(chǎn)品匱乏，高端公寓充沛，白領(lǐng)公寓逐步興起，大量的服務(wù)業(yè)人口沒有價(jià)格匹配的產(chǎn)品滿足居住需求。同時(shí)，柳佳提醒，長租公寓面臨的另一個(gè)重要問題是人才稀缺，行業(yè)要發(fā)展先得重視人才的培養(yǎng)。長租公寓作為一個(gè)新興的行業(yè)，人才儲備量少，為了推動行業(yè)的快速標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，魔方在行業(yè)最早成立了公寓行業(yè)人才培養(yǎng)基地，源源不斷向外輸出專業(yè)人才，被稱為行業(yè)中的“黃埔軍?！薄Ｍ瑫r(shí)，魔方還計(jì)劃和一些高校合作開辦與公寓相關(guān)的培訓(xùn)課程，為合作企業(yè)定向培養(yǎng)人才?！伴L租公寓是一個(gè)開放共生的行業(yè)，只有共同進(jìn)步才能走得更遠(yuǎn)”。（三）樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意羅意認(rèn)為，長租公寓發(fā)展要加大對客戶生活的挖掘，尋找未來增值的可能，從重視形式到“內(nèi)容為王”?！皞鹘y(tǒng)思路需要思維的擴(kuò)展，思想不同、內(nèi)涵不同、公寓內(nèi)容自然不同。在升級與迭代的發(fā)展中，做加法不只是表面功夫”。羅意表示，在以往的經(jīng)營中，長租公寓企業(yè)過于關(guān)注資產(chǎn)，削弱了對客戶的體驗(yàn)與留存。未來的公寓發(fā)展將是資產(chǎn)與客戶并重。激活客戶要在“場”中互動，實(shí)現(xiàn)社區(qū)和周圍社區(qū)的關(guān)聯(lián)，通過與第三方平臺合作，把客戶的生活“引進(jìn)來”。在數(shù)據(jù)時(shí)代下，以互聯(lián)網(wǎng)批量獲客，要重視數(shù)據(jù)的流轉(zhuǎn)與深度，增量拉新、打通社交關(guān)系鏈，以達(dá)到存量的裂變?！霸陲L(fēng)起云涌的長租公寓市場，競爭并不可怕，可怕的是沒有良性的競爭和優(yōu)秀的競爭對手，優(yōu)秀的競爭對手是相互成長與行業(yè)發(fā)展的健康推力”。（四）新派公寓創(chuàng)始人、CEO王戈宏黨的十九大中央提出倡導(dǎo)的“租售并舉”，是一項(xiàng)迎合未來的偉大國策。王戈宏