房地產營銷的九大概念戰(zhàn)

房地產營銷的九大概念戰(zhàn)房地產營銷的九大略念戰(zhàn)

一、物業(yè)管理概念

物業(yè)管理概念是我國房地產業(yè)較早開始“炒作〞的一個概念。作為房地產開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個工程物業(yè)管理水準的上下是影響業(yè)主作出購置選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個平安、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理〞之類的旗號。

為適應房地產業(yè)的開展需要，我國物業(yè)管理機構應該建立自己的經營管理效勞理念，探索先進的物業(yè)管理效勞模式和嶄新的物管企業(yè)運營機制，充沛開掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。

二、綠色生態(tài)概念

房地產業(yè)內綠色生態(tài)概念風靡。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現(xiàn)公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業(yè)的營銷活動要愛護環(huán)境，有利于維護生態(tài)平衡，減少污染，防止資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。

這股綠色生態(tài)概念之風自然很快吹向房地產業(yè)。企業(yè)在房產營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色〞關心。示例，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚〔減少土地資源耗費〕，裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，那么普遍強調小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點〞。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計那么往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀那么城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化〞。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子〞。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品〞，它是人們享受生活的根本條件。無房的人幻想有房，有了房的人那么無不希望把“家〞建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭〞。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔走于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氣氛里。對人文氣氛的追求，是都市人在滿足了根本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內涵和品質。什么“與高尚人士為鄰〞、“某某家園，墨香中的家〞，什么“某某花園，書香門第〞之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結合部開發(fā)的工程，特別是別墅工程區(qū)，那么著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農莊〔可代為打理〕，還有的工程干脆建在遠郊的旅游度假區(qū)。

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最近，馳名經濟學家厲以寧公開發(fā)表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用?？梢姡瑢W者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了〞。這表明旅游度假概念反映了房地產開發(fā)的一種重要趨勢，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。

七、會所概念

從字面意思上講，會所就是工程業(yè)主或小區(qū)內居民聚會之所。顧客在接受房地產廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多開展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖〞，但更多的開展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些效勞，由誰經營和如何經營等細節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會所概念在實際中存在著這樣的問題：

一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比擬成熟的物業(yè)，均配備有專門的物業(yè)管理機構。則，會所為入住的業(yè)主提供的效勞如何同物業(yè)管理區(qū)別開來，防止重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，發(fā)展有特色的小區(qū)文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政效勞，那么應該由物業(yè)管理部門承當。

二是會所經營權和經營方式問題。即會所應該由誰經營，如何經營的問題。也許是“肥水不流外人田〞的緣故，我們看到會所普遍由開發(fā)商經營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開發(fā)商經營上出現(xiàn)問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業(yè)機構來經營，以提高經營水平和效勞水準。在如何經營的問題，有開放式經營、封閉式經營和半開放式經營三種觀點。因效勞的對象范圍大小不同，經營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實行封閉式經營，以享受優(yōu)越的效勞，但這也會增加經營本錢，提高會所消費代價。

八、親水概念

水也是21世紀最寶貴的資源。而我國是一個水資源相對不足的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯寶貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風靡房地產界。不少開發(fā)商把工程用地由原來首選地段因素轉向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的工程開發(fā)一下子熱了起來。只要看看如今樓盤工程的名稱，便可以看到與水的關系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產文章和大量的房地產廣告中，“智能〞、“E化〞概念的熱炒，似乎標志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數(shù)字時代。然而，對大多數(shù)市民和購房者來說，“智能化〞仍然是霧里看花。不少人認為，上網(wǎng)、寬帶、可視對講、紅外線監(jiān)控、遠程抄表就是“智能E化〞，也有些開發(fā)商出于“炒〞概念的目的，不論夠格不夠格，成心朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙〞人。

其實，真正意義上的“智能化〞應該由以下體系構成：一是平安防備系統(tǒng)：包括防盜報警、周界報警、出入口管理、火災和天然氣報警、求助呼叫、訪客對講、指紋辨認等；二是信息管理系統(tǒng)：這包括三表〔電表、水表、氣表〕甚至多表遠抄、設備監(jiān)控、車輛管理、緊急播送與背景音樂、有線電視和等；三是信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：要求寬帶接入，建立起小區(qū)共享的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，具體包括構建小區(qū)信息效勞平臺，小區(qū)電子商務系統(tǒng)〔網(wǎng)上超市、商品報價系統(tǒng)、電子付款〕，和小區(qū)綜合信息管理〔平安管理、人口管理、車輛管理等〕。

房地產營銷的概念之戰(zhàn)，有其必然。隨著人們生活水平的提高，人們對住房需求也呈現(xiàn)多樣化的趨勢。房地產營銷中，差別化營銷也就成為必然。而實施差別化，就需要進行深入的市場細分。概念營造是成功的市場細分的表現(xiàn)，一方面有利于引領行業(yè)開展，另一方面也便于顧