廣州2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及2007年展望

廣州2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及2007年展望

一2006年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征分析經(jīng)歷了2005～2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然可以用“平穩(wěn)”二字來描述。這種平穩(wěn)不僅體現(xiàn)在市場(chǎng)走勢(shì)沒有出現(xiàn)劇烈的大起大落上，更體現(xiàn)在廣州市民和房地產(chǎn)開發(fā)商平和的心態(tài)上。這種平和的心態(tài)或許正是由于其經(jīng)歷過1992年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，因此即使市場(chǎng)價(jià)格有所波動(dòng)，也不會(huì)引發(fā)公眾心理的強(qiáng)烈反應(yīng)；這種平和的心態(tài)也正是近年來廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來說波動(dòng)較小的主要原因，使得廣州市民少有追漲殺跌的不理性行為。2006年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，交易行為理性而活躍，各類房屋價(jià)格在一定幅度內(nèi)穩(wěn)定向上。房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持理性增長(zhǎng)，并且在投資方向、資金來源上更加多元化。在土地一級(jí)市場(chǎng)，政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)的力度。2006年5月，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后，為了在下半年的土地出讓中貫徹執(zhí)行“在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓政策，更好地發(fā)揮土地的調(diào)節(jié)作用，廣州在土地出讓的具體形式上進(jìn)行了一系列的探索。與此同時(shí)，政府繼續(xù)加大處理閑置土地的力度，大量閑置土地被政府依法收回，重新進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)。新建商品房供應(yīng)量與2005年同期相比有一定程度的下降，但新建商品房的交易登記量持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)交易活躍。存量房市場(chǎng)在國(guó)家調(diào)控政策的影響下，仍基本保持平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭?？傮w上來看，從2006年初到5月宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，再持續(xù)到7月份，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于漲勢(shì)，成交量持續(xù)放大，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。到8、9月份，新政的作用開始顯現(xiàn)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的簽約面積和成交均價(jià)有所回落，其中二手房市場(chǎng)受到的影響較大。但到了“十一”黃金周前后，市場(chǎng)明顯走出觀望階段，交易登記面積和成交均價(jià)開始回升，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健成熟的特征再次顯現(xiàn)。（一）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度較大，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重基本不變2006年1～3季度，廣州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1014.98億元，同比增長(zhǎng)15.5%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，廣州房地產(chǎn)投資也繼續(xù)保持增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資總額達(dá)到336.69億元，并且增長(zhǎng)幅度大為提高，由2005年的6.5%大幅上升到17.3%（見表1）。但房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重基本保持不變，由上年同期的33.4%略降為33.2%。這主要是因?yàn)殡S著廣州城市化步伐的加快，政府加大了城郊地鐵、高速公路、衛(wèi)星城等的建設(shè)，在城市基礎(chǔ)建設(shè)上的投資加大了。表1廣州歷年房地產(chǎn)投資變化情況雖然房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，但2006年1～3季度廣州房屋施工總面積只比2005年同期增長(zhǎng)了3.95%，為4468.81萬平方米。（二）宏觀調(diào)控影響土地市場(chǎng)，土地供應(yīng)政策不斷創(chuàng)新1.政府加大土地供應(yīng)，土地出讓進(jìn)度深受宏觀調(diào)控的影響根據(jù)2006年5月廣州國(guó)土房管局公布的《2006年廣州市經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓計(jì)劃》，2006年廣州經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃出讓82幅地塊，總用地面積850.933萬平方米。其中市八區(qū)（天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)）計(jì)劃出讓地塊50幅，總用地面積197萬平方米，總建筑面積449萬平方米。在地域分布上，計(jì)劃出讓地塊集中于天河區(qū)（10幅，其中珠江新城8幅，計(jì)劃出讓面積13.2萬平方米）、海珠區(qū)（8幅，其中琶洲地塊5幅，計(jì)劃出讓面積27.3萬平方米）、白云區(qū)（9幅，其中金沙洲8幅，計(jì)劃出讓面積69.5萬平方米）、番禺區(qū)（4幅，計(jì)劃出讓面積22.4萬平方米）和大學(xué)城地塊（15幅，計(jì)劃出讓面積22.5萬平方米）。在規(guī)劃用途上，仍以住宅為主，計(jì)劃出讓住宅用地43幅，用地面積707.616萬平方米，占計(jì)劃出讓地塊總面積的83.16%；其次為商業(yè)用地和辦公用地，出讓地塊和面積分別為17幅、75.4萬平方米和13幅、42.5萬平方米，所占比例分別為8.86%和4.99%?；仡櫱皟赡甑那闆r，2004年，廣州首次編制了《2004年廣州市經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃》，全年共計(jì)劃出讓25宗地塊，合計(jì)用地面積100.41萬平方米，總建筑面積251.23萬平方米；而全年實(shí)際出讓國(guó)有土地使用權(quán)僅9宗，總用地面積11.30萬平方米，總建筑面積36.68萬平方米。2005年廣州原八區(qū)計(jì)劃出讓29宗土地，總用地面積110萬平方米，總規(guī)劃建筑面積309萬平方米；連帶首次納入廣州國(guó)有土地出讓計(jì)劃的番禺區(qū)和花都區(qū)，全市實(shí)際計(jì)劃出讓32宗地塊，合計(jì)用地面積167.02萬平方米，規(guī)劃建筑面積358.33萬平方米；實(shí)際共出讓26宗國(guó)有土地使用權(quán)，總用地面積僅49.30萬平方米。顯而易見，同2004年和2005年的出讓計(jì)劃和實(shí)際出讓情況相比，2006年廣州市計(jì)劃出讓的土地?zé)o論是宗數(shù)還是用地面積都有了大幅度增加。因?yàn)閺V州前幾年土地供應(yīng)偏緊，產(chǎn)生的影響在2006年才反映出來，表現(xiàn)為2006年上半年新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少了19.5%。因此2006年市政府試圖通過加大一級(jí)市場(chǎng)的土地供給來增加市場(chǎng)房屋供應(yīng)，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)。從實(shí)際土地出讓情況來看（如圖1），2006年1～9月份，廣州共進(jìn)行了12次國(guó)有土地使用權(quán)的公開出讓，總出讓宗數(shù)為25宗?？傆玫孛娣e達(dá)104.90萬平方米，是2005年同期的3.7倍；規(guī)劃總建筑面積為289.45萬平方米，是2005年同期的2.2倍；總成交金額89.88億元，是2005年同期的2.6倍?？傆玫孛娣e、規(guī)劃總建筑面積、總成交金額等均創(chuàng)歷史新高。圖12003～2006年廣州土地出讓情況同時(shí)土地出讓的步伐深受調(diào)控政策的影響。2006年5月份出臺(tái)的“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”對(duì)住宅用地的出讓方式提出了新的要求。為了探索政策的具體執(zhí)行方式，廣州暫停了住宅用地的出讓。從新政出臺(tái)到8月31日首批限套型住宅用地成功出讓，在三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，廣州沒有住宅用地推向市場(chǎng)。結(jié)果使得前三季度的土地出讓面積只完成了全年出讓計(jì)劃的12.33%，因此第四季度政府進(jìn)一步加大土地供應(yīng)的力度。廣州國(guó)土房管局10月13日發(fā)布出讓公告，在11月中旬公開出讓金沙洲、琶洲、科學(xué)城等區(qū)域的10宗地塊，總用地面積達(dá)96.12萬平方米，接近前三季度土地公開出讓的總量，總建筑面積近180萬平方米，創(chuàng)下了近年來一次性推出土地的最高記錄。如此集中地推出大量土地，一方面反映了政府面臨著完成出讓計(jì)劃的巨大壓力，另一方面也印證了政府2006年增加土地供給，以期從源頭上增加住宅的供應(yīng)，從而達(dá)到穩(wěn)定未來一兩年樓價(jià)的目的。從實(shí)際出讓土地的區(qū)域分布上看，2006年1～9月份廣州土地出讓主要集中在五個(gè)區(qū)域，即天河、白云、荔灣、海珠和蘿崗，而越秀、番禺等區(qū)域還沒有公開出讓的地塊。除天河、海珠、白云繼續(xù)成為主要的土地供應(yīng)區(qū)域外，2005年新設(shè)立的蘿崗區(qū)首次躋身于土地公開出讓集中區(qū)。在2006年前三季度，蘿崗區(qū)土地公開出讓面積達(dá)40.7萬平方米，占了全市供應(yīng)量的38.8%；其次是白云區(qū)，公開出讓的總用地面積為28.5萬平方米，占全市供應(yīng)量的27.2%；海珠區(qū)則以16.6萬平方米排在第三。就板塊而言，科學(xué)城板塊、珠江新城板塊和琶洲板塊是2006年前三季度公開出讓地塊比較多的區(qū)域。從用地性質(zhì)來看，商住用地有10宗，總用地面積59.65萬平方米，占全市供應(yīng)量的比例為56.9%；商務(wù)辦公用地14宗，總用地面積44.57萬平方米，占全市供應(yīng)量的比例為42.5%。2.土地價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)性土地價(jià)格持續(xù)走高2006年廣州土地出讓價(jià)格不斷出現(xiàn)新記錄。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年1～9月份全市土地一級(jí)市場(chǎng)（其中還包括醫(yī)療用地、專業(yè)市場(chǎng)用地、爛尾地）的平均樓面地價(jià)已經(jīng)超過3000元/平方米，達(dá)到3012元/平方米。與2005年全年相比，漲幅達(dá)25.4%，為歷年所罕見。2006年1～9月份公開出讓的地塊中，樓面地價(jià)超過3500元/平方米的地塊有13幅，占總出讓宗數(shù)的52%，其中商住地塊6幅，商務(wù)辦公地塊7幅；樓面地價(jià)超過4000元/平方米的地塊有8幅，占總出讓宗數(shù)的32%，其中商住地塊3幅，商務(wù)辦公地塊5幅。2006年2月7日，開年第一宗公開出讓的地塊——白云區(qū)機(jī)場(chǎng)路東側(cè)、廣州中醫(yī)學(xué)院西側(cè)地塊——就刷新了廣州商住用地樓面地價(jià)的記錄。該地塊用地面積為5482平方米，以1.29億元成交，折合樓面地價(jià)4725元/平方米，遠(yuǎn)高于珠江新城的住宅用地樓面地價(jià)。經(jīng)營(yíng)性土地價(jià)格持續(xù)走高一方面是由于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)多年穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展前景普遍看好，為了在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)，紛紛加大各自的土地儲(chǔ)備。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年1～9月，發(fā)展商在拿地上共投入近90億元，其中富力地產(chǎn)以24億元高居榜首，保利地產(chǎn)則以接近20億元排在次席。另一方面，廣州政府2006年來不斷加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已經(jīng)竣工或正在施工的廣州地鐵三、四、五號(hào)線工程等項(xiàng)目促進(jìn)了地鐵沿線地價(jià)的走高。3.土地出讓市場(chǎng)出現(xiàn)高價(jià)受讓后毀約和局部壟斷等現(xiàn)象2006年2月28日，海珠區(qū)琶洲會(huì)展中心南側(cè)PZB1301地塊和PZB1501地塊再次掛牌出讓。這兩幅地塊在2005年首次公開出讓時(shí)曾分別創(chuàng)下了廣州樓面地價(jià)最高記錄（PZB1301地塊成交價(jià)4.6億元，樓面地價(jià)6223元/平方米）和單宗土地成交金額之最（PZB1501地塊13.88億元），但后來因受讓方無法付清地價(jià)款被政府收回。兩地塊第二次推出時(shí)，成交價(jià)格并沒有降低太多，PZB1301地塊最終以4億元成交，折合樓面地價(jià)5411元/平方米，仍高居廣州市樓面地價(jià)榜首。PZB1501地塊則以10.9億元成交，折合樓面地價(jià)3000元/平方米，繼續(xù)保持單宗土地成交金額最高記錄。然而一波三折，在第二次出讓中拿下PZB1301地塊的受讓方也吞不下這塊“地王”，同樣因未交齊土地出讓金，該地塊又一次被收回。2006年10月13日國(guó)土房管局發(fā)布公告，第三次將PZB1301地塊推向市場(chǎng)，卻又在11月2日發(fā)布公告，撤銷了該地塊的公開出讓，接著在11月13日第四次將其掛牌出讓。該地塊已于12月20日以7.42億元成交，折合樓面地價(jià)10037元/平方米，創(chuàng)下了又一個(gè)新記錄。但由于有前面幾次的波折，這次的出讓究竟能否最終完成，各方人士仍持觀望態(tài)度。廣州市政府連續(xù)推出琶洲地塊，是想借琶洲會(huì)展中心建成啟用之機(jī)，大力發(fā)展會(huì)展業(yè)，同時(shí)建設(shè)配套商業(yè)圈。但在“價(jià)高者得”的公開出讓規(guī)則下，往往因?yàn)殚_發(fā)商的盲目競(jìng)爭(zhēng)，使得政府重點(diǎn)開發(fā)的地塊遲遲得不到開發(fā)。當(dāng)一個(gè)地塊普遍被看好時(shí)，投機(jī)者往往以高價(jià)競(jìng)得地塊，再轉(zhuǎn)手賣出，賺取差額利潤(rùn)。一旦不能如期轉(zhuǎn)手，受讓方往往無法如期繳納土地出讓金，導(dǎo)致地塊被收回，不能得到及時(shí)開發(fā)。2006年4～5月份，珠江新城有四塊商務(wù)辦公用地掛牌出讓，全部被一家集團(tuán)公司高價(jià)競(jìng)得，總成交額近20億元，樓面地價(jià)均超過3900元/平方米。其中D1-1樓面地價(jià)更高達(dá)4566元/平方米，刷新了珠江新城商務(wù)用地樓面地價(jià)的記錄。而該公司還曾經(jīng)宣稱：“珠江新城的地塊，推出一塊就拿一塊?！庇纱丝梢娋植繀^(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了土地被少數(shù)大公司壟斷的現(xiàn)象。這種土地市場(chǎng)上的壟斷跡象在琶洲區(qū)域亦有出現(xiàn)。4.土地公開出讓方式調(diào)整，廣州率先嘗試“雙限雙競(jìng)”2006年5月29日，國(guó)家九部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（“國(guó)十五條”），要求執(zhí)行“在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”的土地出讓政策。此項(xiàng)政策對(duì)廣州下半年的土地出讓產(chǎn)生了變革性的影響。根據(jù)2006年9月出臺(tái)的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）》，在規(guī)劃期內(nèi)，商品住房用地供應(yīng)總量為1665公頃，其中761公頃用于政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)，通過“雙限雙競(jìng)”的辦法公開出讓。在執(zhí)行“限套型”政策上，廣州實(shí)行全市統(tǒng)籌規(guī)劃即“總量控制”的辦法，并非全部樓盤“一刀切”。因此，廣州市政府根據(jù)每個(gè)地塊所處的不同區(qū)域，綜合考慮城市整體的功能布局，再確定具體的套型比例，比如說一些地塊可能小戶型占五成，而另一些地塊則可能全部都是小戶型。（1）先易后難，限套型出讓順利完成2006年8月31日，廣州首次成功出讓了兩塊限套型的住宅用地使用權(quán)，分別是位于昌崗中路164號(hào)和金沙洲的B3725D01兩幅地塊。根據(jù)7月31日國(guó)土房管局發(fā)布的公告，前一個(gè)地塊全部建90平方米以下中小戶型，而后者中小戶型則占80%；并且對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)提出了更高要求，規(guī)定“凡有拖欠地價(jià)、閑置土地的，及與其有參股、控股、投資關(guān)系的法人及其他組織，均不得參加此次投標(biāo)”。其次，競(jìng)投昌崗中路地塊的企業(yè)注冊(cè)資本金不小于800萬元；競(jìng)投金沙洲地塊的企業(yè)注冊(cè)資本金不小于9000萬元，而且要求具有至少一家銀行認(rèn)定的AA級(jí)企業(yè)信用等級(jí)，無不良信用記錄。招標(biāo)通告發(fā)出后，人們普遍擔(dān)心限制套型比例是否會(huì)影響土地出讓結(jié)果，但出人意料的是，在8月31日的招標(biāo)會(huì)上，兩地塊的成交樓面地價(jià)分別達(dá)到3974元/平方米和4033元/平方米，均高于目前周邊土地的價(jià)格。這一方面說明開發(fā)商能夠接受限戶型的要求，并不擔(dān)心中小戶型住宅的市場(chǎng)銷路。另一方面，4000元左右的樓面地價(jià)，再加上每平方米3000元左右的建安和稅費(fèi)成本，這些中小戶型住宅未來的房?jī)r(jià)可能會(huì)高達(dá)每平方米7000多元，并不比同地段目前的房?jī)r(jià)低，甚至還高出不少。這顯然和政府試圖通過限制戶型來調(diào)控住房?jī)r(jià)格的愿望是不符的。（2）反響強(qiáng)烈，限地價(jià)出讓出師不利2006年8月4日，廣州市國(guó)土房管局首次推出了“限套型、限房?jī)r(jià)”的居住用地。這兩幅“雙限”地塊位于廣州開發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開創(chuàng)大道以東，編號(hào)分別為KXC－H3和KXC－H4。出讓公告中規(guī)定了具體的套型比例要求，套型建筑面積90平方米以下面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的90%以上。而且還規(guī)定了小戶型套數(shù)：KXC－H3地塊的小戶型套數(shù)必須大于1762套，KXC－H4地塊則要達(dá)到2841套以上。出讓公告還首次對(duì)房?jī)r(jià)提出了限制：“本次掛牌出讓在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，采用競(jìng)地價(jià)方式出讓。報(bào)價(jià)達(dá)到或高于掛牌出讓起始價(jià)且報(bào)價(jià)最高者為競(jìng)得人。競(jìng)得人在本出讓地塊開發(fā)的套型建筑面積90平方米以下的商品住宅銷售最高價(jià)格不得超過6000元/平方米建筑面積?！惫嬉怀觯闶艿狡毡橘|(zhì)疑，認(rèn)為6000元/平方米的限價(jià)過高，沒有實(shí)際意義，甚至有抬高地價(jià)之嫌。首先，該地塊周邊住宅市場(chǎng)均價(jià)不到5000元/平方米，并且根據(jù)廣州市國(guó)土房管局“陽光家緣”網(wǎng)站上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年上半年廣州市開發(fā)區(qū)所在的蘿崗區(qū)商品住宅均價(jià)為3031元/平方米。其次，掛牌底價(jià)為樓面地價(jià)1173元/平方米，容積率為2.0。假設(shè)開發(fā)商以底價(jià)獲得土地，加上建安費(fèi)用、利息、管理費(fèi)、稅費(fèi)等，開發(fā)商的總成本為3700元/平方米左右。而6000元/平方米的銷售限價(jià)，給開發(fā)商的利潤(rùn)空間還是較大的。在質(zhì)疑聲中，國(guó)土房管局最終于8月18日發(fā)布公告，將上述兩地塊的掛牌出讓時(shí)間順延25天。而后又于9月14日再發(fā)補(bǔ)充公告，稱暫時(shí)無限期延后，具體競(jìng)買時(shí)間另行公告。限價(jià)地塊掛牌出讓兩度延期，也事出有因。因?yàn)橹醒胝恼{(diào)控政策沒有規(guī)定限價(jià)的具體實(shí)施方式，地方政府只能自己摸索。廣州對(duì)此率先嘗試，無疑將在全國(guó)起到示范和標(biāo)桿作用。但各方利益錯(cuò)綜復(fù)雜，既要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，又要穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，使得地方政府不得不謹(jǐn)慎探索，仔細(xì)權(quán)衡。（3）調(diào)整政策，“雙限雙競(jìng)”終獲成功2006年10月13日，廣州市國(guó)土房屋管理局發(fā)布公告，公開掛牌出讓10宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)，并規(guī)定其中的金沙洲四塊地和花都風(fēng)神地塊“在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的辦法，以掛牌方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。在限價(jià)方式上，地塊所建房屋的最高售價(jià)根據(jù)競(jìng)買人報(bào)出有效最高售房?jī)r(jià)格的平均值制訂，改變此前政府直接設(shè)定上限的限價(jià)方式，給政府留下了轉(zhuǎn)身的空間。11月17日，經(jīng)過競(jìng)房?jī)r(jià)和競(jìng)地價(jià)后，五塊“雙限”地塊出讓圓滿完成，這也是全國(guó)首次完成了“雙限雙競(jìng)”方式的土地出讓。詳情如表2所示。表2“雙限雙競(jìng)”出讓土地面積價(jià)格情況總體上來說，這次出讓達(dá)到了預(yù)期效果。首先，從限房?jī)r(jià)方面來看，開發(fā)商的報(bào)價(jià)基本上比較理性，沒有哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的分析，未來兩年內(nèi)金沙洲地區(qū)主流住房的平均銷售價(jià)格將達(dá)到7000～7500元/平方米左右。從這個(gè)角度來說，金沙洲四地塊的6000元/平方米左右的限價(jià)也是較合理的。其次，從成交的樓面地價(jià)上來看，房?jī)r(jià)設(shè)限使得開發(fā)商在競(jìng)投地塊時(shí)更加謹(jǐn)慎，不敢盲目報(bào)價(jià)，最終樓面地價(jià)處于2300元/平方米左右的水平。這在限制地價(jià)方面所起到的作用，也是比較明顯的。（4）總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善規(guī)則，回馬再戰(zhàn)2006年12月4日，成功完成了金沙洲和花都“雙限雙競(jìng)”地塊出讓的廣州市國(guó)土部門，又殺了一個(gè)回馬槍，將兩次延期的開發(fā)區(qū)KXC－H3和KXC－H4地塊再次掛牌出讓，并且在限套型（9成中小戶型，至少4603套）和限房?jī)r(jià)（最高價(jià)仍為6000元/平方米）的基礎(chǔ)上增加了限制購買對(duì)象（限廣州戶口，中低收入家庭優(yōu)先）、限制建設(shè)和裝修標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)建設(shè)及裝修專門提出了非常細(xì)化的要求，工程質(zhì)量目標(biāo)是要“按國(guó)家施工驗(yàn)收規(guī)范，保證工程質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上，爭(zhēng)創(chuàng)市優(yōu)良樣板、省優(yōu)良樣板、國(guó)家魯班獎(jiǎng)工程”，裝修價(jià)值要達(dá)600～700元/平方米；裝修所用的材料都指定了品牌供應(yīng)商供開發(fā)商選擇，如中標(biāo)開發(fā)商在工程招標(biāo)和實(shí)際使用中所選同等檔次的材料超出了參考品牌范圍，須報(bào)招標(biāo)人批準(zhǔn)才能使用，否則按違約處理。）而競(jìng)房?jī)r(jià)和競(jìng)地價(jià)的方式也更加完善。另外還規(guī)定拿到預(yù)售許可證10天內(nèi)須開盤售樓。兩地塊招標(biāo)報(bào)名時(shí)間為2006年12月11日至18日，2007年1月30日開標(biāo)，1月31日公布招標(biāo)結(jié)果。廣州市國(guó)土部門的一系列積極而又審慎的嘗試行動(dòng)說明，廣州市在嚴(yán)格認(rèn)真地執(zhí)行中央調(diào)控政策、堅(jiān)持“雙限雙競(jìng)”的土地出讓方式的過程中，積極探索，不斷完善。綜合分析這些政策嘗試，可以看出其政策設(shè)計(jì)的思路是由易到難，先限套型，然后限房?jī)r(jià)，在限價(jià)方式上則由政府直接設(shè)限轉(zhuǎn)為開發(fā)商自主設(shè)限，明顯體現(xiàn)了探索性和漸進(jìn)性的特征。5.加快處理閑置土地，加大力度追繳土地使用權(quán)出讓金2006年5月“國(guó)十五條”出臺(tái)后，為了嚴(yán)格貫徹落實(shí)加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控力度的精神以及“加大對(duì)閑置土地的處置力度”的規(guī)定，廣州進(jìn)一步加大工作力度，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行整頓，大量閑置土地被依法收回。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局網(wǎng)站上的信息，2006年1～3季度，廣州已累計(jì)收回閑置土地131宗、用地面積共205.65公頃，余下的爛尾地塊也大多確定了解決方案。這有力地維護(hù)了土地市場(chǎng)的合理秩序。被收回的閑置土地，將納入政府的土地儲(chǔ)備中，再次進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)。而且這些收回的閑置土地不少位于老城區(qū)，其中有的位于黃金地段。雖然2005年下半年以來廣州就加大了一級(jí)市場(chǎng)的土地供給，但這些新增土地供應(yīng)大多位于新城區(qū)，位于越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)的不多。閑置土地回收再推向市場(chǎng)有利于改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解老城區(qū)的土地供求矛盾。這對(duì)市場(chǎng)是個(gè)利好消息，對(duì)穩(wěn)定廣州房?jī)r(jià)也將產(chǎn)生積極作用。廣州在開展閑置土地處置工作的同時(shí)加大力度追繳出讓金。2006年6月4日、20日、27日，廣州市國(guó)土部門三次發(fā)出通知，追繳41家用地單位的土地出讓金。自2006年6月5日至6月30日，共追繳土地出讓金1.45億元。（三）房屋交易積極活躍1.新建商品房市場(chǎng)交易活躍，供不應(yīng)求的局面依然存在2006年廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共687個(gè)，可預(yù)售商品房90711套，可預(yù)售商品房面積為917.12萬平方米，同比分別減少了32.05%、16.06%和14.66%。值得注意的是，2006年前3季度，廣州房屋竣工面積為578.87萬平方米，比2005年同期增長(zhǎng)了68.13%。由于批準(zhǔn)預(yù)售面積屬于先行指標(biāo)（一般都是在竣工前一年左右拿到預(yù)售證），因此竣工面積的大幅增加說明2005年的批準(zhǔn)預(yù)售面積較2004年增長(zhǎng)較多，而在2006年的批準(zhǔn)預(yù)售面積減少的情況下，2007年的竣工面積必然減少。廣州市2006年各月份批準(zhǔn)預(yù)售情況如圖2所示。圖2廣州2006年1～12月商品房預(yù)售情況從月度情況可以看出，從2006年2月到5月國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)，商品房預(yù)售情況基本呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，5月份達(dá)到最高。6～8月市場(chǎng)上關(guān)于調(diào)控政策的猜測(cè)和爭(zhēng)論甚多，市場(chǎng)前景不明朗，開發(fā)商放慢了申請(qǐng)預(yù)售的速度，無論面積和套數(shù)都比5月份有了很大的下降。到了9、10月份，廣州的地方細(xì)則出臺(tái)，對(duì)政策的種種猜測(cè)和懸疑慢慢消失，市場(chǎng)前景開始逐漸明朗化，同時(shí)借助“十一”黃金周的旺勢(shì)，預(yù)售情況回升到政策出臺(tái)前的水平。其次，從交易情況來看，2006年廣州新建商品房交易登記112298宗，交易登記面積1158.07萬平方米，交易登記金額788.15億元，同比分別增長(zhǎng)1.8%、2.1%和27.2%（見表3）。表3廣州2006年新建商品房交易登記情況從各月情況來看，2006年上半年各月交易情況波動(dòng)較大，交易面積和金額的最高峰出現(xiàn)在6月，交易面積129.98萬平方米，交易金額88.32億元；而5月的交易面積和金額則最低，分別僅為68.82萬平方米和45.62億元。7～10月份處在調(diào)控政策影響的消化期，各月交易登記面積和金額處在上半年的平均水平，并且基本保持穩(wěn)定。這種穩(wěn)定狀態(tài)的出現(xiàn)，一方面得益于宏觀調(diào)控政策擠出了市場(chǎng)中的投機(jī)因素，另一方面也說明了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和理性，正常的購買行為并沒有因?yàn)檎叩恼{(diào)整而明顯改變。而這種購買行為的成熟和理性又恰恰是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來保持平穩(wěn)的主要原因廣州市2006年各月份新建商品房交易登記情況如圖3所示。圖32006年各月份新建商品房交易登記情況最后，從新建房屋的供求關(guān)系的對(duì)比來看，總體表現(xiàn)為供給小于需求。2006年廣州新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為917.12萬平方米，新建商品房交易登記面積為1158.07萬平方米。市場(chǎng)吸納率（新建商品房交易登記面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積×100%）為126.3%，是2003年以來最高的。這說明市場(chǎng)需求旺盛，吸納能力強(qiáng)。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)自2003年以來，市場(chǎng)吸納率一路走高，房屋空置率下降，市場(chǎng)交易活躍。2006年的市場(chǎng)延續(xù)了這一供求特征（如圖4所示）。圖42003～2006年廣州新建商品房供求對(duì)比情況其原因主要有以下兩點(diǎn)。一是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。廣州近幾年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，GDP年均增長(zhǎng)率高達(dá)13%以上，投資環(huán)境日益優(yōu)化。大批內(nèi)外資企業(yè)進(jìn)入廣州，客觀上刺激了對(duì)辦公物業(yè)的需求。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也使得居民收入大幅增加，居民對(duì)新建商品房的購買力增強(qiáng)。同時(shí)，每年有大批新移民加入新建住宅的需求人群中。二是宏觀調(diào)控政策發(fā)揮了作用。從2005年開始的宏觀調(diào)控政策對(duì)二手房屋的轉(zhuǎn)讓設(shè)置了諸多限制，使得一部分對(duì)存量房屋的需求轉(zhuǎn)移到新建商品房上來。2.住宅價(jià)格穩(wěn)步上升，并呈現(xiàn)出階段性首先，在新建商品住宅市場(chǎng)上，2006年廣州新建商品住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)有所減少，而且從時(shí)間分布上看，下半年的供給量大于上半年的供給量。新建商品住宅交易登記83793宗，同比下降2.3%，總面積924.65萬平方米，同比上升0.1%。與之對(duì)應(yīng)的是，總成交金額達(dá)到583.96億元，同比增長(zhǎng)24.4%，折合均價(jià)6315元/平方米（見表4）。交易宗數(shù)和交易面積的變化幅度都很小，說明新建商品住宅交易的結(jié)構(gòu)（戶型面積）并未發(fā)生大的變化，但交易金額的增長(zhǎng)幅度卻明顯大于宗數(shù)和面積的增長(zhǎng)幅度，這說明新建商品住宅的單價(jià)和每套總價(jià)都有較大提高。表4廣州2005～2006年新建商品住宅交易登記情況同時(shí)，新建商品住宅價(jià)格的走勢(shì)還呈現(xiàn)出階段性特點(diǎn)（如圖5所示）。2006年1～7月（除5月份外），新建商品住宅均價(jià)一路上升，7月份高達(dá)6848元/平方米，累計(jì)增長(zhǎng)23.1%。8月份開始，隨著廣州地方具體政策的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)前景逐漸明朗，開發(fā)商也慢慢加大了上市量，新建商品住宅價(jià)格開始小幅回落，但仍處在接近6400元/平方米的高位；9～10月出現(xiàn)了橫盤現(xiàn)象，而年末均價(jià)又再度回升，繼11月超過6600元/平方米之后，12月突破了7000元大關(guān)，達(dá)到了7189元/平方米。圖5廣州2006年1～12月新建商品住宅均價(jià)其次，在存量住宅市場(chǎng)上，2006年存量住宅交易登記宗數(shù)為75199宗，比2005年略減了0.3%；交易登記面積為619.93萬平方米，比2005年略增了1.2%；交易登記金額210.73億元，比2005年增加了15.0%；交易均價(jià)為3399元/平方米，比2005年的2992元/平方米增長(zhǎng)了13.6%（見表5）。表5廣州2005～2006年存量商品住宅交易登記情況2005年第4季度新建商品住宅價(jià)格大幅上漲的帶動(dòng)效應(yīng)使得2006年上半年存量住宅價(jià)格上漲幅度較大，而2006年下半年存量住宅均價(jià)基本上保持平穩(wěn)。2006年存量住宅均價(jià)月度變化如圖6所示。圖6廣州2006年1～12月存量住宅均價(jià)3.寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)保持良好勢(shì)頭2006年，廣州的寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出租售兩旺的態(tài)勢(shì)。2006年廣州新建寫字樓交易面積64.87萬平方米，創(chuàng)近6年來的新高；交易金額62.51億元，與2005年相比更是增加明顯（見表6）。與此同時(shí)，存量寫字樓成交量也達(dá)到了26.05萬平方米。表6廣州2005～2006年新建寫字樓交易登記情況2006年新建寫字樓交易均價(jià)也是近6年來最高，達(dá)9636元/平方米，比2005年同期均價(jià)上升了16.79%。新建寫字樓交易均價(jià)上半年各月間波動(dòng)較大，下半年則價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，各月成交均價(jià)在11000元/平方米上下浮動(dòng)。存量寫字樓交易均價(jià)則出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，這是因?yàn)榇媪繉懽謽堑慕灰字饕性谝壹?jí)以下的中低檔寫字樓。新建寫字樓的交易分布區(qū)域集中在珠江新城、體育中心周邊、東風(fēng)中路、琶洲等地段。另一方面，2006年1～11月份，寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積總計(jì)為12.78萬平方米，有幾個(gè)月的批準(zhǔn)預(yù)售面積為零，還有幾個(gè)月也只有區(qū)區(qū)幾千平方米。但12月份的寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積大增，為28.29萬平方米，比前11個(gè)月的1倍還多。這充分說明了新建寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)：全年的新建面積集中在幾個(gè)大的項(xiàng)目上。從全年寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售總面積41.07萬平方米與新建寫字樓成交面積64.87萬平方米的比較來看，市場(chǎng)仍在繼續(xù)消化原有的存量面積。從歷史情況看，1993～1998年為廣州寫字樓批出量的高峰期，寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積共達(dá)354.30萬平方米，但同期的實(shí)際成交只有108.3萬平方米，剩余200多萬平方米。此后的1998～2000年，廣州的寫字樓市場(chǎng)持續(xù)低迷，幾乎沒有新建寫字樓的成交記錄。在此情況下，政府也逐年控制寫字樓的批出量，市場(chǎng)一直在消化原有存量。上述200多萬平方米的寫字樓，用了十年的時(shí)間才基本消化完。直到2003年下半年以后，廣州的寫字樓市場(chǎng)才逐步復(fù)蘇。在寫字樓租賃市場(chǎng)上，甲級(jí)寫字樓租賃表現(xiàn)活躍，體育中心周邊和珠江新城仍然是大面積租賃成交活躍的區(qū)域。在越秀區(qū)，原租戶擴(kuò)租較為頻繁。市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，2006年第三季度甲級(jí)寫字樓租金繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，租金均價(jià)處在每月120元/平方米的水平，較第二季度上升了約3%；其中珠江新城寫字樓第三季度租金上升明顯，升幅達(dá)8%。第三季度空置率繼續(xù)下降，甲級(jí)寫字樓整體空置率約為6.7%，比第二季度下跌了2.2個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，2006年7月24日六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號(hào)文）的出臺(tái)，對(duì)外資機(jī)構(gòu)在廣州的大宗寫字樓并購行為影響較大，原本計(jì)劃在廣州投資大宗寫字樓物業(yè)的境外基金開始轉(zhuǎn)變投資方向。4.商鋪市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)2006年廣州零售業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2006年前三季度，廣州消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行狀況良好，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1600.30億元，累計(jì)增長(zhǎng)14.5%，增速高于2005年同期1.6個(gè)百分點(diǎn)。零售業(yè)的蓬勃發(fā)展，成為廣州商鋪市場(chǎng)的堅(jiān)實(shí)需求力量。2006年廣州新建商鋪交易面積83.74萬平方米，交易金額85.69億元，同比上升明顯，但交易宗數(shù)卻是同比下降的（見表7），說明單宗價(jià)格和單位價(jià)格都有較大增長(zhǎng)。全年均價(jià)為10233元/平方米，并且各月均價(jià)比較穩(wěn)定。表7廣州2005～2006年新建商場(chǎng)鋪面交易登記情況2006年上半年存量商鋪價(jià)格各月波動(dòng)較大，7月份后價(jià)格水平趨于穩(wěn)定，成交均價(jià)基本保持在4500元/平方米左右。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)前景看好，經(jīng)紀(jì)公司擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁，經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范有序宏觀調(diào)控政策對(duì)存量房屋的交易影響較大，短期內(nèi)部分業(yè)主選擇了觀望，使得二手房屋的交易量減少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的生存和發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。但宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響只是暫時(shí)的，相反，“國(guó)十五條”主張“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)”，給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。滿堂紅、中原等廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的巨頭看到了發(fā)展的機(jī)遇，不約而同地繼續(xù)擴(kuò)張，紛紛開設(shè)新的分行。滿堂紅計(jì)劃5年內(nèi)在全國(guó)15～20個(gè)城市開店1000家，完成從區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向全國(guó)性房屋流通綜合服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。合富置業(yè)則在7月份新開了20家分行，創(chuàng)下了廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)記錄，也使其在廣州的地鋪總數(shù)達(dá)到了140家。本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司近年來積極拓展外地市場(chǎng)，而外地公司也不斷成規(guī)模地進(jìn)入廣州市場(chǎng)。門店數(shù)量居北京之首的中大恒基地產(chǎn)在2006年3月份開始進(jìn)入廣州市場(chǎng)調(diào)研，6月份已完成首批海珠區(qū)6間店鋪的布點(diǎn)工作，正式宣布開業(yè)。2006年9月，來自深圳的創(chuàng)輝租售高調(diào)進(jìn)入廣州，拉開了其拓展珠三角、面向全國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略。創(chuàng)輝租售規(guī)劃在未來5年內(nèi)在全國(guó)范圍內(nèi)布局3000多家店鋪。同時(shí)，先期已進(jìn)入廣州市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也采取各種措施，適應(yīng)新的市場(chǎng)形勢(shì)，迎接日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)。來自天津的順馳地產(chǎn)、有外資背景的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、來自臺(tái)灣的臻品巨東地產(chǎn)通過創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式，采取穩(wěn)中求進(jìn)的策略。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式在不斷地創(chuàng)新，向著網(wǎng)絡(luò)化、信息化的方向起步。2006年10月廣州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)上出現(xiàn)了“網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人”的服務(wù)模式。該模式以互聯(lián)網(wǎng)為工作平臺(tái)，利用豐富的網(wǎng)絡(luò)資源，改變傳統(tǒng)的店鋪模式，以博客的方式向用戶推薦房源，從而克服地域上的限制，擴(kuò)展經(jīng)紀(jì)人與客戶之間的互動(dòng)。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，廣州房地產(chǎn)中介管理部門也加強(qiáng)了行業(yè)監(jiān)管，通過各種方式為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。2006年8～10月，廣州房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所在全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織了房地產(chǎn)中介文化宣傳月活動(dòng)，目的在于全面提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會(huì)地位和信譽(yù)，活動(dòng)收到了非常良好的效果。廣州房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所還組織編寫了各種宣傳材料免費(fèi)發(fā)放給市民，宣傳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識(shí)，并且整理了歷年積累的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛案例，加以分析評(píng)點(diǎn)，正式出版，既讓市民通過這些案例分析學(xué)習(xí)房地產(chǎn)交易的一般常識(shí)，增強(qiáng)識(shí)別交易過程中各種欺詐行為的能力，也避免自身的失當(dāng)或者不合法行為；又提醒房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員和公司防范各種違法行為，幫助其改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量；同時(shí)也可盡力避免由于委托人的失誤和失當(dāng)行為給己方帶來的損失；還能為政府有關(guān)管理部門提供參考，使之在行使行業(yè)管理職能時(shí)能夠有的放矢，防患于未然。二2007年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持旺盛勢(shì)頭，價(jià)格上升壓力依然存在2003年以來，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求一直保持旺盛態(tài)勢(shì)，房屋空置率不斷下降，市場(chǎng)吸納率持續(xù)走高，2006年新建商品房吸納率高達(dá)126.3%。和全國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一致，廣州目前社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，在可預(yù)期時(shí)期內(nèi)推動(dòng)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的因素仍將存在。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)來看，2006年前三季度廣州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值4272.30億元，同比增長(zhǎng)14.2%，比上年同期增幅多了2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值107.20億元、1700.35億元、2464.75億元，增速分別為5.7%、15.2%和13.9%。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率分別為1.04%、42.40%和56.56%。經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、質(zhì)量同步提高的良好勢(shì)頭。預(yù)計(jì)這個(gè)勢(shì)頭在2007年會(huì)繼續(xù)保持。從人口規(guī)模上看，近年來廣州人口數(shù)量平穩(wěn)增長(zhǎng)。到2005年末，全市戶籍人口數(shù)達(dá)750.53萬人，比2004年末增加了12.86萬人，增長(zhǎng)了1.7%，自然增長(zhǎng)率為3.21‰。在常住人口方面，廣州2004年底就突破了1000萬大關(guān)，達(dá)到了1015萬人，成為繼上海、北京、天津和重慶之后第5個(gè)達(dá)千萬人口規(guī)模的城市。這主要是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，吸引了大量外來人口來穗務(wù)工或經(jīng)商，例如僅2004年廣州各單位就引進(jìn)高層次人才2.2萬人。如此龐大的人口基數(shù)是房地產(chǎn)強(qiáng)勁需求的保證。從人均住房面積來看，2005年末按戶籍人口計(jì)算，廣州城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)18.70平方米，比上年增加了0.51平方米。同期全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積為26.11平方米。與全國(guó)平均水平相比，廣州城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有較大的上升空間，同發(fā)達(dá)國(guó)家城市人均居住面積30平方米的水平相比，也存在很大差距。從居民收入水平來看，2005年全市單位職工平均工資為33839元，增長(zhǎng)了9.1%。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民家庭人均可支配收入18287元，同比增長(zhǎng)了8.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)了6.7%。農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移步伐加快，工資性收入大幅度增長(zhǎng)，促進(jìn)了農(nóng)村居民收入持續(xù)增長(zhǎng)。由于近幾年廣州總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2007年居民收入仍將保持2005年的增長(zhǎng)勢(shì)頭。居民收入增長(zhǎng)，購買力增強(qiáng)，促使居民對(duì)各類物業(yè)的需求增加。從投資角度來看，投資需求拉動(dòng)各類房屋價(jià)格上漲。近年來，國(guó)際市場(chǎng)美元持續(xù)走軟，人民幣承受著巨大的升值壓力。自2005年7月21日中國(guó)開始實(shí)行浮動(dòng)匯率制以來，美元對(duì)人民幣的匯價(jià)屢創(chuàng)新低。2006年12月的前兩個(gè)交易日里，美元對(duì)人民幣匯率中間價(jià)連破7.84和7.83兩個(gè)關(guān)口。截至12月4日，2006年以來人民幣對(duì)美元累計(jì)升值3.15%，人民幣兌港元累計(jì)升值3.42%。中期來看人民幣升值趨勢(shì)無法逆轉(zhuǎn)，促使國(guó)際套利資本涌入中國(guó)尋找投機(jī)機(jī)會(huì)。2005年匯率改革之前，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)1年多的熊市，匯率改為盯住一籃子貨幣的浮動(dòng)匯率制后，人民幣小幅穩(wěn)步升值，吸引了大量熱錢涌入，國(guó)內(nèi)A股迎來了一輪牛市，其中房地產(chǎn)股價(jià)更是一路攀高。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也持續(xù)走高。2006年前3季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%。六部委頒發(fā)的171號(hào)文對(duì)企業(yè)類外資收購國(guó)內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目并沒有嚴(yán)格的限制。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年1～3季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)利用外資金額上升到259億元，同比增長(zhǎng)了46.6%。就廣州市市場(chǎng)來看，2006年7月限制外資炒房的171號(hào)文出臺(tái)后，出于政策風(fēng)險(xiǎn)的考慮，外資放慢了投資步伐，但是到了11月份，各經(jīng)紀(jì)公司的外資并購洽談業(yè)務(wù)量回升到了171號(hào)文件出臺(tái)前的水平。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處在平穩(wěn)增長(zhǎng)期，外資普遍看好，再加上人民幣升值的預(yù)期，預(yù)計(jì)2007年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)上外資進(jìn)入將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。綜合各方面市場(chǎng)因素，預(yù)計(jì)2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。（二）政府保障型住房增加2006年新一輪的宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，加大普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)力度，保證中低收入者的住房需要，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。2006年7月27日，廣州市國(guó)土房管局出臺(tái)了解決雙特困戶住房困難問題的具體操作辦法，要求通過加大廉租住房的建設(shè)力度，在2007年底前全部解決2005年底統(tǒng)計(jì)調(diào)查在冊(cè)的4163戶人均住房面積低于10平方米（不含10平方米）和1480戶發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼共5643戶雙特困戶的住房問題。具體操作辦法包括實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼和租金核減三種方式。根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》，2007年政府保障型住房計(jì)劃建設(shè)3.32萬套，建筑面積262萬平方米，包括廉租住房建設(shè)18萬平方米，新社區(qū)住房建設(shè)168萬平方米，部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房76萬平方米。政府保障型住房的套型建筑面積須在90平方米以下。通過建設(shè)廉租房，解決人均住房面積10平方米以下的雙特困戶的住房困難問題，并根據(jù)居民住房實(shí)際，逐步提高保障標(biāo)準(zhǔn)；通過建設(shè)新社區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用住房為中低收入住房困難家庭提供住房保障。在保障型住房建設(shè)的同時(shí)，廣州也將通過一系列調(diào)控手段，增加中小戶型、中低價(jià)位住房的供給，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。2007年，規(guī)劃建設(shè)政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房482萬平方米，其他中小戶型商品住房167萬平方米。在土地供給方面，將優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；2007年政府保障型住房用地供應(yīng)131公頃，政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地供應(yīng)156公頃。同時(shí)在政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通住房用地的出讓方式上，“雙限雙競(jìng)”等調(diào)控手段將繼續(xù)落實(shí)和細(xì)化，并且政府有可能繼續(xù)調(diào)整土地出讓方式，增加限制條件。政府甚至還表示可能回購“雙限雙競(jìng)”土地上建設(shè)的限價(jià)商品房用于保障性住房。無論是保障型住房建設(shè)還是調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，都表明政府調(diào)控思維的進(jìn)步，找準(zhǔn)了制定政策的落腳點(diǎn)。編制住房建設(shè)規(guī)劃，保障中低收入者的住房需求，并合理化商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而非單純地控制價(jià)格，才是政策制定的應(yīng)有之義，也是政府本應(yīng)該做的事情。（三）商品住宅供給結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化前幾年在房地產(chǎn)投資過熱的背景下，國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，緊縮地根和銀根，使得中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出市場(chǎng)。市場(chǎng)洗牌后剩下的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資渠道多，資金充裕，開發(fā)的產(chǎn)品檔次較高，價(jià)格相應(yīng)地也較高。這就使得市場(chǎng)上中高檔產(chǎn)品成為主流，住房供給結(jié)構(gòu)發(fā)生扭曲，中低收入者的需求無法得到滿足。因此政府在新一輪宏觀調(diào)控中，要求增加中小戶型、中低價(jià)位商品房的供給。同時(shí)，部分發(fā)展商也調(diào)整戰(zhàn)略，宣布進(jìn)入中低價(jià)位住房的開發(fā)。2006年8月以來廣州推出的限套型地塊受到開發(fā)商的熱捧，便體現(xiàn)了開發(fā)商的這一戰(zhàn)略調(diào)整。這也意味著市場(chǎng)上中小戶型、中低價(jià)位的供給將增加。2005年的宏觀調(diào)控讓開發(fā)商產(chǎn)生了觀望。2006年宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，開發(fā)商很快適應(yīng)了，并未放慢步伐，因此2007年的市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)減少。（四）土地供應(yīng)將保持增長(zhǎng)，交通導(dǎo)向更加明顯如前所述，2004年以來的土地緊縮政策導(dǎo)致2006年上半年新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少了近兩成。近兩年來，廣州市政府開始加大了土地供應(yīng)力度。根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）》，2007年各類住房用地計(jì)劃供應(yīng)總面積501公頃，與2006年相比，又有較大增長(zhǎng)。實(shí)際上，臨近年末，廣州市國(guó)土房管局已經(jīng)在緊鑼密鼓地安排下一年的土地出讓，接連于2006年12月21日和30日兩次發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)出讓預(yù)告，公布了將在12月份至2007年1月份接受競(jìng)買預(yù)申請(qǐng)的12幅土地的情況。經(jīng)過2006年的多方摸索和嘗試，廣州已經(jīng)成功地進(jìn)行了“雙限雙競(jìng)”方式的土地出讓。這些成功的經(jīng)驗(yàn)將使得今后的土地出讓過程更加順利，不再需要像2006年下半年那樣耗費(fèi)較多的時(shí)間來探索以致影響土地出讓進(jìn)程。這些因素都將促使2007年廣州土地供應(yīng)的進(jìn)一步增加。另一方面，廣州近年來在出讓地塊的區(qū)位選擇上體現(xiàn)了交通導(dǎo)向的原則，有意識(shí)地沿著新建交通軌道供應(yīng)土地。如2006年居住用地出讓集中的金沙洲板塊就是未來地鐵六號(hào)線的重要客流集散地。在現(xiàn)階段廣州住房需求主要為居民居住需求，加上城市人口不斷增加及城市規(guī)模膨脹，住房需求強(qiáng)勁。增加居住用地的供應(yīng)，同時(shí)加快周邊區(qū)域交通等市政設(shè)施建設(shè)，合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)中的區(qū)位選擇，使得住房需求由老城區(qū)向周邊區(qū)域分散，進(jìn)而增加住房的有效供給，才是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著更多的軌道交通線路的建成和開通，廣州未來土地供應(yīng)的交通導(dǎo)向原則也將體現(xiàn)得更加充分。（五）土地二級(jí)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、并購、合作開發(fā)將加快在土地二級(jí)市場(chǎng)上，土地使用權(quán)人自發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓、并購、合作開發(fā)的現(xiàn)象也將增多。自2005年國(guó)家對(duì)土地和金融政策進(jìn)行調(diào)整以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金上的壓力逐漸增大。那些融資能力較差的企業(yè)往往得不到足夠的資金開發(fā)手中的土地，造成土地閑置，或者在開發(fā)過程中資金鏈斷裂，造成地塊爛尾。2006年新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)閑置、爛尾地塊土地的處理力度進(jìn)一步加大，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，按閑置土地處置。在此政策壓力下，中小開發(fā)商進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)的意愿增強(qiáng)。另一方面，市場(chǎng)上一些實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)苦于手中無地，與在土地一級(jí)市場(chǎng)上拿地的高昂代價(jià)相比，收購其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)從而獲得土地使用權(quán)的方式無疑是一種更好的拿地方式。因此，有實(shí)力的開發(fā)商也在積極尋找合適的并購對(duì)象，或者尋求與手中有地的中小開發(fā)商合作開發(fā)。僅2006年廣州就有9個(gè)爛尾樓盤通過企業(yè)并購或者合作開發(fā)的方式得以盤活。預(yù)計(jì)2007年在土地二級(jí)市場(chǎng)上，這種通過企業(yè)自發(fā)行為實(shí)現(xiàn)存量土地合理流轉(zhuǎn)、盤活爛尾樓盤的現(xiàn)象仍會(huì)繼續(xù)。（六）市區(qū)周邊板塊發(fā)展加速，區(qū)域發(fā)展趨向均衡改革開放以來，廣州社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面快速發(fā)展，對(duì)土地、環(huán)境、市政設(shè)施的需求急劇增長(zhǎng)，但廣州城區(qū)的發(fā)展一直受到“云山珠水”的自然格局、城市中心單一化和行政區(qū)劃不合理三方面的制約。有鑒于此，在2000年4月制定的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》中，廣州市政府提出了“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的發(fā)展戰(zhàn)略，促使城市空間結(jié)構(gòu)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變。同時(shí)，2000年和2005年廣州行政區(qū)劃的兩次調(diào)整，為廣州城市空間的拓展和城市的可持續(xù)發(fā)展提供了新的契機(jī)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展所產(chǎn)生的自然擴(kuò)張和政策規(guī)劃的引導(dǎo)下，廣州周邊區(qū)域的市政設(shè)施不斷完善，尤其是地鐵和高速公路的建設(shè)，緊密了城市各區(qū)域之間的有機(jī)聯(lián)系，由此催生了周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。周邊地區(qū)和傳統(tǒng)中心城區(qū)的差距在慢慢縮小，地域發(fā)展趨向均衡，城市中心也逐漸由單一向多元轉(zhuǎn)變。2006年底地鐵三、四號(hào)線全線貫通。三號(hào)線北聯(lián)新機(jī)場(chǎng)，南聯(lián)番禺廣場(chǎng)，珠江新城、海珠、番禺、白云樓盤都將受益。四號(hào)線的貫通使得海珠東部、番禺東部、南沙區(qū)受益，其中對(duì)大學(xué)城周圍樓盤影響最大。同時(shí)五、六、八號(hào)線也在按照規(guī)劃建設(shè)之中。預(yù)計(jì)2007年周邊板塊會(huì)承接近幾年的迅猛勢(shì)頭，繼續(xù)保持快速發(fā)展。（七）金沙洲板塊繼續(xù)升溫，居住人群覆蓋面擴(kuò)大金沙洲位于廣州西部，西、北、南毗鄰南海，東臨珠江，擁有四公里長(zhǎng)的江岸線，處在廣佛都市圈的中心，是“西聯(lián)、北優(yōu)”的重要區(qū)域。金沙洲地勢(shì)平坦，植被茂密，溝谷、溪流、湖泊、水塘錯(cuò)落分布，生態(tài)環(huán)境良好，自然條件優(yōu)越，用地總面積908萬平方米，其中綠化及水域用地面積達(dá)75.26萬平方米，自然山林綠地達(dá)109.1萬平方米，規(guī)劃紅線面積周邊沒有大型工業(yè)區(qū)。金沙洲也是廣州西部的重要出口和交通樞紐，廣佛高速路、跨越廣佛高速的二號(hào)立交及環(huán)城高速公路從區(qū)內(nèi)穿過；金沙洲大橋與內(nèi)環(huán)路、增槎路呈放射線對(duì)接，只需10～20分鐘車程即可迅速抵達(dá)市區(qū)；2008年底竣工的地鐵六號(hào)線，將使金沙洲與市區(qū)的聯(lián)系更加緊密。同時(shí)，金沙洲地塊輻射荔灣等西部老城區(qū)。這些老城區(qū)居民收入高，購買力強(qiáng)，但老城區(qū)的居住空間擴(kuò)展受到制約，一些居民會(huì)就近尋求金沙洲地區(qū)的新建住宅以改善居住條件。優(yōu)越的自然和區(qū)位條件以及市政設(shè)施的不斷完善，為金沙洲板塊的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。2004年，萬科在觀望多年后進(jìn)入廣州市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目就選在金沙洲。萬科四季花城一炮打響，拉開了金沙洲板塊開發(fā)的序幕。隨后，各家開發(fā)商紛紛在此拿地，占據(jù)市場(chǎng)，并且產(chǎn)品定位普遍走中高檔路線。2006年下半年出讓五幅金沙洲地塊，雖然增加了戶型和房?jī)r(jià)的限制，但是開發(fā)商拿地的熱情依然高漲，其中B3725D01地塊成交價(jià)格為17.5億元，刷新了廣州單宗地塊成交價(jià)記錄。到目前為止，進(jìn)駐金沙洲板塊的開發(fā)商共計(jì)七家之多，預(yù)計(jì)各開發(fā)商在金沙洲板塊的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈演愈烈。未來的一兩年內(nèi)，金沙洲板塊會(huì)成為廣州商品住宅的主要供應(yīng)區(qū)域。早在20世紀(jì)90年代后期，金沙洲板塊就納入廣州政府的土地儲(chǔ)備，政府規(guī)劃對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響。根據(jù)2004年的《金沙洲控制性詳細(xì)規(guī)劃》，金沙洲居住新城規(guī)劃總面積為8.26平方公里，規(guī)劃人口11萬人，將成為廣州西部的大型生活居住區(qū)，定位為高品質(zhì)濱江居住社區(qū)。先期在此進(jìn)行開發(fā)的開發(fā)商也大多將產(chǎn)品定位于中高檔住宅、高層洋房及濱江別墅。新一輪宏觀調(diào)控出臺(tái)后，為了加大政府保障型住房建設(shè)和中小戶型、中低價(jià)位商品房的供給，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大居住人群覆蓋面，廣州政府對(duì)金沙洲的規(guī)劃做了調(diào)整。首先，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上新增了城市建設(shè)拆遷安置新社區(qū)住宅用地。新社區(qū)住宅用地位于居住新城E區(qū)，總用地面積為18.89公頃，規(guī)劃總建筑面積37.78萬平方米，其中90平方米以下的中小戶型占93%。建成后將成為全國(guó)最大的廉租住房新社區(qū)，可安排雙特困戶5643戶、1.4萬人居住。其次，對(duì)金沙洲地塊的普通商品房套型比例進(jìn)行限制。2006年8月以來，政府出讓的五幅金沙洲地塊都施加了套型比例限制。預(yù)計(jì)未來兩三年內(nèi)至少可提供近7000套中小戶型單位，無論從供應(yīng)量還是從價(jià)格上，都將對(duì)金沙洲以及周邊區(qū)域的市場(chǎng)定位帶來深遠(yuǎn)影響?？梢姡谡?guī)劃調(diào)整的引導(dǎo)下，金沙洲板塊的居住人群覆蓋面會(huì)逐步擴(kuò)大，更多的雙特困戶和中低收入者將從金沙洲板塊的發(fā)展中獲益。（八）適宜創(chuàng)業(yè)，適宜居住，科學(xué)城板塊孕育高尚生態(tài)居住區(qū)廣州東部的蘿崗區(qū)是2005年廣州行政區(qū)劃調(diào)整后新設(shè)立的區(qū)，主要以廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)域?yàn)橐劳校O(shè)立蘿崗區(qū)是廣州“東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。作為蘿崗區(qū)的中心城區(qū)，廣州科學(xué)城是一個(gè)產(chǎn)、學(xué)、住、商一體的多功能現(xiàn)代化新型科學(xué)園區(qū)，也是廣州“東進(jìn)”戰(zhàn)略的重要支撐點(diǎn)，因此在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能之外，居住是另一個(gè)重要的功能。根據(jù)規(guī)劃，科學(xué)城要建設(shè)成為“適宜創(chuàng)業(yè)、適宜居住”的中心城區(qū)。與之相應(yīng)，科學(xué)城的配套設(shè)施也做出調(diào)整，增加了教育、醫(yī)療、休閑、文娛、交通等方面的配套建設(shè)。雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)越的生態(tài)條件，為科學(xué)城的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的支撐力。現(xiàn)在，廣州中心城區(qū)地塊稀缺，地價(jià)不斷走高，而科學(xué)城及周圍土地資源仍比較豐富，加上周邊生態(tài)環(huán)境良好，自然成為廣州新的開發(fā)熱點(diǎn)?？茖W(xué)城位于廣州“東進(jìn)”的軸線上，東接黃埔，北鄰白云，南望珠江，西靠新城市中心區(qū)天河。區(qū)域內(nèi)保留了眾多小山峰、部分生態(tài)林地和農(nóng)田，同時(shí)又規(guī)劃了諸多的教育、衛(wèi)生和交通等基礎(chǔ)設(shè)施。因此，科學(xué)城可以滿足追求高質(zhì)量生活的人們的要求。更為關(guān)鍵的是，該區(qū)域定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，市民收入水平較高，購買力較強(qiáng)，足以支撐區(qū)內(nèi)高尚住宅區(qū)的發(fā)展?？茖W(xué)城板塊兼具天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展可謂正當(dāng)其時(shí)。目前，該區(qū)域正朝著廣州未來現(xiàn)代化的“生態(tài)園林城市樣板區(qū)”的目標(biāo)邁進(jìn)。廣州2006年第一宗準(zhǔn)備采用“雙限雙競(jìng)”方式出讓的土地就位于科學(xué)城的住宅用地KXC－H3和KXC－H4地塊，當(dāng)時(shí)設(shè)定的6000元/平方米最高限價(jià)曾經(jīng)被質(zhì)疑為抬高房?jī)r(jià)（見本文第一部分），但這一定價(jià)其實(shí)在某種意義上體現(xiàn)了政府對(duì)該區(qū)域發(fā)展前景的良好預(yù)期。（九）傍海而居，交通改善，南沙板塊逐漸升溫南沙區(qū)同樣是2005年廣州行政區(qū)劃調(diào)整后新設(shè)立的區(qū)，主要以南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，體現(xiàn)了廣州大力開發(fā)南沙濱海區(qū)域，將廣州由沿江城市發(fā)展為現(xiàn)代化濱海新城的“南拓”發(fā)展戰(zhàn)略。南沙位于連接珠江兩岸的樞紐位置，不但是珠江三角洲的地理幾何中心，也是穗、港、澳的地理中心，是珠江三角洲直接通往港澳的重要出口。根據(jù)城市規(guī)劃，南沙區(qū)在空間結(jié)構(gòu)上將分成三大組團(tuán)，其中北部組團(tuán)的主導(dǎo)功能為結(jié)構(gòu)性生態(tài)建設(shè)區(qū)和都市農(nóng)業(yè)區(qū)；中部中心組團(tuán)為整個(gè)南沙區(qū)的中心，擁有豐富的山水資源和歷史文化資源，是南沙區(qū)最適宜安排居住生活功能的區(qū)域；南部萬頃沙—龍穴島組團(tuán)擁有良好的深水岸線資源和充足的土地資源，是南沙區(qū)發(fā)展的核心動(dòng)力區(qū)，主要將發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和臨港工業(yè)。從南沙房地產(chǎn)項(xiàng)目的分布來看，大部分住宅開發(fā)項(xiàng)目主要集中在中部中心組團(tuán)，包括黃閣老鎮(zhèn)區(qū)、蕉門河兩岸地區(qū)以及進(jìn)港大道沿線區(qū)域等。與已經(jīng)開發(fā)出許多著名大盤的華南板塊相比，南沙板塊具有不同的特點(diǎn)。華南板塊可以看做是廣州住宅市場(chǎng)的補(bǔ)給，是廣州南部老城區(qū)擴(kuò)展的自然延伸，但這一區(qū)域至今還沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)作支持。而南沙的發(fā)展模式則是再造一個(gè)新城，它有自己的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此發(fā)展起來將具有更強(qiáng)的生命力。根據(jù)規(guī)劃，南沙將成為2010年廣州市的副中心城區(qū)之一，是2010年亞運(yùn)會(huì)的重要場(chǎng)館所在地之一。此外，南沙港碼頭、廣州豐田汽車等大型項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)，地鐵四號(hào)線也在2006年底開通至南沙黃閣。從南沙到廣州市區(qū)、東莞、珠海、深圳等地都在“一小時(shí)生活圈”范圍內(nèi)，南沙必將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)。（十）產(chǎn)業(yè)先行，優(yōu)勢(shì)顯著，花都樓市騰飛在即花都區(qū)位于廣州北部，珠江三角洲北端，總面積960平方公里，地勢(shì)北高南低，北部山巒綿亙，中部為丘陵坡地，南部為廣花平原，呈東北向西南傾斜的長(zhǎng)方形?；ǘ忌降?、丘陵、平原、河流兼有，平原面積占主體地位，由此形成了花都區(qū)地貌“三山一水六平原”的特點(diǎn)。根據(jù)規(guī)劃，到2010年，花都區(qū)范圍為128平方公里，擬打造成120萬以上居住人口的城鎮(zhèn)；城區(qū)常住人口達(dá)到40萬，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個(gè)功能片區(qū)。從大的定位來講，花都是廣州的北部副中心，是“北優(yōu)”的重點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域之一。此外，花都還被定位為廣州重要的現(xiàn)代制造業(yè)中心，重點(diǎn)發(fā)展空港物流、汽車、皮具、珠寶及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。在整體規(guī)劃中，花都區(qū)規(guī)劃出“一主三副”：“一主”是指中心城區(qū)，包括新華以及雅瑤、花山、獅嶺的各一部分，“三副”指的是東部的花東、西部的炭步和北部的獅嶺三個(gè)鎮(zhèn)?；ǘ嫉某鞘邪l(fā)展模式是TOD模式，即交通引導(dǎo)發(fā)展，通過發(fā)展、支持交通建設(shè)，突破環(huán)境和能源的制約，進(jìn)而建設(shè)疏密有致的組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型山水田園城市。具體而言，就是通過路網(wǎng)、軌道交通、水、電、管、網(wǎng)等建設(shè)和接駁，在主站建設(shè)高密度發(fā)展區(qū)，形成上面居住，中間商業(yè)，下為交通的立體、綜合發(fā)展的25個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)之間通過田園來分割，保持生態(tài)環(huán)境良好?；ǘ及l(fā)展房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)綜合起來有四點(diǎn)：一是山水環(huán)境得天獨(dú)厚；二是土地價(jià)廉，儲(chǔ)備豐富；三是產(chǎn)業(yè)先行，政府主導(dǎo)；四是板塊清晰，樓價(jià)低廉。需要指出的是，花都樓市的崛起，體現(xiàn)出了政府“有形之手”拉動(dòng)的效應(yīng)，在這點(diǎn)上，花都板塊更優(yōu)于華南板塊。作為“北優(yōu)”的重點(diǎn)區(qū)域，隨著2004年8月廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式啟用，花都經(jīng)濟(jì)可謂一日千里，在汽車業(yè)、物流業(yè)、皮具業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)下，吸引了大量的投資者及專業(yè)技術(shù)人才落戶，為樓市帶來了巨大的購買力。此外，連接著廣州汽車產(chǎn)業(yè)基地和廣州地鐵網(wǎng)的地鐵九號(hào)線的建設(shè)，更將為花都成為廣州“后花園”鋪設(shè)便利之路。（十一）老城區(qū)優(yōu)化調(diào)整重新提上政府議程，中心區(qū)發(fā)展值得關(guān)注，開發(fā)商再獲舊城改造商機(jī)自從2000年提出“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的發(fā)展戰(zhàn)略后，廣州周邊新區(qū)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，而在2006年12月25日召開的中共廣州市第九次代表大會(huì)上，老城區(qū)的優(yōu)化調(diào)整又重新提上了議程，“中調(diào)”被正式列入廣州城市發(fā)展戰(zhàn)略。按照市黨代會(huì)上的解釋，所謂“中調(diào)”，就是要將老城區(qū)“調(diào)優(yōu)、調(diào)高、調(diào)強(qiáng)”，而“調(diào)優(yōu)”就包括優(yōu)化人居環(huán)境