地鐵1號線項目投資可行性分析報告

地鐵1號線項目投資可行性分析報告一、項目基本情況(一)項目概況根據(jù)最新工可批復(fù)，地鐵1號線線路長約37.4公里，設(shè)站30座，均為地下線；總投資估算316.03億元，工程費(fèi)用145.34億元；工程建設(shè)其他費(fèi)用96.27億元；預(yù)備費(fèi)24.16億元；專項費(fèi)用50.26億元，其中車輛購置費(fèi)24.60億元。據(jù)了解，納入本次招標(biāo)范圍內(nèi)的實際總投資額約219億，與工可批復(fù)的差額主要包括征地拆遷、第三方管理費(fèi)等，具體招標(biāo)范圍以招標(biāo)文件為準(zhǔn)。本項目在建委平臺進(jìn)行招標(biāo)，項目招標(biāo)人為XX市發(fā)改委和XX地鐵集團(tuán)。項目合作期16年；其XX設(shè)期5年，試運(yùn)營期1年，社會資本退出期10年。社會投資人在投標(biāo)階段提交運(yùn)營承諾函委托軌道交通運(yùn)營企業(yè)對項目進(jìn)行運(yùn)營管理。（二）項目公司項目公司注冊資金為總投資額的30%約65.7億，其中政府方由XX市財政資金出資約6.57億元占股10%，社會投資人出資約59.13億元占股90%。（三）主要評標(biāo)辦法及商務(wù)條件本項目招標(biāo)采用資格后審方式，評標(biāo)采用綜合評估法，投標(biāo)報價40分，商務(wù)、技術(shù)60分，最終評標(biāo)辦法將在投標(biāo)階段予以明確。目前投標(biāo)報價主要相關(guān)評審：概算下浮率區(qū)間為下浮5%-0%,滿分15分；下浮率等于5%及以上時得滿分，下浮率等于0時不得分；融資費(fèi)率區(qū)間為下浮2%-上浮5%，滿分9分；融資費(fèi)率等于人民銀行同期貸款利率（5年以上）為8分，下浮2%為滿分，上浮超過5%時不得分；資本金投資回報率區(qū)間為下浮2%-上浮10%，滿分8分；回報率等于人民銀行同期貸款利率（5年以上）為7分,下浮2%為滿分，上浮超過10%時不得分；運(yùn)營成本浮動率區(qū)間為下浮2%-上浮6%，滿分8分；運(yùn)營成本不浮動得6分，下浮2%為滿分，上浮超過6%時不得分。（四）政府態(tài)度及競爭對手情況目前，包括XX、XX、XX、XX、XX、XX等單位均表達(dá)出參與地鐵1號線的意愿。據(jù)了解，XX、XX積極性較高，與政府層面接觸較為頻繁。與我方簽署過聯(lián)合體協(xié)議的XX、XX目前已確定脫離綠地聯(lián)合體轉(zhuǎn)而自行投標(biāo)。二、項目實施方案（一）項目盈利模式本項目主要獲取兩部分收益，一是投資收益，二是工程建設(shè)收益。投資收益是按照PPP協(xié)議約定的資本金回報；工程建設(shè)收益一部分是指投資人向施工總承包單位收取投融資管理費(fèi)，用于提高項目整體收益水平，另一部分包括綠地所屬施工企業(yè)實施工程所獲取的工程利潤。兩者組成了項目收益的主要來源。（二）資金籌措及退出根據(jù)XX地鐵建設(shè)公司要求，社會投資人出資必須為自有資金，不可采用基金等融資方式注入項目公司。因此綠地需籌措約59.13億自有資金注入項目公司，我方擬在中標(biāo)后與XX地鐵展開談判，設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金并通過區(qū)域公司向項目公司出資。綠地與金融機(jī)構(gòu)按1：3的出資比例對58.08億的出資額募集資金；金融機(jī)構(gòu)認(rèn)購優(yōu)先級部分，出資43.56億元；綠地集團(tuán)作為劣后級部分，出資14.52億元（資本金融資方案請見附件1：地鐵1號線資本金融資方案）。貸款部分由XX地鐵與我方根據(jù)協(xié)議共同募集。項目公司成立后，政府方授予項目公司特許經(jīng)營權(quán)，特許經(jīng)營權(quán)期限為16年（包含建設(shè)期、試運(yùn)營期和運(yùn)營期）。本項目采用股權(quán)回購方式，建設(shè)期內(nèi)不支付投資回報，回報計入總投資后在10年運(yùn)營期內(nèi)逐年收回10%股權(quán)（計息）。本項目特許經(jīng)營權(quán)期滿后，項目公司將本項目資產(chǎn)移交給政府方。（三）聯(lián)合體分工及條件中標(biāo)后由綠地控股集團(tuán)負(fù)責(zé)項目的投融資獲取投資收益，聯(lián)合體單位象征性注資500萬元至項目公司。我司與上海隧道約定，由我方作為聯(lián)合體牽頭方負(fù)責(zé)項目的投融資，上海隧道牽頭負(fù)責(zé)總承包管理。根據(jù)已簽署的聯(lián)合體協(xié)議，工程土建費(fèi)用為初步設(shè)計概算下浮12.98%，設(shè)備安裝下浮17%。若公開招標(biāo)文件中的競爭條件有所調(diào)整，則概算下浮率由雙方根據(jù)實際招標(biāo)條件以及概算情況合理確定（聯(lián)合體協(xié)議請見附件2：XX軌道交通五號線總包聯(lián)合體協(xié)議）。三、項目特點、風(fēng)險因素及應(yīng)對措施（一）項目投資規(guī)模大，綜合影響力大。地鐵1號線項目為綠地第一個發(fā)達(dá)地區(qū)省會級城市軌道交通PPP項目，投資規(guī)模高達(dá)219億元，投資規(guī)模大，社會影響力大，綜合產(chǎn)值可觀，具有良好的示范作用。（二）工程涉及多處國家級、省級、市級文保單位，工程實施難度較大。針對這一問題，我方選擇在XX施工經(jīng)驗豐富上海隧道作為總承包管理。上海隧道曾投資建設(shè)XX地鐵機(jī)場線、參與XX地鐵3號線等項目，綜合能力突出，實力雄厚，能有效控制各類工程風(fēng)險。（三）競爭較為激烈。目前，包括XX、XX、XX、XX、XX、XX等單位均表達(dá)出參與地鐵1號線的意愿。上述競爭對手以央企居多，信譽(yù)好、資質(zhì)全、業(yè)績多，且均具有較強(qiáng)的投融資和總承包的能力。與上述單位相比，綠地的特點是投融資能力強(qiáng)，輕資產(chǎn)，合作模式靈活。XX近期與XX市主要領(lǐng)導(dǎo)、XX地鐵公司的主要領(lǐng)導(dǎo)頻繁會面，表現(xiàn)出很高的積極性。針對上述情況，雙方領(lǐng)導(dǎo)極為重視，多次召開投標(biāo)協(xié)調(diào)會議研究投標(biāo)策略，針對政府、競爭對手等應(yīng)標(biāo)的各項具體工作皆已部署。從評分方面看，我方聯(lián)合體與中鐵工等對手相比，在綜合實力、技術(shù)等方面都沒有絕對優(yōu)勢，須在報價上體現(xiàn)優(yōu)勢。(四)資本金融資存在不確定性。目前項目資本金部分（54億）要求不允許基金介入，建設(shè)期（60個月）內(nèi)不付息，而且項目未列入國家財政部PPP項目庫，作為PPP項目的合規(guī)性存在疑問，需要注意規(guī)避資本金融資風(fēng)險。我方擬在項目中標(biāo)后與XX地鐵進(jìn)行談判，設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金并通過區(qū)域公司向項目公司出資。四、投資測算分析假設(shè)商務(wù)條件區(qū)間為投標(biāo)評分要求的滿分和標(biāo)準(zhǔn)值，條件包括：資本金投資回報率為4.802%（下浮2%）至4.9%（基準(zhǔn)），貸款部分投資回報率為4.802%（下浮2%）至4.9%（基準(zhǔn)），工程建設(shè)費(fèi)用為初步設(shè)計概算下浮5%（滿分）至3%（基準(zhǔn)）；股權(quán)鎖定期6年，退出期10年；資本金融資成本按5.145%(基準(zhǔn)利率上浮5%)，貸款部分融資成本為4.9%；因邊界條件未最終確定，測算中暫未考慮項目運(yùn)營收益。若全部以自有資金投入資本金，稅前資本金融資前自有資金內(nèi)部收益率區(qū)間為7.55%至7.78%，靜態(tài)利潤總額（稅前）41.33億至42.92億，最大凈現(xiàn)金流出47.56億至47.67億。以資本金融資比例為75%測算，稅前資本金融資后自有資金內(nèi)部收益率為12.72%至13.22%，稅后資本金融資后凈現(xiàn)金流為15.15至16.46億，稅后資本金融資后內(nèi)部收益率為7.88%至8.38%；靜態(tài)利潤總額（稅前）26.85億至28.60億，最大凈現(xiàn)金流出11.68至11.69億，靜態(tài)回收期約10.7年（測算分析請見附件3：地鐵1號線項目投資收益測算表）。五、結(jié)論及建議地鐵1號線作為集團(tuán)第一條在省會級城市參與實質(zhì)性投資的地鐵項目，