房地產(chǎn)-房地產(chǎn)行業(yè)22年5月公司月報：銷售降幅邊際企穩(wěn)優(yōu)質(zhì)龍頭優(yōu)勢突出-廣發(fā)證券郭鎮(zhèn),樂加棟,邢莘

發(fā)現(xiàn)價值免責聲明發(fā)現(xiàn)價值銷售降幅邊際企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)龍頭優(yōu)勢突出核心觀點：較4月基本持平，重點跟蹤房企、全國商品房銷售金額同比分別下降月多數(shù)重點房企單月及累計銷售規(guī)模同比仍下降，但龍頭房企體現(xiàn)出頭部華潤比x較好的央國企及優(yōu)質(zhì)綠檔民企。經(jīng)炎對行業(yè)影響超預期等。業(yè)評級告日期相對市場表現(xiàn)2-06-303%08/2110/2112/2108/2110/2112/2102/2204/22-5%-20%-28% 房地產(chǎn)滬深300SFCCENoBNN6003639zgfcomggfcomcn03638xingshen@請注意，樂加棟,邢莘并非香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動。22-06-2822-06-28暖，獨梅迎春來謝iemiao@房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值司估值和財務分析表稱碼報告日期級合理價值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民幣/04/291.242.507.865.50保利發(fā)展8.SH人民幣/06/233.382.586.707.60.SZ人民幣/04/28628.026.50城控股人民幣1/04/02.5705.64.524.49.103.00金地集團3.SH人民幣/04/30.292.425.366份.SZ人民幣/05/01.142.595.00.063.685.SH人民幣/04/2867.684.44湖中寶8.SH人民幣/05/0500.338.326032.207.SH人民幣/10/312296.40金融街.SZ人民幣/04/1460.572526.55.3%.2%.SZ人民幣/06/17160.86220.53K.85/04/02183.51團K/03/3110.854.8002.30保利物業(yè)K.80/03/2847817.216.60務K/09/21385315.95%%務K/08/26660.79%K.81/08/3160.934.428%金科服務K0/08/20.523.575.004.06%K/04/299.242.506.575.50備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標的；(2)A股標的合理價值貨幣單位為人民幣，港股標的(碧桂園、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團、保利物業(yè)、碧桂園服務、永升生活服(3)A股及港股標的EPS貨幣單位均為人民幣；(4)表中估值指標按照最新收盤價計算。房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值 齊跌，強信用龍頭銷售彈性更強 11 提升 17 發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值表索引 圖14：300城及樣本房企平均拿地成本(元/平) 14 A億元)及增速 17 圖20：房企信用債、海外債及信托融資、到期及凈融資規(guī)模(億元) 18 圖24：房企信用債單月融資規(guī)模及年內(nèi)月均規(guī)模(億元) 20 內(nèi)月均規(guī)模(億元) 22 發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值 表4：10個房企歷年拿地力度對比(拿地金額/銷售金額) 15 .28房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值202121/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/05一、房企銷售：市場降幅邊際企穩(wěn)，龍頭顯著領先行業(yè)202121/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/05(一)市場概況：市場銷售降幅邊際企穩(wěn)，企業(yè)間分化加劇市場成交出現(xiàn)較為明顯的改善。企及跟蹤房企銷售金額同比增速80%60%40%20%0%-20%--80%期下低。房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值A度推盤(億元)及去化情況1100900700500300100-300-50080%75%70%65%60%55%50%45%40%35%1100900700500300100-300-5001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月22年推盤21年-22年推盤19去化率 20去化率21年去化率22年去化率數(shù)據(jù)來源：公司經(jīng)營公告，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖3：19-22年保利月度推盤(億元)及去化情況900700500300100-30065%60%55%50%45%40%35%30%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月22年推盤21年-22年推盤19去化率 20去化率21年去化率22年去化率數(shù)據(jù)來源：公司經(jīng)營公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心95%85%75%65%55%45%35%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20182019202020212022售面積則同比下降45.9%，全國商品房銷售面價同比下降23.6%。蹤及房企主動促銷是市場銷售疲弱的重要原因。房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值2017201820192020202122M1-5統(tǒng)計局22.5%房管局25.5%重點跟蹤房企34.3%7.7%-24.0%45.0%2.6%-2.7%9.7%1.9%6.2%-2.9%-0.1%6.1%23.1%-23.6%-38.7%-45.9%2017201820192020202122M1-5統(tǒng)計局22.5%房管局25.5%重點跟蹤房企34.3%7.7%-24.0%45.0%2.6%-2.7%9.7%1.9%6.2%-2.9%-0.1%6.1%23.1%-23.6%-38.7%-45.9%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%220161.3%2.4%35.9%16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1020/0320/0821/0121/0621/1122/04統(tǒng)計局房管局47城重點跟蹤房企-31.8%-41.2%-54.8%期價累計增速變化25%20%15%10%5%0%-5%-20%16/0116/1017/0718/0419/0119/1020/0721/0422/01數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，公司經(jīng)營公告，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心備注：受疫情影響，2021年1-5月增速基數(shù)為2019年同期增速貢獻對比60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%201822M1-520/0420/0820/1221/0421/0821/1222/04價格貢獻期分別下降49.1%、60.3%，其中龍頭房企降幅收窄3.4pct，成長型房企則邊際擴大貢獻因素來看，5月成長型房企仍處于量價齊跌的態(tài)勢，面積、均價分別下降3個月維持正增長。累計數(shù)據(jù)來看，1-5月龍頭房企銷售面積、均價同比分別下降價齊跌。房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值21/1222/0122/0222/0322/0422/05201820192020202121/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/05201820192020202121/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/11企銷售規(guī)模增速變化趨勢120%100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%%期表1：按規(guī)模分類房企銷售金額同比增速及其構(gòu)成金額增速價格增速企企企企企企%%%2022M1-M501.2%%02%%03%.6%%04%%.6%05.8%06%07%08%%%09%%%10%%%%11%%%%12%%01%%%%02%%%%%03%%%%04%%%%05%%房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值20192020202121/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1120192020202121/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/053%%%5月高中低均價房企同比21年分別下降48.3%、60.0%、則有3.0pct的擴大。累計數(shù)據(jù)來看，1-5月高中低均價房企同比分別下降45.6%、城市將有一定的需求恢復。平)分段房企銷售金額增速表現(xiàn)120%100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%019年同期表2：按價格段(元/平)劃分房企銷售金額增長的貢獻拆分金額增速價格增速.5%%.3%.2%%%%%%.8%.7%2022M1-M5%%%%%%%01.7%.0%%02%.2%.8%03%%%.6%.3%.0%04.8%05%.5%06%%07%%房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值08%%%%%09%%%%%%10%%%%%%11%%%%%%12%%%%%%01%%%%%%%%02%%%%%%03%%%04%%%%%%%05%%%%%比基本持平，央國企則有4.1pct的收窄。分企業(yè)信用來看，5月強信用企、尤其是央企在政策環(huán)境改善的催化下愈發(fā)明顯，格局分化持續(xù)加劇。(二)房企概況：多數(shù)房企量價齊跌，強信用龍頭銷售彈性更強，銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他企業(yè)，增速差逐月擴大。圖10：部分上市房企2022年5月銷售金額(億元)及增速40003500300025002000150010005000華潤中海融創(chuàng)保利萬科碧桂園招金龍新金商地湖城茂221年累計-22年累計5月同比(%，右)累計同比(%，右)禹洲恒大榮盛陽光城合景富力時代龍光中南中駿遠洋融信雅居樂中梁美的首開世茂越秀金科濱江綠地旭輝20%0%-20%-40%-60%-80%房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值奧園陽光城正榮中南龍光弘陽榮盛禹洲富力中梁金科融信寶龍奧園陽光城正榮中南龍光弘陽榮盛禹洲富力中梁金科融信寶龍旭輝速美的增比金茂同計鐵建累保利置業(yè)雅居樂獻貢建業(yè)速增新城格金地價中駿獻時代貢綠城速增建發(fā)積面濱江首開遠洋越秀融創(chuàng)綠地龍湖招商萬科碧桂園中海華潤保利龍頭房企(9家)40%20%0%-20%-40%-60%-80%企2022年1-5月銷售金額增長貢獻因素拆分成長房企(成長房企(31家)1-51-5月龍頭累計增速：-42.3%1-5月成長型累計增速：-53.9%表3：部分重點跟蹤房企2022年5月銷售情況業(yè)名稱金額同比額速速(億元)(%)(億元)(%)(%)(%)%%%%%保利發(fā)展%%%%%%%%中國%%%金地集團%%.0%團%城控股%%%%%%%房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值保利發(fā)展%%%%%%%%中國%%%金地集團%%.0%團%城控股%%%%.7%團%6%控股%8%%%%0%%金科股份%%%秀地產(chǎn)%%%世茂集團%%%%%%%%%樂集團%%%集團%%.0%8%：公司經(jīng)營公告，公司年報，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心二、房企拿地：拿地向核心城市集中，央國企積極拓展從房企角度來看，2022年5月我們統(tǒng)計的全樣本房企(SW房地產(chǎn)板塊披露拿地情況的A股及公布月度拿地數(shù)據(jù)的H股，下同)拿地金額810億元，同比下降72%，是三四線城市的民營房企多數(shù)減少或者暫停拿地，另一方面，低景氣下核心城市市發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%16/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01展、首開股份、綠地控股、中海地產(chǎn)0家主流房企拿地金額占300城商住用地比例為升11pct，主要由于5月一二線城市土地供給量環(huán)比有所提升，在土地月金額占300城商住出讓金比例60%50%40%30%20%10%0%15/0115/1016/0717/0418/0118/1019/0720/0421/0121/1000城商住用地出讓金數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，公司經(jīng)營公告，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖14：300城及樣本房企平均拿地成本(元/平)250002000015000100005000017/0117/0818/0318/1019/0519/1220/0721/0221/0922/04面價10個房企拿地平均成本數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心度22%，較21年下降11pct。具體企業(yè)來看，5月仍基本只有央國企拿地，其中招商房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值圖15：10個房企金額口徑拿地力度(拿地/銷售)160%140%120%100%80%60%40%20%0%15/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01 ：公司經(jīng)營公告，公司財報，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表4：10個房企歷年拿地力度對比(拿地金額/銷售金額)M-M50%8%保利發(fā)展4%4%3%8%7%8%4%4%城控股7%2%7%7%金地集團3%8%0%6%3%4%1%控股2%1%9%8%%%地力度70%60%50%40%30%20%10%0%19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122M4-5房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值其表5：2022年5月重點房企拿地明細公司項目/地塊省份城市分線規(guī)劃建面(萬方)成交總價(億元)樓面價(元/平)權(quán)益比例(%)金域國際項目廣東山327.3015.995857100%YZ06-16-b2號項目浙江寧波27.5015.0420053100%良渚客廳項目浙江杭州221.9036.9816886100%莊4號項目浙江杭州210.9021.2219468100%軟件大道以南住宅用地江蘇南京27.4020.8028108100%中海城西1號地塊項目安徽合肥211.908.747345100%中國海外發(fā)展白云區(qū)項目廣東廣州111.5627.1923516100%中國海外發(fā)展高新區(qū)項目江西南昌219.4612.956653100%中國海外發(fā)展石景山區(qū)項目北京北京111.5826.602298099%越秀地產(chǎn)南沙區(qū)黃閣板塊廣東廣州149.4127.36553895%越秀地產(chǎn)白云區(qū)廣龍路廣東廣州19.062.01222095%越秀地產(chǎn)廣州地鐵物業(yè)項目廣東廣州130.40102.243363349%越秀地產(chǎn)余杭區(qū)勾莊板塊浙江杭州222.5933.391478151%建發(fā)股份閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元18-01、22-01地塊上海上海15.2626.585057451%建發(fā)股份閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊上海上海17.3629.864057549%新城控股商土網(wǎng)掛2020-104號地塊河南商丘31.600.281763100%招商蛇口高新區(qū)GX3-20-3項目陜西西安222.2924.661106226%招商蛇口晉安區(qū)連潘2021-59號地塊福建福州27.0414.472055449%招商蛇口園區(qū)旺墩路02號地塊江蘇蘇州211.6536.1631037100%招商蛇口惠濟區(qū)老鴉陳地塊河南鄭州23.942.68679290%招商蛇口普陀區(qū)東新村地塊上海上海19.6862.5064566100%招商蛇口徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊上海上海15.4947.338621732%招商蛇口閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)紫竹科學園區(qū)MHPO-1004單元09A-11A地塊上海上海113.6040.432972949%首開股份朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)29-319、320地塊北京北京19.3540.0042774100%龍湖集團東河沿村棚戶區(qū)改造項目北京北京17.4624.403268835%保利發(fā)展禪城區(qū)東平路北側(cè)地塊廣東佛山33.856.9217983100%保利發(fā)展青山湖區(qū)艾溪湖南路東側(cè)地塊江西南昌211.388.317305100%保利發(fā)展思明區(qū)環(huán)島干道西側(cè)地塊福建廈門23.1214.604679533%保利發(fā)展晉安區(qū)岳峰北路西側(cè)地塊福建福州23.548.1222931100%房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值信用債非標其他債權(quán)融資海外融資公司債短期融資定向工具ABS三、房企融資：單月融資規(guī)模下行，信用債占比持續(xù)提升信用債非標其他債權(quán)融資海外融資公司債短期融資定向工具ABS(一)融資綜述：融資規(guī)模持續(xù)下行，優(yōu)質(zhì)房企信用債發(fā)行占比提升，同比下降63%。圖17：A股房企單月融資規(guī)模(億元)及增速120010008006004002000150%100%50%0%-50%20/0120/0821/0321/1022/05A股單月債權(quán)融資規(guī)模(億元)同比(右)數(shù)據(jù)來源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖18：A股房企各渠道融資規(guī)模占比2022M1-M2022M1-M52021202020192018201767%47%23%40%41%47%28%21%29%38%34%33%33%12%18%16%16%17%0%20%40%60%80%100%數(shù)據(jù)來源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心信托融資信托融資委托貸款滯。房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值18/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/11備融資能力的主要為強信用企業(yè)，發(fā)行信用債的能力和意愿更強，非標、其他債權(quán)融資成本相對較高，規(guī)模持續(xù)收縮。18/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/0923/11根據(jù)單筆融資金額及期限我們可以推算房企融資到期規(guī)模及每月凈融資額規(guī)模，據(jù)統(tǒng)計全口徑房企2022年5月信用債及海外債融資凈流出為52億元，發(fā)行到期比接61發(fā)及到期情況推算，預計22年6月至12月月均到期規(guī)模為1006億元，約為當前月融資持當前現(xiàn)狀，更多房企將面臨更大的到期壓力。圖20：房企信用債、海外債及信托融資、到期及凈融資規(guī)模(億元)200015001000500-500-2000債券總發(fā)行規(guī)模(億元)債券總到期規(guī)模(億元)債券凈融資規(guī)模(億元)債券總發(fā)行規(guī)模(億元)債券總到期規(guī)模(億元)債權(quán)平均融資成本3.65%，較21年下降82bp，信用債融資成本3.65%，較21年下降資環(huán)境影響房企融資降至歷史低位(3.9%)，隨后有所回升。但是從較長時間維度及變動趨勢來看，房企21年年初以來融資成本波動下行。今年行業(yè)融資規(guī)模再度收房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值用債及海外債融資存量及同比4500040000350003000025000200001500010000500004089282%-7%-9.7%72%3163254089282%-7%-9.7%72%3163251%38%12%920260994425216070%20%18%8%7%268943810937865360793544115842369471%10111213141516171819202122M5債券融資存量(億元)同比100%80%60%40%20%0%-20%個月及近半年融資成本變化9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%境內(nèi)融資信用債非標其他債權(quán)融資數(shù)據(jù)來源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖23：境內(nèi)債權(quán)融資成本變動情況4%8%4%7%6%5%33.33%3%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01數(shù)據(jù)來源：公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(二)各融資渠道分析：優(yōu)質(zhì)民企融資有突破，但整體融資環(huán)境依然緊張，根據(jù)wind及公司融資公告，21年1-5月A股房企信用債整體發(fā)行規(guī)降14%，單月融資規(guī)模再度下行，融資環(huán)境并未出現(xiàn)明顯改善。pct來最主流的融資工具由交易所公司債變?yōu)殂y行間票據(jù)。從單月房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值14/0114/0414/0714/1015/0115/0414/0114/0414/0714/1015/0115/0415/0715/1016/0116/0416/0716/1017/0117/0417/0717/1018/0118/0418/0718/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/04圖24：房企信用債單月融資規(guī)模及年內(nèi)月均規(guī)模(億元)2000180016001400120010008006004002000單月信用債融資規(guī)模(億元)月均信用債融資規(guī)模(億元)利差7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%16/0116/1017/0718/0419/0119/1020/0721/0422/01全樣本信用債AA級與AAA級利差(右)數(shù)據(jù)來源：Wind，公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖26：5月及近半年信用債平均融資成本對比4.0%3.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%.0%%%.0%公司債中期票據(jù)短期融資定向工具ABS數(shù)據(jù)來源：Wind，公司融資公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心信用債融資成本分化趨勢延續(xù)。，bp所改表6：房企5月境內(nèi)信用債發(fā)行融資成本對比(億元)發(fā)行主體發(fā)行時間券類型發(fā)行總額(億元)(年)較此前變化保利置業(yè)集團-08ABSAAA房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值2022-05-10ABSAAA2021-11-15期融資%AAA2022-05-11期融資%AAA保利發(fā)展2022-04-19公司債AAA-30公司債AAA2022-04-19公司債%AAA-30公司債%AAA保利置業(yè)集團2022-04-11公司債AAA-31公司債AAA2022-02-16公司債AAA-31公司債AAA2018-11-15公司債AAA-20公司債50%AAA-25公司債%AAA-31公司債%AAA-20公司債AAA-31公司債AAA金融街-24公司債AAA-09公司債AAA2021-12-14公司債AAA-09公司債AAA團2022-01-12公司債AAA2022-05-17公司債00%AAA-29公司債40%.0AAA-20公司債50%.0AAA2022-04-19公司債AAA2022-05-11公司債AAA信達地產(chǎn)-23公司債50%AA+2022-05-17公司債AA+2019-05-17公司債98%AA+2022-05-17公司債AA+秀地產(chǎn)-09公司債AAA2022-05-13公司債AAA-20公司債AAA-09公司債AAA-20公司債%AAA2022-05-13公司債%AAA-01公司債AAA-06公司債%AAA-01公司債AAA-06公司債AAA-25公司債AAA房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值2022-05-16公司債AAA-25公司債AAA-20公司債50%AAA-25公司債AAA-26公司債AA保利發(fā)展-26%AAA-24%AAA-23.0AA-20AA-30AA中國-24.0AAA2022-04-14AAA-06AAA城控股2021-04-19AAA-26AAA2022-01-12%AAA-25%AAA-21AAA-25AAA2021-10-12AAA-30AA+dd資規(guī)模134億元，較21年1-7月融資規(guī)模下降63%。海外債單月融資規(guī)模及年內(nèi)月均規(guī)模(億元)140012001000800600400200014/0114/0414/0114/0714/1014/1015/0115/0415/0715/1016/0116/0416/0716/1017/0117/0417/0717/10單月海外債融資規(guī)模(億元)18/0118/0118/0418/0718/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/04月均海外債融資規(guī)模(億元)21/07221/0722/0122/04房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值14.0%12.0%10.0%8.0%84.0%2.0%0.0%17/0117/0918/0519/0119/0920/0521/0121/0922/05 級內(nèi)房股海外債融資成本16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01投資級投機級數(shù)據(jù)來源：Wind，用益信托網(wǎng)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表7：21年5月內(nèi)房股海外債相同主體間的利率變化對照發(fā)行主體簡稱發(fā)行月份券代碼模(億美元)模(億人民幣)(年)較此前變化業(yè)-26g42601.00-27g52701.00-20g42001.00.0%-24g52401.00-31g53101.002021-09-17845.HK2022-05-18WNBSG.32022-05-18BSGd表8：房企債券融資規(guī)模及融資成本)體融資成本信用債融資成本M1-5M1-5A房企保利發(fā)展00控股0城控股金科股份0泰禾集團0006房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值7金地集團發(fā)展0團%0503%29%93%50%0中國世茂集團021%03%團531%33%00集團629%團064%62%79%樂集團0nd四、房企估值：板塊估值維持低位，穩(wěn)健龍頭具備較大修復空間25日至2022年6月24日)，滬深市場及港股市場房地產(chǎn)板塊小幅波動。A股方面，申萬房地產(chǎn)板塊指數(shù)由3155小幅下降至3142，當月絕股方面，恒生地產(chǎn)類指數(shù)由28924下降至28098，當月絕對收益為-2.9%，恒生指數(shù)同期絕對收益為+7.7%，板塊月相對收益為-10.5%。近3個月(2022年3月25日至2022年6月24日)，申萬房地產(chǎn)板塊指數(shù)絕對收益8%，相對收益則為恒生地產(chǎn)類指數(shù)絕對收益為-5.0%，相對收益為+2.2%。房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值表9：A股及H股房地產(chǎn)板塊及主流房地產(chǎn)公司股價表現(xiàn)情況證券簡稱初以來漲幅初以來相對收益.SH%%.2%.SZ8.SH保利發(fā)展%6.SH控股%%%%城控股%0.SH%%%%.SZ%%.SZ%%.SZ泰禾集團%%%%%.SZ%%%%%3.SH金地集團%.SZ金科股份%%%%%%6.SH發(fā)展%%%.SZ%.SZ%%%%%6.SH%%%%%K%%%%KK%K%K團%%%%K中國%%K世茂集團%K%%%%K團%K地產(chǎn)%K%%%%%%K%%%%K團%%備注：當月指2022年5月25日至2022年6月24日；近4月指2022年3月25日至2022年6月24日房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)價值保利發(fā)展萬科A綠地控股新城控股金地集團首開股份招商蛇口濱江集團榮盛發(fā)展藍光發(fā)展華夏幸福中南建設金科股份陽光城 0.3%-0.2%-1.2%-2.3%-2.9%-4.8%-6.7%-8.9%-保利發(fā)展萬科A綠地控股新城控股金地集團首開股份招商蛇口濱江集團榮盛發(fā)展藍光發(fā)展華夏幸福中南建設金科股份陽光城 0.3%-0.2%-1.2%-2.3%-2.9%-4.8%-6.7%-8.9%-9.6%4.2%3.6% 5.0%-5.0%0.0%7060507.334.29403020圖30：A股主流房企股價月漲跌幅(05.25-06.24