物業(yè)管理培訓物業(yè)管理顧問培訓

物業(yè)管理培訓物業(yè)管理顧問培訓第一頁，共三十九頁，2022年，8月28日一、土地及房地產相關知識第二頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產房地產是什么？房產房產是指房屋經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權利（占有、使用、收益、處分等權利）的總稱地產地產是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。是土地及其權利（使用、收益、轉讓等權利）的總稱。房地產

指土地、建筑物及固著在土地及建筑物之上的附屬物及其權益（占有、

使用、收益、處分等權利）的總稱。第三頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產產權房地產所有權房地產所有權是房地產所有人在法律規(guī)定的范圍內，獨占性地支配其所有財產的權利。房地產所有人可以對其所擁有的房產行使占有、使用、收益、處分的權利，并可以排除他人對于其財產違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財產權或物權。房地產占有權房地產占有權是指依法對房地產進行實際支配和控制的權利。房地產占有可分為所有權人占有和非所有人勸人占有。第四頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產產權房地產的使用權和占有權是密不可分的，沒有占有權，使用權就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產所有權人按照法律規(guī)定，從履行權利義務關系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產收益是房地產所有權的內在固有的要求，它是所有權實現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內，根據自己的意志，對房地產進行處置的權利如依法對自己所有的房地產出售、贈與、變換等。房地產處分權包括以下五類：（1）房地產出售權

（2）房地產租賃權（3）房地產繼承權（4）房地產贈與權（5）房地產抵押權第五頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產的特性不可移動性（只能就地開發(fā)、利用、消費）獨一無二性（不能實現(xiàn)完全競爭，但很多房地產間仍有一定替代性）壽命長久性數量有限性（房地產具有占有性）用途多樣性（將土地用于預期可獲得最高收益的用途）（商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛地）相互影響性（房地產價值取決于周圍其它房地產的狀況）易受限制性（警察權、征用權、征稅權、充公權）價值高大性難以變現(xiàn)性保值增值性（能抵抗通貨膨脹）（通貨膨脹、需求增加、外部經濟或相互影響帶來的、對其本身的投資改良）第六頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產開發(fā)房地產業(yè)房地產業(yè)是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。房地產開發(fā)房地產開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑以及租售經營的行為過程。第七頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產市場房地產市場分級一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設，通過有償或贈與將產權轉買給需求者（新建商品房的買賣市場）；三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租憑（二手房交易）；第八頁，共三十九頁，2022年，8月28日土地所有權：國有所有集體所有出讓劃撥土地所有權：土地所有權第九頁，共三十九頁，2022年，8月28日土地使用權什么是出讓？政府以拍賣、招標、拍賣的方式，將國有土地在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為土地使用權出讓方式協(xié)議招標拍賣第十頁，共三十九頁，2022年，8月28日土地使用權拍賣出讓土地使用權在指定時間，公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為招標出讓土地使用權由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為協(xié)議出讓土地使用權由土地管理部門代表國家與土地使用者經過協(xié)商確定土地使用權價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為第十一頁，共三十九頁，2022年，8月28日土地使用權各類用途土地使用權出讓的年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教科文衛(wèi)體用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年綜合用地：50年其他特殊用地：加油站等第十二頁，共三十九頁，2022年，8月28日什么是商品房預售和銷售商品房預售（期房）指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為商品房銷售（現(xiàn)房）指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為第十三頁，共三十九頁，2022年，8月28日第十四頁，共三十九頁，2022年，8月28日二、房地產建筑名詞解釋第十五頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產七通一平七通一平房地產七通一平是指給水通、排水通、電力通、通信通、燃氣通、路通、供熱通和場地平整，滿足正常生活工作需要。第十六頁，共三十九頁，2022年，8月28日五證二書一表

國有土地使用權證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證

住宅使用說明書(交付時)

住宅質量保證書(交付時)房屋竣工驗收備案表(交付時)第十七頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產建筑形態(tài)低層：1—3F的建筑稱為低層建筑多層：4—6F的建筑稱為多層建筑中高層：7—9F的建筑稱為中高層高層：10F以上的建筑稱為高層小高層：8—18F的建筑為18層高層：18F以上的建筑為高層超高層：40F以上的建筑稱為超高層第十八頁，共三十九頁，2022年，8月28日建筑結構磚混結構

磚混結構：是指房屋主要承重結構為磚砌墻體。樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐等構件由鋼筋混凝土澆制（或預制）建造的房屋。1999年之前開發(fā)建設的多層住宅，一般均采用磚混結構；磚混結構住宅其優(yōu)點是工程造價較低廉，但由于其采用墻體承重，住宅內不允許自由分隔。目前城市六層以上（含六層）的住宅已禁止采用磚混結構第十九頁，共三十九頁，2022年，8月28日房地產建筑形態(tài)板式住宅

又稱排樓，即由多個單元拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體。點式住宅

即每單元層中有三戶住宅，又稱一（兩）梯三戶。塔樓（點式）塔樓俗稱“筒子樓”。以公共樓梯、電梯為核心，布置多套住房，呈圓周狀分布，所以每戶都不會是正南正北，而且房間朝向一般都不會太好，房子前后也不通透，空氣流通不好，一般高層樓房都是這樣的。第二十頁，共三十九頁，2022年，8月28日框架結構

框架結構：由梁、柱組成的框架同時承受豎向及水平荷載，適用于地震區(qū)需要較大空間的多、高層建筑。優(yōu)點：大小空間均可采用，抗震性能好。缺點：相對于剪力墻及框剪結構而言，抗側移剛度小，水平位移大，不宜用于過高的建筑。第二十一頁，共三十九頁，2022年，8月28日框架剪力墻結構

框剪結構：即框架－剪力墻結構，是在框架的部分位置上增設剪力墻，綜合了框架和剪力墻結構的優(yōu)點，抗震性能好，變形小，適用于大、小空間，廣泛應用于多層及高層公共建筑。如果剪力墻散亂布置（即為普通框剪結構），可建10～20層建筑；如果剪力墻相連做成井筒式（則成框架－筒體結構），建筑剛度和承載力會大大提高，同時抗扭能力提高，可建30～40層建筑。第二十二頁，共三十九頁，2022年，8月28日剪力墻結構剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。

它的優(yōu)點是側向剛度大，抗震性能好；此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點都為現(xiàn)澆，容易達到“無滲漏”工程的標準。目前，我國高層住宅采用最廣的結構體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應用到４０層的高層住宅。第二十三頁，共三十九頁，2022年，8月28日一、建筑容量名詞1.用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的用地范圍內的土地面積2.建設用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積3.建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影響面積。4.總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。5.套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。使用面積的計算，應符合下列規(guī)定：

室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層，按復合層內皮尺寸計算；煙囪、通鳳道、各種管道豎井等均不計入使用面積。非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；住宅使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等第二十四頁，共三十九頁，2022年，8月28日6.套內使用面積系數：房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數為套內使用面積與套內建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用建筑面積的比率（%）。套（元）內使用面積系數=套（單元）內使用面積/套（單元）內建筑面積+按規(guī)定應分攤公用建筑面積7.套（單元）內建筑面積：房屋按套（單元）計算的建筑面積，為套（單元）內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。8.公用建筑面積：建筑物內可供公共使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。9.建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積。

第二十五頁，共三十九頁，2022年，8月28日10.建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。11.建筑容積率：在建設用地范疇圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比值。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低.12.綠地率：建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。13.綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化種植的水平投影響面積之和與建設用地面積的比率（%）。如：架空花園，天臺花園14.地下室：房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1/2者。15.半地下室：房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1/3且不超過1/2者。16.建筑層數：層高大于2.2米的樓板結構分層層數，假設屋頂突出物的高度在9米以內，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標準層建筑面積的八分之一者不計入建筑層數，例如頂層電梯設備層，水塔之類的。第二十六頁，共三十九頁，2022年，8月28日17.層高：相鄰樓層樓（地）面板之間的垂直距離。即包括樓板厚度。18.樓層凈高：樓（地）面至樓板結構底面之間的垂直距離。不包括樓板厚度。19.建筑高度：自建筑物場地地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計入建筑控制高度：1）屋頂突出物的高度在9米以內，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標準層建筑面積的八分之一者。2）實心女兒墻（即矮墻，古代通常用于防御）高度自墻頂往下小于1.5米者；3）建筑物屋頂另加構架但不設圍合外墻者，構架部分不計入高度。4）坡屋頂建筑高度坡屋頂建筑物當屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂的的二分之一為止；當小于四十五度時，建筑物高度自場地地坪至屋頂最高處計算。

5）特殊造型的建筑高度特殊造型的建筑高度按下列規(guī)定計算：薄殼結構與波浪形結構屋頂，建筑物高度自場地地坪至薄殼頂高或波頂高；屋面為球形拱頂，建筑物高度自場地地坪至拱頂最高處；第二十七頁，共三十九頁，2022年，8月28日20.其他名詞夾層：在一個樓層內，局部增設的樓層裙樓：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米,如商場。標準層：指建筑的內主要使用功能與布置相同的各樓層。設備層：指專用于布置機電設備等的樓層。如頂層電梯設備層21.兩書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。22.“五證”是指:《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證;《建設用地規(guī)劃許可證》,是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設工程規(guī)劃許可證》,是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建設工程施工許可證》;《商品房銷售(預售)許可證第二十八頁，共三十九頁，2022年，8月28日23.開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件.24.玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所.25.得房率：套內建筑面積/建筑面積（多層得房率：88%-90%；小高層得房率：1。十層的不帶消防電梯：85%，12層帶消防電梯：83%；高層：1.點式高層：78%-80%2.塔式高層：70%-75%）所以高層得房率低。第二十九頁，共三十九頁，2022年，8月28日26.露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或上邊沒有屋頂的大陽臺。27.平臺：指供居住者進行室外活動的上層屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。28.分戶墻：兩戶之間的墻。29.山墻：指房屋側面的兩堵墻。30.承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體31.非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到分隔房間的作用，對建筑結構沒影響.32.現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。33.陽臺面積的計算：全封閉全部計算面積；未封閉的陽臺按一半計算；房屋的天面挑臺不算.第三十頁，共三十九頁，2022年，8月28日二、建筑面積計算的一般規(guī)定1.層高超過2.2米的樓層均應計算建筑面積，層高不超過2.2米的建筑樓層不計算建筑面積。如凸窗。2.建筑面積有預售面積和竣工建筑面積之分，預售建筑面積的計算依據是建筑施工圖，竣工建筑面積的計算依據是竣工后的實際建筑物尺寸。3.計算全部建筑面積的范圍1）.單層建筑物內設有部分樓層者，層高超過2.2米應計算建筑面積；高低連跨的單層建筑物，需分別計算建筑面積時，應以結構外的邊線為界。2）整棟建筑物建筑面積，按各層建筑面積之和計算；其一層及各層建筑面積均按外墻的部位，按結構（柱）外圍水平投影面積計算。當外墻為非垂直墻面時，按離地、樓面以上2.0米處的外墻或結構外圍水平投影面積計算。突出建筑物主體結構或外墻的玻璃幕墻、金屬板幕墻或組合幕墻，均按幕墻的框架外圍水平投影面積計算。為方便起見框架突出主體結構或外墻一律按150毫米計算。第三十一頁，共三十九頁，2022年，8月28日3）.地下室、半地下室及相應的對外出入口建筑面積，按其外墻（不包括采光井、防水層及保護墻）外圍水平投影面積計算.注：通常層高不超過2.2米，不計算建筑面積。4）室內樓梯間、電梯井、提物井、管道井、垃圾道、煙道等均按建筑物的自然層計算建筑面積.5）.利用坡屋頂內空間，屋面板底距樓面凈高超過2.0米部分的空間，計算該部分的全部建筑面積。6）.屋面頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構的外圍水平投影面積計算。7）.室外樓梯（不論有無圍護結構）按自然層投影面積之和計算建筑面積。8）.封閉的陽臺、挑廊、按其圍護結構外圍水平投影面積計算。第三十二頁，共三十九頁，2022年，8月28日4.計算一半建筑面積范圍1）.建筑物外的有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算。2）.建筑物間有頂蓋的無柱架空通廊，按其頂蓋水平投影面積的一半計算。3）.未封閉的陽臺、柱廊、按其水平投影面積一半計算。5.不計算建筑面積的范圍1）兩建筑物間無上蓋的架空通廊。2）.用于檢修、消防撲救用的室外爬梯。3）.建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱、花架、露臺、天面的花園、泳池等。4）構筑物、如獨立的煙囪、水塔、水池、油（水）罐、氣柜、棧橋、地下人防干、支線等。5）.突出外墻的凸窗，進深不大于0.6米高度不大于2.2米，且窗臺高度不小于0.4米。6）.坡屋頂內的空間，凈高不超過2.0米部分的建筑面積。第三十三頁，共三十九頁，2022年，8月28日6.公用建筑面積的計算范圍：公用建筑面積分為應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。應分攤公用建筑面積：1）地面以上的設備用房、套（單元）門以外的室內、外公用樓梯、電梯、內外廊、門廳、過道、消防控制室、為整棟建筑服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間等。2）地面以上層高超過2.2米的設備層；不分攤公用建筑面積：不分攤公用建筑面積：1）地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。即車庫是不分攤的。2）層高超過2.2米的避難層中用作消防避難的建筑面積及轉換層的建筑面積；3）.多棟建筑物共用的設備用房。公用建筑面積的分攤原則及方法1）.公用建筑面積的分攤，應以棟為單位進行。非本棟的公用建筑面積不在本棟分攤，本棟公用建筑面積不分攤到別棟。2）.產權各方有合法建筑面積分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議進行分攤計