長洲島建立歷史文化旅游區(qū)的思考

長洲島建立歷史文化旅游區(qū)的思考

一研究背景“十二五”時(shí)期，根據(jù)中央和省的要求，廣州市委、市政府部署將以建設(shè)國家中心城市為目標(biāo)，以國際商貿(mào)中心城市、世界文化名城為主要抓手，積極推動城市綜合競爭力的提升。文化保護(hù)、文化產(chǎn)業(yè)因此將迎來一個(gè)大發(fā)展時(shí)期。黃埔區(qū)長洲島地處廣州中心城區(qū)東部邊緣，鄰近廣州重點(diǎn)建設(shè)的九大功能區(qū)之一——大學(xué)城功能區(qū)以及廣州重點(diǎn)建設(shè)的新城市CBD——琶洲地區(qū)，地理位置非常優(yōu)越，同時(shí)，長洲島有著非常豐富的歷史文化遺產(chǎn)資源，是國內(nèi)外知名的世界四大軍校之一——黃埔軍校的舊址所在地，風(fēng)景秀麗，集歷史文化、中國近代革命史跡、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境于一體，是中國近代革命、近代工業(yè)、海上貿(mào)易的重要見證地，極具開發(fā)歷史文化旅游的潛力。因而，改造長洲島，將其打造成為國家級歷史文化旅游區(qū)、廣州建設(shè)世界文化名城的一張亮麗名片、全球華人的精神聚集地、提升廣州的文化影響力，具有重大意義。當(dāng)前，黃埔區(qū)在經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)中還存在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)步伐不夠快，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后，產(chǎn)業(yè)層級總體不高，過于依賴石化、汽車等產(chǎn)業(yè)，城市空間布局比較雜亂，“三舊”改造壓力大等問題。通過改造長洲島，發(fā)展文化旅游、文化創(chuàng)意、商務(wù)會務(wù)、軍事旅游、鄉(xiāng)村旅游、休閑度假以及高端旅游地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，不僅有利于黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還有利于長洲島“三舊”資源的改造，以及長洲島內(nèi)市民素質(zhì)的提高，對黃埔區(qū)來說，具有非常重大的經(jīng)濟(jì)意義和社會意義。長洲島緊鄰廣州大學(xué)城，近年來，經(jīng)過廣東省和廣州市各級政府的共同努力，廣州大學(xué)城已經(jīng)建設(shè)成為國家一流的大學(xué)園區(qū)，華南地區(qū)高級人才培養(yǎng)、科學(xué)研究和交流的中心，學(xué)、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的城市新區(qū)，面向21世紀(jì)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制和廣州國際化區(qū)域中心城市地位、生態(tài)化和信息化的大學(xué)園區(qū)。但反觀一橋之隔的長洲島，道路、供水、公共服務(wù)體系等還相當(dāng)落后，無法融入廣州大學(xué)城地區(qū)的發(fā)展，改造長洲島有利于其接受廣州大學(xué)城地區(qū)快速發(fā)展對周邊的帶動輻射作用，更好地為大學(xué)城做好配套服務(wù)。二長洲島的現(xiàn)狀評估（一）現(xiàn)狀分析1.區(qū)位長洲島位于廣州東緣，距中心城區(qū)15公里，為珠江上的一個(gè)江心洲，東面與黃埔港一衣帶水，南面與番禺區(qū)新造鎮(zhèn)、北面與海珠區(qū)新窖街隔江相望，西面與廣州大學(xué)城一橋相連，與琶洲國際會展中心隔江相望。總面積約11.5平方公里（含水面），其中陸地面積約8.5平方公里，長洲島周邊其他6個(gè)島嶼，面積共2.65平方公里。島上常住人口4萬余人，其中戶籍人口2萬多人，流動人口2.2萬人。2.開發(fā)現(xiàn)狀長洲島集歷史文化、中國近代革命史跡、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境于一體，其在歷史上曾經(jīng)是我國對外貿(mào)易的重要海港，清朝的黃埔海關(guān)就設(shè)于此，當(dāng)年曾經(jīng)商賈云集，盛極一時(shí)。長洲島文物古跡遍地，文化底蘊(yùn)深厚，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，旅游資源豐富，是廣州市唯一的文化旅游風(fēng)景區(qū)。1991年市政府啟動長洲島的開發(fā)，1992年，專門設(shè)立廣州市長洲文化旅游風(fēng)景區(qū)，長洲正式開始大力發(fā)展旅游及其相關(guān)配套行業(yè)。1993年5月，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于保護(hù)長洲島文化旅游資源的通告》，并組織編制了《廣州市長洲文化旅游風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃》，提出把長洲開發(fā)建設(shè)成為以黃埔軍校舊址為中心的國家級文化旅游風(fēng)景區(qū)。1995年，市政府開始關(guān)注長洲島的開發(fā)建設(shè)問題，成立了由市委常委、副市長王守初任組長的廣州市長洲文化旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并組織廣州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院完成了《廣州市長洲文化旅游風(fēng)景區(qū)分區(qū)規(guī)劃》。從而正式提出開發(fā)長洲島。2004年進(jìn)一步制定了《長洲島歷史文化保護(hù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，將長洲島作為廣州市第一批歷史文化保護(hù)區(qū)，并以黃埔軍校等歷史文化古跡保護(hù)為主體，適度挖掘歷史文化和生態(tài)資源潛力的區(qū)域性、生態(tài)型旅游區(qū)。經(jīng)過多年的努力，長洲島旅游資源的開發(fā)取得了一定的進(jìn)展，一是文物資源的修繕工作得到落實(shí)，一批重點(diǎn)文物古跡近年由政府出資得到了較好的修繕，修繕了黃埔軍校舊址紀(jì)念館及其附屬建筑、東征烈士墓、白鶴崗炮臺、外國人公墓等古跡。規(guī)劃建設(shè)了一批新的旅游景點(diǎn)，如廣東辛亥革命紀(jì)念館將于2011年10月10日辛亥革命起義爆發(fā)100周年紀(jì)念日正式對外開放。二是交通基礎(chǔ)設(shè)施得到加強(qiáng)，旅游環(huán)境得到一定改善。近年來，市、區(qū)兩級政府投資近億元對長洲島基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了改造，長洲主干道金洲大道擴(kuò)寬至12米，連通長洲主要景點(diǎn)的金蝶——思亭——長洲路擴(kuò)寬至8米，并新開通一條黃埔軍校至東征烈士墓的旅游步行石徑；長洲碼頭也由原來的三級泊位擴(kuò)建到四級，基本保證了大型車輛和旅游大巴全天候正常通行。投入7200多萬元興建了中山公園，建設(shè)了江瀝海、新?lián)康确篮橛^光堤圍工程，在魚珠（長洲）碼頭和深井大學(xué)城入口處設(shè)立了景區(qū)游客服務(wù)中心和黃埔區(qū)旅游問詢中心。強(qiáng)化了本區(qū)與廣州大學(xué)城的旅游交通聯(lián)系，以充分吸引近距離的大規(guī)模消費(fèi)群體。三是加大旅游營銷和推廣力度，旅游收入逐年增長。推出“紅色黃埔，歡樂長洲”主題游線路，策劃推出旅游套票，實(shí)現(xiàn)“一票在手，游遍長洲”。啟動深井豐收新村“農(nóng)家樂”和“長洲自行車自助游”等旅游項(xiàng)目，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。2010年，接待游客106.7萬人次，其中黃埔軍校接待96.9萬人次；2011年1～6月接待67萬人次，其中黃埔軍校接待62萬人次，楊桃節(jié)、端午琶洲龍舟賽、長洲金花誕節(jié)等各種旅游節(jié)營業(yè)收入310萬元。3.存在的問題（1）“龍頭”景區(qū)吸引力有限。黃埔軍校舊址紀(jì)念館為長洲島最知名的旅游景區(qū)，可謂一塊“金子招牌”，但是，近年來其旅游吸引力趨于下降。2008年黃埔軍校舊址紀(jì)念館尚居廣州銷售門票十大熱門旅游景區(qū)（點(diǎn)）的第八位，2009年、2010年均滑落到了十名之外。（2）長洲島內(nèi)道路交通狀況不盡如人意。一方面，島內(nèi)道路系統(tǒng)不成體系。長洲島內(nèi)的道路系統(tǒng)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)枝狀網(wǎng)絡(luò)，而且由于島內(nèi)眾多的軍事管理區(qū)，斷頭路較多，各個(gè)景點(diǎn)之間難以形成完整、便捷的旅游路線；另一方面，道路斷面不合要求，主干路——金洲大道為一條雙向車道，無法滿足交通要求，而且部分路段沒有人行道或人行道寬度不足。道路路面狀況也較差，多為年久失修的水泥路面。（3）長洲島內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境比較差。雖然島內(nèi)有垃圾箱等衛(wèi)生收集設(shè)施，但垃圾亂扔亂丟現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重。島內(nèi)公廁比較多，基本滿足要求，但公廁環(huán)境普遍較差。（4）長洲島內(nèi)商業(yè)設(shè)施缺乏特色。雖然沿路建設(shè)了一些商鋪（特別是黃埔軍校舊址附近），但由于島內(nèi)市場狹小，消費(fèi)能力有限，商鋪空置現(xiàn)象比較嚴(yán)重。另外，島內(nèi)旅游商業(yè)設(shè)施不足，旅店、賓館、飯店等設(shè)施較為缺乏。（5）長洲島內(nèi)建筑環(huán)境較為雜亂。長洲島內(nèi)居住形態(tài)多為城市近郊農(nóng)村空間形態(tài)，布局不合理，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，建筑質(zhì)量差，亂搭亂建現(xiàn)象突出，與傳統(tǒng)建筑和歷史建筑不協(xié)調(diào)，無法營造人性化的游覽空間環(huán)境。（6）長洲島內(nèi)的岸線資源沒有得到充分利用。長洲島四面臨江，岸線長達(dá)數(shù)十公里，但軍事用途、工業(yè)港口占用岸線過多，景觀岸線偏少。而島內(nèi)部的河涌環(huán)境和水質(zhì)也較差，綠化不足。（7）長洲島內(nèi)公交路線比較少，缺乏與廣州中心區(qū)便捷的無轉(zhuǎn)駁公交路線。與外界聯(lián)系的只有383路線，且只連接到廣州大學(xué)城。島內(nèi)僅有一小公交線路（430），來往于深井碼頭和長洲碼頭之間。渡口相對較多，但班次不頻。此外，島內(nèi)極少自行車租借點(diǎn)，且非連鎖式，借車點(diǎn)和還車點(diǎn)均為同一地點(diǎn)，給游客租借帶來不便。（8）長洲島內(nèi)旅游標(biāo)志不足。雖然有一些景區(qū)指示牌，但由于島內(nèi)道路系統(tǒng)比較混亂，標(biāo)識并不清晰。（9）島內(nèi)許多文化民俗建筑（如宗祠、鄉(xiāng)土民居等）沒有得到很好的保護(hù)，其發(fā)展活力受到很大限制。（10）島內(nèi)市政設(shè)施問題較多。如許多道路排水為明渠，渠淺而窄，會導(dǎo)致排水不暢；電線存在著亂拉亂接的現(xiàn)象；公共電話亭不足等。（二）潛力分析1.區(qū)位資源潛力長洲島作為廣州市的一部分，坐享廣州的地域、經(jīng)濟(jì)、客源等優(yōu)勢，特別是廣州“東進(jìn)、南拓”戰(zhàn)略的實(shí)施，黃埔區(qū)將成為未來廣州城市的核心區(qū)域，再加上與長洲島首尾相連的大學(xué)城的建成，一江之隔的琶洲國際會展中心的投入使用，以及未來幾年地鐵7號線、長洲—魚珠過江隧道和環(huán)島道路的建成通車，將打破困擾長洲島多年的“只出不進(jìn)”的交通困境，將明顯提升長洲島的交通區(qū)位條件，促進(jìn)長洲島的開發(fā)建設(shè)。一方面，可依托廣州城，方便廣州數(shù)百萬市民進(jìn)行一日游；另一方面，它居珠江三角洲中心位置，交通順暢?？衫闷渌耐ò诉_(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，吸引更多國內(nèi)及海外游客到長洲島旅游。2.旅游資源潛力（1）長洲島文物古跡遍地，文化底蘊(yùn)深厚，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，旅游資源豐富，主要有四大類。第一，以黃埔軍校舊址紀(jì)念館為中心的近現(xiàn)代革命和軍事史跡類，有孫中山紀(jì)念碑、東征烈士墓、北伐紀(jì)念碑、白鶴崗炮臺、黃埔公園舊址、濟(jì)深公園舊址、袖海亭、大坡地炮臺等近20處。第二，以柯拜船塢為代表的歷史文化古跡類，主要是我國最早外商投資企業(yè)遺址和以外國人公墓為代表的早期外國人聚居中國的遺跡，景點(diǎn)有柯拜船塢、波斯樓、巴斯遺跡、深井文塔、凌氏大宗祠、曾氏大宗祠、金花古廟、南海神祠、洪福市、安來市、深井古民居等10多處。第三，以江瀝海、江心島為代表的自然風(fēng)光類，沙洲低矮平坦，水涌縱橫，嶺南水鄉(xiāng)特色濃郁。包括峨眉沙、洪圣沙、白兔沙及大吉沙、中山公園、南洲公園和深井公園等近10處。第四，土特產(chǎn)類。長洲是個(gè)農(nóng)業(yè)耕作區(qū)域，因此也有不少特產(chǎn)，深井霸王花、長洲粉葛、長洲香蕉、長洲大果楊桃及龍眼、黃皮等遠(yuǎn)近聞名。此外長洲的黃埔蛋、長洲年糕、長洲田蚊魚也很著名。（2）旅游資源知名度高，并且有特殊的歷史意義。黃埔軍校是國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位，是世界著名四大軍校之一，是臺灣海峽兩岸乃至全世界中國人都能接受的地方。這里發(fā)生的幾個(gè)歷史事件在中國歷史上均占有重要地位。建好黃埔軍校舊址紀(jì)念館，有利于宣傳廣州，也有利于祖國統(tǒng)一戰(zhàn)線。（3）景點(diǎn)地域性組合較好。主要景點(diǎn)雖各自獨(dú)立，但相距很近，道路相通，成帶狀或組團(tuán)狀分布，易形成游覽區(qū)，且便于游覽線路的組織。有些景點(diǎn)旅游資源史料研究與保存較好，有極大的科研和歷史價(jià)值。（4）生態(tài)環(huán)境良好。大多數(shù)景點(diǎn)區(qū)環(huán)境幽靜清雅，均被以崗松為主體的林木所覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好。各景點(diǎn)景區(qū)具有一定規(guī)模的地域，其環(huán)境容量與游客容量都較好。（5）島上各單位及居民開發(fā)旅游資源積極性甚高，而且有國內(nèi)外團(tuán)體和人士的支持?？傊渣S埔軍校史跡為鮮明特色的長洲島旅游地位，在中國各地旅游區(qū)中都是不可替代的。隨著開發(fā)深度的加大，必將形成國家級的長洲旅游區(qū)，成為實(shí)施廣州區(qū)域旅游發(fā)展戰(zhàn)略的基地之一，也有助于推動長洲島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動，帶動長洲島經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。圖1長洲島旅游資源分布示意圖3.旅游市場潛力分析優(yōu)越的地理位置勢必迎來龐大的目標(biāo)客源市場。作為其第一大客源市場的廣州市常住人口達(dá)到1270萬人，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民有周末假日旅游的習(xí)慣，需求強(qiáng)烈。廣州也是國內(nèi)重要的旅游城市，旅游業(yè)綜合實(shí)力位居全國第三。2010年，廣州接待游客總數(shù)1.27億人次，僅次于上海、北京、重慶三個(gè)直轄市，居全國第四。其中，過夜游客4506.38萬人次，一日游游客8187.43萬人次。過夜游客中國內(nèi)旅游者3691.58萬人次，海外旅游者814.8萬人次。全年旅游總收入1254.61億元，占全國旅游總收入的7.99%，占廣東省旅游總收入的32.98%，僅次于上海、北京，居全國第三位。其中國內(nèi)旅游收入935.98億元，旅游外匯收入46.89億美元，占全國旅游外匯收入的10.24%，占廣東省的37.87%。旅游業(yè)增加值533.46億元，占全市GDP的5.03%，占全市第三產(chǎn)業(yè)增加值的8.25%。作為第二客源圈層的珠三角地區(qū)旅游市場發(fā)展迅猛，已成為國內(nèi)最有實(shí)力、檔次最高的旅游客源輸出區(qū)域之一。目前，珠三角地區(qū)年度旅游總收入已占到全省的85%左右，旅游外匯收入所占比例更是高達(dá)90%以上。2010年廣東省旅游總收入3804.1億元，占全國旅游總收入的24.2%。其中，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入123.83億美元，占全國旅游外匯收入的27%。國內(nèi)旅游收入2962.57億元；國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)3.95億人次，入境過夜旅游人數(shù)3140.93萬人次，占全國入境過夜旅游人數(shù)的56.4%，是國內(nèi)吸引海外游客最多的省份，為長洲島吸引到更多境外旅游客源提供了極好條件。與此同時(shí)，廣州、珠江三角洲不斷成長的巨大旅游消費(fèi)市場也為長洲島旅游業(yè)的發(fā)展提供了市場條件。目前珠江三角洲人口超過5000萬，人均GDP超過7000美元，其中廣州人口達(dá)1270萬，人均GDP超過1萬美元。這意味著珠江三角洲、廣州有著巨大的旅游消費(fèi)市場。同時(shí)，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，旅游消費(fèi)的重點(diǎn)也不同，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，休閑度假產(chǎn)品將會成為熱點(diǎn)。4.土地資源潛力目前，長洲島現(xiàn)狀土地資源主要有：農(nóng)用地3.66平方公里，占總面積的51%；建設(shè)用地3.49平方公里，以工業(yè)用地、軍事用地和村居住用地為主，占總面積的48%；其他土地0.09平方公里，占總面積的1%。表1不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的旅游業(yè)發(fā)展重點(diǎn)擬改造儲備用地約314.9公頃，占全島建設(shè)用地的90%。分布在長洲島主島及周邊5島。其中，長洲島儲備土地126.2公頃，其中10公頃為建設(shè)用地，集體土地116.2公頃；長洲島周邊5個(gè)島嶼總面積約188.7公頃。五島有建設(shè)用地約50公頃，屬廣州港集團(tuán)使用，允許建設(shè)的集體土地約82.8公頃。可以用于改造的儲備用地，根據(jù)性質(zhì)可以分為兩類：一類是2020年前符合土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃（大約120公頃）的，另一類是不符合規(guī)劃的（大約180公頃）?？梢姡M管改造儲備用地占目前建設(shè)用地的比例較大，土地資源利用的潛力很大，但符合規(guī)劃的儲備用地僅占34%，因此，加快推進(jìn)長洲村、深井村等舊村改造、黃船生活區(qū)等舊城改造和黃埔船廠、水泥廠的舊廠改造，進(jìn)一步釋放土地資源，拓寬發(fā)展空間是解決當(dāng)前長洲島開發(fā)土地資源較為緊缺的現(xiàn)實(shí)之路。5.生態(tài)環(huán)境資源潛力長洲島，也是一座生態(tài)之島。四面珠水環(huán)繞，島上青山疊翠、林木蔥蘢，河道縱橫，嶺南水鄉(xiāng)特色濃郁。森林面積173.3公頃，占全島陸地總面積的20%，主要樹種為馬尾松、桉樹、相思、荷木、闊葉混交林和雜竹。馬尾松和闊葉林主要分布在扯旗山、牛牯嶺一帶，闊葉林樹種主要有樟樹、荷木、紅錐、南洋楹、鳳凰木等。竹林和相思林主要分布在大飛崗，其生長茂盛，林相整齊。東部的深井以山地和旱地為主，山地以竹林為主，旱地以種植經(jīng)濟(jì)作物為主，主要有深井霸王花、粉葛、香蕉、大果楊桃、龍眼、黃皮等果樹。長洲島古樹資源豐富，共有64株，其中，200年以上歷史的有8棵。近年來，區(qū)政府更加重視長洲島自然環(huán)境的保護(hù)。加快了長洲島內(nèi)截污工程建設(shè)，開展了長洲魚塘改造和生態(tài)修復(fù)工作，積極推進(jìn)島內(nèi)綠化建設(shè)，實(shí)施長洲林區(qū)林相改造工程，全面提升長洲林區(qū)山林整體質(zhì)量和檔次。建設(shè)社區(qū)公園5個(gè)，并將重點(diǎn)打造環(huán)島綠道（36公里左右），以滿足居民的休閑需求。保護(hù)完好的原生態(tài)環(huán)境，田園風(fēng)光、純樸民風(fēng)與軍校雄風(fēng)、古塢春秋相映生輝，形成全市乃至全省都少有的獨(dú)特資源，成為鬧市中少有的一片天然氧吧和修身養(yǎng)性之靜地，必將吸引大批游客，帶動長洲島的發(fā)展。（三）障礙分析1.對長洲島發(fā)展的意識有待進(jìn)一步提高雖然關(guān)于開發(fā)長洲島的議題早在1990年就已經(jīng)提出，有關(guān)部門對歷史文化區(qū)的認(rèn)識越來越深刻，先后制定了《長洲風(fēng)景旅游區(qū)分區(qū)規(guī)劃》《長洲島歷史文化保護(hù)區(qū)控制性詳規(guī)》等相關(guān)規(guī)劃，但對長洲島歷史文化資源的挖掘與保護(hù)，單純靠文化行政管理部門等職能機(jī)構(gòu)的努力和專家的呼吁是不夠的，一定要形成社會共識。而當(dāng)前有些職能部門和少數(shù)市民對這方面的認(rèn)識并不到位，長洲島發(fā)展中遇到的很多問題難以協(xié)調(diào)，導(dǎo)致長洲島的改造發(fā)展步伐停滯不前。2.缺乏高起點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃一個(gè)區(qū)域，特別是歷史文化資源較為豐富的區(qū)域，其改造發(fā)展需要全面的、高起點(diǎn)的規(guī)劃作為指引。目前，長洲島地區(qū)改造發(fā)展還缺乏科學(xué)性和權(quán)威性的整體發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展定位不明確，島內(nèi)的資源基本上處于粗放利用的狀態(tài)，發(fā)展方式也較為單一，單單發(fā)展旅游業(yè)和效益較低的觀光農(nóng)業(yè)，只能進(jìn)行基本層次的觀光游覽，事實(shí)證明不發(fā)展配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，單靠旅游業(yè)很難系統(tǒng)全面地開發(fā)寶貴資源，從而造成對島內(nèi)資源的浪費(fèi)，很難發(fā)展起來。3.挖掘與改造資金投入嚴(yán)重不足長洲島歷史文化旅游資源要得到很好的挖掘和保護(hù)，就要有大的資金投入，但長期以來長洲島保護(hù)和改造的投融資主體一直是黃埔區(qū)政府和島內(nèi)原住民，過度依賴政府投資，而政府投資的主要來源是財(cái)政返還資金和銀行貸款。黃埔區(qū)財(cái)政收入相對比較少，區(qū)內(nèi)大型企業(yè)如廣州石油化工總廠和文沖船廠屬央企，利稅很少留在黃埔區(qū)，銀行信貸資金又非常有限，遠(yuǎn)不能滿足長洲島保護(hù)和改造的需要，直接影響著長洲島地區(qū)的發(fā)展。4.旅游營銷工作方式方法落后在旅游客源市場競爭日趨激烈的今天，長洲島旅游宣傳態(tài)度被動、手段落后、形式單一，沒有充分利用互聯(lián)網(wǎng)、新媒體等現(xiàn)代信息技術(shù)，形成宣傳促銷聲勢和整體合力，宣傳的總體形象不夠明確、鮮活、生動，處于香港長洲島的形象遮蔽中，缺乏出游煽動性，各種宣傳口號未能突出其能激發(fā)大眾來長洲島旅游的理念和著力點(diǎn)。5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，配套不完善由于資金缺乏，當(dāng)前長洲島內(nèi)旅游景區(qū)（點(diǎn)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，碼頭破落不堪，水陸交通十分不便，缺乏高檔次的酒店設(shè)施。出現(xiàn)游客有心進(jìn)入長洲，卻難以進(jìn)入長洲、進(jìn)入長洲卻又無法暢快游覽的尷尬局面，影響了旅游景區(qū)的聲譽(yù)。以黃埔軍校舊址為主的景點(diǎn)分散四處，一片落寞，由于進(jìn)出長洲島頗為不便，平時(shí)游客稀少，不僅影響了本島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更影響了招商引資，從而延遲了長洲文化旅游風(fēng)景區(qū)的開發(fā)建設(shè)。6.駐島部隊(duì)和工廠影響較大，資源有待整合長洲島內(nèi)駐扎有海軍92611部隊(duì)、部分軍工廠以及黃埔造船廠等中央、部隊(duì)、省、市的十幾家單位，整個(gè)島內(nèi)較大部分土地資源仍屬部隊(duì)使用，部隊(duì)、工廠和居民雜處，文物古跡用地、軍事機(jī)關(guān)用地之間相互穿插，形狀極不規(guī)整。如黃埔軍校舊址、東征陣亡烈士墓園、中山公園等文物景點(diǎn)被黃埔造船廠和駐島部隊(duì)等單位分割、包圍，甚至與生產(chǎn)廠房毗鄰，未能形成旅游交通體系和完整的游覽環(huán)境。由于各單位基本上仍是各自為政，未能形成全島參與共同開發(fā)的合力，從而也無法對島上旅游資源進(jìn)行整合、統(tǒng)一有效的開發(fā)利用。三國內(nèi)類似區(qū)域開發(fā)、整治改造的經(jīng)驗(yàn)借鑒（一）國內(nèi)外案例介紹1.香港長洲島香港也有一座長洲島。該島是香港著名的旅游景點(diǎn)，以歷史文化為主題的旅游目的地。長洲島位于香港西南面，與大嶼山、南丫島被并稱為香港的三大離島，距離香港島大約10公里，面積2.4平方公里，居民約3萬人，是離島區(qū)人口最稠密的島嶼。在早期，長洲島的主要產(chǎn)業(yè)為漁業(yè)，自20世紀(jì)70年代開始，旅游業(yè)漸漸成為長洲的主要經(jīng)濟(jì)支柱。迄今，在香港的眾多離島中，長洲是人氣最旺的一個(gè)，該島不僅自然風(fēng)光優(yōu)美，還有張保仔洞、玉虛宮、北帝廟、北社天后廟、關(guān)公忠義亭、長洲石刻、北社街、新興街等眾多人文景觀，海鮮食肆林立，古老的店鋪和露天市場、路邊攤相間，保留著傳統(tǒng)漁港的原貌。島上每年農(nóng)歷四月初八舉行的太平清醮“飄色”慶典以及搶包山活動，是一年中最重要的傳統(tǒng)節(jié)日，吸引大批游客慕名到訪參觀。長洲島上還有眾多老字號餐飲店，供應(yīng)物美價(jià)廉的美食。島上除了出租度假屋外，在2000年還引入新式的歐美式度假旅館（B&B）；位于東灣的華威酒店，則是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患揖频?，島上亦有一些青年旅舍。每到周末，大量香港人前往長洲度假。圖2香港長洲島2.哈爾濱太陽島太陽島風(fēng)景名勝區(qū)坐落在哈爾濱市松花江北岸，與繁華的市區(qū)隔水相望，是全國著名的旅游避暑勝地?？偯娣e為88平方公里。2003～2005年，哈爾濱市委、市政府以“重塑太陽島旅游品牌、打造生態(tài)城市”為目標(biāo)，投資5.5億元人民幣，對太陽島進(jìn)行大規(guī)模綜合整治改造，功能定位由過去的度假療養(yǎng)區(qū)轉(zhuǎn)化提升為國家風(fēng)景名勝區(qū)。三期改造工程位于太陽島西部，總規(guī)劃面積約40萬平方米。是太陽島公園的精華部分和核心場地。三期整治改造主要包括“水閣云天”景區(qū)、花卉園景區(qū)和雪博會展區(qū)。島內(nèi)利用自然地形、水體和園路聯(lián)系與分隔空間，各區(qū)景觀既是一個(gè)完整的體系，又相對獨(dú)立，自成風(fēng)景。三期改造工程突出“綠肺”功能，通過造島、增綠、動物保護(hù)，使太陽島初顯生態(tài)效果。2007年5月，太陽島風(fēng)景區(qū)被中國國家旅游局評定為中國國家5A級旅游景區(qū)；11月，太陽島風(fēng)景區(qū)獲得中國“國家旅游名片”稱號。圖3哈爾濱太陽島3.廈門鼓浪嶼鼓浪嶼是廈門市轄最小的行政區(qū)，以綺麗的自然風(fēng)光馳名海內(nèi)外，素有“海上花園”、“萬國建筑博物館”和“琴島”之譽(yù)。1956年編制廈門市城市總體規(guī)劃時(shí)，確定鼓浪嶼為風(fēng)景療養(yǎng)區(qū)。1982年編制廈門市城市總體規(guī)劃時(shí)，調(diào)整為風(fēng)景旅游區(qū)，重申控制鼓浪嶼的常住人口規(guī)模為2萬人，不再設(shè)立與風(fēng)景旅游無關(guān)的任何單位，現(xiàn)有工廠要積極創(chuàng)造條件遷出，逐步增加綠地面積，爭取達(dá)到50%，并適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃布局。1988年，鼓浪嶼被批準(zhǔn)為國家級風(fēng)景名勝區(qū)。1993年9月，市建委、市規(guī)劃局、市園林局聯(lián)合編制《鼓浪嶼—萬石山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》，該規(guī)劃指出，鼓浪嶼要保持步行島、音樂島、藍(lán)天碧海、綠樹、紅瓦、粉墻的特色，規(guī)劃確定擴(kuò)大綠化面積，力爭綠地率大于50%，居住人口減至1.5萬人，降低建筑密度，對島上20個(gè)工廠盡早搬遷或轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)景名勝服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，鼓浪嶼建筑“宜小不宜大、宜低不宜高、宜疏不宜密”。保持步行樂園的特色，不能建設(shè)纜車和環(huán)島列車，以發(fā)展海上交通等方式改善交通狀況。經(jīng)過數(shù)十年的開發(fā)建設(shè)，鼓浪嶼已成為集旅游、觀光、度假、購物、游樂于一體，充滿魅力的風(fēng)景名勝區(qū)。圖4廈門鼓浪嶼4.上海崇明島崇明島占地面積1041平方公里，中國第三大島，世界上最大的河口沖積島，世界最大船舶制造基地，國家地質(zhì)公園。崇明島位于舟山─大小洋山─上海─崇明─南通港的縱軸線和長江沿岸港口群─崇明─上海的橫軸線交匯點(diǎn)。崇明島擁有高品質(zhì)的生態(tài)濕地旅游資源及工業(yè)科技旅游資源，自然資源與人文資源相互交融，且空間組合性佳。但大尺度、壟斷性的旅游資源較少，多數(shù)生態(tài)資源需要保護(hù)，開發(fā)的限制因素多。其規(guī)劃目標(biāo)為近期（2006～2010）為上海市民首選的生態(tài)休閑度假旅游目的地，中期（2011～2015）為具有國際水準(zhǔn)的生態(tài)度假島，遠(yuǎn)期（2016～2020）為國際性“海上花園”。結(jié)合崇明城鎮(zhèn)發(fā)展和旅游資源的空間分布特征，把崇明三島劃分為濱江休閑游憩帶，崇中生態(tài)度假旅游區(qū)、崇東濕地生態(tài)景觀區(qū)、崇北主題游樂旅游區(qū)、崇西濱湖會展旅游區(qū)、崇南田園水城文化旅游區(qū)、長興工業(yè)科普旅游區(qū)、橫沙高檔度假旅游區(qū)的“一帶七區(qū)”。圖5上海崇明島規(guī)劃5.新加坡圣淘沙圣陶沙，是新加坡最為迷人的度假小島，占地5平方公里，有著多姿多彩的娛樂設(shè)施和休閑活動區(qū)域，被喻為歡樂寶石。其曾經(jīng)只是一個(gè)小漁村，被英國占領(lǐng)以后改造成為其軍事基地，而后于1972年新加坡政府成立圣淘沙發(fā)展公司，主導(dǎo)圣淘沙的建設(shè)和發(fā)展。圣淘沙的定位為“天堂小島”，為本地及外地游客提供休閑去處，以家庭游客及商務(wù)游客為主要目標(biāo)游客。40年來，圣淘沙持續(xù)增建新的基礎(chǔ)設(shè)施，維持吸引力。運(yùn)營商多為高素質(zhì)有經(jīng)驗(yàn)的著名國際集團(tuán)。從新加坡本島前往圣淘沙島非常方便快捷，而且有許多線路可以選擇。進(jìn)島一共有五種方式，分別是纜車、輪渡、巴士、地鐵和出租車。島內(nèi)有循環(huán)行駛的島車，所有線路的起點(diǎn)和終點(diǎn)都是進(jìn)出島的游客中心，非常方便。游客可以根據(jù)自己想要的旅游線路來選擇搭乘島車。圣淘沙島上有海底世界、海豚樂園、萬象館、魚尾獅塔、世界昆蟲館、西樂索炮臺等旅游景點(diǎn)，有香格里拉酒店、圣淘沙度假屋和露營營地等高中低各種檔次的住宿設(shè)施，也有水上運(yùn)動、高爾夫球場、博彩中心等娛樂設(shè)施，還有各種風(fēng)味的特色美食。圖6新加坡圣淘沙（二）經(jīng)驗(yàn)借鑒從以上案例的情況來看，地處大都市中心邊緣的區(qū)域，往往有著旅游業(yè)發(fā)展的先決優(yōu)勢條件，即良好的交通區(qū)位和龐大的旅游市場，從而有著較大的旅游發(fā)展?jié)摿?，特別是那些既擁有優(yōu)良的自然景觀又擁有人文景觀的地區(qū)。這類區(qū)域的開發(fā)，一定要在統(tǒng)籌規(guī)劃的前提下，加強(qiáng)對自然與人文旅游資源的保護(hù)與有序開發(fā)，要突出重點(diǎn)、突出特色，通過完善旅游配套設(shè)施，提供多元化旅游活動組合和周到良好的旅游服務(wù)，執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場推廣，建立“有所為，有所不為”的產(chǎn)業(yè)組合，并借助政府與企業(yè)的密切合作，才能打造高級別的旅游景區(qū)，吸引國內(nèi)外游客。四長洲島的戰(zhàn)略定位和發(fā)展愿景（一）長洲島戰(zhàn)略定位的演變1992年，廣州市將長洲島定位為文化旅游風(fēng)景區(qū)，列為廣州市旅游開發(fā)“月亮工程”。1995年，廣州市成立長洲文化旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，編制《廣州市長洲文化旅游風(fēng)景區(qū)分區(qū)規(guī)劃》，省政府也于當(dāng)年同意按照“原地、原大、原方位”的原則復(fù)原黃埔軍校本部；1996年投入近3000萬元，修復(fù)黃埔軍校本部和白兔崗炮臺等歷史文化遺址。2003年，黃埔區(qū)決定借小谷圍建設(shè)廣州大學(xué)城的契機(jī)，將長洲島建設(shè)成為大學(xué)城的“后花園”，為大學(xué)城提供綜合服務(wù)。具體內(nèi)容包括劃分為六大功能區(qū)：中部商業(yè)中心區(qū)、濱水農(nóng)田保護(hù)區(qū)、學(xué)生公寓及文化休閑區(qū)、深井民俗村農(nóng)莊區(qū)、極限運(yùn)動公園、旅游娛樂度假區(qū)，重點(diǎn)推進(jìn)“六個(gè)一”建設(shè)工程，即一個(gè)商業(yè)中心，一條濱江飲食娛樂風(fēng)情街，一座上星級公寓式酒店，一所上檔次的學(xué)校，一座上規(guī)模的醫(yī)院，一個(gè)大型綠化廣場。2004年6月，廣州市規(guī)劃審批領(lǐng)導(dǎo)小組通過《長洲島歷史文化保護(hù)區(qū)控制性規(guī)劃》，將保護(hù)區(qū)劃分為黃埔軍校保護(hù)區(qū)、東征陣亡烈士紀(jì)念墓園保護(hù)區(qū)、長洲古炮臺帶3個(gè)絕對保護(hù)區(qū)和相應(yīng)的建設(shè)控制區(qū)，另外還劃定濟(jì)深公園、中正公園和長洲上莊宗祠3個(gè)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)和相應(yīng)的環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)。總體來看，自1990年代初以來長洲島各時(shí)期的定位基本上均圍繞“文化旅游”展開，差別不大。但各時(shí)期的旅游開發(fā)重點(diǎn)、空間布局則有一定差異。主要的分歧在于究竟應(yīng)是純粹發(fā)展文化旅游，還是應(yīng)在發(fā)展文化旅游的同時(shí)，推動房地產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，引入更多的商業(yè)、市場因素。（二）戰(zhàn)略定位1.定位考慮（1）黃埔軍校曾是世界四大軍校之一，培養(yǎng)了大批國共將領(lǐng)，名將輩出，戰(zhàn)功顯赫，影響深遠(yuǎn)，在中國現(xiàn)代史上占有非常重要的地位。黃埔軍校舊址是國家級文物保護(hù)單位，是國共合作的重要象征，具有世界性知名度。因而，長洲島的發(fā)展必須以黃埔軍校舊址的保護(hù)為根本前提和中心，必須充分展現(xiàn)和弘揚(yáng)“黃埔文化”“黃埔精神”。（2）除黃埔軍校舊址外，長洲島上各類文化遺產(chǎn)資源非常豐富，如長洲炮臺遺址、金花古廟、外國人公墓遺址、巴斯樓、柯拜船塢、深井文塔、南海神祠、凌氏大宗祠、深井古建筑群、深井古民宅等，是廣州文化資源聚集度、組合度最高的地區(qū)之一。對于這些文化遺產(chǎn)，有效保護(hù)是前提，結(jié)合旅游發(fā)展的“活化”再生、可適性再利用是方向。它們與黃埔軍校舊址一起，是長洲島打造文化旅游名島最為重要的資源憑靠。（3）長洲島是廣州最大的河島，周邊還分布著多個(gè)幾無開發(fā)建設(shè)的小島，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，空氣清新，風(fēng)景優(yōu)美，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)頗具地方特色，深井霸王花、黃埔蛋等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品在廣州市久負(fù)盛名，又鄰近廣州中心城區(qū)、接壤廣州重要功能區(qū)之一的大學(xué)城地區(qū)。因此，文化旅游、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、度假旅游發(fā)展?jié)摿薮?。長洲島的開發(fā)應(yīng)與周邊小島的開發(fā)統(tǒng)籌考慮，在旅游業(yè)發(fā)展的大方向下，形成不同的功能特色。2.戰(zhàn)略定位（1）國家層面：中國近現(xiàn)代革命重要的紀(jì)念地、國家級的文化旅游中心、全國重要的5A旅游景區(qū)。長洲島是中國波瀾壯闊的近現(xiàn)代革命史的重要見證，是廣州作為我國近現(xiàn)代革命策源地的真實(shí)寫照。為使后人永志不忘這段歷史，弘揚(yáng)先人的革命精神，長洲島的保護(hù)與基于文化旅游的改造開發(fā)，有著非常重要的意義，并有必要將其打造成為國家級的文化旅游中心。長洲島旅游區(qū)的發(fā)展要充分發(fā)揮中國近現(xiàn)代革命重要紀(jì)念地的優(yōu)勢，以建設(shè)5A級旅游區(qū)為目標(biāo)，對照國家5A級旅游區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)旅游區(qū)發(fā)展的優(yōu)劣勢，明確發(fā)展抓手，對旅游區(qū)內(nèi)的旅游資源進(jìn)行整合，規(guī)劃設(shè)計(jì)旅游產(chǎn)品、項(xiàng)目，配置游客中心、廁所、道路等基礎(chǔ)設(shè)施，完善管理服務(wù)系統(tǒng)。使長洲島成為寓教于樂、寓文化于體驗(yàn)之中的一流旅游區(qū)。（2）廣東層面：廣東重要的國防教育基地、愛國主義教育基地、富有深厚文化內(nèi)涵的旅游小鎮(zhèn)。長洲島的改造要緊扣國防教育主題，弘揚(yáng)愛國主義主旋律，豐富教育活動，建成具有思想性、知識性、可鑒賞性，有助于普及國防知識，增強(qiáng)群眾國防觀念，陶冶公民愛國情操的國家級國防教育基地、愛國主義教育基地。長洲島的改造目標(biāo)不是建設(shè)成為一個(gè)純粹的旅游區(qū)，而是要建設(shè)成為一個(gè)集觀光、休閑、度假、游樂、居住、集散、娛樂于一體，具有濃郁居住生活氛圍與優(yōu)良休閑度假環(huán)境的旅游小鎮(zhèn)。（3）廣州層面：廣州重要的歷史文化保護(hù)區(qū)，以文化旅游、生態(tài)旅游、度假旅游為主要功能的休閑旅游島，廣州打造“世界文化名城”的一張名片。長洲島的文化遺產(chǎn)是廣州城市文化遺產(chǎn)的重要組成部分，是廣州建設(shè)“世界文化名城”的重要資源。要通過對歷史文化的挖掘、整理、保護(hù)，多元化開發(fā)利用長洲島旅游資源、豐富長洲島旅游區(qū)功能、面向市場、多方參與等戰(zhàn)略步驟的實(shí)施，迅速提升長洲島旅游區(qū)品位，提升長洲島旅游區(qū)知名度和影響力，把長洲島旅游區(qū)打造成國內(nèi)外知名的以文化旅游、生態(tài)旅游、度假旅游為主要功能的休閑旅游島。綜上而言，長洲島的總體定位為：富有近代風(fēng)情、時(shí)代氣息的文化休閑旅游島，廣州打造“世界文化名城”的一張名片、滿足不同消費(fèi)群體需要的“國家級文化旅游產(chǎn)業(yè)集群”、國內(nèi)外知名的特色旅游小鎮(zhèn)。以長洲島豐富的歷史文化旅游資源為依托，以黃埔軍校舊址紀(jì)念館為龍頭，在重點(diǎn)改造開發(fā)長洲島的同時(shí)，積極推進(jìn)峨眉沙、洪圣沙、大吉沙等周邊江心島嶼的開發(fā)利用，遵循差異化和特色化發(fā)展原則，突出深厚獨(dú)特的歷史文化底蘊(yùn)，圍繞周邊的黃埔臨港商務(wù)區(qū)魚珠核心功能區(qū)、大學(xué)城功能區(qū)，打造以文化旅游、休閑娛樂功能為主導(dǎo)的城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD），使長洲既具有近代風(fēng)情，又具有時(shí)代氣息，成為廣州建設(shè)“世界文化名城”的一張亮麗名片，打造一個(gè)具有深厚人文底蘊(yùn)、優(yōu)美自然風(fēng)光、滿足不同消費(fèi)群體需要的“國家級文化旅游產(chǎn)業(yè)集群”。（三）發(fā)展愿景1.近期愿景利用五年左右時(shí)間，完善長洲島旅游基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是解決長洲島的對外交通問題，保護(hù)修繕維護(hù)文化遺產(chǎn)資源，積極開發(fā)歷史、民俗文化旅游項(xiàng)目，將長洲島打造成為以黃埔軍校舊址紀(jì)念館為龍頭，以文化旅游、軍事旅游、鄉(xiāng)村旅游、度假旅游等為主體，旅游環(huán)境良好、旅游競爭力強(qiáng)的旅游小鎮(zhèn)。2.中長期愿景利用10～15年的時(shí)間，基本完成長洲島及其周邊島嶼的旅游開發(fā)，將長洲島建設(shè)成為一個(gè)以觀光旅游、鄉(xiāng)村生態(tài)旅游、度假旅游為主，以高尚旅游地產(chǎn)業(yè)為輔、全球知名的文化旅游、休閑度假勝地，成為廣州重要的文化旅游功能區(qū)。長洲島主要發(fā)展的旅游產(chǎn)品如圖7所示。圖7長洲島旅游產(chǎn)品系列（四）發(fā)展戰(zhàn)略1.保護(hù)利用與開發(fā)相結(jié)合戰(zhàn)略保護(hù)是前提。黃埔軍校舊址紀(jì)念館是國內(nèi)非常重要的軍事文化遺產(chǎn)，同時(shí)，長洲島上還有大量歷史文化價(jià)值較高的近代歷史文化遺存。因此，文化遺產(chǎn)的保護(hù)是長洲島改造的前提。其中，重要的文化遺產(chǎn)必須避免有損于完整性和原真性的改造活動，一般性的文化遺產(chǎn)可以通過審慎適度的改造和再利用，來使建筑與環(huán)境獲得經(jīng)濟(jì)可行的保護(hù)，政府可以通過規(guī)劃規(guī)范、技術(shù)支持和經(jīng)濟(jì)政策給予支持和引導(dǎo)。但是，長洲島的文化遺產(chǎn)的保護(hù)不是最終目標(biāo)，保護(hù)是為了利用。因此，在保護(hù)文化遺產(chǎn)的同時(shí)，應(yīng)促進(jìn)文化遺產(chǎn)旅游開發(fā)。通過旅游開發(fā)，讓本地的文化遺產(chǎn)為世人所了解，通過旅游開發(fā)，讓本地市民認(rèn)識到文化遺產(chǎn)蘊(yùn)藏的社會經(jīng)濟(jì)價(jià)值，增強(qiáng)地域文化自豪感。2.文化立本，凸顯個(gè)性戰(zhàn)略長洲島是一個(gè)文化內(nèi)涵非常深厚的城市，文化類型豐富多樣。因此，長洲島的改造開發(fā)一定要立足于文化，深入挖掘各種類型的文化資源，將其開發(fā)包裝成為符合游客心理需求的能夠展開深度旅游和體驗(yàn)旅游的旅游產(chǎn)品。同時(shí)，在旅游資源的開發(fā)利用、旅游產(chǎn)品的形式上要注意突出自己的個(gè)性特色，不人云亦云，但更不能走低檔、庸俗之路。中國著名旅游專家魏小安先生認(rèn)為，發(fā)展旅游業(yè)一定要注意文化、注意細(xì)節(jié)。從整體環(huán)境到個(gè)別節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)、從重點(diǎn)參觀游覽點(diǎn)到垃圾箱，都要體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐奈幕瘍?nèi)涵，強(qiáng)化細(xì)節(jié)之美。3.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略長洲島的改造不是要把其變成一個(gè)類似廣州中心城區(qū)那樣完全城市化的地區(qū)，而是要充分展現(xiàn)其生態(tài)的特點(diǎn)、鄉(xiāng)村的特點(diǎn)，展現(xiàn)出與一箭之遙的廣州中心城區(qū)迥然不同的景觀風(fēng)貌、人文生態(tài)，以其強(qiáng)烈鮮明的“異質(zhì)性”吸引廣州大都市及外地的游客。因此，長洲的改造要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，對城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)，但要注重對鄉(xiāng)村文化、鄉(xiāng)村聚落、鄉(xiāng)村景觀的保護(hù)。4.聯(lián)動發(fā)展戰(zhàn)略一方面，長洲島周邊有廣州多個(gè)重要旅游景區(qū)，如位居2010年廣州接待人數(shù)、經(jīng)營收入“雙十強(qiáng)”的長隆旅游度假區(qū)、廣東科學(xué)中心等，位居2010年廣州接待人數(shù)第七的南海神廟以及近年來廣州的熱門旅游景點(diǎn)——地處廣州大學(xué)城的嶺南印象園。相對而言，長洲島也有自身的特色和優(yōu)勢，因此，其應(yīng)和周邊景區(qū)聯(lián)合發(fā)展，攜手開拓旅游市場。另一方面，長洲本島應(yīng)和周邊的幾個(gè)小島，如峨眉沙、大吉沙等聯(lián)合起來進(jìn)行策劃規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)。圖8長洲島旅游產(chǎn)品系列（五）發(fā)展理念（1）旅游資源產(chǎn)業(yè)化：以黃埔軍校舊址紀(jì)念館及其周邊的系列化開發(fā)為切入點(diǎn)，全面開發(fā)長洲及其周邊小島的山水、鄉(xiāng)村、文化旅游資源，近期重點(diǎn)開發(fā)文化旅游、生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村旅游等產(chǎn)業(yè)部門。（2）旅游產(chǎn)業(yè)集成化：以產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，重點(diǎn)提升景點(diǎn)景區(qū)產(chǎn)業(yè)，極力提高住宿業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)、購物業(yè)水平。（3）觀光旅游體驗(yàn)化：觀光旅游是大眾旅游最經(jīng)典的方式，走馬觀花、到此一游是傳統(tǒng)觀光旅游的典型特點(diǎn)。長洲島區(qū)域觀光旅游的開發(fā)，應(yīng)突出體驗(yàn)性，以該區(qū)域豐富的文化、山水資源為依托，通過規(guī)劃故事、重現(xiàn)名人、名事等途徑，把觀光與動態(tài)的、參與性的活動項(xiàng)目結(jié)合起來，使文化旅游、鄉(xiāng)村觀光、建筑等的旅游開發(fā)由靜態(tài)的、被動地看一看、照照相、觀觀花的低層次開發(fā)向體驗(yàn)化的深層次開放轉(zhuǎn)變。（4）休閑度假社會化：通過全社會的力量，引進(jìn)社會的人財(cái)物等力量，引導(dǎo)廣州和珠江三角洲城市群等周邊城市居民的消費(fèi)需求，通過策劃有創(chuàng)意的休閑度假項(xiàng)目的開發(fā)，盡快打造長洲島區(qū)域成為富有特色的休閑度假目的地。（5）旅游項(xiàng)目創(chuàng)意化：創(chuàng)意不是一般意義上的模仿、重復(fù)、循規(guī)蹈矩、似曾相識，大多數(shù)人都能想到的絕不是好的創(chuàng)意，實(shí)際上根本就談不上創(chuàng)意。好的創(chuàng)意必須是新奇的、驚人的、震撼的、實(shí)效的。“物以稀為貴”是事物不變的通則。因此，長洲島區(qū)域的旅游業(yè)發(fā)展一定要強(qiáng)調(diào)“創(chuàng)意”。五長洲島規(guī)劃布局（一）基本思路長洲地區(qū)包括長洲本島和周邊幾個(gè)小島，工廠、景區(qū)、村落、農(nóng)田、河涌、碼頭、軍事基地并存，是一個(gè)非城非鄉(xiāng)的混合型地區(qū)。土地利用的混合性，使得該地區(qū)有著強(qiáng)大生機(jī)與活力，但也帶來了相互干擾的問題。長洲島的規(guī)劃布局要以整合開發(fā)利用長洲島的近現(xiàn)代革命史跡、工業(yè)遺產(chǎn)、傳統(tǒng)民俗文化、自然生態(tài)、田園風(fēng)光等資源為出發(fā)點(diǎn)，確定長洲島的宏觀架構(gòu)，形成有利于整個(gè)區(qū)域發(fā)展的全新格局。鑒于長洲島豐富的歷史文化遺產(chǎn)資源，因此，其開發(fā)建設(shè)總量、土地利用強(qiáng)度（容積率）將受到嚴(yán)格控制，城市建設(shè)用地平均容積率為0.42。規(guī)劃在長洲區(qū)域形成組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)。各組團(tuán)以山體、農(nóng)田、河涌分隔。（二）功能分區(qū)1.分區(qū)原則（1）地域特色原則。在功能分區(qū)、項(xiàng)目創(chuàng)意、標(biāo)志性建筑設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)嶺南地域特色，將優(yōu)勢資源開發(fā)為特色產(chǎn)品，發(fā)展獨(dú)具特色的歷史文化、生態(tài)休閑旅游業(yè)。（2）空間連續(xù)性原則。力求同一主題的旅游項(xiàng)目在空間上形成連續(xù)的不間斷區(qū)域，以突出集聚效應(yīng)和群體組合優(yōu)勢。（3）重點(diǎn)突出原則。優(yōu)先建設(shè)重點(diǎn)景區(qū)、景點(diǎn)，重點(diǎn)開發(fā)優(yōu)勢資源和特色產(chǎn)品，靜態(tài)展示與動態(tài)參與相結(jié)合，突出長洲本島在城市與區(qū)域發(fā)展中的重要地位。依據(jù)其他資源的空間分布，逐步開發(fā)推進(jìn)形成完整的區(qū)域發(fā)展格局。（4）協(xié)調(diào)發(fā)展原則。優(yōu)化配置旅游產(chǎn)業(yè)六要素（食、住、行、游、購、娛），使其能協(xié)調(diào)有序發(fā)展。合理權(quán)衡風(fēng)景環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)三方面的綜合效益，權(quán)衡旅游與區(qū)域發(fā)展，社會需要之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)旅游發(fā)展與社區(qū)建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同步，防止過度人工化、商業(yè)化、城市化傾向，促使旅游有度、有序、持續(xù)和諧發(fā)展。2.分區(qū)方案根據(jù)方案的定位、構(gòu)思、創(chuàng)意、綜合平衡交通、生態(tài)、游憩、文化等方面，以貫穿長洲島的交通干線為軸線，以重點(diǎn)景區(qū)和村落為節(jié)點(diǎn)，綜合考慮與廣州大學(xué)城、黃埔中心區(qū)的承接關(guān)系和大吉沙、峨眉沙等周邊小島的聯(lián)動發(fā)展，規(guī)劃在長洲島發(fā)展格局中形成七大片區(qū)，即：以黃埔軍校舊址、辛亥革命紀(jì)念館、黃埔船廠為核心的“近現(xiàn)代革命文化及工業(yè)遺產(chǎn)”片區(qū)，以深井村為核心的“傳統(tǒng)民俗文化及休閑農(nóng)業(yè)”片區(qū)，以長洲村為核心的“高品質(zhì)生活”片區(qū)、以扯旗山為核心的“郊野公園”片區(qū)，以達(dá)洲圍為核心的“休閑度假”片區(qū)、以洪福市—洪圣沙為核心的“旅游商業(yè)服務(wù)”片區(qū)、以大吉沙、峨眉沙為核心的“生態(tài)旅游”片區(qū)。（1）近現(xiàn)代軍事文化及工業(yè)遺產(chǎn)旅游區(qū)。①基本思路。以黃埔軍校舊址、辛亥革命紀(jì)念館、黃埔船廠等為重點(diǎn)，將現(xiàn)有和潛在的物質(zhì)文化遺產(chǎn)歷史文物古跡、近現(xiàn)代革命和軍事史跡、工業(yè)遺產(chǎn)等深度開發(fā)、包裝成為有特色、有內(nèi)涵的歷史文化旅游產(chǎn)品，突出旅游產(chǎn)品的體驗(yàn)性與參與性；促進(jìn)保護(hù)與開發(fā)的良性互動，實(shí)現(xiàn)地方政府、投資者與社區(qū)居民的利益平衡，使得該旅游產(chǎn)品擁有國際影響力、競爭力，形成長洲的國際旅游品牌。②開發(fā)設(shè)想?！疃乳_發(fā)歷史文化古跡的旅游價(jià)值，重點(diǎn)是黃埔軍校舊址、東征烈士墓、長洲炮臺遺址、外國人公墓遺址、巴斯樓、柯拜船塢等重要文物古跡。從現(xiàn)代旅游者的心理需求出發(fā)，創(chuàng)新歷史文化古跡的更新保護(hù)方式、利用展示方式，積極推進(jìn)保護(hù)前提下的可適性再利用，著力于豐富游客的消費(fèi)體驗(yàn)，滿足游客的消費(fèi)需求，使文化遺產(chǎn)在利用中呈現(xiàn)出生機(jī)與活力?！M(jìn)一步豐富黃埔軍校舊址紀(jì)念館的館藏物品，尤其是要適當(dāng)增加隸屬于國民著名黃埔軍校人士的館藏物品及圖文資料。同時(shí)，還要運(yùn)用“聲、光、電”等方面以及場景再現(xiàn)、多媒體系統(tǒng)、三維立體影像、立體音響效果和解說等手法提升紀(jì)念館的展示方式，使觀眾猶如跨越時(shí)空，親臨歷史現(xiàn)場?！M(jìn)一步完善黃埔軍校舊址紀(jì)念館內(nèi)的配套設(shè)施，如無障礙通道、休息座椅等；為豐富紀(jì)念館的參觀游覽活動，還可以辟建碑林、紀(jì)念碑、浮雕墻、雕塑園、紀(jì)念林等?！徏o(jì)念館建設(shè)一座4D多媒體展示廳，每場可容聽眾80～100人，用于播放有關(guān)黃埔軍校、黃埔軍校著名人士的紀(jì)錄片。4D多媒體展示廳主題突出、科技含量高、效果逼真、畫面沖擊性強(qiáng)，能將震動、墜落、吹風(fēng)、噴水等特技引入，還根據(jù)影片的情景精心設(shè)計(jì)出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味等效果，形成一種獨(dú)特的體驗(yàn)，獲得視覺、聽覺、觸覺、嗅覺等全方位感受?！e極舉辦有關(guān)辛亥革命、黃埔軍校、海上絲綢之路、民主革命方面的節(jié)事活動（紀(jì)念活動、學(xué)術(shù)活動等，比如“兩岸和平論壇”），以更好地吸引國際、國內(nèi)主要媒體報(bào)道，提高長洲島的影響力?！訌?qiáng)對工業(yè)文化遺產(chǎn)的利用。黃埔造船廠始建于1851年，是我國南方重要的造船企業(yè)。現(xiàn)階段，黃埔造船廠仍在進(jìn)行正常的生產(chǎn)，但并不影響它成為長洲島的一個(gè)重要旅游景點(diǎn)。通過設(shè)計(jì)舒適安全的旅游路線，展示工業(yè)文化遺產(chǎn)，讓游客參觀現(xiàn)代化的生產(chǎn)流程、感受近現(xiàn)代以來造船技術(shù)的演變。老廠區(qū)內(nèi)部的英國舊船塢遺址，可改建成一個(gè)小型的造船歷史博物館，陳列當(dāng)時(shí)生產(chǎn)生活的圖片及遺留下來的工業(yè)產(chǎn)品，既增添了船廠自身的歷史底蘊(yùn)，也給游客更多與軍校相關(guān)的聯(lián)想。——依托黃埔軍校舊址紀(jì)念館，形成軍校風(fēng)貌核心保護(hù)區(qū)，對軍?，F(xiàn)存建筑區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格控制，保護(hù)其歷史的原真性?！獙S埔軍校周邊城市空間進(jìn)行控制，以控制現(xiàn)有建筑形制與軍校舊址保持一致塑造軍校文化公園，外圍形成建設(shè)控制區(qū)和風(fēng)貌控制區(qū)，嚴(yán)格控制整體色調(diào)及建筑高度形成風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)。——組織當(dāng)?shù)仄髽I(yè)開發(fā)有關(guān)“黃埔軍?！钡南盗兄黝}旅游商品。（2）民俗文化—休閑農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。①基本思路。將長洲島上的深井村打造為富有濃郁民俗文化氛圍并集觀光、美食、度假、休閑農(nóng)業(yè)于一體的特色旅游村。②開發(fā)設(shè)想?！S持現(xiàn)有村莊尺度，結(jié)合“三舊”改造、社區(qū)環(huán)境整治，加強(qiáng)對當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)民居、古建筑、古祠堂廟宇，如深井文塔、南海神祠、凌氏大宗祠、金花古廟、深井古建筑群、深井古民宅等的開發(fā)利用，比如古建筑群、古民宅可以精心改造為特色酒店、餐飲場所。最終實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用裆罹幼…h(huán)境改善與文化復(fù)興、文化旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三贏”?！Y(jié)合地區(qū)人文歷史資源深井歷史文化保護(hù)村落，延續(xù)自發(fā)形成的生活空間尺度形成具有特色文化展示功能的歷史文化街區(qū)，傳承歷史文脈，與此同時(shí)充分開發(fā)旅游價(jià)值，建立文化風(fēng)俗廣場，成為嶺南文化的展示窗口。在修繕保護(hù)文物保護(hù)建筑的前提下，以深井古建筑群與安來市舊址為依托，對深井村建筑進(jìn)行整體改造，提升居民生活品質(zhì)，延續(xù)村莊廣府傳統(tǒng)的空間尺度，打造深井傳統(tǒng)民俗風(fēng)光區(qū)，傳承文脈的同時(shí)完善村莊建設(shè)發(fā)展。——積極發(fā)展農(nóng)家樂、休閑農(nóng)莊或基地型農(nóng)業(yè)旅游度假區(qū)。優(yōu)良的鄉(xiāng)村自然生態(tài)環(huán)境、淳樸的農(nóng)村風(fēng)俗習(xí)慣、優(yōu)美的鄉(xiāng)村風(fēng)光、深厚的鄉(xiāng)村歷史文化，都為長洲島區(qū)域開發(fā)農(nóng)家樂旅游產(chǎn)品提供了良好條件。農(nóng)家樂是以農(nóng)民家庭為接待單位，利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林牧漁生產(chǎn)活動，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活的住宿處所。大力鼓勵村民發(fā)展B&B（BedandBreakfast）式農(nóng)家樂、家庭客棧。休閑農(nóng)莊的規(guī)模相對農(nóng)家樂較大，經(jīng)營形式基本一致?；匦娃r(nóng)業(yè)旅游度假區(qū)，則具有非常大的規(guī)模，一般或?yàn)檗r(nóng)業(yè)科研基地或?yàn)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。由于其規(guī)模較大，因而可以提供較為完善的休閑娛樂住宿餐飲設(shè)施?！x擇合適的地點(diǎn)，以集中展示廣州餐飲、民俗文化、特色鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)為主題，建設(shè)集鄉(xiāng)村觀光、體驗(yàn)、休閑等功能于一體的鄉(xiāng)村休閑度假主題農(nóng)莊。——為促進(jìn)鄉(xiāng)村度假的發(fā)展，使村民能真正參與其中并獲得經(jīng)濟(jì)利益，要加強(qiáng)對村民的培訓(xùn)和引導(dǎo)，以及鄉(xiāng)村環(huán)境的整治和鄉(xiāng)村度假市場的監(jiān)管。政府可為傳統(tǒng)建筑物的改造提供部分資助，如加強(qiáng)對衛(wèi)生設(shè)施的改造，并幫助組建相關(guān)的合作組織管理和經(jīng)營鄉(xiāng)村度假設(shè)施。傳統(tǒng)建筑的恢復(fù)，保留了地方特色，為旅游發(fā)展提供了條件?！M織當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)經(jīng)常性舉辦各種民間文化活動，在提升居民文化素質(zhì)的同時(shí)，也營造出富有濃重傳統(tǒng)地域特色的文化旅游產(chǎn)品?！凑諒V州市《特色鄉(xiāng)村旅游區(qū)（點(diǎn)）服務(wù)規(guī)范》的要求，將深井創(chuàng)建為廣州特色旅游村，形成具有影響力的民俗旅游村落。案例1：鄉(xiāng)村度假型模式——巴西圣羅芒鄉(xiāng)間旅館概況：位于距巴西的世界著名旅游城市里約熱內(nèi)盧市區(qū)150公里，建在一個(gè)有100多年歷史的咖啡種植園中。圣羅芒鄉(xiāng)間旅館不但風(fēng)景秀麗，而且設(shè)施齊全、服務(wù)周到，吸引著眾多的游客。每逢周五下午，人們就絡(luò)繹不絕地駕車來到這里，享受著“與世隔絕”的田園生活。是一個(gè)不折不扣的鄉(xiāng)村度假中心。經(jīng)營特色：設(shè)施齊全、服務(wù)周到。主要的建筑是掩映在綠樹叢中的兩層別墅式旅館，房間內(nèi)設(shè)有舒適的雙人床、床頭柜、衣柜、洗澡間等，非常舒適，打開窗戶就可以欣賞大自然的美麗。游泳、騎馬、沐浴、美食是最有特色的經(jīng)營項(xiàng)目。啟示與借鑒：長洲目前的農(nóng)家樂旅游還鮮有度假類型，經(jīng)營方式單一，設(shè)施和服務(wù)滿足不了高層次度假類游客的需要，旅游項(xiàng)目的設(shè)計(jì)缺乏多樣性，游客可參與體驗(yàn)的內(nèi)容太少，需要更多人性化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)。案例2：鄉(xiāng)村俱樂部模式——風(fēng)雅考究的肯尼亞牧場概況：肯尼亞城市郊區(qū)分布著星星點(diǎn)點(diǎn)的鄉(xiāng)村俱樂部和家庭牧場，比較著名的有奈瓦沙鄉(xiāng)村俱樂部、“金合歡樹”俱樂部、“銹釘”農(nóng)場等。奈瓦沙鄉(xiāng)村俱樂部：距內(nèi)羅畢一個(gè)半小時(shí)車程，地處奈瓦沙湖邊，房屋既秉承歐洲的壁爐木地板傳統(tǒng)，又有非洲本地的圓頂特色。屋外更是綠草如茵，大樹參天。中國國家領(lǐng)導(dǎo)人訪問肯尼亞時(shí)都曾在此用餐或午睡。實(shí)行會員制俱樂部，但沒有會員資格的游客也可以入內(nèi)，只需買上100先令（約為10元人民幣）的單日會員資格?！敖鸷蠚g樹”俱樂部：地處內(nèi)羅畢西南郊區(qū)的草原，在一個(gè)牧場之中，房屋如普通酒吧，在這里吃飯一個(gè)人往往不會超過1000先令（約100元人民幣），風(fēng)格自然隨意?！颁P釘”農(nóng)場：位于內(nèi)羅畢西南郊區(qū)，牧場般的木頭柵欄，房屋頗有西班牙風(fēng)味，含蓄典雅、從容考究。還有樂手彈奏古典吉他助興。案例借鑒1：廣州番禺茂德公草堂茂德公草堂是位于廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)的一個(gè)高級私人會所，占地面積近200畝，分為六大主要功能區(qū)域，分別是德居、棠堂、耕讀齋、康廬、集藝軒、躬耕園（提供服務(wù)：超五星級小酒店、中國式復(fù)古會議室、藝術(shù)私房菜等），提倡“現(xiàn)代隱居”會員制經(jīng)營概念，雖然都是茅草屋但被稱為廣州郊野最奢華的私家園林會所。草堂筑墻用的土角磚來自粵北山區(qū)，稻草和茅草來自湖南山區(qū)。建筑手法依然是遵循古法。草堂的所有房間里，都在別致的角落砌上了普洱茶磚。廣州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2012）（3）以長洲村為核心的“高品質(zhì)生活片區(qū)”。①基本思路。通過環(huán)境綜合整治，將長洲村發(fā)展成為本地村民及島上從業(yè)人士的高品質(zhì)生活片區(qū)。②開發(fā)設(shè)想。整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)組團(tuán)集中式布局，體現(xiàn)傳統(tǒng)村落機(jī)理，主要功能為居住及配套服務(wù)。建筑風(fēng)格為簡約嶺南、中西合璧，建筑高度控制在60米以下，建設(shè)強(qiáng)度為中等強(qiáng)度與低強(qiáng)度混合，建筑密度為中等密度與高密度混合。整個(gè)區(qū)域形成旅游區(qū)生動繁忙，居住區(qū)安靜舒適、尺度宜人、社區(qū)歸屬感、傳統(tǒng)簡約的風(fēng)格氛圍。長洲島的整治改造，以城市主要干道和步行游線為引導(dǎo)，配合城市整體功能對村莊對外展示界面進(jìn)行立面及功能的改造，重點(diǎn)修繕文物保護(hù)建筑，其余村莊居住建筑以外觀整理為手段提升其居住空間品質(zhì)。（4）扯旗山郊野公園片區(qū)。①基本思路。將扯旗山建成為輻射長洲島乃至周邊地區(qū)的郊野公園，具有較高的游憩、生態(tài)、文化教育價(jià)值。②開發(fā)設(shè)想。修建郊野公園的主要目的有兩個(gè)：第一，以郊野公園實(shí)現(xiàn)對森林、山地、水塘以及相應(yīng)動物種群的保護(hù)；第二，通過郊野公園提供的郊游路徑和科學(xué)解說系統(tǒng)，滿足普通居民康體健身的需要，同時(shí)對大眾進(jìn)行生態(tài)與環(huán)保知識教育。郊野公園不需要進(jìn)行大規(guī)模的改造開發(fā)建設(shè)，主要是布置一些較為大眾化但又不影響生態(tài)環(huán)境的休閑娛樂設(shè)施，以及貫穿公園主要景點(diǎn)的游線道路。游線道路以泥土、裸巖的原生狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)。徒步道寬度的設(shè)置須考慮徒步者的心理安全感知，根據(jù)不同的地表植被可以有所不同：在視野開闊地帶，徒步道的寬度可以是1米寬，而通常設(shè)置1.5～2米；在叢林地帶，則應(yīng)為2.5～3米以提高徒步者的安全感。案例3：香港的郊野公園香港郊野公園是指由政府將市郊未開發(fā)地區(qū)的地方劃出，作為康樂及保育用途的公園。香港郊野公園及特別地區(qū)分布地圖郊野公園和特別地區(qū)共占地41043公頃。郊野公園遍布全港各處，范圍包括風(fēng)景怡人的山嶺、叢林、水塘和海濱地帶。香港漁農(nóng)自然護(hù)理署（漁護(hù)署）負(fù)責(zé)管理郊野公園，主要工作有植樹造林、收集垃圾、防止山火、管制郊野公園內(nèi)的發(fā)展項(xiàng)目和提供郊野康樂及教育設(shè)施。郊野公園深受各階層人士歡迎，不少人認(rèn)為，城市生活煩囂，暢游郊野公園是最有益身心的康樂活動。在2006年，前往郊野公園的游人超過1200萬人次，進(jìn)行的活動主要包括漫步、健身、遠(yuǎn)足、燒烤，以至家庭旅行及露營等。圖9香港的郊野公園（5）達(dá)洲圍高端會議度假區(qū)。①基本思路。將達(dá)洲圍建成為背山面水的高端會議度假區(qū)，其核心為五星級國際品牌酒店，整個(gè)度假區(qū)配備高端餐飲休閑娛樂會議設(shè)施。②開發(fā)設(shè)想。依托區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的山水、綠地景觀，以嶺南建筑為特色，形成度假生態(tài)島及相應(yīng)的濱水空間，以養(yǎng)生會所、度假酒店、親水公園等旅游設(shè)施組成豐富多樣的旅游服務(wù)設(shè)施體系為媒介，為久居都市的人們創(chuàng)造背山面水、親近自然的理想生態(tài)環(huán)境條件，為旅游者提供全面的五星級度假休閑體驗(yàn)。案例借鑒2：廣東南昆山十字水生態(tài)度假村十字水生態(tài)度假村是中國首家頂級生態(tài)度假村，位于廣東省龍門縣南昆山國家森林公園內(nèi)，距廣州約98公里，距東莞約82公里，距深圳、珠海約210公里。由哥倫比亞竹子設(shè)計(jì)師Simonvelez設(shè)計(jì)的竹橋是度假區(qū)的亮點(diǎn)所在。橋拱長25米，通體金黃圓潤，全部采自南昆山上的毛竹，據(jù)說同類竹橋在全世界僅有三座。度假村規(guī)劃上依托南昆山萬畝原始次生林，所有建筑都是低密度獨(dú)立建造，私密性強(qiáng)，是高檔度假村特有的規(guī)劃方式；地勢起伏處均采用架空或吊腳樓工藝，保護(hù)原生地貌；所有客房依山臨溪而建，配套用品都是天然物料，如純絲、純棉的床上用品，竹制、木制的家具，陶土、石器用具擺飾等。西方文化的優(yōu)雅與中國傳統(tǒng)文化的含蓄融合在此。其中臨溪而建的水畔別墅有著高屋頂、青黃瓦和夯土墻，是典型的傳統(tǒng)客家建筑風(fēng)格。幾近落地的玻璃窗、可以邊泡澡邊看星星的透明浴室，還有超大型的露臺直達(dá)溪面，高雅浪漫。度假村充分利用天然氧吧及森林公園的特色，將生態(tài)資源完好保護(hù)，充分體現(xiàn)天人合一的最高境界。其設(shè)計(jì)理念榮獲世界景區(qū)設(shè)計(jì)大獎。十字水旅游項(xiàng)目定位為接待國際高端客人，成為世界森林度假的樣板項(xiàng)目。廣州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2012）（6）洪福市—洪圣沙“旅游商業(yè)服務(wù)”片區(qū)。①基本思路。主要將洪福市—洪圣沙發(fā)展成為長洲島的旅游商業(yè)服務(wù)片區(qū)，其以中小型餐飲零售服務(wù)企業(yè)為主、具有鮮明的地方特色、濃郁的文化特色，是長洲島的RBD（游憩商業(yè)區(qū)）。圖10生態(tài)旅游②開發(fā)設(shè)想。進(jìn)一步完善該地區(qū)的交通與景觀綠化；規(guī)劃建設(shè)特色商業(yè)街、商業(yè)步行街；鼓勵長洲島上的特色小店在此開設(shè)分店；鼓勵廣州市的美食名小吃店在此開設(shè)分店；嚴(yán)格限制大型餐飲零售服務(wù)企業(yè)在此發(fā)展，以促進(jìn)中小餐飲零售服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，形成多元特色。（7）大吉沙、峨眉沙生態(tài)旅游區(qū)。①基本思路。將大吉沙、峨眉沙等長洲周邊小島發(fā)展成為嶺南生態(tài)主題公園、高科技生態(tài)公園、新型農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，廣州重要的生態(tài)旅游區(qū)。②開發(fā)設(shè)想?？紤]到島上主要為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，基本農(nóng)田有1500多畝，因此，應(yīng)著力將其發(fā)展成為高端無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為科普旅游基地。以城市家庭為核心目標(biāo)市場，建設(shè)種植體驗(yàn)園、觀賞性植物園、高科技農(nóng)業(yè)示范基地等，給久居都市的青少年提供生態(tài)健康教育。以高科技生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，融匯農(nóng)耕文化、時(shí)尚科技、科技教育、科技普及、科技娛樂、旅游休閑等元素的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技莊園。（8）濱江綠帶將環(huán)長洲島的原生態(tài)的自然岸線，規(guī)劃為濱江綠帶，保護(hù)沿河兩岸生態(tài)環(huán)境。根據(jù)發(fā)達(dá)國家設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，沿線設(shè)計(jì)濱水步道、自行車道，局部景觀豐富處可設(shè)置嶺南原生態(tài)建筑騎樓以及親水平臺等小型開敞休閑空間，特別是黃埔軍校舊址景區(qū)周邊的環(huán)境改造，禁止任何單位、個(gè)人進(jìn)行大量建設(shè)活動，破壞沿岸水陸交接處的自然環(huán)境。六長洲島的改造保護(hù)模式選擇（一）第一類模式：引入大的戰(zhàn)略投資者1.經(jīng)營權(quán)出讓（BOT）模式（1）基本模式及流程。BOT模式（Build-Operate-Transfer），即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓方式，指政府通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)外商或私營商進(jìn)行項(xiàng)目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源的開發(fā)）的融資、設(shè)計(jì)、建造經(jīng)營和維護(hù)，在規(guī)定的特許期（通常為10～30年）內(nèi)向該項(xiàng)目的使用者收取費(fèi)用，由此回收項(xiàng)目的投資、經(jīng)營和維護(hù)等成本，并獲得合理的回報(bào)，特許期滿后項(xiàng)目將移交（一般是免費(fèi)）給政府。圖11BOT模式流程示意圖（2）優(yōu)劣勢。①優(yōu)勢：——能有效地解決黃埔區(qū)財(cái)政資金緊張、長洲島改造保護(hù)資金不足的問題。BOT模式下，外部投資者自帶資金進(jìn)行開發(fā)和運(yùn)營，他們可以在國際國內(nèi)市場進(jìn)行融資，政府則無須任何資金投入，能減少政府的直接財(cái)政負(fù)擔(dān)，這就成為長洲島改造保護(hù)利用外部資金的很好方式?！岣吡烁脑毂Ｗo(hù)的效率和規(guī)避了開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在傳統(tǒng)的模式下，由政府進(jìn)行開發(fā)，不僅效率低下、人浮于事，而且存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)常是得不償失、入不敷出。而BOT模式下，投資者為了減少風(fēng)險(xiǎn)，獲得較多的收益，客觀上要加強(qiáng)管理，控制成本，所以具有高效率和高利潤的優(yōu)點(diǎn)。——可以帶來國際國內(nèi)廣泛的游客資源。由外部投資者來開發(fā)長洲島，這些外部投資者一般都擁有雄厚的實(shí)力和旅游營銷渠道，他們會按照國際國內(nèi)游客的需求來合理開發(fā)長洲島的旅游資源，也會利用自己的旅游營銷渠道帶動更多的國際國內(nèi)游客前來觀光游覽。——帶來更多的旅游開發(fā)、管理以及營銷的經(jīng)驗(yàn)。外部投資者在旅游的開發(fā)、管理和營銷上顯示獨(dú)特的優(yōu)勢和先進(jìn)的管理手段，會起到示范效應(yīng)和模仿效應(yīng)，從而也就提高了黃埔區(qū)旅游企業(yè)的競爭力，改變了從前的內(nèi)無動力、外無壓力的狀況，讓他們在激烈的競爭中發(fā)展壯大起來?！欣诎l(fā)展以商招商，帶來更多的資本投入。長洲島的開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，涉及的面非常廣，需要改造的方面也非常多，需要當(dāng)?shù)亟煌?、供電、供水等方方面面的協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣又可以利用外部投資者的信息渠道招來更多的企業(yè)進(jìn)行投資，發(fā)展以商招商，更好地進(jìn)一步改造保護(hù)長洲島豐富的資源。——可以提前滿足社會和公眾的需求。采用BOT模式可使一些本來急需建設(shè)而政府目前又無力投資建設(shè)的項(xiàng)目得以實(shí)施。由于其他資本的介入，可以在政府有能力建設(shè)前建成項(xiàng)目并發(fā)揮作用，從而加速社會生產(chǎn)力的提高，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。②劣勢：——項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)由項(xiàng)目公司大部分或全部承擔(dān)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配不合理，難以達(dá)成協(xié)議?！捌跍?zhǔn)備階段參與方眾多，項(xiàng)目生產(chǎn)周期長，協(xié)調(diào)各方法律關(guān)系難度較大?！狟OT模式的組織機(jī)構(gòu)中沒有一個(gè)相互協(xié)調(diào)的機(jī)制，不同角色的各參與方都有自己的不同利益目標(biāo)——自身利益最大化，導(dǎo)致利益沖突。由于BOT模式缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制，參與各方信息不對稱，形成了博弈各方在各自利益最大化的驅(qū)使下，最終達(dá)到了“納什均衡”。其中一方達(dá)到利益的最大化是以犧牲其他參與方利益為代價(jià)的單方利益最優(yōu)，其社會總收益并不是最大的。而且，在項(xiàng)目特許經(jīng)營期間，政府失去了對旅游項(xiàng)目的控制權(quán)。2.BT模式（1）基本模式及運(yùn)作流程。BT模式即建設(shè)（Build）和移交（Transfer）的模式，是政府利用非政府資金來進(jìn)行非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過程。目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。圖12BT模式運(yùn)作示意圖BT模式中三個(gè)主體：①項(xiàng)目業(yè)主，是指項(xiàng)目所在地政府及所屬部門指定的機(jī)構(gòu)或公司，也稱項(xiàng)目發(fā)起人。負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的項(xiàng)目建設(shè)特許權(quán)的招標(biāo)。在項(xiàng)目融資建設(shè)期間，業(yè)主在法律上不擁有項(xiàng)目，而是通過給予項(xiàng)目一定數(shù)額的從屬性貸款或貸款擔(dān)保作為項(xiàng)目建設(shè)、開發(fā)和融資的支持。在項(xiàng)目建設(shè)完成和移交后，將擁有項(xiàng)目的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。②BT投資建設(shè)方。BT方通過投標(biāo)方式從項(xiàng)目所在地政府獲得項(xiàng)目建設(shè)的特許權(quán)。負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目建設(shè)所需的資金、技術(shù)，安排融資和組織項(xiàng)目的建設(shè)，并承擔(dān)相應(yīng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。通過招投標(biāo)方式產(chǎn)生相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位和設(shè)備、原材料供應(yīng)商等。③貸款銀行或其他相關(guān)單位。融資渠道在BT模式中扮演很重要的角色，項(xiàng)目的融資渠道一般是投資方自有資產(chǎn)、銀團(tuán)貸款、政府政策性貸款等。而貸款的條件一般取決于項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，BT方的管理能力和資金狀況，以及政府為項(xiàng)目投資方提供的優(yōu)惠政策。（2）優(yōu)劣勢。①優(yōu)勢：——通過BT模式的實(shí)施，有利于使未來的財(cái)政性收入即期化，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動地方經(jīng)濟(jì)增長?！ㄟ^吸引社會資本的加入，引導(dǎo)了民間資本的合理投向，提高了資本利用效率?！狟T模式能緩解當(dāng)?shù)卣?cái)政性資金的暫時(shí)短缺?！獌?yōu)化資源配置，合理分散風(fēng)險(xiǎn)，BT項(xiàng)目投資巨大，建設(shè)周期長，引入社會資本，多方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獲取收益。②劣勢：——BT模式前期準(zhǔn)備工作時(shí)間較長，花費(fèi)較大，成本較高。——BT模式是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，無例可循，談判時(shí)間較長也很艱難，操作難度較大。——缺乏健全的法規(guī)體系、市場運(yùn)行機(jī)制和系統(tǒng)的項(xiàng)目管理體制。3.PPP模式（1）基本模式及運(yùn)作流程。PPP（Public-Private-Partnerships）模式，即“公私合伙制”模式，指公共部門通過與私人部門建立伙伴關(guān)系提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種方式。雖然私人部門參與提供公共產(chǎn)品或服務(wù)已有很長歷史，但PPP術(shù)語的出現(xiàn)不過是近十年的事情，在此之前人們廣為使用的術(shù)語是Concession、BOT、PFI等。PPP本身是一個(gè)意義非常寬泛的概念，加之意識形態(tài)的不同，世界各國對PPP的確切內(nèi)涵還沒有達(dá)成共識。圖13PPP模式運(yùn)作示意（2）優(yōu)劣勢。①優(yōu)勢：——可以使民營資本更多地參與到項(xiàng)目中，以提高效率，降低風(fēng)險(xiǎn)。——在減輕政府初期建設(shè)投資負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的前提下，提高城市資源利用效率?！畽C(jī)構(gòu)與項(xiàng)目投資者和經(jīng)營者之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系貫穿項(xiàng)目始終，較好地保障國家與民營企業(yè)各方的利益?！?xiàng)目公司參與了項(xiàng)目前期的工作，使得項(xiàng)目前期運(yùn)作時(shí)間降低，降低了融資成本和項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)。②劣勢：——由于政府要充當(dāng)利益協(xié)調(diào)者對政府的管理能力提出了更高要求，并且外部投資者在項(xiàng)目初期就參與項(xiàng)目，也增加了外部投資者的風(fēng)險(xiǎn)。4.PPP—BOT組合模式BOT模式和PPP模式是目前使用較多的兩種融資模式，兩種模式各有特點(diǎn)，但是，在已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目中，通過總結(jié)發(fā)現(xiàn)，單一的項(xiàng)目融資模式，在遇到外界或者項(xiàng)目內(nèi)部因素巨大的變化之后，項(xiàng)目很多情況下都難以為繼。PPP—BOT組合模式是以PPP模式為主導(dǎo)模式，以BOT模式作為其實(shí)施方式，運(yùn)營模式是一種以各參與方的雙贏或多贏為合作理念的現(xiàn)代融資模式。其運(yùn)行流程為：政府部門通過政府采購形式與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司簽訂特許合同，由特殊目的公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌資、建設(shè)及經(jīng)營，并負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目的具體事務(wù)。政府通常與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一個(gè)直接協(xié)議，這個(gè)協(xié)議并不是對項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保的協(xié)議，而是一個(gè)向借貸機(jī)構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽訂的合同支付有關(guān)費(fèi)用的協(xié)定。這個(gè)協(xié)議使特殊目的公司能比較順利地獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，采用這種融資形式的實(shí)質(zhì)是，政府通過給予投資者長期的特許經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)來換取大型旅游項(xiàng)目加快建設(shè)及有效運(yùn)營。圖14PPP—BOT組合模式5.ABS模式ABS（Asset-Backed-Securitization）模式，即資產(chǎn)收益證券化模式，指將缺乏流動性但能產(chǎn)生可預(yù)見的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流量的資產(chǎn)歸集起來，通過一定的安排，對資產(chǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以銷售和流通的證券的過程。它是以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過一套提高信用等級計(jì)劃在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。具體運(yùn)作過程是：①組建一個(gè)特別目標(biāo)公司（SPC）。②目標(biāo)公司選擇能進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資的對象。③以合同、協(xié)議等方式將政府項(xiàng)目未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給目標(biāo)公司。④目標(biāo)公司直接在資本市場發(fā)行債券募集資金或者由目標(biāo)公司信用擔(dān)保，由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行，并將募集到的資金用于項(xiàng)目建設(shè)。⑤目標(biāo)公司通過項(xiàng)目資產(chǎn)的現(xiàn)金流入清償債券本息。圖15ABS模式運(yùn)作流程示意6.“公司+居民”模式這種模式是根據(jù)“公司+農(nóng)戶”發(fā)展農(nóng)業(yè)的模式衍生而來，主要用于以田園、山水為主等自然休閑觀光資源。一個(gè)地方對游客有沒有吸引力主要取決于兩點(diǎn)：一是有沒有特色，即這個(gè)地方與游客所在地區(qū)是否存在強(qiáng)烈的差異性；二是特色能否保持，是否純粹。地方特色可以成為旅游資源，對于擁有地方特色的地區(qū)，要善于發(fā)現(xiàn)自己的資源，不能抱著資源哭窮；地方特色容易受到現(xiàn)代生活的蠶食和異化，而使特色縮減甚至喪失，因此如何保持特色十分關(guān)鍵，這就需要專業(yè)化公司介入旅游資源的開發(fā)、管理。專業(yè)化管理公司可以對居民進(jìn)行旅游知識、經(jīng)商技能、農(nóng)業(yè)技術(shù)和環(huán)境保護(hù)等方面的教育，使居民在發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)過程中成長為“居民＋手工藝者＋商販”的復(fù)合型勞動者。這種模式使旅游資源的擁有者——“居民”與旅游資源的經(jīng)營者——公司，結(jié)成利益共同體，相互支持，達(dá)成雙贏。（二）第二類模式：政府主導(dǎo)，分區(qū)開發(fā)政府主導(dǎo)模式也可以稱為“平臺模式”，即政府運(yùn)用掌握的城市規(guī)劃審批權(quán)力對旅游資源開發(fā)進(jìn)行宏觀的管理；政府對改造保護(hù)區(qū)進(jìn)行區(qū)塊分割，制定分區(qū)規(guī)劃，分類、分階段改造保護(hù)。開發(fā)資金的投入主要依賴地方財(cái)政，但是對公共設(shè)施的投入引入相關(guān)的市場機(jī)制，對游客收取一定的費(fèi)用，對具體的旅游開發(fā)項(xiàng)目不作具體干預(yù)，主要通過城市規(guī)劃和行政審批來調(diào)控。改造保護(hù)資金來源途徑是通過財(cái)政撥款的專項(xiàng)資金、國債資金、發(fā)展基金、影響旅游發(fā)展的其他專項(xiàng)資金、地方財(cái)政自籌資金等方式融資。1.政府獨(dú)立開發(fā)模式（1）運(yùn)作模式。這是我國區(qū)域和旅游開發(fā)的傳統(tǒng)模式，這種模式的設(shè)計(jì)與實(shí)施以當(dāng)?shù)卣疄橹鲗?dǎo)，主要依靠財(cái)政資金為開發(fā)資金來源，旅游管理部門積極推動，資源管理部門有效結(jié)合。采用獨(dú)立開發(fā)模式就要求黃埔區(qū)政府加大財(cái)政投入力度。圖16政府獨(dú)立開發(fā)模式示意圖（2）優(yōu)劣勢。①優(yōu)勢：——能嚴(yán)格遵守明確的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主導(dǎo)開發(fā)。——開發(fā)經(jīng)營利潤直接歸當(dāng)?shù)卣苊饬藝匈Y產(chǎn)的外流?！獜?qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，有利于資源與環(huán)境的保護(hù)。②劣勢：——經(jīng)濟(jì)壓力大，資金緊缺是這種模式最大的問題?！?jīng)營管理人員屬于政府任命，缺乏激勵機(jī)制，導(dǎo)致效率低下、人浮于事，影響到開發(fā)的成果?！拐陨淼墓芾碣M(fèi)用、成本急劇增加?！獙I(yè)性不強(qiáng)。政府是職能部門，不是專業(yè)部門，缺乏一定的專業(yè)知識。2.政府主導(dǎo)的項(xiàng)目公司模式政府成立相應(yīng)的旅游開發(fā)項(xiàng)目公司，相關(guān)資產(chǎn)以政府財(cái)政劃撥的形式注入項(xiàng)目公司（或者以資產(chǎn)作價(jià)形式出資，資產(chǎn)所有者擁有項(xiàng)目公司相應(yīng)的股權(quán)），項(xiàng)目公司以政府組織注入的資產(chǎn)為抵押，向銀行借款，獲得的資金用于旅游項(xiàng)目的開發(fā)，旅游開發(fā)所獲得的收益用于償還銀行借款，如此滾動開發(fā)旅游資源。浙江烏鎮(zhèn)是這一模式的主要代表。3.構(gòu)建旅游產(chǎn)業(yè)基金模式創(chuàng)建旅游產(chǎn)業(yè)基金，吸納社會閑散資金和企事業(yè)單位的閑置資金，實(shí)行兩權(quán)分離制度，將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，吸引社會資金參與旅游開發(fā)建設(shè)。在城鄉(xiāng)居民存款與日俱增的基礎(chǔ)上，黃埔區(qū)可以通過經(jīng)國家許可向社會發(fā)行基金受益憑證等方式，設(shè)立旅游產(chǎn)業(yè)投資基金，也是利用資本市場擴(kuò)大旅游產(chǎn)業(yè)融資的有效途徑。通過專業(yè)的旅游投資基金管理公司的規(guī)范運(yùn)作，投資于旅游項(xiàng)目，既可為居民開辟新的投資渠道，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，也可以促進(jìn)居民旅游意識和旅游消費(fèi)水平的提高，同時(shí)也有效解決了旅游項(xiàng)目的投資來源。（三）第三類模式：由國有企業(yè)進(jìn)行保護(hù)性改造模式引進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有旅游、文化及旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的大型國有企業(yè)集團(tuán)（如中青旅、招商局集團(tuán)、粵海集團(tuán)、廣州城投集團(tuán)等）作為項(xiàng)目建設(shè)的戰(zhàn)略投資者，發(fā)揮這些企業(yè)改造經(jīng)驗(yàn)豐富、融資能力強(qiáng)的優(yōu)勢對項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施整體規(guī)劃、統(tǒng)籌開發(fā)。這種模式要切忌分塊發(fā)包、邊干邊想、零敲碎打，造成資源分割浪費(fèi)。（四）第四類模式：充分發(fā)揮第三方的力量模式充分發(fā)揮政府、旅游企業(yè)和社區(qū)之外的第三方力量。第三方力量主要指獨(dú)立于政府之外又區(qū)別于市場部門的非政府組織（NGO）、非營利組織（NPO）、行業(yè)協(xié)會、志愿者團(tuán)體、學(xué)者階層、新聞媒體等組織和群體。它們既有參與到區(qū)域改造中起監(jiān)督作用，又可以發(fā)揮宣傳、技術(shù)援助、輿論營造等作用，還有公益性捐款、資助等資金籌集作用。（五）小結(jié)長洲島的資源極為豐富，種類繁多，如旅游資源包括歷史文化資源、自然景觀資源、人造景觀資源等。歷史旅游資源大體可分為3大類，40多個(gè)景點(diǎn)，主要包括：以黃埔軍校為中心的歷史文化旅游資源；早期外國人聚集中國的遺跡。土地資源有農(nóng)用地、建設(shè)用地、工業(yè)用地、軍事用地和村民居住用地等。長洲島發(fā)展的歷程證明，單靠旅游很難帶動整個(gè)長洲島的開發(fā)。對不同種類的資源，要根據(jù)國家政策、市場客觀情況、資源比較優(yōu)勢，選擇不同的保護(hù)改造模式。對歷史文化旅游資源，要充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，依靠政府財(cái)力，直接投資于旅游開發(fā)。還可以發(fā)揮黃埔軍校同學(xué)會聯(lián)系世界華人的優(yōu)勢，積極充分利用全世界華人的力量。對人造景點(diǎn)要充分利用資本市場，為旅游資源開發(fā)進(jìn)行直接融資。對過江隧道、景區(qū)道路等重大基礎(chǔ)設(shè)施，要廣泛采用BOT模式、BT模式及PPP模式等多種模式籌集資金。對長洲島上的田園、山水為主的自然休閑觀光資源，要充分發(fā)揮社區(qū)參與的力量，引進(jìn)“公司+農(nóng)戶”模式，發(fā)展鄉(xiāng)村觀光旅游。對建設(shè)用地、居住用地等土地資源，要充分發(fā)揮長洲島風(fēng)光優(yōu)美、生態(tài)良好的優(yōu)勢，大力發(fā)展高端旅游地產(chǎn)業(yè)。七相關(guān)政策建議（一）完善開發(fā)體制，創(chuàng)新開發(fā)機(jī)制1.成立長洲島開發(fā)專門機(jī)構(gòu)成立專門機(jī)構(gòu)是長洲島開發(fā)的組織保證。長洲島是廣州市內(nèi)僅存不多的“風(fēng)水寶地”之一，其未來的發(fā)展對于黃埔區(qū)具有杠桿作用。成立開發(fā)機(jī)構(gòu)的目的在于統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃和各類資源以及協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系，從而提高開發(fā)效率。建議成立以執(zhí)行機(jī)構(gòu)為核心的長洲島開發(fā)委員會。開發(fā)委員會還包括議事機(jī)構(gòu)和咨詢機(jī)構(gòu)（見圖17）。執(zhí)行機(jī)構(gòu)可以考慮由常務(wù)副區(qū)長兼任，同時(shí)從規(guī)劃、財(cái)稅、國土等相關(guān)職能部門抽調(diào)人員充實(shí)開發(fā)機(jī)構(gòu)。長洲街道辦負(fù)責(zé)日常行政事務(wù)，并兼有配合執(zhí)行機(jī)構(gòu)之職責(zé)。議事機(jī)構(gòu)由各種利益相關(guān)主體及社會影響力大的相關(guān)組織構(gòu)成。設(shè)置該機(jī)構(gòu)的目的在于促進(jìn)開發(fā)方案可接受性、從各個(gè)層面消減體制及資金等障礙性因素形成的開發(fā)壓力等。咨詢機(jī)構(gòu)由各種相關(guān)的研究組織構(gòu)成。設(shè)置該機(jī)構(gòu)的目的在于促進(jìn)開發(fā)的專業(yè)性以及構(gòu)建提高長洲島聲譽(yù)的平臺。圖17長洲島開發(fā)委員會組織體系結(jié)構(gòu)2.開發(fā)模式要從政府為主體向政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變長洲島開發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、投入成本規(guī)模大的系統(tǒng)工程，體制、資金和歷史遺留等因素是影響開發(fā)順利推進(jìn)的重要障礙。因此，需要調(diào)動社會各種力量積極參與到長洲島開發(fā)中去。過往的長洲島開發(fā)比較重視政府的主體性地位，導(dǎo)致開發(fā)工作進(jìn)展緩慢。目前，從廣州發(fā)展全局來看，以市政府為主體來推進(jìn)長洲島開發(fā)不具備現(xiàn)實(shí)性；從黃埔區(qū)來看，區(qū)財(cái)力、行政體制等制約性因素將影響開發(fā)效率，更為重要的是，以區(qū)政府為主體來推進(jìn)開發(fā)必然擠占大量的行政資源和財(cái)政資源，進(jìn)一步影響到區(qū)其他方面投入能力。政府主體開發(fā)模式向政府主導(dǎo)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是一種可行的選擇，有利于降低社會分享公共財(cái)政投入的預(yù)期。政府的主導(dǎo)作用主要表現(xiàn)在：第一，達(dá)成全社會的長洲島開發(fā)共識，促使長洲島居民乃至全社會認(rèn)識到長洲島開發(fā)勢在必行，長洲島開發(fā)是長洲島居民、駐島機(jī)構(gòu)和政府等的共同責(zé)任；第二，界定長洲島的開發(fā)定位，確立“保護(hù)性開發(fā)”原則，為今后的長洲島發(fā)展指明總的發(fā)展方向；第三，對長洲島進(jìn)行功能分區(qū)規(guī)劃，為長洲島后期發(fā)展提供空間指引；第四，制定和實(shí)施產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)，構(gòu)建以休閑旅游業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系；第五，公共服務(wù)引導(dǎo)，政府根據(jù)開發(fā)定位、功能分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)等提供傾向性的公共服務(wù)，減少相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)難度；第六，財(cái)稅政策引導(dǎo)，通過