某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

資料范本資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載東莞市石某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告地點：__________________時間：__________________說明：本資料適用于約定雙方經(jīng)過談判，協(xié)商而共同承認(rèn)，共同遵守的責(zé)任與義務(wù)，僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時請詳細(xì)閱讀內(nèi)容世聯(lián)咨字[2003]-GW06號關(guān)于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告東莞市四方集團(tuán)有限公司：承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司對東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究方面的意見，供貴司投資決策時參考。我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。由于時間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。謝謝！世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2002年6月20日目錄

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一、報告摘要

5

1.1開發(fā)企業(yè)

5

1.2項目簡介

5

1.3項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

5

1.4結(jié)論、風(fēng)險及建議

6

二、項目概況

6

2.1項目綜述

6

2.1.1項目位置

6

2.2項目用地

7

2.2.1用地面積

7

2.2.2地塊形狀

8

2.2.3地塊現(xiàn)狀

8

2.2.4項目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

9

2.3項目發(fā)展?fàn)顩r

9

2.3.1項目發(fā)展單位簡介

9

2.3.2項目法律手續(xù)

10

三、項目投資環(huán)境

11

3.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析

11

3.1.1全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境

11

3.1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境

14

3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

17

3.2.1石龍鎮(zhèn)概況

17

3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)

18

3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃

21

四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析

22

4.1市場總體特征

22

4.2市場供給分析

24

4.2.1住宅供給

24

4.2.2商業(yè)供給

27

4.3市場需求分析

31

4.3.1住宅需求

31

4.3.2商業(yè)需求

32

五、項目發(fā)展定位

32

5.1項目SWOT分析

32

5.2發(fā)展戰(zhàn)略

33

5.3形象定位

33

5.4產(chǎn)品定位

34

5.5戶型定位

35

5.6客戶定位

35

六、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃

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6.1有關(guān)工程計劃說明

36

6.2施工進(jìn)度表

37

七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃

37

7.1項目總投資估算

37

7.2資金籌措計劃

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7.3項目投資計劃

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八、項目經(jīng)濟(jì)效益、財務(wù)分析

40

8.1項目經(jīng)濟(jì)效益估算

40

8.1.1銷售收入

40

8.1.2銷售回款計劃

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8.1.3銷售利潤

41

8.2項目財務(wù)分析

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8.3項目不確定性分析

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九、結(jié)論、風(fēng)險及建議

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十、附表附表1：施工進(jìn)度表附表2：項目總投資估算表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：投資計劃表附表5：項目銷售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項目損益表附表8：資金來源與運(yùn)用表附表9：貸款償還期測算表附表10：敏感性分析表十一、附件

一、報告摘要1.1開發(fā)企業(yè)東莞市四方集團(tuán)有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣5,500萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2項目簡介本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。1.3項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：25.55%財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：34.27%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元動態(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年1.4結(jié)論、風(fēng)險及建議結(jié)論本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。風(fēng)險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。二、項目概況2.1項目綜述2.1.1項目位置項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。本項目圖2：四至—東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至—南臨金沙灣花園圖4：四至—西臨金沙灣公園圖5：四至—北臨金沙灣公園2.2項目用地2.2.1用地面積用地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。圖6：地塊紅線圖2.2.3地塊現(xiàn)狀項目用地地勢平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。東北角現(xiàn)有一臨時停車場。圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二2.2.4項目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料，本項目各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：2.3項目發(fā)展?fàn)顩r2.3.1項目發(fā)展單位簡介東莞市四方集團(tuán)有限公司成立日期：2002年12月18日；注冊號：4419002012369；編號：NO0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號；法定代表人：彭柏銘；注冊資本：5,500萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬元）；企業(yè)類型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家?？貙I項目）；（涉及許可證的項目憑許可證經(jīng)營）。營業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。四方集團(tuán)各股東審時度勢，決定走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。四方集團(tuán)的土地儲備情況：西湖商住用地5269平方米；石龍黃洲工業(yè)用地12900平方米；石龍黃洲新二中對面8460平方米；茶山橫崗管理區(qū)26100平方米；寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地60000平方米（其中有12000平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍6000平方米）。2.3.2項目法律手續(xù)根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團(tuán)有限公司，土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000元。其他工程報建手續(xù)正在辦理中。本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。三、項目投資環(huán)境3.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析3.1.1全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境(1)2002年國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢頭全年國內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，增長9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，增長7.3%。(2)全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。在2002年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計2003年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2003年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落由國家計委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2003年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險，2003年2月18日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風(fēng)險。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴(yán)格控制總量。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理2003年6月5日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向 。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％；對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。3.1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP及增長2002年東莞市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值672.3億元，比上年增長18.4%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），固定資產(chǎn)投資總額190.1億元，增長51.5%；社會消費(fèi)品零售總額225億元，增長14.7%；地方財政收入55.3億元，增長42.9%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項存款余額1,902.4億元，比年初增長21.5%，占全國的1.04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲蓄存款余額1001.7億元，增長25.3%，占全國的1.15%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，增長3.7%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長6.2%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。2002年三大產(chǎn)業(yè)比例達(dá)到4.8:55.2:40。房地產(chǎn)市場（1）東莞商品房施工和竣工面積2001年竣工面積達(dá)到114.8萬平方米，主要原因是1999年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。根據(jù)統(tǒng)計，東莞市商品房歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。（2）房地產(chǎn)投資增長東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例比較表東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個百分點。東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢，從1998年開始，投資增長率維持在5%以上，其中2001年增長率達(dá)到32%。預(yù)計在1-2年內(nèi)，投資增長率將會進(jìn)入調(diào)整期。（3）商品房銷售面積和空置面積（2）東莞商品房銷售面積和空置率從房地產(chǎn)銷售面積來看，除了在1998年受外銷市場的影響下，其余每年在不斷增長，2001年達(dá)70萬平方米。隨著市政建設(shè)的全面鋪開，預(yù)計市場的需求還會擴(kuò)大.空置面積在不斷擴(kuò)大，但是銷售面積的增長率遠(yuǎn)大于竣工面積的增長率，說明東莞的消費(fèi)需求增長速度大于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點東莞市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢都不是十分明顯。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境3.2.1石龍鎮(zhèn)概況石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積12.8平方公里，其中陸地面積10.36平方公里。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個部分，呈“工”字形。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?3.26萬人（戶籍人口與外來人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺同胞2萬多人分布于世界各地。石龍鎮(zhèn)至莞城車程約20分鐘；距莞深高速公路約5.7公里，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)（1）GDP與社會商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，GDP年增長率為27.77％，社會商品零售總額年均遞增率為7.61％，社會購買力逐步提高。2001年人均GDP約為2192美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟嫞?002年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額43億元，人均儲蓄存款約3.2萬元。2002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會固定資產(chǎn)投資總額2001~2002年，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長。（3）利用外資額利用外資額從2000年開始迅速增長。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬元、125,658萬元、114,529萬元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.06：52.3：47.7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢，說明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務(wù)工、經(jīng)商。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠200多家，已初步形成了光學(xué)制品、電子電器、食品飲料、五金機(jī)械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設(shè)備等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。京瓷公司，年產(chǎn)值達(dá)10億港元；日本美能達(dá)生產(chǎn)復(fù)印機(jī)、激光打印機(jī)，年產(chǎn)量達(dá)50萬臺；北大方正，三協(xié)精機(jī)，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?3.26萬，外來人口與戶籍人口的比例接近1：1。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。全鎮(zhèn)將近80％的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。現(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較石龍雖然地域狹小，但綜合實力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團(tuán)老城組團(tuán)——占地2.5K㎡，規(guī)劃5.75萬人，以日用消費(fèi)型商業(yè)區(qū)為依托新城組團(tuán)——占地4.1K㎡，規(guī)劃5.47萬人，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團(tuán)——占地3.1K㎡，規(guī)劃3.28萬人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團(tuán)——占地0.7K㎡，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍(lán)帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運(yùn)航道和景觀資源圖9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關(guān)指標(biāo)四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析4.1市場總體特征發(fā)展歷程在20世紀(jì)90年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場尚末形成，1993、1994年隨著全國房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開始大量出讓，眾多的市政工程項目完工并投入使用，房地產(chǎn)項目不斷推出；90年代中后期隨著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場陷入低彌，在此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。2001年，隨著正龍豪園、聚龍灣項目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。發(fā)展階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年石龍鎮(zhèn)人均GDP為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖單位:美元總體特征石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設(shè)用地，土地市場化程度低。開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。本地房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進(jìn)行二手樓租售業(yè)務(wù)；二級市場一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進(jìn)入本地市場（香港怡高、深圳愛地時代）。老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費(fèi)型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺4.2市場供給分析4.2.1住宅供給（1）區(qū)域分布與價格區(qū)間老城區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間1000-1800元/㎡西湖區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無新項目，價格1000-1600元/㎡新城區(qū)——近期開發(fā)項目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。價格區(qū)間：普通住宅1200-2700元/㎡，別墅3000-10558元/㎡（2）主要住宅樓盤目前市場上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場三個新樓盤，除此之外其它樓盤均為早期住宅樓，設(shè)計理念較落后，市場價格較低。石龍鎮(zhèn)南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的新世紀(jì)麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來自石龍鎮(zhèn)。（3）未來主要競爭根據(jù)市場調(diào)查，在未來2~3年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給：（4）市場銷售反饋結(jié)論：4.2.2商業(yè)供給（1）主要商業(yè)街（2）主要大型商業(yè)物業(yè)（3）未來商業(yè)供給（4）本項目周邊商業(yè)供給分析結(jié)論：老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費(fèi)，住宅底層街鋪大量存在，同時，近年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場、龍城路等生意清淡。主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例較低。餐飲業(yè)不發(fā)達(dá)，餐飲、休閑、娛樂場所較少。在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識強(qiáng)。集中購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性商場易被消費(fèi)者認(rèn)同。4.3市場需求分析4.3.1住宅需求客戶——本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶置業(yè)驅(qū)動因素——居住環(huán)境、價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理戶型面積要求——以3房、4房（110~150㎡）為主，2房：80~90㎡，復(fù)式：160~220㎡（3房、4房），疊拼：160~300㎡可承受價位——單價：2500元/㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受2000元/㎡以下；總價：平面住宅35萬元以下復(fù)式30~50萬元疊拼50~100萬元獨立別墅300萬元以下喜歡的樓盤規(guī)?！写笠?guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理小區(qū)配套需求——會所、運(yùn)動設(shè)施、教育、商業(yè)距工作地的時間——30分鐘以內(nèi)4.3.2商業(yè)需求購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者購買或求租商鋪用于自營的個體商戶購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家五、項目發(fā)展定位5.1項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：項目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設(shè)熱點，具區(qū)位優(yōu)勢地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷W（劣勢）：項目土地成本較高項目地塊容積率不大于2，規(guī)劃限制目前周邊生活配套設(shè)施不足O（機(jī)會）：石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速石龍鎮(zhèn)人均存款3.2萬元，市場需求具備增長條件新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展前景看好石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快T（威脅）：石龍鎮(zhèn)人均GDP低，有效購買不足石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈單一產(chǎn)品的年消化量較低毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶新城區(qū)商業(yè)面積供給較多5.2發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品、泛客戶定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1——最大限度利用公園和東江景觀，以項目優(yōu)勢形成本地頂級江景園林社區(qū)戰(zhàn)略2——走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比戰(zhàn)略3——控制單一產(chǎn)品開發(fā)量,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風(fēng)險控制商業(yè)供給,以街鋪形式開發(fā)戰(zhàn)略4——本地中高檔客戶的泛定位5.3形象定位項目形象定位——代表城鎮(zhèn)發(fā)展和區(qū)域形象的頂級低密度江景園林社區(qū)5.4產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以產(chǎn)品組合方式進(jìn)行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量大銷售周期長的風(fēng)險，而且可實現(xiàn)更高的利潤和利潤率。項目開發(fā)方案商業(yè)街鋪多層疊拼層聯(lián)排會所圖10：開發(fā)方案規(guī)劃示意圖規(guī)劃布局聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向）疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪5.5戶型定位結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：住宅總計有398套，多層以3房2廳、4房2廳為主，輔以少量復(fù)式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場需求；商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，進(jìn)深15米，臨街面寬初步確定為3~6米，適合投資經(jīng)營。5.6客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶六、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃6.1有關(guān)工程計劃說明建設(shè)期項目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預(yù)計，不包含任何具體及特殊情況。本項目總建筑面積69626平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計建設(shè)期為：前期6個月，施工期18個月，建設(shè)期共2年。建設(shè)期的安排根據(jù)項目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。確定建設(shè)期為：前期工作從2003年7月至2003年12月，工程施工從2004年1月開始，至2005年6月工程全部竣工。銷售期根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，本項目銷售期預(yù)計為1.5年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件（封頂）后即從2004年7月初開始，至2005年12月底結(jié)束。6.2施工進(jìn)度表詳見附表1：《施工進(jìn)度表》。七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃7.1項目總投資估算項目總投資估算表1、土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項目土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000元。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。3、建筑安裝工程費(fèi)參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。詳見附表3：《項目開發(fā)成本估算表》。4、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按第2、3項之和的5%計取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費(fèi)按第2、3項之和的3%計取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。6、銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)，取銷售費(fèi)用為銷售額的1.5%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。7、財務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息。假設(shè)本項目向貸款8000萬元，期限為2年，貸款年利率按5.49%計，利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（具體分析詳見7.2資金籌措計劃以及附表9：《貸款償還期測算表》）。8、其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建安造價的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（0.2%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（0.6%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（0.2%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。9、項目總投資根據(jù)以上分析測算，本項目總投資為人民幣211,816,962元。7.2資金籌措計劃項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷售回款。根據(jù)2003年6月5日中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％。本項目總投資預(yù)計為人民幣2.1億元，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運(yùn)用分析（詳見附表8：《資金來源與運(yùn)用表》），本項目可申請8,000萬元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬元，貸款期為1.5年（2003年7月~2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬元，貸款期為1.5年（2004年1月~2005年6月）。1、自有資金：6,500萬元。2、銀行融資：8,000萬元。3、本項目在預(yù)計銷售期內(nèi)（1.5年）的銷售回款：2004年第3、4季度：1.52億元；2005年：1.51億元；2006年：640萬元。7.3項目投資計劃根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進(jìn)度合理計劃資金投入量測算，具體見附表4：《投資計劃表》。八、項目經(jīng)濟(jì)效益、財務(wù)分析8.1項目經(jīng)濟(jì)效益估算8.1.1銷售收入住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（1.5年）內(nèi)銷售率可達(dá)到95%；多層住宅的銷售率可達(dá)到95%。商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目商業(yè)街鋪在銷售期（1.5年）內(nèi)銷售率可達(dá)到100%。銷售收入根據(jù)上述分析，本項目可售建筑面積的市場價值為321,854,091元，按住宅銷售率為95%，商業(yè)銷售率為100%計，項目在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為309,548,886元。其余未售部分及不可售的會所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。8.1.2銷售回款計劃根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測算銷售回款額。詳見附表5：《項目銷售回款表》。8.1.3銷售利潤通過對項目在計算期內(nèi)的測算分析，項目的稅后利潤為54,114,992元，成本利潤率為25.55%。詳見附表7：《項目損益表》。8.2項目財務(wù)分析財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考