房地產(chǎn)中介機構(gòu)淺析

-1-房地產(chǎn)中介機構(gòu)淺析摘要隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，房產(chǎn)中介機構(gòu)活躍于房地產(chǎn)交易活動中，而且扮演著不可或缺的角色。但在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)部存在著不少問題，并可能制約著房地產(chǎn)中介組織的健康發(fā)展，制約著我國市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。本文通過分析我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)存在的一些問題,并嘗試針對這些問題提出了解決建議，以期盼我國的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展更加欣欣向榮。本文結(jié)構(gòu)分為四部分：第一部分概括介紹房地產(chǎn)中介行業(yè)及房地產(chǎn)中介機構(gòu)；第二部分分析我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)顯存的問題；第三部分通過對美國、德國及臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)中介法律規(guī)制進行學(xué)習(xí)，尋找可借鑒經(jīng)驗；第四部分提出從國外的有益經(jīng)驗中得出的設(shè)想。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)中介機構(gòu)法律規(guī)制AbstractWiththeflourishingofrealestateindustry,realestateinterme-diaryage-nciesplayairreplaceableroleinthetransactionofrealestateindustry.However,infact,therealsoemergedmanyproblemswhichaffectingthedevelopm-entofrealestateintermediaryagencies,andrestrictingtheeconomicdevelop-ment.Inthisthesis,theauthorwillanalyzetheproblemsoccurredtotherealestateintermediaryagencies,andtryeverythingtotakesomesuggestionstosolvetheseproblems.Theauthorexpectstherealestateindustryandtherealestateintermediaryindustryarethriving.Thethesishasfivechapters.Chapteronedescribestherealestateindustryandtherealestateintermediaryagencies;chaptertwoanaly-zestheproblemsintheintermediaryagencies;chapterthreesearchesfortheusefulexperimentsfromthelawsandtheregulationsoftheAmerican,theGermanandtheTaiwan;chapterfourformulatesthesuggestions.Keyword:realestaterealestateintermediaryagencieslawsandregulations引言近幾年來，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也得到了高速發(fā)展。而城市化進程的加快使得城市建筑用地急劇減少，房屋的價格也一路攀升。雖然在國家相關(guān)政策的影響下，商品房的價格有所下降，但對于多數(shù)人而言買房仍是一件比較遙遠的事情。為了盡早擁有自己的房屋，在城市中穩(wěn)定下來，許多人將目光轉(zhuǎn)向了二手房市場，房地產(chǎn)中介機構(gòu)也因此而生，并在房地產(chǎn)交易市場中發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)中介機構(gòu)在房地產(chǎn)市場交易中為交易當(dāng)事人提供了便捷的信息平臺，較好的促進了房地產(chǎn)交易的達成，加快了房地產(chǎn)的流通速度，有利于房地產(chǎn)資源的分配和利用。但是目前我國還處在摸索階段，與國外一些發(fā)達國家以及我國臺灣地區(qū)相比，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)還存在著很多問題，而這些問題也正制約著房地產(chǎn)中介機構(gòu)的健康發(fā)展。一、房地產(chǎn)中介概述房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的始終。狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進房地產(chǎn)交易形成為目的而進行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀活動、委托代理業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱。廣義的房地產(chǎn)中介覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和方面，是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供多元化專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營活動。吳翔華，《房地產(chǎn)中介概論》，化學(xué)工業(yè)出版社，2009年1月第一版，第102頁我們一般按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介作狹義的理解賴旻輝，《論規(guī)范我國房地產(chǎn)中介的經(jīng)濟法對策》，暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008年，第2頁。房地產(chǎn)中介機構(gòu)是指房地產(chǎn)中介公司、企業(yè)等經(jīng)營組織。吳翔華，《房地產(chǎn)中介概論》，化學(xué)工業(yè)出版社，2009年1月第一版，第102頁賴旻輝，《論規(guī)范我國房地產(chǎn)中介的經(jīng)濟法對策》，暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008年，第2頁（一）房地產(chǎn)中介的特征房地產(chǎn)中介活動主要依托特定的中介組織機構(gòu)、特有的中介行為方式以及專業(yè)化的中介工作人員為房地產(chǎn)市場上的主體提供各種信息和咨詢、評估、代理等專業(yè)服務(wù)，所以房地產(chǎn)中介具有服務(wù)性和有償性、流動性和靈活性、兼具獨立性和附屬性的特點李彥佳，《房地產(chǎn)中介違規(guī)行為及其法律規(guī)制研究》，中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年，第2頁李彥佳，《房地產(chǎn)中介違規(guī)行為及其法律規(guī)制研究》，中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年，第2頁1、房地產(chǎn)中介具有內(nèi)容的服務(wù)性和有償性。房地產(chǎn)中介是提供各類信息咨詢、估價、代理服務(wù)的經(jīng)營活動，這個行業(yè)的產(chǎn)品就是服務(wù)。在整個服務(wù)過程中，中介機構(gòu)依靠自己的專業(yè)知識、技術(shù)、勞務(wù)等為房地產(chǎn)各部門提供中介代理和相關(guān)服務(wù)，并獲取傭金作為報酬以保證其在經(jīng)濟上的獨立和中介服務(wù)活動的開展。2、房地產(chǎn)中介具有流動性與靈活性的特點。房地產(chǎn)中介機構(gòu)在為客戶提供服務(wù)時，就形成了中介人與委托人的關(guān)系，這種關(guān)系不是長期的和固定的，而是就某一事項達成的一種契約關(guān)系，這種服務(wù)一旦完成，原有的契約關(guān)系也就解除，房地產(chǎn)中介機構(gòu)可以與其他的委托人建立新的契約關(guān)系。所以房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)與服務(wù)對象之間沒有固定的聯(lián)系和關(guān)系，不受交易對象的限制，也不受交易主體的制約，從而使它具有極大的靈活性。3、房地產(chǎn)中介兼具獨立性和附屬性。房地產(chǎn)中介是獨立的投資主體和經(jīng)營實體，在房地產(chǎn)中介職能活動中，其運用自身知識、經(jīng)驗和技術(shù)，獨立進行中介服務(wù)，完成委托任務(wù)，而不受交易主體、委托方或其他方面的干擾。吳翔華，《房地產(chǎn)中介概論》，化學(xué)工業(yè)出版社，2009年1月第一版，第64頁房地產(chǎn)中介的附屬性在于其依附于房地產(chǎn)開發(fā)和交易而產(chǎn)生、發(fā)展，離開房地產(chǎn)開發(fā)和交易，就無存在必要和可能。中介機構(gòu)的獨立性與業(yè)務(wù)的依附性并存。吳翔華，《房地產(chǎn)中介概論》，化學(xué)工業(yè)出版社，2009年1月第一版，第64頁蘭鑫，《我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)的法律制度研究》，重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年，第2頁（二）房地產(chǎn)中介機構(gòu)的職能1.咨詢服務(wù)房地產(chǎn)咨詢主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者(土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者)的要求,就投資環(huán)境、市場信息(供求信息、客戶資信等)、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。憑借掌握的理論知識、信息和實踐經(jīng)驗,對房地產(chǎn)投資決策、風(fēng)險規(guī)避、市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢預(yù)測等提出較為權(quán)威性和指導(dǎo)性的意見,幫助房地產(chǎn)商盡快完成投資,收回成本。2.價格評估房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進行評估的經(jīng)濟活動。一方面，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài),價格形成較復(fù)雜,又具有異質(zhì)牟利性的特點,不可能形成統(tǒng)一或批量的價格,所以需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。另一方面，房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強,技術(shù)復(fù)雜,需要專業(yè)和全面的評估機構(gòu)來完成，且由權(quán)威機構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格,具有市場價格尺度的作用,可以作為房地產(chǎn)市場各類交易活動的基礎(chǔ)和依據(jù)何曉麗，《完善我國房地產(chǎn)中介管理的法律思考》，《新學(xué)術(shù)》2007年第2期，第96頁何曉麗，《完善我國房地產(chǎn)中介管理的法律思考》，《新學(xué)術(shù)》2007年第2期，第96頁經(jīng)紀代理房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)濟活動。目前主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣，不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)劉薇，《房地產(chǎn)經(jīng)紀》，化學(xué)工業(yè)出版社，2010年2月第一版，第42頁劉薇，《房地產(chǎn)經(jīng)紀》，化學(xué)工業(yè)出版社，2010年2月第一版，第42頁我國當(dāng)前對房地產(chǎn)中介的法律規(guī)定房地產(chǎn)中介機構(gòu)是改革開放后的一種新興的行業(yè)，起初并沒有專門性的法律文件。直至1993年12月29日，《中華人民共和國公司法》的頒布，切實為房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行了定義。1994年7月5日通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中，明確規(guī)定了房地產(chǎn)中介機構(gòu)成立條件。1996年1月8日開始實施的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，界定了房地產(chǎn)中介機構(gòu)的主要違規(guī)行為，規(guī)定由房地產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門對責(zé)任者給予具體的行政處罰。經(jīng)過不斷地發(fā)展，2011年4月1日起，由住建部、發(fā)改委、人社部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，作為我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的部門規(guī)章的實施，可以說在真正意義上利用法律制度對房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行了管理。2014年住建部發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》進一步補充了對房地產(chǎn)中介業(yè)的監(jiān)管。與此同時，各個地方政府也相繼出臺了對房地產(chǎn)中介行業(yè)的管理辦法行，比如北京市《關(guān)于加強本市房地產(chǎn)經(jīng)紀行為管理的通知》，深圳市《房屋中介管理規(guī)定》等。這些法律文件對保證我國房地產(chǎn)行業(yè)尤其是二手房市場的穩(wěn)定起著重要作用。二、我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)當(dāng)前存在的問題相較于國外已有百年發(fā)展歷史的房地產(chǎn)中介,我國的房地產(chǎn)中介還屬于新興行業(yè)。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)跨越式發(fā)展，而與之配套的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場管理經(jīng)驗建設(shè)相對不足和滯后，于是在房地產(chǎn)中介市場中便應(yīng)運產(chǎn)生了諸多的問題，造成了房地產(chǎn)中介行業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)嚴重發(fā)育不良。為提出能夠更好地發(fā)揮房地產(chǎn)中介機構(gòu)職能，方便房地產(chǎn)交易達成的規(guī)制舉措，研究房地產(chǎn)中介機構(gòu)存在的問題十分必要。結(jié)合各種資料，我認為房地產(chǎn)中介機構(gòu)當(dāng)前存在的問題主要有以下：（一）房地產(chǎn)中介行業(yè)準(zhǔn)入門檻過低房地產(chǎn)業(yè)升溫后，在利益的驅(qū)使下,房地產(chǎn)中介機構(gòu)迅速崛起。但是由于房地產(chǎn)中介機構(gòu)市場準(zhǔn)入和房地產(chǎn)中介人員市場準(zhǔn)入門濫低,缺乏嚴格的市場準(zhǔn)入制度,使得房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊,引發(fā)了業(yè)內(nèi)秩序的混亂,這并不利于該行業(yè)的發(fā)展賴旻暉，《論規(guī)范我國房地產(chǎn)中介的經(jīng)濟法對策》,暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008年，第10頁賴旻暉，《論規(guī)范我國房地產(chǎn)中介的經(jīng)濟法對策》,暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008年，第10頁從房地產(chǎn)中介機構(gòu)市場準(zhǔn)入方面看，房地產(chǎn)中介機構(gòu)在進行登記時，應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的要求滿足法定的準(zhǔn)入條件。但是，由于房地產(chǎn)各相關(guān)管理部門之間協(xié)調(diào)不夠，實際情況與法律要求不符，許多房地產(chǎn)中介機構(gòu)，未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查，就到工商行政管理部門注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，從而造成房地產(chǎn)中介市場混亂。李延榮，《房地產(chǎn)管理法李延榮，《房地產(chǎn)管理法》，中國人民大學(xué)出版社，2007年9月第二版，第220頁從房地產(chǎn)中介人員市場準(zhǔn)入方面看，相關(guān)法律規(guī)定房地產(chǎn)中介從業(yè)人員必須經(jīng)過國家的統(tǒng)一資格考試且取得執(zhí)照方可執(zhí)業(yè)。而現(xiàn)實中，職業(yè)資格認證并不嚴格，假造、借用執(zhí)照的情形常有發(fā)生，導(dǎo)致大量低素質(zhì)執(zhí)業(yè)人員進入市場，使得國內(nèi)許多中介從業(yè)人員缺乏必要的專業(yè)知識積累、職業(yè)道德操守差，實踐經(jīng)驗又不足，未經(jīng)培訓(xùn)、考核和認定即上崗執(zhí)業(yè)，極易造成糾紛隱患。李彥佳，《房地產(chǎn)中介違規(guī)行為及其法律規(guī)制研究》，中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年，第14頁李彥佳，《房地產(chǎn)中介違規(guī)行為及其法律規(guī)制研究》，中國政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年，第14頁（二）房地產(chǎn)信息不對稱由于房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及的專業(yè)領(lǐng)域非常廣泛，因此一般顧客要充分了解該行業(yè)相關(guān)信息是非常困難的。這些信息不僅包括戶型、交通條件、地理位置等顯性信息，還包括商品房的成本、工程質(zhì)量、資金運作情況、物業(yè)管理情況等隱性信息。而二手房還包括這些信息房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、房屋的實際市場價格等。并且房地產(chǎn)進行交易過戶時涉及的法律政策比較多，手續(xù)更是復(fù)雜。所以對于普通的購房者來說，找專業(yè)人員咨詢無疑是最好的選擇。謝聲馨，謝聲馨，《論加強我國房地產(chǎn)中介管理的對策》，《中國商貿(mào)》2009年第7期，第108頁但現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)信息的不對稱一直是中介機構(gòu)與委托人的矛盾集結(jié)點。房地產(chǎn)中介機構(gòu)利用虛假廣告宣傳或隱瞞真實情況的方式使得交易雙方處于不平等的地位，從而使委托人的利益受到極大的損害。由于我國目前對信息披露制度從法律上還沒有嚴格詳細的規(guī)定,對懲罰制度沒有嚴厲的規(guī)定，所以房地產(chǎn)中介機構(gòu)濫用優(yōu)勢地位欺瞞委托人，損害委托人利益。一部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)為促成交易，誤導(dǎo)甚至誘騙委托人達成房地產(chǎn)交易，用位置優(yōu)越、價格低廉、樓層合理等水分含量大的雜、亂、假房源信息吸引消費者，夸大房屋優(yōu)勢，而對于建筑年代、建筑面積、建筑質(zhì)量等關(guān)鍵信息則刻意回避以隱瞞真相，或者制作虛假證件來欺瞞消費者，進行虛假廣告宣傳。（三）缺乏相關(guān)部門管理監(jiān)督目前，政府管理部門直接監(jiān)管和行業(yè)協(xié)會內(nèi)部自律性監(jiān)管都存在監(jiān)管不力問題。房地產(chǎn)行政主管部門主要從中介服務(wù)人員、服務(wù)機構(gòu)和中介業(yè)務(wù)三方面對房地產(chǎn)中介市場進行監(jiān)管。但是面對數(shù)量龐大的中介機構(gòu)和糾紛，政府難以完全直接監(jiān)管，面面俱到，同時客觀上還存在著易導(dǎo)致腐敗的尋租空間。盡管目前各大城市都建立了行業(yè)協(xié)會,并進行自律性監(jiān)管，但由于目前行業(yè)協(xié)會地位不明確、作用空間有限及相關(guān)立法滯后，行業(yè)的自律性監(jiān)管也同樣存在諸多問題。鄒博，《鄒博，《基于直復(fù)營銷理論的商業(yè)地產(chǎn)信息網(wǎng)站經(jīng)營模式研究》，北京交通大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009年，第16頁另一方面，從法律法規(guī)制度方面看，沒有法律的保障,沒有健全的法律體系,對于高級別法律法規(guī)的缺失,導(dǎo)致有關(guān)部門在行使職權(quán)依法懲治房地產(chǎn)中介違規(guī)行為而遭到阻礙,不能及時有效的治理房地產(chǎn)中介組織的違規(guī)行為,進而導(dǎo)致了缺乏相關(guān)管部門管理監(jiān)督的問題。我國有關(guān)房地產(chǎn)中介的高級別的法律政策文件僅有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這兩部法律規(guī)范。它們在一定程度上過于籠統(tǒng),缺乏可操作性,且在很多法律關(guān)系的調(diào)整方面還沒有全面涵蓋。王坤，《我國房地產(chǎn)中介組織的法律規(guī)制研究》，延邊大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012年，第21頁（四）從業(yè)人員素質(zhì)較低房地產(chǎn)中介機構(gòu)存在種種問題,出現(xiàn)種種問題的原因歸根到底是由于從業(yè)人員素質(zhì)低,該問題也是影響房地產(chǎn)中介組織健康發(fā)展與壯大的重要因素之一。從專業(yè)知識方面看，由于房地產(chǎn)中介行業(yè)的綜合性、復(fù)雜性和廣泛性的特點，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員不僅需要其通過相關(guān)考試取得資質(zhì),還要精通房地產(chǎn)基本業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律、金融和建筑等多方面知識。郭洪濤，《我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)法律問題研究郭洪濤，《我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)法律問題研究》，湖南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2010年，第18頁藍楓，柴強，周畢文，王波，《加大治理力度有效規(guī)范房地產(chǎn)中介市場》，《城鄉(xiāng)建設(shè)》2014年第3期，第22頁國外及臺灣地區(qū)房地產(chǎn)中介組織的法律規(guī)制國外及臺灣地區(qū)房地產(chǎn)中介服務(wù)具有悠久的發(fā)展歷史，尤其是美國已經(jīng)具有一套較為完善的獨立法規(guī)體系,包括市場準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等。現(xiàn)如今，雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一定的規(guī)模與形態(tài)，但房地產(chǎn)中介服務(wù)還不夠發(fā)達,需要正確地借鑒發(fā)達國家及地區(qū)的成功經(jīng)驗以及運作模式和管理方式，使得我國房地產(chǎn)中介行業(yè)更好、更健康的發(fā)展,從而促進市場的進步,經(jīng)濟的發(fā)展。（一）美國房地產(chǎn)中介組織的法律規(guī)制美國房地產(chǎn)中介業(yè)又被稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè),是一個發(fā)達的行業(yè)。有資料顯示,在美國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的已超過了200萬人,通過房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)達成的房地產(chǎn)買賣的超過了80%。周永安，《周永安，《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀制度簡介》，《麻省房產(chǎn)網(wǎng)》2012年5月，/article/realtor/realtorknowledge_2012050701.php王坤，《我國房地產(chǎn)中介組織的法律規(guī)制研究》，延邊大學(xué)碩士學(xué)位論文，2012年，第12頁美國的房地產(chǎn)中介制度建立在不動產(chǎn)執(zhí)照法基礎(chǔ)之上,對執(zhí)業(yè)資格和執(zhí)照發(fā)放要求很嚴,美國制定了一系列嚴格的相關(guān)的制度,只有房地產(chǎn)經(jīng)紀人按其規(guī)定認證,才可以自由的進入市場。張永岳，《國際房地產(chǎn)概述》，上海人民出版社張永岳，《國際房地產(chǎn)概述》，上海人民出版社，2004年第一版，第102頁宋春紅，《我國二手房經(jīng)紀市場效率研究》,大連理工大學(xué)博士學(xué)位論文，2009年，第15頁鄭瑞琨，《房地產(chǎn)交易》，北京大學(xué)出版社，2007年第一版，第328頁美國不動產(chǎn)交易的另一大特色在于買方在房產(chǎn)交易過程中，并不直接將購房款交與賣方或銷售人員，而是交給過戶公司，在過戶公司負責(zé)查明買賣契約所記載條款確定屬實以及該房產(chǎn)有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方戶名上后，才把房款交給賣方。過戶公司受到政府認可和嚴密監(jiān)督，在美國具有極高的信譽度。此外，美國許多州還專門設(shè)置房地產(chǎn)復(fù)原基金，該基金來源于領(lǐng)取執(zhí)照人在申請注冊時所繳納的特別規(guī)費，用于賠償社會公眾因房地產(chǎn)經(jīng)紀人或銷售員的不當(dāng)行為而導(dǎo)致的財務(wù)損失。張昕，《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀制度特點及其對我國的啟示》，《價格理論與實踐》2014年第1期，第54頁（二）臺灣地區(qū)房地產(chǎn)中介機構(gòu)的法律規(guī)制臺灣的房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)展時間并不長,但在房地產(chǎn)中介經(jīng)營制度方面卻非常具有代表性。臺灣自1984年開始進行房產(chǎn)中介公司登記以來，房地產(chǎn)中介公司發(fā)展迅速，房地產(chǎn)中介業(yè)經(jīng)歷了多次重要改革，經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，逐步邁向現(xiàn)代化。臺灣最高立法機關(guān)為解決由于房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的增多,在市場經(jīng)濟中出現(xiàn)的諸多的問題,審議通過了《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例》。隨之有關(guān)機關(guān)也發(fā)布了《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例施行細則》,使得臺灣地區(qū)在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的管理方面更加的規(guī)范化,有秩序化尚國排，尚國排，路紅衛(wèi)，《臺灣房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理制度及其啟示》，《商業(yè)時代》2007年第20期，第27頁臺灣房地產(chǎn)中介立法主要在三方面具有自己的特色：一在機構(gòu)設(shè)立方面，不僅規(guī)定了申請條件而且為了提高審批的效率還規(guī)定了申請時間,并且規(guī)定經(jīng)紀業(yè)務(wù)所涉及的所有文書均須由經(jīng)紀機構(gòu)指定的經(jīng)紀人簽字蓋章。二在契約書的簽訂方面，立法規(guī)定：如果經(jīng)紀人想將雙方的消息刊登于廣告并可以進行銷售,就必須首先簽訂雙方契約書。在發(fā)出廣告時，若刊登內(nèi)容與事實不相符,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就必須承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。賈婷婷，《論我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的法律規(guī)制》賈婷婷，《論我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的法律規(guī)制》，華中師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年，第14頁吳劍平，《港臺大陸房地產(chǎn)中介法律責(zé)任比較研究》，《商業(yè)時代》2009年第13期，第67頁（三）德國房地產(chǎn)中介組織的法律規(guī)制關(guān)于房地產(chǎn)中介組織立法典型的國家還有民商分離的德國,主要是由于德國的房地產(chǎn)居間立法與民事居間和商事居間不同。德國的房地產(chǎn)中介規(guī)制同美國的房地產(chǎn)中介規(guī)制較為類似，但也有獨特性。德國的房地產(chǎn)中介機構(gòu)在申請設(shè)立時，申請的經(jīng)紀人不但要取得經(jīng)紀人資質(zhì),而且還要具有兩年的服務(wù)經(jīng)驗,這樣的雙重規(guī)定就更加的限制了經(jīng)紀人的從業(yè)要求。在申請牌照以后還要經(jīng)過篩選才最后確定資格。針對很多房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)人員的不真實信息披露、收費的不合理等使其消費者權(quán)益受到損害的問題，德國立法借鑒其他國家的先進經(jīng)驗,參考了國際上的普遍做法,明確規(guī)定了基本的告知制度。杜景林、盧堪譯杜景林、盧堪譯，《德國商法典》，中國政法大學(xué)出版社，1999年第二版完善我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)法律規(guī)制美國、德國、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r之所以位居世界前列，就是因為其具有完備規(guī)范的法律法規(guī)，健全嚴密的制度體系和合理的產(chǎn)業(yè)運行模式。我國的房地產(chǎn)中介業(yè)雖然呈現(xiàn)出勃勃生機，但始終有待于進一步提高。針對以上我國房地產(chǎn)中介組織存在的諸多問題,結(jié)合國外的有益經(jīng)驗，我對完善房地產(chǎn)中介組織法律規(guī)制提出以下設(shè)想：（一）完善房地產(chǎn)中介機構(gòu)監(jiān)管立法對房地產(chǎn)中介機構(gòu)監(jiān)管其實質(zhì)是對經(jīng)紀行為進行監(jiān)管。目前我國有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律文件不多,漏洞不少。我國唯一的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理規(guī)定是《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》,屬于部門規(guī)章,法律層級較低,能規(guī)定的罰款上限也只有3萬元威懾力小。由于缺少上位法,各地方性法規(guī)之間相互不協(xié)調(diào),地方在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的立法也大多為地方性規(guī)章以及規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的監(jiān)管手段和處罰力度有限,存在查處難、取證難、處罰更難的現(xiàn)實問題。所以應(yīng)該針對性的了解我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及分析房地產(chǎn)中介活動的基本規(guī)律,盡快制定類似于《房地產(chǎn)中介基本法》或《房地產(chǎn)中介管理法》或《房地產(chǎn)中介管理條例》，以提高房地產(chǎn)中介管理立法的層級,達到對市場行為強有力的保障與約束,杜絕地方上下文件的沖突。（二）嚴格房地產(chǎn)機構(gòu)市場準(zhǔn)入制度房地產(chǎn)中介機構(gòu)市場準(zhǔn)入機制，是對房地產(chǎn)中介行業(yè)實施監(jiān)管的首要環(huán)節(jié)，是保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的有效的預(yù)防性措施，直接關(guān)系到此后的監(jiān)管能否順利進行。設(shè)立房地產(chǎn)中介標(biāo)準(zhǔn)過于模糊或標(biāo)準(zhǔn)太低，不僅影響自身發(fā)展，也會造成房地產(chǎn)交易市場秩序混亂，最終損害消費者權(quán)益。我認為，規(guī)定工商注冊前的審批，先需要滿足所規(guī)定的具有從業(yè)人員資格的人數(shù)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后方能進行工商注冊。并且有資質(zhì)的從業(yè)人員要備案，不能重復(fù)出現(xiàn)在不同的中介機構(gòu)。從業(yè)人員若執(zhí)業(yè)，必須要持有《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證》并經(jīng)過一定期限的培訓(xùn)才能上崗，否則只能作為營業(yè)員不能單獨執(zhí)業(yè)。（三）完善房地產(chǎn)信息公開制度房地產(chǎn)中介市場的信息不對稱，導(dǎo)致各種違規(guī)行為出現(xiàn)。這樣不僅會降低市場效率，還容易導(dǎo)致市場交易量的下降，甚至影響交易的正常進行。因此，政府相關(guān)部門要建立信息資源共享平臺，完善信息披露制度，提高發(fā)布信息的完整性、及時性和真實性，保障消費者與房地產(chǎn)中介機構(gòu)的信息對稱，從而保證交易的順利進行，提高中介機構(gòu)的信用，促進其自身的發(fā)展。張穩(wěn)，《我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)的法律制度分析》，《法治與經(jīng)濟（下旬）》2014年第1期，第80頁（四）明確和完善房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會職能行業(yè)協(xié)會作為一個自治組織，代表本行業(yè)成員的共同利益，同時政府和行業(yè)交流的橋梁。我國應(yīng)以立法的形式明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的職業(yè)地位，借鑒國外做法，設(shè)立多層次各有側(cè)重的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員自律組織，對正規(guī)化執(zhí)業(yè)要求進行預(yù)設(shè)，包括“職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費”等方面的規(guī)定，賦予房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會接受政府委托適當(dāng)承擔(dān)管理職能的權(quán)力，加強中介行業(yè)自律，規(guī)范中介市場交易活動。孫軍良，《孫軍良，《論我國房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的規(guī)制》，《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀》2010年第2期，第56頁加強房地產(chǎn)中介從業(yè)人員審核制度由于從業(yè)人員行業(yè)準(zhǔn)入寬松、監(jiān)管乏力、中介機構(gòu)重業(yè)績輕素質(zhì)、職業(yè)道德約束抽象化等問題，導(dǎo)致行業(yè)的整體專業(yè)素質(zhì)依舊偏低，從業(yè)人員缺乏職業(yè)責(zé)任感、職業(yè)榮譽感、職業(yè)成就感、職業(yè)忠誠度，執(zhí)業(yè)理念不堅定，行業(yè)行為規(guī)范沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，人員流動過于頻繁，違規(guī)違法現(xiàn)象多。藍楓，柴強，周畢文，王波，《加大治理力度有效規(guī)范房地產(chǎn)中介市場》，藍楓，柴強，周畢文，王波，《加大治理力度有效規(guī)范房地產(chǎn)中介市場》，《城鄉(xiāng)建設(shè)》2014年第3期，第23頁結(jié)論隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大和高速運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)已從簡單的信息提供者、交易促成人轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿恢悄芑姆?wù)提供者。房地產(chǎn)中介在市場經(jīng)濟中的地位愈來愈高,發(fā)揮的作用也越來越大，但行業(yè)內(nèi)的問題也不容小窺。房地產(chǎn)中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入門檻低，委托雙方的信息不對稱，政府及有關(guān)機關(guān)的管理監(jiān)督不到位，中介從業(yè)人員素質(zhì)偏低，這些都在制約著房地產(chǎn)中介機構(gòu)的進一步發(fā)展，破壞房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定，不利于我國經(jīng)濟的高速發(fā)展。為了改變這種狀態(tài)，完善相關(guān)監(jiān)管立法，嚴格市場準(zhǔn)入制度，完善信息公開制度，明確房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會職能，加強房地產(chǎn)從業(yè)人員審核制度十分必要。由于實踐經(jīng)驗匱乏，學(xué)術(shù)水平不足，本文在論述中存在還很多問題，提出的設(shè)想也比較稚嫩。因此，本人會繼續(xù)認真學(xué)習(xí)，結(jié)合實踐深入探討，以完善本文研究。懇請老師予以批評指導(dǎo)。參考文獻一、專（譯）著類1、吳翔華，《房地產(chǎn)中介概論》，北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2009年版2、劉薇，《房地產(chǎn)經(jīng)紀》，北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2010年版3、李延榮，《房地產(chǎn)管理法》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2007年版4、鄭瑞琨：《房地產(chǎn)交易》，北京：北京大學(xué)出版，2007年版5、杜景林、盧堪譯，《德國商法典》，北京：中國政法大學(xué)出版社，1999年版