dcjianghu-1229087968-2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）

萊安·逸境項目價值分析版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2008.8.4dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!高新區(qū)城市核心區(qū)域·周邊居住氛圍成熟項目區(qū)位內城內環(huán)二環(huán)三環(huán)高新區(qū)15-20分鐘車程本項目高新核心區(qū)唐延路位置：位于高新區(qū)北端，發(fā)展成熟區(qū)域內，該區(qū)域為高新最早開始發(fā)展區(qū)域，為當前的高新核心區(qū)，區(qū)域內成熟高檔住宅和寫字樓林立，配套齊全交通：項目北鄰南二環(huán)，西鄰唐延路，與內城車程距離在15-20分鐘，通過唐延路直達高新新CBD區(qū)，交通便捷配套：購物：蘇寧電器、愛家超市、金鷹國際、世紀金花、易初蓮花學校：高新一中、吉的堡幼兒園、錦園小學醫(yī)院：軍工醫(yī)院、民航醫(yī)院銀行：中國銀行、商業(yè)銀行公園：豐慶公園、新紀元公園、唐城墻遺址公園dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!綜合技術經濟指標規(guī)劃綠帶6666平方米群賢莊中海華庭本案唐延路南二環(huán)道路地塊形狀呈梯形，兩側臨主干道，北側為規(guī)劃綠化帶，南側臨中海華庭、群賢莊項目用地。中小規(guī)?！じ呷莘e率·90/70限制居住區(qū)用地3.39萬平米住宅用地2.45萬平米公建用地0.33容積率4.4總建筑面積14.92萬平米商業(yè)面積1.5萬平米住宅建筑面積12.83萬平米綠地率27%用地性質商住用地項目屬性：城市插建型項目高新區(qū)城市核心區(qū)域·周邊居住氛圍成熟

中小規(guī)模·高容積率·90/70限制宗地條件dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!未來，高新區(qū)定位為西北核心產業(yè)中心，經濟龍頭的地位進一步強化老城區(qū)高新區(qū)西安現(xiàn)在以及將來的定位是西部最發(fā)達的產業(yè)加工區(qū)、高新技術區(qū)和智力密集區(qū)，遠景發(fā)展目標是成為世界級的科技產業(yè)基地；

高新區(qū)發(fā)展起來以后，就體現(xiàn)了西安市的這些功能，承擔著新西安的中心功能；“十一五”期間高新區(qū)全力打造三個中心：中國科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心、西部商務金融中心；重點發(fā)展六大產業(yè)：重點發(fā)展電子信息產業(yè)、生物醫(yī)藥產業(yè)、裝備制造產業(yè)、汽車制造產業(yè)、現(xiàn)代服務產業(yè)和新興產業(yè)；建設六個功能園區(qū)：擴大完善創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、國際軟件園、電子工業(yè)園、新型工業(yè)園、加快建設出口加工區(qū)、中央商務區(qū)；項目價值dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!西高新發(fā)展成熟區(qū)，傳統(tǒng)豪宅區(qū)域內環(huán)二環(huán)三環(huán)本項目高新核心區(qū)新CBD區(qū)唐延路①②③

主要業(yè)主：國外華僑、臺灣人、西安本地私企老板、政府官員家屬、少量陜北人、文化名人

主要租客：外企的高層管理者（外國人）

二手房價格：8000元/平米

業(yè)主特征：內斂，有文化

項目定位：西安最早的高品質、高配置豪宅

主要業(yè)主：西安本地私企老板、政府官員家屬、少量陜北人二手房價格：6000-7000元/平米

社區(qū)特征：入住率很高，歐式建筑風格，奧迪\寶馬名車比比皆是

業(yè)主特征：客戶換車頻率比較高，很注重品質、檔次和階層認同

項目定位：新貴豪宅

主要業(yè)主：西安本地私企老板、高新、城西部分國企管理人員、政府官員、陜北投資客租金水平：40元/月/平米左右項目定位：西安高品質城市豪宅錦都花園群賢莊中海華庭項目價值dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!唐延路：西高新商業(yè)軸的格局已然形成，西高新的中心唐延路上已經積聚了IT、電子、生物工程、汽車等比較有規(guī)模、有實力的高新技術企業(yè)和智力密集企業(yè)，并且已經得到長足發(fā)展；唐延路處于高新區(qū)兩期開發(fā)的中心地帶，所以從地緣和產業(yè)角度來講，它確實具有中心的功能，是高新區(qū)的中心，同時也是西安市中心的中心唐延路的崛起有它的地緣優(yōu)勢、產業(yè)優(yōu)勢、地區(qū)中心優(yōu)勢，前程和引導性的優(yōu)勢，特殊功能的優(yōu)勢。由于它具備這幾重因素，所以唐延路就變成了一個注意力地區(qū)，注意力地段，人們對此地的關注已今非昔比。項目價值dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!從消費者購買動機對高新區(qū)域客戶進行分類城市話語權的富貴階層：對城市稀缺資源具有很強的占有欲；或將購買稀缺物業(yè)作為一種資產處置的方式創(chuàng)造與享受城市生活的知富階層：無論走到哪里，城市總是自己的家，憑借自身的能力享受城市優(yōu)越的生活，支付能力強迷戀城市生活的核心階層：對高新價值極度認可，工作、生活圈就在高新范圍內，不想離開這個區(qū)域，支付能力強向往高新生活的新銳階層：支付能力相對較弱，但絕對認可高新城市居住價值，渴望與人分享，支付能力一般掌控城市享受城市習慣城市渴望城市看好高新未來發(fā)展的收益階層：敏銳的判斷高新未來升值價值，愿意為精品買單，支付能力強投資城市財富水平低高項目客戶dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!目標客戶鎖定游離客戶群重點客戶群核心客戶群習慣城市生活的階層職業(yè)：IT、電子、醫(yī)藥企業(yè)白領、創(chuàng)意產業(yè)白領、政府公務員等來源：以項目周邊高新、城西、內城為主置業(yè)需求：兩居、經濟型三居其他階層客戶渴望城市生活的階層職業(yè)：廣告、貿易、汽車制造等行業(yè)工作人員、自由職業(yè)者、教師等來源：高新、城西、內城，部分外地人置業(yè)需求：零居、一居、兩居享受城市生活的階層職業(yè)：IT、電子、醫(yī)藥企業(yè)中層，大學教授、科研所管理人員、政府中層公務員等來源：高新、城西、內城、城南置業(yè)需求：舒適型三居項目客戶dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!西安領先精品設計公寓中小規(guī)?！じ呷莘e率·90/70限制項目定位dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!西高新領跑西安經濟發(fā)展，是城市知富中產階層的聚居之地，當前承擔著城市中心的職能1991年3月經國務院首批批準的國家級高新區(qū)，2006年綜合指標位于全國53個高新區(qū)前5位，是西安當前經濟最為發(fā)達的區(qū)域；所在雁塔區(qū)擁有省以上科研機構55家，各類專業(yè)技術人才14萬余人，西高新分布了1833家高新技術企業(yè)，已然成為城市高知階層的聚集地；西高新城市經濟中心的地位已經確立，未來此定位將會進一步深化。老城區(qū)西高新西高新的房地產發(fā)展狀況2001年以前，主要集中在唐延路以東、太白南路以西，單價普遍在3000元以下；2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以東地區(qū)，單價突破3000元；2003年起綠地、和黃、大華、融僑等外來開發(fā)商大舉進入，西高新出現(xiàn)價量齊升的局面，2005年銷量翻番，2006年增長60%以上，2007年均價拉高至5000元/㎡以上。西安經濟龍頭的地位將進一步強化。片區(qū)格局已然圈定，高人口密度、高容積率、中上價位成為了主題詞。項目價值dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!唐延路：高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展的關鍵和紐帶唐延路北接科技路、南通繞城高速，交通四通八達，地理位置得天獨厚；唐延路規(guī)劃路面總寬185米，中間115米綠化帶將與已經成形的唐長安城遺址公園相連，貫通后該景觀路全長約5.5公里，將成為西北最大的城市景觀路；高新區(qū)目前正在全面實施二次創(chuàng)業(yè)，從建成的34平方公里向西、向南拓展，唐延路就成為高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展的關鍵和紐帶。唐延路向南延伸線已正式命名為唐延南路，也是高新區(qū)中央商務區(qū)的主要南北軸。項目價值dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!項目區(qū)域價值：都市集成的黃金分割點本項目唐延路二環(huán)高新發(fā)展成熟區(qū)域區(qū)位四重價值體系：重：西高新，未來西安城市價值鼎峰區(qū)第二重：項目位于西高新成熟發(fā)展區(qū)域第三重：項目周邊區(qū)域為西高新傳統(tǒng)富人區(qū)第四重：唐延路，未來西高新核心商務走廊都市集成的黃金分割點傳統(tǒng)富人區(qū)項目價值dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!高新區(qū)域五類客戶梳理客戶分類客戶特征典型項目階層關注點掌控城市年齡：35-50歲家庭結構：3-5人收入：年薪40萬以上職業(yè)：私企老板、政府高級官員、外企高層、國企高層來源：高新為主，其他區(qū)域均有，少量外地客戶公園首府、三居室城市話語權的富貴階層對稀缺景觀資源的強烈占有欲望、注重身份感及標簽感，對戶型、園林、物管均有要求投資城市年齡：30-50歲家庭結構：3人以上收入：年薪20萬以上職業(yè)：外地在西安的生意人、政府公務員、私企老板、能源行業(yè)來源：高新、城西、城南、內城，部分外地客戶綠地世紀城兩居看好高新未來發(fā)展的收益階層注重地段位置及精裝修，便于以后出租享受城市年齡：30-45歲家庭結構：三口之家及三代人家庭收入：年薪15萬以上職業(yè)：IT、電子、醫(yī)藥企業(yè)中層，大學教授、科研所管理人員、政府中層公務員來源：高新、城西、內城蘭喬圣菲三居創(chuàng)造與享受城市生活的知富階層注重戶型上的南北通透及小區(qū)規(guī)模、對園林及配套有一定要求習慣城市年齡：25-35歲家庭結構：夫妻及三口之家家庭收入：年薪8-12萬職業(yè)：IT、電子、醫(yī)藥企業(yè)白領，教師、政府公務員來源：高新、城西、內城高新楓林華府兩居迷戀城市生活的核心階層注重小區(qū)的規(guī)模、戶型的朝向、陽臺及飄窗的設計為必備要素渴望城市年齡：25-35歲家庭結構：單身或兩人家庭收入：年薪5-7萬職業(yè)：廣告、貿易、汽車制造等行業(yè)工作人員、自由職業(yè)者、教師來源：高新、城西、內城，部分外地人新西藍二期兩居向往高新生活的新銳階層注重地段位置及城市生活配套，對總價有一定要求，戶型上需要有陽臺、飄窗財富水平低高核心客戶重點客戶重點客戶游離客戶項目客戶dcjianghu_1229087968_2008年世聯(lián)西安萊安·逸境項目價值分析（終稿）共15頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!項目客戶群體的特征描述分類來源代表項目客戶特征置業(yè)關注點零居（45平米以下）高新核心區(qū)、城西、城南、內城、外地城市皇冠、Class公館自主型：20-30歲，單身或要結婚的年輕夫婦，多為在西安工作的外地人，家庭收入在2000-4000元/月，首付能力差，之前多為租房，幾乎都是首次置業(yè)過渡型居住。少量為子女買房。投資型：25-40歲，高新的高級白領，部分小企業(yè)主及來自陜北的資源型客戶，多為一次性付款自住型：注重總價控制、要求戶型方正、可以分割成一室一廳投資型：注重地段位置及精裝修，便于以后出租一房（50-65平米）高新、城西、內城紫薇尚層、新西蘭一期公寓25-35歲，單身熟男或剛結婚的年輕夫婦，在高新上班，家庭收入3000-5000元/月，需要自己的個性空間，部分擁有小資情調，首次置業(yè)為主注重地段位置及城市生活配套，對總價有一定要求，戶型上需要有陽臺、飄窗兩房（68-80平米）高新、城西、城南、外地黃金嘉園，昆明花園25-35歲，多為三口之家，工作在高新的白領或政府公務員，家庭收入4000-6000元/月，首付能力相對較差。首次置業(yè)為主，以前多為公司或單位宿舍居住注重戶型的實用性、對總價及贈送面積比較敏感，有一定的朝向要求經濟型三房（80-100平米）高新、城西、內城金泰假日花城、蘭喬圣菲28-40歲，家庭人口3-5人，多為政府公務員、部分企業(yè)中層，高級白領，家庭收入5000-7000元/月，處于換房階段，但經濟實力并不太強，注重戶型上的南北通透及小區(qū)規(guī)模、對園林及配套有一定要求舒適型三房及以上（120-平米以上）高新、城南、城西、陜北高新楓林華府、綠地世紀城30