風情園可行性研究報告

XXXX風情園項目可行性研究報告WORD可編輯二〇一八年一月目錄1、項目概況 11.1項目名稱 11.2項目建設單位 11.3項目建設地址 11.4項目建設背景 12、項目規(guī)劃建設內容及投資估算 22.1項目建設內容 22.2投資估算 32.3項目資金籌措方案 33、經濟與社會效益 43.1解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題。 43.2促進當地國民經濟和相關產業(yè)的發(fā)展 43.3提高當地居民素質，促進社會文明發(fā)展。 54、項目風險分析 54.1政策風險 54.2市場風險 54.3財務風險 54.4社會風險 55、結論與建議 75.1主要結論 75.2問題與建議 81、項目概況1.1項目名稱XXXXXXX情園項目1.2項目建設單位公司名稱:xxxxxxxx單位性質:xxxxxxxx注冊資金:xxxxxxxx經營范圍:xxxxxxxx1.3項目建設地址XXXXXXX風情園項目位于XXXXXXX，規(guī)劃用地面積約XXXX畝，項目北側緊鄰\t"s://baike.baidu/item/%E7%9F%B3%E7%AA%9F%E5%AF%BA/_blank"中原地區(qū)重要的XXXXX、國家級文物保護單位XXXXXX，東側緊鄰豫劇大師XXXXXXXX，\t"s://baike.baidu/item/%E5%81%83%E6%9C%88%E5%8F%A4%E5%9F%8E/_blank"河洛匯流景區(qū)西北側。1.4項目建設背景XXXXXX位于XXXXXX北部，地處鄭州、洛陽、焦作三個中心城市之間。地理位置優(yōu)越，交通便利，隴海鐵路、連霍高速、S314穿境而過，鞏溫黃河大橋飛架南北，距XXXXX行政中心12公里。鎮(zhèn)區(qū)由鎮(zhèn)東和鎮(zhèn)西兩個區(qū)域組成，鎮(zhèn)東為自然生態(tài)園區(qū)，鎮(zhèn)西為生態(tài)經濟園區(qū)。XXXXX生態(tài)資源豐富，水域面積12000畝、過境流量1500立方/秒，濕地面積4000多畝，森林面積達20000多畝。黃河灘區(qū)耕地面積4萬多畝，盛產棉花、花生、藥材等經濟作物。邙嶺種植面積達2萬多畝，形成了以發(fā)展石榴為主導產業(yè)的杏、李等小雜果種植基地。XXXXX歷史悠久，文化底蘊深厚。黃河與洛河在此交匯的洛汭地帶是中華民族燦爛文化的發(fā)祥地之一，又是中華民族最早、延續(xù)時間最長的祭天圣地。這里養(yǎng)育了唯一被國務院授予“人民藝術家”的常香玉、著名書畫家陳天然等一批家鄉(xiāng)驕子。境內國家級文物保護單位鞏縣石窟AAAA景區(qū)1處，石窟內帝后禮佛圖是目前國內僅存；省級文物保護單位有洪溝遺址、伏羲臺遺址、興佛寺、劉振華莊園4處；鄭州市級文物保護單位有洛口倉遺址、常香玉故居等12處；鞏義市級文物保護單位有吉鴻昌天塹飛渡處、三元寨碑2處。鄭州市愛國主義教育基地1個，省級森林公園1處。\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"洛河橫穿全境，并在此流入黃河，清濁二水激蕩交融之處形成太極奇觀，流傳著“龍馬負圖出于河，神龜背書出于洛”和伏羲氏“繼天而王，受河圖而畫八卦”的美麗\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"傳說。洛黃交匯的“洛汭”地區(qū)，是炎黃子孫最早繁衍、生息之地，也是遠古帝王修壇沉壁、禪讓祭天之所，孕育了燦爛的\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"古代文明，所形成的河洛文化被稱為華夏文明之源。XXXXX正在以“文化旅游，生態(tài)宜居”的方向發(fā)展新型城鎮(zhèn)化布局，改善人居環(huán)境，打造宜居城鎮(zhèn)，推動產業(yè)升級，實現綠色轉型，挖掘人文自然資源。項目規(guī)劃建設內容及投資估算2.1項目建設內容項目打造以充分發(fā)揮交通、區(qū)位、水利、技術等比較優(yōu)勢，大力發(fā)展以獼猴桃為主的特色生態(tài)農業(yè)，實行區(qū)域化布局，規(guī)?；l(fā)展，標準化管理，訂單化銷售，實現了產業(yè)的持續(xù)、健康、良性發(fā)展。截止2016年，全鎮(zhèn)有野生獼猴桃基地4萬余畝，有聯合國教科文組織命名的野生獼猴桃保護區(qū)一處，年產獼猴桃鮮果3000余噸；人工種植面積30000畝，以金桃、紅陽、海沃德、中華50、華美為主要品種，形成了早、中、晚熟，紅、黃、綠肉相協調的發(fā)展格局，2.2投資估算項目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進行詳細規(guī)劃設計，對資源狀況、相應物資市場價格未能做深入調研，下面就對總投資、分項投資、營銷費用等，其估算參照同等條件相近案例進行估算，確定投資額度。項目總投資XXXX萬元，其中：主要工程費用XXXXX萬元；工程建設其他費用XXX萬元；預備費XXX萬元。2.3項目資金籌措方案〔1〕最大限度爭取公有資金本項目建設的所有項目作為公益性很強的公共服務性項目，積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農村建設等相關資金投入。將所建設項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎設施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護等方面得到各級政府支持?！?〕招商引資在規(guī)劃權堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)河洛風情園及周邊旅游資源、建設配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進的發(fā)展格局?！?〕資本化經營逐步實行旅游項目資本經營和有償服務，逐步形成項目開發(fā)建設與發(fā)展同步協調，利用先期回收資金，進行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項基礎設施和公共服務設施的配套建設，建設更多旅游經營項目。3、經濟與社會效益3.1解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題。XXXXXX風情園項目的建設過程和交付使用后經營期間都會給社會增加就業(yè)時機、減少待業(yè)人口，項目的建設過程能夠解決部分農民工的就業(yè)問題；項目竣工交付使用后在經營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經濟結構、提高地區(qū)經濟發(fā)展水平，故本項目對國家、對社會乃至對該地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。3.2促進當地國民經濟和相關產業(yè)的發(fā)展隨著XXXXXX的建設，以旅游業(yè)為龍頭的第三產業(yè)無疑會成為當地支柱產業(yè)，它對增加當地財政收入、促進國民經濟發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經濟部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關服務部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產業(yè)中的許多相關部門生產與服務。這種拉動作用表現在收入上，旅游業(yè)收入每增加1元，就能使相關行業(yè)收入增加4.3元，這使相關行業(yè)收入增加是明顯的。同時也能促進當地果品的銷售，擴大其知名度。所以建設河洛風情園是非常必要的。3.3提高當地居民素質，促進社會文明發(fā)展。隨著項目的建設與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當地居民的素質，促進社會文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產生負面的社會影響，主要表現為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導致以不正當的方式坑害旅游者而牟取利益等。對這些負面影響，管理部門應有清醒的認識，并積極采取預防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進行精神文明教育，建立相應的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質，從而消除負面影響。有利于弘揚河洛文化，提高人們的精神文化生活，打造文化旅游，生態(tài)宜居城鎮(zhèn)。4、項目風險分析該項目屬于大型投資項目，是一個復雜的工程，在項目不同的發(fā)展階段，以及不同建設內容都存在著不同的風險，主要包括政策風險、市場風險、財務風險、政治風險、自然環(huán)境風險、社會風險、經營風險等。4.1政策風險政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能導致項目原定目標難以實現的可能性。政府的政策對項目的影響是全局性的。不同的產業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。本項目建設內容屬于我國產業(yè)政策中鼓勵類。在項目前期的運作中，得到土地管理部門和環(huán)保部門認可。因此，在產業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風險，屬于微小風險，只要項目的協調人同政府有關部門積極配合，即可防范此類風險。4..2市場風險市場風險主要指由于項目產品〔或服務〕由于市場需求的減少或供給的增加導致銷路不暢，無法到達預期的收益。河洛風情園的建設將是一個長期的過程，由于所有項目的建設周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風險是項目所面臨的主要風險之一。該項目面臨的主要市場風險包括：①消費者的消費習慣、消費偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導致市場需求總量的實際情況與預測值發(fā)生偏離；②市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現新的競爭對手或替代項目，對項目的收入產生重大影響，將分流項目的客戶群；③由于市場條件變化，項目的經營成本發(fā)生較大變化，對項目的效益產生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導致經營成本的上升。針對項目存在的三種潛在的市場風險，建議采取如下轉嫁和躲避措施：①與相關的單位簽訂預定、預售協議；②政府提供完備的配套設施服務，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經營風險。③成立專門的營銷機構，聘請專業(yè)的經營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結合的營銷模式，以應變未來市場的不確定性。4.3財務風險財務風險是指項目財務結構不合理、融資不當使項目可能喪失償債能力而導致投資預期收益下降的風險。本項目屬于XXX項目，資金來源主要為XXXX，財務風險較小。4.4社會風險社會風險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設和運營帶來困難和損失的可能性。在本項目中，主要的社會風險包括：①土地風險。由于有些項目在建設過程中會牽扯到征地或租地，在每個大型項目的征地過程中，都會出現“釘子戶”現象。采取措施不當，造成矛盾激化，甚至產生法律上的嚴重糾紛。②社會治安風險。項目中游客和消費群體同原來的本地居民在生活方式、文化習慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。社會風險的識別難度極大，不確定性也很大。對于土地風險，建議在征租的過程中，嚴格按照政府規(guī)定，對本地居民進行合理補償，以盡量控制風險。同時，在項目的經營過程中，應該充分考慮到惠及周邊居民的各種方法，例如，優(yōu)先雇傭本地勞動力等。以上綜合分析了項目可能存在的多種風險，并提出了相應的躲避和控制建議。上述風險多數屬于同類項目所共有的風險，通過采取適當的風險應對措施，可以將項目的風險轉嫁或躲避。而且，由于項目自身所處的宏觀環(huán)境、行業(yè)、地理位置，項目服務定位，項目經營者的能力等等都在同類項目中具備比較優(yōu)勢，所以，只要項目投資者和經營者采取合理的風險應對措施，該項目從風險分析的角度上是可行的。5、結論與建議5.1主要結論該項目通過XXXXX風情園的建設開發(fā)，不僅能夠推動XXXX文化旅游的建設，還能夠滿足市場對觀光旅游的需求和改善人居環(huán)境，更將推動當地游業(yè)走向進一步的繁榮。項目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經濟、社會發(fā)展狀況良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設計和協同效應方面具有優(yōu)勢，如果投資