風(fēng)情園可行性研究報告

XXXX風(fēng)情園項目可行性研究報告WORD可編輯二〇一八年一月目錄1、項目概況 11.1項目名稱 11.2項目建設(shè)單位 11.3項目建設(shè)地址 11.4項目建設(shè)背景 12、項目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容及投資估算 22.1項目建設(shè)內(nèi)容 22.2投資估算 32.3項目資金籌措方案 33、經(jīng)濟與社會效益 43.1解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題。 43.2促進當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 43.3提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展。 54、項目風(fēng)險分析 54.1政策風(fēng)險 54.2市場風(fēng)險 54.3財務(wù)風(fēng)險 54.4社會風(fēng)險 55、結(jié)論與建議 75.1主要結(jié)論 75.2問題與建議 81、項目概況1.1項目名稱XXXXXXX情園項目1.2項目建設(shè)單位公司名稱:xxxxxxxx單位性質(zhì):xxxxxxxx注冊資金:xxxxxxxx經(jīng)營范圍:xxxxxxxx1.3項目建設(shè)地址XXXXXXX風(fēng)情園項目位于XXXXXXX，規(guī)劃用地面積約XXXX畝，項目北側(cè)緊鄰\t"s://baike.baidu/item/%E7%9F%B3%E7%AA%9F%E5%AF%BA/_blank"中原地區(qū)重要的XXXXX、國家級文物保護單位XXXXXX，東側(cè)緊鄰豫劇大師XXXXXXXX，\t"s://baike.baidu/item/%E5%81%83%E6%9C%88%E5%8F%A4%E5%9F%8E/_blank"河洛匯流景區(qū)西北側(cè)。1.4項目建設(shè)背景XXXXXX位于XXXXXX北部，地處鄭州、洛陽、焦作三個中心城市之間。地理位置優(yōu)越，交通便利，隴海鐵路、連霍高速、S314穿境而過，鞏溫黃河大橋飛架南北，距XXXXX行政中心12公里。鎮(zhèn)區(qū)由鎮(zhèn)東和鎮(zhèn)西兩個區(qū)域組成，鎮(zhèn)東為自然生態(tài)園區(qū)，鎮(zhèn)西為生態(tài)經(jīng)濟園區(qū)。XXXXX生態(tài)資源豐富，水域面積12000畝、過境流量1500立方/秒，濕地面積4000多畝，森林面積達20000多畝。黃河灘區(qū)耕地面積4萬多畝，盛產(chǎn)棉花、花生、藥材等經(jīng)濟作物。邙嶺種植面積達2萬多畝，形成了以發(fā)展石榴為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的杏、李等小雜果種植基地。XXXXX歷史悠久，文化底蘊深厚。黃河與洛河在此交匯的洛汭地帶是中華民族燦爛文化的發(fā)祥地之一，又是中華民族最早、延續(xù)時間最長的祭天圣地。這里養(yǎng)育了唯一被國務(wù)院授予“人民藝術(shù)家”的常香玉、著名書畫家陳天然等一批家鄉(xiāng)驕子。境內(nèi)國家級文物保護單位鞏縣石窟AAAA景區(qū)1處，石窟內(nèi)帝后禮佛圖是目前國內(nèi)僅存；省級文物保護單位有洪溝遺址、伏羲臺遺址、興佛寺、劉振華莊園4處；鄭州市級文物保護單位有洛口倉遺址、常香玉故居等12處；鞏義市級文物保護單位有吉鴻昌天塹飛渡處、三元寨碑2處。鄭州市愛國主義教育基地1個，省級森林公園1處。\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"洛河橫穿全境，并在此流入黃河，清濁二水激蕩交融之處形成太極奇觀，流傳著“龍馬負圖出于河，神龜背書出于洛”和伏羲氏“繼天而王，受河圖而畫八卦”的美麗\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"傳說。洛黃交匯的“洛汭”地區(qū)，是炎黃子孫最早繁衍、生息之地，也是遠古帝王修壇沉壁、禪讓祭天之所，孕育了燦爛的\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"古代文明，所形成的河洛文化被稱為華夏文明之源。XXXXX正在以“文化旅游，生態(tài)宜居”的方向發(fā)展新型城鎮(zhèn)化布局，改善人居環(huán)境，打造宜居城鎮(zhèn)，推動產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)綠色轉(zhuǎn)型，挖掘人文自然資源。項目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容及投資估算2.1項目建設(shè)內(nèi)容項目打造以充分發(fā)揮交通、區(qū)位、水利、技術(shù)等比較優(yōu)勢，大力發(fā)展以獼猴桃為主的特色生態(tài)農(nóng)業(yè)，實行區(qū)域化布局，規(guī)模化發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)化管理，訂單化銷售，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、良性發(fā)展。截止2016年，全鎮(zhèn)有野生獼猴桃基地4萬余畝，有聯(lián)合國教科文組織命名的野生獼猴桃保護區(qū)一處，年產(chǎn)獼猴桃鮮果3000余噸；人工種植面積30000畝，以金桃、紅陽、海沃德、中華50、華美為主要品種，形成了早、中、晚熟，紅、黃、綠肉相協(xié)調(diào)的發(fā)展格局，2.2投資估算項目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進行詳細規(guī)劃設(shè)計，對資源狀況、相應(yīng)物資市場價格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項投資、營銷費用等，其估算參照同等條件相近案例進行估算，確定投資額度。項目總投資XXXX萬元，其中：主要工程費用XXXXX萬元；工程建設(shè)其他費用XXX萬元；預(yù)備費XXX萬元。2.3項目資金籌措方案〔1〕最大限度爭取公有資金本項目建設(shè)的所有項目作為公益性很強的公共服務(wù)性項目，積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。將所建設(shè)項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護等方面得到各級政府支持?！?〕招商引資在規(guī)劃權(quán)堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)河洛風(fēng)情園及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進的發(fā)展格局?！?〕資本化經(jīng)營逐步實行旅游項目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，建設(shè)更多旅游經(jīng)營項目。3、經(jīng)濟與社會效益3.1解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題。XXXXXX風(fēng)情園項目的建設(shè)過程和交付使用后經(jīng)營期間都會給社會增加就業(yè)時機、減少待業(yè)人口，項目的建設(shè)過程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問題；項目竣工交付使用后在經(jīng)營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，故本項目對國家、對社會乃至對該地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。3.2促進當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展隨著XXXXXX的建設(shè)，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當(dāng)?shù)刎斦杖?、促進國民經(jīng)濟發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經(jīng)濟部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相關(guān)部門生產(chǎn)與服務(wù)。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加1元，就能使相關(guān)行業(yè)收入增加4.3元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。同時也能促進當(dāng)?shù)毓返匿N售，擴大其知名度。所以建設(shè)河洛風(fēng)情園是非常必要的。3.3提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展。隨著項目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負面的社會影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導(dǎo)致以不正當(dāng)?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴?。對這些負面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認識，并積極采取預(yù)防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負面影響。有利于弘揚河洛文化，提高人們的精神文化生活，打造文化旅游，生態(tài)宜居城鎮(zhèn)。4、項目風(fēng)險分析該項目屬于大型投資項目，是一個復(fù)雜的工程，在項目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險，主要包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然環(huán)境風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。4.1政策風(fēng)險政策環(huán)境風(fēng)險是指由于政策的潛在變化可能導(dǎo)致項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)的可能性。政府的政策對項目的影響是全局性的。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。本項目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。在項目前期的運作中，得到土地管理部門和環(huán)保部門認可。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險，屬于微小風(fēng)險，只要項目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合，即可防范此類風(fēng)險。4..2市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指由于項目產(chǎn)品〔或服務(wù)〕由于市場需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷路不暢，無法到達預(yù)期的收益。河洛風(fēng)情園的建設(shè)將是一個長期的過程，由于所有項目的建設(shè)周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風(fēng)險是項目所面臨的主要風(fēng)險之一。該項目面臨的主要市場風(fēng)險包括：①消費者的消費習(xí)慣、消費偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場需求總量的實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；②市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項目，對項目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項目的客戶群；③由于市場條件變化，項目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化，對項目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本的上升。針對項目存在的三種潛在的市場風(fēng)險，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁和躲避措施：①與相關(guān)的單位簽訂預(yù)定、預(yù)售協(xié)議；②政府提供完備的配套設(shè)施服務(wù)，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。③成立專門的營銷機構(gòu)，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結(jié)合的營銷模式，以應(yīng)變未來市場的不確定性。4.3財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指項目財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使項目可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資預(yù)期收益下降的風(fēng)險。本項目屬于XXX項目，資金來源主要為XXXX，財務(wù)風(fēng)險較小。4.4社會風(fēng)險社會風(fēng)險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難和損失的可能性。在本項目中，主要的社會風(fēng)險包括：①土地風(fēng)險。由于有些項目在建設(shè)過程中會牽扯到征地或租地，在每個大型項目的征地過程中，都會出現(xiàn)“釘子戶”現(xiàn)象。采取措施不當(dāng)，造成矛盾激化，甚至產(chǎn)生法律上的嚴(yán)重糾紛。②社會治安風(fēng)險。項目中游客和消費群體同原來的本地居民在生活方式、文化習(xí)慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。社會風(fēng)險的識別難度極大，不確定性也很大。對于土地風(fēng)險，建議在征租的過程中，嚴(yán)格按照政府規(guī)定，對本地居民進行合理補償，以盡量控制風(fēng)險。同時，在項目的經(jīng)營過程中，應(yīng)該充分考慮到惠及周邊居民的各種方法，例如，優(yōu)先雇傭本地勞動力等。以上綜合分析了項目可能存在的多種風(fēng)險，并提出了相應(yīng)的躲避和控制建議。上述風(fēng)險多數(shù)屬于同類項目所共有的風(fēng)險，通過采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險應(yīng)對措施，可以將項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁或躲避。而且，由于項目自身所處的宏觀環(huán)境、行業(yè)、地理位置，項目服務(wù)定位，項目經(jīng)營者的能力等等都在同類項目中具備比較優(yōu)勢，所以，只要項目投資者和經(jīng)營者采取合理的風(fēng)險應(yīng)對措施，該項目從風(fēng)險分析的角度上是可行的。5、結(jié)論與建議5.1主要結(jié)論該項目通過XXXXX風(fēng)情園的建設(shè)開發(fā)，不僅能夠推動XXXX文化旅游的建設(shè)，還能夠滿足市場對觀光旅游的需求和改善人居環(huán)境，更將推動當(dāng)?shù)赜螛I(yè)走向進一步的繁榮。項目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟、社會發(fā)展?fàn)顩r良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設(shè)計和協(xié)同效應(yīng)方面具有優(yōu)勢，如果投資