土地及房屋測量方法含房產(chǎn)分戶圖

土地及房屋測量方法

2016年4月12日主要內(nèi)容

1.數(shù)學(xué)基礎(chǔ)2.界址調(diào)查3.控制測量4.界址點測量5.地籍圖測繪6.房產(chǎn)測量7.房產(chǎn)面積測算

1.平面坐標(biāo)系統(tǒng)采用“1980西安坐標(biāo)系”；2.高程系統(tǒng)采用“1985國家高程基準(zhǔn)”；3.投影類型采用“高斯-克呂格投影”，3°分帶。過渡期間，并適時建立與2000國家大地坐標(biāo)系的轉(zhuǎn)換關(guān)系。4.地籍圖比例尺a.地籍圖比例尺可采用1:500、1:1000、1:2000、1:5000、1:1萬和1:5萬等比例尺。b.集體土地所有權(quán)調(diào)查，其地籍圖基本比例尺為1:1萬。c.土地使用權(quán)調(diào)查，其地籍圖基本比例尺為1:500。對村莊、采礦用地、風(fēng)景名勝、特殊用地、鐵路、公路等建設(shè)用地的使用權(quán)也可采用1:1000、1:2000比例尺制圖。數(shù)學(xué)基礎(chǔ)5.地籍圖的分幅與編號a.1:1萬按照采用96×96的行列分幅編號。b.1:500、1:1000、1:2000地籍圖可采用正方形分幅（50cm×50cm）或矩形分幅（40cm×50cm）。圖幅編號按照圖廓西南角坐標(biāo)公里數(shù)編號，X坐標(biāo)在前，Y坐標(biāo)在后，中間用短橫線連接。6.計量單位a.長度單位采用米(m)，保留兩位小數(shù)；b.面積單位采用平方米(㎡),保留兩位小數(shù)；面積統(tǒng)計匯總單位采用公頃(h㎡)，保留兩位小數(shù)，可將畝(mu)作為輔助單位，保留兩位小數(shù)。數(shù)學(xué)基礎(chǔ)界址調(diào)查界址調(diào)查：包括指界、界標(biāo)設(shè)置等工作。1.指界的一般規(guī)定a.對土地權(quán)屬來源資料合法，界址明確，經(jīng)實地核實界址無變化的宗地，可直接利用已有資料填寫地籍調(diào)查表，原土地權(quán)屬來源資料復(fù)印件作為地籍調(diào)查表的附件。b.土地權(quán)屬來源資料中的界址不明確的宗地，以及界址與實地不一致的宗地，需要現(xiàn)場指界,并將實際用地界線和批準(zhǔn)用地界線標(biāo)繪到工作底圖上，在地籍調(diào)查表的權(quán)屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見欄中予以說明。c.無土地權(quán)屬來源資料，依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)核實為合法擁有或使用的土地，可根據(jù)雙方協(xié)商、實際利用狀況及地方習(xí)慣現(xiàn)場指界。d.界址線有爭議的，按照土地權(quán)屬爭議調(diào)處的相關(guān)規(guī)定處理后，再進(jìn)行現(xiàn)場指界。界址調(diào)查2.發(fā)放指界通知書，土地確權(quán)時需要相鄰方共同確認(rèn)的界線應(yīng)當(dāng)發(fā)放指界通知書。a.將指界通知書送達(dá)調(diào)查宗地和相鄰宗地權(quán)利人并留存回執(zhí)。b.土地權(quán)利人下落不明的，可采取公告方式，告知其在指定的時間到指定地點出席指界。3.現(xiàn)場指界a.指界人：現(xiàn)場指界必須由本宗地和相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場共同指界。當(dāng)由本單位法人代表指界，則出示法人代表證明。當(dāng)法人代表不能親自出席指界時，應(yīng)由委托的代理人指界，并出示委托書和身份證明。權(quán)利人是個人的，指界人可以是權(quán)利人本人，也可以是代理人。共有或共用宗地，由共有人或共用人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具代理人身份證明和指界委托書。界址調(diào)查b.違約缺席指界：1）如一方缺席，其宗地界線依據(jù)土地權(quán)屬來源資料及另一方所指界線確定。2）如雙方缺席，其宗地界線由調(diào)查人員依據(jù)土地權(quán)屬來源資料、實際使用現(xiàn)狀及地方習(xí)慣確定。3）將現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果及違約缺席指界通知書送達(dá)違約缺席者。違約缺席者對調(diào)查結(jié)果如有異議，須在收到調(diào)查結(jié)果之日起，15日內(nèi)重新提出劃界申請，并負(fù)責(zé)重新劃界的全部費用。如逾期不申請，經(jīng)公告15日后，則確定的界線自動生效。c.指界結(jié)果的處理：1）現(xiàn)場指界無爭議的，填寫地籍調(diào)查表，調(diào)查員、本宗地及相鄰宗地的指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。界址線有爭議的土地，填寫土地權(quán)屬爭議原由書并簽字蓋章。2）集體土地所有權(quán)宗地的調(diào)查結(jié)果送達(dá)指界人，同時以張貼公告形式公示指界結(jié)果。如有異議，必須在結(jié)果送達(dá)之日起15日內(nèi)提出申請，并負(fù)責(zé)重新劃界的全部費用。如逾期不申請，經(jīng)公告15日后，確定的界線自動生效。3）指界人在認(rèn)界后，不在地籍調(diào)查表上簽字蓋章的，參照違約缺席指界規(guī)定執(zhí)行。界址調(diào)查界址調(diào)查4.界址點和界標(biāo)設(shè)置a.界址點的設(shè)置：相鄰宗地的界址線交叉處應(yīng)設(shè)置界址點；土地權(quán)屬界線依附于溝、渠、路、河流、田坎等線狀地物的交叉點應(yīng)設(shè)置界址點；在一條界址線上存在多種界址線類別時，變化處應(yīng)設(shè)置界址點。b.界標(biāo)的設(shè)置：是指在界址點上設(shè)置的標(biāo)志。界標(biāo)的類型由：混凝土、石灰界址標(biāo)樁、鋼釘、鋼棍、噴漆。設(shè)置界標(biāo)有困難時，如渠中、溝底，應(yīng)在地籍調(diào)查表中，采用標(biāo)注界址點位和說明權(quán)屬界線走向等方式描述界址點具體位置。c.損壞的界標(biāo)，可根據(jù)已有界址點坐標(biāo)，現(xiàn)場放樣恢復(fù)界址點。

宗地草圖繪制

宗地草圖是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關(guān)系的實地草編記錄。1.經(jīng)實地核查，宗地實際狀況與原地籍調(diào)查表中的宗地草圖一致，則不需要重新繪制宗地草圖，否則須重新繪制宗地草圖。2.如果土地權(quán)屬來源資料中沒有地籍調(diào)查表或沒有宗地草圖，則應(yīng)繪制宗地草圖。3.宗地草圖應(yīng)現(xiàn)場繪制。4.宗地草圖比例尺為概略比例尺，但必須是100的整倍數(shù)；要用2H、3H鉛筆繪制草圖并注記，不得涂改；宗地草圖上標(biāo)注的所有數(shù)據(jù)應(yīng)為實地勘丈的結(jié)果?？刂茰y量充分利用鄭鄭州市連續(xù)續(xù)運行衛(wèi)星星定位服務(wù)務(wù)系統(tǒng)（簡簡稱ZZCORS系統(tǒng)）和已已有的各等等級平面和和高程控制制點，采用用GPS靜態(tài)定位、、網(wǎng)絡(luò)RTK技術(shù)、進(jìn)行行首級測量量。1.圖根點布設(shè)設(shè)要求圖根點應(yīng)在在基本控制制點或CORS系統(tǒng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加密，，點位一般般布設(shè)在道道路、街巷巷的交叉口口及其它利利于采集界界址點和碎碎部點的地地方。選點點時應(yīng)保證證埋石點的的通視，且且每幅圖不不少于3個埋石點。。圖根點的密密度一般地地區(qū)4-6個點/每幅圖，復(fù)復(fù)雜地區(qū)不不低于10個點/每幅圖，建建筑物密集集地區(qū)應(yīng)適適當(dāng)加密，，還應(yīng)保證證圖根點相相對于起算算點的點位位中誤差不不得超過±5cm?？刂茰y量2.圖根點標(biāo)志志圖根點一般般設(shè)置臨時時標(biāo)志，土土質(zhì)地面上上可埋入60cm(上面寬15cm、底部25cm的梯形)的混凝土制制作的樁，，鋪裝地面面上可打入入7cm長的鋼釘，，或刻繪““十”字，，加刻方框框表示，方方框大小為為10cm×10cm并用紅漆涂涂描。3.圖根點的編編號圖根點編號號以“圖根根”的英文文字母T為字頭，后后綴自然序序數(shù)。4.采用CORS系統(tǒng)進(jìn)行圖圖根測量采用CORS系統(tǒng)進(jìn)行圖圖根控制測測量時，應(yīng)應(yīng)使用三腳腳架模式，，不得采用用單桿模式式。每個圖圖根點均應(yīng)應(yīng)有兩次獨獨立的觀測測結(jié)果，每每次不少于于15個歷元，兩兩次測量結(jié)結(jié)果的平面面坐標(biāo)較差差不得大于于±3cm，高程較差差不得大于于±5cm，在限差內(nèi)內(nèi)取平均值值作為圖根根點的平面面坐標(biāo)和高高程。界址點測量量界址點測量量方法包括括解析法（（實測法））和圖解法法。解析法（實實測法）是是指采用全全站儀、GPS接收機、鋼鋼尺等測量量工具，通通過全野外外測量技術(shù)術(shù)獲取界址址點坐標(biāo)和和界址點間間距的方法法。界址點點精度不低低于±5.0cm，隱蔽界址址點精度不不低于±7.5cm。b.圖解法是指指在地籍圖圖和地形圖圖上獲取界界址點坐標(biāo)標(biāo)和界址點點間距的方方法。作業(yè)業(yè)時，要獨獨立量測兩兩次，兩次次量測坐標(biāo)標(biāo)的點位較較差不得大大于圖±0.2mm，取中數(shù)作作為界址點點的坐標(biāo)。。圖解界址址點坐標(biāo)不不能用于放放樣確定實實地界址點點的精確位位置。解析（實測測）界址點點的方法利用全站儀、GPS和鋼尺等測量工具具野外實測界址點點坐標(biāo)?？筛鶕?jù)界界址點的觀測環(huán)境境選用不同的方法法。1.當(dāng)采用全站儀測量量時，觀測時應(yīng)做做測站檢查，檢查查點可以是定向點點、鄰近控制點和和已測設(shè)的界址點點。2.當(dāng)采用鋼尺量距時時，宜丈量兩次并并進(jìn)行尺長改正，，兩次較差的絕對對值應(yīng)小于5cm。3.當(dāng)采用GPS測量時，界址點周周圍的環(huán)境條件應(yīng)應(yīng)符合GPS接收機的觀測條件件。4.無論采用哪種方法法測量界址點，都都應(yīng)進(jìn)行有效檢核核。一是界址點坐坐標(biāo)點位檢核，二二是界址點間距檢檢核。檢核結(jié)果應(yīng)應(yīng)符合精度要求。。5.界址點坐標(biāo)取位至至0.001m。界址點的編號1.在地籍子區(qū)（街坊坊）的范圍內(nèi)，按按由西向東、由北北向南的順序由J1開始進(jìn)行界址點統(tǒng)統(tǒng)一編號，并保證證界址點號的唯一一。2.在地籍調(diào)查表和宗宗地草圖中，可采采用地籍子區(qū)范圍圍內(nèi)統(tǒng)一編制的界界址點號；也可以以宗地為單位，從從左上角按順時針針方向，從“J1”開始編制界址點點號。3.解析界址點編號可可采用J1、J2……表示，圖解界址點點編號可采用T1、T2……表示。4.界址變更后，新增增界址點號在地籍籍子區(qū)內(nèi)最大界址址點號后續(xù)編，廢廢棄的界址點號不不再使用。地籍圖測繪1.地籍圖的主要內(nèi)容容和表示方法：地籍圖的內(nèi)容包括括行政區(qū)劃要素、、地籍要素、地形形要素、數(shù)字要素素和圖廓要素等。。表示方法如下：：（1）.行政區(qū)劃要素:a.行政區(qū)劃要素主要要指行政界線和行行政區(qū)名稱。b.不同等級的行政界界線相重合時應(yīng)遵遵循高級覆蓋低級級的原則，只表示示高級行政區(qū)界線線，行政區(qū)界線在在拐角處不得間斷斷，應(yīng)在轉(zhuǎn)角處繪繪出點或線。行政政級別從高到低依依次為:省級界線、市級界界線、縣級界線、、鄉(xiāng)級界線。c.當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)分幅編編制地籍圖時，在在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦辦事處）的駐地注注記名稱外，還應(yīng)應(yīng)在內(nèi)外廓線之間間、行政區(qū)界線與與內(nèi)圖廓線的交匯匯處的兩邊注記鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事事處）的名稱。d.地籍圖上不注記行行政區(qū)代碼和郵政政編碼。地籍圖測繪（2）.地籍要素包括地籍區(qū)界線、、地籍子區(qū)界線、、土地權(quán)屬界址線線、界址點、地籍籍區(qū)號、地籍子區(qū)區(qū)號、宗地號（含含土地權(quán)屬類型代代碼和宗地順序號號）、地類代碼、、土地權(quán)利人名稱稱、坐落地址等。。a.界址線與行政區(qū)界界線相重合時，只只表示行政區(qū)界線線。當(dāng)界址線與地地形地物要素重合合時，要突出顯示示界址線。c.地籍區(qū)、地籍子區(qū)區(qū)界線疊置于行政政界線之下。d.地籍圖上，對于土土地使用權(quán)宗地，，宗地號及其地類類代碼用分式的形形式標(biāo)注在宗地內(nèi)內(nèi)，分子注宗地號號，分母注地類代代碼。對于集體土土地所有權(quán)宗地，，只注記宗地號。。地籍圖測繪（3）.地形要素a.界址線依附的地形形要素（地物、地地貌）應(yīng)表示，不不可省略。b.主要的地形要素包包括建筑物、構(gòu)筑筑物、道路、水系系、地理名稱等，，注記表示方法按按照地形圖圖式執(zhí)執(zhí)行。c.房屋輪廓線內(nèi)的左左下角要注記房屋屋的幢號，幢號用用（1）、（2）……表示；房屋輪廓線線內(nèi)的中間要注記記建筑物的結(jié)構(gòu)和和層數(shù)，結(jié)構(gòu)用磚磚、木、鋼、混、、砼等表示。d.可根據(jù)需要表示地地貌，如等高線、、高程注記、懸崖崖、斜坡、獨立山山頭等。（4）.數(shù)學(xué)要素數(shù)學(xué)要素包括內(nèi)外外圖廓線、內(nèi)圖廓廓點坐標(biāo)、坐標(biāo)格格網(wǎng)線、控制點、、比例尺、坐標(biāo)系系統(tǒng)等。（5）.圖廓要素圖廓要素包括分幅幅索引、密級、圖圖名、圖號、制作作單位、測圖時間間、測圖方法、圖圖式版本、測量員員、制圖員、檢查查員等。地籍圖測繪2.地籍圖全野外數(shù)字字測圖及成圖的要要求：（1）.全野外數(shù)字測圖的的測量工具主要是是全站儀、鋼尺和和GPS接收機等。這些工工具應(yīng)檢定合格并并在有效期內(nèi)才能能用于作業(yè)。（2）.明顯地形要素主要要采用極坐標(biāo)法測測量。符合RTK（含CORS）觀測條件的也可可采用RTK（含CORS）定位方法。（3）.其它方法觀測困難難或不能施測的地地形要素可采用角角度交會法、距離離交會法、直角坐坐標(biāo)法和截距法施施測。（4）.如果有相同比例尺尺的工作底圖，可可采用全野外數(shù)字字測量方法修補測測地形要素。（5）.如果沒有相同比例例尺的工作底圖，，則應(yīng)現(xiàn)場繪制地地形要素觀測草圖圖，觀測草圖宜選選擇適當(dāng)?shù)募垙埐⒉⒆鳛闇y量原始資資料保留。（6）.在計算機上采用數(shù)數(shù)字測量軟件系統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)入外業(yè)測量數(shù)數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)規(guī)定的內(nèi)容和表示示方法等進(jìn)行編輯輯處理生成地籍圖圖。地籍圖測繪3.宗地圖的編制：（1）以編制后的地籍籍圖為工作底圖，，編制宗地內(nèi)部及及其周圍的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)籍空間要素和和地物地貌要素，，并編制宗地圖。。（2）比例尺和幅面應(yīng)應(yīng)根據(jù)宗地的大小小和形狀確定，比比例尺分母以整百百數(shù)為宜。（3）宗地圖的內(nèi)容如如下：a.宗地代碼、所在圖圖幅號、土地權(quán)利利人、宗地面積。。b.地類號、房屋的幢幢號。其中幢號用用（1）、（2）、（3）、......表示并標(biāo)注在房屋屋輪廓線內(nèi)的左下下角。c.本宗地界址點、界界址點號、界址線線、界址邊長、門門牌號碼。其中門門牌號碼標(biāo)注在宗宗地的大門處。d.用加粗黑線表示建建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)專有部分所在房房屋的輪廓線。如如果宗地內(nèi)的建筑筑物，不存在區(qū)分分所有權(quán)專有部分分，則不表示。e.宗地內(nèi)的地類界線線、建筑物、構(gòu)筑筑物及宗地外緊靠靠界址點線的定著著物、鄰宗地的宗宗地號及相鄰宗地地間的界址分隔線線。f.相鄰宗地權(quán)利人名名稱、道路、街巷巷名稱。g.指北方向、比例尺尺、界址點測量方方法、制圖者、制制圖日期、審核者者、審核日期、不不動產(chǎn)登記機構(gòu)等等。地籍圖測繪4.土地面積量算（1）一般規(guī)定a.面積測算是指地塊塊的水平投影面積積測算或橢球面面面積測算。b.量算面積項目有：：縣級行政區(qū)面積積、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級行政區(qū)區(qū)面積、地籍區(qū)面面積、地籍子區(qū)面面積、宗地面積、、地類圖斑面積等等。c.計算面積積的方法法主要有有幾何要要素法和和坐標(biāo)法法。d.利用解析析法獲取取的界址址點坐標(biāo)標(biāo)或界址址點間距距計算面面積，稱稱為解析析法面積積計算；；利用圖圖解法獲獲取的界界址點坐坐標(biāo)或界界址點間間距計算算面積，，稱為圖圖解法面面積計算算?，F(xiàn)在在主要用用的是解解析法計計算面積積，圖解解法基本本上不用用。（2）地籍面面積的控控制與測測算a.縣級行政政區(qū)域面面積與內(nèi)內(nèi)含地籍籍區(qū)面積積之和相相等；縣縣級行政政區(qū)域面面積與內(nèi)內(nèi)含鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)、街街道辦事事處）的的面積之之和相等等。b.地籍區(qū)面面積與內(nèi)內(nèi)含地籍籍子區(qū)面面積之和和相等；；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)、街道道辦事處處）的面面積與內(nèi)內(nèi)含行政政村、居居委會、、街坊的的面積之之和相等等。c.集體土地地所有權(quán)權(quán)宗地與與內(nèi)含地地類圖斑斑面積之之和相等等。房產(chǎn)測量量1.房產(chǎn)的調(diào)調(diào)查：（1).房產(chǎn)調(diào)查查:分房屋用用地調(diào)查查和房屋屋調(diào)查。。房屋調(diào)調(diào)查以幢幢為單元元分戶進(jìn)進(jìn)行。(2).丘與丘號號:a.丘是指地地表上一一塊有界界空間的的地塊。。一個地地塊只屬屬于一個個產(chǎn)權(quán)單單元時稱稱獨立丘丘，一個個地塊屬屬于幾個個產(chǎn)權(quán)單單元時稱稱組合丘丘。b.丘的編號號按市、、市轄區(qū)區(qū)（縣））、房產(chǎn)產(chǎn)區(qū)、房房產(chǎn)分區(qū)區(qū)、丘五五級編號號。丘的編號號格式如如下：市代碼十十市市轄區(qū)（（縣）代代碼十十房產(chǎn)產(chǎn)區(qū)代碼碼＋房房產(chǎn)分分區(qū)代碼碼十丘丘號(2位)(2位)(2位)(2位)(4位)丘的編號號從北至至南，從從西至東東以反S形順序編編列。房產(chǎn)測量（3）.幢與幢號a.幢的定義:幢是指一座獨立立的，包括不同同結(jié)構(gòu)和不同層層次的房屋。b.幢號的編立：幢號以宗地為單單位，自進(jìn)大門門起，從左到右右，從前到后，，用數(shù)字1、2……順序按S形編號。幢號注注在房屋輪廓線線內(nèi)的左下角，，并加括號表示示。c.房產(chǎn)權(quán)號在他人用地范圍圍內(nèi)所建的房屋屋，應(yīng)在幢號后后面加編房產(chǎn)權(quán)權(quán)號，房產(chǎn)權(quán)號號用標(biāo)識符A表示。d.房屋共有權(quán)號多戶共有的房屋屋，在幢號后面面加編共有權(quán)號號，共有權(quán)號用用標(biāo)識符B表示。房產(chǎn)測量(4).房屋及構(gòu)（建））筑物調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容：a.房屋調(diào)查內(nèi)容包包括：房地座落落、房屋所有權(quán)權(quán)人、權(quán)利人類類型、共有情況況、項目名稱、、房屋性質(zhì)、產(chǎn)產(chǎn)別、用途（實實際用途）、規(guī)規(guī)劃用途、幢號號、戶號、總層層數(shù)、所在層、、房屋結(jié)構(gòu)、竣竣工時間、占地地面積、建筑面面積、專有建筑筑面積、分?jǐn)偨ńㄖ娣e、產(chǎn)權(quán)權(quán)來源、墻體的的歸屬等基本情情況，以及繪制制房屋權(quán)界線示示意圖。b.建筑物區(qū)分所有有權(quán)業(yè)主共有部部分調(diào)查內(nèi)容包包括：建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)業(yè)主主共有部分權(quán)利利人（業(yè)主共有有）、建（構(gòu)））筑物編號、名名稱、數(shù)量或者者面積、占地面面積、分?jǐn)偼恋氐孛娣e等。c.構(gòu)（建）筑物調(diào)調(diào)查內(nèi)容包括：：坐落、構(gòu)（建建）筑物所有權(quán)權(quán)人、權(quán)利人類類型、構(gòu)筑物類類型、構(gòu)（建））筑物規(guī)劃用途途、構(gòu)（建）筑筑物面積、竣工工時間、共有情情況等。房產(chǎn)測量2.房屋及構(gòu)（建））筑物的測量全野外解析法的的測量工具主要要是全站儀、鋼鋼尺、測距儀和和GPS接收機等。這些些工具應(yīng)檢定合合格并在有效期期內(nèi)才能用于作作業(yè)。（1）房屋及其附附屬設(shè)施測量a.房屋應(yīng)逐幢測繪繪，不同產(chǎn)別、、不同建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、不同層數(shù)的的房屋應(yīng)分別測測量，獨立成幢幢房屋，以房屋屋四面墻體外側(cè)側(cè)為界測量；毗毗連房屋四面墻墻體，在房屋所所有人指界下，，區(qū)分自有、共共有或借墻，以以墻體所有權(quán)范范圍為界測量。。每幢房屋除按按本規(guī)范要求的的精度測定其平平面位置外，應(yīng)應(yīng)分幢分戶丈量量作圖。丈量房房屋以勒腳以上上墻角為準(zhǔn)；測測繪房屋以外墻墻水平投影為準(zhǔn)準(zhǔn)。b.房屋附屬設(shè)施測測量，柱廊以柱柱外圍為準(zhǔn)；檐檐廊以外輪廓投投影、架空通廊廊以外輪廓水平平投影為準(zhǔn)；門門廊以柱或圍護(hù)護(hù)物外圍為準(zhǔn)，，獨立柱的門廊廊以頂蓋投影為為準(zhǔn)；挑廊以外外輪廓投影為準(zhǔn)準(zhǔn)。陽臺以底板板投影為準(zhǔn)；門門墩以墩外圍為為準(zhǔn)；門頂以頂頂蓋投影為準(zhǔn)；；室外樓梯和臺臺階以外圍水平平投影為準(zhǔn)。房產(chǎn)測量c.房角點測量，指對對建筑物角點測量量，房角點測量不不要求在墻角上都都設(shè)置標(biāo)志，可以以房屋外墻勒腳以以上（100±20)cm處墻角為測點。房房角點測量一般采采用極坐標(biāo)法、正正交法測量。對正正規(guī)的矩形建筑物物，可直接測定三三個房角點坐標(biāo)，，另一個房角點的的坐標(biāo)可通過計算算求出。d.其他建筑物，構(gòu)筑筑物測量是指不屬屬于房屋，不計算算房屋建筑面積的的獨立地物物以及工礦專用或或公用的貯水池、、油庫、地下人防防干支線等。e.獨立地物的測量，，應(yīng)根據(jù)地物的幾幾何圖形測定其定定位點。亭以柱外外圍為準(zhǔn)；塔、煙煙囪、罐以底部外外圍輪廓為準(zhǔn)；水水井以中心為準(zhǔn)。。f.共有部位測量前，，須對共有部位認(rèn)認(rèn)定，認(rèn)定時可參參照購房協(xié)議、房房屋買賣合同中設(shè)設(shè)定的共有部位，，經(jīng)實地調(diào)查后予予以確認(rèn)。房產(chǎn)測量（2）陸地交通、水水域測量a.陸地交通測量是指指鐵路、道路橋梁梁測量。鐵路以軌軌距外緣為準(zhǔn)；道道路以路緣為準(zhǔn)；；橋梁以橋頭和橋橋身外圍為準(zhǔn)測量量。b.水域測量是指河流流、湖泊、水庫、、溝渠、水塘測量量。河流、湖泊、、水庫等水域以岸岸邊線為準(zhǔn)；溝渠渠、池塘以坡頂為為準(zhǔn)測量。（3）其他相關(guān)地物物測量:其他相關(guān)地物是指指天橋、站臺、階階梯路、游泳池、、消火栓、檢閱臺臺、碑以及地下構(gòu)構(gòu)筑物等。消火栓、碑不測其其外圍輪廓，以符符號中心定位。天天橋、階梯路均依依比例繪出，取其其水平投影位置。。站臺、游泳池均均依邊線測繪，內(nèi)內(nèi)加簡注。地下鐵鐵道、過街地道等等不測出其地下物物的位置，只表示示出入口位置。房產(chǎn)測量3.房產(chǎn)分戶圖的編制制（1）繪制要求a.以地籍圖、宗地圖圖（分宗房產(chǎn)圖））等為基礎(chǔ)編繪房房產(chǎn)分戶圖。分戶戶圖的比例尺一般般為1:200，當(dāng)房屋圖形過大大或過小時，比例例尺可適當(dāng)放大或或縮小，比例尺分分母以整百數(shù)為宜宜。b.分戶圖的幅面規(guī)格格，宜采用32開或16開兩種尺寸。c.分戶圖的方位應(yīng)使使房屋的主要邊線線與輪廓線平行，，按房屋的朝向橫橫放或豎放，分戶戶圖的方向應(yīng)盡可可能與分幅地籍圖圖一致，如果不一一致，需在適當(dāng)位位置加繪指北方向向。（2）主要內(nèi)容a.宗地代碼、幢號、、戶號、坐落、房房屋結(jié)構(gòu)、所在層層次、總層數(shù)、專專有建筑面積、分分?jǐn)偨ㄖ娣e、建建筑面積。b.房屋輪廓線、房屋屋邊長、分戶專有有房屋權(quán)屬界線、、比例尺、指北針針等。c.電梯、樓梯等共有有部分應(yīng)標(biāo)注“電梯共有”“樓梯共有”等字樣。d.不動產(chǎn)登記機構(gòu)、、繪制日期。房產(chǎn)測量房產(chǎn)面積測算1.一般規(guī)定(1)房屋面積測算的內(nèi)內(nèi)容房屋面積測算包括括房屋建筑面積、、使用面積、產(chǎn)權(quán)權(quán)面積、共有共用用建筑面積等的測測算。(2)房屋的建筑面積房屋建筑面積系系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的的外圍水平投影影面積，包括陽陽臺、挑廊、地地下室、室外樓樓梯等，且層高高在2.20米以上(含2.20米，下同)，有上蓋，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固的永久性性建筑。(3)房屋的使用面積積房屋使用面積系系指房屋戶內(nèi)全全部可供使用的的空間面積，按按房屋的內(nèi)墻面面水平投影面積積計算。房產(chǎn)面積測算(4)房屋的產(chǎn)權(quán)面積積房屋產(chǎn)權(quán)面積系系指產(chǎn)權(quán)主依法法擁有房屋所有有權(quán)的房屋建筑筑面積。(5)房屋的共有共用用建筑面積房屋共有共用建建筑面積系指各各產(chǎn)權(quán)主共同占占有或共同使用用的建筑面積。。(6)面積測算的要求求各類面積測算必必須獨立測算兩兩次，其較差應(yīng)應(yīng)在規(guī)定的限差差以內(nèi)，取中數(shù)數(shù)作為最后結(jié)果果。量距應(yīng)使用用經(jīng)檢定合格的的卷尺或其他能能達(dá)到相應(yīng)精度度的儀器和工具具。面積以平方方米為單位，取取至0.01㎡。房產(chǎn)面積測算2.房屋建筑面積測測算范圍(1)計算全部房屋建建筑面積的范圍圍a.永久性結(jié)構(gòu)的單單層房屋，按一一層計算建筑面面積；多層房屋屋按各層建筑面面積的總和計算算。b.房屋內(nèi)的夾層、、插層、技術(shù)層層及其樓梯間、、電梯間等，其其層高在2.20米以上的部位計計算建筑面積。。c.穿過房屋的通道道，房屋內(nèi)的門門廳、大廳，均均按一層計算面面積。門廳、大大廳內(nèi)的回廊部部分，層高在2.20米以上的，按其其水平投影面積積計算建筑面積積。d.樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃垃圾道、管道井井等均按房屋自自然層計算建筑筑面積。e.房屋天面上，屬屬永久性建筑，，且層高在2.20米以上的樓梯間間、水箱間、電電梯機房及斜面面結(jié)構(gòu)屋頂高度度在2.20米以上的部位，，按其外圍水平平投影面積計算算建筑面積。房產(chǎn)面積測算f.挑樓、規(guī)劃部門門批準(zhǔn)的全封閉閉陽臺按其外圍圍水平投影面積積計算建筑面積積。g.屬永久性結(jié)構(gòu)并并作為主要通道道的室外樓梯，，均按各層水平平投影面積計算算建筑面積。h.與房屋相連的有有柱走廊，兩房房屋間有上蓋和和柱的走廊，均均按其柱的外圍圍水平投影面積積計算建筑面積積。i.房屋間永久性的的封閉的架空通通廊，按外圍水水平投影面積計計算建筑面積。。j.地下室室、半半地下下室及及其相相應(yīng)出出入口口，層層高在在2.20米以上上的，，按其其外墻墻(不包括括采光光井、、防潮潮層及及保護(hù)護(hù)墻)外圍水水平投投影面面積計計算建建筑面面積。。k.有柱或或有圍圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的的門廊廊、門門斗，，按其其柱或或圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的外外圍水水平投投影面面積計計算建建筑面面積。。房產(chǎn)面面積測測算l.玻璃幕幕墻等等作為為房屋屋外墻墻的，，按其其外圍圍水平平投影影面積積計算算建筑筑面積積。m.屬永久久性建建筑的的有柱柱車棚棚、貨貨棚等等，按按柱的的外圍圍水平平投影影面積積計算算建筑筑面積積。n.依坡地地建筑筑的房房屋，，利用用吊腳腳所做做的架架空層層，有有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)，層層高在在2.20米以上上的部部位計計算建建筑面面積。。o.有伸縮縮縫的的房屋屋，若若該縫縫與室室內(nèi)相相通，，伸縮縮縫也也計算算建筑筑面積積。p.體育館館、影影劇院院等房房屋按按實際際層數(shù)數(shù)計算算建筑筑面積積。體體育場場(館)看臺下下空間間加以以利用用的，，其凈凈高超超過2.00米的，，計算算其建建筑面面積(多層按按多層層計算算)。房產(chǎn)面面積測測算(2)計算一一半建建筑面面積的的范圍圍a.與房屋屋相連連的有有上蓋蓋無柱柱的走走廊、、檐廊廊，按按其圍圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外外圍水水平投投影面面積的的一半半計算算建筑筑面積積。b.獨立柱柱、單單排柱柱的門門廊、、車棚棚、貨貨棚等等屬永永久性性建筑筑的，，按其其上蓋蓋水平平投影影面積積的一一半計計算建建筑面面積。。c.未封閉閉的陽陽臺、、挑廊廊，按按其圍圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外外圍水水平投投影面面積的的一半半計算算建筑筑面積積。d.有頂蓋蓋、不不封閉閉的永永久性性的架架空通通廊，，按外外圍水水平投投影面面積的的一半半計算算建筑筑面積積。e.樓內(nèi)有有樓梯梯，室室外樓樓梯按按其水水平投投影面面積的的一半半計算算建筑筑面積積。房產(chǎn)面面積測測算(3)不計算算建筑筑面積積的范范圍a.層高小小于2.20米的夾夾層、、插層層、技技術(shù)層層和層層高小小于2.20米的地地下室室和半半地下下室。。b.突出房房屋墻墻面的的構(gòu)件件、配配件、、裝飾飾柱、、裝飾飾性的的玻璃璃幕墻墻垛、、勒腳腳、臺臺階、、無柱柱雨蓬蓬等。。c.房屋之之間無無上蓋蓋的架架空通通廊。。d.房屋的的天面面、挑挑臺、、天面面上的的花園園、泳泳池等等。e.建筑物物內(nèi)的的操作作平臺臺、上上料平平臺及及利用用建筑筑物的的空間間安置置箱、、罐的的平臺臺。f.騎樓、、過街街樓的的底層層用作作道路路街巷巷通行行的部部分。。g.利用引引橋、、高架架路、、高架架橋路路面或或坡面面作為為頂蓋蓋建造造的房房屋。。h.活動房房屋、、臨時時房屋屋、簡簡易房房屋。。i.獨立煙煙囪、、亭、、塔、、罐、、池及及地下下人防防干、、支線線。j.與房屋屋室內(nèi)內(nèi)不相相通的的房屋屋間伸伸縮縫縫。k.臨街樓樓底層層用作作遮陽陽避雨雨或通通行、、與房房屋相相連的的、有有上蓋蓋無柱柱的走走廊或或檐廊廊。l.僅用作作通風(fēng)風(fēng)采光光的天天井。。房產(chǎn)面面積測測算(4)以上未未作規(guī)規(guī)定或或規(guī)定定不明明確的的，暫暫按以以下規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行：：a.外墻墻墻體同一樓樓層外外墻，，既有有主墻墻，又又有玻玻璃幕幕墻的的，以以主墻墻為準(zhǔn)準(zhǔn)計算算建筑筑面積積，墻墻厚按按主墻墻體厚厚度計計算。。各樓層層墻體體厚度度不同同時，，分層層分別別計算算。金屬幕幕墻及及其他他材料料幕墻墻，參參照玻玻璃幕幕墻的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定處理理。b.斜面結(jié)結(jié)構(gòu)屋屋頂房屋屋屋頂為為斜面面結(jié)構(gòu)構(gòu)（坡坡屋頂頂）的的，層層高（（高度度）2.20米以上上的部部位計計算建建筑面面積。。c.不規(guī)則圍護(hù)物物陽臺、挑廊、、架空通廊的的外圍水平投投影超過其底底板外沿的，，以底板水平平投影計算建建筑面積。d.變形縫與室內(nèi)任意一一邊相通，具具備房屋的一一般條件，并并能正常利用用的伸縮縫、、沉降縫應(yīng)計計算建筑面積積。房產(chǎn)面積測算算e.非垂直墻體對傾斜、弧狀狀等非垂直墻墻體的房屋，，層高（高度度）2.20米以上的部位位計算建筑面面積。房屋墻體向外外傾斜，超出出底板外沿的的，以底板投投影計算建筑筑面積。f.樓梯下方空間間樓梯已計算建建筑面積的，，其下方空間間不論是否利利用均不再計計算建筑面積積。g.公共通道臨街樓房、挑挑廊下的底層層作為公共道道路街巷通行行的，不論其其是否有柱，，是否有維護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)，均不不計算建筑面面積。h.與室內(nèi)不相通通的類似于陽陽臺、挑廊、、檐廊的建筑筑，不計算建建筑面積。i.室外樓梯的建建筑面積，按按其在各樓層層水平投影面面積之和計算算。j.房屋套內(nèi)具有有使用功能但但層高（高度度）低于2.20米的部分，在在房屋權(quán)屬登登記中應(yīng)明確確其相應(yīng)權(quán)利利的歸屬。房產(chǎn)面積測算算3.成套房屋建筑筑面積測算(1)成套房屋建筑筑面積成套房屋建筑筑面積由成套套房屋套內(nèi)建建筑面積和分分?jǐn)偹霉灿杏泄灿媒ㄖ婷娣e兩部分組組成。(2)成套房屋套內(nèi)內(nèi)建筑面積成套房屋套內(nèi)內(nèi)建筑面積由由套內(nèi)使用面面積、套內(nèi)墻墻體面積、套套內(nèi)陽臺面積積三部分組成成。通俗地地說就是分戶戶門內(nèi)建筑中中軸線范圍內(nèi)內(nèi)的建筑面積積與陽臺建筑筑面積之和。。a.套內(nèi)房屋使用用面積套內(nèi)房屋使用用面積為套內(nèi)內(nèi)房屋使用空空間的面積，，以水平投影影面積按以下下規(guī)定計算：：1)套內(nèi)使用面面積為套內(nèi)內(nèi)臥室、起起居室、過過廳、過道道、廚房、、衛(wèi)生間、、廁所、貯貯藏室、壁壁柜等空間間面積的總總和。套內(nèi)內(nèi)使用面積積還包括非非住宅綜合合樓內(nèi)的攤攤位、柜臺臺、精品屋屋、寫字間間等空間面面積。房產(chǎn)面積測測算2)套內(nèi)樓梯按按自然層數(shù)數(shù)的面積總總和計入使使用面積。。3)不包括在結(jié)結(jié)構(gòu)面積內(nèi)內(nèi)的套內(nèi)煙煙囪、通風(fēng)風(fēng)道、管道道井均計入入使用面積積。4)內(nèi)墻面裝飾飾厚度計入入使用面積積。b.套內(nèi)墻體面面積套內(nèi)墻體面面積是套內(nèi)內(nèi)使用空間間周圍的維維護(hù)或承重重墻體或其其他承重支支撐體所占占的面積，，其中各套套之間的分分隔墻和套套與公共建建筑空間的的分隔墻以以及外墻(包括山墻)等共有墻，，均按水平平投影面積積的一半計計入套內(nèi)墻墻體面積。。套內(nèi)自有有墻體按水水平投影面面積全部計計入套內(nèi)墻墻體面積。。c.套內(nèi)陽臺建建筑面積套內(nèi)陽臺建建筑面積均均按陽臺外外圍與房屋屋外墻之間間的水平投投影面積計計算。其中中封閉的陽陽臺按水平平投影面積積全部計算算建筑面積積，未封閉閉的陽臺按按水平投影影面積的一一半計算建建筑面積。。房產(chǎn)面積測測算(3)共有共用建建筑面積測測算:a.共有共用建建筑面積的的組成共有共用建建筑面積包包括：電梯梯井、管道道井、樓梯梯間、垃圾圾道、變電電室、設(shè)備備間、公共共門廳、過過道、值班班警衛(wèi)室等等，以及為為整幢房屋屋服務(wù)的公公共用房和和管理用房房的建筑面面積，以水水平投影面面積計算。。共有共用建建筑面積還還包括套與與公共建筑筑之間的分分隔墻，以以及外墻(包括山墻)水平投影面面積一半的的建筑面積積。獨立使用的的地下室、、車棚、車車庫等和為為多幢房屋屋服務(wù)的管管理用房、、公共用房房以及作為為人防工程程的地下室室都不計入入共有共用用建筑面積積。b.共有共用建建筑面積的的計算方法法整幢房屋的的建筑面積積扣除整幢幢房屋各套套套內(nèi)建筑筑面積之和和，并扣除除已作為獨獨立使用的的地下室、、車棚、車車庫、為多多幢房屋服服務(wù)的管理理用房、公公共用房以以及人防工工程等建筑筑面積，即即為整幢房房屋的共有有共用建筑筑面積。房產(chǎn)面積測測算(4)共有共用建建筑面積的的分?jǐn)偡椒ǚ?a.共有共用建建筑面積分分?jǐn)傇瓌t及及基本規(guī)定定1)產(chǎn)權(quán)各方有有合法產(chǎn)權(quán)權(quán)分割文件件或協(xié)議的的，按文件件或協(xié)議規(guī)規(guī)定執(zhí)行；；無合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割文文件或協(xié)議議的，可依依相關(guān)房屋屋的建筑面面積比例進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)??！?)房屋共有共共用建筑面面積分?jǐn)傄砸源睘閱挝晃?，僅限于于分?jǐn)偙敬贝狈课輧?nèi)的的共有共用用建筑面積積。與本幢幢房屋不相相連以及為為多幢房屋屋服務(wù)的變變電室、設(shè)設(shè)備間、水水泵房、門門衛(wèi)房等管管理用房，，不得分?jǐn)倲偟奖敬狈糠课輧?nèi)。3)房屋共有共共用建筑面面積分?jǐn)偤蠛?，不劃分分各戶分?jǐn)倲偯娣e的具具體部位。。共有共用用建筑面積積一經(jīng)分?jǐn)倲?，任何人人不得侵犯犯或改變其其原始設(shè)計計的使用功功能。房產(chǎn)面積測測算4)共有共用建建筑面積按按以下規(guī)定定分?jǐn)偅孩俣鄬幼≌瑯窃瓌t上上采