九江地產(chǎn)項目：商場銷售價格前期測算報告(完整版)

期測算報告(完整版)2為：1、地段；2、整合營銷力；3、發(fā)展商投入；4、項目自身條件；的一、影響價格的決定因素與權(quán)數(shù)確定1、地段(45%)決定因素、權(quán)數(shù)①道路交通(5%) (5%)③商業(yè)氛圍(25%)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)a.周邊交通網(wǎng)絡(luò)b.道路通行量c.道路狀況a.公交線路網(wǎng)絡(luò)b.易達(dá)性a.人流量d.區(qū)位環(huán)境/設(shè)施配套b.營商氣e.租售價格水平c.商業(yè)文化底蘊(yùn)氛f .fdede④發(fā)展前景(10%)2、整合營銷力(20%)決定因素、權(quán)數(shù)①市場研究(2%)②項目定位及產(chǎn)品塑造 (7%)③營銷策略(6%)④現(xiàn)場銷售管理/控制a.城市發(fā)展規(guī)劃b.政府支持力度c.可持續(xù)性發(fā)展空間構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)體市場的掌握程度.a.規(guī)模..b.軟/硬件標(biāo)準(zhǔn).造標(biāo)準(zhǔn)c.物業(yè)管理市場引導(dǎo)及營銷操控能力a.銷售人員素質(zhì) (1%)b.銷售管理c.銷售控制建設(shè)、營銷等環(huán)節(jié)的協(xié)3、發(fā)展商投入(15%)決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)a.策劃、設(shè)計、廣告、①專業(yè)資源整合(5%)商業(yè)經(jīng)營等專業(yè)公司b.爭取政府政策支持c.主力商家引入a.廣告策略/表現(xiàn)②推廣投入(5%)b.廣告投入③工程進(jìn)度(2%)c.傳播面工程進(jìn)展/質(zhì)量控制情況a.現(xiàn)場售樓部裝飾/布④現(xiàn)場銷售硬件(3%)置效果4、項目自身條件(10%)權(quán)數(shù)①地塊狀況(3%)b.現(xiàn)場包裝c.銷售資料權(quán)數(shù)a.地形狀況b.四置情況a.規(guī)劃面積②地塊技術(shù)指標(biāo)(2%)b.建筑產(chǎn)品類型a.周邊居住人口③周邊環(huán)境(5%)b.周邊房地產(chǎn)建設(shè)情況5、市場因素(10%)決定因素、權(quán)數(shù)①房地產(chǎn)行業(yè)狀況 (1%) (2%) (7%)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)a.房地產(chǎn)政策法規(guī)b.行業(yè)發(fā)展水平a.供求關(guān)系b.推出項目的銷售周期a.地段、規(guī)模b.發(fā)展商綜合實力c.銷售進(jìn)度乏同時期、同區(qū)域、同類型、有較多成交實例的項目作比較。因此，市場比較法是以條件類似的房地產(chǎn)買賣實例與待估房地產(chǎn)加以同一供需圈內(nèi)的一般市場上有較多的買賣實例作比較而分析得出待擇用2定作為對比的項目分別為：地理位置：潯陽路19-23號；規(guī)模：占地約5000m2，商場高六層，單層25200m2；定位：集購物、飲食、休閑、娛樂、停車于一體的綜合商場；消防系統(tǒng)；折后售價：一層16000元/m2，二層4800元/m/m2六層2400元/m2租金：一層均價100-120元/m2；選擇原因：與本項目屬同一區(qū)域，且商場規(guī)模、結(jié)構(gòu)、定位、配套與本項目十分雷同，除地段因素外，其他方面的可比性程◆年豐大廈(裙樓商場)2規(guī)模：一、二期商業(yè)面積約10000m2，1-4層為裙樓商場；定位：綜合性商場；動消防系統(tǒng)等；售價(折后)：環(huán)城路臨街鋪19500元/m2，大中路臨街鋪24000元/m2；租金：臨街鋪100-120元/m2；素考慮，估計其一層商場的銷售價格為：m租金價格為：70元/m2；工；結(jié)構(gòu)、配套與本項目相似，具有一目的價格因素比較與價格評定格因素場廈①5%4%5%4%道43%42%21%一、地段路 (45%)交通②5%4%4%2%周邊公交系統(tǒng)狀況③25%25%23%5%商業(yè)氛圍④10%10%10%10%發(fā)展前景①2%1%1%2%市二、整合場9%5%20%營銷研力究 (2②7%0%)項目定位及產(chǎn)品塑造③6%營銷策略%%2%2%7%6%④1%1%0%1%現(xiàn)場銷售管理/控制⑤4%1%0%4%全程執(zhí)行質(zhì)量①5%2%0%5%三、發(fā)展專7%3%15%商投業(yè)入資 (1源5%)整合②5%推廣投入③2%工程進(jìn)度2%2%0%2%2%④3%1%1%3%現(xiàn)場銷售硬件①3%3%3%3%四、項目地10%9%7%自身條件塊 (1狀0%)況②2%地塊技術(shù)指標(biāo)③5%周邊環(huán)境2%2%4%2%2%①1%1%1%1%五、市場房9%8%5%因素地 (1產(chǎn)0%)行業(yè)情況②2%商鋪投資活躍程度③7%同類對手發(fā)展情況得分100%—認(rèn)知價格——系數(shù)—7%78%0.876%67%1.01%68%——說明：涉及的各項內(nèi)容為敝司按理想水平來評定其相應(yīng)分值，如果相其計算公式為：認(rèn)知價格系數(shù)=待估項目權(quán)數(shù)÷對比項目權(quán)數(shù)比較得出各個待估項目與對比項目修正了的認(rèn)知價格系數(shù)后，即可得出比較價格：比X1=聯(lián)盛廣場首層商鋪均價×認(rèn)知價格系數(shù)=16000×0.87=13920元/m2比X2=年豐大廈首層商鋪均價×認(rèn)知價格系數(shù)=11000×1.01=11110元/m2本項目首層均價評定(采用算術(shù)平均數(shù)計算)：本項目首層均價=(X1+X2)÷2=(13920+11110)÷2=12515元/m2有同類物業(yè)推出市項目租金價格測算：比X1=聯(lián)盛廣場首層租賃均價×認(rèn)知價格系數(shù)=110×0.87=96元/m2比X2=年豐大廈租賃商鋪均價×認(rèn)知價格系數(shù)=70×1.01=71元/m2本項目首層的租賃均價為：首層租賃均價=(X1+X2)÷2=(96+61)÷2=84元/m2即本項目首層的銷售均價為：84×12÷8%=12600元/m2出本項目首層的銷售均價為：(12515＋12600)÷2=12560元/m2的大小、易達(dá)性程度的高在這里我們綜合分析商場各個樓層的特性與價格差幅：樓層素人流量易達(dá)性交易疏導(dǎo)能店面接觸率因品不定因牌特征素率力二層二層較大較高較強(qiáng)較高大高強(qiáng)高1.主力駐與選層；2.建結(jié)構(gòu)態(tài)與物,如:層,附通(天橋)1.品牌知名度高;2.行業(yè)利潤高,租金強(qiáng);3.高附加值商品;4.對店面求高.層=1.6-2倍35-40%等高等高..或三少低弱低層以商品;20-25上2.對店面%.情況下，對本項目樓層價格差幅倍率確定如下：一層:層=1.6倍二層：三層遞減35%即二、三層的銷售平均價格為：二層：12560÷1.6=7850元/m2三層：7850×(1－35%)=5100元/m2面積(m2)銷售均價(元/m2)回籠資金(元)13445.36650.66650.6合計26746.5提條件：宣傳；操作空執(zhí)行的質(zhì)量；3、在首次推出市場前，必須確定進(jìn)駐商場的主力店(超市及世界品牌特色餐飲—建議引入麥當(dāng)勞)，并獲得對九江市民有較大吸4、在本項目推出市場的過程中，直接競爭對手(例如信華城