安福國際廣場商業(yè)綜合體項目初步建議書

合肥安福國際廣場商業(yè)綜合體項目初步建議書編制單位：編制時間：2008年7月項目摘要新摩爾公司從７月初介入本項目初步策劃以來,對項目進(jìn)行了深入思考,結(jié)合安徽合肥市場的具體情況,提出新的思路和競爭策略,請?zhí)煜蠹瘓F(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考。一、對安福國際廣場商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)方案的創(chuàng)新安福國際廣場首先要考慮物業(yè)組合的正確定位，爾后進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。從商圈分析角度，我們適合做能夠形成消費目的地的業(yè)態(tài)，爾后分期開發(fā)。例如，首先在一期建設(shè)大賣場、家居MALL和汽車配件及汽車4S店。二期，適合建設(shè)資金投入特別大的五星級酒店和高檔購物中心以及5A級寫字樓和酒店式管理公寓。對于項目總體業(yè)態(tài)和建筑形態(tài)，我們采用如下創(chuàng)新思路：把大賣場和地下空間利用相結(jié)合，采用6米層高和長方形下沉廣場方式，使得家樂福、WEALMART等愿意進(jìn)入-1層。采用量身定制方式，由新摩爾公司把我國最高檔家居MALL引進(jìn)到合肥，將相關(guān)面積和層高等建筑要求反饋給發(fā)展商。初步考慮8萬平方米，將地上靠近金寨路部分充分利用優(yōu)先考慮作為家居大賣場?？紤]借鑒日本汽車賣場成果，設(shè)置雙層4S汽車賣場，提升項目土地使用價值。五星級酒店和三星酒店可以搭配，總面積可以7萬平方米其中三星級酒店1.5萬平方米，引進(jìn)洲際假日酒店或雅高酒店等世界著名品牌，酒店部分以及高級寫字樓可以相對獨立對外尋求合作，也可以作為二期內(nèi)容放后開發(fā)，有合作伙伴先期開發(fā)有利于提升綜合體總體價值。我們以深圳新世界中心等寫字樓創(chuàng)新成果運(yùn)用到合肥，首先設(shè)計好項目方案。創(chuàng)新措施硬件特色高速寬帶網(wǎng)絡(luò)，滿足金融結(jié)算等總部辦公要求節(jié)能和環(huán)保采用節(jié)能設(shè)計方法，選擇環(huán)保和節(jié)能材料5A寫字樓定位為一流企業(yè)總部量身定制，享受綜合配套資源在寫字樓銷售和租賃經(jīng)營方面楊寶民(零售和房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略)與企業(yè)戰(zhàn)略專家姜汝祥博士、信托專家孫飛都是一流的企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略和金融專家能夠通過高端論壇，配合甲方選擇寫字樓業(yè)主。實現(xiàn)合肥新型企業(yè)總部的定制模式，力爭吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。以國際化的視野尋求業(yè)態(tài)創(chuàng)新，以本地文化考慮顧客的消費習(xí)慣，我們需要為項目定制適合綜合體消費的商業(yè)文化，設(shè)定適當(dāng)?shù)奈幕黝}，通過建筑和景觀元素適當(dāng)反映。我們消化美國綜合體和購物中心考察成果,我們對業(yè)態(tài)進(jìn)行了全新的構(gòu)思,參考美國舊金山購物中心布局和美國新澤西花園購物中心業(yè)態(tài)考察成果,提出天象國際廣場項目新的業(yè)態(tài)思路。安福國際廣場業(yè)態(tài)方案的一種設(shè)想模型：高檔百貨或購物中心2-3萬平方米類似美國KOHL折扣百貨2.5萬平方米白領(lǐng)百貨＋星巴克＋名品俱樂部＋高檔培訓(xùn)中心家居MALL8萬平米月星家居和電器（1萬平方米）汽車配件市場2萬平米根據(jù)市場情況決定規(guī)模和具體定位，原則上以轎車配件為主4S汽車專賣店2萬平米利用現(xiàn)有

4S店資源，借鑒日本豐田汽車展示中心考察成果，力爭采用雙層立體方式展示，有效利用建筑空間酒店業(yè)態(tài)5．5萬平方米五星級1.5萬平方米三星級酒店洲際酒店、香格里拉,希爾頓等五星級酒店力爭對公寓價格提升帶動最大化優(yōu)點在商業(yè)競爭中取勝概率較大，填補(bǔ)了商圈空白。能夠與高檔寫字樓和酒店形象匹配，同時大眾化的白領(lǐng)商業(yè)模式容易與現(xiàn)在的商業(yè)氛圍相融合，有廣大的消費群體和消費潛力，同時要引進(jìn)一些世界名牌，提高商業(yè)的檔次，突出自己的亮點，形成一種及可以和周圍商業(yè)氛圍相融合，又有自己特色的商業(yè)體。故經(jīng)營投資風(fēng)險較小。缺點利潤提升受到局限，回收資金時間較長。圖1日本東京豐田汽車2層展館適合4S店進(jìn)駐（楊寶民拍攝）圖2美國高檔百貨面向高收入女性圖3第五大道折扣百貨氣勢如虹的Kohl's宣布，計劃在2004年財政年度開設(shè)80間新店，預(yù)期資本開支達(dá)8.25億美元。2005年底前，又會在加州增設(shè)100間店鋪。

Kohl's的服裝適合一家大小。

Kohl's擴(kuò)展業(yè)務(wù)，以較低價格吸納客源。圖4擬引進(jìn)的部分折扣百貨以及高級服飾商店形象二．新摩爾公司為本項目所做的準(zhǔn)備工作和突出優(yōu)勢新摩爾公司服務(wù)本項目優(yōu)勢新摩爾公司的國際化視野打造主題文化鮮明的合肥安福國際廣場購物中心和綜合體新摩爾公司注重為顧客創(chuàng)造價值，擁有寬廣的國際化視野、注重經(jīng)營結(jié)果與開發(fā)過程的內(nèi)在聯(lián)系，重視招商質(zhì)量，善于把握消費者的消費理念，為經(jīng)營成功創(chuàng)造條件。圖5新摩爾公司楊總在美國考察主題酒店新摩爾擁有和國際一流商業(yè)建筑設(shè)計公司JERDE、GENLER的配合經(jīng)驗,同時和國內(nèi)一流建筑設(shè)計院配合經(jīng)驗，善于做好商業(yè)建筑策劃工作。我們初步建議購物中心和酒店選用特色主題文化,優(yōu)先考慮美國加州相關(guān)主題作為項目主題,加入項目住宅也采用較多美國文化元素,例如星光大道等構(gòu)思，2007年7月中旬新摩爾公司楊總系統(tǒng)考察了美國拉斯維加斯購物中心和主題酒店，并將把相關(guān)考察成果運(yùn)用到天象國際廣場項目中來。星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)江總近期也完成了歐洲、日本、東南亞系列考察。在購物中心和奧特萊斯業(yè)態(tài)的研究和運(yùn)營方面，深圳新摩爾公司考察了歐美和亞洲重要的購物中心，與眾多名牌廠商建立了良好合作關(guān)系，目前致力于開發(fā)以工廠直銷名品店為主的新型奧特萊斯。深圳商業(yè)管理公司與廣告公司的全程服務(wù)通過商業(yè)管理公司提供經(jīng)營策略，根據(jù)經(jīng)營策略和營銷推廣和銷售代理目標(biāo)，我們新摩爾公司負(fù)責(zé)提供國內(nèi)外案例，參與廣告公司關(guān)鍵創(chuàng)意的討論和實施，以專業(yè)的廣告宣傳和營銷推廣，共同確保甲方的服務(wù)質(zhì)量。3、新摩爾公司的招商優(yōu)勢深圳新摩爾公司招商網(wǎng)絡(luò)遍布北京、上海、深圳，楊寶民先生在２００２年就帶領(lǐng)團(tuán)隊完成深圳東方時代廣場８萬平方米購物中心的招商任務(wù)，其中包括蘭寇在內(nèi)的眾多名品招商。２００５年深圳新摩爾公司成功完成青島頤中購物中心招商任務(wù)，２００６年成功完成廣西盛世聯(lián)邦廣場招商任務(wù)。2007年完成合肥奧林匹克項目主力店招商任務(wù)針對天象集團(tuán)合肥項目我們已經(jīng)和著名酒店公司洲際酒店、香格里拉、希爾頓等溝通,以及和汽車名店、電器、折扣百貨著名商場初步溝通,比較看好天象集團(tuán)合肥購物中心項目,我們有能力為貴公司創(chuàng)造更大價值。圖6楊寶民先生主持茂業(yè)百貨第六屆供應(yīng)商表彰大會和深圳東方時代廣場招商活動在家居業(yè)態(tài)方面，新摩爾公司和紅星美凱龍、月星家居、6度空間擁有良好合作關(guān)系。在汽車業(yè)態(tài)方面，新摩爾和法拉利和寶馬等名店擁有良好關(guān)系，已經(jīng)在廣州項目成功合作。在電器業(yè)態(tài)方面，新摩爾和國美和蘇寧以及深圳順電家居是合作伙伴。在大賣場方面，新摩爾和WALMART以及家樂福等擁有長期合作關(guān)系，在常德已經(jīng)成功引進(jìn)大賣場。在高檔百貨方面，新摩爾和王府井百貨、廣州友誼百貨、青島海信廣場擁有長期合作關(guān)系。新摩爾秉持通過創(chuàng)新為顧客創(chuàng)造價值的理念，在新加坡星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，整合國內(nèi)外資源為客戶提供有效合作與服務(wù)。目錄 項目前期階段 9第一部分市場回顧 91.合肥市商業(yè)零售市場發(fā)展?fàn)顩r 91.1合肥商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與城市商業(yè)空間發(fā)展的分析 91.2合肥主要零售商業(yè)概況 101.2.1現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的空間規(guī)劃 101.2.2合肥未來商圈規(guī)劃 111.2.3主要商家介紹 121.2.4現(xiàn)有商業(yè)及網(wǎng)點建設(shè)中存在的問題及其原因分析 152.合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 172.1供求狀況 172.2市場展望 182.3目前的問題及小結(jié) 192.3.1．不注重可持續(xù)經(jīng)營地產(chǎn)商經(jīng)營管理水平有待提高 193.1城市商業(yè)發(fā)展的總體思路與目標(biāo) 203.2規(guī)劃期限商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 203.3規(guī)劃范圍 213.4規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 213.5規(guī)劃原則 223.6規(guī)劃布局 234.合肥房地產(chǎn)住宅消費需求市場調(diào)查報告 314.1對所購房屋區(qū)域的選擇以及人群分析 314.2報紙仍為獲取房產(chǎn)信息的主要來源，網(wǎng)絡(luò)、電視被選擇的比例也較多 34第二部分項目所在蜀山區(qū)規(guī)劃與商業(yè)特點 361．項目所在區(qū)域規(guī)劃特征 361.1蜀山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 361.2蜀山區(qū)商業(yè)發(fā)展概況 361.3蜀山區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢 37第三部分項目初步思考分析 371．項目所在區(qū)域規(guī)劃特征 372．項目位置 373．項目SWOT及動態(tài)競爭分析 384．項目定位思考 394.1項目總體定位方向 394.2項目業(yè)態(tài)構(gòu)成思考 394.3項目主體消費者定位方法 415．建筑布局與策劃初步建議 415.1物業(yè)體量建議 415.2商業(yè)建筑策劃初步建議 426．合肥綜合體盈利模式思考 487．目標(biāo)經(jīng)營商戶定位 498．項目市場形象定位（VMD商場整體形象） 498.1關(guān)于化妝品旗艦商店的視覺形象 498.2整體裝修風(fēng)格——借鑒韓國樂天百貨 508.3建筑規(guī)劃與VMD方案建議 518.4人流導(dǎo)入、貨物進(jìn)出統(tǒng)籌考慮 538.5導(dǎo)示系統(tǒng) 539．項目風(fēng)險分析 549.1戰(zhàn)略風(fēng)險 549.2項目經(jīng)營風(fēng)險： 5410．項目業(yè)態(tài)規(guī)劃與操作初步建議 5510.1．把握業(yè)態(tài)調(diào)控規(guī)律為項目服務(wù) 5510.2結(jié)合優(yōu)勢資源 5611.項目財務(wù)概算 5811.1項目收益方式比較 5811.2關(guān)于汽車百貨自營的效益分析 59 項目招商階段 59招商推廣策略 591．關(guān)于招商策劃的幾點建議 592．招商目標(biāo)與順序 603．特殊商戶招商建議 604．綜合體招商計劃 605．招商組織架構(gòu)與人員構(gòu)成 616．關(guān)于大型招商活動組織示例 61 經(jīng)營管理階段 64第一部分．開業(yè)推廣策略 641．關(guān)于大型購物中心開業(yè)活動的策劃與組織 642．開業(yè)前要完成開業(yè)前培訓(xùn)工作，開業(yè)前培訓(xùn)分為兩類培訓(xùn)： 65第二部分．組織運(yùn)營 651．裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 652.管理系統(tǒng)設(shè)計 66第三部分項目服務(wù)計劃 691．天象集團(tuán)合肥安福國際廣場前期資金預(yù)算及工作進(jìn)度表 69項目前期階段第一部分市場回顧1.合肥市商業(yè)零售市場發(fā)展?fàn)顩r1.1合肥商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與城市商業(yè)空間發(fā)展的分析2004年全國的人均GDP按購買力可比價計算為4580美元，從全國范圍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水來看，考慮我國東西部地區(qū)差異，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對更成熟的東部沿海地區(qū)，目前的主流業(yè)態(tài)應(yīng)該是shoppingmall、大型綜合超市、百貨為主，同時主流業(yè)態(tài)的選擇還受城市化的進(jìn)程的影響。中國目前的城市化程度還不高，我國的主流業(yè)態(tài)的水平還只是停留在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的程度。2006年，合肥市生產(chǎn)總值（簡稱GDP）首次跨越千億元，提前4年實現(xiàn)“千億元”目標(biāo)。初步測算，全年實現(xiàn)GDP1073.86億元，同比增長17.5%%，人均GDP突破2萬元，按戶籍人口計算達(dá)到2.32萬元。此外，規(guī)模以上工業(yè)也得到了較快發(fā)展。合肥全年實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1098.5億元，提前兩年實現(xiàn)千億元產(chǎn)值目標(biāo)，新增產(chǎn)值過200億元。2006年，合肥GDP占全省比重的17.5%%，比2005年提高1.2個百分點，對全省經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到22.5%%，拉動全省GDP增長近3個百分點；規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、社會消費品零售總額占全省的比重分別達(dá)到20.6%%、23.3%%、18.6%%和18.9%%，同比分別提高1.5、3.7、1.3和0.5個百分點，省會城市的中心地位進(jìn)一步增強(qiáng)。合肥有著悠久歷史的城市，有著厚重的文化和歷史的積淀，城市發(fā)展相對穩(wěn)定，其商業(yè)發(fā)展以文化、飲食、娛樂消費為典型特征。從合肥的人均GDP和城市化的水平來看，理論上合肥的主流業(yè)態(tài)應(yīng)該是大型購物中心、超市、專賣店、精品店等現(xiàn)代商業(yè)，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等。由于合肥自身的消費特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位置和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展迅速。但大型購物中心、專賣店、精品店等相對滯后。商業(yè)業(yè)態(tài)還只是處在向在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)迅速過渡的階段，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)正處在向多極化發(fā)展的階段。國內(nèi)2006年10月頒布的零售業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計：國內(nèi)2006年10月頒布的零售業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、食雜店、折扣店、倉儲式會員店、家居建材店、工廠直銷中心、電視購物、郵政購物、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物17種零售業(yè)態(tài)。1.2合肥主要零售商業(yè)概況1.2.1現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的空間規(guī)劃合肥商業(yè)網(wǎng)點的分布隨著城市建設(shè)重點的變化而變化。20世紀(jì)80年代，合肥城市建設(shè)以舊城改造為主，且多集中在老城區(qū)內(nèi)并以長江路和金寨路沿線開發(fā)為主，因此，商業(yè)網(wǎng)點也多集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是四牌樓、三孝口地區(qū)更為集中，并以長江路、金寨路沿線展開，這時期，商業(yè)網(wǎng)點的空間分布表現(xiàn)為在老城區(qū)內(nèi)的高度集中。到了20世紀(jì)90年代，尤其是92年鄧小平南巡講話以后，合肥市城市建設(shè)的重點由舊城改造轉(zhuǎn)向新區(qū)開發(fā)，我市先后建立了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和新站綜合試驗區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點隨著城市新區(qū)的建設(shè)逐漸向城市外圍延伸、擴(kuò)散。尤其是新站綜合試驗區(qū),由于地理位置好，交通便捷,又處于城市對外交通的窗口地區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)得到較快發(fā)展。此外，原有商業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，如南七、安醫(yī)附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商業(yè)網(wǎng)點得到了進(jìn)一步的發(fā)展。從總體來看，商業(yè)網(wǎng)點的空間分布更趨向合理性，但老城區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點無論是從發(fā)展規(guī)模還是水平，都是處于主導(dǎo)地位。城市的三級商業(yè)網(wǎng)點體系還需要進(jìn)一步完善。合肥市市區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀分布一覽表類別單位網(wǎng)點數(shù)用地面積建筑面積營業(yè)面積備注個%m2%m2%m2%百貨類合肥市市區(qū)32100230294100.0568554100.0397988其中老城區(qū)175310108143.927282448.0北區(qū)///////東區(qū)882510421621440037.7西南區(qū)7222499710.98133014.3/新城區(qū)/超市類合肥市市區(qū)710095000營業(yè)面積≥5000m其中老城區(qū)114.311000北區(qū)114.38000東區(qū)114.316000西南區(qū)451.160000新城區(qū)///////1.2.2合肥未來商圈規(guī)劃圖7商圈分布圖隨著合肥的城市拓展，原有的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃已不能滿足現(xiàn)代商業(yè)的快速發(fā)展，新老商圈不斷洗牌。在此背景下，由合肥市商務(wù)局牽頭制定的合肥市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃（2007-2020）正式公布。規(guī)劃中，初步設(shè)想未來兩個都市級商業(yè)功能區(qū)和四個市級商業(yè)功能區(qū)將共同構(gòu)筑起富有現(xiàn)代特色的省會商業(yè)圈。

規(guī)劃中的兩個都市級商業(yè)功能區(qū)，分別為老城區(qū)和濱湖新區(qū)，主要功能為購物文化娛樂等，經(jīng)營面積在80萬平方米以上，而四個市級商業(yè)功能區(qū)，分別是科學(xué)城、上派、店埠、雙墩，六大商圈構(gòu)成省會商業(yè)圈。此外還有八個區(qū)級商業(yè)功能區(qū)和33個居住區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。

都市級商業(yè)功能區(qū)定位在購物、文化娛樂休閑、旅游，并與金融、商務(wù)結(jié)合等方面，主要服務(wù)省內(nèi)外及本市消費者，人口在100萬以上，基本商業(yè)面積在80萬平方米以上，相關(guān)的配套行業(yè)有旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書報刊、郵電業(yè)，鼓勵商業(yè)集聚。市級商業(yè)功能區(qū)和區(qū)級商業(yè)功能區(qū)均主要服務(wù)該地區(qū)及外來消費者，定位購物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲等方面，前者人口在50萬以上，基本商業(yè)面積40萬平方米以上。后者則基本商業(yè)面積20萬平方米以上，服務(wù)20萬以上人口。居住區(qū)級商業(yè)功能區(qū)則主要保障該地區(qū)居民日常生活，提供必要服務(wù)，人口在5萬左右，商業(yè)面積在2萬平方米以上。

據(jù)合肥市商務(wù)局網(wǎng)點規(guī)劃處處長趙明介紹，到2020年合肥市商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)將實現(xiàn)大跨越，合肥社會消費品零售總額達(dá)到4500億元，商業(yè)增加值1200億元，年均增長19.8%，商業(yè)對GDP貢獻(xiàn)度達(dá)到15%。商業(yè)營業(yè)總面積達(dá)到2000萬平方米，其中零售商業(yè)設(shè)施面積達(dá)10000萬平方米，初步建成東進(jìn)西出、輻射南北”的區(qū)域性商貿(mào)、物流和會展中心。

商圈外延

城市化進(jìn)程的必然產(chǎn)物

在這次合肥市的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，我們看到了更多合肥外圍的地名：雙墩商業(yè)區(qū)、店埠商業(yè)區(qū)、上派商業(yè)區(qū)、三十頭地區(qū)、大鋪頭地區(qū)、南山湖地區(qū)……城市化的進(jìn)程已經(jīng)使合肥的商圈范圍外延。

商圈不斷外延，中心商圈不斷成熟，郊區(qū)商圈也獲得很大發(fā)展，商業(yè)形態(tài)的成熟和商機(jī)的出現(xiàn)，提供商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲的原動力。中外資企業(yè)在上海加大零售商業(yè)的拓展力度，例如錦江麥德龍將它的專業(yè)賣場開進(jìn)了合肥，家樂福、百安居、易初蓮花和沃爾瑪?shù)却笮土闶蹣I(yè)在合肥發(fā)力擴(kuò)張。

“城市化的進(jìn)程，就是導(dǎo)致了人口的不斷外遷?！焙戏适猩虅?wù)廳王可健表示，城市化的進(jìn)程帶來這樣一個路網(wǎng)型的發(fā)展，大家可以看到，一年以前你會感覺政務(wù)新區(qū)和會展中心是很遠(yuǎn)的地方，如果你買房子也不會選擇在這些地區(qū)，而今天這些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅樓，已經(jīng)成為合肥價位較高的地區(qū)。

在規(guī)劃中我們也看到，在15個購物中心中，二環(huán)以外就占到了9個；25個大型商場中，二環(huán)以外的商場占了12個；53個大型綜合超市中，二環(huán)以外的超市就有27個；35個大型專業(yè)店中，二環(huán)以外的有21個；7家倉儲式會員店更是有5家都在外圍商圈。

不過也有專家表示，外圍商圈更多要靠商業(yè)地產(chǎn)來帶動，商業(yè)地產(chǎn)真正要運(yùn)營得好，能夠得到一種可持續(xù)的發(fā)展，那么它的一個商業(yè)前期的經(jīng)營是必不可少的。如果你這個商業(yè)開發(fā)一開始就想著以現(xiàn)金流回籠作為考慮，那么可以通過短期的手段吸引資金，但是想在未來商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營變速就達(dá)不到。如果開發(fā)商或者是投資商自身有一定的資金實力，他有條件持有部分培育來帶動，使它有良性的發(fā)展循環(huán)，這樣就會有非常好的基礎(chǔ)。1.2.3主要商家介紹（1）安徽商之都有限責(zé)任公司，隸屬于全國500強(qiáng)之一的安徽省徽商集團(tuán)有限公司，是一家國有獨資的國家大型商業(yè)企業(yè)，是一個按現(xiàn)代企業(yè)制度建立、以百貨零售業(yè)、連鎖業(yè)為主的綜合性企業(yè)。公司目前全資擁有全省范圍內(nèi)的合肥商廈、宣城商廈、六安商廈、霍邱商廈、巢湖商廈、滁州商廈六家子公司，控股經(jīng)營安徽商之都華億購物中心、紅府超市連鎖公司、國生電器連鎖公司，擁有亳州、蕪湖、宿州、安慶、阜陽、霍邱、無為等7個特許加盟連鎖經(jīng)營百貨店，共有門店數(shù)41個（含百貨、超市和家電專營店）。公司經(jīng)營面積達(dá)27.26萬平方米，資產(chǎn)總額20.57億元，從業(yè)人員達(dá)11000人。2004年實現(xiàn)銷售30.3億元人民幣，位居全國連鎖企業(yè)第39名，安徽省零售商業(yè)銷售第一名。2005年實現(xiàn)銷售45.54億元人民幣，2006年實現(xiàn)銷售55.94億元人民幣，2007年實現(xiàn)銷售59.58億元人民幣。圖8安徽合肥商之都公司于1995年12月28日正式營業(yè)?？偛课挥谥袊戏适兴拗萋?號，南臨風(fēng)景秀麗的包河公園，北接商業(yè)繁華的長江中路，處于商業(yè)繁華的四牌樓商圈的核心位置。旗艦店合肥商廈經(jīng)營面積達(dá)2.8萬平方米，員工1200人，經(jīng)營的商品約10萬余種，商品以中高檔品牌為主，國內(nèi)外精品、名品比率達(dá)70%以上。服飾經(jīng)營為公司特色經(jīng)營，在安徽省內(nèi)素有“名品進(jìn)名店，穿在商之都”之稱。經(jīng)過10年多的經(jīng)營，安徽商之都現(xiàn)已發(fā)展為“安徽第一百貨品牌”的區(qū)域型百貨流通企業(yè)，安徽省內(nèi)最大的百貨、家電、超市連鎖零售企業(yè)，并以獨特的企業(yè)文化享譽(yù)國內(nèi)商界。公司秉承古徽商“賈儒相幫，敬業(yè)拼搏，誠信進(jìn)取，勤儉和諧，以人為本，誠信為商”的理念，倡導(dǎo)“勤勉、創(chuàng)新、和協(xié)、誠信”的經(jīng)營宗旨，立足于安徽，并依托技術(shù)先進(jìn)、軟件一流、覆蓋全連鎖范圍的計算機(jī)信息系統(tǒng)，在全省范圍內(nèi)發(fā)展連鎖經(jīng)營。開業(yè)當(dāng)年即進(jìn)入全國商業(yè)零售企業(yè)百強(qiáng)之列，先后獲得全國“百城萬店無假貨活動示范店”、全國“誠信單位”、全國“質(zhì)量管理先進(jìn)企業(yè)”、“第五屆全國職工職業(yè)道德建設(shè)雙十佳單位”、“中國商業(yè)名牌企業(yè)”等國家級光榮稱號，取得了顯著的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。2002年，公司與徽商集團(tuán)合并重組后，開始步入了快速發(fā)展階段。對內(nèi)進(jìn)行營銷和分配體制改革，實施進(jìn)銷分離、進(jìn)價核算，成立總部管理公司，實行統(tǒng)一采配、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一結(jié)算，統(tǒng)一標(biāo)識。對外大力開拓以百貨店為龍頭的連鎖經(jīng)營，以直營連鎖、加盟連鎖等多種方式，在全省各地級市、城區(qū)人口達(dá)10萬人的縣城開設(shè)中高檔型百貨商場。（2）合肥百貨大樓集團(tuán)股份有限公司是在合肥市百貨大樓的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一家大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)，具有良好的品牌信譽(yù)和雄厚的資金實力。從1959年8月25日合肥百貨大樓開業(yè)至今，合肥百大集團(tuán)已在江淮大地商?？v橫了49個春秋，牢牢占據(jù)了安徽商業(yè)的龍頭地位。特別是1996年8月12日在深交所成功上市以來，合肥百大集團(tuán)取得迅猛發(fā)展，連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)大，現(xiàn)已成長為安徽省規(guī)模最大、綜合效益最好的商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。2007年，公司銷售突破156億元，社會貢獻(xiàn)總額4.8億，連續(xù)3年入圍中國企業(yè)500強(qiáng)，中國服務(wù)業(yè)500強(qiáng)。合肥百大集團(tuán)以零售業(yè)為主業(yè)，業(yè)態(tài)分布上呈現(xiàn)現(xiàn)代百貨連鎖、合家福超市連鎖、安徽百大電器連鎖三輪驅(qū)動的格局，擁有合肥百貨大樓、合肥鼓樓商廈、百大CBD購物中心、百大商業(yè)大廈、百大樂普生、銅陵合百商廈、蚌埠百貨大樓、黃山百大商廈、六安金商都、亳州百大購物廣場、舒城百大購物廣場、安徽百大運(yùn)動休閑廣場、淮南購物中心13家大型百貨零售商場，73家合家福超市和18家安徽百大電器連鎖賣場，總營業(yè)面積70多萬平方米，經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)遍布合肥、蚌埠、銅陵、黃山、亳州、六安、舒城、淮南等安徽省主要地市，初步完成立足合肥、輻射安徽的戰(zhàn)略部署。與此同時，合肥百大集團(tuán)實行多角融合的發(fā)展戰(zhàn)略，涉足零售相關(guān)產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、合肥周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場股份有限公司、合肥合鑫商貿(mào)有限公司等多家經(jīng)營實體，與零售主業(yè)互動發(fā)展，相得益彰。面對更加開放的市場環(huán)境和日趨激烈的競爭格局，合肥百大集團(tuán)將以科技為手段、人才為核心、實業(yè)為支柱，擴(kuò)份額、增效益；堅持優(yōu)先發(fā)展零售主業(yè)，努力提升核心競爭力，加快多業(yè)態(tài)協(xié)同增長，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，走市場化、連鎖化可持續(xù)發(fā)展之路。1.2.4現(xiàn)有商業(yè)及網(wǎng)點建設(shè)中存在的問題及其原因分析隨著城市的發(fā)展，我市商業(yè)在加強(qiáng)社會生產(chǎn)與消費之間的聯(lián)系，在保障供給、繁榮市場、促進(jìn)發(fā)展、方便群眾生活等方面發(fā)揮了重要作用，商業(yè)及網(wǎng)點建設(shè)取得了長足的進(jìn)步，新型的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，商業(yè)經(jīng)營方式不斷創(chuàng)新，商業(yè)的科技含量日益提高，商業(yè)通過促進(jìn)生產(chǎn)和消費的發(fā)展而進(jìn)一步推動整個經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展與進(jìn)步。但與發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，以建設(shè)現(xiàn)代化大城市的標(biāo)準(zhǔn)來衡量我市的商業(yè)及網(wǎng)點建設(shè)，尚有較大差距和不足，其主要表現(xiàn)在以下幾個方面。合肥市商業(yè)總體發(fā)展水平不高，總量不夠大上海市2000年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)4551.15億元,第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到了50.63%;社會消費品零售總額達(dá)到1722.27億元;而合肥市2000年社會消費品零售總額僅為148.27億元(市區(qū)為125.27億元);僅占上海市的8.6%。2001年寧波市市區(qū)(192km2)實現(xiàn)社會消費品零售總額為195億元,而我市市區(qū)也只有140億元（148km2）;絕對數(shù)相差便有55億元,若再從城市建成區(qū)單位用地社會消費品零售總額來比較也有差距:寧波是1.02億元/平方公里;合肥是0.94億元/平方公里。再從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面來看，2002年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)412.4億元,其中第一產(chǎn)業(yè)是39.8億元;第二產(chǎn)業(yè)是206.7億元;第三產(chǎn)業(yè)為165.9億元,三次產(chǎn)業(yè)的比為:9.7:50.1:40.2,這就說明合肥仍處于第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位的經(jīng)濟(jì)時代,第三產(chǎn)業(yè)仍處于次要地位。如從商業(yè)增加值來看，2002年僅為46.8億元，不足第三產(chǎn)業(yè)的1/3。這種發(fā)展水平與現(xiàn)代化大城市的發(fā)展要求顯然是不相適應(yīng)的。商業(yè)體系建設(shè)尚不完善，商業(yè)網(wǎng)點分布還不盡合理長期以來，我市的商業(yè)體系尚處于不完善之中，城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系尚未完全形成，商業(yè)網(wǎng)點分布還不盡合理，合肥市作為區(qū)域性商業(yè)中心城市的地位亦未真正形成。在四牌樓一帶雖然集中了一些大商場和大量的中小商店，但這些商店在經(jīng)營業(yè)態(tài)、商品類別、檔次等方面都具有較大的雷同性，導(dǎo)致同業(yè)競爭激烈。同時由于布點隨意，缺乏規(guī)劃和引導(dǎo)，致使小門面過多，餐飲和百貨相互交織，從而作為城市商業(yè)核心的市級商業(yè)中心應(yīng)有的輻射力和影響力得不到充分發(fā)揮。另一方面，城市新區(qū)和外圍由于普遍缺少綜合性的商業(yè)網(wǎng)點，如總體規(guī)劃中的四個城市副中心均沒有或沒有完全實施，新區(qū)和老城外圍的居民又不同程度地存在著生活不便的問題，如北區(qū)的居民要購買耐用消費品則必須到老城區(qū)內(nèi)才能滿足消費需求。3．黨政機(jī)關(guān)與商業(yè)中心交織加劇了老城區(qū)的交通壓力在老城區(qū)特別是規(guī)劃的市級商業(yè)中心內(nèi)，省、市、區(qū)黨政機(jī)關(guān)過多集中，其吸引的車流、人流，加劇了繁忙的商業(yè)中心交通壓力，阻礙了商業(yè)的發(fā)展，也影響了機(jī)關(guān)的工作效率。4．農(nóng)貿(mào)市場騎路經(jīng)營的現(xiàn)象還沒有得到徹底改變隨著文明城市創(chuàng)建活動的深入開展，近年來，我市陸續(xù)搬遷了桐城路、南陵路、滁州路、淠河路、白水壩等騎路農(nóng)貿(mào)市場，極大地改善了城市道路交通，也為創(chuàng)建文明城市創(chuàng)造了良好的環(huán)境，但這方面由于城市缺少必要的建設(shè)資金，加之歷史欠帳較多，還有較多的騎路市場沒有搬遷到合適的位置，它們?nèi)匀徽紦?jù)著城市道路和街巷，阻塞交通甚至阻塞消防通道。而且，市場搬遷的困難還越來越大，存在著合理服務(wù)半徑與無地選址建設(shè)的尖銳矛盾，例如，郎溪路市場、五河路市場、六安路市場、九華山路市場、績溪路市場、義倉巷市場、泗州路市場、大窯灣市場等占路市場。5．居住區(qū)及社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配套不夠、標(biāo)準(zhǔn)不高近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)有了較大發(fā)展，很多居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)陸續(xù)興建起來，這一方面極大地改善了城市居民的居住條件和居住環(huán)境，城市面貌也得到了很大的改觀，另一方面我們又不能不指出，由于這些居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)缺少必要的商業(yè)配套設(shè)施、或是商業(yè)配套設(shè)施的布局不合理，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不夠，或多或少都給居民生活帶來不便。例如我市曾引以為榮的琥珀山莊居住小區(qū)，規(guī)劃中分設(shè)南北兩個菜市，由于沒有形成合理規(guī)模和服務(wù)半徑過大，導(dǎo)致蔬菜品種少、菜價高，最后菜市不能維持生存，現(xiàn)分別被一家超市和一個汽車修理廠所取代，該小區(qū)居民買菜南要到蜀山菜市場，北要到亳州路菜市，居民生活十分不便；再如可苑小區(qū)，原規(guī)劃沒有安排菜市場用地，居民生活相當(dāng)不便，后物業(yè)管理部門根據(jù)居民生活的需要，同時也為解決部分職工再就業(yè)，在住宅樓山墻之間辟一小型菜市場，其規(guī)模很小，菜價很高，同時也占用了小區(qū)內(nèi)的消防通道，影響了小區(qū)的消防安全，也給創(chuàng)建文明小區(qū)增加新的障礙，該小區(qū)其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施幾乎沒有配套，僅有的幾家小買部也是自發(fā)形成，多為臨時建筑或違法搭蓋，這個問題在其它居住小區(qū)也同樣存在著。6．城市的舊城改造中，忽視對城市商業(yè)氣氛的營造，影響到城市的整體形象和商業(yè)的輻射能力。上世紀(jì)90年代，我市分別完成了綠都商城、淮河路整體改造工程，市級商業(yè)中心區(qū)的面貌得到了一定改觀。但由于綠都商城和步行街規(guī)劃建設(shè)中，單純考慮通過提高建設(shè)密度和容積率增加建筑面積以獲得短期經(jīng)濟(jì)利益，即沒有站在城市發(fā)展歷史進(jìn)程和城市景觀全局的立場和角度，精心營造傳統(tǒng)商業(yè)和文化氣氛，求得一個城市的長遠(yuǎn)發(fā)展和永久魅力；又沒有站在消費者人本的角度，追求購物環(huán)境優(yōu)美閑舒、購物行程便利通暢。商業(yè)氣氛的缺乏和人文傳統(tǒng)的丟失導(dǎo)致曾經(jīng)很長時間淮河路商業(yè)步行街和直至今日綠都商場大部分商鋪的的人氣不旺和經(jīng)營蕭條。而我們返觀寧波的天一購物廣場，占地面積20萬平方米，建筑面積僅17萬平方米，廣場中心擁有亞洲最大的水幕電影，人們美譽(yù)之謂“園林休閑式購物中心”。而同期開發(fā)的我省蕪湖市的“中山路商業(yè)步行街”也因其空闊錯致、濱湖暢通成為該市一道亮麗的風(fēng)景和吸引外地客人購物的魅力所在。此外，不分道路性質(zhì)普遍沿路開店；大中型商業(yè)網(wǎng)點的停車場等設(shè)施配套不足；將沿街住宅非法改成商業(yè)網(wǎng)點等現(xiàn)象，在我市還較為常見。造成上述問題的原因是多方面，但歸納起來主要有以下幾點。1．經(jīng)濟(jì)社會總體發(fā)展水平不高，限制了商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)的發(fā)展程度主要取決產(chǎn)品的多少，人口的多少和人們可支配收入的多少。產(chǎn)品越多可向市場提供的商品便越多；人口越多，消費需求便越多；可支配收入越多，人們的購買能力越強(qiáng)。我市綜合經(jīng)濟(jì)實力較國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中型城市相比較弱，這從根本上制約了商業(yè)的發(fā)展。2．長期以來，我市在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理工作方面，一是缺乏對城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系的科學(xué)和理性認(rèn)識，不能明確提出針對性強(qiáng)的發(fā)展方向和管理措施；二是權(quán)責(zé)不清，不能明確商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的職能部門，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對現(xiàn)實商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市商業(yè)網(wǎng)點布局的指導(dǎo)性不強(qiáng)。3．商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)資金渠道狹隘，資金總量較小，沒有充分發(fā)揮全社會建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點的積極性和資金實力，運(yùn)用市場化操作推動社會資金投入城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系建設(shè)。1999年以前主要單純靠行政性征收商業(yè)網(wǎng)點資金來建設(shè)群眾生活必備的農(nóng)貿(mào)市場等業(yè)態(tài)。4．由于職能主體的不明確，同時規(guī)劃的執(zhí)行缺乏強(qiáng)制性措施，導(dǎo)致在居住區(qū)開發(fā)、建設(shè)過程中各部門放任開發(fā)商追求經(jīng)營利潤，原來規(guī)劃中的必備商業(yè)業(yè)態(tài)用地被開發(fā)它用，或所配套面積較小，滿足不了建成后居住區(qū)居民的日常生活需要，導(dǎo)致新的居住區(qū)出現(xiàn)新的騎路市場。2.合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展2.1供求狀況2006年數(shù)據(jù)：土地面積：全市7499.66平方公里肥東區(qū)2211.38平方公里人口密度：市598人/平方公里肥東486人/平方公里房層建筑施工面積1377萬平方米房層建筑竣工面積760萬平方米本年完成開發(fā)土地面積1349586平方米待開發(fā)土地面積2498024平方米本年購置土地面積4850220平方米本年施工商業(yè)營業(yè)用房679699平方米實際銷售面積（商業(yè)營業(yè)）143804平方米預(yù)售面積（商業(yè)營業(yè)面積）53303平方米空置面積（商業(yè)營業(yè)）212387平方米出租面積（商業(yè)營業(yè)）57249平方米拆遷還建竣工房屋面積15188平方米統(tǒng)建代建竣工房屋面積50098平方米公益性建筑竣工面積18926平方米商品房空置面積18926平方米2.2市場展望隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展不斷成熟，加上國家對住宅地產(chǎn)的調(diào)控力度加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)以全新的面貌登臺，全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)特點，如今變成商業(yè)運(yùn)營的主體，并悄然成為房地產(chǎn)市場的新寵。商業(yè)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢凸顯對于合肥的商業(yè)發(fā)展來說,隨著城市規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展、道路的大規(guī)模改造、商業(yè)配套體系的逐步完善，商業(yè)板塊區(qū)域性優(yōu)勢越發(fā)清晰。主城區(qū)作為城市商業(yè)中心的地位得到進(jìn)一步加強(qiáng)與鞏固。宿州路全線貫通后，與淮河路步行街融為一體，整個主城區(qū)東部板塊的商業(yè)據(jù)點將迎來現(xiàn)代城市網(wǎng)絡(luò)化商業(yè)布局的無縫鏈接，從而帶動這個區(qū)域整個業(yè)態(tài)的商業(yè)效應(yīng)急劇擴(kuò)增。據(jù)悉，現(xiàn)在該區(qū)域每天的客流近30萬，商品零售額近8000萬元。作為合肥市老城區(qū)西部商圈的主體，城隍廟商圈的發(fā)展尤為突出。擁有悠久歷史的城隍廟市場作為老城區(qū)商業(yè)重心，見證了合肥城市的發(fā)展，延續(xù)了城市和時代的輝煌。近幾年，合肥市政府在城市中心城區(qū)頻頻亮出“大動作”，表明市政府希望通過基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)體系的完善，使城隍廟商圈的核心地位帶動力進(jìn)一步加強(qiáng)，以此帶動整個三孝口商圈的跨越式發(fā)展。人氣是商業(yè)發(fā)展推動力商業(yè)地產(chǎn)重在“市場”，所謂“市”是人氣，是場的靈魂，“場”是市的載體，市的寄托，“市”比“場”更重要，市場要有較高的人氣，要得到公眾的認(rèn)同和參與，要調(diào)動社會人群來此消費的熱情。說到合肥擁有旺盛市場人氣的黃金地段，不能不提老城區(qū)的城隍廟商圈。老城區(qū)商業(yè)地塊的優(yōu)勢不是新區(qū)商業(yè)板塊短時間內(nèi)可以趕超的，這一點在合肥市政府“141”戰(zhàn)略規(guī)劃中得到詮釋。新一輪城市建設(shè)“141”戰(zhàn)略的思路是：“新區(qū)開發(fā)、老城提升、組團(tuán)展開、整體推進(jìn)”。其中改造提升核心主城區(qū)是重要內(nèi)容，包括加快老城區(qū)改造步伐，疏散城市功能，規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，逐步建成集金融、商務(wù)、休閑于一體的核心功能區(qū)等。城隍廟商圈作為合肥商業(yè)的發(fā)源地，在多年商業(yè)孕育已經(jīng)聚集了大量的人氣，形成了商業(yè)繁榮圈，隨著合肥市廬陽區(qū)政府在招商上取得大突破，城隍廟商圈會迎來新的發(fā)展契機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)重在經(jīng)營培育商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的同時也帶來了一系列嶄新的課題，需要從調(diào)研、設(shè)計、規(guī)劃、融資、持有、管理、運(yùn)營等諸多環(huán)節(jié)加以認(rèn)真研究。其中經(jīng)營培育市場是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)。商業(yè)價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值，而經(jīng)營的關(guān)鍵點又是招商。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，將主力店招入商業(yè)圈，借助主力店的聚客能力充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪不斷升值。如，城隍廟大世界項目將提升業(yè)態(tài)、引進(jìn)主力店、完善購物環(huán)境作為工作的主要方向，著力將其打造成為主城區(qū)城隍廟商圈的領(lǐng)軍項目。安徽國購廣場和新都會環(huán)球購物廣場都以招入主力店家樂福超市作為吸引其它商家的手段。溫莎杰座也招商先行，成功與國際一線品牌沃爾瑪簽約。合肥商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊2006年外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場一半以上的投資總額用于商業(yè)地產(chǎn)；國內(nèi)企業(yè)大筆買斷商業(yè)地產(chǎn)。所有一切都在力證2007年商業(yè)地產(chǎn)金融市場的繁榮與活躍。據(jù)悉，商業(yè)地產(chǎn)的租金與城市GDP變化規(guī)律是一致的，商業(yè)地產(chǎn)的投資和消費依托于整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費水平的增減。隨著合肥首位度的提高，合肥作為安徽省的中心城市，將吸收接納二三級城市投資戶，可以預(yù)料，合肥商業(yè)地產(chǎn)的前景非常廣闊。2.3目前的問題及小結(jié)2.3.1．不注重可持續(xù)經(jīng)營地產(chǎn)商經(jīng)營管理水平有待提高

按國際慣例，ShoppingMall是只租不售的，而在國內(nèi)許多Mall的開發(fā)商雖然意識到ShoppingMall應(yīng)該是所有者、管理者、經(jīng)營者三者分離，但是資金的矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之，由于缺少統(tǒng)一管理產(chǎn)生相當(dāng)多的經(jīng)營矛盾直接導(dǎo)致后期管理困難，造成了商業(yè)房地產(chǎn)面臨發(fā)展的瓶頸。目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)問題“兩張皮”的業(yè)界難題：懂商業(yè)的不善于房地產(chǎn)開發(fā)，懂房地產(chǎn)開發(fā)的不善于商業(yè)運(yùn)作。2.3.2．商業(yè)地產(chǎn)在市場培育階段風(fēng)險較大商業(yè)地產(chǎn)一般投入運(yùn)營后將經(jīng)歷三個階段，其中較為艱難的是第一階段，即市場對商場的認(rèn)知階段（市場培育期）。由于這一階段牽涉到消費者對開發(fā)商資質(zhì)、商場區(qū)位、經(jīng)營業(yè)態(tài)、品位檔次、經(jīng)營個性的認(rèn)知，一般要經(jīng)過較長一段時間，少則1—2年、多則3—5年，在此期間開發(fā)商與經(jīng)營者的收益水平相對較低，大多數(shù)處于微利或虧損階段，因此培育市場的成本較高，風(fēng)險較大。3．合肥市城市商業(yè)體系規(guī)劃3.1城市商業(yè)發(fā)展的總體思路與目標(biāo)1.總體思路：依據(jù)《合肥市千億規(guī)劃綱要》和合肥市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的戰(zhàn)略要求，以內(nèi)涵提升和外延擴(kuò)展相結(jié)合，大力發(fā)展城市商貿(mào)流通業(yè)，為實現(xiàn)合肥市千億元規(guī)劃目標(biāo)；推動合肥市經(jīng)濟(jì)社會的快速和可持續(xù)發(fā)展；加快合肥區(qū)域中心城市的建設(shè)步伐；實現(xiàn)全面小康社會奠定良好的商業(yè)基礎(chǔ)。

近期按照《合肥市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2001-2005年》的要求，從合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的實際出發(fā)，合理控制總量，突出發(fā)展重點，逐步建立與我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)相適應(yīng)，布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開放、外向度高、競爭有序的城市商業(yè)網(wǎng)點體系。

2.發(fā)展目標(biāo)到2005年，初步建成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)體系，將合肥市建設(shè)成為安徽省的商品集散中心，初步實現(xiàn)商業(yè)現(xiàn)代化。2010年，將合肥建設(shè)成為商貿(mào)流通業(yè)具有跨省域影響力的商業(yè)中心城市之一，三級商業(yè)中心體系更加完善，加快推進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。2010年，全市GDP1000億元，第三產(chǎn)業(yè)GDP433億元，預(yù)測社會消費品零售總額年均增長12%（2002年為12.3%）；2005年達(dá)到261億元，2010年達(dá)到450億元。批發(fā)市場和物流配送實現(xiàn)商品流轉(zhuǎn)額年均增長9.6%，2005年達(dá)到610億元，2010年達(dá)到1000億元；商業(yè)增加值年均增長12.5%，2005年達(dá)到66億元，2010年達(dá)到150億元，占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%.營業(yè)面積：參照同類城市的標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)合肥市的實際情況，初步確定2005年合肥市城區(qū)商業(yè)及市場營業(yè)面積總量控制宜在500萬平方米以內(nèi)；2010年宜控制在600-700萬平方米之間。確定合肥市人均擁有商業(yè)營業(yè)面積為1.0至1.2平方米。

3.規(guī)劃目標(biāo)依據(jù)城市近期建設(shè)規(guī)劃的指導(dǎo)，按照城市結(jié)構(gòu)和用地布局的要求，并結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的實際分布情況，通過科學(xué)規(guī)劃，合理布局城市三級商業(yè)中心，建立城市商業(yè)網(wǎng)點框架體系，引導(dǎo)城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)趨向分布合理、規(guī)模適度、功能齊全、競爭有序、便民利民方向發(fā)展；同時對與城市居民生活密切相關(guān)的和對城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展具有重大影響的一些重點商業(yè)設(shè)施進(jìn)行選址定點控制，為規(guī)劃管理提供依據(jù)。3.2規(guī)劃期限商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃作為城市總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)與城市總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃期限一致?；谶@一點，本規(guī)劃期限確定為：近期：2002-2005年；遠(yuǎn)期2006-2010年。本規(guī)劃以近期為主。3.3規(guī)劃范圍（一）空間范圍重點是《合肥市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2001-2005年）》所確定的城市建設(shè)用地范圍，面積約210平方公里，城市市區(qū)及郊縣近城地區(qū)是物流園區(qū)和專業(yè)市場規(guī)劃考慮的另一個層次范圍。

（二）商業(yè)范圍依據(jù)《安徽省城市商貿(mào)市場布局規(guī)劃編制審批暫行辦法》（省建設(shè)廳建規(guī)[2002]262號）文件精神，并根據(jù)合肥市商務(wù)局的要求，本次規(guī)劃的業(yè)務(wù)范圍是除城市旅游、飲服網(wǎng)點外的商業(yè)體系、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場、物流園區(qū)及專業(yè)市場、超市及大型專業(yè)店五類。

（三）規(guī)模范圍1.超市：建筑面積5000平方米以上；2.大型購物中心：建筑面積50000平方米以上；3.大型專業(yè)店：建筑面積5000平方米以上；4.專業(yè)市場：建筑面積10000平方米以上；5.農(nóng)貿(mào)市場：二環(huán)內(nèi)的騎路市場。

3.4規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號；《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；《關(guān)于印發(fā)〈安徽省城市商貿(mào)市場布局規(guī)劃編制審批暫行辦法〉的通知》安徽省建設(shè)廳建規(guī)[2001]262號；《合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》；《合肥市千億規(guī)劃綱要》；《合肥市城市總體規(guī)劃（1995-2010年）》；《合肥市城市近期建設(shè)規(guī)劃（2001-2005年）》；《合肥市商業(yè)網(wǎng)點市場建設(shè)規(guī)劃（1996-2010年）》合肥市規(guī)劃設(shè)計研究院；《合肥市商業(yè)網(wǎng)點布局指導(dǎo)意見》合肥市商務(wù)局；《合肥市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃實施意見》合肥市商務(wù)局；《合肥市地方標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)分級設(shè)置規(guī)范》合肥市商務(wù)局；《合肥市地方標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)設(shè)置規(guī)范》合肥市商務(wù)局；《合肥市城區(qū)現(xiàn)有市場調(diào)研報告》合肥市商務(wù)局；《合肥市特色商業(yè)街調(diào)研報告》合肥市商務(wù)局；《合肥市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)調(diào)研報告》合肥市規(guī)劃局；《合肥市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究》國家發(fā)展計劃委員會綜合運(yùn)輸研究所。3.5規(guī)劃原則1.依據(jù)城市國民經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)原則商業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其發(fā)展目標(biāo)應(yīng)以國民經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展計劃為指導(dǎo)，以求得整個國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理、進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會的協(xié)調(diào)、快速、穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展也應(yīng)當(dāng)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體水平相適應(yīng)，根據(jù)國外經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元至2000美元時，是連鎖超市誕生的時期；人均GDP達(dá)到2000-4000美元是便利店、時尚專賣店、專業(yè)店大量產(chǎn)生的時代；人均GDP達(dá)到4000美元以上，則高級時尚品牌專賣店、奢侈品、藝術(shù)品專賣流行。商業(yè)網(wǎng)點布局應(yīng)在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行；力求做到商業(yè)網(wǎng)點的布局與城市結(jié)構(gòu)布局相協(xié)調(diào)；與城市人口的空間分布相一致；商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量、規(guī)模、業(yè)態(tài)類型要與城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體水平相適應(yīng)。

2.商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與促進(jìn)市場公平競爭和保護(hù)投資者利益相結(jié)合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃應(yīng)充分考慮一定區(qū)域范圍內(nèi)的同業(yè)競爭狀況。對于商業(yè)競爭不夠充分的地區(qū)應(yīng)適當(dāng)增加網(wǎng)點，引入競爭機(jī)制；對于商業(yè)競爭相對充分的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度；對于同業(yè)競爭十分激烈，經(jīng)營難以維持的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。

3.商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃同擴(kuò)大就業(yè)和再就業(yè)工作相結(jié)合2001年中共中央、國務(wù)院召開了就業(yè)和再就業(yè)工作會議，會上江澤民同志指出：就業(yè)和再就業(yè)工作，不僅是個經(jīng)濟(jì)問題，同時又是一個關(guān)系到社會穩(wěn)定和可持發(fā)展的重大政治問題。要求各級黨委、政府務(wù)必要高度重視，認(rèn)真做好這項工作。而商業(yè)的發(fā)展特別是連鎖零售業(yè)的發(fā)展能為社會提供更多的就業(yè)崗位。

4.商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合在商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)注重大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經(jīng)營與專業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域的特點，確定不同業(yè)態(tài)類型的商業(yè)規(guī)模和數(shù)量。當(dāng)前，要注意控制大型百貨商場、商品批發(fā)市場的盲目發(fā)展，積極引進(jìn)新型業(yè)態(tài)和技術(shù)、大力發(fā)展便民、利民的連鎖超市等新型商業(yè)組織形式。在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局中，應(yīng)當(dāng)綜合工業(yè)企業(yè)的改制、轉(zhuǎn)產(chǎn)、開發(fā)進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，使商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃能為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整做好服務(wù)。

5.商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與城市環(huán)境整治和提高居民生活質(zhì)量相結(jié)合商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)必須符合城市環(huán)境綜合治理的要求，不具備衛(wèi)生、環(huán)境和交通通暢要求的網(wǎng)點不應(yīng)允許開業(yè)，要切實維護(hù)居民的合法權(quán)益，不斷提高居民的生活質(zhì)量。

6.商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要堅持以人為本，利民便民原則，要通過商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，促進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點的合理布局，為人民群眾創(chuàng)造良好和便利的生活環(huán)境。

7.堅持商業(yè)布局層次性的原則商業(yè)布局層次性，是從現(xiàn)代系統(tǒng)論出發(fā)的規(guī)劃思路。不同層次的商業(yè)網(wǎng)點有不同的經(jīng)營組合和服務(wù)對象，這在總體上適應(yīng)了社會多層次、不同空間領(lǐng)域消費活動的需要。

8.商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要充分結(jié)合城市的招商引資情況統(tǒng)一考慮，要為招商引資做好服務(wù)。3.6規(guī)劃布局3.6.1商業(yè)網(wǎng)點體系布局規(guī)劃商業(yè)體系規(guī)劃由市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和居住區(qū)級商業(yè)中心構(gòu)成，它是城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的主要框架，對城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)起著重要的引導(dǎo)、控制作用。

1.市級商業(yè)中心規(guī)劃布置于老城區(qū)及其東側(cè)，以長江路為軸，呈帶狀分布，東西以明光路和環(huán)城路為界；南北以紅星路、安慶路和壽春路為界的較大區(qū)域里，用地面積約2平方公里，與總體規(guī)劃確定的市級商業(yè)金融服務(wù)中心相一致；其功能是為消費者提供多層次的綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，商業(yè)業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費者一次性購足購好的需求；另一方面它還能為消費者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)。今后，市級商業(yè)中心應(yīng)注重在綜合性、優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面進(jìn)一步提高，在擴(kuò)大規(guī)模的同時對中小商店進(jìn)行整合改造，以提高服務(wù)品質(zhì)來提高綜合效益。市級商業(yè)中心向外延伸，可有效解決老城區(qū)容量過大的問題，對于緩解老城的交通、環(huán)境壓力具有重要的作用。市級商業(yè)中心的建設(shè)將以三孝口、四牌樓和工人文化宮為重點，尤其是工人文化宮地區(qū)應(yīng)重點控制，這里濱水又處于老城外，環(huán)境、交通都優(yōu)于老城，應(yīng)重點規(guī)劃和建設(shè)以便更好地體現(xiàn)合肥城市特色。

2.區(qū)級商業(yè)中心是城市中一個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心，我市確定其服務(wù)人口約20萬人。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，對分流市級商業(yè)中心的部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力，推動商業(yè)自身的發(fā)展都具有十分重要的作用；區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃宜控制在0.5平方公里左右，商業(yè)建筑面積宜在10萬平方米以上，商業(yè)門類、品種較為齊全，商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)、購物環(huán)境較好；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主。

根據(jù)城市近期建設(shè)規(guī)劃和商業(yè)自身發(fā)展的需要，規(guī)劃共布置8個區(qū)級商業(yè)中心，一類是城市近期建設(shè)規(guī)劃所確定的城市副中心地區(qū)，有5個中心：①東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（花沖公園附近）；②北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（公交四保場附近）；③西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（南七里站附近）；④西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（井崗鎮(zhèn)附近）；⑤大學(xué)城區(qū)級商業(yè)中心；另一類是根據(jù)城市的發(fā)展趨勢和城市功能需要增設(shè)的3個中心：①政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心；②東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（葛大店附近）；③新站區(qū)級商業(yè)中心。

3.居住區(qū)級（社區(qū)）商業(yè)中心居住區(qū)級商業(yè)中心主要服務(wù)對象是居住區(qū)的常住人口，服務(wù)人口約5萬人，以經(jīng)營中低檔的日常消費品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點，其經(jīng)營規(guī)模應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。用地面積每千人600-940平方米；建筑面積每千人700-910平方米；營業(yè)面積不低于2萬平方米。居住區(qū)級商業(yè)中心主要根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展水平和近期規(guī)劃的居住用地布局情況而定，規(guī)劃共有25處，其分布如下：廬陽區(qū)：共有4處：

①亳州路居住區(qū)級商業(yè)中心。以現(xiàn)有亳州商城、廬陽區(qū)社區(qū)服務(wù)中心、鋼鐵大樓、亳州路菜市等為基礎(chǔ)，逐步進(jìn)行更新改造，適當(dāng)發(fā)展專業(yè)、專賣店、餐飲等業(yè)態(tài)，使之在規(guī)模和服務(wù)品質(zhì)上能不斷適應(yīng)形勢的需要。

②雙崗居住區(qū)級商業(yè)中心。以現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施為基礎(chǔ)，適度擴(kuò)大規(guī)模、提高服務(wù)品質(zhì)。規(guī)劃將五河路騎路菜市場遷至遣送站附近，榮事達(dá)大道以西一部分居民買菜分流到白水壩菜市。

③杏林小區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心。以阜陽北路菜場為中心，結(jié)合合瓦路兩側(cè)的改造，周邊再發(fā)展一定規(guī)模的超市，日用百貨等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

④四里河路東側(cè)，森林城地區(qū)可結(jié)合大楊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，配套建設(shè)一居住區(qū)級商業(yè)中心。

其它地區(qū)可由市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心予以覆蓋。

瑤海區(qū)：共有6處：

①七里塘居住區(qū)級商業(yè)中心。位于七里塘鎮(zhèn)、張洼路東側(cè)，隨著新站綜合試驗區(qū)的發(fā)展逐步配套建設(shè)。

②三里街居住區(qū)級商業(yè)中心。位于臨淮路兩側(cè)，可結(jié)合舊城改造逐步建立。

③銅陵路居住區(qū)級商業(yè)中心。位于合肥市第二人民醫(yī)院東側(cè)，狄港路與銅陵路之間。

④站塘居住區(qū)級商業(yè)中心。位于旌德路北端，服務(wù)于長江東路以北、二環(huán)以外居民。

⑤鋼北居住區(qū)級商業(yè)中心。位于耐火材料廠附近，服務(wù)于長江東路以南、二環(huán)以外、淮南路以北居民。

⑥化工廠居住區(qū)級商業(yè)中心。位于郎溪路南端東側(cè)，服務(wù)于合裕路沿線的居民。

包河區(qū)：共有7處：

①周谷堆居住區(qū)級商業(yè)中心。以周谷堆批發(fā)市場為依托，逐漸沿淝河路向南擴(kuò)展，適度增加為本地居民服務(wù)的商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)功能。

②九華山路居住區(qū)級商業(yè)中心。遷移馬路菜市，修通九華山路，使之成為一條居住區(qū)級的商業(yè)街。

③衛(wèi)崗居住區(qū)級商業(yè)中心。以衛(wèi)崗菜市、合家福衛(wèi)崗連鎖超市為依托，逐步健全功能。

④曙光居住區(qū)級商業(yè)中心。以現(xiàn)有曙光商廈為依托，遷建改造現(xiàn)有金寨路菜市場（位于傳染病院北側(cè)），開通績溪路，建成一條商業(yè)街。

⑤姚公廟居住區(qū)級商業(yè)中心。位于金寨路東側(cè)，祁門路兩側(cè)，主要服務(wù)于金寨路東側(cè)一帶的居民。

⑥黃山公園東側(cè)，可結(jié)合本地區(qū)的開發(fā)配套建設(shè)一居住區(qū)商業(yè)中心。

⑦馬鞍山南路居住區(qū)商業(yè)中心?？梢劳鞋F(xiàn)有合家福超市，逐步完善配套建設(shè)，健全服務(wù)功能，滿足這一地區(qū)居民迅速增加的需要。

蜀山區(qū)：共有8處：

①三里庵居住區(qū)級商業(yè)中心。位于西園新村北側(cè)、長江路沿線。

②高新區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心。位于長江西路南側(cè)，現(xiàn)管委會的西側(cè)。

③西七里塘居住區(qū)級商業(yè)中心。以良辰商廈為基礎(chǔ)，結(jié)合七里塘農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)設(shè)施形成居住區(qū)商業(yè)中心。

④昌河居住區(qū)級商業(yè)中心。位于312國道以南的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)。

⑤西城居住區(qū)級商業(yè)中心。位于潛山路西側(cè)，結(jié)合合肥肉聯(lián)廠的改造統(tǒng)一布點，并逐步向西站方向延伸。

⑥青陽北路居住區(qū)級商業(yè)中心。位于青陽北路，結(jié)合新規(guī)劃的安居苑北村配套建設(shè)。

⑦蓮花新村地區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心。位于錦繡大道與蓮花路交口的西北角。

⑧鄉(xiāng)村花園居住區(qū)級商業(yè)中心。位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的始信路邊，結(jié)合區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)村花園中布點的大型超市建設(shè)。

3.6.2超市、大型專業(yè)店布點規(guī)劃超市布點規(guī)劃主要依據(jù)商業(yè)網(wǎng)點體系布局規(guī)劃進(jìn)行。市級、區(qū)級商業(yè)中心地區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置大型百貨、超市商業(yè)網(wǎng)點，同時又要考慮中心地區(qū)現(xiàn)有超市、百貨店的建設(shè)情況；居住區(qū)級商業(yè)中心可發(fā)展具有一定規(guī)模的超市，以滿足服務(wù)功能的需要；大型超市和百貨店的服務(wù)半徑一般按1.5公里進(jìn)行控制。大型專業(yè)店因其經(jīng)營種類專業(yè)、市場消費定向性強(qiáng)，其設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)比照同類綜合超市設(shè)置指標(biāo)放大一倍，即服務(wù)半徑不低于3公里。

3.6.3近期農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)項目與選址規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場具有占地較大，與城市居民生活密切相關(guān)，對于我市而言，還有較多的占路市場，影響城市交通和文明城市創(chuàng)建，因此本次規(guī)劃將二環(huán)內(nèi)的占路市場的遷地、選址作為規(guī)劃的重點，共選址近19個農(nóng)貿(mào)市場。金寨路農(nóng)貿(mào)市場選址規(guī)劃金寨路農(nóng)貿(mào)市場位于金寨路東側(cè)，規(guī)劃的績溪路上，屬蕪湖路街道管理，現(xiàn)狀占地面積1500m2.規(guī)劃的金寨路農(nóng)貿(mào)市場位于金寨路以東績溪路南側(cè)，結(jié)合合肥市傳染病醫(yī)院生活區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃。規(guī)劃占地面積15524m2.作為政務(wù)文化新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施，規(guī)劃或在建的農(nóng)貿(mào)市場，分別位于綠怡園、匯林閣、嘉和苑四個拆遷恢復(fù)小區(qū)內(nèi)，每個農(nóng)貿(mào)市場建筑面積約3000-4000平方米左右，服務(wù)于東北、西北、東南、西南四個方位的生活區(qū)。

3.6.4物流園區(qū)和專業(yè)市場規(guī)劃我市物流園區(qū)和專業(yè)市場的發(fā)展目標(biāo)是：到2010年，物流和專業(yè)市場的成交額達(dá)1000億元，實現(xiàn)商業(yè)增加值達(dá)90億元左右，占整個商業(yè)增加值的60%左右。根據(jù)商品和市場的種類共分為九大類：類別

2010年批發(fā)或配送成交額（億元）

1.農(nóng)副產(chǎn)品類200

2.酒類50

3.煙草100

4.醫(yī)藥保健品類60

5.鋼材類100

6.建材、家居、裝飾類200

7.日用百貨類150

8.汽車、摩托及配件類50

9.其它類90

1.物流園區(qū)規(guī)劃"物流是物品從供應(yīng)地向接收地的實體流動的過程。根據(jù)實際需要，將運(yùn)輸、儲存、裝卸、搬遷、包裝、流通加工、配送、信息處理等功能有機(jī)結(jié)合，來實現(xiàn)用戶要求".這是國家標(biāo)準(zhǔn)對物流的定義。物流業(yè)的發(fā)展對于降低商貿(mào)流通企業(yè)的成本，提高社會化生產(chǎn)協(xié)作水平，具有重大的經(jīng)濟(jì)和社會價值，發(fā)展物流與我市大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，建設(shè)區(qū)域中心城市和全省商品集散中心的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是完全一致的。

物流園區(qū)的規(guī)劃布局綜合考慮了區(qū)域的綜合交通條件、產(chǎn)業(yè)支撐、發(fā)展空間和對巨大的交通流量的承受能力等因素，重點在城市新區(qū)、城市周邊和交通要道邊布點。

⑴依據(jù)便捷交通優(yōu)勢，重點在城市東北部地區(qū)發(fā)展，中心位于新站綜合試驗區(qū)內(nèi)，是合肥市主要的物流園區(qū)，其優(yōu)勢是可組織公鐵路聯(lián)運(yùn)，發(fā)展城際之間的大運(yùn)量的物流；東南向肥東境內(nèi)的徽商集團(tuán)綜合物流倉儲基地輻射；北向與合肥北站物流園區(qū)連成一片，形成物流產(chǎn)業(yè)帶。

⑵滿足大中型工業(yè)企業(yè)物流需要，在合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)物流園區(qū)。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展合肥康健物流工業(yè)園、中外運(yùn)物流園，積極培育安泰和華泰物流業(yè)的發(fā)展；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)合肥醫(yī)藥、電子產(chǎn)品物流園區(qū)。

2.專業(yè)市場規(guī)劃

⑴建材、裝飾、家居以安徽紅旗建材批發(fā)市場為主體，其交易額已達(dá)10億元。二期安徽紅旗石材市場和建材物流配送中心，將形成合肥地區(qū)最大的石材加工專業(yè)市場。三期將開辟木線條、櫥柜、五金組件、家飾飾品等生產(chǎn)加工和物流配送區(qū)，2010年交易額將達(dá)到50億元，占全市同行業(yè)交易額的1/4.

（2）日用百貨日用百貨類批發(fā)市場一直是各類專業(yè)市場中最活躍的部分，也是早期專業(yè)市場的典型代表，現(xiàn)該行業(yè)三大市場年交易額在60-70億元，2010年日用百貨批發(fā)實現(xiàn)年交易額150億元。

①長江批發(fā)市場，新建長江批發(fā)市場物流配送中心，占地100畝，總建筑面積5萬平方米，逐步將從傳統(tǒng)的批發(fā)市場轉(zhuǎn)型過渡為大型物流配送中心。

②安徽大市場在現(xiàn)有250畝成行成市基礎(chǔ)上，發(fā)揮多年經(jīng)營專業(yè)市場的管理優(yōu)勢，繼續(xù)推動傳統(tǒng)的日用百貨、圖書、家用電器、紡織服裝、鞋等成熟專業(yè)，全面開展品牌提升和品牌延伸戰(zhàn)略，力爭通過現(xiàn)有5期建設(shè)和下一步相鄰老體育訓(xùn)練基地450畝規(guī)劃建設(shè)（安徽大市場國際商務(wù)園區(qū)項目），使市場經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)和模式由主要從事中低檔商品的區(qū)域批發(fā)逐步過渡到從事中高檔商品的區(qū)域批發(fā)、高檔商品的展示、展銷業(yè)務(wù)以及相應(yīng)商品的配送、加工等物流服務(wù)，同時又兼有旅游、金融、文化、商務(wù)等功能。

規(guī)劃建設(shè)中安徽大市場國際商務(wù)園區(qū)項目，一期擬與香港貿(mào)發(fā)局合作開發(fā)國際服裝和鞋類名牌、圖書經(jīng)營、體育產(chǎn)業(yè)化商品批發(fā)交易區(qū)；二期重點發(fā)展物流配套區(qū)和會所；三期建設(shè)產(chǎn)業(yè)電子交易區(qū)，力爭在商品結(jié)構(gòu)上突出發(fā)展國際名牌產(chǎn)品經(jīng)營，將貿(mào)易代理、服務(wù)貿(mào)易、商品和引入電子交易和手賣交易形式。

⑹汽車、摩托車及配件

①安徽國際汽車城。位于二環(huán)路東北角內(nèi)側(cè)，占地526畝，計劃投資4.32億元。它是集汽車銷售及售后服務(wù)、汽車及汽車文化展示于一體的多元汽車市場，是安徽省和周邊區(qū)域規(guī)模最大，功能最全的現(xiàn)代汽車市場。目前現(xiàn)代、悅達(dá)起亞、本田、奇瑞等汽車商已計劃進(jìn)入。

以上兩個項目是我們今后重點調(diào)查內(nèi)容。

⑺煙草。我省煙草行業(yè)目前對供應(yīng)鏈管理已處于領(lǐng)先水平，安泰物流公司已實施了全省煙草行業(yè)從輔料采購開始到產(chǎn)品生產(chǎn)、分撥、銷售至用戶全過程的經(jīng)營管理活動。2002年實現(xiàn)物流配送量155萬大箱（250條），今年預(yù)計達(dá)到180萬大箱，物流配送額達(dá)110億元，預(yù)計到2010年可繼續(xù)維持百億元交易規(guī)模。安泰物流公司應(yīng)著力于全省城區(qū)物流配送網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并利用其網(wǎng)絡(luò)向第三方物流服務(wù)商轉(zhuǎn)化。安泰物流園區(qū)規(guī)劃布置于蓮花路與紫云路交口處，占地100畝，擬投資2600萬元。建成后，將具備對第三方的貨物集散、配送、加工、包裝、商品檢驗等功能。

⑻醫(yī)藥、保健類。根據(jù)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)生物醫(yī)藥、電子工業(yè)企業(yè)多的特點，配套建設(shè)合肥市醫(yī)藥、保健類物流園區(qū)，以滿足區(qū)內(nèi)工商企業(yè)的物流需求。規(guī)劃到2010年全市醫(yī)藥、保健類交易額由目前的30億元上升到60億元人民幣。

⑼其它。應(yīng)對我市物資、交通、商業(yè)系統(tǒng)的倉庫、場地和鐵路專用線進(jìn)行資源整合、設(shè)施改造，建設(shè)一批現(xiàn)代化的倉儲設(shè)施，以滿足專業(yè)市場、工業(yè)園區(qū)、工商企業(yè)和社會團(tuán)體等不同層次的物流需求。

3.6.5商業(yè)街布局規(guī)劃商業(yè)街是城市地域文化的重要載體，也是反映城市地方特色的重要窗口，原則上主要道路不作商業(yè)街安排，以利于城市道路交通。根據(jù)現(xiàn)狀條件及規(guī)劃發(fā)展趨勢，合肥應(yīng)重點加強(qiáng)下列商業(yè)街的建設(shè)。

該商業(yè)街是長期形成的，具有歷史商業(yè)氛圍。近年來，經(jīng)過大規(guī)模的改造建設(shè)，已經(jīng)形成集旅游、文化、商貿(mào)為一體的綜合性商業(yè)街，是城市形象的重要窗口。今后該商業(yè)街應(yīng)重點在提高服務(wù)質(zhì)量、豐富商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)和改造環(huán)境方面下功夫，進(jìn)一步提高商業(yè)街的吸引力，不斷提高商業(yè)效益。

2.七桂塘商業(yè)步行街；

3.城隍廟商業(yè)步行街；

4.合肥市美食一條街。

5.政務(wù)文化新區(qū)商業(yè)步行街該步行街位于政務(wù)文化新區(qū)東流路東段，東起東至路，西至潛山路，全長853米。作為現(xiàn)代化新城區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心，步行街為集合購物、餐飲、文化娛樂、旅游休閑為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，以品牌企業(yè)為主導(dǎo)，具有強(qiáng)烈的時代特色和地域風(fēng)格，建筑風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，內(nèi)容形式豐富多樣?？傉嫉孛娣e約250畝，總建筑面積約2萬4千平方米左右。4.合肥房地產(chǎn)住宅消費需求市場調(diào)查報告4.1對所購房屋區(qū)域的選