《F市商品住宅市場消費需求（研究論文）》

F市商品住宅市場消費需求研究報告目錄TOC\o"1-3"\h\u18526摘要 第一章緒論1.1研究背景隨著商品經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為反映國民經(jīng)濟形勢的警示石。住宅產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對各行各業(yè)的發(fā)展有著深遠的影響。它不僅對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用，而且對保障民生、促進人民生活和健康幸福生活也起著重要作用。因此，有必要對影響住宅需求的重要因素進行分析，并對住宅市場需求進行預(yù)測。住宅市場需求是住宅市場各項經(jīng)濟活動的驅(qū)動力。沒有房地產(chǎn)市場的需求，就沒有市場價格、供給和資金流，就沒有房地產(chǎn)市場。在房地產(chǎn)市場樂觀的情況下，人們普遍預(yù)期房價會上漲，然后進入房地產(chǎn)市場進行投資和消費，這就放大了正常需求。同時，開發(fā)商也面臨著市場需求快速擴張、擴張戰(zhàn)略實施和高價圈地等問題。如果供給過多，必然導(dǎo)致樓市由盛轉(zhuǎn)弱。如果房地產(chǎn)市場的供給已經(jīng)飽和，必然導(dǎo)致房價上漲，導(dǎo)致大量的投資和投機性需求，形成房地產(chǎn)泡沫。這不利于住宅產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也不利于一個城市的健康可持續(xù)發(fā)展。近年來，隨著F市區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，儲蓄存款和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的穩(wěn)步增長，F(xiàn)市居民逐步改變了以食品消費為主的單一消費方式，對居住面積和居住環(huán)境的需求也在不斷增加，這帶動了F市居民食品消費需求的持續(xù)增長和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，也帶動了住宅產(chǎn)業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為該市快速發(fā)展的重要推動力。住宅需求是住宅市場最原始的驅(qū)動力。為了使住宅市場健康發(fā)展，有必要對城市住宅需求進行研究，分析其規(guī)律和發(fā)展趨勢，并對未來幾年的住宅需求進行預(yù)測。只有這樣，才能保證住宅產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。本文將對F市住宅需求進行灰色預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控和開發(fā)商合理投資提出科學(xué)合理的建議。1.2國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀及評述Muth（1960）和Olsen（1969）提出，影響商品房需求的主要因素包括住宅價格、家庭收入、其他消費品和服務(wù)價格、家庭平均人口、男女性別比和家庭生活周期，但Muth和Olsen沒有涵蓋每戶的平均人口，以及分析了性別比、家庭壽命周期等因素對住宅需求的影響。杰森在分析影響住宅銷售價格的因素時，運用特征模型進行了深入研究，發(fā)現(xiàn)影響住宅銷售價格的最關(guān)鍵因素是住宅的區(qū)位。其次，研究還發(fā)現(xiàn)，公共設(shè)施布局、周邊環(huán)境等因素對住宅銷售價格有非常重要的影響。GalenGreer等人。介紹了房地產(chǎn)投資過程中的一些風險因素，以及調(diào)整投資回收期等傳統(tǒng)的分析方法。在本文描述的方法中，風險的概念被定義為遠離預(yù)測結(jié)果的可測量概率。帥友良、熊曉煉、袁文謙、張愛婷都在各自的重點方向進行了基于回歸分析的住宅需求研究，并根據(jù)自己的研究成果對當前房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)表了自己的看法，具有重要的現(xiàn)實意義。胡偉彥、王仁以商品房需求理論為研究起點，全面、細致、深入地分析了影響住宅需求的因素。他們以武漢市為典型城市，采用灰色預(yù)測、線性回歸和前兩者相結(jié)合的方法進行分析，計算未來幾年商品房數(shù)量的變化。沙磊和韓立川在研究中加入了BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型和MATLAB軟件，分析了未來住宅市場的發(fā)展趨勢，得出結(jié)論：該模型作為一種應(yīng)用廣泛的方法，能夠有效地研究經(jīng)濟領(lǐng)域中的一些復(fù)雜問題。任榮榮、張虹調(diào)查收集了北京市某一時期商品房的相關(guān)情況，運用誤差修正模型對北京市住宅市場情況進行了研究，并對明年的需求情況進行了預(yù)測。王峰、王耀武從時間序列和相關(guān)性的角度對中國房地產(chǎn)進行了分析，論證了城市化如何刺激住宅需求，并建立了住宅需求預(yù)測模型。沈金山、趙銳以某市房地產(chǎn)銷售情況為研究對象，運用GM和后效應(yīng)激勵模型，對1992-2002年連續(xù)10年的數(shù)據(jù)進行馬爾可夫分析，然后對數(shù)據(jù)進行分類，通過狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率矩陣得到結(jié)果。中國獨特的國情決定了簡單直接的量化方法無法有效解決當前住宅需求研究的目標。但目前，我國房地產(chǎn)市場正朝著合理化、規(guī)范化方向發(fā)展。我們堅信，在不久的將來，房地產(chǎn)市場會越來越有效，數(shù)據(jù)的可獲得性會越來越高，可靠性會越來越高。因此，學(xué)術(shù)界對城市住宅需求的研究趨勢是定性與定量相結(jié)合。1.3研究的意義及目的運用層次分析法、相關(guān)分析法和灰色關(guān)聯(lián)度法，對影響F市住宅市場需求的因素進行了定性和定量分析。在此基礎(chǔ)上，運用回歸分析和灰色系統(tǒng)模型建立科學(xué)合理的預(yù)測模型，對F市住宅市場需求進行預(yù)測，為政府調(diào)控住宅市場和長遠發(fā)展規(guī)劃提供理論依據(jù)。本文的研究意義如下：一是我國住宅市場需求研究起步較晚，雖然發(fā)展迅速，但研究方法并不完善，本文的研究有助于豐富和完善這一領(lǐng)域的研究方法；二是城市住宅需求存在明顯差異在中國。隨著城市化進程的不斷深入，住宅市場調(diào)控力度不斷加大，住宅市場在F市的重要性日益凸顯。研究F市住宅市場需求具有重要的現(xiàn)實意義。第三，建立房地產(chǎn)市場需求預(yù)測模型，可以為政府制定房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策提供依據(jù)，也可以為政府制定房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策發(fā)展生產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)和投資者提供依據(jù)，流通領(lǐng)域的經(jīng)營者和消費者為住宅投資提供決策依據(jù)。1.4研究的方法文獻分析法。通過對住宅需求的相關(guān)理論內(nèi)涵進行研究，總結(jié)理論基礎(chǔ)作為本文的研究支撐。定量分析和定性分析結(jié)合的方法。利用收集的數(shù)據(jù)進行定量分析，并結(jié)合理論進行研究。第二章住宅及住宅需求的相關(guān)理論概述2.1住宅與住宅市場的相關(guān)理論2.1.1住宅的屬性與特征由于不同國家的文化歷史、生活習(xí)慣、自然條件和思維方式不同，對住宅的定義也不同。一般來說，房子是指專門用來居住的建筑物。隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，住宅已經(jīng)發(fā)展成為一種既有使用價值又有精神價值的滿足人們基本生活需要的空間和一次性的配套環(huán)境和設(shè)施，如食物、日常生活、健康等。在市場經(jīng)濟條件下，它已經(jīng)發(fā)展成為一種生活必需品，甚至是一種投資產(chǎn)品。住宅產(chǎn)業(yè)是指住宅及其配套設(shè)施的生產(chǎn)、交易、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動和社會關(guān)系的總稱。然而，房屋通常具有以下特點：區(qū)域特點。房屋是附屬于土地的地面建筑物。土地的不可移動性導(dǎo)致居住區(qū)和空間位置的不可移動性。區(qū)位的固定性決定了作為商品的住宅不能像其他產(chǎn)品那樣被運送到其他地方，以滿足不同地點的需求變化。同時，也決定了房價取決于地價、建設(shè)成本、質(zhì)量和環(huán)境，因此其區(qū)域特征明顯。異質(zhì)性。一般來說，住宅建筑的結(jié)構(gòu)和功能是不同的，不能成批復(fù)制或加工。在實際市場中，由于單套房子的環(huán)境和面積不能復(fù)制，即使是同一套房子，房子的朝向、采光等條件也不能重復(fù)。高價值。住宅建設(shè)包括土地使用價值、大量勞動力、建設(shè)成本等成本。房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往需要大量的資金投入。開發(fā)商不僅可以依靠自身實力解決資金問題，還需要金融機構(gòu)的支持。長期效用。住宅作為土地與地上建筑物的結(jié)合體，其自然屬性可以決定其幾十年或幾百年的實際使用壽命。由于居住時間長，住宅的流通是復(fù)雜而長期的。它具有消費功能和投資功能。由于住宅需求的普遍性，住宅消費明顯。土地稀缺導(dǎo)致住宅保值增值，因此住宅作為投資對象是可以理解的。2.1.2住宅的分類住宅根據(jù)不同的特點進行分類，包括按高度和層數(shù)劃分的低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、超高層住宅。區(qū)別是3層以下、4-6層、7-10層、11-30層、30層以上。根據(jù)住宅的類型可以分為普通住宅、公寓住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房。根據(jù)政策可以分為廉租房、房改房、經(jīng)濟適用房、集資建房。2.1.3住宅的市場顧名思義，住宅市場是指住宅作為交換的消費品使用的場所和交換所產(chǎn)生的經(jīng)濟關(guān)系的總稱。住宅市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，具有相對獨立性和獨特性。一般來說，狹義的住宅市場是指為住宅提供租賃、抵押、交易等交易的場所或空間。廣義上講，住宅市場是指房屋所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移、交換所產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會關(guān)系的總和，如住宅商品供求關(guān)系、能夠購買住宅的個人或群體之間的關(guān)系、個人或群體之間的關(guān)系等從不同角度購買住宅的人。房地產(chǎn)市場有很多分類標準。根據(jù)不同的分類標準，住宅市場可以分為不同的類型。一般來說，根據(jù)住宅交易的不同性質(zhì)，住宅市場分為三類。包括增量房市場，即一級市場，即商品房、新建商品房和經(jīng)濟適用房，交易主體為開發(fā)商和用戶；存量房市場，即二級市場，即二手房交易市場，交易主體為用戶和租賃市場，交易主體既是用戶又是用戶。2.2住宅需求的相關(guān)理論2.2.1住宅需求的含義住宅需求是指按照住宅面積、套數(shù)或貨幣價值的計量標準，人們在一定時期內(nèi)預(yù)期并有能力購買或租賃的住宅數(shù)量。本文的研究對象是城市住宅購買需求，出發(fā)點是為調(diào)控城市住宅投資規(guī)模提供依據(jù)。住宅既有流動性又有存量。在房地產(chǎn)市場上，存量房的屬性主要體現(xiàn)在房屋租賃需求上，而新房的需求并不大。因此，本文將住宅需求定義為居民在一定時期內(nèi)預(yù)期并可購買的住宅數(shù)量。數(shù)量的標準是房子的建筑面積。原因是：按照國際慣例，住宅套數(shù)是統(tǒng)計標準；在我國，房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計標準是住宅建筑面積。因此，本文選擇住宅建筑面積作為住宅需求的計量標準，參考國內(nèi)標準。與貨幣價值相比，居住區(qū)需求能夠更有效地反映城市居民改善居住條件的預(yù)期和能力。房子的價格會隨著市場的變化而變化。當住宅面積需求不變時，如果用貨幣價值表示的住宅總需求發(fā)生變化，就不能反映居民對改善居住條件的期望和能力。2.2.2住宅需求的分類按照不同的標準，住宅需求有不同的分類，而普通住宅需求則按照商品和購買項目的異質(zhì)性進行分類。根據(jù)不同的群體，可以分為個人需求和社會需求。個人住宅需求主要是指個人或單位家庭在一定時期或一定階段愿意支付并有能力支付的住宅數(shù)量。個人消費傾向、收入和價格是影響消費的主要因素。社會住宅總需求的概念是指住宅總需求，是指在特定地區(qū)、特定時期、特定類型住宅的固定價格水平下，消費者愿意和能夠支付的總需求。住宅市場需求代表著一個特定區(qū)域的社會需求，反映了總體需求、需求水平和需求結(jié)構(gòu)等主要觀察對象，揭示了住宅需求的規(guī)律。因此，在住宅需求研究中，研究對象通常是住宅市場需求。根據(jù)需求時間的不同，可以分為當前需求和潛在需求。當前的住宅需求是指消費者具有消費意愿和支付能力的需求。潛在需求是指已經(jīng)實現(xiàn)、尚未轉(zhuǎn)化或未來可能轉(zhuǎn)化為實際需求的住宅需求。當它被表達為消費者行為時，也可以成為消費者的欲望。根據(jù)消費動機，可以分為消費需求和投資需求。消費的目的是買房，這是消費需求的特點。住宅是人類生活的基本手段之一，消費需求的動機是購買自用。投資需求不同。購房者不必自己住，而是把房子當成一種增值、保值的商品。由于消費需求和投資需求的特點，消費需求和投資需求的界限并不明顯。很多人的初衷是為了買和住，但當房價上漲時，他們就會有賣的動機。從實際市場來看，由于房價整體上漲，即使有售后收入，他們也將無法獲得與原住宅同等價值和功能的住宅。此時，投資需求非常旺盛。一旦發(fā)現(xiàn)增值預(yù)期已經(jīng)實現(xiàn)，就會選擇出售機會，獲得投資收益。根據(jù)不同的購買預(yù)期，可以分為基本需求和改善需求。人類的生存需要最小的生存空間和生存空間。生活需要是滿足日常生活的基本條件。基本需求剛好超過這種購買預(yù)期。當條件成熟時，通常稱為剛性需求。比如，新婚夫婦、無房者、非本地員工等需要購房的群體，在有支付能力的情況下都愿意購房，這是基本的需求。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入水平的提高，人們在滿足基本生活條件后，對生活質(zhì)量有了新的認識和要求，從而對改善當前的生活條件和環(huán)境提出了要求，成為改善的要求。改善需求主要體現(xiàn)在生活區(qū)、環(huán)境、區(qū)域、材料、綜合評價等方面，以滿足人們進一步的心理和生活享受要求。2.2.3住宅需求的特點房地產(chǎn)市場需求量很大。自古以來，住宅為人類提供了生存的場所，是人類生存的基本物質(zhì)之一。獨居是中國人的傳統(tǒng)思想。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們社會水平的提高，住宅需求將越來越普遍。住宅市場需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。由于購房者的基本條件和預(yù)期不同，不同群體由于年齡、學(xué)歷、工作經(jīng)歷、個性、經(jīng)濟條件等因素，住宅需求的出發(fā)點也不同。老百姓的需求是解決基本住宅需求，只需要普通住宅；對于經(jīng)濟條件好、社會身份不同的群體，可能需要別墅等高檔住宅。不同的需求結(jié)構(gòu)導(dǎo)致住宅需求結(jié)構(gòu)的多樣性。區(qū)域特點。由于我國經(jīng)濟發(fā)展的不同，落后地區(qū)和發(fā)展中地區(qū)的住宅需求也會有所不同。同樣，在城市地區(qū)，主城區(qū)的住宅需求也不同于郊區(qū)、主城區(qū)和副城區(qū)。比如學(xué)區(qū)房、小戶型、高保障等，由于地區(qū)不同，住宅需求也不同。它深受政策的影響。由于住宅對國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大影響，世界各國都更加重視住宅制度建設(shè)和住宅市場的政策調(diào)控。這些制度和政策對住宅需求的影響是顯而易見的。第三章F市住宅市場的概述3.1F市住宅市場簡要回顧自1998年F市成立土地儲備中心以來，F(xiàn)市住宅市場的發(fā)展大致可以分為四個階段。第一階段：2000、禁止福利住宅、實施住宅抵押貸款、住宅開放和住宅改革和上市為F市住宅市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；第二階段：2001—2004年是F市住宅市場的初始階段，房價上漲。很快，供需矛盾突出。長期積累的住宅需求和土地供應(yīng)不足造成的住宅供給不足，使F市住宅市場價格持續(xù)上漲。f市房地產(chǎn)市場空前火爆，出現(xiàn)了一種獨特的“f市現(xiàn)象”：地價和房價都在上漲，新盤相當，大量購房者入市趕超，連續(xù)三年撼動著這一王牌。在此期間，經(jīng)濟的快速發(fā)展刺激了住宅消費，房價的上漲帶動了大量資金進入房地產(chǎn)市場保值增值，促進了房價的快速上漲；第三階段：2014-2016年，2014年國家宏觀調(diào)控，隨著房地產(chǎn)市場數(shù)量的增加而密集頻度的增加，使F市樓市回歸穩(wěn)定，隨著成交量的低迷和收房觀望氣氛的濃厚，中國房價的漲幅有所回落。2006年，特別是“六項國策”的出臺，政策更加從緊，交易量進一步萎縮。2016年，F(xiàn)市住宅市場經(jīng)歷了“預(yù)冷、后熱、再冷”。盡管年初后央行繼續(xù)加息和上調(diào)存款準備金率，但并未聯(lián)合發(fā)布其他政策。此時，兩年多來市場需求的抑制，加上股市的大幅上漲和人民幣的升值，在諸多因素的影響下，引發(fā)了一輪樓市的上攻。但是，第二套住宅首付提高到40%的信貸政策的出臺和利率的不斷提高，抑制了部分投資需求；第四階段：自2008年以來，F(xiàn)市的住宅市場不再具有階段性特征，而且它的表現(xiàn)每年都不一樣。2008年，國家和地方政府出臺了大量的房地產(chǎn)市場政策，形成了巨大的反差。上半年，為遏制房地產(chǎn)市場過熱，隨著美國次貸危機的蔓延和全球流動性危機的爆發(fā)，國內(nèi)實際出口和投資增速回落，經(jīng)濟增速回落，影響房地產(chǎn)業(yè)，政府開始嘗試最好拯救房地產(chǎn)市場。3.2F市住宅市場的發(fā)展狀況3.2.1房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況2019年，全市生產(chǎn)總值5010.36億元，比上年增長13.1%。全年房地產(chǎn)投資754.76億元，比上年增長26.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的23.6%。新開工面積1702.26萬平方米，比上年增長47.1%。截至2019年11月，F(xiàn)市地方一般預(yù)算總收入466.97億元，地方財政一般預(yù)算支出37077億元，6年來首次實現(xiàn)順差96.2億元。2014年至2019年，地方財政一般預(yù)算收入年均增長20.30%，高于經(jīng)濟發(fā)展總體速度，政府在社會財富中的再分配作用不斷增強。3.2.2房地產(chǎn)投資狀況2003年，F(xiàn)市提出了“一市三區(qū)跨江發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略。在此背景下，全社會固定資產(chǎn)投資增長率達到58.2%，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資增長率達到83%。2018年，F(xiàn)市提出全新的發(fā)展戰(zhàn)略，進一步推進建設(shè)。受此帶動，20182019年，全社會固定資產(chǎn)投資增速達到23.9%，迎來新一輪城市建設(shè)高潮。2019年1-11月，F(xiàn)市固定資產(chǎn)投資總額為3012.41億元，同比增長24%，同比增長12.91%，延續(xù)了2018年投資增長的發(fā)展趨勢。近年來，F(xiàn)市固定資產(chǎn)投資保持15%以上的增長速度，其中房地產(chǎn)投資占20-30%，城市建設(shè)相對強勁，城市擴張較快。F市房地產(chǎn)開發(fā)投資指標見表1。表1F市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況時間201420152016201720182019投資金額5897589521028142317533.2.3商品房供應(yīng)量及成交狀況供應(yīng)：F市商品房市場供應(yīng)充足，年供應(yīng)700-100萬平方米。近兩年來，2014年全球金融風暴的影響減弱，維持在550萬-750萬平方米之間。不過，2019年，同比增長33%。交易量方面：F市商品房市場交易量基本保持上升趨勢，18年比14年大幅增長62%。18年來，房地產(chǎn)市場成交量達到16年來的最高水平。2019年，政府出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，使F市商品房市場交易量明顯減少。2019年，F(xiàn)市將建成商品房48276套，面積約851萬平方米。成交量下跌超過50%。價格方面：F市商品房市場價格由2014年的4817元/平方米上漲至2019年的13152元/平方米，大幅上漲63%。2019年，F(xiàn)市住宅上市面積856萬平方米，略低于去年同期750萬平方米的供應(yīng)量；全市住宅銷售面積435萬平方米，比去年同期下降67.5%。從供求角度看，供過于求。與去年同期相比，供需比僅為0.61:1。供需雙方的市場地位倒掛，市場向買方微妙變化。成交均價方面，2019年商品房年成交均價為12135元/平方米，較2018年的7566元/平方米上漲51.63%。表2顯示了2014年至2019年的市場供應(yīng)和交易情況。表2F市住宅供應(yīng)情況時間201420152016201720182019供應(yīng)量856752952685750856成交量789899114838912384353.2.4商品房套均成交單價2019年，與過去18年相比，F(xiàn)市各區(qū)域商品房成交比例變化明顯。單價在5880元/平方米以下的住宅比例明顯下降。18年來，這一細分市場的市場份額仍為40%，但今年不足20%。在5900元以下住宅成交量下降的同時，13510元/平方米以上住宅成交比重明顯上升，從去年的20%上升到40%。如果扣除高淳和飄水的房價，F(xiàn)市5000以下的住宅將幾乎消失，13500元/平方米的住宅比例將增加。3.2.5土地市場成交情況2019年，F(xiàn)市一級土地市場共成交經(jīng)營性建設(shè)用地57宗，總規(guī)模580萬平方米，土地總成交額533億元。與2018年相比，雖然土地數(shù)量不足12宗，但出讓規(guī)模為425萬平方米，超過155萬平方米。表3為2014年以來F市土地交易量及交易金額。表3F市土地成交量情況時間201420152016201720182019成交量398489455721425580成交金額43583824523415333.3F市住宅市場的主要特征3.3.1F市經(jīng)濟周期性波動特點顯著隨著F市提出的“一個主城、三個副城、八個新主城”的發(fā)展戰(zhàn)略，在F市舉辦青奧會的背景下，F(xiàn)市將掀起新一輪的開發(fā)建設(shè)熱潮，促進經(jīng)濟全面發(fā)展，推動新的經(jīng)濟周期。投資驅(qū)動型經(jīng)濟發(fā)展模式雖然在一定程度上促進了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，但人們的收入水平并沒有得到實質(zhì)性的提高。與經(jīng)濟增長相比，居民收入增長緩慢，消費難以有效擴大，導(dǎo)致未來F市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的不確定性因素增多。3.3.2土地交易規(guī)模上升2019年1-12月，F(xiàn)市土地交易量同比增長16.32%。由于土地市場的進一步調(diào)控，土地交易相對穩(wěn)定。與2018年相比，2019年成交量變化不大，但整體成交量仍低于2016年同期。在2019年62宗主要土地交易中，土地交易量大幅增加，土地銷售總額達到55.78億元。今年是F市實施國有土地使用權(quán)出讓以來收入最高的一年。據(jù)此計算，2019年，F(xiàn)市土地出讓收入占F市財政總收入的30%以上。資料顯示，2018年F市商品房成交量中，面積在80-100平方米的中型住宅占20%以上。同時，120-140平方米的改善性住宅需求約占總需求的20%。隨著年底房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇，改善性住宅需求和投資占比已上升到25%左右。2019年以來，在國家宏觀調(diào)控政策背景下，F(xiàn)市住宅需求面積成交70-90平方米的比重提高到29%，120-140平方米的改善性需求基本穩(wěn)定。因此，剛性住宅需求市場是F市住宅市場的主要需求流。F市畢業(yè)生和外來務(wù)工人員的住宅需求也是F市商品房市場的潛在買家。第四章F市住宅市場需求影響因素分析4.1經(jīng)濟因素4.1.1社會經(jīng)濟發(fā)展水平經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展支撐著住宅市場的健康發(fā)展。GDP可以直接反映一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平。國內(nèi)生產(chǎn)總值是指一個國家或地區(qū)在一定時期內(nèi)生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的價值。它被認為是衡量一個國家經(jīng)濟狀況的最佳指標，是住宅經(jīng)濟活動的主要影響因素。國內(nèi)經(jīng)濟快速發(fā)展對住宅需求的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是經(jīng)濟發(fā)展帶來了居民收入水平的提高。居民收入增加后，無論是改善居住環(huán)境還是投資，居民的購房能力和意愿都會相應(yīng)提高。二是固定資產(chǎn)投資的增加影響了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了整個住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過以上分析，GDP與住宅需求之間存在正相關(guān)關(guān)系，即住宅需求隨GDP增長而增加，隨GDP下降而減少。GDP的增長代表著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，社會對工廠、房屋、商場和各種娛樂設(shè)施的需求增加，導(dǎo)致社會對住宅的需求增加，反之亦然。根據(jù)《F市統(tǒng)計年鑒》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近年來，F(xiàn)市GDP呈現(xiàn)逐年增長的良好態(tài)勢，綜合經(jīng)濟實力不斷增強，經(jīng)濟發(fā)展水平將成為F市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大經(jīng)濟基礎(chǔ)。4.1.2居民收入水平人均可支配收入是影響住宅需求的一個非常重要的因素。收入直接反映了居民的購買力。住宅是一種高價值的商品和耐用品。住宅消費需要強大的經(jīng)濟基礎(chǔ)和高的可支配收入。因此，住宅需求將受到居民收入水平的影響。居民收入水平的高低，直接導(dǎo)致市場上出現(xiàn)不同檔次、不同設(shè)施的住宅小區(qū)和物業(yè)服務(wù)。比如，高檔住宅小區(qū)和普通住宅小區(qū)的居民構(gòu)成不同，人們對住宅小區(qū)的要求也不同。普通住宅小區(qū)重視房屋類型、面積、交通狀況等，而對于高檔住宅小區(qū)，人們對這些指標關(guān)注甚少。更重要的是，社會地位、區(qū)域富裕程度和物業(yè)管理對住宅質(zhì)量的影響更為重要。F市居民年可支配收入呈直線上升趨勢，增長速度較快。這意味著F市居民的住宅購買力有所提高。中低收入者收入水平的提高，意味著其消費傾向和消費能力的增強。隨著中低收入者收入水平的普遍提高，他們的邊際消費傾向也在增加。他們收入的增加主要用于提高住宅質(zhì)量，改善社會地位，擴大住宅面積，提高物業(yè)管理水平，增加住宅有效需求。4.1.3住宅價格經(jīng)濟學(xué)的一般需求影響機制是：價格上漲，需求下降；價格下降，需求上升。在其他條件不變的前提下，房價上漲，需求下降；反之，房價下跌，需求上升。然而，盡管房價影響市場對住宅的需求，但并不是最重要的因素。其原因是經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程的推進和城市人口的增長在一定時期內(nèi)會引起大量的住宅需求。這種需求使住宅成為必需品。其價格需求彈性很低。在一定價格區(qū)間內(nèi)，房價上漲對住宅需求影響不大。由于需求規(guī)律的作用，價格與需求的變化方向相反，價格下跌，需求增加；價格上漲，需求減少。對于住宅需求市場來說，住宅需求的價格彈性相對不足。這是因為，首先，住宅是城市居民的基本生活必需品，在他們的生活中發(fā)揮著重要作用。其次，影響房價彈性的替代品很多。比如房價高的時候，可以選擇租房。當價格可以接受時，可以買一個。4.1.4利率水平目前，住宅的供給方和消費方都主要利用銀行貸款進行融資。因此，國家主要通過調(diào)整貸款利率、收緊貨幣等渠道控制房價過快上漲的趨勢。銀行貸款利率的提高對住宅投資和消費需求的發(fā)展具有抑制作用。貸款利率的提高限制了開發(fā)資金，降低了消費者的購買力，減少了住宅供給，減少了住宅需求。同時，供需減少導(dǎo)致供需平衡點下移，即供需平衡點下降；反之，銀行貸款利率下降，貨幣基礎(chǔ)放松，住宅發(fā)展資金的充足和居民貸款利率的下降將導(dǎo)致住宅需求的增加。4.2非經(jīng)濟因素4.2.1人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)因素人是住宅消費的主體，人口已成為影響住宅消費需求的重要因素。人口因素對住宅需求的影響主要包括三個方面：人口結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)。在人口方面，人口直接影響住宅面積的擴大和住宅市場需求，進而影響住宅需求水平。城市人口的增長不僅會增加未來社會的總?cè)丝冢視黾映鞘凶≌M的需求。隨著城市人口流動的加速和流量的增加，人口數(shù)量不斷變化。人口結(jié)構(gòu)對住宅的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：由于中國傳統(tǒng)的住宅價值觀，年輕人在婚育過程中對住宅有著剛性需求。甚至住宅也成了許多年輕人結(jié)婚的門檻。由于住宅剛性需求巨大，年輕人成為住宅消費的主體。在中年事業(yè)的高峰期，隨著家庭人口的增加，住宅消費主要是針對住宅舒適性的需求，屬于改善住宅消費的需求。老年人平均住宅消費最低。4.2.2家庭數(shù)量住宅雖然是人類消費的主體，但通常不是個人單獨消費，而是以整個家庭為單位消費。因此，住宅需求的決策往往是由家庭來決定的。因此，研究家庭因素對住宅消費的影響具有重要意義。家庭人口的變化不僅影響城市人口的變化，而且在城市人口波動較小的情況下也表現(xiàn)出家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)的變化。以家庭為單位的住宅需求主體數(shù)量影響著住宅需求的變化。隨著社會的發(fā)展、經(jīng)濟水平的提高和人民生活水平的提高，人們的家庭觀念發(fā)生了變化。雖然我國人口總量在不斷增加，但家庭呈現(xiàn)出小型化的發(fā)展模式。在人口總量小幅增長的基礎(chǔ)上，家庭小型化發(fā)展使家庭數(shù)量顯著增加，以家庭為主要消費群體的住宅需求數(shù)量和質(zhì)量相應(yīng)提高。4.2.3區(qū)域環(huán)境隨著現(xiàn)代社會文明和科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，城市人口不斷增長。與此同時，人們需要更多的工廠、商店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院和城市基礎(chǔ)設(shè)施。城市的數(shù)量和規(guī)模也有所擴大。有新興城市要建設(shè)和發(fā)展，老城范圍要逐步擴大。這些因素增加了房地產(chǎn)投資需求和城市住宅消費需求。因此，可以說，城市數(shù)量、規(guī)模擴張和城市人口增長這兩個相互關(guān)聯(lián)的方面是城市化水平對房地產(chǎn)需求影響的表現(xiàn)。4.2.4政策調(diào)控國家通過財政、金融、稅收和土地供應(yīng)政策影響住宅需求。比如，在建房、購房過程中，適當降低稅費，降低住宅開發(fā)建設(shè)成本和購房交易成本，刺激居民生活需求。通過調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模和貸款利率，可以控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，鼓勵居民住宅需求，抑制住宅投資需求。4.3關(guān)聯(lián)度分析4.3.1灰色關(guān)聯(lián)度分析簡介關(guān)聯(lián)分析具有廣泛的適應(yīng)性，在社會經(jīng)濟系統(tǒng)的應(yīng)用中更加方便有效。作為灰色系統(tǒng)理論中的一種新的系統(tǒng)分析方法，灰色關(guān)聯(lián)分析采用定量分析的方法，研究系統(tǒng)中各因素之間的主要關(guān)系，找出目標值的重要影響因素，掌握事物的主要特征，為系統(tǒng)的實現(xiàn)提供一定的信息基礎(chǔ)，做出綜合決策，提高整體效益，有效地促進指導(dǎo)系統(tǒng)實現(xiàn)科學(xué)高效的發(fā)展。它是對制度發(fā)展變化的定量描述和比較分析?；跀?shù)學(xué)空間理論和偶對對稱性、接近性、完整性和標準化原理，闡明了參考序列與多個比較序列之間的相關(guān)性。這種分析方法的實質(zhì)是對曲線之間的幾何相似性進行分析比較，對象之間的相關(guān)性與幾何相似性正相關(guān)。本文主要運用灰色關(guān)聯(lián)分析的方法，對影響住宅消費需求的各種因素進行分析，并根據(jù)相關(guān)程度進行排序，找出最重要的因素。通過對關(guān)鍵影響因素的調(diào)控，可以有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場因素。4.3.2F市商品住宅市場需求影響因素指標的選取分析和闡述了住宅需求市場的關(guān)鍵因素和影響機制，并選擇德爾菲法作為篩選方法。根據(jù)德爾菲法的要求，本文采用的主要過程分為五個房地產(chǎn)從業(yè)人員在F市或從事研究工作8年以上進行溝通和咨詢。由于網(wǎng)絡(luò)的便利，研討會在資深房地產(chǎn)人士的論壇上舉行，使交流更加方便。進行了網(wǎng)上討論和進一步交換意見。影響F市住宅市場需求的主要因素見表4。表4F市住宅需求影響因素數(shù)據(jù)時間201420152016201720182019銷售面積55375989511299211325遷建面積48952534787952327850082113135248遷移人口9711811347882132860127836939248人均GDP348894123848912554476013468154住宅價格423458416186682162436891結(jié)婚對數(shù)912238413913487399753112368132441總?cè)丝?73678732752783795家庭數(shù)均可支配收入1259315127178932135624387265714.3.3灰色關(guān)聯(lián)度的分析與計算設(shè)行為序列為影響住宅需求的因素序列，式中i=0，1，...，8.初值化原始數(shù)據(jù)，如下表5。表5初始化數(shù)據(jù)時間201420152016201720182019X0（t）1.0001.7511.8121.8141.1372.148X1（t）1.0001.2311.8236.1841.7242.888X2（t）1.0001.0380.9820.9240.6210.527X3（t）1.0001.1381.2681.4581.8241.774X4（t）1.0001.4331.4381.6241.5271.624X5（t）1.0000.8541.3241.1431.1481.381X6（t）1.0001.2491.2441.1831.2131.414X7（t）1.0001.1241.1181.1341.1441.235X8（t）1.0001.3821.4151.8411.9882.017計算絕對差值，計算公式為：。使用EXCEL，處理數(shù)據(jù)后，得出下表6數(shù)據(jù)。表6絕對距離數(shù)據(jù)時間201420152016201720182019X01（t）0.0000.4730.1714.2480.5890.816X02（t）0.0000.5130.8791.2350.6021.582X03（t）0.0000.5080.5570.4180.5140.253X04（t）0.0000.2380.3540.3480.3180.421X05（t）0.0000.7740.4180.9820.1480.865X06（t）0.0000.4480.5270.6820.1920.732X07（t）0.0000.6680.7140.8920.2540.895X08（t）0.0000.4270.3180.2340.8950.255求灰色關(guān)聯(lián)度系數(shù)，公式如下：，t=1，2，...，9。取K值為0.5。使用EXCEL，計算出各相關(guān)因素之間的關(guān)聯(lián)度系數(shù)結(jié)果，如下表所示。表7灰色關(guān)聯(lián)度數(shù)時間2014201520162017201820191.0000.8340.9720.4160.8560.8621.0000.8630.6830.6570.7520.6471.0000.8140.8140.8170.8150.9161.0000.9150.8750.8540.8760.8491.0000.7460.8140.6780.9850.7151.0000.8250.8130.7580.9450.7281.0000.7530.7530.6820.9160.6581.0000.8430.9140.9150.7140.821根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)度公式：，分別計算出R1至R8。求取各因素與住宅需求量之間的關(guān)聯(lián)度系數(shù)如下表所示。表8關(guān)聯(lián)度系數(shù)變量名稱遷建面積遷移人口人均GDP住宅價格結(jié)婚對數(shù)總?cè)丝诩彝?shù)量人均可支配收入相對關(guān)聯(lián)度0.6130.5840.8850.9320.8370.8520.8030.895影響程度783154622014-2019年，F(xiàn)市房價對F市住宅市場需求影響顯著。根據(jù)市場的實際情況，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：在房價快速上漲的預(yù)期下，消費者加快了購買行為，從而刺激了住宅需求；隨著房價的逐年快速增長，促進了投資理念的普及和投機的滋生，以及房地產(chǎn)快速升值有望獲得巨額利潤的投機行為，也促進了房地產(chǎn)價格的非理性發(fā)展在經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和人民生活水平不斷提高的背景下，F(xiàn)市居民人均可支配收入的提高，使人們在兼顧正常生活成本的同時，有機會改善性住宅和住宅融資。近年來，F(xiàn)市人口的持續(xù)增長為擴大住宅需求市場提供了基本需求。城市人口增長的主要原因是城市化進程的加快、城市面積的不斷擴大和外來人口在F市的定居。第五章結(jié)論與對F市商品住宅市場未來發(fā)展的建議5.1結(jié)論本文首先對住宅市場的相關(guān)理論進行了熟悉，并對相關(guān)概念進行了界定。然后，從經(jīng)濟、社會、政策等方面對影響住宅需求的各種因素進行定性分析。其次，采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對各可量化因子的關(guān)聯(lián)度進行排序。然后，運用灰色預(yù)測方法對F市住宅需求進行研究和預(yù)測。最后，根據(jù)本文的結(jié)論，對F市的政府規(guī)制和開發(fā)商提出了實質(zhì)性的建議，并對其他學(xué)者今后在該領(lǐng)域需要進一步研究的問題進行了展望。5.2對F市商品住宅市場未來發(fā)展的建議5.2.1關(guān)于政府層面的建議杜絕房地產(chǎn)融資渠道。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，實施個人住宅抵押貸款的目的是為了提高人民生活水平，實現(xiàn)“住有所居”。因此，一些金融機構(gòu)拒絕為普通住宅需求者或投機者的投融資提供資金，應(yīng)當承擔法律責任。完善相關(guān)稅收，包括物業(yè)稅或物業(yè)稅?；咀≌愔茟?yīng)是“一戶一房”。豪宅和投機性住宅應(yīng)繳納相應(yīng)的重稅。通過建立合理的稅收制度，可以區(qū)分投資和投機，實現(xiàn)操作層面的共同治理。住宅開發(fā)銷售要實現(xiàn)管理成本價。價格管理可以分為宏觀和微觀兩個層次。在宏觀層面上，成本監(jiān)管及其釋放本應(yīng)成為社會經(jīng)濟生活的內(nèi)容之一。由于社會上關(guān)于成本和房價的爭論總是不合時宜，爭論雙方意見不一，形成了較為混亂的局面。微觀層面，成本監(jiān)管主要針對住宅開發(fā)企業(yè)及相關(guān)項目，可能涉及商業(yè)秘密等敏感問題。但是，住宅作為一項民生產(chǎn)業(yè)，是為人民服務(wù)的工程建設(shè)。成本價格是實現(xiàn)居民知情權(quán)的權(quán)利。事實上，對住宅成本的評價更接近實際情況。政府部門的成本價格公開只是為了維護市場公平，并不涉及商業(yè)秘密的公開。提到美國等西方發(fā)達國家，他們在土地、住宅和貸款三個市場上有足夠的自由，但除了價格、成本等相關(guān)信息都是公開透明的。嚴格規(guī)范住宅銷售行為。規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售，確保房地產(chǎn)市場有序運行。嚴禁房地產(chǎn)公司以銷售部、開業(yè)典禮、展覽、參觀等形式開展集中消費活動；嚴禁房地產(chǎn)公司利用登記、抽獎等方式炒作預(yù)售或內(nèi)部認購銷售