小區(qū)物業(yè)管理實務(wù)

物業(yè)環(huán)境管理概論第一節(jié)物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵一、環(huán)境的含義環(huán)境，是指周圍的地方及其情況和條件。環(huán)境是針對主體而言的，以人類為主體的環(huán)境有廣義與狹義之分。(一)廣義的環(huán)境含義廣義的環(huán)境含義包括以下四個層次：1.第一環(huán)境第一環(huán)境即自然環(huán)境或原生環(huán)境。第一環(huán)境既含有對人類有用的自然資源，如土地、森林、礦產(chǎn)、水、大氣、生物、植物等，也含有對人類不利的自然災(zāi)害，如地震、火山、洪水、泥石流、海嘯等。第一環(huán)境實質(zhì)上是指自然界生物和非生物兩類物質(zhì)。這兩類物質(zhì)雖然從存在形式上可分為生命體和無生命體，從存在特點上可分為可再生物質(zhì)和不可再生物質(zhì)，但是總的說來，它們都在以各自的形式運(yùn)動變化著，并且它們的運(yùn)動變化又是互相交錯、互相影響和互相制約的。正是自然界的物質(zhì)在其固有的條件下規(guī)律性的運(yùn)動變化，才保持著第一環(huán)境的平衡。如果這種平衡被破壞，就會使物質(zhì)運(yùn)動發(fā)生紊亂，出現(xiàn)難以預(yù)料的后果。2.第二環(huán)境第二環(huán)境即次生環(huán)境，是指被人類活動改變或污染的自然環(huán)境，如城市上空被污染的大氣，城市周圍被污染的水域和水體，城市郊區(qū)(農(nóng)業(yè)用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城區(qū)內(nèi)部被破壞的林木、花木、草地或被綠化的土地等。第二次世界大戰(zhàn)以后，由于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，人們征服自然的能力提高了，但同時破壞自然的可能性也增加了。人們在征服自然的過程中，不斷發(fā)現(xiàn)自然新的屬性，擴(kuò)大了原材料的使用范圍，創(chuàng)立了一系列工業(yè)群。與此同時，也產(chǎn)生了新的污染物質(zhì)。這些污染物質(zhì)進(jìn)入自然界，污染大氣、土壤、水流、損害森林、植被，擾亂生態(tài)環(huán)境的平衡，給生態(tài)系統(tǒng)造成難以承受的壓力，并危及人類的生存。3.第三環(huán)境第三環(huán)境是指由人工建造的房屋、道路和各項設(shè)施等組成的人工環(huán)境。第三環(huán)境是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房屋是供人們生產(chǎn)、工作、休息等各類活動的場所，也是人類發(fā)展所離不開的基本要素。而寬廣、通暢的道路和各項配套完善的設(shè)施是促進(jìn)人類進(jìn)步和社會發(fā)展所不可缺少的條件。因此，創(chuàng)造美好的人工環(huán)境是促進(jìn)社會進(jìn)步、人類發(fā)展的基本保證。4.第四環(huán)境第四環(huán)境是指由政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各種社會因素所構(gòu)成的人與人之間的社會環(huán)境。第四環(huán)境屬于“軟”環(huán)境。政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展、文化素質(zhì)水平高，人與人之間團(tuán)結(jié)、誠實，必然會導(dǎo)致生產(chǎn)、工作效率高，人們的幸福感會增強(qiáng)，人生價值就會得到充分體現(xiàn)，人類社會就會不斷向前發(fā)展。(二)狹義的環(huán)境含義狹義的環(huán)境就是僅指廣義環(huán)境含義中的第二環(huán)境，即被人類活動改變或污染的自然環(huán)境——次生環(huán)境。二、物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一部分。一般說來，物業(yè)環(huán)境包括廣義環(huán)境的第二環(huán)境、第三環(huán)境和第四環(huán)境。城市環(huán)境是指城市范圍內(nèi)的情況和條件；物業(yè)環(huán)境則是指某宗物業(yè)，如居住小區(qū)、寫字樓、購物中心、賓館等其所在區(qū)域內(nèi)的情況和條件。物業(yè)環(huán)境按物業(yè)用途的不同，可分為生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和辦公環(huán)境等。(一)生活居住環(huán)境生活居住環(huán)境是指提供給人們居住的物業(yè)環(huán)境，包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個方面。1.內(nèi)部居住環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境是指居住物業(yè)——住宅建筑的內(nèi)部環(huán)境。影響住宅建筑內(nèi)部環(huán)境的因素主要有以下幾個方面：(1)住宅標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)主要有面積標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。面積標(biāo)準(zhǔn)一般是指平均每套或每戶建筑面積和平均每人居住面積的大??；而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)備的完善程度，如衛(wèi)生設(shè)備、供水、供電、供氣、供熱、電視、電話等設(shè)施的完善程度。(2)住宅類型住宅類型涉及到住宅的高度和層高。住宅有底層、多層和高層之分。一般來說，低層或多層住宅居住的方便性優(yōu)點比較突出，而高層住宅因室內(nèi)容量大、室外視覺效果好，居住起來舒適性特點較突出。(3)隔聲住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔聲效果，對電梯或樓梯、管道及外部噪聲要有良好的防護(hù)效果。(4)隔熱與保溫住宅建筑在夏天具有良好的隔熱效果，在冬天具有良好的保溫功能，這是改善居住環(huán)境的重要條件。(5)光照居住建筑室內(nèi)必須具有適宜的光照時間和強(qiáng)度，包括自然采光和人工照明兩種情形。(6)日照居住建筑室內(nèi)必須能夠獲得適時與適量的太陽光的直接照射。日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種情形。(7)通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力通風(fēng)一般是指自然通風(fēng)。居室應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件，特別是在炎熱地區(qū)而沒有空調(diào)的情況下，居室更應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件。另外，風(fēng)向與風(fēng)力也是影響居室環(huán)境的重要因素。(8)室內(nèi)小氣候住宅建筑室內(nèi)要具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣對流速度，確保室內(nèi)居住環(huán)境空氣清新，溫度、濕度適宜，不損害人身健康，保持居室內(nèi)環(huán)境的舒適性。(9)室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量居住建筑室內(nèi)要保持足夠的新鮮空氣量，盡量降低對人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的氣體含量，使人們居住在一個安全、舒適的室內(nèi)環(huán)境之中。2.外部居住環(huán)境外部居住環(huán)境是指居住物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)，與居民生活居住密切相關(guān)的各類公共建筑、公共設(shè)施、綠化、院落和室外場地等設(shè)施與設(shè)備的情況和條件。外部居住環(huán)境與內(nèi)部居住環(huán)境的有機(jī)組合，構(gòu)成了居住物業(yè)的生活居住環(huán)境。影響住宅建筑外部環(huán)境的因素主要有以下幾個方面：(1)居住密度居住密度是指單位用地面積上居民和建筑的密集程度，通常用單位用地面積所容納的居民人數(shù)和單位用地面積所建造的住宅建筑面積兩個指標(biāo)來衡量。從居住的舒適性角度考慮，居住密度以低為優(yōu)。(2)公共建筑居住物業(yè)的公共建筑是指為居民生活服務(wù)的各類公共建筑，包括中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、電影院、商店、郵局、銀行等文教、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物業(yè)的公共建筑能夠配套、完善，是保證居住物業(yè)具有良好外部環(huán)境的基本物質(zhì)條件。(3)市政公共設(shè)施市政公共設(shè)施是指居住物業(yè)的居民生活服務(wù)的設(shè)施，如道路、各種工程管線、公共交通等。一般來說，完善、便利的市政公共設(shè)施能夠給居住物業(yè)提供一個良好的外部居住環(huán)境。(4)綠化綠化是指居住物業(yè)的室外公共綠化面積和綠化種植。綠化不僅有利于調(diào)節(jié)小氣候，而且還能美化居住環(huán)境，有利于人們的身心健康。(5)室外庭院和各類活動場所室外庭院主要是指住戶獨用的室外庭院和公用的生活用地。居住物業(yè)的活動場所主要包括兒童游樂和成年人、老年人休息活動的場所。這些都是居民生活居住所不可缺少的組成部分。(6)室外環(huán)境小品室外環(huán)境小品主要包括建筑小品、裝飾型公共標(biāo)志、公共小設(shè)施、公共游憩小設(shè)施以及地面鋪砌等。(7)大氣環(huán)境居住物業(yè)區(qū)域內(nèi)，空氣中有害氣體和有害物質(zhì)的濃度與氣味，直接影響著居民的身心健康。因此要保持良好的室外大氣環(huán)境，應(yīng)消除空氣中的有害、有毒氣體與氣味，或者最大限度的降低其濃度，確保居民人身安全和身心健康。(8)聲環(huán)境和視環(huán)境為了確保一個良好的居住環(huán)境，應(yīng)盡可能降低噪聲強(qiáng)度和住戶相互間視線的干擾程度。(9)小氣候環(huán)境應(yīng)做好居住區(qū)內(nèi)的氣溫、日照、防曬、通風(fēng)或防風(fēng)等狀況的維護(hù)工作，確保居住區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、舒適的小氣候環(huán)境。(10)鄰里和社會環(huán)境居住區(qū)內(nèi)的社會風(fēng)尚、治安狀況、鄰里關(guān)系、居民的文化水平和藝術(shù)修養(yǎng)等，都會直接影響居住環(huán)境。(11)環(huán)境衛(wèi)生狀況居住區(qū)的衛(wèi)生狀況好，能夠凈化環(huán)境，給居民提供一個清潔宜人的生活環(huán)境。(二)生產(chǎn)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境是指提供給企業(yè)及其生產(chǎn)者——工人從事產(chǎn)品生產(chǎn)的相關(guān)設(shè)施與條件，其主要包括如下幾個方面：1.物業(yè)用途及類型物業(yè)用途及類型是否與使用該物業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品相一致，是影響生產(chǎn)環(huán)境的首要問題。例如，假設(shè)將一個層高較低的生產(chǎn)用房用于生產(chǎn)一種需要較高層高的廠房才能正常生產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)用途上，則其生產(chǎn)環(huán)境一定比較差。2.隔聲隔聲要求生產(chǎn)用房之間、生產(chǎn)用房與外界不造成噪聲污染，確保生產(chǎn)者在生產(chǎn)工作時不受噪聲的干擾，同時保證不影響外界他人的活動。3.隔熱和保溫隔熱和保溫要求生產(chǎn)用房在夏天能防止室內(nèi)溫度急劇上升，在冬天能防止室內(nèi)溫度急劇下降，確保生產(chǎn)者在一個適宜的溫差環(huán)境中從事生產(chǎn)活動。4.光照與通風(fēng)光照與通風(fēng)要求生產(chǎn)者能在具有足夠的自然采光或人工照明和良好的通風(fēng)條件的生產(chǎn)用房內(nèi)從事生產(chǎn)。5.綠化生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)若有足夠的綠地面積和綠化種植，不僅有利于廠區(qū)小氣候的調(diào)節(jié)，而且能夠美化廠區(qū)環(huán)境，有利于生產(chǎn)者的身心健康，樹立企業(yè)良好的形象。6.環(huán)境衛(wèi)生狀況良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，能夠確保生產(chǎn)者在一個清潔、衛(wèi)生的環(huán)境中從事生產(chǎn)，是高效率生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品的重要條件。7.交通條件生產(chǎn)型企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件。例如：鄰近公路交通干線或者符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相連、有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)、臨近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運(yùn)交通條件若能同時滿足兩項及其以上者，則該物業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境的交通條件達(dá)到較好程度。8.基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性較強(qiáng)，生產(chǎn)用房的電力供應(yīng)情況、生產(chǎn)用水是否能夠滿足需要、排污及污染治理的可能性、通訊條件等等，都是影響生產(chǎn)環(huán)境的因素。9.行政服務(wù)條件直接為生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)的公安、銀行、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)等行政服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，對于確保企業(yè)生產(chǎn)有一個良好的生產(chǎn)環(huán)境，起著十分重要的作用。(三)商業(yè)環(huán)境商業(yè)物業(yè)環(huán)境是指用于商業(yè)目的的物業(yè)，包括商店(商場、購物中心、商鋪、市場等)、旅館(賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等)、餐館(飯莊、酒樓、酒家、茶樓等)、游藝場館(娛樂城、歌舞廳等)和商務(wù)寫字樓等，其所在區(qū)域的情況和條件，主要包括以下幾個方面：1.物業(yè)類型與檔次商業(yè)物業(yè)有低層、多層和高層之分，同時其物業(yè)檔次也不相同。一般來說，其檔次越高，相關(guān)的商業(yè)環(huán)境就越好，客戶對商業(yè)環(huán)境的要求相對來說也要高一些。2.隔聲商業(yè)物業(yè)應(yīng)有較好的隔聲效果，以免影響他人或外界，造成噪聲污染。3.光照與通風(fēng)商業(yè)物業(yè)在使用中，其室內(nèi)應(yīng)有足夠的自然采光和人工照明，同時應(yīng)具有較好的通風(fēng)效果。4.室內(nèi)小氣候要求室內(nèi)具有適宜的氣溫、相對濕度和空氣流動速度。5.室內(nèi)空氣含氧量室內(nèi)空氣要具有足夠的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有異味的氣體或物質(zhì)，確保使用人的人身安全和身心健康。6.綠化商業(yè)物業(yè)要有足夠的綠化面積和綠化種植或盆花種類。7.環(huán)境衛(wèi)生狀況良好的環(huán)境衛(wèi)生狀況，有利于商業(yè)活動的開展和吸引顧客。8.環(huán)境小品美觀、合適的環(huán)境小品，能給商業(yè)活動的開展構(gòu)造一個良好的情景和氛圍。9.商業(yè)設(shè)施完善、配套和便捷的商業(yè)設(shè)施，為商業(yè)活動的開展奠定了基礎(chǔ)。10.交通條件對于商業(yè)物業(yè)來說，應(yīng)考慮兩個方面的交通條件：一是顧客方面，主要是公共交通的通達(dá)度(附近公交線路的條數(shù)，公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)；距飛機(jī)場、火車站、碼頭等的距離遠(yuǎn)近)；自行車、摩托車和汽車的停車場地問題。二是經(jīng)營方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度。11.服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平商業(yè)物業(yè)的服務(wù)態(tài)度越好、服務(wù)水平越高，其商業(yè)服務(wù)環(huán)境就越佳，相應(yīng)的商業(yè)效益就越好。(四)辦公環(huán)境影響辦公環(huán)境的因素主要有以下幾個方面：1.辦公室標(biāo)準(zhǔn)與類型辦公室面積較大、室內(nèi)凈空高度較高，則辦公的空間環(huán)境優(yōu)越，無壓抑感。2.隔聲良好的隔聲效果，既起到了保密作用，又不干擾他人和外界。3.隔熱和保溫4.光照與日照5.通風(fēng)6.室內(nèi)小氣候7.室內(nèi)空氣今氧量和二氧化碳含量8.室內(nèi)景觀辦公室的盆景、小飾物、壁畫、雕塑等小景觀的合理布置，構(gòu)成了一個優(yōu)美的辦公室內(nèi)環(huán)境。9.辦公設(shè)備配套、完善的辦公設(shè)備是構(gòu)造一個優(yōu)美的辦公環(huán)境的基本條件。10.室外綠化11.室外環(huán)境小品12.大氣環(huán)境13.聲環(huán)境和視環(huán)境沒有外界的噪聲干擾和良好的視覺環(huán)境，是辦公條件的要求。14.環(huán)境衛(wèi)生狀況15.辦公區(qū)域的治安狀況16.辦公人員的基本素質(zhì)辦公人員的基本素質(zhì)主要包括思想文化素質(zhì)、藝術(shù)修養(yǎng)以及人際關(guān)系等等。另外，根據(jù)我國目前裝修行業(yè)的發(fā)展，建筑裝修材料對物業(yè)環(huán)境的影響較大，特別是對人身安全與身心健康有較大影響。1998年4月，武漢市衛(wèi)生防疫站對某新建小區(qū)的5家住戶的室內(nèi)空氣污染進(jìn)行了調(diào)查，受訪的10位居民每天在家停留13小時，他們稱在家里常感到頭暈、睡眠不好、記憶力減退、皮膚過敏、眼咽鼻不適，且發(fā)生率高達(dá)50％～90％。經(jīng)檢測，這種病態(tài)反應(yīng)主要是因為室內(nèi)的裝修材料和家具釋放的污染物所致。目前，像此類因建筑裝修污染致病的事例屢見不鮮。山東青島市李滄區(qū)某居民一家三口在房子裝修后就馬上搬進(jìn)新居，開始全家人都有一種不適感，但沒在意，后來出現(xiàn)了胸悶、嘔吐、呼吸短促等癥狀，夜間男主人因有過敏性哮喘病史導(dǎo)致喉頭水腫窒息而亡，妻兒均深度中毒。而北京市每年發(fā)生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起，中毒人數(shù)1萬余人，死亡人數(shù)約350人，慢性中毒約10萬人次。研究表明，建筑材料導(dǎo)致的疾病主要有三類：一是癌癥。溶解型涂料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯類物在高濃度時會使血液受到毒害，易造成血癌；天花板、防火材料等石棉材料則可引起肺間質(zhì)流。二是不良建筑物綜合癥(SBS)，俗稱“空調(diào)病”、“辦公室病”、“星期一疾病”。它主要是因為建筑物室內(nèi)空氣交換率低、污染程度高，以致室內(nèi)人群產(chǎn)生諸如流淚、咳嗽、乏力、疲倦、頭昏、嗜睡等癥狀，而一旦離開該建筑物，癥狀即可消失。這種現(xiàn)象常在一些裝修豪華的寫字樓、卡拉OＫ廳、錄像廳的包房里出現(xiàn)。三是過敏癥。它和SBS都是由木質(zhì)人造板的粘合劑、含脲醛樹脂的泡沫絕緣材料、隔音材料等釋放的甲醛所致。甲醛已被確認(rèn)為室內(nèi)主要污染物之一。物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容和目標(biāo)一、物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容物業(yè)環(huán)境管理主要是調(diào)控業(yè)主或物業(yè)使用人與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，組織并管理業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)和生活活動，限制業(yè)主或物業(yè)使用人損害環(huán)境質(zhì)量、破壞自然資源的行為。一般來說，物業(yè)環(huán)境管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：(一)治理環(huán)境污染環(huán)境污染主要有以下幾種情況：1.空氣污染造成空氣污染的因素主要有：(1)直接燃煤，排放過多二氧化硫氣體。(2)機(jī)動車排放的尾氣經(jīng)強(qiáng)紫外線照射形成光化學(xué)煙霧污染。(3)基建揚(yáng)塵形成的塵煙污染。據(jù)研究資料表明，在采暖期大氣中的塵以煙塵為主，約占三分之二；在非采暖期大氣中的塵以揚(yáng)塵為主，約占二分之一以上。2.水體污染工業(yè)廢水和生活廢水等含有大量有毒、有害污染物，進(jìn)入水體后形成水體污染。3.固體廢棄物污染固體廢棄物是人們在生產(chǎn)和生活中扔棄的固體物質(zhì)。影響物業(yè)環(huán)境的固定廢棄物主要有生產(chǎn)與生活垃圾、糞便、溝泥等。其中垃圾包括無機(jī)垃圾(磚瓦碎石、爐灰、渣土等)和有機(jī)垃圾(動植物殘體、廢紙、塑料、碎布等)。固體廢棄物如不及時加以處理，也會對環(huán)境造成污染。4.噪聲污染噪聲可分為交通噪聲、生產(chǎn)噪聲和生活噪聲三種。(1)交通噪聲大量交通噪聲來源于物業(yè)區(qū)域以外的城市道路。機(jī)動車進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)部也會帶來噪聲。距離城市道路遠(yuǎn)近的不同，受到交通噪聲的干擾也就不同。(2)生產(chǎn)噪聲主要有工廠加工噪聲和工程施工噪聲等。①工廠加工噪聲如沖壓、鍛造、蜂窩煤加工點的噪聲，對附近居民和辦公人員影響很大。②工程施工噪聲如施工現(xiàn)場打樁機(jī)、攪拌機(jī)、切割機(jī)、振動泵等機(jī)器設(shè)備工作中所產(chǎn)生的噪聲，這類噪聲嚴(yán)重干擾著周圍物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人的正常工作和生活。(3)生活噪聲生活噪聲主要包括商業(yè)噪聲、保育教育噪聲和日常生活噪聲三類。①商業(yè)噪聲居住區(qū)和小區(qū)的商業(yè)中心是人流集中、氣氛熱烈的公共場所。特別是附近的農(nóng)貿(mào)市場，其叫賣聲、討價還價聲、人群熙熙攘攘聲等不絕于耳，對居住和辦公產(chǎn)生嚴(yán)重干擾。②保育教育噪聲如學(xué)生上學(xué)與放學(xué)的嘈雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的哭鬧嬉戲聲等，都會影響附近物業(yè)業(yè)主和使用人的工作和休息。③日常生活噪聲日常生活噪聲種類繁多，如居民播放音樂、家庭影院、家庭舞會等娛樂聲響，家庭廚房噪聲、家庭糾紛的爭吵聲、家庭聚會的喧嘩聲、走家串戶的叫喊叫賣聲等等。5.電磁波污染目前由于電器、電信等具有強(qiáng)大電磁波污染因素的產(chǎn)品走入家庭和被消費者廣泛使用，造成電磁波污染嚴(yán)重，極大地?fù)p害人們的身心健康。(二)做好物業(yè)環(huán)境綠化工作盡量擴(kuò)大綠化面積及種植花草、樹木的種類，不僅可以凈化空氣，調(diào)節(jié)物業(yè)區(qū)域小氣候，保持水土、防風(fēng)固沙，而且還可以消聲防噪，達(dá)到凈化、美化環(huán)境的目的。(三)做好物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理工作物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個清潔宜人的工作、生活的優(yōu)良環(huán)境。良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進(jìn)身心健康十分有益，同時，對社會精神文明建設(shè)也具有很重要的作用。(四)清除物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建違章搭建是對整個物業(yè)區(qū)域和諧環(huán)境的破壞。它既有礙觀瞻，又影響人們的日常工作和生活，還可能帶來交通、消防等方面不安全的問題。因此，物業(yè)管理公司一定要協(xié)助有關(guān)部門，認(rèn)真做好清除和及時防止物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建的管理工作。(五)加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理為物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人生產(chǎn)、生活、辦公等服務(wù)的市政公共設(shè)施是該物業(yè)區(qū)域的一個重要組成部分，一旦它遭到破壞或損壞，便會影響人們正常的生產(chǎn)、生活和工作。因此，加強(qiáng)市政公用設(shè)施的管理也是物業(yè)管理公司環(huán)境管理的一項重要工作。(六)搞好車輛交通管理車輛是人流、物流的載體。物業(yè)區(qū)域的交通道路是物業(yè)人流、物流流動的通道。物業(yè)相對于其外部環(huán)境，車輛交通是對外聯(lián)系的主要載體與通道，在物業(yè)使用中有著特殊的重要性。車輛交通管理的目的是為了建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的車輛不受損壞和失竊。(七)建設(shè)各種環(huán)境小品物業(yè)環(huán)境小品的種類繁多，就其性質(zhì)來說，大體上可劃分為兩大類：一是功能性環(huán)境小品，二是裝飾性環(huán)境小品。環(huán)境小品具有方便實用、美化環(huán)境、優(yōu)化空間的功效。不同物業(yè)，環(huán)境小品的布置原則和方法不盡相同。環(huán)境小品的設(shè)計應(yīng)從使用功能出發(fā)，在整體環(huán)境協(xié)調(diào)的統(tǒng)一要求下，與建筑群體和綠化種植緊密配合，才能達(dá)到理想的效果。(八)抓好治安管理工作物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安管理工作是指物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及突發(fā)事故而對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一系列管理活動。治安管理防治的對象主要是人為造成的事故與損失。其目的是避免所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)財物受損失、人身受傷害，維護(hù)正常的工作、生活秩序。治安管理在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。它是物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人正常工作、安居樂業(yè)的基本保證，也是整個社區(qū)及社會安定的基礎(chǔ)。同時，良好的物業(yè)治安環(huán)境能提高物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)。(九)抓好消防管理工作消防管理工作在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。為使物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人有一個良好的物業(yè)使用環(huán)境，物業(yè)管理公司應(yīng)做好物業(yè)消防設(shè)施和器材的配置與管理、消防宣傳教育等工作，要預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強(qiáng)其安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。(十)建立新型的人文環(huán)境新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助的生活環(huán)境；互利互惠、溫馨文明的商業(yè)環(huán)境；融洽和諧、輕松有序的辦公環(huán)境；安全舒適、相互協(xié)作的生產(chǎn)環(huán)境等。新型的人文環(huán)境可以使人們煥發(fā)熱情，提高工作效率，熱愛生活，充滿愛心，并對社會治安狀況的好轉(zhuǎn)有著很大的促進(jìn)作用。二、物業(yè)環(huán)境管理的目標(biāo)物業(yè)環(huán)境管理的實質(zhì)，就是要遵循社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和自然規(guī)律，采取有效的手段來影響和限制物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的行為，以使其活動與環(huán)境質(zhì)量達(dá)到較佳的平衡，保證物業(yè)正常良好的工作、生活秩序與創(chuàng)造優(yōu)美舒適的工作、生活環(huán)境，確保物業(yè)經(jīng)濟(jì)價值的實現(xiàn)，最終達(dá)到物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。按照這個總目標(biāo)，物業(yè)環(huán)境管理的具體目標(biāo)，主要有以下幾個方面：(一)合理開發(fā)和利用物業(yè)區(qū)域的自然資源，維護(hù)物業(yè)區(qū)域的生態(tài)平衡，防止物業(yè)區(qū)域的自然環(huán)境和社會環(huán)境受到破壞和污染，使之更好地適合于人類勞動、生活和自然界生物的生存和發(fā)展。要達(dá)到這一目標(biāo)，就必須把物業(yè)環(huán)境的管理與治理有機(jī)地結(jié)合起來，也就是合理利用資源，防止環(huán)境污染；在產(chǎn)生環(huán)境污染后，做好綜合治理的補(bǔ)救性工作。這是防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞的兩個重要方面。在實際工作中，我們更應(yīng)該注意以防為主，把環(huán)境管理放在首位，通過管理促進(jìn)治理，為物業(yè)業(yè)主、使用人、受益人創(chuàng)造一個有利于進(jìn)行生產(chǎn)和生活的優(yōu)良環(huán)境；一個既能保證技術(shù)的合理發(fā)展，又能防止污染的健康、舒適、優(yōu)美的物業(yè)環(huán)境，以達(dá)到物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(二)有效貫徹國家關(guān)于物業(yè)環(huán)境保護(hù)的政策、法規(guī)、條例、規(guī)劃等，具體制定物業(yè)環(huán)境管理的方案和措施，選擇切實可行的能夠保護(hù)和改善物業(yè)環(huán)境的途徑，正確處理好社會和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系。由于不同的物業(yè)區(qū)域，其環(huán)境保護(hù)的要求或標(biāo)準(zhǔn)有所不同，有的物業(yè)在某些方面要求高一些，有的要求則會低一些，這就需要物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)的不同和物業(yè)區(qū)域的不同，客觀地擬定所管物業(yè)的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)組織有關(guān)部門定時進(jìn)行物業(yè)環(huán)境監(jiān)測，掌握所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢。有條件的還應(yīng)該會同有關(guān)部門開展對所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境問題進(jìn)行科學(xué)研究。(三)建立物業(yè)環(huán)境的日常管理機(jī)構(gòu)，做好物業(yè)環(huán)境的日常管理工作，如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生保潔、綠化、治安、消防、車輛交通等方面的維護(hù)和監(jiān)督工作，使物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境經(jīng)常都得到凈化、美化、綠化，保證正常的工作和生活秩序。(四)積極開展保護(hù)環(huán)境的宣傳教育，引導(dǎo)公眾參與物業(yè)環(huán)境管理，構(gòu)建物業(yè)環(huán)境文化。過去人們一直在研究環(huán)境對人類的影響，很少研究人類對環(huán)境的破壞作用。因此，傳統(tǒng)文化沿著人統(tǒng)治自然的方向發(fā)展，必然會產(chǎn)生人類生存和發(fā)展的自然環(huán)境的嚴(yán)重破壞。環(huán)境科學(xué)和其他環(huán)境學(xué)科，如物業(yè)環(huán)境管理的提出與發(fā)展，孕育了一種新型環(huán)境文化，這種環(huán)境文化代表了人與自然關(guān)系的新的價值取向，認(rèn)為人與自然本質(zhì)上是一個整體，人與自然應(yīng)當(dāng)和諧相處。這種新型的環(huán)境文化，標(biāo)志著人類在現(xiàn)代社會中高文化水平的意識覺醒，提高和普及公眾的環(huán)境意識，是現(xiàn)代文明進(jìn)步的標(biāo)志和尺度。這種環(huán)境意識，使傳統(tǒng)的倫理學(xué)、道德標(biāo)準(zhǔn)都會發(fā)生變化?，F(xiàn)代環(huán)境倫理學(xué)認(rèn)為，人的正當(dāng)行為必須擴(kuò)大對自然的關(guān)心，道德標(biāo)準(zhǔn)必須擴(kuò)大到人類維護(hù)環(huán)境質(zhì)量的實體和過程，必須以維護(hù)基本生態(tài)過程和完善生命維持系統(tǒng)為標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)遺傳的多樣性和保證人類對環(huán)境資源的持續(xù)利用，由此人類發(fā)展途徑只能選擇社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境全面綜合發(fā)展的途徑。物業(yè)環(huán)境是一個局部區(qū)域的環(huán)境，但它直接影響著一個城市、乃至整個國家的整體環(huán)境，最終涉及到人類自身的切身利益。現(xiàn)代工業(yè)文明的發(fā)展，大量消耗資源，不僅使環(huán)境日益惡化，威脅人類生存，而且為爭奪自然資源，也給人類和平帶來威脅。美國環(huán)保局局長威廉賴?yán)f：“生態(tài)完整是國家安全的核心”。由此可見，普及環(huán)境意識，引導(dǎo)人們自覺遵守和維護(hù)有關(guān)保護(hù)物業(yè)環(huán)境的政策、法律，喚起人們關(guān)心物業(yè)環(huán)境、社會公共利益與長遠(yuǎn)利益，把物業(yè)環(huán)境管理方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)變成人們自覺遵守的行為準(zhǔn)則和道德規(guī)范，是實施物業(yè)環(huán)境管理的根本和基礎(chǔ)。物業(yè)環(huán)境管理的基本原則一、環(huán)境具有價值的原則環(huán)境是資源，環(huán)境以各種形式直接向生產(chǎn)者和消費者提供服務(wù)。例如，我們所呼吸的新鮮空氣，我們觀賞自然景色所得到的享受等。因此，環(huán)境管理屬于資源管理，這就表明了環(huán)境管理具有經(jīng)濟(jì)屬性，環(huán)境管理所涉及的問題主要是生產(chǎn)力方面的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過，天上不會掉餡餅，沒有免費的午餐，保護(hù)環(huán)境必須付出代價。這條準(zhǔn)則表明環(huán)境資源有限，要求環(huán)境管理者實施誰開發(fā)誰保護(hù)、誰損害誰負(fù)擔(dān)、受益與使用者付費、保護(hù)與建設(shè)者得利的原則。這條原則指出了環(huán)境應(yīng)當(dāng)遵循價值規(guī)律，利用經(jīng)濟(jì)手段把環(huán)境管起來，促使人們在開發(fā)和利用資源時，要充分考慮資源環(huán)境的持續(xù)利用問題，自覺地制止資源浪費、環(huán)境的污染與破壞。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場并不能總是產(chǎn)生有利的社會與環(huán)境效果。其主要原因是：市場價格體系沒有考慮到環(huán)境問題，價格嚴(yán)重背離價值，環(huán)境資源和自然資源無償使用。特別是不加調(diào)控的市場，更不能產(chǎn)生正確的信息和信息量。他們不僅對有害健康的生產(chǎn)環(huán)境不予重視，而且常常采取欺騙手法，生產(chǎn)有害于環(huán)境、有損于公眾安全和利益的商品。他們常常在表面上治理污染，暗地里卻進(jìn)行排污或制造假的監(jiān)測數(shù)據(jù)。特別是“為公論”，聲稱造成環(huán)境污染并不是為了謀私利，而是為了完成國家生產(chǎn)任務(wù)或維護(hù)集體利益。在這種論調(diào)的掩蓋下，再加上地方保護(hù)主義，致使許多環(huán)保政策難以落實，污染事故難以得到處理。因此，在物業(yè)環(huán)境管理過程中，應(yīng)該利用價值規(guī)律來搞好物業(yè)環(huán)境管理，通過加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算等方法，來調(diào)節(jié)生產(chǎn)效益與環(huán)境效益，從經(jīng)濟(jì)利益上使人們珍惜資源，保護(hù)環(huán)境。環(huán)境具有價值這一原則，有助于建立各種指標(biāo)體系，把環(huán)境管理工作定量化、科學(xué)化，有助于把環(huán)境管理通過物業(yè)環(huán)境管理真正落實到各項具體工作中去，否則環(huán)境保護(hù)只能停留在口頭上，只能是一種愿望而已?？傊?，環(huán)境具有價值原則是物業(yè)環(huán)境管理的基礎(chǔ)和前提。二、全局和整體效益最優(yōu)的原則物業(yè)環(huán)境管理要遵循全局和整體效益最優(yōu)的原則。這條原則表明了物業(yè)環(huán)境管理的生態(tài)屬性，物業(yè)環(huán)境管理必須遵循生態(tài)規(guī)律，這可從以下三個方面來說明：(一)既要把物業(yè)環(huán)境問題作為城市和社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的一個有機(jī)組成部分，又要把環(huán)境問題作為一個有機(jī)聯(lián)系的整體，從物業(yè)環(huán)境本身固有的各個方面、各種聯(lián)系上去認(rèn)識和研究，進(jìn)而揭示環(huán)境總體發(fā)展趨勢和運(yùn)動規(guī)律，正確處理全局與局部、局部與局部之間的關(guān)系，取得最大的全局和整體效益。(二)在制定物業(yè)環(huán)境方案和組織實施方案時，要對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各組成要素或功能性群體進(jìn)行定性和定量分析，把不同層次與不同部門的管理工作有機(jī)聯(lián)系和協(xié)調(diào)起來，避免決策失誤和管理不善等情況的發(fā)生，促進(jìn)環(huán)境管理的整體效益與全面效益不斷提高。(三)加強(qiáng)物業(yè)環(huán)境規(guī)劃和物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綜合治理工作，要綜合研究區(qū)域內(nèi)的人口、資源、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、自然條件、環(huán)境污染和破壞程度等因素，合理安排區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)、建設(shè)、商業(yè)、生活等活動，制定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境規(guī)劃，統(tǒng)籌解決環(huán)境問題，運(yùn)用多種管理手段來加強(qiáng)對環(huán)境的管理，實現(xiàn)物業(yè)環(huán)境管理的最佳整體效益。三、綜合平衡的原則環(huán)境問題始終是關(guān)于保護(hù)生態(tài)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性問題。環(huán)境管理具有生態(tài)經(jīng)濟(jì)屬性，環(huán)境管理必須遵循生態(tài)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，力求生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和平衡。在物業(yè)環(huán)境管理中，遵循綜合平衡原則的具體表現(xiàn)為：(一)保持生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)和控制污染是整個城市、乃至整個社會大系統(tǒng)中的一個有機(jī)組成部分，應(yīng)該把物業(yè)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)保護(hù)和環(huán)境管理納入城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，來協(xié)調(diào)和綜合平衡城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，在整個城市、乃至整個社會發(fā)展的基礎(chǔ)上搞好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理。(二)物業(yè)環(huán)境管理要有預(yù)見性和長遠(yuǎn)性，要密切注視物業(yè)所在區(qū)域的生產(chǎn)、經(jīng)營、消費等，以整個城市和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展動向可能對物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保護(hù)帶來的影響，及時提出環(huán)境保護(hù)對策，防患于未然；同時，還要開展物業(yè)環(huán)境評價和環(huán)境預(yù)測工作，尤其要開展經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的環(huán)境影響評價工作，并使之制度化和規(guī)范化。(三)要制定和實施綜合有效的制度、條例和規(guī)范，強(qiáng)化物業(yè)環(huán)境管理。為此就必須改變過去物業(yè)管理各個部門封閉地、獨立地、互不關(guān)聯(lián)地制定其單一的管理制度與措施，而應(yīng)該在制定環(huán)境管理制度與措施時，既要考慮諸如大氣、水體、土壤、生物和非生物之類的環(huán)境因素，又要考慮社會、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)技術(shù)、法律等方面的情況，并對這些情況進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)一決策，分工協(xié)作，協(xié)調(diào)發(fā)展。四、持續(xù)發(fā)展原則1987年4月，聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展委員會發(fā)表了研究報告《我們的未來》，正式提出了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，其含義是“既滿足當(dāng)代人的需求，又不對后代人滿足其需求的能力構(gòu)成危害的發(fā)展”?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略包含兩個方面的內(nèi)容：一是發(fā)展目標(biāo)是為滿足人類的基本需求，特別是貧困人們的需求；二是發(fā)展要以生物圈的承受能力為限度，如果超過這種限度，必將影響自然環(huán)境支持當(dāng)代人和后代人生存的能力，只有通過技術(shù)進(jìn)步和管理，對發(fā)展進(jìn)行協(xié)調(diào)、制約，才能達(dá)到經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。從環(huán)境管理的角度出發(fā)，可持續(xù)發(fā)展包括以下基本思想：1.可持續(xù)發(fā)展并不否定經(jīng)濟(jì)增長，但人類需要重新考慮的是如何推動經(jīng)濟(jì)增長。要達(dá)到具有可持續(xù)意義的經(jīng)濟(jì)增長，必須審計能源和原料的使用方式，力求減少損失、杜絕浪費，盡量不讓廢物排入環(huán)境，從而減少單位經(jīng)濟(jì)活動造成的環(huán)境壓力。既然環(huán)境退化原因存在于經(jīng)濟(jì)過程之中，那么其解決的方法也應(yīng)從經(jīng)濟(jì)過程中去尋求，這樣才能使傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長模式逐步向可持續(xù)模式過渡。2.可持續(xù)發(fā)展要以自然資源、環(huán)境為基礎(chǔ)，同環(huán)境承載能力相協(xié)調(diào)。通過適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)、技術(shù)手段和政府干預(yù)，就可以減少每單位經(jīng)濟(jì)活動所產(chǎn)生的廢物量，即減少資源的耗竭速率，使之低于資源再生速率，從而實現(xiàn)不損害環(huán)境的可持續(xù)增長。3.可持續(xù)發(fā)展要以提高人類生活質(zhì)量為目標(biāo)，同社會進(jìn)步、發(fā)展相適應(yīng)。對于居住類物業(yè)來說，環(huán)境管理的最終目的是為居民創(chuàng)造一個舒適、寧靜、高雅、安逸的高質(zhì)量生活環(huán)境，并在此基礎(chǔ)上為業(yè)主(住戶)創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代風(fēng)貌，又具有個性特征的生活方式。與社會服務(wù)相結(jié)合的、功能完善的物業(yè)管理是以“物業(yè)”為中心的一個“微型社會”，通過良好的環(huán)境管理形成一個“陶冶情操，凈化心靈，提升精神”的小社會。因此，良好的物業(yè)環(huán)境管理在充分保障業(yè)主、使用人的合法權(quán)益的同時，增強(qiáng)業(yè)主、使用人的睦鄰友好意識，創(chuàng)造互相尊重、和樂共處的氛圍，從而達(dá)到居住環(huán)境和社會關(guān)系、社會發(fā)展的和諧統(tǒng)一和協(xié)調(diào)發(fā)展。從這個意義上來說，物業(yè)管理不僅是改善市民居住條件、提高居住水平的物質(zhì)基礎(chǔ)，而且也是人類居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要前提。4.可持續(xù)發(fā)展承認(rèn)自然環(huán)境具有價值，應(yīng)把生產(chǎn)中環(huán)境資源的投入和服務(wù)計入生產(chǎn)成本和產(chǎn)品價格之中，逐步完善經(jīng)濟(jì)核算體系。自然資源的價值和產(chǎn)品價格，應(yīng)當(dāng)完整地反映三部分成本：一是資源開采或獲取的成本；二是開采、獲取使用有關(guān)環(huán)境的成本(包括環(huán)境凈化成本和環(huán)境損害成本)；三是由于今天使用這一部分資源而不可能被后代人利用的效益損失，即機(jī)會成本。而產(chǎn)品銷售價格應(yīng)當(dāng)是這些成本加上正常利稅及流通費用的總和。5.可持續(xù)發(fā)展的實施必須強(qiáng)調(diào)“綜合決策”、“公眾參與”，并制定和實施相應(yīng)的法律法規(guī)。要改變過去各個部門獨立地、單一地制定社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境政策的做法，提倡根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的全面信息和綜合要求來制定相關(guān)政策和措施，并有效地予以實施。五、政府干預(yù)和公眾參與相結(jié)合的原則政府是環(huán)境管理的主體，物業(yè)環(huán)境管理要依據(jù)政府制定的環(huán)境保護(hù)的相關(guān)法律、政策和方針進(jìn)行。但是，環(huán)境管理完全依靠政府的干預(yù)也是不行的。這主要是由于在環(huán)境管理上存在“政策失靈”的情況，即政府干預(yù)往往不能改正市場失靈，反而會把市場進(jìn)一步扭曲。其主要原因有：1.改正市場失靈很少是政府干預(yù)的主要目標(biāo)。而政府的主要目標(biāo)大多是國家安全、社會平等、宏觀調(diào)控等。2.政府干預(yù)常有未預(yù)料到的副作用。如政府鼓勵并給予一定的優(yōu)惠政策讓居民購置家用小汽車，但可能因為汽車使用量增加而使城市交通困難和大氣環(huán)境惡化。3.政策作用的對象是有理性的人，政策的效果取決于人們對政策的反應(yīng)。4.不同的政府政策干預(yù)相互影響，使激勵機(jī)制發(fā)生扭曲。5.與環(huán)境無關(guān)的政府政策往往比環(huán)境政策對環(huán)境的影響更大。如木材價格的上調(diào)政策會刺激對森林的過度采伐?？傊?，由于政府在制定政策時要兼顧公平與效率兩個方面，公平包括代內(nèi)公平和代際公平，效率則涉及管理成本與實際效果。在確定資源、能源及重要產(chǎn)品的價格時，在決定對某些產(chǎn)品或行業(yè)給予補(bǔ)貼時，在對特定的環(huán)境與發(fā)展政策、計劃或重大項目作出決策時，政府必須根據(jù)完全的經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)信息，審慎地權(quán)衡公平與效率。即使是對市場失靈引起的問題進(jìn)行干預(yù)或補(bǔ)救，如果政府的政策或行動不足或過度，也會引起“政策失靈”。例如，一環(huán)保項目不符合實際指標(biāo)，到期不能完成，影響了公眾對政策的信任感，造成負(fù)面影響，使一些企業(yè)產(chǎn)生政策性虧損以及補(bǔ)貼不當(dāng)導(dǎo)致浪費使用等。尤其是國家既是社會的管理者，又是國家資產(chǎn)的所有者，同時還是管理政策的制定者，如果不能恰當(dāng)?shù)匕褔衅髽I(yè)的資產(chǎn)所有和經(jīng)營職能分開，還將成為事實上的主要污染者。因此，在環(huán)境管理中，把政府的干預(yù)和公眾參與結(jié)合起來，通過開發(fā)環(huán)境教育，增強(qiáng)公眾對環(huán)境價值的認(rèn)識和對開展環(huán)境保護(hù)工作的緊迫感，激發(fā)人們自發(fā)保護(hù)環(huán)境的熱情，才能有效地監(jiān)督政府避免決策失誤。可見，政府干預(yù)與公眾參與原則對物業(yè)環(huán)境管理方案的實施有著十分重要的意義。物業(yè)環(huán)境管理的基本手段一、法律手段運(yùn)用法律手段是物業(yè)環(huán)境管理的一種強(qiáng)制性措施。環(huán)境管理一方面要靠立法，把國家對環(huán)境保護(hù)的要求和作法，全部以法律形式固定下來，強(qiáng)制執(zhí)行；另一方面還要靠執(zhí)法，環(huán)境管理部門要協(xié)助和配合司法部門對違反環(huán)境法律的犯罪行為進(jìn)行斗爭，按環(huán)境法規(guī)、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)對嚴(yán)重污染和破壞環(huán)境的行為可以提起公訴，直至追究法律責(zé)任，也可依據(jù)環(huán)境法規(guī)對危害人民健康、污染和破壞環(huán)境的單位或個人直接給予各種形式的處罰，責(zé)令賠償損失等。我國自20世紀(jì)80年代開始，從中央到地方頒布了一系列環(huán)保法律、法規(guī)，特別是有關(guān)物業(yè)管理和物業(yè)環(huán)境管理的相關(guān)法律、法規(guī)的頒布，對物業(yè)環(huán)境、城市環(huán)境和整個地球的環(huán)境保護(hù)與污染防治起到了十分明顯的效果，但存在的問題還不少，致使環(huán)境管理的宏觀調(diào)控能力受到影響。其具體表現(xiàn)在以下兩個方面：(一)立法不完善首先，我國有關(guān)環(huán)境保護(hù)的某些法律條文不明確、不具體，使許多具體問題難以解決，不利于法律、法規(guī)的貫徹、執(zhí)行與監(jiān)督。例如，污染使受害人難以維護(hù)自身的環(huán)境權(quán)益，在尋求行政或經(jīng)濟(jì)制裁時，又沒有明確的程序可依，法律對此規(guī)定不具體，不易操作，處理實際問題時帶有很大的主觀隨意性。其次，法律在賦予環(huán)境保護(hù)與管理機(jī)構(gòu)某些職權(quán)的同時，并未賦予相應(yīng)和必要的執(zhí)法手段和權(quán)利。再次，由于部門職能獨立，常依企業(yè)的隸屬關(guān)系作為環(huán)境管理的依據(jù)，不利于當(dāng)?shù)卣畬λ爡^(qū)域的環(huán)境質(zhì)量負(fù)起責(zé)任。(二)執(zhí)法體制不完善目前，我國各項經(jīng)濟(jì)管理工作正在逐步向法制方面轉(zhuǎn)移，但由于歷史和現(xiàn)實方面的原因，一些領(lǐng)導(dǎo)干部法制觀念淡薄，不按法律辦事，僅顧局部利益和眼前利益，憑領(lǐng)導(dǎo)個人意志行事，行政干預(yù)多，違反建設(shè)項目環(huán)保執(zhí)法程序，不惜耗竭資源、破壞環(huán)境的事件經(jīng)常發(fā)生。因此，為改變這種不良局面，應(yīng)完善執(zhí)法體制，建立環(huán)保經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，責(zé)任人承擔(dān)防止環(huán)境污染的責(zé)任，自覺遵守、執(zhí)行環(huán)保法規(guī)，履行法定義務(wù)。二、經(jīng)濟(jì)手段在物業(yè)環(huán)境管理中，我們要遵循價值規(guī)律利用價格、稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)節(jié)生產(chǎn)者在資源開發(fā)中保護(hù)環(huán)境、消除污染的行為，以便于限制損害環(huán)境的社會經(jīng)濟(jì)活動，獎勵積極治理污染的單位和個人，促進(jìn)節(jié)約和合理利用資源，充分發(fā)揮價值在環(huán)境管理中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。如排污收費、經(jīng)濟(jì)處罰、損失賠償、治污獎勵等保護(hù)環(huán)境經(jīng)濟(jì)措施的綜合利用。當(dāng)前，我國在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于市場經(jīng)濟(jì)是一種利益導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，以自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算的企業(yè)和個體經(jīng)濟(jì)，為追求自身的經(jīng)濟(jì)利益，在當(dāng)前我國環(huán)境保護(hù)相關(guān)法律、法規(guī)還不完善的情況下，千方百計地將生產(chǎn)經(jīng)營造成的污染損害轉(zhuǎn)嫁給社會，形成外部效應(yīng)。外部效應(yīng)是企業(yè)或個人的行為對活動以外的企業(yè)或個人的影響。外部效應(yīng)導(dǎo)致私人成本和社會成本的不一致，使市場實際價格不同于最優(yōu)價格。外部效應(yīng)可能是好的，也可能是壞的。好的外部效應(yīng)的例子是，上游農(nóng)民植樹造林，保持水土不流失，下游農(nóng)民能夠得到灌溉用水和免受洪水與流沙之害。但上游的農(nóng)民并不一定有這樣做的積極性。壞的外部效應(yīng)的例子是，上游伐木會對下游的種植、灌溉、運(yùn)輸、工業(yè)生產(chǎn)、居民生活等方面產(chǎn)生很多壞的影響，造成洪水泛濫、水土流失、生存環(huán)境惡化。這對下游居民和全社會都是成本，但上游居民并不承擔(dān)這一成本。他們沒有動力考慮這一成本，并且停止伐木還會減少上游居民的收益。另外，上游居民之間的競爭關(guān)系也不允許單一上游居民單獨承擔(dān)社會成本，只有全體上游居民都承擔(dān)這種成本，單一的上游居民才不會在競爭中失敗。因此，必須采用經(jīng)濟(jì)杠桿，制定對所有上游伐木者同樣的標(biāo)準(zhǔn)和激勵機(jī)制使他們都承擔(dān)這一成本。目前，由于環(huán)境保護(hù)的經(jīng)濟(jì)手段不力，隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，這種外部的壞效應(yīng)現(xiàn)象越來越明顯，其具體表現(xiàn)在以下兩個方面：(一)把排污費作為企事業(yè)單位的環(huán)保補(bǔ)助金，并規(guī)定企業(yè)單位繳納的排污費可從生產(chǎn)成本中列支，這是不公平的。企業(yè)把排污費列入成本，隨著產(chǎn)品流通過程的完成，最后還是轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，形成一家污染，全民負(fù)擔(dān)的局面。(二)現(xiàn)行有關(guān)環(huán)境保護(hù)優(yōu)惠措施已失去效用。十多年來，國家在經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策方面，對“三廢”綜合利用產(chǎn)品和環(huán)保產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、價格等方面給予了一定優(yōu)惠條件，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立，這些優(yōu)惠條件已失去鼓勵效果，產(chǎn)品銷售、生產(chǎn)、價格等屬于企業(yè)自主權(quán)，優(yōu)惠條件已不復(fù)存在。因此就要求進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)方面的管理，對環(huán)境和資源實行符合價值規(guī)律的管理方法，要根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的特點給予新的稅收、信貸等優(yōu)惠，懲罰環(huán)境污染者，獎勵環(huán)境保護(hù)者，以促進(jìn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)品生產(chǎn)和材料的發(fā)展。三、行政干預(yù)手段物業(yè)所在區(qū)域的環(huán)境保護(hù)和管理部門，應(yīng)根據(jù)國家行政法規(guī)所賦予的組織和指揮權(quán)力，對環(huán)境資源保護(hù)工作實施具體的管理措施。主要包括環(huán)境管理部門定期或不定期地向同級政府機(jī)關(guān)報告本地區(qū)的環(huán)境保護(hù)情況和工作，對貫徹國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)方針、政策提出具體的意見和建議；組織制定國家和地方以及各類物業(yè)與不同條件下的環(huán)境保護(hù)政策、工作計劃和環(huán)境規(guī)劃，并把這些計劃和規(guī)劃報請政府審批，使之具有行政法規(guī)效力；運(yùn)用行政權(quán)力對某些區(qū)域采取特定措施，如劃為自然保護(hù)區(qū)、重點污染防治區(qū)、環(huán)境保護(hù)特區(qū)等；對一些污染嚴(yán)重的工交企業(yè)要求限期治理，甚至勒令其關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)、遷；對易產(chǎn)生污染的工程設(shè)施和項目，采取行政制約的辦法，如審批開發(fā)、建設(shè)項目的環(huán)境影響評價書，審批新建、擴(kuò)建、改建項目的“三同時”(我國《關(guān)于保護(hù)和改善環(huán)境的若干規(guī)定》中明確指出：“一切新建、擴(kuò)建和改建的企業(yè)，防止污染的項目，必須和主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)。”)的設(shè)計方案，審批有毒、有害的化學(xué)品生產(chǎn)、進(jìn)口和使用，管理珍稀動植物物種及其產(chǎn)品的出口、貿(mào)易事宜等等。值得注意地是，行政干預(yù)的必要性，還得取決于以下兩個條件：1.行政干預(yù)的效果必須好于市場機(jī)制調(diào)節(jié)的效果。2.行政干預(yù)所得到的收益與效益必須大于行政干預(yù)本身的成本和代價(即計劃、執(zhí)行成本和所有由于行政干預(yù)而加于其他經(jīng)濟(jì)部門的成本或損失)。四、技術(shù)手段運(yùn)用技術(shù)手段，實現(xiàn)物業(yè)環(huán)境管理的科學(xué)化，包括制定物業(yè)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織開展環(huán)境影響評價，編寫環(huán)境質(zhì)量報告，總結(jié)推廣防治污染的先進(jìn)經(jīng)驗，開展物業(yè)環(huán)境管理的研究、交流與合作，為制定環(huán)境保護(hù)技術(shù)政策提供依據(jù)。從環(huán)境問題被提到議事日程、產(chǎn)生初步的環(huán)境管理概念，直到今天發(fā)展到用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點，運(yùn)用系統(tǒng)論、信息論、控制論等現(xiàn)代科學(xué)原理和方法，開展環(huán)境管理基礎(chǔ)理論的研究，建立符合持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求的人類——環(huán)境——經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，大規(guī)模地開展環(huán)境預(yù)測、預(yù)報和評價工作，預(yù)測科技進(jìn)步、生產(chǎn)技術(shù)革新和評價資源、能源給環(huán)境帶來的影響及其效果等，都是科學(xué)技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物?，F(xiàn)在，就宏觀而言，許多西方國家已對環(huán)境管理的污染物體系以及有關(guān)評價人類——環(huán)境——經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行了大量系統(tǒng)研究，建立了許多定性模型和定量模式，應(yīng)用模擬實驗、計算機(jī)模擬方法進(jìn)行系統(tǒng)分析，實現(xiàn)對高空乃至全球環(huán)境污染進(jìn)行預(yù)測、預(yù)報，并對資源進(jìn)行探測等等；就微觀而言，環(huán)境管理已由局部的點源治理發(fā)展到今天提出的污染全過程控制，提出了在生產(chǎn)過程中消滅污染的“清潔生產(chǎn)”方案。這種“清潔生產(chǎn)”方案的特點是：生產(chǎn)上的投入最少，產(chǎn)出量最大，既能取得近期效益，也能取得長遠(yuǎn)的效果；資源的消耗和利用最經(jīng)濟(jì)合理；生產(chǎn)者利益和整個社會利益協(xié)調(diào)一致，有最佳的環(huán)境效益?？傊S多環(huán)境政策、法律、法規(guī)的制定、實施都涉及到許多科學(xué)技術(shù)問題，所以環(huán)境問題解決的好壞，在很大程度上取決于科學(xué)技術(shù)。沒有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，不僅發(fā)現(xiàn)不了環(huán)境問題，而且即使發(fā)現(xiàn)了，環(huán)境污染和破壞也難以控制。所以科學(xué)技術(shù)是實現(xiàn)環(huán)境科學(xué)管理的有效途徑和必不可少的手段。五、宣傳教育手段這是環(huán)境管理的一項戰(zhàn)略性措施。環(huán)境保護(hù)宣傳既是普及環(huán)境科學(xué)知識，又是思想動員。通過廣播、電視、電影及各種文化傳播形式廣泛宣傳，使公眾了解環(huán)境保護(hù)的重要意義和內(nèi)容，激發(fā)他們保護(hù)環(huán)境的熱情和積極性，把保護(hù)環(huán)境、熱愛大自然、熱愛我們每個人所生存的環(huán)境變成自覺行動，形成強(qiáng)大的社會公眾意識和公眾輿論，制止浪費資源、破壞與污染環(huán)境的行為。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人和受益人，其環(huán)境意識的強(qiáng)弱是衡量其文明程度的重要標(biāo)志。物業(yè)環(huán)境管理人員不僅應(yīng)該加強(qiáng)對物業(yè)區(qū)域內(nèi)成年人的環(huán)境意識教育，而且更應(yīng)該重視對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的中、小學(xué)生和學(xué)齡前兒童普及環(huán)境科學(xué)知識，使他們從小就養(yǎng)成良好的環(huán)境意識和習(xí)慣?？傊?，加強(qiáng)公眾環(huán)境意識的宣傳教育工作，無疑是保護(hù)環(huán)境、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性管理手段。清潔管理第一節(jié)清潔管理概述在物業(yè)區(qū)域中，整潔及其所帶來的舒適和優(yōu)美，是一個十分重要的評價指標(biāo)。它具有視覺上的直觀性，會由此直接帶來心理上的舒適感與美感，因而成為物業(yè)區(qū)域(樓)文明的第一象征和服務(wù)水平的重要標(biāo)志。整潔的物業(yè)區(qū)域環(huán)境需要常規(guī)性的保潔管理服務(wù)來保證。一、清潔管理的涵義和原則(一)清潔管理的涵義保潔管理，是指物業(yè)管理公司通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常清潔工作，保護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境，防治環(huán)境污染，定時、定點、定人進(jìn)行生活垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)。通過清、掃、擦、拭、抹等專業(yè)性操作，維護(hù)轄區(qū)所有公共地方、公用部位的清潔衛(wèi)生，從而塑造文明形象，提高環(huán)境效益。保潔管理的重心，是防治“臟亂差”?！芭K亂差”具有多發(fā)性、傳染性和頑固性。例如，隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂堆物品堵塞公共走道、隨意排放污水廢氣、隨地吐痰和大小便，以及亂涂、亂畫、亂搭、亂建、亂張貼等等，很可能發(fā)生在某些業(yè)戶身上，所以不可掉以輕心。業(yè)戶整體素質(zhì)的提高，需要物業(yè)管理公司員工通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常清潔工作，作出堅持不懈的努力，否則就可能因“臟亂差”而使物業(yè)區(qū)域(樓)面目全非，從而與物業(yè)管理的宗旨相悖。(二)清潔管理的原則1.掃防結(jié)合，以防為主在保潔管理工作中，“掃”當(dāng)然很重要，就好像每天洗臉一樣，但是工作的重點并不是“掃”，而是“防”，即通過管理，糾正業(yè)戶不衛(wèi)生的習(xí)慣，防止“臟亂差”現(xiàn)象的發(fā)生。因為優(yōu)良的物業(yè)區(qū)域環(huán)境的造就，是管理者與被管理者相互作用的結(jié)果，也是管理標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)戶素質(zhì)不斷調(diào)適的過程。當(dāng)業(yè)戶養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣時，才能真正搞好環(huán)境整潔。物業(yè)管理公司要會同社區(qū)組織引導(dǎo)業(yè)戶積極參與社會主義精神文明建設(shè)，從業(yè)戶的基本素質(zhì)、基本行為規(guī)范抓起，其突破口，就是提高業(yè)戶的環(huán)境整潔意識，大力糾正各種不衛(wèi)生的習(xí)慣。2.執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督保潔管理有關(guān)的法律法規(guī)，已經(jīng)出臺的主要有《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、建設(shè)部頒發(fā)的《城市生活垃圾管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，以及各地頒布的管理實施細(xì)則。物業(yè)管理公司可以根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)條文和專業(yè)化物業(yè)管理的要求，制定物業(yè)區(qū)域的保潔管理規(guī)定。這些法規(guī)和“準(zhǔn)法規(guī)”規(guī)范了服務(wù)者和被服務(wù)者必須遵循的行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理公司必須做到執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督，遇到有損物業(yè)區(qū)域環(huán)境的行為，應(yīng)對犯規(guī)者進(jìn)行耐心教育和嚴(yán)格處罰，決不因人而異。一些卓有成效的物業(yè)管理公司，如深圳市蓮花二村，提倡“以法管理”，嚴(yán)格執(zhí)行《蓮花住宅區(qū)管理規(guī)定》，當(dāng)遇到業(yè)戶的不衛(wèi)生習(xí)慣和違契行為時，即出示《執(zhí)法證》進(jìn)行勸阻、教育，直至處以“違契金”。久而久之，形成了整潔宜人的環(huán)境。這說明只有動真格，才能取得預(yù)期的效果。二、清潔管理的范圍和制度建設(shè)(一)潔管理的范圍1.公共地方的保潔這是一個平面的概念，即指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，樓宇前后左右的公共地方，包括道路、廣場、空地、綠地等的清掃保潔。2.共用部位的保潔這是一個垂直的概念，即指樓宇地層到頂層屋面上下空間的共用部位，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺等的清掃保潔。3.生活垃圾的處理這是指日常生活垃圾(包括裝修垃圾)的分類收集、處理和清運(yùn)。要求和督促業(yè)戶按規(guī)定的地點、時間和要求，將日常垃圾倒入專用容器或者指定的垃圾收集點，不得擅自亂倒。(二)清潔管理的制度建設(shè)1.明確要求如處理日常垃圾專人負(fù)責(zé)、日產(chǎn)日清，定點傾倒、分類傾倒，定時收集、定時清運(yùn)，按照規(guī)定的工作流程，履行保潔的崗位職責(zé)等。2.規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是衡量事物的準(zhǔn)則，也是評價保潔工作的尺度。物業(yè)區(qū)域環(huán)境保潔的通用標(biāo)準(zhǔn)是“五無”，即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢，無蚊蠅蟲孳生地，無“臟亂差”頑疾。建設(shè)部頒布的《全國城市馬路清掃質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中，有兩條可以作為物業(yè)區(qū)域道路清掃保潔質(zhì)量的參考：一是每天普掃二遍，每日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”標(biāo)準(zhǔn)，即不見積水，不見積土，不見雜物，不漏收堆，不亂倒垃圾和不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈和廢物箱凈。3.計劃安排物業(yè)管理公司應(yīng)制定出清掃保潔工作每日、每周、每月、每季直至每年的計劃安排。例如：每日清潔工作(1)轄區(qū)(樓)內(nèi)道路清掃二次，整天保潔；(2)轄區(qū)(樓)內(nèi)綠化帶，如草地、花木灌叢、建筑小品等處清掃一次；(3)樓宇電梯間地板拖洗兩次，四周護(hù)板清抹一次；(4)樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清抹一次；(5)收集每戶產(chǎn)生的生活垃圾及傾倒垃圾箱內(nèi)的垃圾，并負(fù)責(zé)清運(yùn)至指定地點。每周清潔工作(1)樓宇各層公共走廊拖洗一次(主要指高層樓宇，可一天拖數(shù)層，一周內(nèi)保證全部拖洗一遍)；(2)業(yè)戶信箱清拭一次；(3)天臺(包括裙房、車棚)、天井和溝渠清掃一次。每月清潔工作(1)天花板塵灰和蜘蛛網(wǎng)清除一次；(2)各層走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦數(shù)層，一個月內(nèi)保證全部擦拭一次)；(3)公共走廊及路燈的燈罩清拭一次。此外，樓宇的玻璃幕墻擬每月或每季擦拭一次；花崗石、磨石子外墻擬每年安排清洗一次；一般水泥外墻擬每年安排粉刷一次等。4.定期檢查物業(yè)管理公司可將每日、每周、每季、每年清掃保潔工作的具體內(nèi)容用記錄報表的形式固定下來，以便布置工作和進(jìn)行定期檢查。三、清潔管理的具體措施保潔管理的具體措施，是指物業(yè)管理公司為了創(chuàng)造整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的物業(yè)區(qū)域環(huán)境所采取的行之有效的方法和手段。主要有以下四項：(一)生活垃圾分類袋裝化按照《上海市城市生活垃圾管理實施細(xì)則》的要求，以煤氣(包括液化氣)為燃料的地區(qū)，必須實行垃圾袋裝化。在物業(yè)管理的實踐中，這一規(guī)定的實施范圍已有所擴(kuò)大，例如，有的物業(yè)管理公司規(guī)定，裝修垃圾也必須袋裝并運(yùn)放到規(guī)定地點統(tǒng)一清運(yùn)。對于日常生活垃圾統(tǒng)一收集后運(yùn)至指定地點進(jìn)行無害化、資源化、減量化處理，從而大大改善了環(huán)境的質(zhì)量。生活垃圾分類袋裝化有利于提高物業(yè)區(qū)域的文明程度和環(huán)境質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)戶宣傳生活垃圾分類袋裝化的優(yōu)越性，要求業(yè)戶將垃圾裝入相應(yīng)的專用垃圾袋內(nèi)，丟入指定的容器或者指定的生活垃圾收集點，不得隨意亂倒。存放各利生活垃圾的塑料袋應(yīng)完整不破損，袋口扎緊不撒漏。(二)進(jìn)行超前宣傳教育物業(yè)管理公司在早期介入階段，即應(yīng)尋找“切入點”，如在售房時、分房時、入戶時，對未來的業(yè)戶進(jìn)行超前宣傳教育，明確保潔管理的要求，以便收到事倍功半的效果。(三)配備必要的硬件設(shè)施為了增強(qiáng)清掃保潔工作的有效性，物業(yè)管理公司還應(yīng)配備與之有關(guān)的必要的硬件設(shè)施。如有的物業(yè)管理公司在每家每戶門前安置了一只相對固定的定制的ＡＢＳ塑料垃圾桶，上面有蓋，按戶幢配置各種色調(diào)，非常美觀，規(guī)定業(yè)戶每日將生活垃圾袋裝后丟入，由清潔工每日清晨定時收集，用不銹鋼小車乘電梯下去倒入指定的垃圾箱。這一創(chuàng)意及實踐深受業(yè)戶歡迎。(四)依法處罰及典型曝光對于各種不良的衛(wèi)生習(xí)慣除了進(jìn)行宣傳教育外，還應(yīng)當(dāng)采取必要的硬性措施，依法按規(guī)定進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的或行政的處罰。對于極少數(shù)屢教不改者，還可以采取典型曝光的方法，在業(yè)主委員會、居民委員會和本人單位的配合下，公開其不文明行為，以儆效尤。四、清潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)劃分保潔管理由物業(yè)管理公司管理部或保潔部具體實施。保潔部一般設(shè)部門經(jīng)理(保潔主管)、技術(shù)員、倉庫(保潔設(shè)備、工具與物料)保管員和保潔員等。其下屬班組可以根據(jù)所轄物業(yè)的規(guī)模、類型、布局以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。規(guī)模較大的物業(yè)管理公司其保潔部可以下設(shè)樓宇清潔服務(wù)班、高空外墻清潔班和公共區(qū)域清潔班等班組，各班組設(shè)保潔領(lǐng)班和若干經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的保潔員。然后，從所轄物業(yè)和服務(wù)對象的實際情況出發(fā)，建立起部門、班組、人員的崗位規(guī)范、工作流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和獎懲辦法，做到保潔管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化。五、清潔工作的重要性(一)清潔是最基本的辦公和生活環(huán)境清潔既是工作的需要，也是生活的需要，是用戶接觸最多的一個方面。整潔的周圍環(huán)境，不僅使人身體健康，而且能使人賞心悅目，提高工作效率。所以，用戶對清潔看得很重，也往往最挑剔，一旦清潔搞得不好，就會引起投訴。物業(yè)管理應(yīng)為用戶提供一個整潔的工作和生活環(huán)境，滿足不同用戶的要求。(二)清潔體現(xiàn)了管理水平一般需對管理工作做詳盡的考察之后，才能衡量物業(yè)管理水平的高低。但是，人們往往憑直覺來衡量，而在直覺方面，清潔給人的影響最深刻。對于環(huán)境整潔的物業(yè)，用戶和客人們對管理水平往往給予較高的評價，社會上用“清潔是美容師”、“清潔是臉面”來形容清潔工作。(三)清潔是建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要清潔工作在延長建筑物和設(shè)備使用壽命上起到重要的作用。外墻瓷磚、花崗石如果不經(jīng)常清潔保養(yǎng)，其表面就會逐漸受到侵蝕；不銹鋼扶手如果不及時清潔保養(yǎng)，就會生銹，失去光澤；木質(zhì)地板如果不經(jīng)常清潔、打蠟，就會變得灰暗毛糙；地毯如果不經(jīng)常清洗，就會很快變得骯臟不堪等等。調(diào)查表明，地毯保養(yǎng)不好只能用1～2年，保養(yǎng)得好可用3～4年；大堂大理石地面一般用7～8年后光澤就不行了，要再進(jìn)行磨光，但保養(yǎng)得好可以增加一半以上使用時間。因此，應(yīng)當(dāng)從建筑物和設(shè)備保養(yǎng)的高度、從經(jīng)濟(jì)的角度來認(rèn)識清潔工作。(四)清潔是一門技術(shù)許多人認(rèn)為，清潔工作就是掃帚掃掃、抹布抹抹，實際上，現(xiàn)代清潔工作涉及化學(xué)、物理、機(jī)械、電子等學(xué)科的知識。不同的建筑物材料需要使用不同的清潔劑，各種現(xiàn)代化的清潔設(shè)備(吸塵器、磨光機(jī)、吸水機(jī)、洗地毯機(jī)等)的操作使用，高層外墻清潔的危險性與復(fù)雜性等，使現(xiàn)代清潔工作具有相當(dāng)程度的技術(shù)性。例如，由于年代久遠(yuǎn)，舊樓外墻面的清潔一般難度很大，上海有的舊大樓用強(qiáng)酸性清潔劑清洗，結(jié)果造成了外墻面的損壞。20世紀(jì)80年代，一些專業(yè)性的清潔公司在上海、深圳等成立，迅速發(fā)展，一些境外的專業(yè)清潔公司也看好中國市場，陸續(xù)在沿海城市建立分支機(jī)構(gòu)，同時也帶動了國內(nèi)清潔水平的提高。目前，我國的清潔工作與先進(jìn)國家還有一定的差距。清潔公司的業(yè)務(wù)范圍大致為三個方面：一是各類清潔設(shè)備的銷售；二是生產(chǎn)經(jīng)營各種清潔劑；三是提供專業(yè)性的清潔服務(wù)。目前，各個清潔公司之間的競爭非常激烈。無疑，這種競爭將進(jìn)一步推動清潔工作水平的提高和專業(yè)清潔公司的發(fā)展。六、專業(yè)承包公司的選擇及監(jiān)督檢查(一)選擇標(biāo)準(zhǔn)選擇專業(yè)承包公司時，應(yīng)考察專業(yè)承包公司是否具備承擔(dān)清潔、垃圾清運(yùn)業(yè)務(wù)的資質(zhì)，有沒有能力履行承包合同的義務(wù)與責(zé)任，有沒有能力承擔(dān)違約責(zé)任，社會信譽(yù)是否好，服務(wù)價格是否合理。(二)注意事項1.應(yīng)要求承包公司制定具體的工作計劃，包括崗位設(shè)置及職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、垃圾清運(yùn)時間、責(zé)任和義務(wù)等，并在合同中約定，作為監(jiān)督檢查的依據(jù)。2.應(yīng)根據(jù)實際情況制定一些工作制度、規(guī)定，如《清潔工作檢查規(guī)程》、《消殺管理辦法》等，并監(jiān)督承包公司實施。3.承包公司根據(jù)要求、工作計劃、合同，安排屬下員工進(jìn)行具體清潔、消殺、垃圾清運(yùn)工作，物業(yè)管理公司依據(jù)上述文件每天進(jìn)行監(jiān)督檢查。4.日常工作中，物業(yè)管理公司要規(guī)定清潔工人的工作操行，要求他們遵守物業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，應(yīng)以合約形式約定雙方的行為規(guī)范，并附帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。(三)監(jiān)督檢查物管員每天要對所轄物業(yè)區(qū)域的日常清潔、消殺及垃圾清運(yùn)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。承包公司主管及物管員依據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自查和巡查工作，物管員要將檢查結(jié)果登記在《日常清潔評分表》及《消殺記錄表》中。物管員發(fā)現(xiàn)清潔工作不合格時，要立即通知清潔公司主管責(zé)令責(zé)任人(清潔員)予以返工，垃圾清運(yùn)工作不合格，則要上報主管聯(lián)系垃圾清運(yùn)公司負(fù)責(zé)整改，直至合格為止。管理處主管也可對轄區(qū)內(nèi)的清潔、消殺及垃圾清運(yùn)工作進(jìn)行不定時抽查，如每月的日評分表中累積有15天出現(xiàn)問題，則要發(fā)出《整改通知書》進(jìn)行整改，并將結(jié)果報管理處主任。七、清潔器械和清潔用品(一)常用清潔器械1.吸塵器。用于地面、墻面和其他平整部位吸灰塵、污物的專用設(shè)備，是清潔工作中最常用的設(shè)備之一。吸塵器啟動時能發(fā)出強(qiáng)勁的抽吸力，使灰塵順著氣流被吸進(jìn)機(jī)內(nèi)儲塵艙，達(dá)到清潔地面的目的。吸塵器品種很多，按抽吸力大小有普通型和強(qiáng)力型；按適用范圍有吸地面灰塵、吸地毯灰塵、清潔家具污物等不同類型；按功能多少有單一吸塵器和吸塵吸水兩用吸塵器等。2.吸水機(jī)。清除積水的專用設(shè)備，主要用于吸取地面積水，對于吸取地毯水分加快干燥也非常有效，是大樓管理中不可缺少的清潔工具之一。有單用吸水機(jī)和吸塵吸水兩用機(jī)，后者由于功能多，較受用戶歡迎。3.地毯清洗機(jī)。主要用于協(xié)助清洗地毯。4.拋光機(jī)。專用作地面拋光的機(jī)器，有普通速度和高速之分。拋光機(jī)啟動時馬達(dá)帶動底盤作高速旋轉(zhuǎn)，使底盤對地面進(jìn)行高速軟摩擦，達(dá)到拋光之目的。適用于花崗石、大理石等各種平整硬質(zhì)地面的拋光，對于面積大的樓宇，尤為必要。5.擦地機(jī)。用于地面清潔工作，是最常用的清潔設(shè)備之一，有單盤式和多盤式。使用時，通過底盤安裝不同的刷子，可以進(jìn)行地毯清潔、地坪打蠟及拋光。6.高壓沖洗機(jī)。用于外墻、汽車和其他需高壓水沖洗的專用設(shè)備。啟動時能產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖擊水流，達(dá)到清除灰塵、泥漿和其他污垢雜質(zhì)的作用。7.掃地車。用作室外地面清潔的設(shè)備。由于操作簡單，吸塵力強(qiáng)，并配有大容量垃圾塵箱，因此非常適合廠房、倉庫、車場和戶外空曠地方的地面清潔。8.自動空氣噴香器。將清香劑裝入該機(jī)后設(shè)定好時間，然后放置于辦公室或衛(wèi)生間等需要清香的房間，會定時自動噴香。9.比較常用的工具還有：安全梯、刷子、掃把、拖把、布、海綿、噴瓶、膠手套、刀片、長柄手刷、手推車以及小心地滑標(biāo)志等。(二)清潔劑1.餐具洗滌劑。由多種表面活性劑原料復(fù)制而成，不但對餐具表面的油污有極強(qiáng)的去除力，而且可用于水果、蔬菜的清洗，起到殺菌、去除殘留農(nóng)藥的作用。洗餐具，配成1％水溶液，清洗水果蔬菜，每1Ｌ水中加5～6滴洗滌劑。2.消毒清潔劑。為家庭、餐廳的餐具和食品生產(chǎn)用具的清潔劑，具有殺菌、去污雙重功效，使用本品擦洗物品后用清水漂洗干凈即可。3.洗手液。外觀為帶色彩的粘稠性液體，具有殺菌、留香、除異味的功效，對皮膚無刺激，是賓館、寫字樓洗手間的常用清潔劑。4.祛臭劑。祛臭劑適用于清除廁所、垃圾產(chǎn)生的臭味，并有自然香氣。使用時將本品噴至墻角或墻面，可保持廁所數(shù)日無臭味。5.空氣清香劑。能迅速除去空氣中的混濁和難聞氣味，使用時將清香劑灌入噴霧器中，噴射使用。本品為易燃品，應(yīng)存放陰涼避光處，溫度不得超過40℃。6.全能清潔劑。全能清潔劑外觀為藍(lán)色透明液體，廣泛用于各種硬質(zhì)材料的表面清潔，如搪瓷、陶瓷器皿，能起到殺菌去污、保護(hù)表面光澤的作用，在使用濃度下，對皮膚無傷害。使用時，一般根據(jù)不同材料及污垢程度進(jìn)行稀釋。7.除垢劑。外觀為淡綠色透徹液體，適用于浴室、衛(wèi)生間的陶瓷、搪瓷器皿等的清潔，能迅速、強(qiáng)力地清除水垢銹漬，提高清潔保潔的功效。使用時，一般視污垢程度稀釋1～5倍使用。8.不銹鋼光亮劑。為不銹鋼和鍍鉻制品的專用清潔劑。使用時，將不銹鋼清潔劑涂在制品表面，用布揩擦，直至光亮，有一定防銹功能。9.玻璃清潔劑。用于清洗玻璃、鏡面、瓷片及電鍍物品表面的塵埃及污垢，如門、窗、鏡子、電視熒光屏等，能輕快地除去塵埃、油漬等污垢，擦拭后玻璃表面具有抗塵埃、抗污垢再積等特點。使用時將本品稀釋20～60倍后均勻涂在玻璃表面，然后用毛巾、干布或擦窗工具擦拭。膠瓶裝，避免碰碎、入眼，若不慎進(jìn)入眼內(nèi)，應(yīng)立即用清水沖洗。10.除油劑。適用于各種表面油垢的清潔，對廚房焦油性污垢有奇效。使用時，將本品噴淋或涂于污垢表面，稍后用布揩擦即可。11.高泡地毯清潔劑。為清洗地毯、各種軟墊、室內(nèi)裝飾厚織物使用的清潔劑，發(fā)泡率高，去污去油漬力強(qiáng)，可降低清洗后地毯等織物的含水量，縮短干燥時間，成分中還含有殺菌劑、抗靜電劑、防再污染等增效劑。使用時一般按織物污染程度稀釋20～30倍。12.低泡地毯清潔劑。用于各種地毯的手工或機(jī)械清洗，專供各類滾刷式地毯清潔機(jī)使用，泡沫低，去污力強(qiáng)，價格便宜。使用時，對輕垢按1：35加水稀釋，重垢按1：10加水稀釋。低泡清潔劑相對高泡清潔劑而言，消耗量大，干燥慢，目前已較少使用。13.地毯除漬劑。本品對墨水、咖啡、茶葉、醬油等造成的污漬具有明顯效果，使用時將本品噴于污漬處，用力揩擦，即可去除污漬。14.靜電除塵劑。為透明無色的油狀液體，用于打蠟地面的保潔。將靜電除塵劑噴灑到拖布上，使其完全滲透，然后對打蠟地面進(jìn)行拖擦，能快速清除打蠟地面塵埃和污垢，使地面光亮如新。15.面蠟。用特制的聚合物及樹脂配制而成的表面光亮劑，適用于大理石、塑料地板、木地板、水磨石水泥地面。將本品均勻涂在地板表面，干燥成膜后表面光滑亮澤，可起到耐磨、防水、耐溶劑的作用，有一定的防滑性能，本品一般在使用封底蠟以后再使用。本品不宜稀釋，避光保存。16.封地蠟。由水溶性高分子樹脂及特殊的蠟乳液配制而成。封地蠟作為面蠟的底層涂料，對不平整的地面，如縫隙、針孔等，起到填充和平整成膜的作用，對于走道等人流繁多的地面，能提高蠟面的豐度，延長使用壽命，一般情況下1Ｌ可施工50m2左右。17.噴潔蠟。由特殊的蠟乳液和光亮劑配制而成。噴潔蠟的作用是對打過蠟后使用過的地面進(jìn)行一次拋光增亮，并能去除鞋印、擦痕等，經(jīng)常使用能使地面光亮如新，延長面蠟的施工周期。使用時先對地面進(jìn)行清掃，然后用噴壺將噴潔蠟噴在地面，一般2～3次，然后對地面進(jìn)行磨刷拋光即可。18.去蠟水。去蠟水中含有特殊的解鏈劑，能迅速破壞蠟中的高分子樹脂的力學(xué)強(qiáng)度，用于去除封地蠟、面蠟，是大理石等周期性打蠟工作中不可缺少的一個品種。使用時，將本品稀釋后涂在蠟面5～10min后，即可用擦地機(jī)進(jìn)行去蠟工作。用膠瓶裝，應(yīng)放置于干燥陰涼處，使用時戴膠手套，若不慎觸及皮膚或眼應(yīng)立即用清水沖洗。19.天那水。用于溶解、稀釋油漆。用毛巾沾取少量天那水，擦拭油漆處，直到其溶解，再用毛巾擦干凈。輕輕存放于干燥陰涼處，為易燃、易揮發(fā)品，應(yīng)遠(yuǎn)離火源，用后蓋嚴(yán)，以防揮發(fā)。20潔廁靈。用于清潔衛(wèi)生間的陶瓷制品上的污漬。稀釋后，灑于瓷器表面，再用刷子將污漬刷掉，然后用水沖洗干凈。使用時戴膠手套，若不慎觸及皮膚或眼應(yīng)立即用清水沖洗。21.去污粉。用于清除污漬。將去污粉灑在濕的物體上或濕毛巾上，用力擦拭污漬處，然后沖洗干凈，注意防潮。八、清潔員的職責(zé)(一)室內(nèi)組清潔員的主要職責(zé)1.負(fù)責(zé)各層電梯廳、走道、樓梯等公用區(qū)域地面、墻面、天棚的清潔工作。2.負(fù)責(zé)室內(nèi)公共衛(wèi)生間的清潔工作。3.負(fù)責(zé)室內(nèi)信報箱、井道口、管線、消防栓等公共設(shè)備設(shè)施的清潔工作。4.負(fù)責(zé)地下室、天臺、轉(zhuǎn)換層的清潔及其明暗溝的疏通清理工作。5.對用戶違反清潔管理規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、糾正。(二)室外清潔組的主要職責(zé)1.負(fù)責(zé)紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域地面的清潔工作。2.負(fù)責(zé)室外果皮箱、垃圾屋的清潔、清運(yùn)和消殺工作。3.定期對室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進(jìn)行清理疏通。4.負(fù)責(zé)室外明裝管線和明裝公用設(shè)備設(shè)施的外表的清潔工作。5.負(fù)責(zé)墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風(fēng)口的清潔工作。6.對轄區(qū)內(nèi)違反清潔管理規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、糾正。第二節(jié)清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法

一、目的為了使清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)工作及監(jiān)督檢查有依據(jù)，以及對清潔的工作效果有一個客觀評價，有必要制定清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法。清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法的主要內(nèi)容有：職責(zé)、檢查標(biāo)準(zhǔn)、檢查方法和評分標(biāo)準(zhǔn)。二、檢查標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容1.地面：硬質(zhì)地面、臺階及其接縫是否潔凈，上蠟是否光亮，地毯是否清潔，有無污點和霉壞，梯腳板墻腳線、踢腳線等地方有無積塵、雜物、污漬，花壇內(nèi)是否有煙頭、雜物，廣場磚、車庫地面是否干凈，綠化牌、庭園燈是否干凈、光亮。2.墻面：瓷片、大理石、磚是否干凈、明亮、無污漬。3.玻璃：玻璃幕墻、門、窗、鏡面、玻璃圍欄、觸摸屏、扶梯玻璃是否潔凈透亮。4.金屬制品：梯門、支架、熱水器、消防門、煙灰缸、水龍頭、不銹鋼欄桿等是否用指定的清潔劑擦過，是否光亮無銹跡和污漬。5.天花：光管、指示牌、燈罩等設(shè)施是否干凈無塵、無蜘蛛網(wǎng)。6.電梯：電梯轎箱、各層電梯門軌槽、顯示屏、扶梯、梯廳是否干凈無塵，轎箱是否干凈無雜物、污漬。7.洗手間：皂盒、干手器、水箱等設(shè)施是否干凈、無損壞，洗手間內(nèi)有無異味，便器、洗手盆、尿斗有無水銹，臺面是否干凈無水跡，廁紙是否齊全。8.開水間：檢查垃圾桶、門邊柜、茶渣柜是否干凈無異味。9.大堂：煙缸、廢紙及垃圾桶內(nèi)的其他臟物是否按規(guī)定及時清除，防滑紅地毯是否干凈、清潔，接待臺、保安亭等設(shè)施是否干凈無雜物。10.垃圾清運(yùn)：垃圾清運(yùn)是否準(zhǔn)時，是否日產(chǎn)日清，清運(yùn)是否干凈，垃圾清運(yùn)過程中散落地的垃圾是否清掃干凈，是否每周將垃圾桶內(nèi)外清洗一次。三、消殺管理規(guī)定消殺管理規(guī)定為消殺工作及監(jiān)督檢查提供標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。1.需要消殺的地方及時間間隔①每月要求專業(yè)消殺單位對樓宇、綠化帶進(jìn)行一次徹底的消殺活動，每季對化糞池進(jìn)行一次消殺工作，并跟蹤記錄。②每周要求清潔公司對垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、衛(wèi)生間、車庫、排水渠等進(jìn)行一次消殺活動，每周對開水間、熱水器、過濾器進(jìn)行清潔、消毒一次。2.進(jìn)行消殺活動時應(yīng)注意的事項①使用高效低毒消殺用品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑。噴灑時應(yīng)做好預(yù)防措施，穿長衣褲，戴口罩，完工后換衣褲，用肥皂洗手。②大堂、樓層消殺活動一般在非辦公時間進(jìn)行，如需在辦公時間進(jìn)行，應(yīng)先征得同意后方可進(jìn)行。③對廣場外圍進(jìn)行噴灑時，盡量在順風(fēng)處噴灑，以減少對行人的影響。④根據(jù)實際需要可以增加噴灑次數(shù)，并注意將被殺死的害蟲尸體及時清除。⑤每次消殺后進(jìn)行檢查并記錄在《消殺記錄表》上，存檔。室外公共場所清潔衛(wèi)生一、清潔工作應(yīng)急措施對意外情況制定清潔工作應(yīng)急處理措施，可避免其對物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生的影響，為業(yè)主和用戶提供始終如一的清潔服務(wù)。清潔處理后符合《清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和辦法》中對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。意外情況指：火災(zāi)，污雨水井、管道、化糞池嚴(yán)重堵塞，暴風(fēng)雨，梅雨天，水管爆裂，戶外施工，裝修等現(xiàn)象。1.火災(zāi)后的應(yīng)急處理措施①救災(zāi)結(jié)束后，用垃圾車清運(yùn)火災(zāi)遺留殘物，打掃地面。②清除地面積水，用拖把拖抹。③檢查戶外周圍，如有殘留雜物一并清運(yùn)、打掃。2.污雨水井、管道、化糞池堵塞，污水外溢的應(yīng)急處理措施①維修工迅速趕到現(xiàn)場，進(jìn)行疏通，防止污水外溢。②清潔員將撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車，避免造成二次污染。③疏通后，清潔員迅速打掃地面被污染處，清洗地面，直到目視無污物。3.暴風(fēng)雨影響環(huán)境衛(wèi)生的應(yīng)急處理措施①清潔班班長勤巡查、督導(dǎo)各崗位清潔員的工作，加強(qiáng)與其他部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。②天臺、裙樓平臺的明暗溝、地漏由班長派專人檢查，特別在風(fēng)雨來臨前要巡查，如有堵塞及時疏通。③檢查雨污水井，增加清理次數(shù)，確保暢通無阻。④各崗位清潔員配合保安員關(guān)好各樓層的門窗、防止風(fēng)雨刮進(jìn)樓內(nèi)，淋濕墻面、地面及打碎玻璃。⑤倉庫內(nèi)備好雨衣、雨靴、鐵勾、竹片、手電筒，做到有備無患。⑥暴風(fēng)雨后，清潔員及時清掃各責(zé)任區(qū)內(nèi)所有地面上的垃圾袋、紙屑、樹葉、泥、石子及其他雜物。⑦發(fā)生塌陷或大量泥沙潰至路面、綠地，清潔員協(xié)助管理處檢修，及時清運(yùn)、打掃。⑧清潔員查看各責(zé)任區(qū)內(nèi)污、雨排水是否暢通，如發(fā)生外溢，及時報告管理處處理。4.梅雨天氣應(yīng)急方案①梅雨季節(jié)，大理石、瓷磚地面和墻面很容易出現(xiàn)反潮現(xiàn)象，造成地面積水、墻皮剝落、電器感應(yīng)開關(guān)自動導(dǎo)通等現(xiàn)象。②在大堂等人員出入頻繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。③班長要加強(qiáng)現(xiàn)場檢查指導(dǎo)，合理調(diào)配人員，加快工作速度，及時清理地面墻面水跡。④如反潮現(xiàn)象比較嚴(yán)重，應(yīng)在大堂鋪設(shè)一條防滑地毯，并用大塊的海綿吸干地面、墻面、電梯門上的水。⑤倉庫內(nèi)配好干拖把、海綿、地毯、毛巾和指示牌。5.樓層內(nèi)發(fā)生水管爆裂事故的應(yīng)急方案①迅速關(guān)閉水管閥門，迅速通知保安和維修人員前來救助。②迅速掃走流進(jìn)電梯