房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識一

房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識（一）房屋建筑概述通常認(rèn)為，建筑是建筑物和構(gòu)筑物的總稱。其中供人們生產(chǎn)、生活或進(jìn)行其它活動的房屋或場所都叫做“建筑物”，如住宅，學(xué)校，辦公樓等，人習(xí)慣上也稱之為建筑。而人們不在其中生產(chǎn)，生活的建筑，稱為“構(gòu)筑物”，如水壩，煙囪等。建筑的構(gòu)成要素構(gòu)成建的主要因有三方面：建筑功能、建筑技術(shù)和建筑形象。建筑功能：是指建筑物在物質(zhì)和精神方面必須滿足的使用要求。建筑技術(shù)：是建造房屋的手段，包括建筑材料與制品技術(shù)、結(jié)構(gòu)技術(shù)、施工技術(shù)、設(shè)備技術(shù)等，建筑不可能脫離技術(shù)而存在。建筑形象：構(gòu)成建筑形象的因素有建筑的體型、內(nèi)外部的空間組合、立體構(gòu)面、細(xì)部與重點(diǎn)裝飾處理、材料的質(zhì)感與色彩、光影變化等。建筑的三要素是辨證統(tǒng)一，不可分割的。建筑功能起主導(dǎo)作用；建筑技術(shù)是達(dá)到目的的手段，技術(shù)對功能又有約束和促進(jìn)作用。建筑形象是功能和技術(shù)的反映。建筑的分類按建筑的使用性質(zhì)分，可分為：工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分為公寓，花園住宅，新建住宅，新式里弄，舊式里弄，簡屋；B、公共建筑。按建筑規(guī)模和數(shù)量分，可分為：大量型建筑；大型性建筑。按建筑層數(shù)或總高度分，可分為：低層建筑；多層建筑；小高層建筑；高層建筑；超高層建筑。房屋建筑結(jié)構(gòu)承重形式鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其它結(jié)構(gòu)（竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)）。疊砌式（6F以下建筑）：用于居住、辦公、學(xué)校、醫(yī)院。框架式：20F左右的住宅及辦公樓。剪力墻式：高層。筒體式：大跨度、大空間、超高層。建筑物的構(gòu)造組成就常見的民用建筑而言，大致有基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。通風(fēng)道、垃圾道、煙道、壁櫥等建筑配件及設(shè)施，可根據(jù)建筑物的功能要求設(shè)置?；A(chǔ)：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部傳來的所有荷載，并把這些荷載傳給下面的土層（即地基）?；A(chǔ)是房屋的主要受力構(gòu)件，其構(gòu)造要求是堅(jiān)固、穩(wěn)定、耐久、能經(jīng)受冰凍、地下水及所含化學(xué)物質(zhì)的侵蝕，保持足夠的使用年限。墻或柱：是房屋的豎向承重構(gòu)件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來的各種荷載，并把這些荷載可靠的傳給地基。對于這些構(gòu)件的設(shè)計(jì)必須滿足強(qiáng)度和剛度要求。作為墻體，外墻還有維護(hù)的功能，抵御風(fēng)霜雪雨及寒暑對室內(nèi)的影響。內(nèi)墻還有分隔房的作用，所以對墻體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。相關(guān)詞語解釋什么叫房地產(chǎn)？房地產(chǎn)：是指房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。什么是房產(chǎn)?房產(chǎn)是指在土地上面以房屋的實(shí)物形態(tài)體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。什么是房地產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過程，它是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。什么是房地產(chǎn)交易？房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的各種交易活動，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租抵押和各種所有制房屋連同相關(guān)土地使用權(quán)的買賣、租賃、典當(dāng)、互換、拍賣，以及其它在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，一切房地產(chǎn)交易活動都必須進(jìn)入房地產(chǎn)市場，納入政府管理，通過房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易的構(gòu)成要素有三個方面：一是交易的主體，即從事房地產(chǎn)交易的組織或個人，他們在交易活動中構(gòu)成買賣的雙方或供求雙方；二是交易的客體，即用于交易的對象，它包括土地和房屋，有關(guān)房地產(chǎn)知識、情報信息、有價證券也屬房地產(chǎn)交易的市場的客體；三是交易的媒體，即房地產(chǎn)交易活動中介機(jī)構(gòu)，具體可分為交易媒體（如經(jīng)紀(jì)人、信托公司、交易所等）、融資媒體（如各種房地產(chǎn)投資提供貸款的金融機(jī)構(gòu)）。由于房地產(chǎn)本身具有不可移動性、地區(qū)性和個別性的特點(diǎn)，形成了房地產(chǎn)交易與一般商品交易的不同特點(diǎn)如一般商品交易可以集中一個固定場所供人們選擇，而房地產(chǎn)交易則必須對每宗房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。因而房地產(chǎn)市場是一個沒有柜臺的市場同時房地產(chǎn)交易在很多情況下并不能“一手交錢一手交貸”，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)換往往不能在瞬間完成由此可以概括房地產(chǎn)交易具有以下特點(diǎn):.進(jìn)行交易的房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的無形權(quán)利的轉(zhuǎn)移，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)統(tǒng)一。.地產(chǎn)交易投資金額大，費(fèi)用昂貴，可采取分期付款方式。房地產(chǎn)交易活動可以一次完成，也可以分期陸續(xù)完成。.地產(chǎn)交易區(qū)域性強(qiáng)，不同地域的房地產(chǎn)價格有很大差異。.房地產(chǎn)交易是有條件的，必須受國家法律法規(guī)的制約，交易雙方必須簽訂交易合同，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記、審核并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。.房地產(chǎn)的增值保值作用，決定了房地產(chǎn)交易還具有消費(fèi)與投資的雙重性質(zhì)。什么是房地產(chǎn)市場？房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱散盤交易）組成。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級市場：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房B、非商品房C、集資房D、福利房E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：寫字樓：1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 2、商住寫字樓住宅：1、高層住宅（小高層）2、多層住宅商鋪：1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪什么是土地?狹義：土地僅指地球上的陸地表面；廣義：土地不僅包括空中環(huán)境和地下物質(zhì)層，還包括陸地、內(nèi)陸水域、灘涂和島嶼。土地作為生產(chǎn)資料，具有數(shù)量有限，位置固定，使用經(jīng)久，即是生產(chǎn)資料，又是生產(chǎn)關(guān)系的客體的四個方面的特征。土地類型是什么？土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。什么是土地使用權(quán)？所謂土地使用權(quán)，是指依法取得的對某一地塊的地上的經(jīng)營權(quán)和利用權(quán)，即具有使用土地的主體資格的單位或個人，依照法定程序辦理土地使用權(quán)的申請登記，取得土地使用權(quán)證書，被法律確認(rèn)對土地享有的占有、使用和部分收益、處分的權(quán)利。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的內(nèi)容之一，它的使用必須符合土地所有權(quán)人的利益，同時也必須符合社會利益。如對土地的使用權(quán)用必須考慮周圍環(huán)境，不能給自然環(huán)境和鄰里造成不良影響，亦即不能污染、破環(huán)自然環(huán)境，不能給鄰理的通風(fēng)、透氣、采光造成影響。使用權(quán)土地的單位和個人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。土地使用權(quán)出讓方式有哪些？.協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)協(xié)商確定的土地價格，并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行為。.招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，通過競標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。.拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，有出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。什么是地價?土地使用出讓的價格，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施和土地開發(fā)費(fèi)。什么是土地使用權(quán)年限？土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。土地的使用年限是如何確定的？凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行，即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或其它用地五十年。什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可稱為住宅?？晒┤藗兙幼〉姆孔樱瑧?yīng)當(dāng)具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施。那些不具備居住用途的房子，如辦公室、商店、廠房，一般不具備這些功能設(shè)施，這是劃分劃分住宅與非住宅的