套養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)合集一鍵下載

養(yǎng)老地產(chǎn)HYPERLINK\l"_Toc305415397"1．國(guó)外養(yǎng)老地地產(chǎn)1HYPERLINK\l"_Toc305415398"1.1國(guó)外養(yǎng)老老地產(chǎn)模式分分類匯總1HYPERLINK\l"_Toc305415399"1.2養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例2HYPERLINK\l"_Toc305415400"美國(guó)2HYPERLINK\l"_Toc305415401"北歐4HYPERLINK\l"_Toc305415402"德國(guó)5HYPERLINK\l"_Toc305415403"日本7HYPERLINK\l"_Toc305415404"新加坡8HYPERLINK\l"_Toc305415405"1.3國(guó)外養(yǎng)老老地產(chǎn)模式借借鑒9HYPERLINK\l"_Toc305415406"2．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析10HYPERLINK\l"_Toc305415407"2.1市場(chǎng)潛力力10HYPERLINK\l"_Toc305415408"2.2市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)11HYPERLINK\l"_Toc305415409"2.3市場(chǎng)政策策12HYPERLINK\l"_Toc305415410"2.4開(kāi)發(fā)商動(dòng)動(dòng)向12HYPERLINK\l"_Toc305415411"萬(wàn)科13HYPERLINK\l"_Toc305415412"綠地13HYPERLINK\l"_Toc305415413"首創(chuàng)13HYPERLINK\l"_Toc305415414"保利13HYPERLINK\l"_Toc305415415"綠城14HYPERLINK\l"_Toc305415416"保險(xiǎn)資金14HYPERLINK\l"_Toc305415417"2.5遼寧省老老年人口與養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況況14HYPERLINK\l"_Toc305415418"遼寧省老齡人口口現(xiàn)狀14HYPERLINK\l"_Toc305415419"遼寧省養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介18HYPERLINK\l"_Toc305415420"3．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)模式探討討18HYPERLINK\l"_Toc305415421"3.1養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)類型19HYPERLINK\l"_Toc305415422"3.2養(yǎng)老社區(qū)區(qū)類型21HYPERLINK\l"_Toc305415423"3.3養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)原則221HYPERLINK\l"_Toc305415424"市場(chǎng)定位原則221HYPERLINK\l"_Toc305415425"銷售方式原則222HYPERLINK\l"_Toc305415426"社區(qū)服務(wù)原則222HYPERLINK\l"_Toc305415427"3.4養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)盈利模式222HYPERLINK\l"_Toc305415428"3.5養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式223HYPERLINK\l"_Toc305415429"3.6養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)融資模式224HYPERLINK\l"_Toc305415430"4．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)案例266HYPERLINK\l"_Toc305415431"4.1康療型226HYPERLINK\l"_Toc305415432"臺(tái)灣·長(zhǎng)庚養(yǎng)生生文化村（變變相出售+持有經(jīng)營(yíng)）226HYPERLINK\l"_Toc305415433"上?！びH和源（變變相出售+持有經(jīng)營(yíng)，專專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)提供商）330HYPERLINK\l"_Toc305415434"北京·太申祥和和山莊（持有有經(jīng)營(yíng)）322HYPERLINK\l"_Toc305415435"北京·燕達(dá)國(guó)際際健康城（持持有經(jīng)營(yíng)）333HYPERLINK\l"_Toc305415436"天津·泰達(dá)國(guó)際際養(yǎng)老院（持持有運(yùn)營(yíng)）335HYPERLINK\l"_Toc305415437"4.2居家型（出出售）35HYPERLINK\l"_Toc305415438"綠地·21城孝孝賢坊35HYPERLINK\l"_Toc305415439"萬(wàn)科·幸福匯337HYPERLINK\l"_Toc305415440"保利·西塘越338HYPERLINK\l"_Toc305415441"4.3綜合型339HYPERLINK\l"_Toc305415442"北京·太陽(yáng)城（出出售+持有經(jīng)營(yíng)）339HYPERLINK\l"_Toc305415443"北京·東方太陽(yáng)陽(yáng)城（出售++持有經(jīng)營(yíng)）443HYPERLINK\l"_Toc305415444"北京·將府莊園園（出售+持有經(jīng)營(yíng)）445HYPERLINK\l"_Toc305415445"杭州·金色年華華46HYPERLINK\l"_Toc305415446"南潯·中國(guó)第一一老年城477HYPERLINK\l"_Toc305415447"4.4農(nóng)家休閑閑型（變相出出售+持有經(jīng)營(yíng)）448HYPERLINK\l"_Toc305415448"浙江·城仙居448HYPERLINK\l"_Toc305415449"太倉(cāng)·艷陽(yáng)鄉(xiāng)村村度假公寓449HYPERLINK\l"_Toc305415450"4.5異地購(gòu)房房型（出售++持有經(jīng)營(yíng)）449HYPERLINK\l"_Toc305415451"?？凇ぬ?yáng)谷（養(yǎng)養(yǎng)老、度假）49HYPERLINK\l"_Toc305415452"三亞·海棠灣（規(guī)規(guī)劃建設(shè)中，休休閑﹢養(yǎng)生﹢健康體驗(yàn)）551HYPERLINK\l"_Toc305415453"萬(wàn)寧·興隆愛(ài)晚晚中心（溫泉泉度假、旅游游養(yǎng)老）555HYPERLINK\l"_Toc305415454"瓊?！ぬ靵?lái)泉（溫溫泉、養(yǎng)生）56HYPERLINK\l"_Toc305415455"?？凇すШ驮罚▽I(yè)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)提供商）559HYPERLINK\l"_Toc305415456"5．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)參參考指標(biāo)600HYPERLINK\l"_Toc305415457"5.1基礎(chǔ)條件件60HYPERLINK\l"_Toc305415458"5.2項(xiàng)目選址址60HYPERLINK\l"_Toc305415459"5.3居住產(chǎn)品品61HYPERLINK\l"_Toc305415460"5.4配套設(shè)施施61HYPERLINK\l"_Toc305415461"6．項(xiàng)目建議661HYPERLINK\l"_Toc305415462"7．附件63HYPERLINK\l"_Toc305415463"附件1：遼寧省省老年地產(chǎn)相相關(guān)政策633HYPERLINK\l"_Toc305415464"附件2：沈陽(yáng)市市老年地產(chǎn)相相關(guān)政策63HYPERLINK\l"_Toc305415465"附件3：大連市市老年地產(chǎn)相相關(guān)政策644HYPERLINK\l"_Toc305415466"附件4：錦州市市老年地產(chǎn)相相關(guān)政策6551．國(guó)外養(yǎng)老地地產(chǎn)1.1國(guó)外養(yǎng)老老地產(chǎn)模式分類匯總總類型形式受眾群體特點(diǎn)租售方式開(kāi)發(fā)主體常見(jiàn)國(guó)家居家生活型持續(xù)照顧社區(qū)身體健康，可以以獨(dú)獨(dú)立生活，但但但需要應(yīng)急急照照料的老年年人人必要時(shí)提供輔助助和和護(hù)理服務(wù)務(wù)租賃或出售開(kāi)發(fā)商美國(guó)、日本活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜喜歡歡參加身體體鍛鍛煉和社會(huì)會(huì)活活動(dòng)的客戶戶環(huán)境優(yōu)美，成熟熟服服務(wù)體系，多多多種娛樂(lè)交交流流場(chǎng)所，社社區(qū)區(qū)活動(dòng)豐富富出售為主開(kāi)發(fā)商美國(guó)、日本獨(dú)立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交交新新朋友的老老年年客戶不提供就餐、交交通通、不組織織社社會(huì)活動(dòng)租賃或出售政府為主歐洲、新加坡老年聚集區(qū)和外界保持良好好的的聯(lián)系，參參加加一些社會(huì)會(huì)活活動(dòng)的客戶戶除租賃房屋外，還還提供就餐、清清掃房間、交交通、社會(huì)活活動(dòng)等服務(wù)。租賃為主政府為主歐洲輔助生活型輔助生活區(qū)生活不能全部自自理理，需要專專門門的輔助和和幫幫助根據(jù)客戶自身?xiàng)l條件件，提供服服務(wù)務(wù)包括：就就餐餐、洗衣、清清清理房間、醫(yī)醫(yī)醫(yī)藥管理、日日日常生活活活動(dòng)動(dòng)幫助等出租開(kāi)發(fā)商美國(guó)、日本家庭照料社區(qū)各種年齡段包括括老老人、孩子子、剛剛出院的人人、長(zhǎng)長(zhǎng)期病號(hào)等等提供短工服務(wù)，專專業(yè)的護(hù)士照照料出租開(kāi)發(fā)商美國(guó)、日本輔助醫(yī)療型輕度護(hù)理院需要24小時(shí)照照料，患有長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)期或慢性性病病，需要治治療療和恢復(fù)提供24小時(shí)護(hù)護(hù)理照料設(shè)施施施提供常規(guī)規(guī)的的醫(yī)藥監(jiān)督督和和康復(fù)治療療，需需要注冊(cè)護(hù)護(hù)士士和有執(zhí)照照的的護(hù)工出租政府所有國(guó)家重度護(hù)理院老年癡呆初期，需需要護(hù)理恢復(fù)復(fù)完全無(wú)障礙設(shè)計(jì)計(jì)，需需要完好的的設(shè)設(shè)施和專業(yè)業(yè)人人員照料出租政府所有國(guó)家1.2養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例美國(guó)（1）社會(huì)背景景30年代嬰兒潮潮老齡化加劇劇是導(dǎo)致美國(guó)國(guó)老年社區(qū)形形成的直接原原因。A．美國(guó)嬰兒潮潮一代目前已已步入老齡化化時(shí)期他們將將推動(dòng)第二居居所，老年公公寓、老年社社區(qū)等小套住住宅的發(fā)展。B．經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程程度客觀上要要求老年住宅宅出現(xiàn)。C．政府對(duì)老年年群體的社會(huì)會(huì)保障推動(dòng)老老年住宅的發(fā)發(fā)展。D．老年社區(qū)發(fā)發(fā)展非常迅速速，分為贏利利性和非贏利利性兩種。（2）養(yǎng)老模式式以居家養(yǎng)老為主主，通過(guò)社區(qū)區(qū)豐富多彩活活動(dòng)的組織滿滿足老年人需需求。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi)容概覽美國(guó)養(yǎng)老模式以以家家庭為主，70%以上的老人人采用“以房養(yǎng)老”的家庭養(yǎng)老老方式——老人擁有自自己的住宅宅，并并將其多余余部部分出租，租租租金用于養(yǎng)養(yǎng)老老。運(yùn)作方式分為贏利性和非非贏贏利性兩類類，前前者大多為為私私人公司所所辦辦，后者主主要要由教會(huì)興興辦辦，政府給給予予部分津貼貼。開(kāi)發(fā)主體以開(kāi)發(fā)商為主，教教會(huì)及政府為為輔。產(chǎn)品與配套規(guī)模大，建筑形形態(tài)態(tài)多樣、配配套套齊全、有有各各種各樣的的俱俱樂(lè)部，開(kāi)開(kāi)設(shè)設(shè)的課程和和組組織的活動(dòng)動(dòng)較較多。住宅類型獨(dú)立式住宅、老老年年公寓、養(yǎng)養(yǎng)老老院、護(hù)理理院院、老年社社區(qū)區(qū)。（3）典型案例例美國(guó)太陽(yáng)城是美美國(guó)、也是世世界上著名的的專供退休老老人居住和療療養(yǎng)的社區(qū)。由DelWebb公司于1961年開(kāi)始建設(shè)，經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展與完善，已成為美國(guó)開(kāi)發(fā)老年社區(qū)的著名品牌，開(kāi)發(fā)商已在美國(guó)開(kāi)發(fā)了20多個(gè)以太陽(yáng)城命名的老年社區(qū)?？腿憾ㄎ唬阂?55歲以上的活活躍老人為主主要客群，為為其進(jìn)行產(chǎn)品品定位，滿足足其特殊的生生活、交往、活活動(dòng)等需求。除除亞利ookkkkkkkkk桑那州的的太陽(yáng)城配有有大量的配套套設(shè)施外，多多數(shù)太陽(yáng)城是是沒(méi)有像CCRC社區(qū)那樣涵涵蓋不同階段段老人需求的的配套的，主主要配套是適適合健康老人人活動(dòng)的會(huì)所所和戶外運(yùn)動(dòng)動(dòng)的項(xiàng)目，沒(méi)沒(méi)有醫(yī)療、護(hù)護(hù)理等的設(shè)施施配套。太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)模式式的九大特征征：A．屬于住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)性質(zhì)；B．盈利模式以以住宅銷售為為主；C．限定55歲歲以上的老人人才能入?。?；D．專為健康活活躍老人提供供會(huì)所和戶外外設(shè)施；E．沒(méi)有醫(yī)療護(hù)護(hù)理等配套服服務(wù)，主要依依賴社區(qū)等所所在城鎮(zhèn)提供供的大市政基基礎(chǔ)配套，社社區(qū)內(nèi)不建設(shè)設(shè)相應(yīng)設(shè)施；；F．一般位郊區(qū)區(qū)區(qū)位，占地地大，容積率率低，以獨(dú)棟棟、聯(lián)排、多多層等住宅產(chǎn)產(chǎn)品為主，精精裝修，拎包包即住；G．房?jī)r(jià)便宜；；H．附近配有專專為社區(qū)服務(wù)務(wù)的商業(yè)中心心；I．兼有旅游、度度假等功能，目目標(biāo)客戶分為為長(zhǎng)住和旅游游度假兩種?？山梃b之處：A．住宅立項(xiàng)，利利用銷售住宅宅迅速回現(xiàn)；；B．客戶定位精精準(zhǔn)，以健康康活躍老人為為主要客群，為為其進(jìn)行產(chǎn)品品定位，滿足足其特殊的生生活、交往、活活動(dòng)等需求。C．不設(shè)醫(yī)療護(hù)護(hù)理等配套設(shè)設(shè)施，降低前前期投入成本本，提高資金金使用效率，降降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。D．在市場(chǎng)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈日趨成成熟時(shí)，與分分時(shí)度假管理理公司合作開(kāi)開(kāi)發(fā)，招商提提前，在項(xiàng)目目開(kāi)始時(shí)便實(shí)實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)產(chǎn)。不可借鑒之處：：A．中國(guó)人口眾眾多，不適合合興建低密度度、單體的住住宅產(chǎn)品，建建筑形式可考考慮以多層、小小高層為主；；B．中國(guó)社會(huì)的的公共醫(yī)療資資源匱乏，大大市政基礎(chǔ)配配套實(shí)施不夠夠完善，如社社區(qū)內(nèi)不提供供一定的醫(yī)療療、護(hù)理等配配套設(shè)施，會(huì)會(huì)極大的影響響客戶的消費(fèi)費(fèi)選擇。（4）案例鏈接接：亞利桑那那太陽(yáng)城該項(xiàng)目從60年年代初開(kāi)始建建設(shè)，占地14.5平方英里。坐坐落在美國(guó)亞亞利桑那州，距距離鳳凰城23.4公里，距離離圖森市（Tuson）209公里。項(xiàng)目由建筑商DelWWebb和這片土地地的擁有者J.GBBoselll共同開(kāi)發(fā)，只允許55歲以上的老老年人居住，提提供多種物業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)施供供不同身體情情況的老年人人選擇。項(xiàng)目現(xiàn)有總?cè)丝诳诔^(guò)400000，350多家俱樂(lè)部，7個(gè)娛樂(lè)中心心，是美國(guó)最大大的老年社區(qū)區(qū)之一。北歐（1）社會(huì)背景景生活壓力小，社社會(huì)保障水平平高，人均壽壽命延長(zhǎng)。A．60歲以上上人口數(shù)量占占到23%以上。B．經(jīng)濟(jì)高度發(fā)發(fā)達(dá)，資源豐豐富，人口總總量少，人均均占有資源數(shù)數(shù)量大。C．社會(huì)保障體體系高度發(fā)達(dá)達(dá)，社會(huì)處于于均富狀態(tài)，生生活壓力小。D．氣候寒冷，緯緯度較高，多多數(shù)土地不適適宜居住。（2）養(yǎng)老模式式政府負(fù)擔(dān)大部分分養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)，老老年公寓是老老人養(yǎng)老首選選。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi)容概覽北歐各國(guó)是社會(huì)會(huì)養(yǎng)養(yǎng)老的典范范，老老人多偏好好居居住在政府府提提供的老年年公公寓中，同同時(shí)時(shí)出于對(duì)自自由由的崇尚，DIY養(yǎng)老方式在在北歐也已已有有所發(fā)展。運(yùn)作方式政府出資，不以以盈盈利為目的的，慈慈善團(tuán)體、非非非營(yíng)利機(jī)構(gòu)構(gòu)也也是養(yǎng)老資資金金的重要來(lái)來(lái)源源。開(kāi)發(fā)主體政府產(chǎn)品與配套在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上充充分分考慮老年年人人的需求，各各各種建筑元元素素集合處理理，為為老年人提提供供必要的社社會(huì)會(huì)服務(wù)，并并使使其有機(jī)會(huì)會(huì)參參加各種有有意意義的社會(huì)會(huì)活活動(dòng)。住宅類型老年公寓，異地地老老年社區(qū)。（3）案例鏈接接：VINDEEREN老年公寓運(yùn)作方式：政府府出資建設(shè)，從從建筑設(shè)計(jì)到到運(yùn)營(yíng)管理均均由經(jīng)驗(yàn)豐富富的專業(yè)公司司進(jìn)行運(yùn)作。產(chǎn)品及配套：VVINDERREN老年公寓高6層，室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)了兩排通通道，老人住住房沿通道兩兩旁布置，在在通道兩旁設(shè)設(shè)有兩個(gè)服務(wù)務(wù)核心區(qū)。底底層設(shè)有老人人白天活動(dòng)中中心等公共設(shè)設(shè)施。在訪客接待室設(shè)設(shè)計(jì)了一個(gè)巨巨大的壁爐，使使老人和訪客客有一種“家”的溫馨感覺(jué)覺(jué)。建造了花花崗石小橋，人人行小徑掩映映在樹(shù)木和綠綠草當(dāng)中，并并設(shè)有許多路路椅供老人休休息。德國(guó)（1）社會(huì)背景景二戰(zhàn)之后的嬰兒兒潮及生活條條件的改善使使得現(xiàn)今德國(guó)國(guó)人口中老年年人比例增大大，2010年德國(guó)60歲以上的老老年人口比重重已占總?cè)丝诳诘?4%。A．50-600年代人口高高速增長(zhǎng)，二戰(zhàn)結(jié)束后后的15年內(nèi)，德國(guó)國(guó)人口增長(zhǎng)了了25%。B．死亡率下降降。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)發(fā)展，醫(yī)療及及營(yíng)養(yǎng)水平得得到極大提升升，人均壽命命增長(zhǎng)迅速，據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。（2）養(yǎng)老模式式養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi)容概覽德國(guó)養(yǎng)老分為兩兩大大體系：老年住宅體體系和養(yǎng)老老院院體系，兩兩者者皆由政府府財(cái)財(cái)政撥款支支持持，兩者一一般般會(huì)毗鄰建建設(shè)設(shè)，以形成成各各種資源的的共共享的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。運(yùn)作方式政府財(cái)政是養(yǎng)老老經(jīng)經(jīng)費(fèi)的主要要來(lái)來(lái)源，為老老人人提供住房房補(bǔ)補(bǔ)貼，同時(shí)時(shí)，住住宅房主與與民民間福利集集團(tuán)團(tuán)簽訂提供供服服務(wù)的合同同，獲獲得醫(yī)療，娛娛娛樂(lè)等服務(wù)務(wù)。開(kāi)發(fā)主體以開(kāi)發(fā)商和政府府為為主。產(chǎn)品與配套無(wú)障礙設(shè)計(jì)，醫(yī)醫(yī)療療，娛樂(lè)設(shè)設(shè)施施齊全。住宅類型獨(dú)立式住宅、老老年年公寓。（3）案例鏈接接：慕尼黑奧奧古斯提諾姆姆老年公寓運(yùn)作方式：慕尼尼黑奧古斯諾諾姆老年公寓寓是全球誕生生的第一家老老年公寓,目前通過(guò)基基金會(huì)和服務(wù)務(wù)公司運(yùn)作,已經(jīng)有40多年的歷史史。產(chǎn)品及配套：設(shè)設(shè)施齊全,功能完善,服務(wù)優(yōu)良,除醫(yī)療等必必備配套外，洗洗衣室、休息息室、禮拜堂堂、桑拿、室室內(nèi)游泳池（兼兼具鍛煉和治治療作用）、健健身中心、圖圖書館、鋼琴琴室，發(fā)廊、咖咖啡吧、餐廳廳、迷你型高高爾夫練習(xí)設(shè)設(shè)施等一應(yīng)俱俱全。日本（1）社會(huì)背景景日本二戰(zhàn)前后兩兩次嬰兒潮，促促使日本人口口逐漸老齡化化。目前，日本60歲及以上的的老年人口比比重占日本總總?cè)丝诘?4%，根據(jù)《日日本將來(lái)人口口推測(cè)報(bào)告》顯顯示，到2055年，日本人人口將減少至至8993萬(wàn)人，其中中老齡人口將將達(dá)到40%，老齡化程程度較高；日日本在30年代后期和70年代前期的的兩次嬰兒潮潮，加速了日日本人口老齡齡化；社會(huì)養(yǎng)養(yǎng)老的城市福福利建設(shè)方面面政府給與大大力支持。（2）養(yǎng)老模式式居家養(yǎng)老在日本本占據(jù)主流，“二代居”受歡迎。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi)容概覽日本目前有955..5%的老人在家家中養(yǎng)老，4.2%的老人住在在療養(yǎng)院和和老老人中心等等老老人福利設(shè)設(shè)施施中，“兩代居”的家庭養(yǎng)老老模式在日日本本非常普遍遍。運(yùn)作方式福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)由由民間建設(shè)設(shè)，政政府出資征征用用后，租給給老老年人居住住并并給予房租租補(bǔ)補(bǔ)貼；押金金式式老年人住住宅宅由地方住住宅宅供給公社社出出資建設(shè)，專專專供60歲以上老年年家庭使用用，并并以押金方方式式提供使用用權(quán)權(quán)。開(kāi)發(fā)主體民間建設(shè)，政府府出出資征用；；各各類相關(guān)企企業(yè)業(yè)會(huì)積極參參與與老年住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品研究。產(chǎn)品與配套主要養(yǎng)老產(chǎn)品”兩兩代居“對(duì)廚、廁、門門門廳和居室室分分隔功能都都做做了相應(yīng)考考慮慮，對(duì)多代代人人生活方式式和和生活規(guī)律律上上的差異在在室室內(nèi)空間上上做做了相應(yīng)處處理理。住宅類型獨(dú)立式住宅、老老年年公寓，老老年年社區(qū)。（3）案例鏈接接：港北新城城運(yùn)作方式：開(kāi)發(fā)發(fā)商建設(shè)，政政府征用，專專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)營(yíng)。產(chǎn)品及配套：提提供無(wú)障礙設(shè)設(shè)施的老齡人人住宅產(chǎn)品、提提供具有看護(hù)護(hù)性質(zhì)的老齡齡人住宅產(chǎn)品品、提供能和和家人共同生生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。日本港北新城把把老年人住宅宅產(chǎn)品與其他他租售性質(zhì)的的住宅產(chǎn)品混混合設(shè)計(jì)在一一個(gè)生活社區(qū)區(qū)內(nèi)，使老年年人的生活更更加活潑多彩彩。新加坡（1）社會(huì)背景景經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人人均壽命延長(zhǎng)長(zhǎng)，50-60年代出生人人口進(jìn)入老年年時(shí)期。A．65歲以上上的老年人達(dá)達(dá)到了8.7％，新生人人口下降明顯顯，未來(lái)人口口壓力快速增增長(zhǎng)。B．經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社社會(huì)保障體系系完善，人均均壽命不斷延延長(zhǎng)。C．以華人為主主，遵循傳統(tǒng)統(tǒng)尊老愛(ài)幼的的觀念，但觀觀念逐步改變變，老人單獨(dú)獨(dú)居住養(yǎng)老需需求增加。（2）養(yǎng)老模式式政府主導(dǎo)，樂(lè)齡齡公寓為眾多多新加坡老年年人提供居所所養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi)容概覽由于政策引導(dǎo)，目目前已婚子女女與父母合住住同一組屋或或同一組屋區(qū)區(qū)的住戶已達(dá)達(dá)41％。同時(shí)政政府也為希望望單獨(dú)居住的的老年人提供供了“樂(lè)齡公寓”，產(chǎn)權(quán)30年，可延長(zhǎng)10年。運(yùn)作方式政府是養(yǎng)老設(shè)施施建建設(shè)的投資資主主體，提供90％的建設(shè)資資金，對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)各項(xiàng)項(xiàng)服服務(wù)提供不不同同的津貼。同同同時(shí)，政府府在在建造福利利房房時(shí)，專門門設(shè)設(shè)計(jì)適合幾幾代代同堂的戶戶型型，并在購(gòu)購(gòu)房房?jī)r(jià)格上給給予予優(yōu)惠。開(kāi)發(fā)主體政府。產(chǎn)品與配套組屋在設(shè)計(jì)上考考慮慮多代人共共同同居住的需需要要。樂(lè)齡公公寓寓一般為12層到14層的精裝修修板式高層層，戶戶型分為35平方米和45平方米兩種種，一一般都建在在成成熟社區(qū)內(nèi)內(nèi)，各各種設(shè)施齊齊全全完善。住宅類型組屋（多代居），樂(lè)樂(lè)齡公寓（獨(dú)獨(dú)居老人）（3）案例鏈接接：樂(lè)齡公寓寓運(yùn)作方式：政府府投投資建設(shè)及及運(yùn)運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)品及配套：“樂(lè)樂(lè)齡公寓”一般為高12層到14層板式高層層，每戶一一般般有一個(gè)臥臥室室，有部分分家家俱，廳和和臥臥室用活動(dòng)動(dòng)隔隔墻分隔，節(jié)節(jié)節(jié)假日時(shí)提提供供子女探訪訪活活動(dòng)。內(nèi)外設(shè)施都是按按照照老年人需需求求而設(shè)，例例如如更寬的大大門門（供輪椅椅出出入）、衣衣櫥櫥、支撐扶扶手手（戶內(nèi)和和公公共走廊）、熱熱水器、更大大的開(kāi)關(guān)鈕等等。1.3國(guó)外養(yǎng)老老地地產(chǎn)模式借鑒1、運(yùn)作方式（1）完善的社社會(huì)保障制制度、金融融服服務(wù)體系、加加加強(qiáng)老年人人的的支付能力力；；（2）后期通過(guò)過(guò)專業(yè)化運(yùn)運(yùn)營(yíng)，提高高服服務(wù)質(zhì)量；；2、開(kāi)發(fā)主體（1）允許開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域域提供不同同收收入人群的的以以不同層次次的的養(yǎng)老需求求；；（2）政府需對(duì)對(duì)低收入群群體提供福福利利性的、不不以以盈利為目目的的的養(yǎng)老服服務(wù)務(wù)；3、產(chǎn)品與配套套（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)需充分考考慮老年人人的的特殊需求求，針針對(duì)不同行行為為能力的老老人人設(shè)計(jì)不同同的的產(chǎn)品；（2）良好的醫(yī)醫(yī)療，各種種娛樂(lè)、文文化化、體育等等設(shè)設(shè)施，以及及為為老年人組組織織的各種活活動(dòng)動(dòng)；4、住宅模式（1）不局限于于固定的住住宅模式，根根根據(jù)不同的的區(qū)區(qū)位，文化化及及地理?xiàng)l件件，經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件等等設(shè)設(shè)計(jì)出適合合自自身的養(yǎng)老老住住宅模式。述評(píng)：發(fā)達(dá)國(guó)家家經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系和和社社會(huì)保障制制度度相對(duì)完善，在在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)這這塊發(fā)展的的也也較為成熟熟，開(kāi)發(fā)主體體多以政府為為主，且有較高的的福利政策以以及完備的配套設(shè)施予以支持持。相比較而而言，如做大大規(guī)模、綜合合性養(yǎng)老社區(qū)區(qū)項(xiàng)目，美國(guó)國(guó)模式參考價(jià)價(jià)值大一些；；如做小規(guī)模模的、社區(qū)嵌嵌入式的項(xiàng)目目，日本和新新加坡的模式式可以借鑒一一下。2．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析2.1市場(chǎng)潛力力A．市場(chǎng)基數(shù)龐龐大：社社會(huì)老齡化程度高，趨勢(shì)勢(shì)明顯。2011年全國(guó)60歲以上老年年人口1.885億，占總?cè)丝诘牡?3.700%。遼寧省60歲及以上老老年人口已已達(dá)達(dá)724萬(wàn)人，占總總?cè)丝诘?6.966%，高出全國(guó)3.26個(gè)百分點(diǎn)。B．較強(qiáng)購(gòu)買力力：老人人是個(gè)相對(duì)對(duì)富富有的群體（財(cái)富構(gòu)成：：存款+退休金+子女贍養(yǎng)+社會(huì)福利+其它）。C．潛在購(gòu)買欲欲：養(yǎng)老老觀念逐漸轉(zhuǎn)變變。三個(gè)客觀觀條件（4--2-1型家家庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)驅(qū)動(dòng)老人的的養(yǎng)養(yǎng)老觀念在在逐逐漸的轉(zhuǎn)變變。D．供求關(guān)系：：市場(chǎng)缺缺口較大。目前全國(guó)60歲以上老人人約1.85億，現(xiàn)有養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提提供供的床位約約為為342.3張，而入住住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)的的大約有256.8萬(wàn)人。預(yù)計(jì)計(jì)到2015年，我國(guó)60歲以上老人人約為2億，養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局局為90%居家-7%社區(qū)-3%機(jī)構(gòu)，按這一一格局估算，整整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)大約存有1700萬(wàn)人的市場(chǎng)場(chǎng)缺口。2.2市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)A．發(fā)展階段：：養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)——老年公寓寓——養(yǎng)老社區(qū)；我國(guó)目前處于“以以老年公寓寓為為主，并開(kāi)開(kāi)始始向老年社社區(qū)區(qū)過(guò)渡”的階段。養(yǎng)老模式傳統(tǒng)新型家庭養(yǎng)老以子女照顧為主主以社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)上門服服務(wù)務(wù)為主機(jī)構(gòu)養(yǎng)老敬老院會(huì)員制養(yǎng)老俱樂(lè)樂(lè)部部社區(qū)養(yǎng)老很少倒按揭或分時(shí)度度假假式的大型型養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)B．開(kāi)發(fā)理念：：專業(yè)業(yè)式養(yǎng)老、主主主題式養(yǎng)老老；；專業(yè)式養(yǎng)老：養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)或綜合合型的專業(yè)業(yè)養(yǎng)養(yǎng)老項(xiàng)目；主題式養(yǎng)老：指指在在社區(qū)中配建建養(yǎng)老住宅宅的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目；目前國(guó)內(nèi)的房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在在試試水養(yǎng)老地地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，多以以主主題式養(yǎng)老老為為主。C．開(kāi)發(fā)要素：：扶持持政策、盈盈利利模式、產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)、社社區(qū)區(qū)配套、服服務(wù)務(wù)體系。D．產(chǎn)品形式：：產(chǎn)品形式產(chǎn)品賣點(diǎn)綜合性養(yǎng)老社區(qū)區(qū)賣房子單元式養(yǎng)老公寓寓賣房間安養(yǎng)養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)賣床位社區(qū)嵌入式養(yǎng)老老服服務(wù)賣人工健康管理型商業(yè)業(yè)服服務(wù)賣療程E．開(kāi)發(fā)瓶頸：：政策支支持不完善善、資資金投入大大、對(duì)開(kāi)發(fā)商專業(yè)度及綜合合實(shí)力要求較較高、客戶接接受度低。F．解決對(duì)策：：政策策上，要有針針對(duì)性的尋尋求求支持，且要要形成有效效文文件；資金上，要要尋求盈利利模模式與融資模模式的創(chuàng)新，降降低資金沉沉淀淀，拓展融融資資渠道；項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)上，可可可利用相關(guān)關(guān)的的專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行合作開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)；營(yíng)銷上上，強(qiáng)強(qiáng)化宣傳力力度度，配套與與體體驗(yàn)現(xiàn)行。2.3市場(chǎng)政策策從全國(guó)看，養(yǎng)老老地地產(chǎn)的相關(guān)關(guān)政政策主要體體現(xiàn)現(xiàn)在“優(yōu)先供地、稅費(fèi)減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財(cái)政補(bǔ)貼”四個(gè)方面，具具具體地方政策條款款詳見(jiàn)本文文附附件。國(guó)內(nèi)老年地產(chǎn)相相關(guān)關(guān)政策1．營(yíng)業(yè)稅：養(yǎng)養(yǎng)老院院、殘疾人人福福利機(jī)構(gòu)提提供供的育養(yǎng)服服務(wù)務(wù)，婚姻介介紹紹，殯葬服服務(wù)務(wù)取得的收收入入免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。依據(jù)《中華人民民共共和國(guó)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅暫行條例例》2．所得稅：對(duì)對(duì)由民民政部門審審核核批準(zhǔn)，并并核核發(fā)《市養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)業(yè)許許可證》的的老老年服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)及核發(fā)《社社社區(qū)服務(wù)設(shè)設(shè)施施證書》的的社社區(qū)服務(wù)中中心心的老年服服務(wù)務(wù)中心（含含為為老年人提提供供服務(wù)的場(chǎng)場(chǎng)所所），暫免免征征收企業(yè)所所得得稅。對(duì)于于其其他部門和和單單位、個(gè)人人主主辦的老年年服服務(wù)中心、老老老年活動(dòng)中中心心，經(jīng)所在在地地主管稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)參照民民政政部門審核核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核核實(shí)實(shí)，凡屬于于福福利性、非非盈盈利性的機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，暫免征征收收企業(yè)所得得稅稅。依據(jù)：《財(cái)政部部國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于老老年年服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)有有關(guān)稅收政政策策的通知》3．地方稅：對(duì)對(duì)政府府部門和企企事事業(yè)單位、社社社會(huì)團(tuán)體以以及及個(gè)人等社社會(huì)會(huì)力量投資資興興辦的福利利性性、非營(yíng)利利性性的老年服服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)暫免免自自用房產(chǎn)、土土土地、車船船的的房產(chǎn)稅、城城城鎮(zhèn)土地使使用用稅、車船船使使用稅。依據(jù)：《財(cái)政部部國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于老老年年服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)有有關(guān)稅收政政策策的通知》4．財(cái)政補(bǔ)貼：：（北北京：）社會(huì)辦養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)每新新建建一張養(yǎng)老老床床位，最高高補(bǔ)補(bǔ)貼1.6萬(wàn)元，最低低補(bǔ)貼800元；每實(shí)際際入住一位位老老人，按床床位位每月補(bǔ)貼100元。（上海：）每新建一張張養(yǎng)老床位位，補(bǔ)補(bǔ)貼5000元，各區(qū)縣縣根據(jù)情況況分分別追加補(bǔ)補(bǔ)貼貼。（沈陽(yáng)：：）沈陽(yáng)市市針針對(duì)民辦養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)新增每每張床位一一次次性補(bǔ)助2000元；市區(qū)每人每每月補(bǔ)貼100元，郊區(qū)縣縣每人每月月補(bǔ)補(bǔ)貼80元。5．開(kāi)發(fā)建設(shè)：：在規(guī)規(guī)劃、建設(shè)設(shè)、稅稅費(fèi)減免、醫(yī)醫(yī)醫(yī)療、用地、用用用水、用電電等等方面提出出了了一系列優(yōu)優(yōu)惠惠扶持政策策，鼓鼓勵(lì)和支持持企企事業(yè)單位位、民民間組織、個(gè)個(gè)個(gè)人等社會(huì)會(huì)力力量投資興興辦辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)。依據(jù)：《關(guān)于支支持持社會(huì)力量量興興辦社會(huì)福福利利機(jī)構(gòu)的意意見(jiàn)見(jiàn)》2.4開(kāi)發(fā)商動(dòng)動(dòng)向萬(wàn)科、綠地、首首創(chuàng)創(chuàng)、綠城、保保利都試水養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)，以“社區(qū)中配建建養(yǎng)老住宅”模式為主。2.4.1萬(wàn)科科萬(wàn)科集團(tuán)目前共共有有4個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目和一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)協(xié)議議項(xiàng)項(xiàng)目。2010年，萬(wàn)萬(wàn)科科集團(tuán)就在在北北京房山竇竇店店試點(diǎn)了養(yǎng)養(yǎng)老老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”（詳見(jiàn)后文文案例介紹紹），采用以銷售為為主的養(yǎng)老地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式式，為萬(wàn)科集集團(tuán)的養(yǎng)老地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鋪路路。此外，萬(wàn)萬(wàn)科集團(tuán)還在在北京的歡慶慶城、青島的萬(wàn)科科城以及杭州的良良渚文化村試試水養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，配建建了養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)規(guī)模都較小。2012年8月月222日，萬(wàn)科與長(zhǎng)春春市政府簽簽署署健康養(yǎng)老老住住宅及文化化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目戰(zhàn)略合作作協(xié)協(xié)議，計(jì)劃劃投投資120億元在長(zhǎng)春春市多個(gè)區(qū)區(qū)域域打造總占占地地面積100萬(wàn)平方米的的健康養(yǎng)老老住住宅社區(qū)及及文文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)目。綠地綠地·21城孝孝賢坊。2.4.3首創(chuàng)創(chuàng)2012年4月月，首首創(chuàng)置業(yè)宣宣布布與中國(guó)社會(huì)會(huì)福利教育育基基金會(huì)旗下下的的長(zhǎng)青基金金共共同探索中中國(guó)國(guó)特色養(yǎng)老老地地產(chǎn)模式。首首首創(chuàng)置業(yè)公公司司總裁唐軍軍表表示，通過(guò)過(guò)“住宅+養(yǎng)老”綜合開(kāi)發(fā)模模式，將為老老年生活社社區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)化化和和社會(huì)化發(fā)發(fā)展展開(kāi)辟新的的途途徑。北京首創(chuàng)置業(yè)與與河河北建設(shè)集集團(tuán)團(tuán)將聯(lián)手投投資資70億元，開(kāi)發(fā)發(fā)一個(gè)位于于河河北香河的的養(yǎng)養(yǎng)老項(xiàng)目，總總總建筑面積積近近200萬(wàn)平方米。雙雙雙方的合作作模模式主要是是河河北建設(shè)集集團(tuán)團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的的建設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)，首首創(chuàng)集團(tuán)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的投投資資、策劃、定定定位等，相相當(dāng)當(dāng)于河北建建設(shè)設(shè)集團(tuán)為建建筑筑商，首創(chuàng)創(chuàng)集集團(tuán)是開(kāi)發(fā)發(fā)商商，該項(xiàng)目目的的運(yùn)營(yíng)方面面以以首創(chuàng)集團(tuán)團(tuán)為為主。2.4.4保利利2011年，保保利利地產(chǎn)“和基金”的發(fā)布會(huì)上上，提出“善居養(yǎng)老計(jì)計(jì)劃”，從公益層面面出發(fā)，以以社社區(qū)為依托托，推推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展；并并且且與北京安平平投資有限限公公司共同出出資資2000萬(wàn)元，成立立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)專專業(yè)管理公公司司，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專專業(yè)業(yè)、高效的的運(yùn)運(yùn)作。保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)養(yǎng)老老服務(wù)項(xiàng)目——保利?西塘越，項(xiàng)目占地面面積達(dá)10萬(wàn)平方米，涵涵涵蓋親水別別墅墅、合院別別墅墅、聯(lián)排別別墅墅和電梯小小高高層公寓，3300平米私人高高尚會(huì)所，近近近9000平米米康復(fù)理療療中中心。此外，保利在北北京京、長(zhǎng)沙、廣廣廣州等地也開(kāi)開(kāi)始啟動(dòng)養(yǎng)老老地產(chǎn)研究究試試點(diǎn)。2.4.5綠城城如果說(shuō)代建標(biāo)志志著綠綠城的第一一次次轉(zhuǎn)型，那那么么現(xiàn)在的綠綠城城正實(shí)驗(yàn)第第二二次轉(zhuǎn)型，而而發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)布布局則放在在養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)上上。2007年，綠綠城城就在臨平平藍(lán)藍(lán)庭項(xiàng)目中中嘗嘗試做一批批頤頤養(yǎng)公寓，同同時(shí)亦配備備了了老年大學(xué)學(xué)、健健康中心、文文文體活動(dòng)中中心心、社區(qū)門門診診、護(hù)理院院等等等公共配配套套，以滿足足老老年人的需需求求。2012年，綠綠城城公布了一一例例新增項(xiàng)目目桐桐鄉(xiāng)雅達(dá)國(guó)國(guó)際際健康生態(tài)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，該該項(xiàng)項(xiàng)目正是以以養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)為主主題開(kāi)發(fā)，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目中規(guī)劃600多畝用于養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的打造，將將將是一個(gè)“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式式，預(yù)計(jì)兩兩年年后可交付付使使用。2.4.6保險(xiǎn)險(xiǎn)資金金除了萬(wàn)科、保利利、綠綠地、首創(chuàng)創(chuàng)等等開(kāi)發(fā)商已已進(jìn)進(jìn)入養(yǎng)老地地產(chǎn)產(chǎn)之外，以以泰泰康人壽、中中國(guó)人壽、合合合眾人壽、中國(guó)平安等為為代表的保保險(xiǎn)險(xiǎn)資金也紛紛紛囤地。2009年111月月泰康人壽首期期投資40億元在昌平平小湯山溫溫泉泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)養(yǎng)老老社區(qū)，這這是是中國(guó)保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)養(yǎng)老老社區(qū)投資資試試點(diǎn)項(xiàng)目，將將將于2013年至2014年建成。據(jù)據(jù)悉，建成成后后的養(yǎng)老社社區(qū)區(qū)約有1.5萬(wàn)張養(yǎng)老床床位。建成成后后不予出售售，而而是用于長(zhǎng)長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)。中國(guó)人壽已經(jīng)選選定定了一家美美國(guó)國(guó)的養(yǎng)老養(yǎng)養(yǎng)生生機(jī)構(gòu)作為為合合作對(duì)象，初初步規(guī)劃構(gòu)構(gòu)建建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已已在河北廊廊坊坊拿地超萬(wàn)萬(wàn)畝畝，在擬建建設(shè)設(shè)的北京新新機(jī)機(jī)場(chǎng)旁邊，計(jì)計(jì)計(jì)劃總投資資約約100億元，而南南部則有可可能能落戶海南。2011年，合合眾眾人壽投資打打造的“合眾健康社社區(qū)”在湖北武漢漢蔡甸區(qū)舉舉行行了奠基儀儀式式。該項(xiàng)目目預(yù)預(yù)計(jì)投資80億元，首期期動(dòng)工面積積約約800畝，未來(lái)還還將逐步擴(kuò)擴(kuò)大大規(guī)劃。中國(guó)平安進(jìn)軍養(yǎng)養(yǎng)老老地產(chǎn)的路路線線圖也浮出水水面，未來(lái)將在環(huán)環(huán)渤海、長(zhǎng)長(zhǎng)三三角、珠三三角角、西南部部、海海南島等五五個(gè)個(gè)地區(qū)規(guī)劃劃養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。2.5遼寧省老老年年人口與養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)情況況遼寧省老齡人口口現(xiàn)現(xiàn)狀《遼寧省201111年老年人口口信息和老老齡齡事業(yè)發(fā)展展?fàn)顮顩r報(bào)告》中中中顯示，20011年末，全省省總?cè)丝跒?269萬(wàn)人，60歲及以上老老年人口已已達(dá)達(dá)724萬(wàn)人，占總總?cè)丝诘?6.966%，與2010年相比,老年人口增增加近33萬(wàn)人，增幅幅為4.76%。按此增幅幅速度，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)截至2012年末，我省省老年人口口約約760萬(wàn)人。我省省老齡化程程度度較高，與與全全國(guó)老年人人口口占總?cè)丝诳诘牡?3.700%相比，高出3.26個(gè)百分點(diǎn)。在全省724萬(wàn)萬(wàn)老老年人口中中，城城鎮(zhèn)老年人人口口為374萬(wàn)，農(nóng)村老老年人口為350萬(wàn)。從分布布上看，沈沈陽(yáng)陽(yáng)、大連、鞍鞍鞍山、撫順順、本本溪和丹東東等等六市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)老老人多于農(nóng)農(nóng)村村老人。圖1：遼寧省各各市老年年人口分布示示意圖圖2：遼寧省各各市老年年人口比例例及及城鎮(zhèn)、農(nóng)農(nóng)村村老齡人口口情情況表1：20111年遼寧省省各市老年年人人口數(shù)量及及排排名地市總?cè)丝诶夏耆丝谡伎偙韧仍龇淆g化排名沈陽(yáng)市722434111338660018.53%8.92%2大連市588542001109621118.85%4.96%1鞍山市3515573361035717.36%4.24%5撫順市2201232235420016.09%4.95%9本溪市1543434427825918.03%8.45%4丹東市2410701143755818.15%5.78%3錦州市3083000048320015.67%0.21%10營(yíng)口市2354521138910516.531.69%7阜新市1920506631301016.3%0.55%8遼陽(yáng)市1833289931563817.22%3.32%6鐵嶺市3058031147376815.49%5.08%12朝陽(yáng)市3413004453205415.59%3.51%11盤錦市1329406617714113.32%5.41%14葫蘆島2914470042863414.71%2.52%13合計(jì)42686922887241205516.96%4.76%表2：20111年末遼寧寧省14市空巢老人人情況地市老年人口總數(shù)空巢老人數(shù)占老年人比例沈陽(yáng)市1338660069624852.01%大連市1109621140484136.48%鞍山市61035728670546.97%撫順市35420016280545.96%本溪市2782598792931.6%丹東市43755817508740.01%錦州市48320016643734.44%營(yíng)口市38910518165446.69%阜新市31301010477933.47%遼陽(yáng)市31563814491445.91%鐵嶺市47376816904835.68%朝陽(yáng)市53205415735029.57%盤錦市1771417514842.42%葫蘆島42863422664552.88%合計(jì)724120553039590041.98%表3：阜新市及及其周邊市市四縣老齡齡人人口結(jié)構(gòu)（222011年數(shù)據(jù)）老年人口（萬(wàn)人人）空巢老人（萬(wàn)人人）農(nóng)村城鎮(zhèn)合計(jì)農(nóng)村城鎮(zhèn)合計(jì)占總比遼寧省35037472414715730441.99%阜新市14.117.231.34.75.810.533.55%朝陽(yáng)市35.517.753.210.55.215.729.51%錦州市25.722.648.38.87.816.634.37%北票44.617.46213.25.118.329.51%義縣2025456.98.615.534.37%北鎮(zhèn)2330537.910.318.234.37%黑山2836649.612.422.034.37%阜新市+周邊四四縣縣125.642.2注：深色數(shù)據(jù)是是按按比例估算出出來(lái)的遼寧省養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介2011年末，全全省城鄉(xiāng)各各類類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)達(dá)達(dá)到1714家，養(yǎng)老床床位總數(shù)達(dá)達(dá)到到了18萬(wàn)張，同比比增長(zhǎng)12.5%。每千名老老年人擁有有養(yǎng)養(yǎng)老床位達(dá)達(dá)到到了25張，高于全全國(guó)每千名名老老年人擁有有養(yǎng)養(yǎng)老床位19張的水平。全省共有公辦養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)914家，養(yǎng)老床床位10萬(wàn)張，其中中城市養(yǎng)老老機(jī)機(jī)構(gòu)123家，養(yǎng)老床床位2.7萬(wàn)張；農(nóng)村村養(yǎng)老機(jī)構(gòu)791家，養(yǎng)老床床位7.3萬(wàn)張。全省共有民辦養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)800家，床位8萬(wàn)張。全省省進(jìn)一步推推進(jìn)進(jìn)農(nóng)村中心心敬敬老院建設(shè)設(shè)工工程，全年年維維修改造了138所中心敬老老院。圖1：20111年全省養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和和養(yǎng)養(yǎng)老床位情情況況3．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)模式式探討3.1養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)類類型類型用地性質(zhì)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品形式目標(biāo)客群配套需求功能體系案例長(zhǎng)住型康療型養(yǎng)老非居住用地，土土地地劃撥以開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)發(fā)主主體，政府府、專專業(yè)醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)協(xié)助，持持有有經(jīng)營(yíng)，采采用用出租及會(huì)會(huì)員員制。一方方面面依托自身身養(yǎng)養(yǎng)生、休閑閑等等配套設(shè)施施接接待養(yǎng)生體體驗(yàn)驗(yàn)度假，另另一一方面并將將提提供醫(yī)療看看護(hù)護(hù)服務(wù)的老老年年公寓實(shí)行行會(huì)會(huì)員制入住住，會(huì)會(huì)員費(fèi)加管管理理費(fèi)，無(wú)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+養(yǎng)生生體體驗(yàn)對(duì)年齡有一定限限制制，主要針針對(duì)對(duì)身體健康康欠欠佳和對(duì)保保健健養(yǎng)生格外外關(guān)關(guān)注的老年年人人為主。專業(yè)醫(yī)療與康復(fù)復(fù)機(jī)機(jī)構(gòu)；良好好的的生態(tài)資源源通過(guò)與專業(yè)醫(yī)療療機(jī)機(jī)構(gòu)、康復(fù)復(fù)療療養(yǎng)機(jī)構(gòu)合合作作，提供全全方方位的健康康體體檢、老年年特特色疾病的的照照料看護(hù)、病病病愈的康復(fù)復(fù)療療養(yǎng)等專業(yè)業(yè)化化的健康管管理理服務(wù)，并并輔輔以滿足交交流流、學(xué)習(xí)、娛娛娛樂(lè)的活動(dòng)動(dòng)中中心。臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文文化化村、上海親親和源、北京京太申祥和和山山莊、北京京燕燕達(dá)國(guó)際健健康康城。居家型養(yǎng)老居住用地，土地地出出讓在地產(chǎn)大盤中加加入入養(yǎng)老主題題概概念，僅提提供供基本養(yǎng)老老服服務(wù)和社區(qū)區(qū)配配套服務(wù)，面面面向中高收收入入的活躍長(zhǎng)長(zhǎng)者者，采取住住宅宅直接銷售售的的經(jīng)營(yíng)方式式。普通老年住宅主要針對(duì)中高收收入入的活躍長(zhǎng)長(zhǎng)者者，健康狀狀況況良好，充充滿滿活力。通常位于城郊，有有一定的生態(tài)態(tài)資源，空氣氣清新自然；；僅提供普通通的養(yǎng)老服務(wù)務(wù)實(shí)質(zhì)上是養(yǎng)老主主題題地產(chǎn)，往往往往以在郊區(qū)區(qū)大大盤中配建建針針對(duì)老年人人的的養(yǎng)老公寓寓、養(yǎng)養(yǎng)老別墅的的形形式推出，大大大部分仍停停留留在概念層層面面，僅為老老年年人提供基基本本的社區(qū)服服務(wù)務(wù)。綠地21城孝賢賢坊、萬(wàn)萬(wàn)科幸福匯匯、保利西塘越越。綜合型養(yǎng)老居住用地，土地地出出讓民辦公助，開(kāi)發(fā)發(fā)商商為運(yùn)營(yíng)主主體體，政府機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)協(xié)助，對(duì)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的資資源源整合能力力和和持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)能能力要求較較高高。項(xiàng)目綜綜合合性強(qiáng)、功功能能多元復(fù)合合、面面向全齡段段老老人的全方方位位需求，采采取取租售結(jié)合合的的運(yùn)營(yíng)方式式，居居家養(yǎng)老住住宅宅銷售，將將提提供醫(yī)療看看護(hù)護(hù)服務(wù)的老老年年住宅持有有經(jīng)經(jīng)營(yíng)，并可可采采用反向抵抵押押的逆按揭揭方方式，以房房養(yǎng)養(yǎng)老。大型養(yǎng)老社區(qū)面向各階段中高高收收入的老年年客客戶，涵蓋蓋從從活躍、可可自自理自立的的低低齡長(zhǎng)者、到到到需低度照照看看護(hù)理及高高度度醫(yī)護(hù)的高高齡齡長(zhǎng)者。安靜恬然，有一一定定的景觀資資源源；養(yǎng)老配配套套服務(wù)完善善大型綜合養(yǎng)老社社區(qū)區(qū)，包括住住宅宅、購(gòu)物中中心心、老年大大學(xué)學(xué)、酒店、醫(yī)醫(yī)醫(yī)院、康體體娛娛樂(lè)等多種種業(yè)業(yè)態(tài)，提供供滿滿足居住、休休休閑娛樂(lè)、學(xué)學(xué)學(xué)習(xí)交流、親親親子、醫(yī)療療護(hù)護(hù)理、康體體養(yǎng)養(yǎng)生等需求求的的豐富多元元配配套設(shè)施北京太陽(yáng)城、北北京京東方太陽(yáng)陽(yáng)城城、杭州金金色色年華、南南潯潯中國(guó)第一一老老年城候鳥(niǎo)型農(nóng)家休閑養(yǎng)老集體建設(shè)用地農(nóng)家寄養(yǎng)式異地地養(yǎng)養(yǎng)老，將養(yǎng)養(yǎng)老老與農(nóng)業(yè)休休閑閑相結(jié)合，主主主要面向城城市市中高收入入的的活躍長(zhǎng)者者，采采取將集體體土土地使用權(quán)權(quán)出出售的運(yùn)營(yíng)營(yíng)方方式：在鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村景區(qū)周邊邊利利用農(nóng)村閑閑置置資源建設(shè)設(shè)度度假物業(yè)，并并并將該物業(yè)業(yè)一一定年限的的使使用權(quán)銷售售給給城市養(yǎng)老老客客戶。宅基地、田園針對(duì)城市中高收收入入的活躍長(zhǎng)長(zhǎng)者者，渴望田田園園生活，希希望望回歸自然然。擁有田園景觀等等鄉(xiāng)鄉(xiāng)村原生態(tài)態(tài)資資源，與鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村旅游相結(jié)結(jié)合合結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)動(dòng)、農(nóng)村文文化化及農(nóng)家風(fēng)風(fēng)情情生活，借借鑒鑒分時(shí)度假假模模式，將農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)休閑旅游游和和生態(tài)養(yǎng)老老相相復(fù)合，提提供供養(yǎng)老居住住、瓜瓜果采摘、綠綠綠色農(nóng)家餐餐飲飲等功能，基基基本無(wú)其他他配配套設(shè)施。江蘇生態(tài)農(nóng)莊、艷艷陽(yáng)鄉(xiāng)村度假假公寓異地購(gòu)房養(yǎng)老居住用地，土地地出出讓非主流養(yǎng)老方式式，健健康且具有有一一定經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力力的老年人人通通過(guò)異地購(gòu)購(gòu)房房，異地旅旅游游和養(yǎng)老相相結(jié)結(jié)合。針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力的健康康活活躍長(zhǎng)者，喜喜喜歡參加社社會(huì)會(huì)活動(dòng)，和和外外界保持良良好好的聯(lián)系。強(qiáng)調(diào)山海等強(qiáng)勢(shì)勢(shì)生生態(tài)資源及及宜宜居的氣候候條條件以海南冬季養(yǎng)老老基基地和北方方濱濱海低區(qū)的的夏夏季避暑養(yǎng)養(yǎng)老老基地為主主，通通過(guò)異地購(gòu)購(gòu)房房方式，使使老老年人可進(jìn)進(jìn)行行異地旅游游和和養(yǎng)老，靈靈活活性強(qiáng)大連、青島、三三亞亞、?？诘鹊鹊氐貥潜P3.2養(yǎng)老社區(qū)區(qū)類類型社區(qū)照顧模式活躍長(zhǎng)者社區(qū)有年齡限制的社社區(qū)區(qū)，專門為為那那些喜歡參參加加體育和社社會(huì)會(huì)活動(dòng)的老老年年人建立的的。這這些社區(qū)吸吸引引約50-55歲的活躍長(zhǎng)長(zhǎng)者，他們們大大多希望住住在在—個(gè)有很多娛娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所所的社區(qū)環(huán)環(huán)境境中。獨(dú)立居住社區(qū)主要是適合年齡齡在在55-64歲之間的活活躍長(zhǎng)者（ActiveeAduullt）居住，即老老年人們能能夠夠保持自己己獨(dú)獨(dú)立的生活活習(xí)習(xí)慣，很少少或或基本不需需要要其它幫助助。護(hù)理居住社區(qū)旨在為需要持續(xù)續(xù)醫(yī)醫(yī)療康復(fù)護(hù)護(hù)理理、明顯喪喪失失日常生活活活活動(dòng)能力的的老老年人提供供服服務(wù)。護(hù)理理居居住社區(qū)的的其其它名稱有有：：專業(yè)護(hù)理理中中心，康復(fù)復(fù)之之家，長(zhǎng)期期照照料社區(qū)等等。協(xié)助居住社區(qū)介于獨(dú)立居住和和護(hù)護(hù)理居住二二者者之間的一一種種老年人社社區(qū)區(qū)照顧方式式。協(xié)協(xié)助居住社社區(qū)區(qū)適合那些些需需要提供日日常常生活活動(dòng)動(dòng)協(xié)協(xié)助（ActivvitieessofDDailyyLiviinng），同時(shí)希望望能繼續(xù)獨(dú)獨(dú)立立居住，但但不不需要持續(xù)續(xù)、固固定的醫(yī)療療照照顧的老年年人人。其服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容包括：：就就餐、洗衣衣、清清理房間、醫(yī)醫(yī)醫(yī)藥管理、日日日常生活活活動(dòng)動(dòng)幫助（洗澡、進(jìn)食食、穿衣、行行行走、上廁廁所所等）。持續(xù)照料退休社社區(qū)區(qū)CCRCCCRC是一種種復(fù)復(fù)合式的老老年年社區(qū)，適適合合身體健康康、現(xiàn)現(xiàn)在可以獨(dú)獨(dú)立立生活且希希望望今后每一一個(gè)個(gè)階段都得得到到照料的老老人人。通常一一個(gè)個(gè)典型的CCRC由三部分組組成：獨(dú)立立生生活住宅、輔輔輔助生活住住宅宅以及護(hù)理理之之家。老年人人根據(jù)自身身的的需求和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件，可可以以選擇一退退休休就人住不不同同的居住形形態(tài)態(tài)（包括獨(dú)立居居住、協(xié)助助居居住和護(hù)理理居居住等），只要每月月支付一定定的的服務(wù)費(fèi)用用后后，不必再再擔(dān)擔(dān)憂護(hù)理、家家家政之類的的煩煩惱。其核心心是集娛樂(lè)樂(lè)、酒酒店式服務(wù)務(wù)、生生活護(hù)理和和醫(yī)醫(yī)療護(hù)理為為一一體，提供供自自最初的退退休休享樂(lè)到最最后后的臨終關(guān)關(guān)懷懷這樣一站式式的終生退休休養(yǎng)老服務(wù)務(wù)。照照料退休社社區(qū)區(qū)包括自理理（IL）、助理（AL）、護(hù)理（NH）一體化的設(shè)設(shè)施。3.3養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)原則老年地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模模式式中的市場(chǎng)場(chǎng)定定位、銷售售方方式、服務(wù)務(wù)體體系的建立立直直接影響老老年年地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成敗，因因此此老年地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)營(yíng)模式式要要遵循：二路出擊的的目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定定位原則；；三三方并舉的的銷銷售原則；；四四點(diǎn)標(biāo)新的的社社區(qū)服務(wù)原原則則。市場(chǎng)定位原則老年地產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)定定位應(yīng)該遵遵循循兼顧老年年人人養(yǎng)老與公公建建設(shè)施共享享的的“二路出擊”原則。其目目標(biāo)消費(fèi)群群體體應(yīng)包括具具有有中高經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力的老年年人人和資源公公享享群體（即即享享用老年地地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)備、設(shè)設(shè)施施、服務(wù)等等資資源的群體體，包包括旅游觀觀光光者、購(gòu)物物者者、就醫(yī)者者等等群體）。銷售方式原則三方并舉的銷售售方方式為出售售房房屋（或房房間間）的產(chǎn)權(quán)權(quán)、出出租房屋使使用用權(quán)及產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店方式銷銷售售房間（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店是一一種種投資行為為與與消費(fèi)行為為相相融合的方方式式）三種形形式式。三方并舉的銷售售方方式適應(yīng)老老年年地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)定定位及多元元化化發(fā)展的要要求求。出售房房屋屋產(chǎn)權(quán)滿足足消消費(fèi)群體置置業(yè)業(yè)投資的要要求求；出租房房屋屋使用權(quán)方方式式最為靈活活，它它可以根據(jù)據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者者的的消費(fèi)觀念念，創(chuàng)創(chuàng)造性的衍衍生生出多種既既滿滿足消費(fèi)者者的的消費(fèi)需求求又又適合開(kāi)發(fā)發(fā)商商經(jīng)營(yíng)的租租賃賃方式；產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的銷銷售售方式適合合老老年地產(chǎn)的的養(yǎng)養(yǎng)老、旅游游服服務(wù)模式的的市市場(chǎng)定位一一方方面滿足了了投投資者獲取取投投資收益的的心心理預(yù)期，同同同時(shí)可以使使開(kāi)開(kāi)發(fā)商快速速回回籠資金，另另另一方面可可以以使開(kāi)發(fā)商商繼繼續(xù)擁有老老年年地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)，從而而有有利于保持持老老年地產(chǎn)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)方向。社區(qū)服務(wù)原則社區(qū)服務(wù)重點(diǎn)在在以以下四個(gè)方面面：社區(qū)物業(yè)服服務(wù)、社區(qū)區(qū)家家政服務(wù)、社社社區(qū)醫(yī)療服服務(wù)務(wù)及社區(qū)娛娛樂(lè)樂(lè)服務(wù)，這四四個(gè)方面是形形成老年地地產(chǎn)產(chǎn)差異化經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的基礎(chǔ)，是是是持續(xù)正常常經(jīng)經(jīng)營(yíng)的保障障。老老年地產(chǎn)的的社社區(qū)服務(wù)水水平平可以分為為必必備層級(jí)、完完完備層級(jí)、完完完善層級(jí)，其其其中，必備層級(jí)是是老年地產(chǎn)產(chǎn)達(dá)達(dá)到為老年年人人提供安全全、便便利的服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容，完備備層層級(jí)是老年年地地產(chǎn)為老年年人人提供尊重重人人性的規(guī)范范的的服務(wù)水平平，完完善層級(jí)是是老老年地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)具有前瞻瞻性性服務(wù)項(xiàng)目目形形成與其他他同同類型的養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)差異異化化經(jīng)營(yíng)的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。3.4養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)盈盈利模式目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商商在在老年地產(chǎn)產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)上在在收收益模式方方面面有三種形形式式：“長(zhǎng)期持有”、“出售”和“出售與長(zhǎng)期期持有相結(jié)結(jié)合合”。1、長(zhǎng)期持有持有運(yùn)營(yíng)也是很很多多開(kāi)發(fā)商想想法法。養(yǎng)老社社區(qū)區(qū)將來(lái)是只只租租不售，并并不不是建房子子賣賣給老年人人。因因?yàn)轲B(yǎng)老社社區(qū)區(qū)像發(fā)了一一個(gè)個(gè)長(zhǎng)期‘債券’，而保險(xiǎn)資資金目前正正缺缺少10年或更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間投資產(chǎn)產(chǎn)品品。在未來(lái)來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式中中，萬(wàn)萬(wàn)科集團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品品比例分配配是是：一般住住宅宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開(kāi)發(fā)持有有型物業(yè)，其其其中就包括括養(yǎng)養(yǎng)老型物業(yè)業(yè)。保保利目前正正在在考慮采取取會(huì)會(huì)員制的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式，即即老老年人住進(jìn)進(jìn)來(lái)來(lái)需要交50萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)費(fèi)，入住以以后后根據(jù)不同同的的護(hù)理程度度每每月再繳納納護(hù)護(hù)理費(fèi)用，當(dāng)當(dāng)當(dāng)老人去世世以以后，會(huì)費(fèi)費(fèi)將將退還給子子女女。2、出售物業(yè)服務(wù)多為維維護(hù)護(hù)開(kāi)發(fā)品牌牌服服務(wù)，利潤(rùn)潤(rùn)極極少，養(yǎng)老老住住宅的開(kāi)發(fā)發(fā)以以住宅產(chǎn)品品的的銷售為主主要要利潤(rùn)，盈盈利利模式即是是以以產(chǎn)品銷售售為為重中之重重。3、出售+持有有養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)發(fā)不不能像住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品以銷售售為為主要利潤(rùn)潤(rùn)，物物業(yè)服務(wù)多多為為維護(hù)開(kāi)發(fā)發(fā)品品牌服務(wù)，利利利潤(rùn)極少。養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)老住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)需要社區(qū)區(qū)的的可持續(xù)性性，盈盈利模式就就需需要產(chǎn)品銷銷售售和物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)二者者并并重。如：：北北京太陽(yáng)城城國(guó)國(guó)際老年公公寓寓、上海親親和和源都是采采取取得“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”并舉的模式式。大型綜合性養(yǎng)老老社社區(qū)的成功功建建設(shè)與后期期運(yùn)運(yùn)營(yíng)，亦為為項(xiàng)項(xiàng)目立體開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)提供了支支撐撐，包括住住宅宅、購(gòu)物中中心心、酒店、度度度假旅游、醫(yī)醫(yī)醫(yī)院、康體體娛娛樂(lè)等。故故養(yǎng)養(yǎng)老住宅的的開(kāi)開(kāi)發(fā)，特別別是是大盤項(xiàng)目目切切入養(yǎng)老住住宅宅，需要建建立立綜合性的的盈盈利模式，即即即：“居家養(yǎng)老住住宅銷售+養(yǎng)老住宅持持有經(jīng)營(yíng)+綜合性商業(yè)業(yè)租售運(yùn)營(yíng)”，形成一個(gè)個(gè)完整的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)體系。3.5養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式作為復(fù)合地產(chǎn)，老老年地產(chǎn)可以以采用多種形形式來(lái)推進(jìn)：：土地置換模式————養(yǎng)老設(shè)施與與土地置換換，結(jié)結(jié)合商品房房開(kāi)開(kāi)發(fā)，政策策傾傾斜，吸引引開(kāi)開(kāi)發(fā)商建設(shè)設(shè)和和運(yùn)營(yíng)全齡齡化化服務(wù)型社社區(qū)區(qū)。BOT模式———政政府提供一一塊塊環(huán)境舒適適、交交通便利的的地地塊，由開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)蓋，蓋蓋蓋了以后由由開(kāi)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)營(yíng)，幾幾十年后再再交交還給政府府。BO模式——由由政府投資建建設(shè)養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)施，交交交由企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)。OT模式——政政府新建，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商經(jīng)營(yíng)，幾幾年年以后歸還還政政府重新招招標(biāo)標(biāo)，有的是是三三年，有的的是是六年，看看你你機(jī)構(gòu)規(guī)模模的的大小。B（Buildd）建設(shè)設(shè)、O（Operaate）經(jīng)營(yíng)、T（Transsfer）移交：建建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓。3.6養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)融融資模式因?yàn)槔夏甑禺a(chǎn)的的資資金回收期期長(zhǎng)長(zhǎng)，建設(shè)難難度度大，所以以，建建設(shè)老年地地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)鍵在在于于資金來(lái)源源。第一種方式，由由房房地產(chǎn)商單單獨(dú)獨(dú)投資，作為為一個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)、出售售，這這種形式在在國(guó)國(guó)外較為普普遍遍，美國(guó)已已有有專門開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)老年地地產(chǎn)產(chǎn)的連鎖公公司司。第二種方式，房房地地產(chǎn)商投資資和和住戶集資資相相結(jié)合的方式式，住戶可可將將原來(lái)住房房出出售或作為為抵抵押來(lái)籌集集所所需資金，入入入住后只需需交交納少量的的費(fèi)費(fèi)用。但可可操操作性較差差。第三種方式，BBOOT融資模式。由由于老年地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特特殊殊特點(diǎn)，所所需需資金規(guī)模模較較大，所需需資資金回收期期較較長(zhǎng)，可以以嘗嘗試?yán)眯滦碌牡娜谫Y方式式來(lái)來(lái)籌建老年年地地產(chǎn)BOT融資模式。1、BOT建設(shè)設(shè)老年地地產(chǎn)的模式式構(gòu)構(gòu)造BOT是英文bbuuild--ooperaatte-trraansfeerr的簡(jiǎn)稱，即“建設(shè)--經(jīng)營(yíng)--移交”，BOT投資方式作作為一種新新的的國(guó)際融資資方方式，目前前主主要廣泛用用于于發(fā)達(dá)國(guó)家家和和發(fā)展中國(guó)國(guó)家家的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建設(shè)之中中，由由于老年地地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)特特點(diǎn)點(diǎn)，可以利利用用BOT模式來(lái)拓寬寬建設(shè)老年年地地產(chǎn)的資金金來(lái)來(lái)源渠道。2、模式分析（1）項(xiàng)目發(fā)起起方組建建項(xiàng)目公司司。項(xiàng)項(xiàng)目主辦人人可可以是某家家公公司，也可可以以是多個(gè)投投資資者組成的的聯(lián)聯(lián)合體。由由于于老年地產(chǎn)產(chǎn)屬屬于公益性性項(xiàng)項(xiàng)目，發(fā)起起人人更應(yīng)該擁?yè)碛杏袃?yōu)秀的資資質(zhì)質(zhì)和信譽(yù)。（2）項(xiàng)目公司司與政府府簽訂特許許協(xié)協(xié)議。在老老年年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目中，政政府是最重重要要的參與者者和和支持者。首首首先，老年年地地產(chǎn)BOT項(xiàng)目必須得得到政府批批準(zhǔn)準(zhǔn)，并與項(xiàng)項(xiàng)目目公司簽訂訂各各自的權(quán)利利和和義務(wù)。其其次次，由于老老年年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目屬于公公益性項(xiàng)目目，政政府往往可可以以提供部分分資資金、信譽(yù)譽(yù)、履履約等方面面的的支持，政政府府部門也可可持持有項(xiàng)目公公司司的股份。（3）項(xiàng)目公司司與銀行行簽訂融資資協(xié)協(xié)議。商業(yè)業(yè)銀銀行、非銀銀行行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)和和一些國(guó)家家政政府的出口口信信貸機(jī)構(gòu)，是是是項(xiàng)目融資資債債務(wù)資金來(lái)來(lái)源源的主要提提供供者。在項(xiàng)項(xiàng)目目融資中，往往往往由多家家銀銀行組成一一個(gè)個(gè)銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目貸款。（4）項(xiàng)目公司司與投資資者簽訂投投資資協(xié)議。項(xiàng)項(xiàng)目目公司的融融資資形式可以以多多樣化，在在主主要資金從從銀銀團(tuán)獲得外外，還還可以通過(guò)過(guò)發(fā)發(fā)行公司股股票票，發(fā)行公公司司債券等來(lái)來(lái)募募集資金。（5）項(xiàng)目公司司與承建建商簽訂施施工工合同，與與設(shè)設(shè)備供應(yīng)商商簽簽訂供應(yīng)合合同同。承建商商負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目工工程程的設(shè)計(jì)和和建建造，通常常與與項(xiàng)目公司司簽簽訂固定價(jià)價(jià)格格的總價(jià)承承包包合同。項(xiàng)項(xiàng)目目公司可要要求求承建商帶帶資資進(jìn)入項(xiàng)目目，建建設(shè)款項(xiàng)的的支支付可根據(jù)據(jù)事事先簽訂的的協(xié)協(xié)議，在項(xiàng)項(xiàng)目目有現(xiàn)金流流入入的時(shí)期內(nèi)內(nèi)分分期支付。跟跟跟承建商簽簽訂訂的合同一一樣樣，在合同同內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)約定定，設(shè)設(shè)備款的支支付付在項(xiàng)目有有現(xiàn)現(xiàn)金流入的的時(shí)時(shí)期內(nèi)分期期支支付。（6）項(xiàng)目公司司在老年年地產(chǎn)建成成后后與營(yíng)運(yùn)方方簽簽訂營(yíng)運(yùn)合合同同；老年住住戶戶與營(yíng)運(yùn)方方簽簽訂租賃合合同同。在老年年地地產(chǎn)項(xiàng)目建建成成后，老年年住住戶并不直直接接與項(xiàng)目公公司司簽訂租賃賃合合同，而是是與與老年地產(chǎn)產(chǎn)的的管理營(yíng)運(yùn)運(yùn)方方簽訂租賃賃合合同。這樣樣便便于項(xiàng)目公公司司和營(yíng)運(yùn)公公司司各自的分分工工和管理，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目公司更更可可以成為監(jiān)監(jiān)督督方和管理理方方。（7）保險(xiǎn)公司司。保險(xiǎn)險(xiǎn)公司是分分擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的重要一方方，項(xiàng)項(xiàng)目融資的的巨巨大資金數(shù)數(shù)額額以及未來(lái)來(lái)許許多難以預(yù)預(yù)料料的不利因因素素，要求項(xiàng)項(xiàng)目目各方準(zhǔn)確確的的認(rèn)定自己己面面臨的重要要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，并未未他他們投保。3、BOT建設(shè)設(shè)老年地地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)于那些建設(shè)資資金金短缺而又又想想盡快實(shí)施施工工程項(xiàng)目、通通通過(guò)進(jìn)入私私人人投資來(lái)提提高高服務(wù)效率率和和降低服務(wù)務(wù)成成本。民間間資資本的加入入，可可以提高企企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)效率率，提提高資本增增值值能力。采采用用BOT項(xiàng)目融資大大規(guī)模的建建設(shè)設(shè)老年地產(chǎn)產(chǎn)，可可以考慮創(chuàng)創(chuàng)立立統(tǒng)一的品品牌牌，建立統(tǒng)統(tǒng)一一的物流配配送送中心，建建立立自身的物物業(yè)業(yè)管理公司司和和醫(yī)療救護(hù)護(hù)中中心。采用BOT項(xiàng)目融資方方式建設(shè)老老年年地產(chǎn)，采采用用銀團(tuán)貸款款，降降低了單一一的的銀行的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，另外，在在在BOT項(xiàng)目融資中中，有保險(xiǎn)險(xiǎn)公公司的介入入，也也可以分散散項(xiàng)項(xiàng)目各方的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。4、BOT建設(shè)設(shè)老年地地產(chǎn)的劣點(diǎn)點(diǎn)采用BOT模式式建設(shè)老老年地產(chǎn)，需需需要的相關(guān)關(guān)條條件較多，需需需要大量的的溝溝通和協(xié)調(diào)調(diào)工工作。（1）需要政府府的支持持。（2）需要銀行行、保險(xiǎn)險(xiǎn)公司的介介入入。（3）回收期較較長(zhǎng)的特特點(diǎn)使一些些資資本，不愿愿意意介入。（4）因溝通和和協(xié)調(diào)的的工作很多多，使使交易成本本較較高。4．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地地產(chǎn)案例例4.1康療型4.1.1臺(tái)灣灣·長(zhǎng)長(zhǎng)庚養(yǎng)生文文化化村（變相出出售+持有經(jīng)營(yíng)）項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：中中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)文化化打打造的集養(yǎng)養(yǎng)老老、度假、健健健康的中和和度度假村高質(zhì)量的醫(yī)療與與健健康服務(wù)；完善的社區(qū)配套套與與豐富多彩彩的的生活模式；業(yè)態(tài)豐富，多種種經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并并存存；產(chǎn)品特色用地性質(zhì)非居住用地規(guī)模總占地34公頃頃，其其中綠化休休閑閑場(chǎng)地17公頃，總規(guī)規(guī)劃4000戶產(chǎn)品以7層樓房為主主，一房房一廳約46平米、一房房?jī)蓮d約73平米功能體系（1）集養(yǎng)老、醫(yī)醫(yī)療、生生活、娛樂(lè)樂(lè)等等功能于一一體體；（2）依托長(zhǎng)庚庚醫(yī)院提提供專業(yè)的的高高智力健康康咨咨詢和醫(yī)療療服服務(wù)；（3）銀發(fā)學(xué)園園、社區(qū)區(qū)活動(dòng)中心心，組組織豐富多多彩彩的社區(qū)活活動(dòng)動(dòng)；（4）完善的社社區(qū)功能能，包括超超市市、銀行、書書書店等。客戶入住客戶：年滿滿660歲的老年年人；游客：13以上上運(yùn)營(yíng)主體臺(tái)塑集團(tuán)，不用用政政府補(bǔ)貼，接接接受慈善機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)捐助盈利模式住房出售：土地地為為政府福利利劃劃撥，出售售使使用權(quán)，到到不不住時(shí)須交交回回村里作為為捐捐助。住房出租：分長(zhǎng)長(zhǎng)住住與試住體體驗(yàn)驗(yàn)。長(zhǎng)住服服務(wù)務(wù)還包含健健康康照護(hù)、緊緊急急救護(hù)、公公共共設(shè)施維修修、社社團(tuán)活動(dòng)等等服服務(wù)。養(yǎng)生體驗(yàn)營(yíng)：為為期期兩天一夜夜的的體驗(yàn)之旅旅，13歲以上人士士均可參加加。場(chǎng)地出租：提供供多多功能會(huì)議議場(chǎng)場(chǎng)所，可供供企企業(yè)教育訓(xùn)訓(xùn)練練、研討、演演演戲、學(xué)術(shù)術(shù)文文化交誼等等活活動(dòng)使用。總體規(guī)劃園區(qū)生態(tài)動(dòng)植物養(yǎng)生文化村戶外外公公園占地約約十十五公頃以以上上，在動(dòng)物物生生態(tài)部份目目前前有鳥(niǎo)類二二十十三種；植植物物種類目前前具具有二百四四十十一種原生生種種，園區(qū)植植物物具有五百百種種以上。農(nóng)園區(qū)使年長(zhǎng)者接近大大自自然，動(dòng)手手種種植栽、觀觀看看自然，藉藉由由自然環(huán)境境資資源讓心靈靈回回歸大地。農(nóng)農(nóng)農(nóng)園面積約960，可供70單元之承租租菜圃及15單元輪椅者者栽植區(qū)，每每每單元面積積約約為1.5坪（5m/L××1m/w），農(nóng)園區(qū)區(qū)并設(shè)有工工具具室、瓜果果架架、洗滌區(qū)區(qū)及及廁所。果園區(qū)配合季節(jié)性栽種種各各種水果，提提提供住民采采果果及觀果的的樂(lè)樂(lè)趣，如元元月月份有橘子子、三三月有蓮霧霧、四四月有桃子子、六六月份的楊楊梅梅、七月荔荔枝枝、八月有有龍龍眼、九月月份份有柚子、十十十月有咖啡啡等等水果，及及四四季生長(zhǎng)之之金金桔、檸檬檬及及香蕉等共共二二十二種水水果果。公共活動(dòng)區(qū)設(shè)有活動(dòng)大草坪坪面面積約420坪，并設(shè)有有一座工作作坊坊，提供戶戶外外教學(xué)及舉舉辦辦活動(dòng)之使使用用。兒童區(qū)區(qū)及及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)區(qū)區(qū)面面積約2,215坪，設(shè)有兒兒童游戲場(chǎng)場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)、網(wǎng)網(wǎng)球球場(chǎng)、體健健活活動(dòng)區(qū)等各各一一座，及兩兩座座槌球場(chǎng)供供住住民活動(dòng)使使用用。住宿條件“長(zhǎng)庚模式”借借鑒（1）高質(zhì)量醫(yī)醫(yī)療及健健康服務(wù)：：提提供針對(duì)老老年年人醫(yī)療及及養(yǎng)養(yǎng)生健康服服務(wù)務(wù)，滿足了了長(zhǎng)長(zhǎng)者最根本本的的需求，是是長(zhǎng)長(zhǎng)庚模式的的基基礎(chǔ)所在。養(yǎng)生村內(nèi)的健康康服服務(wù)內(nèi)容包包括括：A．設(shè)立社區(qū)醫(yī)醫(yī)院，提提供居民特特約約門診、康康復(fù)復(fù)及照顧護(hù)護(hù)理理等醫(yī)療服服務(wù)務(wù)；B．定期健康檢檢查、防防疫注射與與體體能檢測(cè)；；C．配備專業(yè)人人員，提提供周詳用用藥藥管理服務(wù)務(wù)；；D．規(guī)劃居民個(gè)個(gè)人健康康計(jì)劃，并并提提供養(yǎng)生處處方方；E．建立個(gè)人健健康資料料庫(kù)；F．設(shè)置全天候候監(jiān)控中中心并結(jié)合合長(zhǎng)長(zhǎng)庚醫(yī)療體體系系，確保高高效效率的緊急急醫(yī)醫(yī)療救護(hù)功功能能；G．定期舉辦健健康講座座、養(yǎng)生咨咨詢?cè)兊?。醫(yī)療服務(wù)醫(yī)療服務(wù)日常養(yǎng)生社區(qū)醫(yī)院個(gè)人健康資料庫(kù)長(zhǎng)庚醫(yī)院全天候病房監(jiān)控養(yǎng)生講座（2）豐富多彩彩的日常常生活：尊重重老年人的的心心理需要，打打打破傳統(tǒng)養(yǎng)養(yǎng)老老院的住院院式式生活，替替長(zhǎng)長(zhǎng)者規(guī)劃了了豐豐富多彩的的各各類活動(dòng)。尊尊尊重老年人人的的人格需求求，開(kāi)開(kāi)設(shè)老年大大學(xué)學(xué)及老年人人打打工等項(xiàng)目目。文化村生活總匯匯：：A．運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生（太太極拳拳、乒乓球球、臺(tái)臺(tái)球等）；B．娛樂(lè)交誼（麻麻將、棋棋類、卡拉拉ＯＯＫ、電影影欣欣賞等）；C．藝文技藝（書書法、繪繪畫、音樂(lè)樂(lè)、戲戲曲等）；D．民俗活動(dòng)（春春節(jié)、元元宵、端午午、中中秋等節(jié)慶慶活活動(dòng)）；E．宗教活動(dòng)（禪禪修法法會(huì)、禮拜拜彌彌撒、回教教聚聚會(huì)等）；F．村內(nèi)綠地廣廣闊，甚甚至還可提提供供種菜的菜菜地地；G．村里還擁有有完整的的社區(qū)功能能，設(shè)設(shè)有超市、銀銀銀行、書店店、圖圖書館、餐餐廳廳、體育館館、水水療池等；H．如有家屬來(lái)來(lái)探訪，也也有招待所所可可供住宿；I．村里還提供供有償工工作，老人人如如有園藝農(nóng)農(nóng)藝藝指導(dǎo)管理理、簡(jiǎn)簡(jiǎn)易水電維維修修等專長(zhǎng)，都都都可通過(guò)為為大大家服務(wù)而而按按勞取酬；（3）多種經(jīng)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目并并存：除了針針對(duì)老年人人長(zhǎng)長(zhǎng)住的各類類服服務(wù)內(nèi)容外外，長(zhǎng)長(zhǎng)庚亦含有有多多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目目。一方面面豐豐富了文化化村村的產(chǎn)品線線，另另一方面對(duì)對(duì)文文化村的宣宣傳傳多有裨益益。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括：：A．長(zhǎng)者試住服服務(wù)；B．場(chǎng)地出租；；C．旅游觀光；；D．二天一夜體體驗(yàn)營(yíng)；；體驗(yàn)營(yíng)項(xiàng)目：a．生態(tài)園區(qū)拓拓印健走走；b．穴位按摩舒舒壓好眠眠；c．星光迎賓舞舞蹈同樂(lè)樂(lè)；d．自我體能區(qū)區(qū)位檢測(cè)測(cè)；e．學(xué)習(xí)養(yǎng)生經(jīng)經(jīng)穴健康康操；f．參觀臺(tái)塑企企業(yè)文物物館；g．住宿雙人景景觀家庭庭房；h．品嘗養(yǎng)生風(fēng)風(fēng)味餐（圓圓桌晚餐）；；；i．游村、烘焙焙、法師師滾球活動(dòng)動(dòng)；；4.1.2上海海·親親和源（變相相出售+持有經(jīng)營(yíng)，專專業(yè)養(yǎng)老服服務(wù)務(wù)提供商）項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)模式會(huì)員制制加加管理費(fèi)，無(wú)無(wú)無(wú)產(chǎn)權(quán)；聘請(qǐng)專業(yè)的醫(yī)療療康康健方面的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；；優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)服務(wù)務(wù)（作作為運(yùn)營(yíng)服服務(wù)務(wù)輸出商已已正正式簽約萬(wàn)萬(wàn)科科幸福匯項(xiàng)項(xiàng)目目）；上海親和源占地地883680㎡，總建筑筑面積近10萬(wàn)㎡，共16棟建筑，包包括12棟公寓，以以及酒店、會(huì)所、怡怡養(yǎng)院、配配餐餐中心、商商業(yè)業(yè)街、管理理及及活動(dòng)中心心。公寓：8棟7層層樓樓公寓，3棟9層樓公寓，1棟商務(wù)酒店店，電梯均均為為醫(yī)療電梯梯。公公寓建筑面面積積分為58平米、72平米、120平米三種戶戶型。精裝裝修修全配置，直直直接拎包內(nèi)內(nèi)住住。室內(nèi)外外采采用無(wú)障礙礙化化設(shè)計(jì)。盈利模式會(huì)員制+自身資資產(chǎn)產(chǎn)升值的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式收費(fèi)模式會(huì)員制不記名卡，永久久權(quán)權(quán)限，可繼繼承承與轉(zhuǎn)讓，會(huì)會(huì)會(huì)員費(fèi)75萬(wàn)，年費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分別為2.98--6.98萬(wàn)。記名卡，終身有有效效，會(huì)員費(fèi)45-88萬(wàn)，年費(fèi)2.38萬(wàn)。產(chǎn)權(quán)房，50年年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)購(gòu)買，2萬(wàn)元/㎡，年費(fèi)2.38萬(wàn)?？蛻舳ㄎ桓叨丝蛻?，平均均年年齡70歲以上基礎(chǔ)配套公寓、酒店、商商業(yè)業(yè)街、醫(yī)院院、會(huì)會(huì)所、配餐餐中中心等功能能齊齊全，主打打管管家式服務(wù)務(wù)。醫(yī)療配套設(shè)有9000多多平米的的頤養(yǎng)院，提提提供300多張床位。與與與上海市三三級(jí)級(jí)甲等醫(yī)院院對(duì)對(duì)接，由專專業(yè)業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)派派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)進(jìn)行行管理，日日常常疾病院內(nèi)內(nèi)診診治，重大大疾疾病由轉(zhuǎn)車車送送往對(duì)接醫(yī)醫(yī)院院。另設(shè)8000多平米的健健康會(huì)所，聘聘聘請(qǐng)國(guó)際知知名名上海美格格菲菲康健管理理公公司進(jìn)行管管理理，提供日日常常健身、康康復(fù)復(fù)護(hù)理服務(wù)務(wù)。園區(qū)規(guī)劃圖園區(qū)功能布局圖圖4.1.3北京京·太太申祥和山山莊莊（持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)）項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)：中中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)文化化打打造的集養(yǎng)養(yǎng)老老、度假、健健健康的中和和度度假村推行會(huì)員制新型型養(yǎng)養(yǎng)老模式的國(guó)國(guó)際敬老院院；；采用中國(guó)傳統(tǒng)古古典典建筑形式式和和傳統(tǒng)的中中醫(yī)醫(yī)醫(yī)療飲食食文文化，與養(yǎng)老老事業(yè)相結(jié)結(jié)合合，創(chuàng)立了了中中醫(yī)藥健康康養(yǎng)養(yǎng)生新模式式；；北京太申祥和山山莊莊采用中國(guó)傳傳統(tǒng)古典園園林林建筑，集集養(yǎng)養(yǎng)老、康體體、娛娛樂(lè)、餐飲飲、住住宿、醫(yī)療療為為一體的大大型型綜合性服服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，是北京市為為僑服務(wù)定定點(diǎn)點(diǎn)單位，連連續(xù)續(xù)三年被評(píng)評(píng)為為北京市文文明明敬老院，已已已通過(guò)ISO99001、ISO144001管理理體系認(rèn)證證，是是北京市首首批批中醫(yī)藥文文化化旅游示范范基基地。北京太申祥和山山莊莊是全國(guó)首家推推行會(huì)員制制新新型養(yǎng)老模模式式的國(guó)際敬老老院，會(huì)員員老老人可享受受優(yōu)優(yōu)惠價(jià)位及及為為其提供的的各各項(xiàng)服務(wù)。特點(diǎn)集綜合養(yǎng)生、會(huì)會(huì)議議、餐飲等業(yè)態(tài)態(tài)為一體的的度度假村土地獲取采用租地模式，運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本較低低規(guī)模占地：10萬(wàn)，總總建面：6萬(wàn)運(yùn)營(yíng)模式持有運(yùn)營(yíng)收費(fèi)模式會(huì)員費(fèi)20-5500萬(wàn)，1-3年內(nèi)無(wú)月費(fèi)費(fèi)，餐飲、醫(yī)醫(yī)醫(yī)療等服務(wù)務(wù)需需自費(fèi)客戶定位中端養(yǎng)生、度假假客客戶建筑形態(tài)中式古典風(fēng)格，雙雙層圍合公寓寓基礎(chǔ)配套房間設(shè)應(yīng)急呼叫叫系系統(tǒng)；每天專人打掃衛(wèi)衛(wèi)生生和護(hù)理；餐飲中心；學(xué)習(xí)健身區(qū)域；；社團(tuán)活動(dòng)豐富；；康樂(lè)中心為星級(jí)級(jí)賓賓館；醫(yī)療特色太醫(yī)館：定點(diǎn)醫(yī)醫(yī)療療機(jī)構(gòu)、中中醫(yī)醫(yī)為主，會(huì)會(huì)員員可享受一一年年兩次免費(fèi)費(fèi)體體檢，常規(guī)門診會(huì)會(huì)員可免掛掛號(hào)號(hào)費(fèi)，會(huì)員銷售優(yōu)優(yōu)惠費(fèi)率。4.1.4北京京·燕燕達(dá)國(guó)際健健康康城（持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)）燕達(dá)國(guó)際健康城城，總總投資約130億元人民幣幣。分兩期期建建設(shè)，一期期工工程已于2007年9月動(dòng)工，20010年12月1日全面開(kāi)業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)。燕達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)際健康城城共共分六大版版塊塊：燕達(dá)國(guó)國(guó)際際醫(yī)院、燕燕達(dá)達(dá)金色年華華健健康養(yǎng)護(hù)中中心心、燕達(dá)國(guó)國(guó)際際醫(yī)學(xué)研究究院院、燕達(dá)醫(yī)醫(yī)護(hù)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院院、燕燕達(dá)國(guó)賓大大酒酒店、燕達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)際醫(yī)學(xué)院院。燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院：：是是一所按照照中中國(guó)衛(wèi)生部部三三級(jí)甲等綜綜合合醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)置，集醫(yī)醫(yī)療療、科研、教教教學(xué)于一體體的的大型綜合合性性醫(yī)院，在在設(shè)設(shè)置50個(gè)臨床醫(yī)技技科室的規(guī)規(guī)范范下，為方方便便患者整合合成成了18個(gè)中心。床床位設(shè)置3000張，其中醫(yī)醫(yī)