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鄭州高鐵區(qū)凱利大廈營(yíng)銷的推廣報(bào)告凱利大廈營(yíng)銷推廣報(bào)告2011年9月25日前言2011年3月4日,鄭州限購(gòu)令“鄭十五條”出臺(tái),鄭州商品住宅市場(chǎng)因此受到了較大的影響,市場(chǎng)逐漸趨冷,但是對(duì)于不受限購(gòu)的寫字樓產(chǎn)品,卻得到了市場(chǎng)的高度追捧,鄭州寫字樓市場(chǎng)一下子進(jìn)入了火爆場(chǎng)面,大量的投資、閑散資金投向?qū)懽謽俏飿I(yè)……如此火爆的現(xiàn)象使得開(kāi)發(fā)商紛紛推出寫字樓物業(yè),甚至不惜花重金將住宅改成寫字樓產(chǎn)品。那么寫字樓物業(yè)真的會(huì)一如既往的如此火爆下去嗎?如此火爆的場(chǎng)面到此能持續(xù)多久呢?我們先來(lái)看看房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何?目錄︳Contents一、市場(chǎng)環(huán)境分析二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理三、項(xiàng)目定位建議四、營(yíng)銷推廣建議「一、市場(chǎng)環(huán)境分析」城市發(fā)展方向研究調(diào)控政策環(huán)境研究寫字樓市場(chǎng)環(huán)境研究7鄭州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“以東為主(鄭州新區(qū)、CBD等區(qū)域和概念),兼顧西部,培育南部,控制北部”。目前西區(qū)和南區(qū)的規(guī)劃及大量項(xiàng)目的入市將會(huì)對(duì)東區(qū)產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng),但是東區(qū)仍將成為市場(chǎng)的價(jià)值領(lǐng)跑者。1.1城市發(fā)展方向研究隨著鄭東新區(qū)建設(shè)的逐步加大,CBD的不斷成熟和投入使用,未來(lái)鄭東新區(qū)的發(fā)展方向?qū)⑥D(zhuǎn)向交通樞紐片區(qū)?!癈BD”“交通樞紐片區(qū)”1.1城市發(fā)展方向研究
鄭州綜合交通樞紐位于鄭東新區(qū)以東,區(qū)域面積約36平方公里。按照規(guī)劃設(shè)計(jì),核心區(qū)東口地區(qū)用地面積為91.52公頃。西口地區(qū)用地面積為9.85公頃,以商務(wù)辦公、旅館服務(wù)業(yè)和居住為主,成為一個(gè)主要面向鄭州城區(qū)的內(nèi)向型中高檔商務(wù)商業(yè)中心。未來(lái)區(qū)域內(nèi)將會(huì)以東站為核心形成辦公寫字樓集群,這將形成聚集效應(yīng),另外周邊還存在大量的住宅和綜合配套用地,未來(lái)區(qū)域升值潛力巨大。1.1城市發(fā)展方向研究國(guó)務(wù)院新國(guó)八條:限購(gòu)、提高首付等方式打擊了投資投機(jī);鄭州限購(gòu)細(xì)則“鄭十五條”擴(kuò)大了限購(gòu)區(qū)域及加大調(diào)控力度,但促進(jìn)了外圍區(qū)域及商業(yè)寫字樓的發(fā)展。利率上調(diào),存款準(zhǔn)備金上調(diào):融資成本加大,渠道進(jìn)一步收窄房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng):監(jiān)管更加嚴(yán)厲,運(yùn)作空間縮小銀行放貸收緊,投資資金量大大縮減對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有影響的政策法規(guī)對(duì)置業(yè)需求有影響的政策法規(guī)2011年開(kāi)始,政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)住宅產(chǎn)品影響較大,隨著住宅市場(chǎng)的逐漸冷淡,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了觀望情緒,再加上整個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)氛圍的加重,銀行放貸的收緊,使得寫字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了一定的下滑趨勢(shì)……1.2政策環(huán)境研究1.2政策環(huán)境研究2011年下半年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)政策仍然趨近,近期國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策,三線城市也將出臺(tái)限購(gòu)政策,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境仍將繼續(xù)趨緊,這也將在一定程度上加大客戶的觀望情緒,降低房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的預(yù)期。2010年鄭州市商品房市場(chǎng)火爆,年銷售量達(dá)1146萬(wàn)㎡,價(jià)格高速增長(zhǎng),首次突破6000元/㎡。但進(jìn)入2011年之后在嚴(yán)格的政策環(huán)境下,商品房市場(chǎng)特別是商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究受2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,寫字樓的開(kāi)發(fā)熱度進(jìn)一步提升,寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了火爆的局面,但在整個(gè)行業(yè)形勢(shì)趨近以及金融政策的嚴(yán)格限制下,寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究作為城市辦公用房的集中區(qū)域,鄭東新區(qū)寫字樓仍然是整個(gè)市場(chǎng)供求最旺盛的區(qū)域,并且價(jià)格領(lǐng)漲整個(gè)市場(chǎng),但是隨著區(qū)域供應(yīng)量的驟增,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究隨著高鐵的建設(shè)和投入使用,區(qū)域在未來(lái)的兩年內(nèi)有大量的高端寫字樓物業(yè)集中入市,區(qū)域內(nèi)的高端商務(wù)辦公氛圍將非常濃厚,但是大量同檔次項(xiàng)目的集中入市也將加劇項(xiàng)目之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目所在的交通樞紐片區(qū)將成為未來(lái)鄭州乃至整個(gè)中原地區(qū)的頂級(jí)商務(wù)中心;在未來(lái)的兩到三年,整個(gè)片區(qū)寫字樓、商業(yè)的整體供應(yīng)量將超過(guò)500萬(wàn)㎡,隨著區(qū)域投入的不斷加大,一個(gè)成熟的頂級(jí)商務(wù)時(shí)代即將來(lái)臨。交通樞紐片區(qū)——鄭州未來(lái)頂級(jí)商務(wù)集聚區(qū)1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱綠地之窗物業(yè)地址鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處開(kāi)發(fā)商河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)類型公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)占地面積5.16萬(wàn)㎡建筑面積48萬(wàn)㎡容積率5.5規(guī)劃戶數(shù)1598建筑類型高層建筑規(guī)模8棟高層開(kāi)盤時(shí)間2010-8入住時(shí)間2012-9銷售率73.2%推出套數(shù)1012已售套數(shù)741銷售均價(jià)18689元/㎡物業(yè)管理上海圣維仕物業(yè)管理有限公司鄭州分公司物管費(fèi)用8.5元/㎡/月?tīng)I(yíng)銷代理無(wú)1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱升龍站前廣場(chǎng)物業(yè)地址鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口開(kāi)發(fā)商連捷置業(yè)有限公司物業(yè)類型寫字樓、商業(yè)占地面積5.74萬(wàn)㎡建筑面積54萬(wàn)平方米容積率7.55規(guī)劃戶數(shù)——建筑類型高層建筑規(guī)模8棟高層開(kāi)盤時(shí)間待定入住時(shí)間待定銷售率0%物業(yè)管理待定物管費(fèi)用待定營(yíng)銷代理鄭州同致行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱上上國(guó)際物業(yè)地址鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)心怡路與福祿路交匯處開(kāi)發(fā)商河南上上置業(yè)有限公司物業(yè)類型寫字樓、商鋪占地面積1.2萬(wàn)平方米建筑面積10.6萬(wàn)平方米
容積率6.97規(guī)劃戶數(shù)252戶建筑類型高層建筑規(guī)模2棟高層開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)2012年入住時(shí)間待定
銷售率0%物業(yè)管理待定
物管費(fèi)用待定
營(yíng)銷代理龍騰盛世1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱匯藝時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)地址鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交匯處開(kāi)發(fā)商河南匯藝置業(yè)有限公司物業(yè)類型寫字樓、商住樓、商業(yè)、酒店占地面積15056平方米建筑面積155000平方米容積率7.0規(guī)劃戶數(shù)——建筑類型高層建筑規(guī)模2棟高層開(kāi)盤時(shí)間待定入住時(shí)間待定銷售率0%物業(yè)管理戴德梁行物管費(fèi)用待定
營(yíng)銷代理無(wú)1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱網(wǎng)絡(luò)傳媒大廈物業(yè)地址鄭東新區(qū)心怡路與福祿路交匯處開(kāi)發(fā)商河南人民置業(yè)有限公司物業(yè)類型寫字樓占地面積1.4萬(wàn)建筑面積8.3萬(wàn)容積率6.99規(guī)劃戶數(shù)——建筑類型高層建筑規(guī)模一棟高層開(kāi)盤時(shí)間待定入住時(shí)間待定銷售率0%物業(yè)管理待定物管費(fèi)用待定營(yíng)銷代理深圳市泰辰置業(yè)顧問(wèn)有限公司1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱永和宇宙星國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)地址鄭東新區(qū)商鼎路南、心怡路東、和諧路西、榆林路北開(kāi)發(fā)商河南永和置業(yè)有限公司物業(yè)類型寫字樓、商業(yè)占地面積9926.3㎡建筑面積84195平方米容積率7.0規(guī)劃戶數(shù)——建筑類型高層建筑規(guī)模一棟高層開(kāi)盤時(shí)間待定入住時(shí)間待定銷售率0%物業(yè)管理鄭州派鉑利物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)用待定營(yíng)銷代理無(wú)1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱美盛中心物業(yè)地址金水東路與農(nóng)業(yè)東路交匯處開(kāi)發(fā)商鄭州美盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類型寫字樓商業(yè)酒店占地面積20590㎡建筑面積172480㎡容積率6.19規(guī)劃戶數(shù)——建筑類型高層建筑規(guī)模3棟25層高層住宅無(wú)公寓——酒店42562㎡寫字樓84928㎡商業(yè)暫無(wú)銷售均價(jià)暫無(wú)開(kāi)盤時(shí)間2011年底入住時(shí)間待定銷售率——物業(yè)管理暫無(wú)物管費(fèi)用暫無(wú)營(yíng)銷代理——1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究序號(hào)用途面積(畝)建筑規(guī)模(萬(wàn)㎡)買受人44號(hào)商務(wù)金融用地13.16.1萬(wàn)眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45號(hào)商務(wù)金融用地25.511.9鄭州鐵科賽得置業(yè)有限公司46號(hào)商務(wù)金融用地14.76.9河南嘉億東方置業(yè)有限公司47號(hào)商務(wù)金融用地44.020.5建業(yè)住宅集團(tuán)(中國(guó))有限公司049號(hào)商務(wù)金融用地12.86.0河南人民置業(yè)有限公司53號(hào)商務(wù)金融用地15.04.0河南超達(dá)置業(yè)有限公司合計(jì)——125.155.4——2010年底,項(xiàng)目周邊集中成交6幅(含本項(xiàng)目)商務(wù)金融用地,總建筑面積約55萬(wàn)㎡,預(yù)計(jì)都會(huì)在2011年底2012年初入市,未來(lái)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。1.3鄭州寫字樓市場(chǎng)研究1.4市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)鄭東新區(qū)仍將是整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的主力方向,交通樞紐片區(qū)將是繼CBD之后發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域,未來(lái)區(qū)域價(jià)值巨大。嚴(yán)厲的政策調(diào)控已經(jīng)影響到了商品住宅甚至是商品房市場(chǎng),商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì),在調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)厲的情況之下,寫字樓物業(yè)也有下滑的趨勢(shì)。寫字樓市場(chǎng)目前仍然是市場(chǎng)供求最旺盛的產(chǎn)品,但是隨著區(qū)域大量同等檔次寫字樓產(chǎn)品的入市,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。面對(duì)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,項(xiàng)目應(yīng)該如何突出競(jìng)爭(zhēng)的紅海?——先看項(xiàng)目的產(chǎn)品「二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理」項(xiàng)目資源價(jià)值梳理項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理項(xiàng)目位于站南路與站西二路交匯處西北,與鄭東新客站近在咫尺。隸屬于鄭東新區(qū)發(fā)展范圍下的交通樞紐區(qū),具有極高的區(qū)域價(jià)值。本案2.1項(xiàng)目資源價(jià)值梳理區(qū)域價(jià)值緊鄰七站合一的鄭東新客站,3小時(shí)內(nèi)可到達(dá)北京、上海等一線城市。公路系統(tǒng)“四縱三橫”:黃河?xùn)|路、農(nóng)業(yè)東路、東風(fēng)東路、新107國(guó)道、金水東路、商鼎路、商都路,交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目緊鄰地鐵1#、5#號(hào)線站點(diǎn),出行方便。地塊緊鄰城市主干道、地鐵站、新東站,高鐵站等,交通便捷。交通價(jià)值綜合交通樞紐商圈區(qū),是政府強(qiáng)力打造的重點(diǎn)區(qū)域,周邊企事業(yè)單位:省政府、省國(guó)土資源廳、省交通廳、省司法廳等單位眾多,新火車站商圈:升龍站前廣場(chǎng)商業(yè),綠地之窗商業(yè)、百樂(lè)門大型商業(yè)等各種配套資源一應(yīng)俱全。地塊所處區(qū)域大配套得天獨(dú)厚,行政、辦公、商業(yè)商務(wù)、休閑等超千億配套一應(yīng)俱全。配套價(jià)值鄭州鐵科賽得置業(yè)的前身為鄭州百利地產(chǎn)開(kāi)發(fā),其母公司為河南本土家具連鎖航母企業(yè)——鄭州歐凱龍家具廣場(chǎng),有很高的品牌價(jià)值。品牌價(jià)值物管價(jià)值良好的物業(yè)管理也是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要體現(xiàn),因此建議項(xiàng)目聘請(qǐng)世界五大行世邦魏理仕或者是第一太平戴維斯作為項(xiàng)目的物業(yè)管理公司,以提高項(xiàng)目的物管價(jià)值。2.1項(xiàng)目資源價(jià)值梳理項(xiàng)目五大資源價(jià)值交通價(jià)值區(qū)域價(jià)值配套價(jià)值品牌價(jià)值物管價(jià)值2.2項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理純玻璃幕墻立面,簡(jiǎn)潔大氣,彰顯國(guó)際化品質(zhì)關(guān)鍵詞:“大氣、實(shí)用、人性化”外立面:簡(jiǎn)潔明快的外形,挺拔正統(tǒng),現(xiàn)代感十足美學(xué)價(jià)值2.2項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理硬件配套價(jià)值挑高四層,20米高大堂氣勢(shì)恢宏,昭示性強(qiáng)尊顯業(yè)主高檔身份2.2項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理硬件配套價(jià)值兩棟樓總計(jì)20部高速品牌電梯建面電梯比高達(dá)5000㎡:1,保障您有充足的電梯使用每棟樓都有一部總裁專用電梯,足顯您的尊貴2.2項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理硬件配套價(jià)值頂層私享會(huì)所為您的休閑娛樂(lè)、會(huì)客提供優(yōu)雅高檔的專屬領(lǐng)地2.2項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理硬件配套價(jià)值1200個(gè)停車位,隨時(shí)準(zhǔn)備著您的泊車,對(duì)于停車日益緊張的市場(chǎng)現(xiàn)狀,1:1.2的高停車位率,絕對(duì)是一種奢侈……2.2項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理軟件配套價(jià)值關(guān)鍵詞:“人性、智能、環(huán)保、節(jié)能”泰辰建議:中央空調(diào):環(huán)保辦公,運(yùn)用世界領(lǐng)先的VRV空調(diào),24小時(shí)分戶運(yùn)行,獨(dú)立計(jì)量;新風(fēng)系統(tǒng):特有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的新風(fēng)量——30立方米/小時(shí)/人;雙層中空LOW-E玻璃、VIP洗手間;無(wú)線網(wǎng)絡(luò)、應(yīng)急、保安、電視監(jiān)控、對(duì)講、報(bào)警系統(tǒng);空調(diào)、照明系統(tǒng)、多媒體信息顯示系統(tǒng);2.2項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理軟件配套價(jià)值關(guān)鍵詞:“人性、智能、環(huán)保、節(jié)能”泰辰建議:大堂、地下室等入口處設(shè)置人像掃描系統(tǒng);自動(dòng)化停車系統(tǒng),可自動(dòng)感應(yīng)業(yè)主車輛,及時(shí)放行;地下車庫(kù)做好地面采用專用防滑漆,柱與拐角設(shè)置安全防護(hù)物業(yè)裝修建議。項(xiàng)目無(wú)論是資源配套價(jià)值還是產(chǎn)品價(jià)值在整個(gè)市場(chǎng)都屬于“一線陣營(yíng)”!但是周邊資源環(huán)境我們有的,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也有,項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值方面我們有的,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也不比我們差,那我們到底該如何突出重圍?切換一下頻道,它山之石:ZARA——形象制勝前導(dǎo)時(shí)間最快為12天。一流的形象;二流的價(jià)格;三流的產(chǎn)品;星耀五洲——形象制勝十大國(guó)際建筑泰斗:理查德.邁耶、邁克爾.索金、黃雄溪、潘泰……星耀五洲誠(chéng)邀十位享譽(yù)全球的建筑泰斗聚首中國(guó),共創(chuàng)世紀(jì)奇跡全球范圍內(nèi)的推廣,引起強(qiáng)烈轟動(dòng)。7.3平方公里,世界島宜居水上浮城世界是你的!所以我們要充分利用項(xiàng)目的核心賣點(diǎn),打造項(xiàng)目獨(dú)特的氣質(zhì),使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域市場(chǎng)中脫穎而出塑造形象「三、項(xiàng)目定位建議」形象定位客戶定位那么我們的形象包裝怎么做?【提升項(xiàng)目地位,塑造高端項(xiàng)目氣質(zhì)】我們要做的是:超越情感訴求及產(chǎn)品賣點(diǎn)
鑄就一種地位,塑造一種品質(zhì),
滿足一個(gè)階層的辦公權(quán)屬
這是我們的理念,定位
也是我們的態(tài)度與主張
讓這里從此:安全、穩(wěn)定、和諧,并滿足同層炫耀!我們要做的是:形象定位交通樞紐片區(qū)高端辦公物業(yè)的形象引領(lǐng)者那么我們需要賦予項(xiàng)目一個(gè)概念,這里是:形象定位鄭東新區(qū)雙核純商務(wù)辦公空間那么我們需要賦予項(xiàng)目一個(gè)概念,這里是:形象定位“私享家”的專屬辦公領(lǐng)地形象定位高鐵前沿首席純商務(wù)領(lǐng)地凱利大廈“私享家”的專屬辦公領(lǐng)地那么我們項(xiàng)目的“私享家”在哪兒呢?客戶類型消化面積數(shù)量比例營(yíng)銷特征客戶特點(diǎn)大客戶1000㎡以上小被動(dòng)刁鉆、集團(tuán)決策注重形象、綜合素質(zhì)、追求項(xiàng)目風(fēng)格主流客戶300-500㎡中不理性比較、有追隨喜好追求性價(jià)比基礎(chǔ)客戶100-200㎡大主動(dòng)注重實(shí)際利益、追求大價(jià)值、對(duì)價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值常規(guī)模式下的客戶分布客戶定位客戶特征需求特點(diǎn)外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu)資金雄厚,對(duì)租金不敏感要求形象對(duì)鄭州現(xiàn)狀寫字樓不滿意形象高檔市中心繁華地段、交通便利配套完善現(xiàn)房成長(zhǎng)型及高知服務(wù)型中小企業(yè)規(guī)模不大、對(duì)辦公面積要求不高有一定實(shí)力對(duì)使用成本和租金較敏感對(duì)改善環(huán)境較急迫注重物業(yè)外在形象處于商務(wù)氛圍濃厚地段,交通便捷、配套齊全較高的實(shí)用率現(xiàn)代辦公配套多在項(xiàng)目處于準(zhǔn)項(xiàng)現(xiàn)房后購(gòu)買草創(chuàng)型企業(yè)處在發(fā)展階段,實(shí)力不強(qiáng)對(duì)租金和物管費(fèi)很敏感可換可不換,不急迫總價(jià)使用率高辦公和居住一體投資客有資金閑置對(duì)回報(bào)率敏感關(guān)注總價(jià)、升值潛力易于出租租金回報(bào)按揭方式及產(chǎn)權(quán)寫字樓購(gòu)買客戶關(guān)注因素客戶定位重要程度要素啟示點(diǎn)不可缺少優(yōu)越區(qū)位高端物業(yè)形象高品質(zhì)的建筑客戶對(duì)于辦公環(huán)境要求越來(lái)越高,本項(xiàng)目可提升項(xiàng)目的建筑品質(zhì)價(jià)值,項(xiàng)目定位高端十分重要周邊濃郁的商務(wù)配套氛圍完善的自身配套(高檔次會(huì)議中心與接待中心等)有對(duì)外部和內(nèi)部商務(wù)配套要求,推廣中可將項(xiàng)目的外部商務(wù)配套做為重點(diǎn)宣傳普通商業(yè)項(xiàng)目需配備商業(yè),但在推廣中可不做為重點(diǎn)忌諱點(diǎn)雜亂,大小公司混雜銷售過(guò)程中,控制大小公司房源銷控,引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司,盡量保證商務(wù)活動(dòng)環(huán)境客戶關(guān)注對(duì)項(xiàng)目啟示客戶定位自身素質(zhì)能吸引的客戶市場(chǎng)寫字樓客戶特征遵循市場(chǎng)規(guī)律,挖掘潛力空間,引導(dǎo)客戶外溢增強(qiáng)自身優(yōu)勢(shì),拓寬客源方向,鎖定客戶圈層目標(biāo)客戶定位客戶定位大型整棟客戶挖掘存在一定難度,需要時(shí)間不斷尋求機(jī)會(huì),同時(shí)提升項(xiàng)目建筑品質(zhì)與產(chǎn)品價(jià)值,吸引客戶關(guān)注;在商品住宅產(chǎn)品受到政策嚴(yán)厲壓制下,散戶和投資客戶對(duì)寫字樓的需求將會(huì)更加顯現(xiàn),項(xiàng)目應(yīng)抓住此類客戶;本項(xiàng)目所處區(qū)域商務(wù)前景良好,政府大力引導(dǎo)和支持,有條件引進(jìn)知名企業(yè)客戶,提升本項(xiàng)目形象,起到聚客能力,同時(shí)到達(dá)快速銷售的目的,是項(xiàng)目營(yíng)銷的重要措施。從寫字樓的客源分析來(lái)看:目標(biāo)客戶定位客戶定位企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求
商住中高檔
創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù):10人以下物業(yè)要求:價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住
成長(zhǎng)型企業(yè)人數(shù):10-20人物業(yè)要求:價(jià)格適合、面積實(shí)用,地段要好,開(kāi)始要求形象
發(fā)展型企業(yè)人數(shù):20-50人物業(yè)要求:形象要好,價(jià)格中等,要有商務(wù)配套,區(qū)位要好,交通便利
穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù):50-100人物業(yè)要求:高形象、商務(wù)配套服務(wù)可以接受高價(jià)格。
擴(kuò)張型企業(yè)人數(shù):100人以上物業(yè)要求:高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價(jià)格敏感度低頂級(jí)低檔與項(xiàng)目相匹配的客戶目標(biāo)客戶定位客戶定位「四、營(yíng)銷推廣建議」推廣策略活動(dòng)策略大客戶策略展示策略推售策略推廣主線推廣基調(diào)推廣渠道推廣策略推廣主線策略區(qū)域+品牌貫穿始終ThreeTwoOne形象推廣辦公環(huán)境推廣產(chǎn)品推廣本項(xiàng)目不僅擔(dān)負(fù)著實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的目標(biāo),同時(shí)還肩負(fù)著樹(shù)立項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商品牌的任務(wù),因此建議項(xiàng)目的推廣主線分三步走。實(shí)現(xiàn)完美營(yíng)銷創(chuàng)造鐵科傳奇推廣策略推廣基調(diào)策略建議項(xiàng)目走低調(diào)的推廣路線,通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)際品質(zhì)和高端營(yíng)銷來(lái)樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象。越是高端的產(chǎn)品,越是低調(diào)。簡(jiǎn)單的幾個(gè)符合,就足以證明一切。市場(chǎng)上其他的項(xiàng)目都是通過(guò)所謂高端、頂級(jí)的文字來(lái)生硬的提升項(xiàng)目的形象和品質(zhì),而真正有品質(zhì)和檔次項(xiàng)目卻相反……因此建議項(xiàng)目走低調(diào)推廣路線,通過(guò)真實(shí)高端的產(chǎn)品來(lái)證明一切,其實(shí)我們要做的就是“低調(diào)的奢華”物料設(shè)計(jì)、宣傳語(yǔ)、推廣文案簡(jiǎn)單低調(diào),但不失尊貴,要給客戶余留想象的空間……推廣策略媒體渠道運(yùn)用總體策略:主流渠道樹(shù)形象,特定渠道達(dá)客戶。推廣渠道策略推廣策略報(bào)紙媒體和戶外廣告:目的:樹(shù)立項(xiàng)目形象、釋放項(xiàng)目信息,吸引市場(chǎng)及客戶關(guān)注;推廣形式:報(bào)紙媒體:硬廣與軟文結(jié)合的形式戶外廣告:城市核心位置的選擇和投放報(bào)紙媒體選擇:大河報(bào)為主,商報(bào)、晚報(bào)和今報(bào)釋放項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)信息主流渠道:主流報(bào)紙媒體和戶外廣告。推廣渠道策略推廣策略特定渠道:小眾媒體直達(dá)目標(biāo)客戶時(shí)間:臨時(shí)項(xiàng)目營(yíng)銷中心開(kāi)始接受咨詢起發(fā)送項(xiàng)目信息及節(jié)點(diǎn)活動(dòng)形式:短信:篩選目標(biāo)客戶短信群發(fā);DM直郵:選擇目標(biāo)客戶郵遞,如企業(yè)高層、金融高層等網(wǎng)絡(luò)/微博:覆蓋面廣,傳播力強(qiáng)備注:DM直郵、短信息、網(wǎng)絡(luò)、微博的覆蓋渠道廣,信息到達(dá)能力強(qiáng),是性價(jià)比比較高的推廣渠道。推廣渠道策略推廣策略活動(dòng)策略活動(dòng)原則:舉辦大型、高端活動(dòng)目的:舉辦此類活動(dòng)為了樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象,給市場(chǎng)客戶留下高端的印象,提高市場(chǎng)客戶的價(jià)格預(yù)期。另外也是為了樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌,為企業(yè)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)鋪墊。舉辦小而精的周末小活動(dòng)(如:小型奢侈品展、品紅酒會(huì)等)目的:此活動(dòng)是為了吸引客戶,增加客戶到訪,引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注?;顒?dòng)策略2011年時(shí)間軸12月1月1-5層及裙樓施工11月6月2012年2月3日5月4月春節(jié)3月8月7月6-10層主體施工11-20層主體施工9月11月10月12月21層—主體結(jié)頂注:2013年5月31日竣工售樓處可開(kāi)放形象導(dǎo)入開(kāi)盤強(qiáng)銷期客戶積累期大堂裝修1月10月臨時(shí)售樓處開(kāi)放產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)及大客戶簽約儀式臨時(shí)售樓部開(kāi)放活動(dòng)認(rèn)籌認(rèn)籌活動(dòng)高端論壇活動(dòng)開(kāi)盤活動(dòng)熱銷期活動(dòng)策略項(xiàng)目起勢(shì):凱利大廈營(yíng)銷中心盛大開(kāi)放儀式及賓利車展活動(dòng)盛大舉行。通過(guò)與鄭東新區(qū)的賓利車行聯(lián)合舉辦車展,以增加項(xiàng)目營(yíng)銷中心盛大開(kāi)發(fā)的氣勢(shì),梳理項(xiàng)目入市的高端形象,打響項(xiàng)目入市的第一槍?;顒?dòng)目的運(yùn)用高檔轎車賓利來(lái)吸引市場(chǎng)客戶的注意力,并且因此而提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次和形象,樹(shù)立項(xiàng)目的高端市場(chǎng)地位。為后期項(xiàng)目的成功推廣造勢(shì)、鋪墊?;顒?dòng)時(shí)間:2012年3月中旬活動(dòng)主題和元素凱利大廈營(yíng)銷中心盛大開(kāi)放賓利車展活動(dòng)在凱利大廈營(yíng)銷中心盛大舉行推廣渠道戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝,圍墻,金水路桿旗、短信報(bào)紙系列軟文炒作—主題一:凱利大廈營(yíng)銷中心盛大開(kāi)放主題二:高鐵雙核純商務(wù)時(shí)代來(lái)臨報(bào)紙硬廣系列廣告(建議跨版廣告,大河報(bào))部分戶外廣告牌“凱利大廈營(yíng)銷中心盛大開(kāi)放儀式”活動(dòng)策略時(shí)間:2012年5月-6月活動(dòng)形式:1、和鄭東新區(qū)管委會(huì)、區(qū)域內(nèi)其他開(kāi)發(fā)商聯(lián)動(dòng),舉辦區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)論壇2、邀請(qǐng)著名主持人如陳魯豫、吳小莉等主持區(qū)域價(jià)值論壇活動(dòng)執(zhí)行關(guān)鍵:網(wǎng)絡(luò)新聞跟蹤報(bào)道一次區(qū)域價(jià)值高峰論壇一次項(xiàng)目造勢(shì)的絕好盛宴…活動(dòng)配合——區(qū)域價(jià)值論壇活動(dòng)策略活動(dòng)配合——產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)及大客戶簽約儀式時(shí)間:2012年7月下旬邀請(qǐng)嘉賓:政府領(lǐng)導(dǎo)、合作公司、項(xiàng)目大客戶、行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行行長(zhǎng)、媒體記者執(zhí)行關(guān)鍵:進(jìn)行闡述凱利大廈是交通樞紐片區(qū)寫字樓的代表性的作品,其設(shè)計(jì)理念,產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)等,樹(shù)立項(xiàng)目美譽(yù)度。凱利大廈產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)活動(dòng)策略凱利大廈產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)凱利大廈大客戶時(shí)間:
2012年8月10日(暫定)地點(diǎn):項(xiàng)目臨時(shí)營(yíng)銷中心目的:積累誠(chéng)意客戶,為開(kāi)盤蓄水目標(biāo):集中認(rèn)籌當(dāng)天VIP卡數(shù)量達(dá)到100張認(rèn)購(gòu)方式:凱利大廈VIP會(huì)員招募,繳納10萬(wàn)元誠(chéng)意金即可認(rèn)籌(暫定)凱利大廈一期房源盛大認(rèn)籌活動(dòng)活動(dòng)策略精裝樣板層體驗(yàn)活動(dòng)工程樣板房開(kāi)放在項(xiàng)目一期認(rèn)籌后舉辦樣板層體驗(yàn)活動(dòng),向客戶展示項(xiàng)目的高端品質(zhì),增強(qiáng)客戶購(gòu)房的信心?;顒?dòng)策略
凱利大廈一期房源盛大開(kāi)盤時(shí)間:2012年9月10日(暫定)地點(diǎn):項(xiàng)目營(yíng)銷中心主題:品質(zhì)盛宴·華美綻放目的:利用開(kāi)盤活動(dòng)客戶集中場(chǎng)面的營(yíng)造熱銷氛圍并傳遞給市場(chǎng),引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng),吸引市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注,為項(xiàng)目后期銷售營(yíng)造有利的條件?;顒?dòng)策略活動(dòng)配合——老帶新活動(dòng)及業(yè)主答謝會(huì)時(shí)間:2012年10月邀請(qǐng)嘉賓:凱利大廈業(yè)主執(zhí)行關(guān)鍵:激發(fā)客戶興趣,能帶來(lái)新的客源活動(dòng)策略尋找領(lǐng)頭羊,形成羊群效應(yīng)大客戶策略怎么才能成功準(zhǔn)確的找到領(lǐng)頭羊?大客戶策略蘇荷中心位于中州大道農(nóng)業(yè)路交匯處,黃河大觀開(kāi)發(fā)的商務(wù)地標(biāo)項(xiàng)目。最初定位為高端公寓項(xiàng)目,后期改為寫字樓產(chǎn)品,在產(chǎn)品基本不變的情況下,在眾人看來(lái)不可能走好的項(xiàng)目,卻在開(kāi)盤成功銷售2.4萬(wàn)㎡,30個(gè)花瓣。大客戶策略大客戶策略蘇荷中心成功的原因在哪里呢?開(kāi)盤當(dāng)日大觀公司關(guān)系戶成交16000平米,20個(gè)花瓣大觀通過(guò)其母公司思念集團(tuán),發(fā)動(dòng)其所有合作單位關(guān)系戶購(gòu)買泰辰公司成交8000平米,10個(gè)花瓣泰辰通過(guò)其所有二三級(jí)市場(chǎng),F(xiàn)TF團(tuán)隊(duì)以及前期積累的大量客戶資源,尋常市場(chǎng)高端客戶大客戶策略拓寬客戶渠道:全民營(yíng)銷提前實(shí)施大客戶定向營(yíng)銷計(jì)劃:發(fā)動(dòng)開(kāi)發(fā)商、歐凱龍集團(tuán)、泰辰以及其他所有合作單元尋找大客戶面向鄭東新區(qū)管委會(huì)、媒體、合作公司、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)朋友圈等各種資源需求需要購(gòu)買或租賃寫字樓的客戶信息;銷售資料注重體現(xiàn)頂級(jí)形象,突出建筑價(jià)值;成立專門工作組負(fù)責(zé)此事,同時(shí)擁有銷售、策劃、工程等人員配合;大客戶策略大客戶界定:企業(yè)一般的現(xiàn)金流是總營(yíng)業(yè)收入的15%—20%。而購(gòu)置500平方以上寫字樓作為固定資產(chǎn),需要年?duì)I業(yè)收入約為二千五百萬(wàn)元的企業(yè)。項(xiàng)目前期投資客戶,愿意較早投入資金,但是對(duì)于物業(yè)升值空間要求較高。渠道圈層營(yíng)銷活動(dòng)銀行金卡俱樂(lè)部等行業(yè)協(xié)會(huì)定向營(yíng)銷媒體關(guān)系利用政府招商辦大客戶策略——大客戶攻堅(jiān)是奠定項(xiàng)目形象平臺(tái)的關(guān)鍵大客戶策略
泰辰FTF大客戶平臺(tái)泰辰置業(yè)擁有最具銷售力的管理團(tuán)隊(duì)和銷售精英。泰辰銷售中心下轄多個(gè)營(yíng)業(yè)部和一個(gè)大客戶服務(wù)部(簡(jiǎn)稱FTF團(tuán)隊(duì)),F(xiàn)TF團(tuán)隊(duì)由專人負(fù)責(zé),長(zhǎng)期拓展并維護(hù)大客戶以及高端客戶的關(guān)系。大客戶策略——大客戶攻堅(jiān)專業(yè)團(tuán)隊(duì)大客戶策略
泰辰在鄭州5年的發(fā)展當(dāng)中積累了可觀的客戶資源,特別是寫字樓客戶資源是目前鄭州最大、最全的有效客戶平臺(tái)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域當(dāng)中,我們作為產(chǎn)品與客戶之間的銷售媒介,如何為開(kāi)發(fā)商以最低的成本找到最多的有效客戶,并快速達(dá)成交易,已經(jīng)是我們賴以生存的根本。因此,我們建立了一個(gè)能與商服物業(yè)的終端消費(fèi)客戶達(dá)成精準(zhǔn)、有效的溝通并提供貼切服務(wù)的通路和平臺(tái)——泰辰FTF團(tuán)隊(duì)
FTF團(tuán)隊(duì)有專人負(fù)責(zé),致力于大客戶以及高端客戶的拓展和維護(hù)工作。目前擁有有效的長(zhǎng)期投資大客戶及集團(tuán)客戶資源近500組。實(shí)踐證明,在我司代理的浦發(fā)國(guó)際,中油國(guó)際、匯智大廈、升龍鳳凰城的銷售過(guò)程中,F(xiàn)TF團(tuán)隊(duì)起到了舉足輕重的作用,大地保險(xiǎn)、百瑞信托、中原信托、PICC均為我公司FTF團(tuán)隊(duì)拓展的集團(tuán)客戶資源,并通過(guò)泰辰均已成功購(gòu)買寫字樓等物業(yè)。它以客戶專員的服務(wù)形象為商服物業(yè)的終端集團(tuán)消費(fèi)客戶,提供以一對(duì)一、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)形式的咨詢、買賣、租賃等深層次全方位的售前、售中、售后的貴賓式服務(wù)。泰辰FTF團(tuán)隊(duì)組建3年來(lái)已經(jīng)成功為楷林國(guó)際和中油國(guó)際提供了以百瑞信托、中原證券和金山化工為代表的大宗交易服務(wù)。在與鄭州最大的本土家居市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商歐凱龍?zhí)峁㏒OHO新干線營(yíng)銷代理服務(wù)的時(shí)候結(jié)下了戰(zhàn)略合作關(guān)系,泰辰將為歐凱龍?jiān)谌∩虡I(yè)布局選址提供咨詢服務(wù)。大客戶策略包裝到位、引導(dǎo)到位展示策略展示策略項(xiàng)目外展場(chǎng)展示:展示策略項(xiàng)目外展場(chǎng)引導(dǎo)要到位,便于客戶尋找,包裝要有檔次有質(zhì)感,要能體現(xiàn)出項(xiàng)目的高端品質(zhì)和形象。展示策略建議項(xiàng)目配備看房直通車,誠(chéng)意度較高的客戶可以拉至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀考察。凱利大廈看房直通車建筑為本,充分展示展示策略展示策略項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示:ACTION1.設(shè)立品質(zhì)營(yíng)銷中心、品牌展示專區(qū)和視聽(tīng)室ACTION2.設(shè)立建材、設(shè)備、技術(shù)展示區(qū):豐富展示品類,提高展示水平,如將玻璃幕墻的性能做展示對(duì)比。ACTION3.服務(wù)水平符合頂級(jí)寫字樓形象,做到鄭州領(lǐng)先。如:設(shè)置水吧供應(yīng)咖啡、微笑服務(wù)、保安著西裝等展示策略——現(xiàn)場(chǎng)全方位的高形象展示,突出項(xiàng)目的領(lǐng)袖氣質(zhì),震撼客戶展示策略重要的是現(xiàn)場(chǎng)空間的感覺(jué)和實(shí)際使用的感受,體驗(yàn)才是樣板房的目的。展示策略——首家寫字樓精裝樣板間展示策略基本的吊頂加地面最能體現(xiàn)單位最原始的空間感覺(jué)。實(shí)物和材料的圖片展示能讓客戶對(duì)產(chǎn)品賣點(diǎn)的感觸更加真實(shí)有效。展示策略——清水樣板間展示策略作用:利用超高形象墻打造氣勢(shì),體現(xiàn)項(xiàng)目磅礴大氣的氣勢(shì),吸引到現(xiàn)場(chǎng)的客戶。執(zhí)行要點(diǎn):吸引車流、人流,將做設(shè)計(jì)感強(qiáng)的異型廣告牌使用,發(fā)布項(xiàng)目形象。形象墻上文案要做中英文對(duì)照。展示策略——出彩動(dòng)作~超高形象墻~展示策略展示策略——營(yíng)銷工具的合理運(yùn)用規(guī)范化、專業(yè)化:做到任何文件和流程環(huán)節(jié)都有規(guī)范的處理方式,為客戶提供規(guī)范的服務(wù),在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì)。統(tǒng)一性:各種營(yíng)銷工具應(yīng)體現(xiàn)凱利大廈統(tǒng)一的市場(chǎng)形象。完整性:應(yīng)考慮橫向完整性(投資客、自用者)及縱向完整性(目標(biāo)客戶、意向客戶、準(zhǔn)客戶、客戶、VIP客戶)。獨(dú)特性:應(yīng)體現(xiàn)凱利大廈獨(dú)特之處,引發(fā)重點(diǎn)關(guān)注。細(xì)節(jié)性:高層次的競(jìng)爭(zhēng)往往體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上,應(yīng)以客戶需求分析為基礎(chǔ),注重細(xì)節(jié)上對(duì)客戶的關(guān)注與服務(wù)?;拘蛿U(kuò)展型DM樓書技術(shù)手冊(cè)專用信紙、專用信封文件夾、文件袋模型展板手提袋精品樓書多媒體演示電子樓書標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng)專業(yè)禮品展示策略展示策略——細(xì)節(jié)成就上帝,把握客戶體驗(yàn)環(huán)節(jié)中的細(xì)節(jié)點(diǎn),從小處給予客戶別樣的感受自動(dòng)鞋套機(jī)汽車遮陽(yáng)罩安全帽一次性隔離紙主動(dòng)迎送布置整齊著裝統(tǒng)一北方的客戶比較隨性,不會(huì)苛求細(xì)節(jié)的關(guān)懷,主動(dòng)性的展現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)細(xì)節(jié)的到位能給客戶留下深刻印象。展示策略推售策略考慮到本項(xiàng)目為兩棟樓“一板一塔”,建議一棟一棟推售,盡量保證另一棟樓的完成性,避免將兩棟樓都賣散賣亂,將不利于大客戶的談判。推售樓棟考慮因素:選擇單獨(dú)的樓棟先推,不宜破壞每棟樓的完整性,否則將不利于項(xiàng)目后續(xù)的營(yíng)銷推廣建議先推素質(zhì)相對(duì)較低,未來(lái)價(jià)值升值潛力較弱的樓棟,保留素質(zhì)較高及未來(lái)升值潛力較高的產(chǎn)品,確保項(xiàng)目整體利潤(rùn)最大化項(xiàng)目產(chǎn)品概況和價(jià)值分析:項(xiàng)目東樓:核心筒分開(kāi),中間是走廊,屬于典型的板式辦公樓,目前市場(chǎng)上多數(shù)SOHO及類寫字樓的辦公格局,市場(chǎng)認(rèn)可度較低,市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)公寓好些,相對(duì)純粹寫字樓市場(chǎng)接受度稍低。例如格林融熙國(guó)際等項(xiàng)目。項(xiàng)目西樓:核心筒在項(xiàng)目核心,屬于典型的塔式辦公樓,目前市場(chǎng)上多數(shù)高檔寫字樓的平層,市場(chǎng)認(rèn)可度較高,市場(chǎng)價(jià)值較高。例如楷林國(guó)際、藍(lán)碼地王。推售策略項(xiàng)目產(chǎn)品概況和價(jià)值分析:鐵科大廈產(chǎn)品概況建筑面積——樓棟兩棟高層?xùn)|樓得房率建筑形式市場(chǎng)認(rèn)可度未來(lái)價(jià)值判斷65.9%板樓較高較高西樓得房率建筑形式市場(chǎng)認(rèn)可度未來(lái)價(jià)值判斷71.7%塔樓高高推售策略推售策略經(jīng)過(guò)分析之后,可以發(fā)現(xiàn)兩棟樓相比較,板樓的價(jià)值略弱一些,再加上前期已經(jīng)先推出東板樓,因此建議項(xiàng)目推售先“板”后“眼”Combination客戶組合大客戶與小客戶的比例該如何設(shè)定?投資客戶與自用客戶該如何控制?Sequence
推廣順序該先推廣哪個(gè)樓層區(qū)域?
之后的推廣如何進(jìn)行?Speed推廣速度該設(shè)定怎樣的銷售速度?
如何保證該速度的實(shí)現(xiàn)?銷控策略——銷控三大任務(wù)推售策略銷控策略——明析任務(wù),把握原則靈活掌握平衡樓層銷售:防止出現(xiàn)好樓層售空或低價(jià)單元售空兩種傾向滿足客戶需求:防止出現(xiàn)大量客戶等待但沒(méi)有相應(yīng)供應(yīng)的局面制造持續(xù)熱銷氣氛:防止在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大量未售單元爭(zhēng)取價(jià)格提升:防止價(jià)格承受能力高的客戶選擇低價(jià)單元盡量保留連續(xù)樓層:防止大客戶購(gòu)買時(shí)無(wú)相應(yīng)供應(yīng)保證銷控信息統(tǒng)一:防止出現(xiàn)重復(fù)預(yù)定或浪費(fèi)成交時(shí)間。推售策略銷控策略——遵循的原則照顧前期積累的中小型散客需求相對(duì)經(jīng)濟(jì)性樓層的需求,避免前期積累的客戶的流失。高中低樓層的合理搭配,測(cè)試市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目銷售價(jià)格的承受能力。盡快打開(kāi)項(xiàng)目的銷售局面,初步形成項(xiàng)目的口碑傳播效應(yīng)。銷售難度和銷售壓力較大的樓層,建議盡早打開(kāi)銷售,通過(guò)較長(zhǎng)的銷售周期去消化此類樓層。推售策略樓層號(hào)推售說(shuō)明2928272625242322212019
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8建議首批推售樓層7建議首批推售樓層6建議首批推售樓層5建議首批推售樓層銷控策略——提前推出房源建議以較差樓層先期進(jìn)入市場(chǎng),在工程未達(dá)到預(yù)售條件時(shí),以較低價(jià)格,快速銷售,同時(shí)避免利潤(rùn)的大量損失。推售策略東板樓樓層號(hào)一批房源2928272625242322212019
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銷控策略——建議東板樓分三批推售推售策略東板樓樓層號(hào)二批房源2928272625242322212019
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東板樓樓層號(hào)三批房源2928272625242322212019
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東板樓樓層號(hào)三批房源28272625242322212
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