房地產(chǎn)評(píng)估-收益還原法

第五章收益還原法第一節(jié)基本原理第二節(jié)收益還原法的公式第三節(jié)收益還原法的步驟第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用第一節(jié)

基本原理

一、收益法的概念

別稱：收益資本化法、收益還原法

定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的的正常純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。

公式：房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/還原利率

價(jià)格：收益價(jià)格

二、收益法的理論依據(jù)基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。

例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對(duì)該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值是多少？理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值與4000萬元的貨幣等價(jià)，即價(jià)值4000萬元。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)值高低主要取決于下列哪些因素？

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：p177①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

三、收益還原法的適用對(duì)象與條件

收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。

如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。

不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。第二節(jié)收益還原法的基本本公式一、一般公式一般公式還原利率每年不變變，且大于0二、純收益每年不不變的公式公式的用途：1、可以直接用于計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格；；2、用于不同年限之之間房地產(chǎn)價(jià)格的的換算；3、市場(chǎng)比較法中土土地使用權(quán)年限的的修正。V—房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的收益價(jià)格A—房地產(chǎn)每年凈收益益(假設(shè)發(fā)生在年末)r—房地產(chǎn)的資本化率率（折現(xiàn)率）1、可以直接用于計(jì)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：（a）收益年限無限且其其他因素不變的公公式[例5-1]有一房地產(chǎn)正常情情況下的年純收益益為20萬元，資本化率為為10%，其經(jīng)濟(jì)耐用年限限可視為無限年，，試計(jì)算該房地產(chǎn)產(chǎn)的收益價(jià)格。式中:適用條件：（1）凈收益每年不變變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零零；（3）收益年限為無限限年特點(diǎn)：（b）收益年限有限且且其他因素不變的的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府府有償出讓的土地地上開發(fā)建造的，，土地出讓年限為為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常常情況下的年凈收收益為20萬元，資本化率為為10%，則該房地產(chǎn)的收收益價(jià)格為多少？？此公式的假設(shè)條件件是：（1）凈收益每年不變變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零零（當(dāng)r=0時(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為有限限年n。2、用于不同年限之之間房地產(chǎn)價(jià)格的的換算例題p119-173、市場(chǎng)比較法中土土地使用權(quán)年限的的修正p101-11三、房地產(chǎn)凈收益益在未來的前若干干年有變化的公式式有限年無限年假設(shè)前提是：（（1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限限年。假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來前前t年（含第t年）有變化，分別別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；（2）資本化率不等于于零為r；（3）收益年限為有限限年n?！纠?-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)測(cè)其未來5年的凈收益分別為為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元和30萬元，從第六年到到未來無窮遠(yuǎn)，每每年的凈收益將穩(wěn)穩(wěn)定在35萬元左右，該類房房地產(chǎn)的資本化率率為10％。試計(jì)算該宗房房地產(chǎn)的收益價(jià)格格。如果該房地產(chǎn)產(chǎn)的收益年限為50年，則該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的收益價(jià)格為多多少？P117-23例題：某宗房地產(chǎn)的收益益期限為38年，通過預(yù)測(cè)得到到未來5年的凈收益分別為為20、22、25、28和30萬元，從第六年到到第38年每年的凈收益為為35萬元，該類房地產(chǎn)產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房房地產(chǎn)的收益價(jià)格格。例題通過預(yù)測(cè)得到某宗宗房地產(chǎn)在未來5年內(nèi)的凈收益分別別為20、22、25、28和30萬元，從第6年到無窮遠(yuǎn)年的每每年凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房房地產(chǎn)的收益價(jià)格格。四、未來若干年后后的房地產(chǎn)價(jià)格已已知p103當(dāng)未來某年的房地地產(chǎn)價(jià)格已知，而而已知房地產(chǎn)價(jià)格格的年份以前的純純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零零時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格格的計(jì)算公式如下下：如果凈收益每年不不變?yōu)锳,則房地產(chǎn)價(jià)格為【例5-5】某市郊有一宗房地地產(chǎn)，年出租凈收收益為100萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持在該該水平，但規(guī)劃等等到3年后該處開發(fā)為新新的市中心，預(yù)測(cè)測(cè)到時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣賣的售價(jià)會(huì)高達(dá)1500萬元，銷售銳費(fèi)為為售價(jià)的6％。如果投資者要要求該類投資的收收益率為10％，則求該宗房地地產(chǎn)目前的價(jià)值。。P119-15【解】由題意：【思考題】某處租舊辦公樓的的租約尚有兩年到到期，在此最后2年的租約中，每年年可收取凈租金80萬元，到期后要拆拆除作為商業(yè)用地地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)業(yè)用地的價(jià)值為1100萬元，拆除費(fèi)用為為50萬元，該類房地產(chǎn)產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價(jià)價(jià)值為多少？P119-16五、凈收益按等差差級(jí)數(shù)遞增的公式式無限年式中：b為凈收益逐年遞增增的數(shù)額，如凈收收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)級(jí)數(shù)遞增；（2）資本化率大于零零為r；（3）收益年限為無限限年。【例5-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未未來第一年的凈收收益為20萬元，此后每年的的凈收益會(huì)在上一一年的基礎(chǔ)上增加加2萬元，收益年限可可視為無限年，該該類房地產(chǎn)的資本本化率為8％。試求該宗房地地產(chǎn)的收益價(jià)格。。五、凈收益按等差差級(jí)數(shù)遞增的公式式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)級(jí)數(shù)遞增；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限?！纠?-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未未來第一年的凈收收益為20萬元，此后每年的的凈收益會(huì)在上一一年的基礎(chǔ)上增加加2萬元，收益年限30年，該類房地產(chǎn)的的資本化率為8％。試求該宗房地地產(chǎn)的收益價(jià)格。。五、凈收益按等差差級(jí)數(shù)遞減的公式式只有有限年式中：b—凈收益逐年遞減的的數(shù)額，如凈收益益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)級(jí)數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限為有限限年n，且n≤A/b+1。（當(dāng)n＞A/b+1時(shí)，第n年的凈收益為負(fù)，，以后各年的凈收收益均為負(fù)值，任任何一個(gè)“理性經(jīng)經(jīng)營(yíng)者”在A/b+1年后都不會(huì)在經(jīng)營(yíng)營(yíng)）。六、凈收益按一定定比率遞增的公式式無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未未來第一年的凈收收益為30萬元，此后每年的的凈收益會(huì)在上一一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)長(zhǎng)2％，收益年限可視視為無限年，該類類房地產(chǎn)的資本化化率為10％。試求該宗房地地產(chǎn)的收益價(jià)格。。六、凈收益按一定定比率遞增的公式式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)級(jí)數(shù)遞增（2）收益年限n為有限年?！纠?-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該該房地產(chǎn)未來第一一年的凈收益為20萬元，此后在使用用年限50年內(nèi)每年的凈收益益會(huì)在上一年的基基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％；該類房地產(chǎn)的的資本化率為10％。試求該宗房地地產(chǎn)的收益價(jià)格。。收益會(huì)不會(huì)減為零零六、凈收益按一定定比率遞減的公式式無限年式中：g—凈收益逐年遞減的的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)級(jí)數(shù)遞減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限限年?！纠?-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未未來第一年的凈收收益為20萬元，此后每年的的凈收益會(huì)在上一一年的基礎(chǔ)上降低低2％，收益年限可視視為無限年，該類類房地產(chǎn)的資本化化率為10％。試求該宗房地地產(chǎn)的收益價(jià)格。?！窘狻坑深}意：六、凈收益按一定定比率遞減的公式式有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)級(jí)數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年。【例5-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該該房地產(chǎn)未來第一一年的凈收益為20萬元，此后在使用用年限50年內(nèi)每年的凈收益益會(huì)在上一年的基基礎(chǔ)上降低2％；該類房地產(chǎn)的的資本化率為10％。試求該宗房地地產(chǎn)的收益價(jià)格。。【解】由題意：第三節(jié)收益還原法的步驟驟一、搜集并驗(yàn)證有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)資料二、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的的純收益（凈收益））三、求取還原利率四、確定收益年限五、選用適宜的收益益法公式計(jì)算收益價(jià)格一、搜集并驗(yàn)證有有關(guān)數(shù)據(jù)資料目的：為了測(cè)算房地產(chǎn)產(chǎn)的純收益和還原原利率，評(píng)估房地地產(chǎn)價(jià)格。內(nèi)容：估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等等數(shù)據(jù)資料，銀行行定期、活期存款款利率、房地產(chǎn)投投資的風(fēng)險(xiǎn)等數(shù)據(jù)據(jù)。途徑：查閱有關(guān)部門的資資料及實(shí)地調(diào)查。。1、純收益的概念指歸屬于房地產(chǎn)的的除去各種費(fèi)用后的收益。即從總總收益中扣除：①資金、勞動(dòng)力、、管理等生產(chǎn)要素素對(duì)總收益的貢獻(xiàn)獻(xiàn)程度應(yīng)該得到的的收益部分；②收益中不能由投投資主體自由支配配的部分，如經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要繳納的稅金金。二、預(yù)測(cè)估價(jià)價(jià)對(duì)象的純收益（凈收收益）2、純收益的種種類①實(shí)際純收益益和客觀純收收益實(shí)際純收益是是指待估房地地產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營(yíng)管管理水平條件件下，實(shí)際取得的的收益。實(shí)際收益可能能為0，甚至是負(fù)值?？陀^純收益是是指排除了各各個(gè)企業(yè)實(shí)際際利益中屬于特殊的的、偶然的要要素對(duì)實(shí)際收收益的影響后后得到的一般正常收益益。注意：在用收益法法進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，有租約限制的的，租賃期限內(nèi)的的租金應(yīng)采用用租約租金(實(shí)際租金)，租賃期限外外的租金應(yīng)采采用正?？陀^觀的市場(chǎng)租金金(客觀收益)。沒有租約限制制的，實(shí)際收益為為0或負(fù)值的，通常采用客觀收益作為估價(jià)的依依據(jù)。②有形純收益益和無形純收收益有形純收益是是由房地產(chǎn)帶帶來的能夠直直接用貨幣來表示的收益益。無形純收益指指由于投資房房地產(chǎn)帶來的的間接收益，如安全感、、自豪感、提提高個(gè)人的聲聲譽(yù)和信用、、增強(qiáng)企業(yè)的的融資能力等等。注意：在用收益法法進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)時(shí)，無形收益難以以貨幣化，因因而在純收益益計(jì)算的時(shí)候候難以考慮，，通常情況下下，可以通過過選取較低的還原利利率來考慮無形收收益。③基于租賃收收入的純收益益和基于營(yíng)業(yè)業(yè)收入的純收收益收益性房地產(chǎn)產(chǎn)獲取收益的的方式，從房地產(chǎn)所有者者的角度看，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。凈收益益的測(cè)算途徑徑可分為兩種種：一是基于租賃收入入的凈收益例如：普通住宅、、公寓、寫字字樓、商鋪、、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠廠房、倉庫等等類房地產(chǎn)；；二是基于營(yíng)業(yè)收入入的凈收益例如：旅館、影劇劇院、娛樂場(chǎng)場(chǎng)所、加油站站等類房地產(chǎn)產(chǎn)。3、純收益測(cè)算算的公式①基于租賃收入測(cè)算純收益（重點(diǎn)掌握））純收益=潛在毛收入-空置等造成的的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有有效毛收入－－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用潛在毛收入:是假定房地產(chǎn)產(chǎn)在充分利用用、無空置（（即100％出租的情況況下的收入））。在房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估中，其其包括租金收入和租賃保證金或或押金的利息息收入。有效毛收入:是由潛在毛收收入扣除空置等造成的的收入損失后后的收入?？罩玫仍斐傻牡氖杖霌p失包包括：因空置置、拖欠租金金（延遲支付付租金，少付付租金或不付付租金）以及及其他原因造造成的收入損損失。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：是指維持房房地產(chǎn)正常使使用或營(yíng)業(yè)所所必須的費(fèi)用用。管理費(fèi)：是指出租房房地產(chǎn)要進(jìn)行行的必要管理理所需的費(fèi)用用。(租金的2%～5%)維修費(fèi)：是指為保證證房屋正常使使用每年所支支付的房屋的的維護(hù)費(fèi)(修繕費(fèi)用)。保險(xiǎn)費(fèi)：是指房地產(chǎn)產(chǎn)所有者為使使所擁有的房房產(chǎn)免遭意外外而向保險(xiǎn)公公司支付的費(fèi)費(fèi)用。(租金的0.15%～0.2%)。稅金：是指房地產(chǎn)產(chǎn)所有者由于于房地產(chǎn)出租租而應(yīng)按照國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)定定向稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)業(yè)稅。由法律具體體規(guī)定，如營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，城市市維護(hù)建設(shè)稅稅，教育費(fèi)附附加等。中介費(fèi)用：是指通過各各中介機(jī)構(gòu)發(fā)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)由房地產(chǎn)所所有者支付給給中介機(jī)構(gòu)的的費(fèi)用。出租用房地產(chǎn)產(chǎn)租約中關(guān)于于費(fèi)用的負(fù)擔(dān)擔(dān)表在估價(jià)過程中中，需要在分分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目。如果租約約定定保證合法、、安全、正常常使用所需要要的一切費(fèi)用用均由出租人人承擔(dān)，則應(yīng)應(yīng)該將其全部扣除；如果租約約定定部分或全部部費(fèi)用都由承承租人承擔(dān)，，則出租人所所得到的租賃賃收入就接近近于凈收益，，此時(shí)扣除的的費(fèi)用就要相應(yīng)的減少。關(guān)于該公式的的幾點(diǎn)說明：潛在毛收入、、有效毛收入入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在在年末發(fā)生?？罩迷斐傻氖帐杖霌p失一般般以潛在毛收入的某一百分率率來計(jì)算。實(shí)際評(píng)估中，，通常會(huì)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率來求取運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用。例題：某商場(chǎng)的土地地使用年限為為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商商場(chǎng)共有兩層層，每層可出出租面積各為為200平方米。一層層于2002年10月1日租出，租賃賃期限為5年，可出租面面積的月租金金為180元/平方米，而且且每年不變；；二層現(xiàn)暫時(shí)時(shí)空置。附近類類似商場(chǎng)一、、二層可出租租面積的正常常月租金分別別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用率為25％。該類房地地產(chǎn)的還原利利率為9％。試測(cè)算2005年10月1日帶租約出售時(shí)時(shí)的正常價(jià)格格。p117土地使用年限限為40年，從2001年10月1日起計(jì)商場(chǎng)一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場(chǎng)租金200元/m2

120元/m2

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25％25％還原利率9％9％估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2005年10月1日解：該商場(chǎng)2005年10月1日帶租約出售售時(shí)正常價(jià)格格測(cè)算如下：：①商場(chǎng)1層價(jià)格的測(cè)算算：公式：租賃期限內(nèi)年凈收益＝200×180×(1－25％)×12=32.40（萬元）租賃期限外年凈收益＝200×200×(1－25％)×12=36.00(萬元)＝375.69(萬元)②商場(chǎng)2層價(jià)格計(jì)算：公式：年凈收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(萬元)＝229.21(萬元)該商場(chǎng)出售時(shí)的的價(jià)格P＝P1＋P2＝375.69＋229.21＝604.90(萬元)②基于營(yíng)業(yè)收入入測(cè)算凈收益凈收益＝經(jīng)營(yíng)收收入－歸屬于其其他資本或經(jīng)營(yíng)營(yíng)的收益歸屬于其他資本本或經(jīng)營(yíng)的收益益是指商業(yè)、餐餐飲業(yè)、工業(yè)、、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者者的正常利潤(rùn)。。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地地產(chǎn)：凈收益等于商品品銷售收入扣除除商品銷售成本本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、、商品銷售稅金金及附加、管理理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)。工業(yè)生產(chǎn)的房地地產(chǎn)：凈收益為產(chǎn)品銷銷售收入扣除生生產(chǎn)成本、產(chǎn)品品銷售費(fèi)用、產(chǎn)產(chǎn)品銷售稅金及及附加、管理費(fèi)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用用和廠商利潤(rùn)。。農(nóng)用地：是由農(nóng)地平均年年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥肥料費(fèi)、人工費(fèi)費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)費(fèi)、材料費(fèi)、水水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅稅費(fèi)、投資利息息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等等。③混合使用房地地產(chǎn)凈收益的求求取混合使用房地產(chǎn)產(chǎn)是指多種收益的的房地產(chǎn)，如星星級(jí)賓館，一般般有客房、會(huì)議議室、餐飲、商商務(wù)中心、娛樂樂中心等。方法一：首先測(cè)算各種種類型的總收入入，然后測(cè)算各各種類型的總費(fèi)費(fèi)用，兩者之差差就是凈收益。。方法二：將各種房地產(chǎn)產(chǎn)看成是各種單單一收益類型房房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組組合，先分別根根據(jù)各自的收入入和費(fèi)用求出各各自的凈收益，，然后將所有的的凈收益相加。。④自用或尚未使使用的房地產(chǎn)凈凈收益的求取根據(jù)市場(chǎng)上有收收益的類似房地地產(chǎn)的有關(guān)資料料按照上述的公公式測(cè)算凈收益益，或者通過類類似房地產(chǎn)的凈凈收益直接比較較得出凈收益。。四、收益年限的的確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)自然壽命法律規(guī)定（如土土地使用權(quán)法定定最高年限）合同約定（如租租賃合同約定的的租賃期限）房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命來確定收益期限時(shí)估價(jià)價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)起至未來可可以獲得收益的的時(shí)間。1．對(duì)于單獨(dú)土地地和單獨(dú)建筑物物的估價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)權(quán)年限和建筑物物經(jīng)濟(jì)壽命來綜綜合確定收益年年限。然后選用有限年年的收益法計(jì)算算公式。注意凈收益中不不扣除建筑物折折舊費(fèi)和土地?cái)倲偺豳M(fèi)?？紤]因素2．對(duì)于房地合成成體的估價(jià)對(duì)象象對(duì)于建筑物的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收收益的年限，選選有限年的收益法計(jì)算公公式，凈收益中中不扣除建筑物折舊費(fèi)和和土地?cái)偺豳M(fèi)。。例題：求取房地產(chǎn)價(jià)格格對(duì)于建筑物的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命早于土土地使用年限而而結(jié)束的以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽壽命確定未來可獲收收益的年限，選選用有限年的收收益法計(jì)算公式式，凈收益中不不扣除建筑物折折舊費(fèi)和土地?cái)倲偺豳M(fèi)；然然后再再加上土地使用用年限超出建筑筑物經(jīng)濟(jì)壽命的的土地剩余使用年年限價(jià)值的折現(xiàn)現(xiàn)值。五、還原利率的的求取1、還原利率的概念還原利率又稱為為資本化率，是是將待估房地產(chǎn)產(chǎn)的預(yù)期凈收益益轉(zhuǎn)化為估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的比率。還原利率的重要要性：凈收益（萬元）資本化率（%）評(píng)估價(jià)格（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影響資本化率率大小的因素投資風(fēng)險(xiǎn)資本化率的高低低與投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系，，即風(fēng)險(xiǎn)大，收收益率就高；風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小，收益率率就低。房地產(chǎn)的狀況不同地區(qū)、不同同時(shí)期、不同類類型、不同用途的房地產(chǎn)，，投資風(fēng)險(xiǎn)各不不相同，因此報(bào)報(bào)酬率也不盡相相同。3、資本化率的種種類及相互關(guān)系系①資本化率的種種類土地資本化率：是將待估土地地的預(yù)期凈收益益轉(zhuǎn)化為在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)價(jià)格的比率。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是單純的土地，所選用的凈收收益也是由土地地產(chǎn)生的。建筑物資本化率率：是將待估建筑筑物的預(yù)期凈收收益轉(zhuǎn)化為在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑筑物價(jià)格的比率率。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是單純的建筑物，所選用的凈收收益也是由待估估建筑物產(chǎn)生的的。房地產(chǎn)綜合資本本化率：是將待估房地地產(chǎn)的預(yù)期凈收收益轉(zhuǎn)化為估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的比率。。此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是房地綜合體，所選用的凈收收益也是由房地地綜合產(chǎn)生的。。通常來講，建筑物的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高于土地的的投資風(fēng)險(xiǎn)。②三者的關(guān)系在已知建筑物價(jià)價(jià)格和三個(gè)資本本化率中的兩個(gè)個(gè)的前提下，三三者之間的換算算公式為：公式中:r—房地產(chǎn)綜合資本本化率；rL—土地資本化率;rB—建筑物資本化率率;L—土地價(jià)格；B—建筑物價(jià)格。這種方法用來進(jìn)進(jìn)行土地或者建建筑物價(jià)格的評(píng)估時(shí)稱為剩余技術(shù),也稱為殘余估價(jià)法。當(dāng)已知整體房地地產(chǎn)的凈收益，，其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和和各構(gòu)成部分的的資本化率時(shí)，，從整體房地產(chǎn)產(chǎn)種扣除歸屬于于已知構(gòu)成部分分的凈收益，求求取未知構(gòu)成部部分的價(jià)格。若用于求取土地地的價(jià)格，則稱稱為土地剩余技術(shù)；若用于求取建建筑物的價(jià)格，，則稱為建筑物剩余技術(shù)術(shù)。例題：某宗房地產(chǎn)每年年凈收益是50萬元，建筑物價(jià)價(jià)值為200萬元，建筑物資資本化率為12％，土地資本化化率為10％。試計(jì)算該宗宗房地產(chǎn)的價(jià)值值。凈收益=價(jià)值*資本化率率解：該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如如下：土地價(jià)值＝（50－200×12％）/10％＝260（萬元）該宗房地產(chǎn)價(jià)值值＝土地價(jià)值＋建建筑物價(jià)值＝260＋200＝460萬元3、資本化率的求取取方法①市場(chǎng)提取法通過搜集市場(chǎng)上三宗以上的類似房房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等等資料，選用相應(yīng)應(yīng)的收益法計(jì)算公公式，反求出資本本化率。相應(yīng)的公式又因收益年期和凈收益益變化的限制而呈現(xiàn)出不同的公公式，在實(shí)際操作作中需要分析所搜搜集案例的具體情情況，對(duì)號(hào)入座。。例題:選取六個(gè)可比實(shí)例例房地產(chǎn)及其相關(guān)關(guān)資料：可比實(shí)例凈收益（萬元/年）價(jià)格（萬元）還原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市場(chǎng)提取法的注意事項(xiàng)：所搜集的案例與估估價(jià)對(duì)象為類似房地產(chǎn)，即市場(chǎng)比較法中中所涉及到具體要要求。分析交易實(shí)例的交交易情況，如果有有不正常的融資條件件要給予修正。分析交易實(shí)例的租租金是等于市場(chǎng)租租金，即要保證所所搜集的交易實(shí)例例符合公開市場(chǎng)條件件。②累加法該方法又稱為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值法，是以安全利率加加上風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)整值值來求取資本化率率的方法。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，，即超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率以上部分的的報(bào)酬率，具體的的根據(jù)估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)存在的具有有自身投資特征的的區(qū)域、行業(yè)、市市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的來確確定。累加法的公式：還原利率＝安全利利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性性補(bǔ)償－投資帶來來的優(yōu)惠安全利率也稱無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率，是資金沒有投投資風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率率，通常情況下用用銀行的存款利率率表示。投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償是指當(dāng)投資者投資資于收益不確定、、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房房地產(chǎn)時(shí)，它必然然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有補(bǔ)補(bǔ)償，否則就不會(huì)會(huì)投資。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償：是指一項(xiàng)投資要要求的關(guān)心和監(jiān)督督越多，其吸引力力就會(huì)越小，從而而投資者必然會(huì)對(duì)對(duì)所承擔(dān)的額外管管理有補(bǔ)償。房地產(chǎn)所要求的管管理一般都超過股股票、存款、證券券等。缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償：是指投資者對(duì)所所投入的資金由于于缺乏流動(dòng)性所要要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與股票、債債券等相比，買賣賣要困難，交易費(fèi)費(fèi)用也比較高，流流動(dòng)性差，所以需需要對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償償。投資帶來的優(yōu)惠：是指由于房地產(chǎn)產(chǎn)投資可能獲得某某些額外的好處，，如易于獲得銀行行融資，從而投資資者會(huì)降低所要求求的報(bào)酬率。在實(shí)際估價(jià)時(shí)要針針對(duì)實(shí)際的估價(jià)對(duì)對(duì)象所獲得的好處處，作出相應(yīng)的扣扣減。評(píng)價(jià)：該方法對(duì)市場(chǎng)的要要求不高，但是風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定定主觀性比較強(qiáng)，，不太容易把握。。在不考慮時(shí)間和地域域范圍差異的情況下，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值主要與房地地產(chǎn)的類型相關(guān)。。通常情況下，商業(yè)業(yè)零售用房、寫字字樓、住宅、工業(yè)業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)依次降低，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值也相應(yīng)下下降。3、投資收益率排序序插入法依據(jù)：具有同等風(fēng)險(xiǎn)的的投資應(yīng)該有相似似的投資收益率的的原理。是指找出相關(guān)投資資類型及其收益率率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按按照風(fēng)險(xiǎn)大小排序序，將估價(jià)對(duì)象與與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，，判斷、確定資本本化率。投資收益率排序插插入法示意圖操作步驟：①調(diào)查、搜集估價(jià)價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房房地產(chǎn)投資、相關(guān)關(guān)投資的收益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，，如銀行貸款、存存款、政府債券、、股票等。②將搜集的各種類類型的投資的收益益率按照從大到小小的順序排列，制制成圖表。③將估價(jià)對(duì)象與這這些類型投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較較，判斷估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)的資本化化率應(yīng)該在哪個(gè)范范圍內(nèi)，從而確定定出所要求的資本本化率。4復(fù)合投資收益率法法指將購買房地產(chǎn)的的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為為資本化率。用公式表示為：r=MrM+(1-M)rE公式中：r—綜合資本化率；M—抵押貸款比率，