年安徽宿州某住宅小區(qū)可行性報(bào)告

一、項(xiàng)目概況（一）、項(xiàng)目名名稱：“**花園”(暫定名)（二）、項(xiàng)目投投資商：（三）、項(xiàng)目開開發(fā)商：（四）、項(xiàng)目地地點(diǎn)：宿州市市**東路與**交叉口東東南側(cè)（五）、項(xiàng)目背背景：安徽的北大門宿宿州市(舊稱宿縣)，位于黃淮淮平原南端，與與蘇、魯、豫豫3省11縣接壤，北北鄰江蘇徐州州市和山東菏菏澤市，西接接河南商丘市市，東連江蘇蘇淮陰市。1999年春，撤地地建市，設(shè)立立省轄宿州市市，轄碭山、蕭蕭縣、靈璧、泗泗縣和埇橋區(qū)區(qū)，99個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和11個(gè)街道辦事事處，2626個(gè)行政村，124個(gè)居委會(huì)，總總?cè)丝?04萬(wàn)人，總面面積9787平方公里。本項(xiàng)目所在的埇埇橋區(qū)面積2868平方千米，人人口172萬(wàn)，是全國(guó)最大的的縣級(jí)區(qū)，安安徽省宿州市市埇橋區(qū)。埇埇橋城區(qū)是宿宿州市政府所所在地，是宿宿州市政治、文文化、經(jīng)濟(jì)貿(mào)貿(mào)易的中心。埇橋區(qū)地處蘇豫皖三省交界處，交通十分便利。京滬鐵路縱穿南北，新**橫肉貫東西，公路四通八達(dá)，郵電通訊迅猛發(fā)展，現(xiàn)代化的通訊設(shè)施使埇橋區(qū)與全國(guó)及世界各地的聯(lián)系極為便捷。本項(xiàng)目用地位于于**東岸，本項(xiàng)目目用地**兩岸已建建成**公園，北臨宿宿州市埇橋區(qū)區(qū)**東路，地理位置置優(yōu)越，項(xiàng)目對(duì)面即即是城東街道道辦事處，周周邊有城東小小學(xué)，城東中中學(xué)，城東醫(yī)醫(yī)院，城東鳳鳳凰大酒店、城城東長(zhǎng)途客車車總站、大學(xué)學(xué)城、宿州學(xué)學(xué)院等。生活活、教育、醫(yī)醫(yī)療配套齊全全。項(xiàng)目占地120畝，**公園進(jìn)一步的建設(shè)設(shè)更是給項(xiàng)目帶來(lái)了無(wú)限的的增值空間。（六）、編制可可行性研究報(bào)報(bào)告的依據(jù)（1）根據(jù)目前前國(guó)家出臺(tái)的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有關(guān)文件精精神和宿州市政府規(guī)規(guī)定的政策條條件。（2）宿州市規(guī)規(guī)劃局關(guān)于該該項(xiàng)目地塊的的規(guī)劃條件要要求。（3）宿州市埇埇橋區(qū)人民政政府2007年9月0839號(hào)**項(xiàng)目開發(fā)發(fā)文件。（4）四川省***房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司提供的總平平方案圖和建建設(shè)工程概（預(yù)預(yù)）算定額及及相關(guān)文件。二、建設(shè)場(chǎng)地與與建設(shè)規(guī)模（一）、建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地本項(xiàng)目工程位于于宿州市**東岸，北北臨**東路，屬拆遷部份份居民區(qū)與新新開發(fā)用地，交交通方便，便便于施工。（二）、建筑條條件（1）道路項(xiàng)目緊靠市區(qū)，交交通便利，周周邊環(huán)境優(yōu)美美。303省道橫貫東東西，東臨鳳鳳凰大道及***中學(xué)，南南臨宿州市最最大的花園——**景觀帶。1路、15路公交車途途經(jīng)該項(xiàng)目，為為居民進(jìn)入繁繁華商業(yè)區(qū)帶帶來(lái)方便。該該住宅小區(qū)處處于城市的上上風(fēng)向，空氣氣清新，給人人以回歸大自自然的感受。（2）供水本項(xiàng)目用地為拆拆遷部份居民民區(qū)和新征地地地塊，自來(lái)來(lái)水管道接市市政自來(lái)水供供水管網(wǎng)。（3）污水排放放小區(qū)內(nèi)大部分流流域的污水排排放需新建化化糞池，經(jīng)處處理后進(jìn)入城城市污水排放放系統(tǒng)。（4）雨水排放放小區(qū)雨水要修建建雨水排放管管道進(jìn)入城市市排水系統(tǒng)。（5）供電小區(qū)周邊有供電電干線，只需需增設(shè)變電設(shè)設(shè)備，便可解解決項(xiàng)目工程程施工和小區(qū)區(qū)居民的生活活用電。（6）供氣本小區(qū)周邊已有有城市供氣管管網(wǎng)，只需安安裝部份管道道就可直接使使用。（7）供暖本小區(qū)周邊已有有城市供暖管管網(wǎng)，只需安安裝部份管道道就可直接使使用。（8）電信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)本小區(qū)位于城市市電信網(wǎng)絡(luò)的的覆蓋范圍，小小區(qū)內(nèi)的電信信通訊、智能能化管理將是是十分方便。（9）其它本項(xiàng)目樓前樓后后的道路、綠綠化以及所需需的各種市政政條件及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套，均均已開發(fā)完成成，各種設(shè)施施接口均至本本項(xiàng)目紅線內(nèi)內(nèi)。目前，第一步實(shí)實(shí)施工程項(xiàng)目目的土地征用用、拆遷安置置工作已基本本完成，資金金基本落實(shí)，場(chǎng)場(chǎng)地已平整，基基本達(dá)到了開開工修建的條條件，其它配配套設(shè)施均可可與建設(shè)同時(shí)時(shí)進(jìn)行。（三）、建設(shè)規(guī)規(guī)模本項(xiàng)目總計(jì)劃征征用土地面積800522.7㎡。根據(jù)宿州市埇橋區(qū)人民民政府2007年9月0839號(hào)**項(xiàng)目開發(fā)發(fā)文件要求，計(jì)計(jì)劃修建營(yíng)業(yè)業(yè)用房和住宅宅共1340094平方米米，其中修建建商業(yè)用房113118平方米，小高高層住宅房屋屋243000平方米；多層層住宅房屋977477平方米，物管管用房729平方米米。（四）、建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)城市規(guī)劃要要求，市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)以及及公司的實(shí)際際情況和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際地形，該該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方方案中小區(qū)環(huán)環(huán)境，計(jì)劃按按中檔的建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)內(nèi)房屋建筑以以多層和小高高層的小戶型型為主，總體體布置房屋的的朝向?yàn)槟媳北毕颉Ｒ?guī)劃方方案中，容積積率僅為1..68，建筑筑密度25.7％，總綠化化面積達(dá)266864平米米，綠化率達(dá)達(dá)33.5％，幢幢與幢主要朝朝向之間最小小距離也在222米以上，小小區(qū)內(nèi)設(shè)地面面停車場(chǎng)、會(huì)會(huì)所、各種體體育設(shè)施和休休閑場(chǎng)所。其其各部份標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下：（1）設(shè)計(jì)有二二至六層的多層建筑筑33棟，15層的小高高層電梯公寓寓2棟。所有住宅宅層高設(shè)計(jì)為為3米，設(shè)有機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車共870個(gè)其中地上上車位630個(gè)，地下車車庫(kù)車位240個(gè)。營(yíng)業(yè)用房房層高設(shè)計(jì)為為3.6～4.5米；住宅結(jié)結(jié)構(gòu)采用磚混混、全現(xiàn)澆鋼鋼筋砼樓板，營(yíng)營(yíng)業(yè)房為全現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋砼框框架結(jié)構(gòu)，小小高層電梯公公寓為框架剪剪力墻結(jié)構(gòu)。（2）主力戶型型設(shè)計(jì)以三室室二廳二衛(wèi)一一廚和二室二二廳一衛(wèi)一廚廚為主，面積積分別在120~1130平方米和80～95平方米左右右，同時(shí)，在在規(guī)劃小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)會(huì)所和綜綜合服務(wù)的商商業(yè)用房等。（3）外觀采用用高級(jí)外墻涂涂料，客廳設(shè)設(shè)弧形觀景窗窗，再配新潮潮時(shí)尚實(shí)用的的飄窗，客廳廳前設(shè)觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)花園，使使整個(gè)外觀豐豐富多彩。（4）室內(nèi)清水水房設(shè)計(jì)，以以滿足不同用用戶個(gè)性的需需要，同時(shí)也也為用戶節(jié)約約開支。室內(nèi)內(nèi)每戶設(shè)計(jì)四四～五個(gè)供電電回路，容量量在4~6KW左右，并設(shè)設(shè)單獨(dú)的給水水和天然氣管管道，并采用用統(tǒng)一鋪設(shè)地地暖方式供暖暖；每戶設(shè)2個(gè)電視光纖纖接口和1個(gè)電話接口口、1個(gè)網(wǎng)絡(luò)寬帶帶接口。（5）地上機(jī)動(dòng)動(dòng)車、地下車車庫(kù)及非機(jī)動(dòng)動(dòng)停車位按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，保保證小區(qū)管理理有序。（6）小區(qū)主要要道路鋪設(shè)圖圖案別致的高高級(jí)道路磚，大大門入口處設(shè)設(shè)假山、水池池及噴泉，在在小區(qū)中心地地帶設(shè)兒童活活動(dòng)場(chǎng)及老年年休閑樂園，小小區(qū)還配備了了網(wǎng)球場(chǎng)、游游泳池等體育育活動(dòng)場(chǎng)所。（7）小區(qū)綠化化。小區(qū)周邊邊種植高大喬喬木為主，區(qū)區(qū)內(nèi)則以草坪坪、列栽觀葉葉植物為主，配配部份名貴花花木點(diǎn)綴，構(gòu)構(gòu)成氣派大方方的觀賞圖案案，主要觀景景點(diǎn)，再配以以四季花卉，雕雕塑小品等。（8）配備完善善的安全保衛(wèi)衛(wèi)設(shè)施，在小小區(qū)入口處設(shè)設(shè)監(jiān)控報(bào)警系系統(tǒng)，小區(qū)周周邊設(shè)置遠(yuǎn)紅紅外線防盜系系統(tǒng)，單元門門設(shè)置樓宇可可視對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)，另外，小小區(qū)內(nèi)還按規(guī)規(guī)定要求設(shè)置置一定數(shù)量的的防火消防設(shè)設(shè)施和設(shè)備。三、項(xiàng)目實(shí)施施計(jì)劃（一）、施工計(jì)計(jì)劃本項(xiàng)目工程計(jì)劃劃在2008年6月底前開工工，2010年2月全部竣工，在在工程施工同同時(shí)，完成各各期的相應(yīng)配配套設(shè)施，使使工程完工便便可交付使用用。本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃詳表表一：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃表表一序號(hào)分項(xiàng)工程名稱完成起始日期1項(xiàng)目用地的土地地征征用2007年122月月至2008年3月上旬完成成項(xiàng)目的土土地地征用2項(xiàng)目的規(guī)劃方案案2007年122月月至2008年3月完成項(xiàng)目目的規(guī)劃方方案案3項(xiàng)目用地的三通通一一平、地質(zhì)質(zhì)勘勘察2008年3月月至至2008年5月下旬完成成項(xiàng)目全部部的的三通一平平、地地質(zhì)勘察4項(xiàng)目工程施工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)2008年4月月中中旬至2008年6月下旬完成成項(xiàng)目全部部的的施工圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)5項(xiàng)目工程前期施施工工準(zhǔn)備2008年5月月至至2008年6月下旬完成成項(xiàng)目全部部的的前期施工工準(zhǔn)準(zhǔn)備6本項(xiàng)目工程開始始施施工2008年6月月至至2010年2月完成全部部工程的施施工工7綠化、配套設(shè)施施2008年100月月至2010年3月完成綠化化及配套設(shè)設(shè)施施8前期銷售2008年100月月至2010年3月完成60%房屋的銷售售工作9全部房屋銷售收收尾尾工程2010年3月月至至2011年7月前完成全全部房屋的的銷銷售（二）銷售計(jì)劃劃本項(xiàng)目采用預(yù)售售方式，邊施施工、邊銷售售進(jìn)行滾動(dòng)開開發(fā)，預(yù)計(jì)四四年銷售完畢畢。計(jì)劃20008年10月至2010年9月完成項(xiàng)目目的房屋銷售售60%，2010年10月至2011年7月完成房屋銷售40％，完成整整個(gè)項(xiàng)目銷售售工作。四、市場(chǎng)、技術(shù)術(shù)分析（一）、市場(chǎng)需需求分析（1）宿州市埇埇橋區(qū)有著極極豐富的物產(chǎn)產(chǎn)資源，是一一塊蘊(yùn)藏著巨巨大潛力而亟亟待開發(fā)的黃黃金寶地。煤煤炭?jī)?chǔ)藏量有有近百億噸，地地處黃淮平原原腹地，氣候候溫和，四季季分明，土壤壤肥沃，日照照雨水充足，被被列為全國(guó)糧糧油棉百?gòu)?qiáng)縣縣(區(qū))。隨著近年來(lái)來(lái)住房制度的的改革，埇橋橋區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出出購(gòu)銷兩旺的的健康發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。作為宿宿州市行政區(qū)區(qū)所在地也吸吸引不少周邊邊縣城的消費(fèi)費(fèi)者到埇橋區(qū)區(qū)購(gòu)房置業(yè)，因此宿州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升期，前景樂觀。（2）本項(xiàng)目地地處宿州市城東，緊緊靠宿州市最最大的公園——**景觀帶，北面即是宿宿州市主要道道路**東路，距市中中心車程也不不足十分鐘，附附近學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、餐飲娛娛樂、銀行、購(gòu)購(gòu)物等生活配配套設(shè)施一應(yīng)應(yīng)俱全。如此此環(huán)境優(yōu)美，交交通便利，生生活配套成熟熟的居住型社社區(qū)是置業(yè)居居家的首選，其其優(yōu)越的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件也是房房地產(chǎn)開發(fā)的的黃金地段。（3）小區(qū)以中中高檔標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)，以北方民民居風(fēng)格與現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)尚質(zhì)感感相結(jié)合的外外觀，主力戶戶型在90㎡—120㎡之間，項(xiàng)項(xiàng)目容積率控控制在1.68左右，綠綠化率達(dá)到333.5％以以上。小區(qū)內(nèi)內(nèi)保安監(jiān)控、地地上地下停車位等等物管設(shè)施齊齊全，本項(xiàng)目目的商業(yè)房屋屋不僅保證了了小區(qū)的生活活配套，同時(shí)時(shí)也給這個(gè)區(qū)區(qū)域帶來(lái)了商商機(jī)。綜合以上分析析，本項(xiàng)目開開發(fā)潛力巨大大，市場(chǎng)前景景看好，必定定能夠取得較較高的經(jīng)濟(jì)效效益和社會(huì)效效益。（二）、技術(shù)分分析本公司從事房地地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)業(yè)已有十余年年，經(jīng)驗(yàn)豐富富。同時(shí)，公公司技術(shù)力量量雄厚，配有有各種專業(yè)技技術(shù)人員，其其中：高級(jí)工工程師3人，工程師16人，會(huì)計(jì)師師經(jīng)濟(jì)師2人，專業(yè)評(píng)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)紀(jì)師2人，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理、技術(shù)員員等有職稱的的工程技術(shù)人人員20多人，并有有獨(dú)立的施工工處和物業(yè)管管理公司，對(duì)對(duì)工程的施工工、管理有相相當(dāng)豐富的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。因此，對(duì)對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)量、社區(qū)區(qū)管理具有絕絕對(duì)的保證。另另外，對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理，公司將將聘請(qǐng)有相應(yīng)應(yīng)的資質(zhì)和有有經(jīng)驗(yàn)的且認(rèn)認(rèn)真負(fù)責(zé)的設(shè)設(shè)計(jì)師和監(jiān)理理人員，以保保證產(chǎn)品的高高品質(zhì)、高質(zhì)質(zhì)量。(三)、價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)分析（1）根據(jù)國(guó)家家目前的政策策及房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展方向向，公司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目周邊乃至至整個(gè)宿州市的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了了廣泛的調(diào)查查，對(duì)其開發(fā)發(fā)規(guī)模、地段段位置、房屋屋結(jié)構(gòu)及套型型、社區(qū)配套套設(shè)施、小區(qū)區(qū)環(huán)境、工程程質(zhì)量、售后后服務(wù)、物業(yè)業(yè)管理及收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容容進(jìn)行了實(shí)地地綜合調(diào)研考考察，并進(jìn)行行了比較分析析。周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格見見表二：宿州市各主要樓樓盤項(xiàng)目銷售售價(jià)格表表二項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格建設(shè)情況備注美廬花園2600-288000元在建總建面30萬(wàn)㎡㎡鴻儒世家2700-300000元在建總建面80萬(wàn)㎡㎡明日世紀(jì)花園2750-300000元在建總建面20萬(wàn)㎡㎡環(huán)宇銀河綠苑2800-311000元在建總建面20萬(wàn)㎡㎡錦秀江南2650-299000元在建總建面20萬(wàn)㎡㎡同科城市廣場(chǎng)2850-322000元在建總建面15萬(wàn)㎡㎡（2）參照以上上項(xiàng)目的價(jià)格格，在充分考考慮市場(chǎng)及項(xiàng)項(xiàng)目自生的優(yōu)優(yōu)越性后進(jìn)行行本項(xiàng)目的定定價(jià)：預(yù)計(jì)多多層住房均價(jià)價(jià)2850元/㎡，小高層住住房2900元/㎡，商鋪均價(jià)價(jià)5000元/㎡。以上價(jià)格格是經(jīng)過(guò)充分分考慮了市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素和和正常的市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展，并作作出保守估計(jì)計(jì)而得出的，是是符合產(chǎn)品定定位的。詳細(xì)細(xì)的銷售收入入預(yù)測(cè)見表三三：項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)表表表三序號(hào)年份項(xiàng)目建筑面積（㎡）銷售比例（％）銷售面積（㎡㎡）銷售單價(jià)(元//㎡㎡）合計(jì)（萬(wàn)元）1200814056.55004164.3991.1一二層營(yíng)業(yè)用房房11318.0000101131.8005000.000565.901.2多層住宅用房97747.0000109774.7002850.0002785.799小高層住宅用房房24300.0000102430.0002900.000704.70會(huì)所等配套設(shè)施施729.000.001500.0000.001.3地下車庫(kù)7200.00010720.001500.000108.002200956590.550017535.3344一二層營(yíng)業(yè)用房房11318.0000404527.2005250.0002376.788多層住宅用房97747.00004039098.88002990.00011690.5544小高層住宅用房房24300.0000409720.0003045.0002959.744會(huì)所等配套設(shè)施施729.0050364.501500.00054.68地下車庫(kù)7200.000402880.0001575.000453.603201056590.550018409.3377一二層營(yíng)業(yè)用房房11318.0000404527.2005512.5002495.622多層住宅用房97747.00004039098.88003139.50012275.0077小高層住宅用房房24300.0000409720.0003197.2553107.733會(huì)所等配套設(shè)施施729.0050364.501500.00054.68地下車庫(kù)7200.000402880.0001653.755476.284201114056.55004818.1114.1一二層營(yíng)業(yè)用房房11318.0000101131.8005788.133655.10多層住宅用房97747.0000109774.7003296.4883222.211小高層住宅用房房24300.0000102430.0003357.111815.784.2會(huì)所等配套設(shè)施施729.000.000.004.3地下車庫(kù)7200.00010720.001736.444125.02合計(jì)141294..000141294..00044927.2200其中一二層營(yíng)業(yè)用房房11318.000011318.00006093.400多層住宅用房97747.000097747.000029973.6600小高層住宅用房房24300.000024300.00007587.955會(huì)所等配套設(shè)施施729.00729.00109.35地下車庫(kù)7200.0007200.0001162.900平均售價(jià)3179.700其中一二層營(yíng)業(yè)用房房5383.811多層住宅用房3066.455小高層住宅用房房3122.611會(huì)所等配套設(shè)施施1500.000地下車庫(kù)1615.144五、經(jīng)濟(jì)分析投資估算本項(xiàng)目投資為229,5488.81萬(wàn)元元，詳見表四四，其中：建安工程費(fèi)：99,839..55萬(wàn)元配套工程：1,,383.773萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)費(fèi)：14,9973.533萬(wàn)元其中土地使用用權(quán)費(fèi)：6000萬(wàn)元元預(yù)備費(fèi)：12552萬(wàn)元建設(shè)期利息：2100萬(wàn)元元（詳見表五五）資金籌措本項(xiàng)目采用預(yù)售售方式籌措資資金滾動(dòng)建設(shè)設(shè)，因此，只只需在第一年年貸款105500萬(wàn)元，自自籌資金10000萬(wàn)元，以后后每年均可使使用房屋預(yù)售售款。項(xiàng)目貸貸款利率為10%（詳見表四四）總投資估算表表四（單位：萬(wàn)萬(wàn)元元）序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量技術(shù)指標(biāo)（元//㎡㎡）合計(jì)：（萬(wàn)元）備注一建筑安裝工程萬(wàn)元9,839.55551住宅修建費(fèi)㎡140,5655..00700.009,839.5555二配套工程萬(wàn)元1,383.77331綠化費(fèi)㎡33,735..66080.00269.882小區(qū)道路建設(shè)㎡29,518..66580.00236.153室外排污管道、化化糞池㎡140,5655..0020.00281.134供水、供電、通通訊訊等配套系系統(tǒng)統(tǒng)㎡140,5655..0030.00421.705大門、物管用房房及及安防系統(tǒng)統(tǒng)㎡140,5655..0015.00174.87三工程建設(shè)其他費(fèi)費(fèi)萬(wàn)元14,973..5531還甲方土地費(fèi)畝120.00500,0000..006,000.0000包括34畝代征征地地在內(nèi)23前期修建報(bào)建費(fèi)費(fèi)（未未減免部分分）㎡140,5655..00115.001,616.55004設(shè)計(jì)、勘查、監(jiān)監(jiān)理理費(fèi)㎡140,5655..0012.00168.685技術(shù)資料、廣告告、接接待費(fèi)等銷銷售售費(fèi)用㎡449,2722,,000..0000.02898.54總收入的2％6項(xiàng)目開發(fā)管理人人員員的工資、管管管理費(fèi)㎡449,2722,,000..0000.052,246.3366總收入的5％7銷售稅金㎡449,2722,,000..0000.094,043.4455總收入的9％四貸款利息萬(wàn)元2,100.0000五預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元1,252.0000合計(jì)萬(wàn)元29,548..881還本付息計(jì)算表表表五（單單位：萬(wàn)元）序號(hào)年年份項(xiàng)目2008200920102011合計(jì)備注1年初借款累計(jì)1050002當(dāng)年借款1050000105003本年應(yīng)計(jì)利息10501050021004本年還本付息10501050021004.1還本0105000105004.2付息10501050021005年末貸款累計(jì)1050000注貸款利率：100％％貸款當(dāng)年計(jì)全息息當(dāng)年付息用款計(jì)劃表表六（單位位：萬(wàn)元）序號(hào)年年份項(xiàng)目2008200920102011合計(jì)備注1建安工程費(fèi)2773．5444460．6442605．3779839．5552工程項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)費(fèi)00003土地使用權(quán)費(fèi)600060004工程建設(shè)其它費(fèi)費(fèi)用用10357.22665,212.88115預(yù)備費(fèi)45045035212526小計(jì)19580.88004910．6442957．37726,356..5547建設(shè)期借款利息息1050105001800合計(jì)（6+7）20630.88005960.6442957.37729548.88118資金來(lái)源20630.88005960.6442957.37729548.88118.1自籌100000萬(wàn)元，其其余分期投投入入9048.8118.2貸款10500105008.3房屋銷售收入銷售利潤(rùn)本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)潤(rùn)為9660..03萬(wàn)元，繳納納所得稅3187..81萬(wàn)元，稅后后利潤(rùn)6472..22萬(wàn)元，投資資總回報(bào)率為為稅前34%，稅后23%，自籌資金金回報(bào)率為稅稅前:42%，稅后:30%，詳見表七七。銷售利潤(rùn)預(yù)測(cè)表表表七（單位：萬(wàn)萬(wàn)元元）序號(hào)項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年合計(jì)1銷售收入4,164.339917,535..33418,409..3374,818.111144,927..2212銷售稅金229.04964.441,012.5522265.002,471.00003總成本18,243..0096,311.33443,325.556696.3627,976..3353.1建設(shè)投資17,109..8804,910.66442,957.337724,977..8813.2建設(shè)期利息1,050.00001,050.00002,100.00003.3銷售費(fèi)用83.29350.71368.1996.36898.544銷售利潤(rùn)-14,3077..7410,259..55614,071..2294,456.775514,479..8865累計(jì)利潤(rùn)-14,3077..74-4,048..11810,023..11114,479..8866應(yīng)納稅額0.000.0010,023..1114,456.775514,479..8867所得稅0.000.003,307.66331,470.77334,778.33558稅后利潤(rùn)0.000.006,715.44882,986.00229,701.5500稅前（％）稅后（％）投資總利潤(rùn)率0.490.33投資總利稅率0.570.41自籌資金總利潤(rùn)潤(rùn)率率0.760.51房屋銷售稅金及及附附加表八（單位：萬(wàn)萬(wàn)元元）序號(hào)項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年合計(jì)1經(jīng)營(yíng)收入4,164.339917,535..33418,409..3374,818.111144,927..2211.1房屋銷售收入4,164.339917,535..33418,409..3374,818.111144,927..2212銷售稅金及附加加229.04964.441,012.5522265.002,471.00002.1營(yíng)業(yè)稅208.22876.77920.47240.912,246.3366房屋208.22876.77920.47240.912,246.33662.2城建稅及教育附附加加20.8287.6892.0524.09224.64房屋20.8287.6892.0524.09224.64財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率為稅前43.8%，稅后36.111%。詳見表九九?，F(xiàn)金流量表表九（單位：萬(wàn)萬(wàn)元元）序號(hào)項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年合計(jì)1現(xiàn)金流入4,164.339917,535..33418,409..3374,818.111144,927..2211.1銷售收入4,164.339917,535..33418,409..3374,818.111144,927..2211.2回收固定資產(chǎn)余余值值0.000.000.000.000.001.3回收流動(dòng)資金0.000.000.000.000.002現(xiàn)金流出18,472..1137,275.77997,645.77111,832.009935,225..7722.1建設(shè)投資17,109..8804,910.66442,957.337724,977..8812.2建設(shè)期利息1,050.00001,050.00002,100.00002.3銷售費(fèi)用83.29350.71368.1996.36898.552.4銷售稅金229.04964.441,012.5522265.002,471.00002.5所得稅0.000.003,307.66331,470.77334,778.33663凈現(xiàn)金流量-14,3077..7410,259..55510,763..6662,986.00224累計(jì)凈現(xiàn)金流量量-14,3077..74-4,048..1196,715.44779,701.44995稅前凈現(xiàn)金流量量-14,3077..7410,259..55514,071..2294,456.77556稅前累計(jì)凈現(xiàn)金金流流量-14,3077..74-4,048..11910,023..11014,479..885評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率43.88%36.11%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(II==32%))2,634.7766712.15六、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）盈虧平衡衡點(diǎn)總成本銷售面積盈虧平平衡點(diǎn)=平均銷售單單價(jià)（1-稅金）27976.335×100000=3179.7××(1-0.00545)=93055..67㎡占計(jì)劃銷售量的的66%