房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的博弈

房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的博弈分析摘要：本文通過過運(yùn)用博弈論論的方法，分分析了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商與地地方政府在房房地產(chǎn)項目開開發(fā)過程中的的利益分配問問題；分析表表明在不同的的具體情況下下，開發(fā)商與與政府會采取取不同的策略略行為，以實(shí)實(shí)現(xiàn)各自利益益最大化。關(guān)鍵詞：博弈；；城市規(guī)劃；；房地產(chǎn)TheGameeAnalyysisonnDevelloperssandLoocalGoovernmmentsiinReallEstatteDeveelopmeentProocessAbstracct：inthhispaapertthemeetholddofthhegameeisuseedtoannalyseethediistribbutionnofintteresttbetweeendevvelopeersanddlocallgoverrnmenttsinreealesttatedeeveloppmentpprocess,Thereesultiisthattunderrdiffeerentccondittion,inorddertommaximiizeesppectivveproffitdevvelopeersanddlocallgoverrnmenttswillltakeddifereentstrrategiies.Keywordds：thegaame；citypplanniing；realeestatee房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從微微觀層次上看看，是指為了了滿足城市各各種活動對空空間的需求而而進(jìn)行的土地地開發(fā)過程，并并在這一過程程中具有不同同利益和目的的的開發(fā)商和和經(jīng)紀(jì)人、消消費(fèi)者、政府府，通過使用用資源、運(yùn)用用規(guī)劃，從而而形成相互間間的利益分配配關(guān)系。雖然房地產(chǎn)微觀觀經(jīng)濟(jì)中的參參與者較多，但但筆者認(rèn)為可可以分成兩方方：一方是以以房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商為代表的的私人利益團(tuán)團(tuán)體；另一方方是以地方政政府為代表的的公眾利益團(tuán)團(tuán)體。利益分分配，首先表表現(xiàn)為開發(fā)商商和政府間的的利益分配。一般性分析：地方政府作為轄轄區(qū)內(nèi)管理者者與必要設(shè)施施和服務(wù)的提提供者，在房房地產(chǎn)開發(fā)中中起著重要作作用，其通過過頒布和執(zhí)行行法律、征稅稅、行政管理理、補(bǔ)貼、基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)和提供服務(wù)務(wù)、土地等，影影響房地產(chǎn)商商的開發(fā)行為為。在我國，當(dāng)前地地方政府主要要是通過法律律和征稅、政政策調(diào)控、經(jīng)經(jīng)濟(jì)杠桿、基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)、城市規(guī)劃劃來影響房地地產(chǎn)商的開發(fā)發(fā)行為；在法法規(guī)、政策方方面，房地產(chǎn)產(chǎn)的法律規(guī)章章有中央一級級的，也有省省和地方一級級的，但對房房地產(chǎn)開發(fā)商商最大影響的的是地方這一一級別，因?yàn)闉榈胤秸鞘沁@些法律、規(guī)規(guī)章的主要執(zhí)執(zhí)行者和監(jiān)督督者。中央政政府除保留一一些如城市國國有土地增量量控制、有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)各種種稅率的變化化范圍、國家家大型基建對對土地的征用用等權(quán)力外，授授予地方政府府代表國家具具體行使土地地所有權(quán)。具體到某個開發(fā)發(fā)項目，由于于地方政府不不能隨意改變變即使是自己己制定的規(guī)章章制度，因而而法律和規(guī)章章制度在一定定時期內(nèi)具有有靜態(tài)性，此此項不作為本本文分析的重重點(diǎn)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)方面，上世世紀(jì)9O年代以來來，出現(xiàn)了一一個較為普遍遍的現(xiàn)象：許許多地方政府府把屬于政府府財政性支出出范圍內(nèi)的基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移移給了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商。如何從經(jīng)濟(jì)學(xué)解解釋這種做法法？是否開發(fā)商商在任意情況況下都愿意接接受這種轉(zhuǎn)移移？作為博弈的的參與者，地地方政府利益益應(yīng)該以獲得得最大的民眾眾支持為目標(biāo)標(biāo)；而獲得民民眾支持最重重要的一個指指標(biāo)就是地方方的財政健康康與否，因?yàn)闉橹挥薪】档牡牡胤截斦?，政政府才能滿足足民眾的福利利需求。那么，大力促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展似乎合乎乎地方政府的的利益最大化化目標(biāo)。然而而必須清醒地地看到：房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展在增大地方方稅收的同時時，也帶來了了地方財政支支出的增加：：包括對環(huán)境境污染、交通通擁擠、城市市新增人口福福利的支出，以以及各種衛(wèi)生生設(shè)施等的公公共支出等這這些發(fā)展所帶帶來的外部性性效應(yīng)，所以以地方政府要要努力尋求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移這種外部部性來使自己己達(dá)到利益最最大化。而開開發(fā)商總是以以自身利潤最最大化為目標(biāo)標(biāo)，其接不接接受這種轉(zhuǎn)移移，總是以能能否獲得社會會平均利潤為為標(biāo)準(zhǔn)，也就就是能否讓這這種成本順利利地轉(zhuǎn)移給消消費(fèi)者，開發(fā)發(fā)項目是否能能順利銷售出出去。因而，政府與開開發(fā)商的利益益博弈結(jié)果，不不僅取決于雙雙方的談判實(shí)實(shí)力，也取決決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)經(jīng)濟(jì)和社會條條件，對雙方方博弈結(jié)果具具有很大影響響的另一個重重要因素是城城市的規(guī)劃。從地方政府方面面來看，房子子價格對地方方稅收有重要要影響，與不不動產(chǎn)有關(guān)的的稅收：如房房地產(chǎn)稅、契契稅、城鎮(zhèn)土土地使用稅、土土地增值稅等等都與其市場場交易價格有有很大的聯(lián)系系；因而房地地產(chǎn)保值、增增值有利于地地方政府財政政稅收。城市規(guī)劃是地方方政府使不動動產(chǎn)保值增值值的一個重要要手段。例如如，對建筑密密度和容積等等的限制，以以保護(hù)居住環(huán)環(huán)境，防止房房地產(chǎn)開發(fā)商商過度轉(zhuǎn)移所所帶來的外部部性效應(yīng)。另外，城市規(guī)劃劃使雙方能獲獲得的信息更更充分，地方方政府可以知知道房地產(chǎn)開開發(fā)商可獲得得的潛在收益益，而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商能更更好地了解市市場和地方政政府的需求。另另外，開發(fā)商商和政府作為為博弈雙方，相相對于對方來來說，具有壟壟斷或部分壟壟斷的權(quán)力。地方政府在它所所轄范圍內(nèi)，似似乎具有絕對對壟斷權(quán)力，然然而房地產(chǎn)資資本市場是全全國流動的，為為了爭取更多多的收入和發(fā)發(fā)展機(jī)會。地地方政府與地地方政府之間間也展開了博博弈，例如：：各地競相制制定優(yōu)惠用地地措施，吸引引投資者?？傊?，在一定的的法律和稅收收條件下，開開發(fā)商和政府府總是通過基基礎(chǔ)設(shè)施等的的支付來調(diào)整整雙方利益：：城市規(guī)劃使使得雙方了解解的信息更充充分；而作為為所轄范圍內(nèi)內(nèi)對土地供給給具有絕對壟壟斷權(quán)力的地地方政府，由由于地方政府府與地方政府府之間的博弈弈，又使得這這種權(quán)力受到到削弱。模型分析通過以以上分析：可假設(shè)房地產(chǎn)開開發(fā)商的利益益函數(shù)為：M=H*(P--C)-ED………………(1)式中：M—開發(fā)商所得得的利潤；H—所銷售房屋屋的數(shù)量；P—銷售房屋的的單位價格：：C—房屋的單綜綜合位直接成成本；ED—對公共物物品負(fù)擔(dān)的支支出地方政府府。作為民眾利益的的代表人，應(yīng)應(yīng)該以獲得最最大民眾支持持為行政目標(biāo)標(biāo)。具體到一一個房地產(chǎn)開開發(fā)項目來說說，所獲得的的稅收，對民民眾來說，是是一種收益；；而開發(fā)帶來來的一些社會會環(huán)境惡化的的負(fù)效應(yīng)，例例如：交通的的擁擠、環(huán)境境污染等，就就會抵消或部部分抵消開發(fā)發(fā)所帶來的收收益。因而，地方政府府的目標(biāo)函數(shù)數(shù)可表示為：：N=H*(T--Pc)-(E-ED)…………((2)式中：N—地方政府在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目中所獲獲得的收益；；H—開發(fā)商所銷銷售房屋；T—單位房屋稅稅收；Pc—平均單位位房屋地方政政府所增加的的福利性支出出。例如：購購房者由于獲獲得地方戶口口而新增養(yǎng)老老、教育補(bǔ)貼貼等；E—開發(fā)所帶來來的一些社會會環(huán)境惡化的的負(fù)效應(yīng)。地地方政府要么么用增加的稅稅收解決這種種負(fù)效應(yīng)，要要么對其視而而不見，總之之它會減少或或抵消民眾對對地方政府發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)成績績的支持；ED—房地產(chǎn)開開發(fā)商對公共共物品負(fù)擔(dān)的的支出。即，開開發(fā)所帶來的的外部性由房房地產(chǎn)開發(fā)商商所負(fù)擔(dān)的部部分。我們用e表示資資本的社會平平均利潤，那那么：(1)對于開發(fā)發(fā)商來說，只只要H*(P-C)-ED>e，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商就愿愿意開發(fā)；(2)對于政府府來說，只要要H*(T-PC)-(E-ED)>0，地方方政府就愿意意拿出土地給給開發(fā)商去進(jìn)進(jìn)行開發(fā)。對于一個房地產(chǎn)產(chǎn)項目來說，由由于城市規(guī)劃劃的作用，即即使由于房地地產(chǎn)商的活動動而使地方政政府改變規(guī)劃劃，建筑的密密度和容積在在開發(fā)之前，雙雙方是清楚的的。總之，信信息是完全對對稱的，雙方方都應(yīng)知道開開發(fā)對各自的的潛在利益和和社會成本。由于房地產(chǎn)項目目對于開發(fā)商商和地方政府府來說，都具具有壟斷的性性質(zhì)，那么雙雙方是否總是是能夠坐在一一起談判分?jǐn)倲侲呢？然而情況往往往并不是這這樣。在不同同的社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下，博博弈得益矩陣陣相差很大．．從而雙方也也選擇了不同同的行為?，F(xiàn)現(xiàn)假設(shè)開發(fā)商商和政府對開開發(fā)所帶來的的外部性，采采取兩種策略略，要么負(fù)擔(dān)擔(dān)，要么不負(fù)負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在看第一種情情況：有如下下圖的博弈得得益矩陣：開發(fā)商開發(fā)商——負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)4，41，7不負(fù)擔(dān)7，1-2，-2地方政府地方政府從上面的博弈得得益矩陣可以以看出，各方方都有兩個策策略。綜合個策略，負(fù)負(fù)擔(dān)或者不負(fù)負(fù)擔(dān)，假若雙雙方都不愿負(fù)負(fù)擔(dān)開發(fā)所帶帶來的外部性性，即放棄開開發(fā)，則雙方方都損失兩個個單位收益。這表明，該地方方房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)利潤巨大，不不開發(fā)對雙方方來說都有機(jī)機(jī)會成本損失失。在一方不不負(fù)擔(dān)的情況況下，另一方方也能獲得高高于社會平均均利潤率的利利潤。在雙方方共同負(fù)擔(dān)的的情況下，雙雙方獲得利益益大于都不負(fù)負(fù)擔(dān)情況下的的得益。這個博弈是一個個“斗雞博弈”，有兩個納納什均衡：如如果一方不負(fù)負(fù)擔(dān)，另一方方的最優(yōu)策略略就是全部負(fù)負(fù)擔(dān)。那么雙雙方為什么不不能坐下來談?wù)勁泄餐?fù)擔(dān)擔(dān)，而雙方都都獲得I象限的收益益呢？作者認(rèn)為：①由于開發(fā)項目目對于雙方來來說，都能獲獲得超一般的的巨大收益，都都有開發(fā)的急急切動機(jī)，雙雙方都急切想想把這種利益益實(shí)現(xiàn)；②一方總是先行行動，造成既既成事實(shí)，逼逼迫對方讓步步。這種情況況在我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)、百姓姓消費(fèi)水平比比較高的城市市比較常見，如如北京或上海海的一些黃金金地帶的開發(fā)發(fā)，招標(biāo)之前前總是把基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)設(shè)作為開發(fā)的的條件之一，房房地產(chǎn)開發(fā)商商由于怕失去去該項目而只只好讓步。由于金融資源的的有限性，房房地產(chǎn)開發(fā)商商也具有壟斷斷性，地方政政府有時候也也主動采取讓讓步，以低價價轉(zhuǎn)讓土地的的形式，變相相承擔(dān)開發(fā)所所帶來的負(fù)效效應(yīng)。第二種情況如下下圖，從博弈弈得益矩陣可可看出，——負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)3，3-4，7不負(fù)擔(dān)7，-40，0開發(fā)商開發(fā)商地方政府地方政府這是一個“囚徒徒困境”的情況：在在“囚徒困境”的非合作博博弈情況下，納納什均衡只存存在一個，雙雙方都不愿意意負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)負(fù)效應(yīng)，結(jié)果果是不能開發(fā)發(fā)。顯然，如如果雙方相互互合作，共同同負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)負(fù)效應(yīng)，雙方方得益都將大大大改善。事事實(shí)也正是這這樣，由于開開發(fā)商與政府府間的博弈是是重復(fù)博弈。這這種重復(fù)博弈弈的結(jié)果使雙雙方走向合作作，選擇共同同承擔(dān)開發(fā)負(fù)負(fù)效應(yīng)?！扒敉嚼Ь场边@這種情況的出出現(xiàn)，主要是是由于該地方方房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)利益對雙方方來說不高，而而基礎(chǔ)設(shè)施等等開發(fā)負(fù)效應(yīng)應(yīng)費(fèi)用對雙方方的盈虧起著著決定作用。哪一方都不可能能全部承擔(dān)這這種費(fèi)用，坐坐下來談判這這種費(fèi)用的分分?jǐn)偸莾烧咴谠谶@種情況的的最優(yōu)選擇。這這種情況在我我國一般的中中小城市比較較常見，由于于受本地居民民消費(fèi)能力的的制約，房地地產(chǎn)開發(fā)商很很難把那些基基礎(chǔ)設(shè)施等大大額費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁嫁給消費(fèi)者；；而地方政府府財力有限，在在資金使用上上．在房地產(chǎn)產(chǎn)方面投入過過多的資金很很可能沒有實(shí)實(shí)現(xiàn)資金使用用效用最大化化，因?yàn)槊癖姳娍赡芨鼉A向向于教育等政政府財政支出出；于是，雙雙方討價還價價成為必然，在在現(xiàn)實(shí)中，一一般體現(xiàn)在協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地地的價格上。第三種情況是“智豬博弈”，如下圖所所示：開發(fā)商開發(fā)商——負(fù)擔(dān)不負(fù)擔(dān)負(fù)擔(dān)5，04，4不負(fù)擔(dān)9，-20，0地方政府地方政府在“智豬博弈”情況下，無無論政府采取取什么策略，開開發(fā)商的最優(yōu)優(yōu)策略都是不不負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)負(fù)效應(yīng)所帶來來的費(fèi)用。給給定開發(fā)商采采取不負(fù)擔(dān)的的策略，地方方政府采取的的最優(yōu)策略是是負(fù)擔(dān)開發(fā)負(fù)負(fù)效應(yīng)所帶來來的費(fèi)用，所所以納什均衡衡就是：地發(fā)發(fā)政府負(fù)擔(dān)，開開發(fā)商不負(fù)擔(dān)擔(dān)。這種情況出現(xiàn)在在開發(fā)項目所所帶來的利益益，對雙方來來說具有極大大的不對稱性性：開發(fā)項目目對政府來說說，收益極大大，而對開發(fā)發(fā)商來說，則則利益空間較較小，如在一一些福利房的的開發(fā)建設(shè)項項目上，房子子售價有限制制，而地方政政府則能從此此舉中獲得民民眾支持，得得益較多。結(jié)論：從以上分析可知知，房地產(chǎn)開開發(fā)商和地發(fā)發(fā)政府的博弈弈依具體情況況的不同，可可能是斗雞博博弈，也可能能是囚徒博弈弈，還有可能能是智豬博弈弈。這些具體體情況包括當(dāng)當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>