房地產資金的籌集

房地產資金的籌集一、房地產金融融機構信貸資資金的構成及及籌集(一)房地產信信貸資金的概概念信用是商品經濟濟發(fā)展到一定定階段的必然然產物，是在在貨幣發(fā)揮支支付手段職能能的基礎上產產生的。房地地產商品屬性性的確定和房房地產商品市市場的建立是是房地產信用用產生的前提提條件，通過過信用手段來來籌集房地產產資金能更好好地實現房地地產資金的融融通，解決房房地產業(yè)的資資金需求。房房地產信貸，就就是銀行或房房地產信用機機構通過各種種信用手段，把把動員，籌集集起來的各種種房地產信用用資金，以償償還為條件暫暫時讓渡給房房地產的開發(fā)發(fā)經營者和消消費者使用的的一種借貸行行為?？梢姡糠康禺a信貸資資金就是以償償還為條件用用于房地產業(yè)業(yè)的資金。(二)房地產信信貸資金的構構成房地產信貸資金金是房地產金金融機構向房房地產業(yè)發(fā)放放貸款所運用用的資金，其其構成我們可可以從分析房房地產信貸市市場人手。房房地產信貸市市場就是房地地產金融機構構在房地產業(yè)業(yè)發(fā)生存。貸貸款業(yè)務所形形成的市場，是是信貸資金在在房地產業(yè)中中借貸關系的的總和。與其其他市場一樣樣，房地產信信貸市場由主主體與客體構構成，市場主主體即市場的的參與者，市市場客體即市市場交易的對對象。房地產產信貸市場的的主體（參與與者）可分為為債權人和債債務人兩大類類，具體而言言有以下幾類類，它們在信信貸市場扮演演不同的角色色。1．房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)在其開發(fā)的的不同階段，分分別作為債權權人或債務人人出現。一般般而言，在開開發(fā)初期）需需要大量的資資金投入，開開發(fā)商自有資資金往往不足足，這時他就就會在金融市市場貸人資金金，成為債務務人；而到了了后期，隨著著投人的減少少及樓字預售售收入的增加加，開發(fā)商又又會將暫時閑閑置的資金存存入銀行，成成為債權人。在在房地產信貸貸市場上、房房地產開發(fā)企企業(yè)頻繁出現現，隨時調節(jié)節(jié)自己的資金金狀況。2．房地產金融融機構房地產金融機構構是房地產資資金融通過程程中的中間組組織，承擔著著信貸資金籌籌集和發(fā)放工工作，既有銀銀行的金融機機構，也有非非銀行金融機機構。在房地地產信貸市場場上，當房地地產金融機構構吸收各種住住房儲蓄存款款。單位建房房資金存款。住住房公積金存存款，住房生生產消費基金金存款。房地地產企業(yè)存款款。房地產管管理部門存款款時，作為債債務人出現；；房地產金融融機構將各類類存款集中起起來，以債權權人的身份向向房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)。消費費者提供貸款款。房地產金金融機構作為為融資中介，既是債權人又是債務人，一方面吸收存款，另一方面發(fā)放貸款，從而融通房地產資金，同時也體現了國家宏觀的貨幣政策。3．房地產商品品的消費者消費者在房地產產信貸市場上上主要作為債債務人出現。由由于低收入與房地產產商品價高的的矛盾，消費費者往往需要要借助金融機機構的信貸援援助才能購房房。隨著我國國房改的推進進，今后各銀銀行對消費者者購房的貸款款額將大大增增加。當然，當當消費者還未未購房而進行行住房儲蓄時時，是作為債債權人提供信信貸資金。4.中央銀行或或地方的金融融管理機構由于房地產業(yè)在在國民經濟中中占有較大的的比重，而且且住房問題是是關系到一國國國計民生的的大事，所以以，對之加強強管理十分必必要。中央銀銀行通常會通通過利率政策策，貨幣政策策及一些行政政措施來干預預房地產信貸貸市場。如美美國的聯(lián)邦住住宅貸款銀行行系統(tǒng)由政府府充當保證人人，從私人來來源吸收資金金，以此為建建筑住宅和購購買住宅提供供貸款，同時時政府機構對對個人的住宅宅提供保險或或保證，充當當無條件償還還貸款的保證證者和保險者者。日本的住住宅金融公庫庫通過郵政存存款、保健年年金。國民年年金等形式融融通長期低息息資金向房地地產金融機構構發(fā)放。（三）房地產信信貸資金的籌籌集房地產信貸業(yè)務務的規(guī)模和發(fā)發(fā)展速度是由由房地產信貸貸資金來源狀狀況所決定的的，因此多方方籌集房地產產信貸資金是是發(fā)展房地產產信貸的基礎礎。1.政策性房地地產銀行資金金的籌集政策策性銀行是以以國家政策為為指導，以計計劃管理為手手段，在特定的業(yè)務范范圍內，直接接或間接地從從事政策性融融資活動的金金融機構。目目前，國構理理論界對我國國建立政策性性房地產銀行行尚有爭論，但但我們認為從從房地產經濟濟運行的一般般理論及國際際經驗來看，我我國應當設立房房地產政策性性專門金融機機構，類似日日本的住房金金融公庫。巴巴西的國家往往房銀行。房房地產政策性性銀行的資金金運作總格局局是取之于房房，用之于房房，業(yè)務開展應應克服商業(yè)化化傾向，以保保本微利為原原則，不向社社會直接組織儲儲蓄存款和單單位存款，其其資金來源主主要有：(1)國家財政政基本建設資資金；(2)預算內行行政事業(yè)單位位住房基金；；(3)預算內行行政事業(yè)單位位出售公房回回收的資金及及住房租賃保保證金；(4)職工住房房公積金；?(5)發(fā)行地方方住房建設債債券籌集的資資金；(6)國際金融融機構向地方方政府提供的的住房貸款資資金；(7)政策性住住房信貸。這這些資金都是是以特定行政政命令為前提提來籌集的，帶帶有一定的強強制性。2.商業(yè)銀行房房地產信貸資資金的籌集對商業(yè)銀行行而言，信貸貸資金主要由由以下幾個部部分組成：即即自有資金。各各類存款。借借人資金。同同業(yè)往來資金金。發(fā)行債券券或存單。國國外借款等。目目前我國工、農農。中。建四四家商業(yè)銀行行還開展政策性住房房信貸業(yè)務，所所以其信貸資資金來源還包包括集資款項項。個人住房公積積金、住房合合作社存款和和保證金等款款項。(1)自有資金金自有資金是是商業(yè)銀行進進行信用貨幣幣活動的本錢錢，是其他負負債業(yè)務的基礎礎，分為兩個個部分：一是是國家撥入資資金或其他股股東投入形成成的部分；二二是商業(yè)銀行行在經營中資資金增值部分分的銀行留成成部分。在國國外，許多商商業(yè)銀行都是是通過股份制制形式設立的的，其自有資資本包括股本本、資本盈余余。未分配利利潤、準備金金。一般自有資資本在銀行總總資產中的比比例不超過10％，但它是是銀行可以獨獨立自主運用用的最穩(wěn)定可可靠的信貸資資金來源，是是銀行吸收外外來資金的基基礎，與非自自有資金相比比，具有穩(wěn)定定性、增值性性、安全性。(2)各類存款款房地產金融融機構吸收的的存款是其信信貸資金的最最大來源，一一般占商業(yè)銀銀行資金來源源的70％以上。商商業(yè)銀行為迎迎合存款人的的不同需要，開開辦了各種各各具特色的存存款種類。按按不同標準，可可將存款分為為不同種類，如如按存款主體體可分為各級級政府部門存存款、企事業(yè)業(yè)單位存款、個個人存款；按按存款用途可可分為房地產產開發(fā)經營存存款、基金存存款、個人住住房儲蓄存款款；按提取存存款的方式可可分為定明存存款、活期存存款、儲蓄存存款。3．借人資金（1）同業(yè)拆借借資金。同業(yè)業(yè)拆借資金是是房地產金融融機構為解決決頭寸不足而而向其他銀行行或金融機構構拆人的短期期資金，短的的只有幾個小小時，長的一一般不超過三三個月。同業(yè)業(yè)拆借活動可可促進資金的的橫向流通，調調劑銀行短時時間內的資金金余缺。（2）向中央銀銀行借款或再再貼現。銀行行在信貸資金金不足時，可可向中央銀行行借款或向中中央銀行申請請再貼現未到到期的票據，以以獲得資金來來源。中央銀銀行向商業(yè)銀銀行貸款的種種類可按期限限和用途分為為年度性、季季節(jié)性。月拆拆性貸款和再再貼現貸款四四種。4．同業(yè)往來資資金房地產企企業(yè)之間。房房地產企業(yè)與與其他企業(yè)間間資金往來和和貨幣收付都都是通過銀行行進行轉賬結結算，這就引引起銀行間互互為代收、代代付款項，這這種代收代付付一般經銀行行之間的聯(lián)行行往來進行清清算，在清算算之前，由于于代收和代付付金額時間的的差異性，有有時會有一部部分匯差資金停停留，可將之之視為一項資資金來源。5．發(fā)行金融債債券和出售可可轉讓大額定定期存單金融融債券是金融融機構為籌措措資金而向居居民個人發(fā)行行的債務憑證證，當銀行信信貸資金緊張張時，經中央央銀行批準，可可以發(fā)行一定定數量的金融融債券，籌集集資金，用于于發(fā)放利率較較高的特種貸貸款。金融債債券的發(fā)放方方式多種，即即可以面向社社會，也可以以只面對企業(yè)業(yè)；既可以發(fā)發(fā)行短期債券券，也可以發(fā)發(fā)行長期債券券；既可以發(fā)發(fā)行可轉讓債債券，又可以以發(fā)行不可轉轉讓債券。具具體的發(fā)行方方式應根據銀銀行一定時期期的信貸計劃劃和資金狀況況而定。金融融債券的利率率較銀行存款款利率高，不能能提前兌現，但但可在二級市市場上轉讓，信信用程度高，投投資風險較小小，對投資者者有很大的吸吸引力?？赊D轉讓大額定期期存單是金融融機構發(fā)放的的定額定期存存款憑證，存存單可以轉讓讓。抵押，在在一定期限后后可以隨時到到銀行兌現，利利率一般略高高于銀行同期期存款利率。對對房地產金融融機構而言，發(fā)發(fā)行金融債券券和出售可轉轉讓大額定期期存單，資金金成本高于銀銀行存款，對對此有兩種方方法解決：一一是提高貸款款利率，用高高收益彌補高高成本；二是是降低債券和和存單利率，同同時用優(yōu)惠政政策來加以彌彌補，如證券券投資者優(yōu)先先購買住房、優(yōu)優(yōu)先使用土地地并給予一定定的價格優(yōu)惠惠等。6．國外借款房地產金融機構構可以積極創(chuàng)創(chuàng)造條件爭取取國際資本，增增加自身資金金來源。吸引引外資的形式式有：（1）在國外金金融市場上發(fā)發(fā)行金融債券券；（2）吸收國外外貸款，包括括外國政府貸貸款，國際金金融組織貸款款、國際商業(yè)業(yè)銀行貸款等等。7．其他除上述述幾種主要來來源外，房地地產金融機構構在辦理一些些中間業(yè)務過過程中，可以以占用一部分分客戶的資金金作為自己的的資金來源。例如，通過辦理代客買賣有價證券、代收款項、信用證、承兌票據等業(yè)務，占用客戶的資金；通過同業(yè)間代理業(yè)務，占用同業(yè)和其他金融機構的資金等。二、房地產企業(yè)業(yè)投資資金的的籌集（一）房地產企企業(yè)投資的概概念房地產投投資是以資金金作為資本，購購建房地產，以以謀取收益的的自主經營活活動。按投資資主體的不同同，可分為國國家投資、企企業(yè)投資，個個人投資、外外商投資。我我們這里介紹紹的主要是房房地產開發(fā)經經營企業(yè)的投投資。由于房房地產本身所所具備的物理理及經濟特征征，房地產企企業(yè)投資也表表現出區(qū)別其其他投資的固固有特征：一是房地產產開發(fā)周期長長、投資額大大，使其前期期可行性研究究工作顯得尤尤為重要。二是由于土土地資源的不不可再生性，以以及人類發(fā)展展對土地、房房屋的需求日日益增長，使使房地產投資資具有保值和和增值作用，成成為可抵御通通貨膨脹沖擊擊的具有強大大吸引力的投投資項目。三三是房地產投投資受制因素素多。房地產產投資活動必必須嚴格遵守守國家的現有有政策法令、規(guī)規(guī)章制度，國國家的統(tǒng)一計計劃指導和管管理，所以說，房房地產投資易易受國家宏觀觀調控的影響響。四是房地產產投資對金融融業(yè)的依賴極極大。一般的的房地產開發(fā)發(fā)項目資金一半半以上依靠金金融業(yè)提供的的貸款，所以以風險也極大大。（二）房地產企企業(yè)投資資金金的籌集房地產企業(yè)業(yè)投資資金是是房地產企業(yè)業(yè)為進行房地地產開發(fā)。經經營和從事有有關配套服務務活動所使用用的資金。我我國房地產開開發(fā)企業(yè)資金金除部分來源源于財政、主主管部門撥入入和企業(yè)在開開發(fā)經營過程程中的積累資金外外，絕大部分分是企業(yè)自行行籌集的。房地產企業(yè)業(yè)投資資金的的來源渠道有有：1.自有資金指指財政、主管管部門元償投投入資金和企企業(yè)開發(fā)經營營過程中積累累形成的資金金。具體來說說有：(1)財政撥入入開發(fā)經營基基金：財政部門根根據國家基本本建設計劃和和房地產投資資計劃，將一一部分資金撥付付給房地產企企業(yè)無償使用用，這部分資資金的具體撥撥付和管理由建設銀銀行經辦。(2)主管部門門撥入開發(fā)基基金房地產開開發(fā)企業(yè)的主主管部門根據據城市建設綜綜合開發(fā)計劃劃撥給企業(yè)無無償使用的配配套資金，這這部分資金來來源于收取的的城市維護稅稅和城市市政政建設配套費費。(3)企業(yè)投資資人最初投入入的資金和開開發(fā)經營中積積累的資金房房地產企業(yè)成成立之初投資資人會以貨幣幣或實物形式式進行原始資資本的投入。在在房地產企業(yè)業(yè)經營中，企企業(yè)可按國家家規(guī)定留存收收益，提取公公積金、公益益金等。2.向銀行貸款款包括向銀行申請請房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)流動資資金貸款和以以其擁有或已已在開發(fā)的不不動產作抵押押，向金融機機構申請長期期貸款。3.發(fā)行房地產產債券4.發(fā)行房地產產股票5.預收定金包括房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)按照合合同或協(xié)議規(guī)規(guī)定向購房單單位和個人預預收的購房定定金，以及向向委托開發(fā)建建設項目的單單位預收開發(fā)發(fā)建設資金。6.引進外資充充分利用國際際市場，吸引引外國資本進進行房地產開開發(fā)或與外資資進行共同開開發(fā)、分享利利潤。7.其他如在結結算中形成的的各種應付款款項。其他單單位投入的聯(lián)聯(lián)合開發(fā)資金金等等。三、居民個人住住房資金的籌籌集過去，我國實行行福利型住房房分配制度，居居民只要交納納少量的房租就可解解決住房間題題。如今，住住房商品化的的推進使得廣廣大居民自己己掏錢購買住住房已成為住住房消費的主主流。但與之之相矛盾的是是我國居民普普通收入過低低，因此如何何多方籌集購購房資金將成成為倍受們關關注的問題。（一）居民個人人購房資金的的籌集居民在在購房時如自自有資金不足足，可通過下下列渠道籌集集1.向金融機構構申請購房抵抵押貸款抵押貸款是指銀銀行或其他金金融機構在借借款人提供一一定的財產作作為還款物質質保證的前提提下向借款人人提供的貸款款。如果借款款人到期不能能償還貸款，則則貸款人根據據法律規(guī)定有有權變賣抵押押財產，清償償貸款人的貸貸款本息。我我國目前居民民要獲得住房房抵押貸款可可根據《中國國人民銀行個個人住房管理理辦法》（銀銀發(fā)【1998】第190號）文中的的規(guī)定向商業(yè)業(yè)銀行和住房房儲蓄銀行申申請貸款。貸貸款有兩種：：一是商業(yè)性貸貸款，另一種種政策性貸款款。前者的貸貸款對象較廣廣，后者則主主要是為參加加住房公積金金的職工購買買住房而開設設的專項政策策性低息貸款款。抵押貸款款的還款方式式主要是固定定等額還款。近近一兩年來，一些城市出現了較新的抵押貸款形式，如公積金抵押貸款加上商業(yè)銀行抵押貸款而組成組合抵押貸款、保證保險抵押貸款、分期抵押貸款、全額抵押貸款、抵押貸款壽險等，居民購房可根據自己的實際情況，選擇適合自己的方式。2.向私人借款款私人借貸也稱民民間信貸，是是我國居民習習慣采用的一一種籌資方式式，主要有兩兩種：一種是是城鄉(xiāng)居民個個人間的借貸貸活動,如向親戚朋朋友、同事借借錢；另一種種是私人地下下錢莊、“小金庫”的借貸活動動。與銀行信信貸相比。私私人借貸有以以下特點:一是比較分分散。私人借借貸是居民相相互間的借貸貸活動，元固固定場所，發(fā)發(fā)生頻繁，同同一人可能既既是債權人又又是債務人。二是利率形形式多樣，利利率水平差異異性大。私人人借貸的利率率形式與高低低是由借貸關關系雙方自行行商定，我國國法律對此沒沒有具體的規(guī)規(guī)定。三是較為簡簡便、快捷。借借貸雙方只要要自愿達成協(xié)協(xié)議就可進行行，比到銀行行借款簡單、迅迅速，而且私私人借貸一般般是在雙方較較為熟悉的情情況下展開，所所以我國居民民個人籌款往往往首先想到到私人借款。四是私人借借款易引發(fā)糾糾紛，管理困困難。私人借借款沒有統(tǒng)一一的規(guī)范，往往往只憑口頭頭承諾或只簽簽訂簡單的借借據就發(fā)生借借款關系，因因此，隨時間間的推移，對對于借貸的數數額、期限、利利率。還款辦辦法往往模糊糊不清，甚至至故意違約，由由此引發(fā)的糾糾紛眾多。而而且，由于法法律上無這方方面的詳細規(guī)規(guī)定，要對私私人惜款進行行管理及糾紛紛處理十分困難難。私人借款款在我國房地地產金融市場場還不發(fā)達的的情況下，是是居民購房資金的的重要來源渠渠道之一，今今后應引導其其走向公開化化、組織化，同同時，居民在在私人借貸中中應盡可能簽簽訂詳細的書書面協(xié)議，以以避免日后糾糾紛。3.典當典當業(yè)是我國傳傳統(tǒng)的民間金金融行業(yè)之一一，解放后逐逐漸消失，近近10年來隨金融融業(yè)的發(fā)展又又逐漸興起。典典當是指出當當人將其擁有有所有權的物物品作抵押，向向承典人融通通資金，并在在一定期限內內贖回當物的的一種融資行行為。舊時典典當多為窮苦苦人因生活元元著落而把衣衣物或貴重物物品作抵押，向向承典人融通通資金，而在在現代，往往往富人、個體經經濟戶或企業(yè)業(yè)為解決一時時生活或生產產資金不足而而進行典當。居民購購房資金不足足時，可通過過典當其所有有的動產或不不動產，獲得典金，從從而實現籌資資的目標，待待日后資金充充足時，再贖贖回。4.集資建房和和合作建房集資建房和合作作建房屬于住住房資金的直直接融資方式式，是世界上上許多國家廣廣為采用的解解決居民住房房問題的籌資資辦法。(1)兩者的含含義及區(qū)別集資建房是指居居民共同出資資，統(tǒng)一建設設，按出資額額統(tǒng)一分配住房的建房房方式。合作作建房則是指指居民參加住住房合作組織織后，按照一一定的合作組組織條件逐步步取得住房的的建房方式。這這兩種建房方方式一般都是是在政府和單單位的支持下下，面對社會會中低收入階階層或單位職職工展開的。居居民個人取得得的是不完全全產權，出租租，出售住房房受事先有關關條件限制。這這兩種建房方方式大體相同同，但在運作作上存在區(qū)別：一是籌集方式不不同。集資建建房的資金一一般是居民一一次性付清，數數額較大；合合作建房則是是滾動方式，居居民往往只交交一小部分就就可取得住房房，但供款期期長。二是組織形式不不同。集資建建房的組織一一般是臨時成成立，集資房建成分配配完成后組織織就解散；合合作建房則是是組建長期存存在的住房合作社，不不斷吸收新社社員，不斷建建房。三是產權歸屬不不同。集資建建房的產權主主要歸個人所所有；而合作建房的產產權可歸個人人。合作社，或或兩者共有，情情況較復雜。近幾年來，我我國各企事業(yè)業(yè)單位集資房房。合作房建建了不少，大大大改善了居居民的生活條條件。目前，由由于集資建房房中問題較多多，國家已取消集集資建房，允允許合作建房房方式存在。(2)住房合作作社合作建房的組織織形式主要是是住房合作社社，它是經有有關部門批準準的，由城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民和職工工為解決自身身住房困難自自愿參加的，不不以盈利為目目的的公益性性合作經濟組組織，具有法法人資格。我我國目前的住房合作社社主要有社會會型、系統(tǒng)型型、危房改造造型、單位型型四種。我國居民一一般只要具備備以下四個條條件就可參加加住房合作社社：①具有當地城城鎮(zhèn)常住戶口口；②家庭收人為為中低收入水水平的住房困困難戶，無房房戶或危房戶戶；③具有一定的的自有建房資資金；④承認并愿意意遵守合作社社章程，且經經所在單位同同意。住房合作社的資資金來源渠道道有：①社員一次性性交納或分期期交納的建房房資金；②社員個人的的住房公積金金；③政府和所在在單位的資助助；④合作建房專專項貸款；⑤社員個人或或合作社的其其他合法收入。從國際范圍圍來看住房合合作社都是在在自助原則指指導下建立和和發(fā)展起來的的；并受到社社會的保護。我我國情況也與與其他國家一一樣，盡管今今后要走上住住房商品化的的道路，但住住房遠非簡單單經濟意義上上的商品，國國家提供必要要的資助和社社會保障都是是必不可少的的，因此住房房合作社的作作用不可低估估。四、房地產證券券在現代經濟社會會中，股票和和債券是籌集集資金的重要要手段，它能能在短時期內內，迅速籌集集大量資金。房房地產證券是是房地產業(yè)利利用資本市場直直接融資的重重要工具，對對房地產金融融機構及房地地產企業(yè)而言，均是是房地產資金金籌集的一條條重要渠道。（一）房地產債債券1.房地產債券券的分類房地地產債券是為為了籌措房地地產資金而發(fā)發(fā)行的借款信信用憑證，是是證明債券持持有人有權向向發(fā)行人取得得預期收入和和到期收回本本金的一種證證書。房地產產債券的種類類繁多，可按按不同標準進進行分類，其其中最主要。最最常見的一種種是按發(fā)行主主體的不同分分為房地產政政府債券、房地產產金融債券、房房地產企業(yè)債債券。（1）房地產政政府債券指政政府為發(fā)展房房地產業(yè)而向向社會發(fā)行的的債券，也稱稱公債。主要要包括中央政政府，地方政政府和政府機機構面向社會會發(fā)行的債券券。目前我國國發(fā)行的房地地產政府債券券多為地方政政府向社會發(fā)發(fā)行的債券，其其目的主要是是為創(chuàng)辦開發(fā)發(fā)區(qū)和為住宅宅建設籌集資資金。如上海海市住宅建設設債券就是由由上海市公積積金管理中心心負責發(fā)行、使使用和償還，由由上海市人民民政府擔保的的，凡新分配配公有新舊住住房的住戶都都要認購住宅宅建設債券，才才能獲得住房房使用權。不不論哪一級政政府發(fā)行的債債券，都是建建立在以權力力為基礎的國國家信用之上上的債券。政政府通過發(fā)行行房地產債券券可以集聚一一部分閑散資資金，集中用用于一些大型型的土地開發(fā)發(fā)和住房建設設項目，也可可以作為發(fā)展展房地產的啟啟動資金。房房地產債券本本身具有顯著著的專項負債債與專項資產產的特征，可可分為住房建建設債券和投投資債券兩類類。（2）房地產金金融債券指由由銀行或其他他非銀行金融融機構發(fā)行的的債券，是金金融機構籌集集房地產信貸貸資金的渠道道之一。我國國房地產金融融債券的發(fā)展展歷史較為短短暫，這種籌籌資方式還不不普遍，只有有部分城市開開發(fā)和商品房房建設方面發(fā)發(fā)行了短期金金融債券。（3）房地產企企業(yè)債券即公司債券，是是我國房地產產債券中最常常見的一種，指指房地產企業(yè)業(yè)為廠籌集長長朋資金而發(fā)發(fā)行的債券。我我國房地產企企業(yè)債券主要要有住房建設設債券、土地地開發(fā)債券、房房地產投資債債券、危房改改造債券、小小區(qū)開發(fā)債券券、住房有獎獎債券等。2.房地產債券券的特點(1)發(fā)行總額額大、票面利利率較高房地地產業(yè)本身就就是耗資巨大大，風險收益益均較高的行行業(yè)，所以其其債券具有總總額大、利率率高的特點。(2)期限長債債券按償還期期限的不同可可分為短期債債券。中期債債券和長期債債券。償還期期限不超過一一年的為短期期債券，1一10年為中期債債券，10年以上為長長期債券。由由于房地產業(yè)業(yè)投資周期長長，資金周轉轉慢的行業(yè)特點點，所以房地地產企業(yè)都傾傾向于發(fā)行中中長期債券，以以獲取長期資資金。(3)可與購房房相結合房地地產債券的發(fā)發(fā)行可采取與與購房結合的的形式，居民民購買債券可可以不還本付付息，到期轉轉為購房的預預付款，補差差價后，以實實物形式還給給債權人住房房，或債權人人享有一定購購房優(yōu)惠的形形式。這種方方式既能促進進債券的銷售售，又能加快快解決居民住住房問題。(4)房地產債債券較安全，風風險小房地產產本身具有保保值、增值性性，所以即便便房地產企業(yè)業(yè)破產清算，清產核核資后也有可可觀的破產財財產，可彌補補債權人的部部分損失。當當然，當經濟濟不景氣時，房房地產價格也也會一落千丈丈，這時債券券的風險會加加大。3.房地產債債券的發(fā)行（1）發(fā)行市場場主體的構成成房地產債券的發(fā)發(fā)行是指發(fā)行行人將經過法法定程序審批批的債券向社社會公眾進行行發(fā)售的行為為。債券的發(fā)發(fā)行要在債券券發(fā)行市場進進行，房地產產債券的發(fā)行行市場主體有有債券發(fā)行者者、債券認購購者及債券承承銷者。債券發(fā)行者：是是債券發(fā)行的的主體，資金金的需求者，也也是債務人，如如政府、企業(yè)業(yè)和金融機構構均可成為發(fā)發(fā)行人。債券認購者：是是認購債券的的人，包括政政府、企事業(yè)業(yè)單位、居民民個人、金融融機構、國外外投資者等等等，是資金的的供給者，即即債權人。債券承銷者：是是代理債券發(fā)發(fā)行者發(fā)行債債券的中介人人，如銀行、證證券公司、信信托投資公司司等。債券的的發(fā)行人為保保證債券的順順利發(fā)行，往往往借助于有有發(fā)行經驗，并并有許多分支支機構的證券券承銷商來辦理理銷售業(yè)務。（2）債券的發(fā)發(fā)行要素債券的發(fā)行額，指指一次發(fā)行某某種債券的總總額，主要由由發(fā)行者所需需資金的數量量、信用等級級、債券種類類、市場購買買力大小等因因素綜合決定定。有些國家家對不同債券券的最高發(fā)行行額有法律規(guī)規(guī)定。債券的票面利率率，即名義利利率，指債券券券面上所載載明的利息率率，主要由債債券的期限、信信用級別、利利息支付方式式和通貨膨脹脹走勢等因素素決定。我國國各種債券的的利息率，是是對照同期限限銀行儲蓄存存款利率而定定。國庫券和和金融債券的的利率較同期期銀行儲蓄存存款利率稍高高一點，企業(yè)業(yè)債券利率可可以比定期儲儲蓄存款利率率高40%。券面金額，指房房地產債券每每張券面上所所標明的金額額，由投資者者的購買能力力和企業(yè)的發(fā)發(fā)行成本而定定。償還期限，指房房地產債券從從發(fā)行日到償償還本息的這這段時間，主主要由發(fā)行人人使用資金的的周轉期。市市場利率發(fā)展展趨勢。債券券流通市場的的發(fā)達程度以以及投資人的的投資意向等等因素決定。根根據我國有關關規(guī)定，只有有長期債券才才能打破所籌籌集資金的投投放范圍限制制，既可以把把資金充當企企業(yè)所需的流流動資金，也也可以充當固固定資金。我我國房地產企企業(yè)發(fā)行的債債券一般是中中長期債券。計息方法和還本方式，計息方式有單利。復利和貼現計息三種，還本方式也可分為到期一次還本、分期等額還本等方式。我國房地產債券多采用到期＝次還本付息方式和每半年或一年付息一次，到期歸還本金的方式。發(fā)行價格指債券發(fā)行時每張債券的實際出售價格。發(fā)行價格可高于、等于或低于票面金額，分別稱為溢價發(fā)行、平價發(fā)行、折價發(fā)行。發(fā)行價格高低取決于發(fā)行人的信用狀況。利息收入高低、利息的計算方法、派息次數、市場利率水平和市場管制因素等。我國房地產債券多數采用平價發(fā)行（3）房地產債債券的發(fā)行方方式債券的發(fā)行方式式按有無中介介機構參與可可分為直接發(fā)發(fā)行（自銷）和和間接發(fā)行（代代理發(fā)行）；；按債券的發(fā)發(fā)行對象可分分為公募和私私募兩種。一是直接發(fā)行。指指發(fā)行者自身身承擔和辦理理債券發(fā)行過過程中的一切切業(yè)務。采取取這種方式，發(fā)發(fā)行成本低，社社會影響面小小，發(fā)行風險險大。適用于于發(fā)行范圍有有限，發(fā)行量量較小的房地地產債券。二是間接發(fā)行。指指發(fā)行者委托托證券中介機機構公開發(fā)售售債券，由承承銷商負責辦辦理債券發(fā)行行的有關業(yè)務務占根據承銷銷商承擔責任任的不同又可可分為代銷與與包銷兩種。三是私募發(fā)行。指指面向少數特特定的投資人人發(fā)售債券，如如對金融機構構。與發(fā)行單單位往來密切切的工商企業(yè)業(yè)。發(fā)行單位位內部職工等等。私募發(fā)行行的費用低，風風險小，能迅迅速集資，但但難以轉讓。一般私募發(fā)行債券多采用自銷方式。四是公募發(fā)行。面面向市場上大大量的非特定定投資人發(fā)售售債券，該方式發(fā)行行費用較高，發(fā)發(fā)行風險大，工工作量大，但但債券比較容容易上市轉讓讓。公募發(fā)行行債券大多采采用間接發(fā)行行方式。（4）房地產企企業(yè)債券的發(fā)發(fā)行程序第一，達成發(fā)行行債券的決議議或決定。房房地產企業(yè)發(fā)發(fā)行債券，首首先董事會或或職工代表大大會就債券的的發(fā)行總額、券券面金額、發(fā)發(fā)行價格、率率、發(fā)行日期期償還期限和和方式等達成成決議。第二，提出發(fā)行行申請與批準準。房地產企企業(yè)發(fā)行債券券要按發(fā)行規(guī)規(guī)模向國務院院證券管理部部門提出申請請，并提交公公司債券募集集辦法。資產產評估報告和和驗資報告等等文件，國務務院證券管理理部門根據公公司法的規(guī)定和和國務院確定定的公司債券券發(fā)行規(guī)模等等，對公司的的申請予以審審批。第三，發(fā)布募集集公告。房地地產企業(yè)應按按照規(guī)定公告告?zhèn)l(fā)行章章程和辦法，內內容包括企業(yè)業(yè)經營管理簡簡況。企業(yè)自自有資產凈值值、發(fā)行債券券的目的，企企業(yè)經濟效益益預測，債券券發(fā)行總面額額、還本付息息方式及風險險責任等。第四，確定定承銷商。經經批準可以發(fā)發(fā)行房地產債債券之后，房房地產企業(yè)應應與證券經營營機構簽訂代代理發(fā)行協(xié)議議。協(xié)議內容容包括：代理理內容、承銷銷方式、實施施步驟、雙方方職責等。第五，發(fā)行債券券。房地產企企業(yè)根據法定定內容印制債債券，并選擇擇適當時機發(fā)發(fā)行債券，籌籌資期滿，將將實際情況填填寫有關報告告送主管部門門備案。4.房地產債券券的信用評級級信用評級是是對發(fā)行者在在一定時期內內或發(fā)行某期期證券時的還還本付息能力作作評估，用以以衡量投資風風險。通過信信用評級可使使企業(yè)的財務狀況和和經營管理公公開化、社會會化有利于投投資者選擇投投資對象和共共同監(jiān)督。一一個企業(yè)公開開發(fā)行債券應應該自覺地向向證券評級部部門申請評級級。根據債券券風險程度的的大小，債券券的級別由高高到低可分為十個等等級，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、ccc、cc、C、D十級。信用用評級是確定定債券發(fā)行價價格的重要參參考，通常由由專門的評級級機構來完成成。(二)房地產股股票1.房地產股票票概念房地產股票是股股份制房地產產企業(yè)為籌集集資金，發(fā)展展房地產業(yè)的的需要，發(fā)給給股東作為投投資入股憑證證，并借以取取得股息和紅紅利的一種有有價證券。2.房地產股票票的特點房地產股票作為為特殊行業(yè)的的股票，既有有與一般工商商企業(yè)股票的的共性特點，如如基本的“三性”特性、發(fā)行行程序、上市市交易種類、利利益分配順序序等，又有本本行業(yè)的一些些特殊性。(1)股本總額額大房地產業(yè)業(yè)是資金密集集型產業(yè)，所所需投資巨大大，因而房地地產股份企業(yè)業(yè)發(fā)行的股票票總股本往往往數額巨大，有有時高達十幾幾億元，幾十十億元。(2)房地產股股票收益較高高，升值較快快土地資源的的有限性和經經營的壟斷性性，導致土地地價格呈上升升趨勢，因而而房地產商品品的增值性較較大，房地產產企業(yè)營業(yè)利利潤較高，房房地產股票的的收益也會比比一般股票高高，升值較快快，對投資者者極具吸引力力。(3)房地產股股票資信較高高，市場穩(wěn)定定房地產商品品價值巨大，且且有保值、升升值性，使得得擁有不動產產的企業(yè)資信信隨之抬高，股股票價格一般般不會隨市場場的波動而大大起丈落。3.房地產股票票的類別房地產股票可按按不同標準進進行分類，其其中最主要的的是按股東權權益與承擔風風險程度的不不同，分為優(yōu)優(yōu)先股股票，普普通股股票。普通股股票是基基本的股票，也也是股份公司司最重要的一一種股票。這這種股票在公公司利潤的分分配和剩余財財產的分配方方面只享有一一般的，普通通的權利，而而無特殊的優(yōu)優(yōu)先權利。普普通股股東有有出席股東大大會權、提案案權、選舉權權、表決權、公公司經營管理理權、控告罷罷免董事權、檢檢查審閱賬冊冊權、優(yōu)先承承購新股權等等權利。在股股份公司里，普普通股持有者者實際上才是是真正的股東東，并對公司司的資產享有有最終所有權權。購買的普普通股股份越越多，占有公公司的份額就就越大，對公司司控制程度就就越高。股份份公司剛成立立時，一般都都要首先發(fā)行行普通股。普普通股收益不不固定，風險險較大。優(yōu)先股股票是相相對于普通股股而言的一種種股票，是指指在公司利潤潤的分配和剩剩余財產的分分配上較普通通股更為優(yōu)越越的一種股份份。優(yōu)先股股股息一般較為為固定，股息息收益有優(yōu)先先保障權，其其風險小于普普通股股票。但但優(yōu)先股股東東不能直接參參加公司的經經營管理和享享受相應的權利，許許多優(yōu)先股可可轉換為普通通股，在不能能轉換時，可可享受優(yōu)惠認認購普通股的的權利。房地地產股票還可可以按是否記記名，分為記記名股票。不不記名股票；按有無無栗面金額，分分為有面值股股票和無面值值股票；按股股票是否帶有表決決權，分為多多權股票和無無權股票。房地產企業(yè)業(yè)可以根據企企業(yè)的不同時時期。不同的的經營情況需需要，選擇發(fā)發(fā)行不同的股股票，以滿足足自己的資金金需求和投資資人的需中?4.房地產股票票的發(fā)行(1)發(fā)行房地地產股票的情情形房地產股份公司司在以下情形形下可發(fā)行股股票：一是募集設立時時公司通過發(fā)發(fā)行股票籌集集開業(yè)資金；；二是已設立的股股份公司為追追加投資，擴擴大經營規(guī)模模而發(fā)行新股股股票；三是在企業(yè)法定定公積金轉作作資本配股，股股票派息分紅紅。股票分割割時發(fā)行新股股票；四是把企業(yè)債券券轉化為企業(yè)業(yè)股票時要發(fā)發(fā)行新股票；；(2)房地產股股票發(fā)行市場場主體的構成成房地產股票發(fā)行行市場主體主主要由發(fā)行股股票的股份公公司。投資者者，證券公司司構成。其中中發(fā)行公司是是資金的需求求者，它根據據自身經營狀狀況及市場情情況決定發(fā)行行股票的種類類，數量、方方式等；投資資者是資金的的供給者，可可根據各自的的偏好、對股股票的了解及及股市波動情情況決定購買買對象；證券券公司是資金金融通的中介介人，受發(fā)行行人委托辦理理股票的發(fā)行行工作。(3)房地產股股票的發(fā)行方方式房地產股票的發(fā)發(fā)行方式與債債券基本相同同，既可以公公開發(fā)行，也也可以內部發(fā)發(fā)行；既可以以直接發(fā)行，也也可以間接發(fā)發(fā)行。間接發(fā)發(fā)布可采取代代銷或包銷方方式。我國人人民銀行規(guī)定定，內部發(fā)行行或定向發(fā)行的股票，可可以由發(fā)行股股票的企業(yè)（公公司）直接發(fā)發(fā)行，也可委委奪金融機構發(fā)發(fā)行、公開發(fā)發(fā)行的股票，一一般不能自己己發(fā)行，必須須委牛金融機機構代理發(fā)行行，只有這樣樣才符合公平平、公開、公公正原則。(4)發(fā)行價格格房地產股票的發(fā)發(fā)行價格是指指房地產股份份公司在募集集股份資本或或發(fā)行新股時時，將股票公公開出售時所所采用的價格格，也就是投投資季認購股股票時所支付付的價格。股股票發(fā)行價格格通常由發(fā)行行公司根據月月票面額。股股市行情和其其他有關因素素決定。股票票的發(fā)行價格格可以與股票票的面額一致致，但多數情情況下不一致致。股票價格格一般有三種種：等價即是以股票的票票面額為發(fā)行行價格，也稱稱為平價發(fā)行行或面額發(fā)行行。等價發(fā)行行簡單易行。股股票容易推銷銷，但無從取取手股票溢價價收入，一般般在股票的初初次發(fā)行或在在股東內部分分攤增資的情情況下采用。市價即是以本公司股股票在流通市市場上買賣的的實際價格為基準確定定的股票發(fā)行行價格。選用用市價發(fā)行股股票，考慮了了股票的現行行市場價值，對對投資者也有有較大的吸引引力，它是目目前世界各國國最為普遍和和常用的股票票發(fā)行方式。中間價即是以市價和等等價的中間值值確定的股票票發(fā)行格。這這種價格的確確定必須經過過股東大會特特別決議認可可。我國公司司法規(guī)定，股股票發(fā)行價格格可以等于或或高于票面金金額但不得低低于票面金額額。(5)房地產股股票的發(fā)行程程序房地產股份公司司在設立時發(fā)發(fā)行股票與增增資時發(fā)行新新股的程序上上有所不同。第一,設立時發(fā)發(fā)行股票的程程序。①提出募集股份份申請。房地地產股份公司要要向社會公開開發(fā)行、募集集股份，須向向國務院證券券管理部門遞遞交募股申請請并報送以下下文件：批準準設立公司的的文、公司章章程、經營結結算書、發(fā)起起人的姓名或或名稱、認購購的股份數、出出資種類及驗驗資證明、招招股說明書，代代收股款銀行行的名稱和地地址。承銷機機構名稱和有有關協(xié)議。②公告招股說明明書，制作認認股書，簽訂訂承銷協(xié)議和和代收股款協(xié)協(xié)議。募股申申請獲批準后后，發(fā)起人應應在規(guī)定期限內向社會會公告招股說說明書，內容容包括公司章章程、發(fā)起人人認購的股份份數、每股票票面金額和發(fā)發(fā)行價格、起起止期限、認認股人的權利利和義務等等等，同時，制制作認股書。我我國不允許股股份公司自己己發(fā)行股票，發(fā)發(fā)起人向社會會公開募集股股份，應與證證券經營機構構簽訂協(xié)議，由證券經營營機構承銷股股票，并與銀銀行簽訂代收收股款協(xié)議，由由銀行代收認認股人繳納的的股款。③招認股份，繳繳納股款。④召開創(chuàng)立大會會，選舉董事事會、監(jiān)事會會。⑤辦理設立登記記，交割股票票。第二，增資發(fā)行行新股的程序序。①股東大會作出出發(fā)行新股的的決議。②由董事會向國國務院授權的的部門或省級級人民政府申申請并經批準準，屬于向社社會公開募集集的，須經國國務院證券管管理部門批準準。③向社會公開發(fā)發(fā)行新股時，必必須公告新股股招股說明書書和財務