歷年物權(quán)真題(選擇論述案例)

2002—2009物權(quán)法司法考試單項(xiàng)選擇題

（2009年）

7.根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列哪一類權(quán)利不能設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)？（）

A.專利權(quán)

B.應(yīng)收賬款債權(quán)

C.可以轉(zhuǎn)讓的股權(quán)

D.房屋所有權(quán)

答案：D

解析：本題考核權(quán)利質(zhì)權(quán)。

《物權(quán)法》第223條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：

（-）匯票、支票、本票；（二）債券、存款單；（三）倉(cāng)單、提單；（四）可以轉(zhuǎn)讓的基金份

額、股權(quán)；（五）可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；（六）

應(yīng)收賬款；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)上述規(guī)定可知，本題的

正確答案是D.

8.甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙

公司于2008年5月6日申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在

乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記?，F(xiàn)因甲公司不能清償欠款，銀行

要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。下列哪一判斷是正確的？（）

A.抵押合同有效，抵押權(quán)設(shè)立

B.抵押合同無效，但抵押權(quán)設(shè)立

C.抵押合同有效，但抵押權(quán)不設(shè)立

D.抵押合同無效，抵押權(quán)不設(shè)立

答案：C

解析：本題考核預(yù)告登記、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同與抵押權(quán)的生效時(shí)間。

本題中，甲與銀行之間設(shè)立的抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押，一般情況下，抵押合同自簽訂之日起生效,

抵押權(quán)自辦理抵押登記之日起設(shè)立。據(jù)此首先可以判斷出甲與銀行之間的抵押合同已經(jīng)生效。

因此，BD項(xiàng)錯(cuò)誤。另外，《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)

預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自

能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。本題中提到的標(biāo)的物在

設(shè)定抵押之前已經(jīng)出售給了乙公司，并辦理了預(yù)告登記且沒有超出上述規(guī)定的3個(gè)月的期限。

因此，在此期限內(nèi)甲公司無權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)，即便是實(shí)際處分了，也不發(fā)生物權(quán)的效力。因

此，銀行不能取得寫字樓的抵押權(quán)，A項(xiàng)錯(cuò)誤，C項(xiàng)正確。

13.一日清晨，甲發(fā)現(xiàn)一頭牛趴在自家門前，便將其拴在自家院內(nèi)，打探失主未果。時(shí)值春耕,

甲用該牛耕種自家田地。期間該牛因勞累過度得病，甲花費(fèi)300元將其治好。兩年后，牛的

主人乙尋牛來到甲處，要求甲返還，甲拒絕返還。下列哪一說法是正確的？（）

A.甲應(yīng)返還牛，但有權(quán)要求乙支付300元

B.甲應(yīng)返還牛，但無權(quán)要求乙支付300元

C.甲不應(yīng)返還牛，但乙有權(quán)要求甲賠償損失

D.甲不應(yīng)返還牛，無權(quán)要求乙支付300元

答案：B

解析：本題考核不當(dāng)?shù)美姆颠€。

《物權(quán)法》第109條規(guī)定，拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取,

或者送交公安等有關(guān)部門。本題中，甲拾得乙的牛屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還給失主。因此C

項(xiàng)錯(cuò)誤。《物權(quán)法》第112條第3款規(guī)定，拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出

的費(fèi)用，也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。本題中，甲花費(fèi)的300元是因?yàn)榧资褂迷撆＃?/p>

致其勞累過度而生病所花費(fèi)的費(fèi)用，而非單純的保管費(fèi)用。另外，即便300元屬于合理的保

管遺失物的費(fèi)用，甲最后拒絕返還的行為說明甲有侵占遺失物的意思，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)

定也無權(quán)請(qǐng)求乙支付300元。因此，A項(xiàng)錯(cuò)誤，B項(xiàng)正確。

（2008年）

8.中州公司依法取得某塊土地建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，開始了房屋建設(shè)并已

經(jīng)完成了外裝修。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.中州公司因?yàn)橄碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)

B.中州公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)

C.中州公司因?yàn)榉尚袨槎〉昧朔课菟袡?quán)

D.中州公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)

答案：B

解析：《物權(quán)法》第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自

事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。本題中，中州公司進(jìn)行了房屋的建設(shè)，其因事實(shí)行為取得了房屋

所有權(quán)，本題正確答案是B.

9.甲將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當(dāng)場(chǎng)付款，約定5天后取畫。丙聽說后，表示愿出比

乙高的價(jià)格購(gòu)買此畫，甲當(dāng)即決定賣給丙，約定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲的兒

子從家中取出此畫給自己。該畫在由乙占有期間，被丁盜走。此時(shí)該名畫的所有權(quán)屬于下列

哪個(gè)人？

A.甲

B.乙

C.丙

D.T

答案：A

解析：《物權(quán)法》第二十三條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的

除外。本題中，因?yàn)樵撁嬌形唇桓督o乙，也未交付給丙，所以乙和丙不享有所有權(quán)。至于

該畫最后被甲的兒子取出給了乙，乙也不能因此而取得該畫的所有權(quán)，因?yàn)橐沂茏尩臅r(shí)候不

是善意的，而且甲的兒子屬于無民事行為人，其行為無效。因此，本題的正確答案是A.

11.黃河公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借

款500萬元，并依次辦理了抵押登記.后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權(quán)的順位，并辦

理了變更登記，但乙銀行并不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務(wù)，銀行拍賣其

房屋，僅得價(jià)款600萬元。關(guān)于三家銀行對(duì)該價(jià)款的分配，下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元

B.甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元

C.甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元

D.甲銀行100萬元、乙銀行200萬元、丙銀行300萬元

答案：C

解析：《物權(quán)法》第194條規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵

押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵

押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。本題中，甲銀行和丙銀行協(xié)議變更抵

押權(quán)的順位，未經(jīng)抵押權(quán)人乙銀行的書面同意，不得對(duì)其產(chǎn)生不利影響。因此，雖然排在第

一位的抵押權(quán)人丙銀行有500萬的債權(quán)，但是其中只有100萬可以先于乙銀行受償，否則就

對(duì)乙銀行造成了不利影響，這是法律所不允許的。至于丙銀行的其余200萬債權(quán)，只有乙銀

行受償300萬之后，才可以受償，所以最終受償順序如下：丙銀行的100萬債權(quán)——乙銀行

的300萬債權(quán)——丙銀行的200萬債權(quán)——甲銀行的100萬債權(quán)。因?yàn)辄S河公司的產(chǎn)只有600

萬，所以最終實(shí)際上甲銀行的100萬債權(quán)無法得到清償，答案C是正確的。

12.個(gè)體工商戶甲將其現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品一并抵押給乙銀行,

但未辦理抵押登記。抵押期間，甲未經(jīng)乙同意以合理價(jià)格將一臺(tái)生產(chǎn)設(shè)備出賣給丙。后甲不

能向乙履行到期債務(wù)。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.該抵押權(quán)因抵押物不特定而不能成立

B.該抵押權(quán)因未辦理抵押登記而不能成立

C.該抵押權(quán)雖已成立但不能對(duì)抗善意第三人

D.乙有權(quán)對(duì)丙從甲處購(gòu)買的生產(chǎn)設(shè)備行使抵押權(quán)

答案：C

解析：《物權(quán)法》第189條第1款規(guī)定，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八

十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵

押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。由此，本題中C的說法是正確的，A

和B的說法錯(cuò)誤：第189條第2款的規(guī)定，依照本法第181條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)

營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。由于丙是以合理價(jià)格取得抵押財(cái)產(chǎn)的買

受人，乙無權(quán)對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)歸丙所有的生產(chǎn)設(shè)備行使抵押權(quán)，所以D錯(cuò)誤。

13.甲、乙結(jié)婚后購(gòu)得房屋一套，僅以甲的名義進(jìn)行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房

屋以時(shí)價(jià)出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正

確的？

A.買賣合同有效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移

B.買賣合同無效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移

C.買賣合同有效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移

D.買賣合同無效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移

答案：B

解析：《婚姻法》第17條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有:

（-）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得

的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同

所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。本題中，因?yàn)榉课菔窃诜蚱揸P(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的，雖然只是

登記在甲的名義下，但是實(shí)際上也是夫妻共同共有的財(cái)產(chǎn)，處分共同共有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候，根據(jù)

《物權(quán)法》第97條（處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，

應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定

的除外）的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過其妻子同意，未經(jīng)其妻子同意，本題買賣合同無效；但是買賣合

同是債權(quán)行為，不完全決定物權(quán)行為的效力，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定的善意取得制度的規(guī)定，甲和

丙之間的行為完全符合善意取得的條件，房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以本題中B的說法是

正確的。

（2008年?四川）

9.甲將自己的電腦賣給乙，雙方約定電腦賣給乙后仍然由甲使用一個(gè)月。乙是通過哪種交付

方法取得電腦所有權(quán)的？

A.現(xiàn)實(shí)交付

B.占有改定

C.指示交付

D.簡(jiǎn)易交付

答案：B

解析：交付通常是指現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。但是隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了交易上

的便利，交付已不限于這種現(xiàn)實(shí)的直接占有的移轉(zhuǎn)，而是有了許多變通的交付方法。包括簡(jiǎn)

易交付、占有改定、指示交付、擬制交付。所謂簡(jiǎn)易交付，即受讓人己經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)變

動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。占有改定是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的

物仍然由出讓人繼續(xù)占有，此時(shí)，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付。指示交付是指動(dòng)產(chǎn)

由第三人占有時(shí)，出讓人將其對(duì)于第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。擬制交付

是指出讓人將標(biāo)的物的權(quán)利憑證交給受讓人，以代替物的現(xiàn)實(shí)交付。本題中，甲將自己的電

腦賣給乙，雙方約定電腦賣給乙后仍然由甲使用?個(gè)月，該電腦的占有雖并未現(xiàn)實(shí)地轉(zhuǎn)移給

乙占有，但乙已經(jīng)取得了電腦的所有權(quán)，此種交付方式實(shí)際上就是占有改定，故本題的正確

答案是B.

10.完全不能辨認(rèn)自己行為的精神病人甲將自己的手表丟向路邊，被乙拾得。下列哪一選項(xiàng)是

正確的？

A.甲喪失手表所有權(quán)

B.乙依先占取得手表所有權(quán)

C.乙應(yīng)將手表返還權(quán)利人

D.乙的行為構(gòu)成無因管理

答案：C

解析：完全不能辨認(rèn)自己行為的精神病人屬于無民事行為能力人，根據(jù)《民法通則》第13

條的規(guī)定，無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)，其自身所為的民事行為無

效。據(jù)此，甲的行為不能認(rèn)為是拋棄行為，手表也不是拋棄物，甲并不喪失手表的所有權(quán)，

故選項(xiàng)A說法錯(cuò)誤?！段餀?quán)法》第109條規(guī)定，拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。可見我國(guó)法律

并不承認(rèn)遺失物的拾得人可依先占取得所有權(quán)，因此，乙應(yīng)將該手表返還權(quán)利人，故選項(xiàng)B

錯(cuò)誤，選項(xiàng)C正確。無因管理，是指沒有法定或約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失而為他

人管理事務(wù)或提供服務(wù)的行為。本題中并沒有信息表明乙的行為是為避免甲的利益受到損失

而為的行為，因此不符合無因管理的構(gòu)成條件，故選項(xiàng)D錯(cuò)誤。本題的正確答案是C.

11.李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地匕開辟一條道路

供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進(jìn)行登記。下列哪一選項(xiàng)是錯(cuò)誤的？

A.該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定

B.該約定屬于地役權(quán)合同

C.如果李某將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行，但合同另有

約定的除外

D.如果張某將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行

答案：A

解析：地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。相鄰關(guān)系

是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利

時(shí)因給對(duì)方提供必要便利而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。地役權(quán)一般是約定的，而相鄰關(guān)系是法定

的，另外根據(jù)合同性質(zhì)，可知李某與張某的書面約定屬于地役權(quán)合同。所以A項(xiàng)說法錯(cuò)誤，B

項(xiàng)說法正確?！段餀?quán)法》第164條規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使

用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。故C項(xiàng)說法正確。

《物權(quán)法》第158條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登

記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。本題中，因?yàn)閺埬澈屠钅持g的

地役權(quán)合同沒有進(jìn)行登記，因此不得對(duì)抗善意第三人，故D項(xiàng)說法正確。

綜上，本題正確答案是A.

12.甲、乙外出游玩，向丙借相機(jī)一部，用畢甲將相機(jī)帶回家?！傅郊准乙姶讼鄼C(jī)，執(zhí)意要以

3000元買下，甲見此價(jià)高于市價(jià)，便隱瞞實(shí)情表示同意并將相機(jī)交付與丁。不久，丁因手頭

拮據(jù)又向乙以2000元兜售該相機(jī)。乙見此相機(jī)眼熟，便向丁詢問，丁如實(shí)相告，乙遂將之買

下。此時(shí)，誰擁有該相機(jī)的所有權(quán)？

A.甲

B.乙

C.丙

D.T

答案：B

解析：《物權(quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有

權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）

受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或

者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本題中，甲將

不屬于自己所有的相機(jī)賣給善意第三人丁且已經(jīng)交付，雖然甲是無權(quán)處分行為，但丁對(duì)該相

機(jī)的取得符合善意取得的構(gòu)成要件，因此該相機(jī)的所有權(quán)人就是丁。丁再將相機(jī)賣給乙的行

為，是對(duì)相機(jī)的有權(quán)處分，乙雖然詢問并得知了實(shí)際情況，但并不妨礙丁與乙買賣合同的有

效成立，故乙取得該相機(jī)的所有權(quán)。因此，本題的正確答案是B.

13.甲公司向乙銀行借款500萬元，以其閑置的一處辦公用房作擔(dān)保。乙銀行正好缺乏辦公場(chǎng)

所，于是與甲公司商定，由甲公司以此辦公用房為乙銀行設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。隨后，甲公司向乙

銀行交付了辦公用房。借款到期后，甲公司未能償還，乙銀行主張對(duì)辦公用房行使優(yōu)先受償

的權(quán)利。下列哪?選項(xiàng)是正確的？

A.乙銀行有權(quán)這樣做,因其對(duì)標(biāo)的物享有抵押權(quán)

B.乙銀行有權(quán)這樣做,因其對(duì)標(biāo)的物享有質(zhì)權(quán)

C.乙銀行有權(quán)這樣做,因其對(duì)標(biāo)的物享有同時(shí)履行抗辯權(quán)

I）.乙銀行無權(quán)這樣做,因其與甲公司之間的約定不能設(shè)定擔(dān)保物權(quán)

答案：D解析：《物權(quán)法》第172條規(guī)定，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂

立擔(dān)保合同。第185條規(guī)定，設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同?！段餀?quán)法》

第180條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的建筑物和其他土地附著物可以抵

押。第187條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定

的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)

立。依據(jù)法律規(guī)定，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)要符合法定的形式，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)只能為抵押

權(quán)，本題中并沒有信息表明甲、乙之間簽訂了關(guān)于辦公用房的抵押合同并辦理了抵押登記，

所以抵押權(quán)并沒有設(shè)立，乙銀行對(duì)辦公用房并不享有抵押權(quán)，故選項(xiàng)A錯(cuò)誤。甲公司向乙銀

行交付辦公樓并不是設(shè)立質(zhì)權(quán)的行為，因?yàn)橘|(zhì)權(quán)是一種動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)不能設(shè)立質(zhì)權(quán)，

故選項(xiàng)B錯(cuò)誤。同時(shí)履行抗辯權(quán)是在未約定先后履行順序的雙務(wù)合同中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)同時(shí)履

行，一方在對(duì)方未為對(duì)待給付之前，有權(quán)拒絕其履行要求。本題中，甲乙之間的主合同是商

業(yè)借貸性質(zhì)的借款合同，需要貸款人先轉(zhuǎn)讓貨幣所有權(quán)，借款人再于一定期限內(nèi)返還同種類

數(shù)額的貨幣，是有先后履行順序的，并且借款合同的標(biāo)的物是金錢，而甲公司的辦公用房為

擔(dān)保協(xié)議的標(biāo)的物，因此，乙銀行不能基于主合同中甲公司未如期償還借款而主張對(duì)該辦公

用房的同時(shí)履行抗辯權(quán)。故選項(xiàng)C說法錯(cuò)誤。

乙銀行與甲公司之間的約定不符合法律規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)并不成立，乙銀行不能主張對(duì)辦公用

房?jī)?yōu)先受償?shù)臋?quán)利，故選項(xiàng)D說法正確。

綜上，本題的正確答案為D.

14.高某向周某借用一頭耕牛，在借用期間高某意外死亡，其子小高不知耕牛非屬高某所有而

繼承。不久耕牛產(chǎn)下一頭小牛。期滿后周某要求小高歸還耕牛及小牛，但此時(shí)小牛已因小高

管理不善而死亡。下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.周某有權(quán)請(qǐng)求小高歸還其耕牛，但無權(quán)請(qǐng)求返還小牛

B.周某有權(quán)請(qǐng)求小高歸還其耕牛及小牛

C.周某有權(quán)請(qǐng)求小高返還其耕牛及小牛，但應(yīng)向小高支付必要費(fèi)用

D.周某可以請(qǐng)求小高賠償小牛死亡的損失

答案：A

解析：《物權(quán)法》第116條規(guī)定，天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人

的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。本題中，耕牛屬于周某借給高某使

用的，故周某是耕牛的所有權(quán)人。小牛屬于天然孳息，按照法律規(guī)定，小牛應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人

周某取得?！靶「卟恢７菍俑吣乘卸^承”表明小高為耕牛與小牛的善意無權(quán)占有人。

《物權(quán)法》第243條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其

孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。因此，小高負(fù)有將

耕牛與小牛返還給周某的義務(wù)，但此時(shí)小牛已因小高管理不善而死亡，根據(jù)《物權(quán)法》第242

條規(guī)定，占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占

有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但因?yàn)樾「邽樯埔鉄o權(quán)占有人，不必對(duì)周某承擔(dān)小牛死亡的賠償責(zé)

任，所以周某有權(quán)請(qǐng)求小高歸還耕牛，但無權(quán)請(qǐng)求返還小牛。故本題的正確答案為A.

（2007年）

6.乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付1/3價(jià)款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反

悔，要求解除

合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。下列哪選項(xiàng)是正確的？

A.合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款并承擔(dān)締約過失責(zé)任

B.合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款

C.合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同

D.合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同、甲賠償乙的損失

答案：C

解析：《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的

合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影

響合同效力。”可見房屋買賣合同的成立、有效、生效與是否辦理登記無關(guān)，因此AB兩項(xiàng)錯(cuò)

誤?！逗贤ā返?10條規(guī)定：”當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約

定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）

債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！币?/p>

此C項(xiàng)正確?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）

因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以

自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人?一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限

內(nèi)仍未履行;（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;（五）

法律規(guī)定的其他情形?！北绢}中，甲主張解除合同缺乏法律依據(jù)，因此D項(xiàng)錯(cuò)誤。

10.下列哪一種情況下，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)？

A.保留所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)買賣中，尚未付清全部?jī)r(jià)款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三

B.電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)

C.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人

D.受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈(zèng)與不知情的第三人

答案：D

解析：《物權(quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有

權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（…）

受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或

者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。A項(xiàng)符合該款

規(guī)定，構(gòu)成善意取得；D項(xiàng)不屬于“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，不構(gòu)成善意取得，因此本題應(yīng)選D.

《物權(quán)法》第106條第3款規(guī)定：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！笨梢娝?/p>

物權(quán)也可以善意取得，BC兩項(xiàng)均為質(zhì)權(quán)的善意取得。

11.甲將其父去世時(shí)留下的畢業(yè)紀(jì)念冊(cè)贈(zèng)與其父之母校，贈(zèng)與合同中約定該紀(jì)念冊(cè)只能用于收

藏和陳列，不得轉(zhuǎn)讓。但該大學(xué)在接受乙的捐款時(shí)，將該紀(jì)念冊(cè)饋贈(zèng)給乙。下列哪一選項(xiàng)是

正確的？

A.該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與無效，乙不能取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)

B.該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與無效，但乙已取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)

C.只有經(jīng)甲同意后，乙才能取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)

D.該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與有效，乙已取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)

答案：D

解析：《物權(quán)法》第39條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、

收益和處分的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定本題中，

甲在贈(zèng)與合同中約定學(xué)校不得處分（轉(zhuǎn)讓）該紀(jì)念冊(cè)違反了物權(quán)法定原則，僅具有債的效力，

不具有物權(quán)效力。因此D項(xiàng)正確，ABC三項(xiàng)錯(cuò)誤。

12.甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100

萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久,

乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑

B.甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑

C.甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑

I）.甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑

答案：A

解析：根據(jù)《物權(quán)法》第164條，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)

等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。本題中，因?yàn)榧坠疽呀?jīng)將房屋售出，

房屋占用土地范圍內(nèi)的建設(shè)用地的使用權(quán)也因此轉(zhuǎn)移給了小區(qū)的業(yè)主，而地役權(quán)作為從物權(quán),

隨之轉(zhuǎn)讓，所以小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過6米的建筑物，答案A是正確的。

13.甲公司向乙銀行貸款1000萬元，約定2005年12月2日一次性還本付息。丙公司以自己

的一棟房屋作抵押。甲到期沒有清償債務(wù)，乙銀行每個(gè)月都向其催收，均無效果，最后一次

催收的時(shí)間是2007年3月6日。乙銀行在下列哪一時(shí)間前行使抵押權(quán)，才能得到法院的保護(hù)？

A.2007年12月2日

B.2009年12月2日

C.2009年3月6日

D.2011年3月6日

答案：C

解析：《物權(quán)法》第202條抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民

法院不予保護(hù)。本題中，主債務(wù)訴訟時(shí)效期間到2009年3月6日截止，所以抵押權(quán)的行使期

間到2009年3月6日止，答案C是正確的。

（2006年）

8.方某向?qū)O某借款1萬元，孫某要求其提供擔(dān)保，方某說：“我有一部手提電腦被劉某租去用

了，就以它作質(zhì)押吧，但租金不作質(zhì)押孫同意，遂付款。下列哪種說法是正確的？

A.孫某實(shí)際占有電腦時(shí)質(zhì)押合同才生效

B.如劉某書面同意，則質(zhì)押合同生效

C.如劉某收到關(guān)于質(zhì)押的書面通知，則質(zhì)押合同生效

D.如質(zhì)押合同生效，則孫某有權(quán)收取電腦租金

答案：C（本題目在《物權(quán)法》頒布以后沒有合適的答案）

解析：本題顯然是在《物權(quán)法》還沒有頒布時(shí)考察相關(guān)法律對(duì)質(zhì)押合同效力的規(guī)范問題。很

據(jù)《擔(dān)保法》第64條的規(guī)定：“出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立質(zhì)押合同?！薄稉?dān)保法解

釋》第88條的規(guī)定：“出質(zhì)人以間接占有的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)的，質(zhì)押合同自書面通知送達(dá)占有人時(shí)

視為移交。占有人收到出質(zhì)通知書后，仍接受出質(zhì)人的指示處分出質(zhì)財(cái)產(chǎn)的，該行為無效?！?/p>

由于當(dāng)劉某收到關(guān)于支援的書面通知時(shí)，表示方某完成了對(duì)質(zhì)物的交付，此交付形式為指示

交付。據(jù)此，選項(xiàng)C項(xiàng)是符合題意的正確答案。但是，我國(guó)《物權(quán)法》在質(zhì)押合同生效問題

上對(duì)《擔(dān)保法》進(jìn)行了重要的修改?！稉?dān)保法》以及《擔(dān)保法解釋》混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行

為的生效要件，質(zhì)物的轉(zhuǎn)移占有本來應(yīng)當(dāng)作為質(zhì)權(quán)的生效要件，而不是質(zhì)押合同的生效要件。

而合同的生效要件則根據(jù)《物權(quán)法》15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓

和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效未辦理

物權(quán)登記的，不影響合同效力。”可見，質(zhì)權(quán)的生效要件和質(zhì)押合同的生效要件是兩個(gè)完全不

同的概念。所以在此題中，質(zhì)押合同自成立時(shí)就生效。C選項(xiàng)的條件“劉某收到關(guān)于質(zhì)押的

書面通知”應(yīng)該是質(zhì)押權(quán)的成立要件，而非合同的生效要件。由于質(zhì)押合同約定了租金不作

為質(zhì)押，所以如果合同生效，孫某也無權(quán)抽取電腦租金。因此D項(xiàng)是錯(cuò)誤的。可見，《物權(quán)法》

頒布后，本題就沒有了合適的答案。

9.5月10日，甲以自有房屋1套為債權(quán)人乙設(shè)定抵押并辦理抵押登記。6月10日，甲又以該

房屋為債權(quán)人丙設(shè)定抵押，但一直拒絕辦理抵押登記。9月10II,甲擅自將該房屋轉(zhuǎn)讓給丁

并辦理了過戶登記。下列哪種說法是錯(cuò)誤的？

A.乙可對(duì)該房屋行使抵押權(quán)

B.甲與丙之間的抵押合同已生效

C.甲與丁之間轉(zhuǎn)讓房屋的合同無效

D.丙可以要求甲賠償自己所遭受的損失

答案：C（根據(jù)《物權(quán)法》本題的正確答案應(yīng)為C）

解析：本題中我們首先要強(qiáng)調(diào)《物權(quán)法》對(duì)《擔(dān)保法》的一個(gè)重大的修改?！稉?dān)保法》第41

條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登

記之日起生效。”這個(gè)規(guī)定混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行為的生效要件，特定財(cái)產(chǎn)辦理抵押物登記

本來應(yīng)當(dāng)作為抵押權(quán)的生效要件，而不是抵押合同的生效要件。而合同的生效要件則根據(jù)《物

權(quán)法》15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的和他能夠，

除法律另有規(guī)定或者和合同另有約定的除外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影

響合同效力?！笨梢姡盅簷?quán)的生效要件和抵押合同的生效要件是完全不同的概念。《物權(quán)法》

第187條規(guī)定:“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正

在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！薄段餀?quán)法》第188條規(guī)

定：“以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船

舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。”《物

權(quán)法》第189條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八H^一條規(guī)定的動(dòng)

產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)

立；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意的第三人。依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗

正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人?！睂?duì)于特殊財(cái)產(chǎn)，即建筑物和其他

土地附著物，建設(shè)用地使用權(quán)，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)

權(quán)以及正在建造的建筑物設(shè)立抵押的，辦理抵押物登記是抵押權(quán)成立的要件，而非抵押合同

成立的要件。對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)，即生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空

器，交通運(yùn)輸工具設(shè)立抵押權(quán)，以及企業(yè)、個(gè)人工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及

將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，辦理抵押物登記既不是抵押合同的生效要

件，也不是抵押權(quán)的生效要件，僅僅是產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力，此時(shí)抵押權(quán)自抵押合

同生效是設(shè)立。當(dāng)時(shí)根據(jù)《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，辦理抵押物登記是抵押合同生效的要件,

因?yàn)榧缀捅]有辦理抵押登記，所以兩人之間的抵押合同沒有生效，因此B選項(xiàng)是錯(cuò)誤的,

成為當(dāng)時(shí)官方發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)答案。現(xiàn)在我們根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)理論再來審視這道題目。在

本題中，房屋顯然屬于我們上面分析的特殊財(cái)產(chǎn)，辦理抵押物登記是其抵押權(quán)生效的要件，

而不是合同生效的要件。所以乙對(duì)該房屋享有抵押權(quán)，而丙對(duì)該房屋不享有抵押權(quán)，但是甲

與丙之間的抵押合同卻已經(jīng)成立生效。所以A項(xiàng)正確，B項(xiàng)也是正確的。甲與丙的合同已經(jīng)

生效，但是由于甲拒不進(jìn)行抵押登記而使丙沒有取得抵押權(quán)，所以丙可以依照合同向甲要求

損害賠償，所以D項(xiàng)是正確的?！段餀?quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同

意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款

超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押權(quán)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押

權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”可見，抵押期間，

抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)并不當(dāng)然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效，故選項(xiàng)C是錯(cuò)誤的

（2005年）

3.甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出

在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運(yùn)

建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對(duì)此，下列哪一種說法不正確？

A.乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材

B.乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材

C.甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi)

I）.若建材堆放時(shí)間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場(chǎng)

答案：A

考點(diǎn)：地役權(quán)和相鄰權(quán)的區(qū)別

解析：本題目在我國(guó)《物權(quán)法》出臺(tái)前設(shè)置，但是題目和答案均與《物權(quán)法》的立法精神保

持一致，所以現(xiàn)結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定對(duì)本題進(jìn)行分析。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)地役權(quán)做了

明確的規(guī)定，《物權(quán)法》第156條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，

以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的利益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)諛需役地?！薄段?/p>

權(quán)法》第157條規(guī)定：”地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)

關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”《物權(quán)法》第159條規(guī)定：”供役地權(quán)

利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨礙地役權(quán)人行使權(quán)力J而《民

法通則》第83條對(duì)相鄰關(guān)系做出了明確的規(guī)定：”不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方

便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相

鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！笨梢?，地役

權(quán)和相鄰權(quán)關(guān)系有著本質(zhì)的區(qū)別：首先，地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，而相鄰權(quán)不是一種獨(dú)立

的物權(quán)，它只是所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)的延伸；其次，地役權(quán)一般是基于合同設(shè)定或通過

讓與而取得，而相鄰權(quán)是法定的；第三，地役權(quán)的設(shè)定可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?，?/p>

相鄰權(quán)是無償?shù)模坏谒?，地役?quán)可以設(shè)定期限。而相鄰權(quán)的存在是以相鄰關(guān)系的存在為前提,

只要相鄰關(guān)系存在，相鄰權(quán)就存在。甲在乙的院內(nèi)堆放建材，已經(jīng)超出相鄰關(guān)系的必要性。

只有通過合同設(shè)定地役權(quán)才能取得這一權(quán)利。故乙有權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材，A項(xiàng)錯(cuò)誤。

《民通意見》第100條規(guī)定：''一方必須在相鄰一方適用的土地上通行的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；因

此造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！笨梢姡讖囊议T前經(jīng)過是法律規(guī)定的相鄰權(quán)，乙無權(quán)阻

止甲，故B項(xiàng)正確。由題目可知，甲和丙簽訂的是地役權(quán)和聽，《物權(quán)法》第160條規(guī)定：“地

役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制?！?/p>

《民通意見》第97條規(guī)定：“相鄰一方因修建施工臨時(shí)占用他方使用的土地，占用的一方如

未按照雙方約定的范圍、用途和期限適用的應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除妨礙，恢復(fù)與原

狀，賠償損失?！笨梢姡珻、D選型正確。

12.甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后

將該房屋轉(zhuǎn)租給丁?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。下列哪一項(xiàng)表述是正確的？

A.乙、丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丁無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

B.乙、丁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

C.乙、丙、丁都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

D.丙、了有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

答案：C

考點(diǎn)：共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

詳解：根據(jù)《物權(quán)法》第101條規(guī)定：”按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)

份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”住房的共有人與承租人都享有優(yōu)先購(gòu)

買權(quán)。本題中的丁雖為轉(zhuǎn)租，但已獲同意，該租賃合同拘束承租人和出租人，故基于租賃合

同享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。評(píng)論：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突是司法考試百出不厭的題型，只不過加了一項(xiàng)

合法轉(zhuǎn)租的迷惑項(xiàng)而已。

（2004年）

7.甲有天然奇石?塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋

友丙十分喜歡，乙遂以之相贈(zèng)。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。下列選項(xiàng)哪一個(gè)是正確的？

A.奇石屬遺失物，乙應(yīng)返還給甲

B.奇石屬無主物，乙取得其所有權(quán)

C.乙因加工行為取得奇石的所有權(quán)

D.丙可以取得奇石的所有權(quán)

答案及解析：A.本題設(shè)置于《物權(quán)法》頒布之前，其答案的法律依據(jù)是《民法通則》第79

條第2款規(guī)定：“拾得以實(shí)物、漂流物或則失散的飼養(yǎng)動(dòng)物，應(yīng)當(dāng)歸還失主償還?！薄睹裢ㄒ庖姟?/p>

第86條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)

返還時(shí)附屬物如何歸屬又約定的，按約定辦理。沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)

令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”

題目中，奇石為甲的遺失物，乙將奇石配以基座行為屬于添附行為，新物應(yīng)歸原物所有人甲

所有，但甲應(yīng)付給乙相應(yīng)的補(bǔ)償。丙是通過接受贈(zèng)與這種無償方式取得奇石，因此不能適用

善意取得制度，不可取得奇石所有權(quán)。故綜上，A選項(xiàng)正確。B、C,D均為錯(cuò)誤的。下面我們

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定來分析本題?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定：”無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或則動(dòng)

產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人時(shí)，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得

該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理

的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的

已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向

無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”《物權(quán)法》第109

條規(guī)定：“拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安機(jī)

關(guān)等有關(guān)部門。”此外加上《民通意見》第86條的相關(guān)規(guī)定，可以看出最終的結(jié)論仍然是奇

石歸甲所有，即A為正確答案。

8.甲向乙訂購(gòu)15萬元貨物，雙方約定：“乙收到甲的5萬元定金后，即應(yīng)交付全部貨物。”合

同訂立后，乙在約定時(shí)間內(nèi)只收到甲的2萬元定金。下列說法哪一個(gè)是正確的？

A.實(shí)際交付的定金少于約定數(shù)額的，視為定金合同不成立

B.實(shí)際交付的定金少于約定數(shù)額的，視為定金合同不生效

C.實(shí)際交付的定金少于約定數(shù)額的，視為定金合同的變更

D.當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過合同標(biāo)的額20%,定金合同無效

答案及解析：C根據(jù)擔(dān)保法和最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)

定，定金合同是實(shí)踐合同，定金合同從實(shí)際腳骨定金之日起生效。約定定金金額與實(shí)際交付

金額不一致的，以實(shí)際交付金額為準(zhǔn)。最高人民法院《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》

第119條規(guī)定，實(shí)際交付的頂級(jí)數(shù)額多于或少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一

方提出異議并拒絕接受定金的，定金合用不生效。定金具有限額性，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約

定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%,當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額的20%的，超

過的部分，人民法院不予支持，即定金數(shù)額超過合同標(biāo)的額的20%的，并非全部無效，僅僅

是超過的部分不以定金計(jì)。故實(shí)際交付的定金是少于約定數(shù)額的，定金合同成立，視為定金

合同的變更。據(jù)此，C項(xiàng)正確。

9.甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質(zhì)押物。雙方簽訂了書面質(zhì)押合同，但

未在債券上背書“質(zhì)押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權(quán)人丙向法院申請(qǐng)執(zhí)行上

述債券。下列說法哪一個(gè)是正確的？

A.質(zhì)押合同無效

B.質(zhì)押合同自簽訂書面質(zhì)押合同之日起生效

C.乙對(duì)該債券不享有質(zhì)權(quán)

D.乙以債券已出質(zhì)對(duì)抗丙的執(zhí)行申請(qǐng)，不能得到法院的支持

答案及解析：D在本題中我們首先要強(qiáng)調(diào)一下《物權(quán)法》對(duì)《擔(dān)保法》的一個(gè)重大的修改?！稉?dān)

保法》第64條第2款的規(guī)定：''質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效?！薄稉?dān)保法》第76

條規(guī)定：“以匯票、支票、本票、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)在合用約定的期限內(nèi)將權(quán)

利憑證交付質(zhì)權(quán)人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效?！薄稉?dān)保法解釋》第87條第1款規(guī)

定：“出質(zhì)人代質(zhì)權(quán)人占有質(zhì)物的，質(zhì)押合同不生效。”由此我們可以看出在《物權(quán)法》沒有

頒布之前，我國(guó)相關(guān)的法律和解釋都混淆了物權(quán)行為和債券行為的生效要件。質(zhì)物或權(quán)利憑

證的轉(zhuǎn)移占有本來應(yīng)當(dāng)作為質(zhì)權(quán)的生效要件，而不是質(zhì)押合同的生效要件，而合同的生效要

件則根據(jù)《物權(quán)法》15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物

權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定的外，自合同成立時(shí)生效；為辦理物權(quán)登記合同

的，不影響合同效力?！笨梢姡|(zhì)權(quán)的生效要件和質(zhì)押合同的生效要件是兩個(gè)完全不同的概念。

《物權(quán)法》第212條規(guī)定：“以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事

人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付時(shí)設(shè)立；沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理

出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立?！睆氐准m正了以前在這個(gè)問題上的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。明確指出交付質(zhì)押物或者權(quán)利

憑證是職權(quán)成立的條件，而不是合同生效的條件。根據(jù)上述的論述分析，我們可以看出本題

選項(xiàng)B根據(jù)猿類的而法律規(guī)定是錯(cuò)誤的選項(xiàng)。而如今根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定則可以作為正確

的選項(xiàng)由于甲已經(jīng)將其出質(zhì)的公司債券交付給了質(zhì)權(quán)人乙，因此無論是當(dāng)時(shí)根據(jù)《擔(dān)保法》

的規(guī)定還是現(xiàn)金根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，A項(xiàng)都是錯(cuò)誤的。同理，無論當(dāng)時(shí)根據(jù)《擔(dān)保法》

76條規(guī)定或者是現(xiàn)在根據(jù)《物權(quán)法》224條的規(guī)定，C選項(xiàng)都是錯(cuò)誤的。《擔(dān)保法解釋》第99

條規(guī)定：“以公司債券出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人沒有背書記載”質(zhì)押“字樣，以債權(quán)出質(zhì)對(duì)抗

公司和第三人的，人民法院不予支持?！庇纱丝芍狣項(xiàng)正確。

（2003年）

1.甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為1/3.為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地

面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。下列選項(xiàng)哪一個(gè)是正確的？

A.因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板

B.因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)己過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板

C.甲乙只能在自己的應(yīng)有部分上鋪木地板

D.若甲乙堅(jiān)持鋪木地板，則需先分割共有房屋

答案及解析：B

此題目在《物權(quán)法》出臺(tái)之前考察點(diǎn)主要是對(duì)按份共有物的改良行為的條件。在此題目中，

“甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各位1/3,”可以看出甲、乙、丙對(duì)該房屋是?種按

份共有關(guān)系。在此房的地面上鋪木地板的行為是一種按份共有物的改良行為。所謂改良行為

是指在不改變共有物性質(zhì)的前提下，對(duì)共有物進(jìn)行的加工、修理等行為，以增強(qiáng)共有物的效

用和價(jià)值。依據(jù)共有的有關(guān)理論，改良行為只需要擁有共有份額一半以上的共有人同意即可

進(jìn)行。本題中，對(duì)于將房屋的地面鋪上木地板的問題，共有人甲、乙表示贊同，丙反對(duì)。則

甲、乙兩人的份額己經(jīng)超過共有份額的一半，應(yīng)該按照甲、乙的意見處理故B項(xiàng)正確，A項(xiàng)

錯(cuò)誤，無論是按份共有還是共同共有，，共有人的權(quán)利義務(wù)都是及于整個(gè)共有物，而非只及于

某一部分的，在分割之前不存在“應(yīng)有部分”的說法，故C錯(cuò)誤，據(jù)以上分析，D項(xiàng)也是錯(cuò)

誤的。在《物權(quán)法》頒布以后，我們可以根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定來解決這道題，《物權(quán)法》第

97條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或則動(dòng)產(chǎn)做重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份

共有人或則全體共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”題目中在房的地面上鋪木地板

的行為可以看作是重大修繕，因此，要經(jīng)過占份額三分之二以上的按份共有人同意，而甲、

乙贊同，丙反對(duì)，甲乙兩人的份額已經(jīng)達(dá)到共有份額的三分之二，故可以決定對(duì)共有物的重

大修繕。所以依據(jù)《物權(quán)法》B項(xiàng)也是正確的。

8.甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事

高層建筑；作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在

該土地匕建了?座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對(duì)此糾紛，下列判斷哪一個(gè)是正確的？

A.甲對(duì)乙的土地不享有地役權(quán)

B.甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元

C.丙有權(quán)建高樓，但須補(bǔ)償甲由此受到的損失

D.甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效

答案及解析：A《物權(quán)法》頒布之前，我國(guó)法律對(duì)地役權(quán)沒有明確的規(guī)定。關(guān)于地役權(quán)的解答

依據(jù)都是根據(jù)相關(guān)的民法原理。所謂的地役權(quán)，是指為增加自己土地上的利益而利用他人土

地的權(quán)利。享有地役權(quán)的土地為需役地，供他人土地利用的土地是供役地。通常認(rèn)為，根據(jù)

物權(quán)變動(dòng)的公示原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)包括設(shè)立必須進(jìn)行的登記，多以甲對(duì)乙的土地不享

有地役權(quán)。A項(xiàng)在這種理論中是正確的，更成為本體的答案。雖然由于沒有登記而不能設(shè)立

地役權(quán)，但合同仍能發(fā)生債券的效力，所以并給無效，故D選項(xiàng)錯(cuò)誤。甲和乙的合同使甲和

乙之間產(chǎn)生債的關(guān)系，這并不能對(duì)第三人丙產(chǎn)生拘束力，B、C錯(cuò)誤。當(dāng)《物權(quán)法》頒布后，

地役權(quán)在其中有了明確的規(guī)定，該題目也可以以一種更加清晰地思路去理解。《物權(quán)法》第

156條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合法約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地?！薄段餀?quán)法》第157條規(guī)定：“設(shè)立

地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立合同，”《物權(quán)法》第158條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合

同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未登記的，不得對(duì)抗

善意第三人。”此題目中，甲與乙簽訂可了地役權(quán)合同，該合同雖然沒有辦理登記，卻是有效

地，地役權(quán)也成立。即甲對(duì)乙的土地享有地役權(quán)。但是由于該地役權(quán)合同沒有辦理登記，不

得對(duì)抗第三人。所以本題目中，A、B、C、D四項(xiàng)都不正確，本題目根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定沒有

正確答案。

11.周某以公司債券出質(zhì)，債券上未進(jìn)行任何記載。周某按約定將債券交付給質(zhì)權(quán)人。下列說

法哪項(xiàng)是正確的？

A.質(zhì)押合同成立但不生效

B.質(zhì)押合同不成立

C.質(zhì)押合同生效，但不具有對(duì)抗效力

D.質(zhì)押合同生效且具有對(duì)抗效力

答案及解析：C.在本題中我們首先要強(qiáng)調(diào)一下《物權(quán)法》對(duì)《擔(dān)保大》的一個(gè)重大的修改。

《擔(dān)保法》第64條規(guī)定第2款的規(guī)定：“質(zhì)押合同自質(zhì)押物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效。”《擔(dān)

保法》第76條規(guī)定：“以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)在合

同約定的期限內(nèi)將權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效?！薄稉?dān)保法解

釋》第87條第1款規(guī)定：“出質(zhì)人代質(zhì)權(quán)人占有質(zhì)物的，質(zhì)押合同不生效?！庇纱?，我們可以

看出在《物權(quán)法》沒有頒布之前，我國(guó)相關(guān)的法律和解釋都混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行為的生

效要件，質(zhì)物或者權(quán)利憑證的轉(zhuǎn)移占有本來應(yīng)當(dāng)作為職權(quán)的生效要件，而不是質(zhì)押合同的生

效要件。而合同的生效要件則根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)的設(shè)立、

變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定的或則合同另有規(guī)定外，合同成立時(shí)

生效；為辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！笨梢姡|(zhì)權(quán)的生效要件和質(zhì)押合同的生效要

件是兩個(gè)完全不同的概念?！段餀?quán)法》第212條規(guī)定：”以匯票、支票、本票、債券、存款單、

倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒有權(quán)

利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立?！皬氐准m正了以前在這個(gè)問題上的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。

明確指出交付質(zhì)押物或則權(quán)利憑證是質(zhì)權(quán)成立的條件，而不是合同生效的條件當(dāng)然在本題中，

周某已經(jīng)將債券交付給了周某，所以無論是之前按照擔(dān)保法的規(guī)定，還是現(xiàn)在按照物權(quán)

法的規(guī)定。本題中的質(zhì)押合同都已經(jīng)生效，質(zhì)押權(quán)也已經(jīng)成立。又根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第99

條的規(guī)定：“以公司債券出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人沒有背書記載”質(zhì)押“字樣，以債券出質(zhì)對(duì)

抗公司和第三人的，人民法院不予支持?！笨芍撡|(zhì)押不具有對(duì)抗第三人的效力，所以題目中

C項(xiàng)正確。當(dāng)選。

（2002年）

3.甲、乙各以20%與80%的份額共有一間房屋，出租給丙?，F(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問

下列表述中哪?說法是正確的？

A.乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

B.丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

C.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兩人處于平等地位

D.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

答案及解析：D

根據(jù)《物權(quán)法》第101條規(guī)定：”按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或則動(dòng)產(chǎn)份額。

其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的去權(quán)利?！薄睹穹ㄍ▌t》第78條規(guī)定“財(cái)產(chǎn)可以有兩

個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額。對(duì)

共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。按份共有財(cái)產(chǎn)

的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或則轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下,

有先購(gòu)買的權(quán)利?！彼灶}目中乙享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租

賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)

利?！睋?jù)此可知，丙作為承租人享有在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是基于按份共有關(guān)系產(chǎn)生

的乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)際上是基于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)而產(chǎn)生的，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則，效力優(yōu)

于基于租賃合同關(guān)系產(chǎn)生的丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。題考查點(diǎn)就是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

8.甲將房屋一間作抵押向乙借款2萬元。抵押期間，知情人丙向某甲表示愿以3萬元購(gòu)買甲

的房屋，甲也想將抵押的房屋出賣。對(duì)此，下列哪一表述是正確的？

A.甲有權(quán)將該房屋出賣；但須事先告知抵押權(quán)人乙

B.甲可以將該房屋出賣，不必征得抵押權(quán)人乙的同意

C.甲可以將該房屋賣給丙，但應(yīng)征得抵押權(quán)人乙的同意

D.甲無權(quán)將該房屋出賣，因?yàn)榉课萆弦言O(shè)置了抵押權(quán)

答案及解析：A本題考已設(shè)定抵押標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓條件?！稉?dān)保法》第49條第1款規(guī)定：“抵押

期間，抵押人轉(zhuǎn)讓己辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物一經(jīng)抵押

的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！痹诖祟}目中，甲享有

將房屋出賣的權(quán)利，但作為抵押人負(fù)有告知抵押權(quán)人乙的義務(wù)。故A項(xiàng)正確。當(dāng)選。但是我

國(guó)《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)

讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額

的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，嘶啞人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得

轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外因此，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)

定，抵押人甲要想轉(zhuǎn)讓該房屋，必須經(jīng)抵押權(quán)人乙的同意。故C為最合適的選項(xiàng)。

物權(quán)法歷年司考真題

一、2002年

(-)單項(xiàng)選擇題

3.甲、乙各以20%與80%的份額共有一間房屋，出租給丙?，F(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)

問下列表述中哪說法是正確的？

A.乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

B.丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

C.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兩人處于平等地位

D.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

答案：D

知識(shí)點(diǎn)：(1)按份共有：共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

(2)租賃：承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

(3)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)

8.甲將房屋一間作抵押向乙借款20000元。抵押期間，知情人丙向某甲表示愿以30000元購(gòu)

買甲的房屋，甲也想將抵押的房屋出賣。對(duì)此，下列哪一表述是正確的？

A.甲有權(quán)將該房屋出賣；但須事先告知抵押權(quán)人乙

B.甲可以將該房屋出賣，不必征得抵押權(quán)人乙的同意

C.甲可以將該房屋賣給丙，但應(yīng)征得抵押權(quán)人乙的同意

D.甲無權(quán)將該房屋出賣，因?yàn)榉课萆弦言O(shè)置了抵押權(quán)

答案：A

知識(shí)點(diǎn)：抵押物的轉(zhuǎn)讓(注意：《物權(quán)法》已作了不同的規(guī)定，見《物權(quán)法》191條)

(-)多項(xiàng)選擇題

37.甲借用朋友乙的自行車數(shù)月。期間，甲因急需用錢，向同事丙借200元，并就自行車設(shè)

定質(zhì)押，但丙不知此自行車非甲所有。后甲逾期未償還債務(wù)，丙即變賣該自行車實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

現(xiàn)問卜一列哪些表述是正確的？

A.因丙不知甲無處分權(quán)，故適用善意取得，質(zhì)權(quán)設(shè)定有效

B.因甲對(duì)自行車無處分權(quán)，且質(zhì)權(quán)不適用善意取得，故該質(zhì)權(quán)設(shè)定無效

C.甲、丙應(yīng)共同賠償乙的損失

D.應(yīng)由甲單獨(dú)賠償乙的損失

答案：AD

知識(shí)點(diǎn)：動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的善意取得

40.甲急需資金經(jīng)營(yíng)商店，于是向鄉(xiāng)信用社借款3萬元。鄉(xiāng)信用社要求甲用其中1.5萬元購(gòu)

買信用社發(fā)行的有獎(jiǎng)無息定期一年的無記名的存單作質(zhì)押，并對(duì)號(hào)碼作了登記，但存單仍由

甲持有。后甲將存單以1.45萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙套現(xiàn)。存單到期后乙拿到鄉(xiāng)信用社要求兌現(xiàn),

鄉(xiāng)信用社認(rèn)為這是甲借款作了質(zhì)押的，拒絕兌現(xiàn)。下列有關(guān)本案性質(zhì)與處理的表述中哪些是

正確的？

A.甲與鄉(xiāng)信用社之間的借款協(xié)議無效

B.甲與鄉(xiāng)信用社之間的質(zhì)押協(xié)議未生效

C.甲與乙之間轉(zhuǎn)讓存單的行為有效

D.鄉(xiāng)信用社應(yīng)將存單兌現(xiàn)給乙

答案：BCD

知識(shí)點(diǎn)：權(quán)利質(zhì)權(quán)（注意：根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，B選項(xiàng)正確，但是根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，

B選項(xiàng)不正確）

55.甲因出國(guó)留學(xué)，將自家一幅名人字畫委托好友乙保管。在此期間乙一直將該字面掛在自

己家中欣賞，來他家的人也以為這幅字畫是乙的，后來乙因做生意急需錢，便將該幅字畫以

3萬元價(jià)格賣給丙。甲回國(guó)后，發(fā)現(xiàn)自己的字畫在丙家中，詢問情況后，向法院起訴。下列

有關(guān)該糾紛的衣述中哪些是正確的？

A.乙與丙之間的買賣合同居于無效合同

B.乙與丙之間的買賣合同屬于效力未定的合同

C.甲對(duì)該幅字畫享有所有權(quán)

D.丙對(duì)該幅字畫享有所有權(quán)

答案：BD

知識(shí)點(diǎn)：（1）無權(quán)處分

（2）善意取得

59.甲與乙簽訂房屋買賣合同，將一幢房屋賣與乙。雙方同時(shí)約定，一方違約應(yīng)支付購(gòu)房款

35%的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣與丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。

下列說法中咖些是正確的？

A.乙可以自己與甲簽訂的合同在先，主張甲與丙簽訂的合同無效

B.乙有權(quán)要求甲收回房屋，實(shí)際履行合同

C.乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

D.若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少

答案：CD

知識(shí)點(diǎn)：物權(quán)的優(yōu)先效力：物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)

二、2003年

（一）單項(xiàng)選擇題

1.甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為1/3。為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地

面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。下列選項(xiàng)哪個(gè)是正確的？

A.因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板

B.因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板

C.甲乙只能在自己的應(yīng)有部分上鋪木地板

D.若甲乙堅(jiān)持鋪木地板，則需先分割共有房屋

答案：B

知識(shí)點(diǎn)：按份共有

8.甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事

高層建筑；作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在

該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對(duì)此糾紛，下列判斷哪一個(gè)是正確的？

A.甲對(duì)乙的土地不享有地役權(quán)

B.甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元

C.丙有權(quán)建高樓，但須補(bǔ)償甲由此受到的損失

D.甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效

答案：A

知識(shí)點(diǎn)：物權(quán)法定原則：《物權(quán)法》頒布前我國(guó)法律未確立地役權(quán)

11.周某以公司債券出質(zhì)，債券上未進(jìn)行任何記載。周某按約定將債券交付給質(zhì)權(quán)人。下列說

法哪項(xiàng)是正確的？

A.質(zhì)押合同成立但不生效

B.質(zhì)押合同不成立

C.質(zhì)押合同生效，但不具有對(duì)抗效力

D.質(zhì)押合同生效且具有對(duì)抗效力

答