天津地產(chǎn)熙匯廣場(chǎng)營銷策劃方案

天津熙匯廣場(chǎng)營銷策劃方案項(xiàng)目單位：浙江陽光集團(tuán)策劃單位：廣州滔略企業(yè)管理有限公司1目錄一、天津市概況二、天津經(jīng)濟(jì)與發(fā)展?fàn)顩r三、天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r四、案例分析五、項(xiàng)目概況六、營銷推廣策略2

一、天津市概況3天津地理

天津市位于北緯38度34分至40度15分，東經(jīng)116度43分至118度04分之間，地處太平洋西岸環(huán)渤海灣邊的華北平原東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山，從市中心區(qū)向西北行137公里即達(dá)到中國的首都北京。天津處于國際時(shí)區(qū)的東八區(qū)。

天津總面積1.19萬平方公里。南北長(zhǎng)189公里，東西寬117公里。其中市轄區(qū)面積7417.86平方公里，市轄縣面積4501.84平方公里；陸地面積8772.30平方公里，水域面積3147.40平方公里。疆域周長(zhǎng)約900公里，其中海岸線長(zhǎng)152.8公里，陸界長(zhǎng)700多公里。天津?qū)倥瘻貛貪?rùn)大陸季風(fēng)型氣候，四季分明，溫差較大，景象多姿。4天津海陸位置

天津市地處華北平原的東北部，海河流域的下游，東臨渤海灣，北依燕山，有枕海襟河之勢(shì)，南運(yùn)河、子牙河、大清河、永定河、北運(yùn)河在金剛橋附近匯合形成海河，貫穿市區(qū)，蜿蜒72公里，東流入海。

同時(shí)，天津還是子牙新河、獨(dú)流減河、永定新河、朝白新河、薊運(yùn)河等河流的入海地。因此便得了“九河下梢”以及“河海要沖”的稱呼。5天津城區(qū)圖6天津市城市總體發(fā)展格局可以歸納為【一軸兩帶三區(qū)】。一軸是指：武清—中心城區(qū)—濱海新區(qū)核心區(qū)發(fā)展主軸；兩帶是指：寧河—漢沽—濱海新區(qū)核心區(qū)—大港東部沿海發(fā)展帶，薊縣—寶坻—中心城區(qū)—靜海西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。三區(qū)是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部七里?！簏S堡洼濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部團(tuán)泊洼水庫—北大港水庫濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。濱海新區(qū)處在天津市總體發(fā)展主軸和東部沿海發(fā)展帶，從城市總體發(fā)展規(guī)劃來看，未來發(fā)展趨勢(shì)看好。

天津城市空間布局7

天津市城市功能布局以“中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶，構(gòu)筑“T”型帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)?！爸行某菂^(qū)”和“濱海新區(qū)核心區(qū)”分別構(gòu)成城市“主中心”和“副中心”。

從城市功能布局來看，“濱海新區(qū)”已經(jīng)明確為天津市的城市副中心，城市地位不斷提高，未來前景看好。天津功能布局8鐵路：新建三條鐵路大通道。京津城際軌道交通，實(shí)現(xiàn)京津兩地半小時(shí)通達(dá)。公路：未來新建四條高速公路，形成四通八達(dá)的高等級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)。海上：天津港要大擴(kuò)容，天津港區(qū)要由30平方公里擴(kuò)大到100平方公里?？罩校禾旖?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建后整體規(guī)模將擴(kuò)大三倍，成為功能先進(jìn)、現(xiàn)代化程度更高的國際機(jī)場(chǎng)。天津交通規(guī)劃9天津人口發(fā)展10

二、天津經(jīng)濟(jì)與發(fā)展?fàn)顩r11

天津市城市功能布局以“中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶，構(gòu)筑“T”型帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。“中心城區(qū)”和“濱海新區(qū)核心區(qū)”分別構(gòu)成城市“主中心”和“副中心”。

從城市功能布局來看，“濱海新區(qū)”已經(jīng)明確為天津市的城市副中心，城市地位不斷提高，未來前景看好。城市總體規(guī)劃122010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量

“十一五”時(shí)期，我們經(jīng)受了國際金融危機(jī)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央應(yīng)對(duì)危機(jī)的政策措施，積極擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，努力提高發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了強(qiáng)勁勢(shì)頭。2010年全市生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)突破9000億元，是“十五”末的2.3倍，年均增長(zhǎng)16%，人均超過1萬美元。地方財(cái)政收入突破1000億元，是“十五”末的3.2倍，年均增長(zhǎng)26.4%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1.92萬億元，是“十五”時(shí)期的3.6倍。社會(huì)消費(fèi)品零售總額2903億元，年均增長(zhǎng)18.6%。外貿(mào)進(jìn)出口總額822億美元，是“十五”末的1.5倍。萬元生產(chǎn)總值能耗下降21%，節(jié)能減排超額完成國家下達(dá)任務(wù)。13天津經(jīng)濟(jì)狀況

天津是中國近代機(jī)械工業(yè)的搖籃、紡織工業(yè)的發(fā)祥地。新中國成立后，天津相繼建成十幾個(gè)工業(yè)區(qū)和工業(yè)集中地段，成為基礎(chǔ)雄厚的工業(yè)基地，以北京牌電視機(jī)、飛鴿牌自行車、海鷗牌手表等鑄就了昔日的輝煌。中國實(shí)行改革開放以來，天津這個(gè)老工業(yè)基地?zé)òl(fā)了新的生機(jī)，逐步形成電子信息、汽車、冶金、化工、生物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥、新能源及環(huán)保等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。

1980年，天津被中央確定為第一批對(duì)外開放的城市，截止2004年末，在津投資的國家和地區(qū)達(dá)到118個(gè)。世界500強(qiáng)企業(yè)中，已有106家來津投資。天津港是中國最大的人工深水港和中國北方的第一大港，擁有中國最大的集裝箱碼頭群、最大的散糧專用碼頭和焦炭碼頭。以天津港、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和天津港保稅區(qū)為骨架的天津?yàn)I海新區(qū)，吸引了美國摩托羅拉、日本豐田、丹麥諾和諾德、韓國三星等一大批世界知名企業(yè)投資天津，已成為天津?qū)ν忾_放的標(biāo)志性區(qū)域和最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1994年至2003年10年間，天津國內(nèi)生產(chǎn)總值平均遞增速度12.5%，步入了中國發(fā)展較快地區(qū)行列。14天津發(fā)展戰(zhàn)略

到2003年底人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到3000美元，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。提前3到4年，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城市居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別比2000年翻一番，使經(jīng)濟(jì)總量和群眾收入水平再上一個(gè)大臺(tái)階。到2010年，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到6000美元，在全面建設(shè)小康社會(huì)的基礎(chǔ)上，把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和中國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。

五大戰(zhàn)略舉措

1、大力發(fā)展海河經(jīng)濟(jì)。

2、大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)。

3、大力發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。

4、大力發(fā)展區(qū)縣經(jīng)濟(jì)。

5、大力發(fā)展中小企業(yè)和個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)。15服務(wù)業(yè)發(fā)展

服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。年均增長(zhǎng)15.3%，占生產(chǎn)總值比重由“十五”末的42.5%提高到45%左右。實(shí)施了服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目100項(xiàng)，一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)迅速崛起。金融業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，金融機(jī)構(gòu)存貸款余額是“十五”末的2.8倍。商貿(mào)流通業(yè)快速發(fā)展，商品銷售總額達(dá)到1.6萬億元。新建改造了29條特色商業(yè)街，農(nóng)村“三進(jìn)工程”實(shí)現(xiàn)全覆蓋。建成了梅江會(huì)展中心一期工程，成功舉辦了兩屆夏季達(dá)沃斯論壇、聯(lián)合國氣候變化談判會(huì)議、中阿合作論壇第四屆部長(zhǎng)級(jí)會(huì)議、中國國際礦業(yè)大會(huì)等一系列國際會(huì)議?！敖袊刺旖颉甭糜纹放朴绊懖粩鄶U(kuò)大，津?yàn)硰V場(chǎng)、意式風(fēng)情街、極地海洋館等一批特色鮮明的商業(yè)旅游設(shè)施投入使用，舉辦了中國旅游產(chǎn)業(yè)節(jié)，海河風(fēng)光游等精品線路成為旅游業(yè)發(fā)展新亮點(diǎn)。新建改造五星級(jí)酒店20家，服務(wù)水平明顯提高?？偛拷?jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、服務(wù)外包、中介咨詢、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)取得較大進(jìn)展。16城市擴(kuò)張戰(zhàn)略城市戰(zhàn)略東移

濱海新區(qū)現(xiàn)代工業(yè)客觀上需要與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集在一起，因此天津工業(yè)東移戰(zhàn)略將依次提升為天津產(chǎn)業(yè)東移、天津城區(qū)東移及天津城市中心東移戰(zhàn)略。

項(xiàng)目所處區(qū)域作為連接市區(qū)與濱海的要地，隨著城市的東移，將承載越來越多的城市功能。城市居住郊區(qū)化

按照《天津市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)》，未來天津市中心城市的布局將以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主、副中心，在外圍發(fā)展居住、就業(yè)綜合型城市組團(tuán)。中心城區(qū)的功能定位僅僅是區(qū)域性管理、服務(wù)和商貿(mào)中心，而中心城區(qū)的居住空間將引導(dǎo)向外圍組團(tuán)發(fā)展。

因住而商，居住的郊區(qū)化必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，本區(qū)域有望形成新興居住區(qū)，因此商業(yè)地產(chǎn)將在本區(qū)域有著廣闊的發(fā)展空間。17

三、天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r18天津商業(yè)地產(chǎn)布局圖19天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)面項(xiàng)目將在未來2-3年內(nèi)有集中放量的現(xiàn)象產(chǎn)生百貨零售業(yè)群雄逐鹿，南京路沿線將呈現(xiàn)白熱化競(jìng)爭(zhēng)大賣場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期社區(qū)商業(yè)將成為新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)酒店的開發(fā)量將繼續(xù)上升，并呈兩極式發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為新的發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)細(xì)分將進(jìn)一步加劇，專業(yè)賣場(chǎng)的發(fā)展將成為新的趨勢(shì)物流類地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)將會(huì)大量出現(xiàn)20臨近商圈商業(yè)供應(yīng)量名稱體量商業(yè)形式衛(wèi)國道家世界8000平米生活型大賣場(chǎng)國美電器2000平米大中電器2000平米東興家世界4000平米又一城80000平米餐飲娛樂+酒店

南方燈具城20000平米專業(yè)市場(chǎng)登發(fā)裝飾城20000平米第六大道商業(yè)街40000平米未定合計(jì)176000平米21零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)22區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)23區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)展望1、市場(chǎng)需求強(qiáng)大2、消費(fèi)者（區(qū)域內(nèi)、外）、經(jīng)營者3、商業(yè)地產(chǎn)面臨數(shù)次升級(jí)——南開區(qū)商業(yè)中心有望形成4、交通、居住環(huán)境、外來人口24商圈形成條件該地方現(xiàn)有及未來會(huì)產(chǎn)生的消費(fèi)人群，即商業(yè)所需的固定消費(fèi)群體條件；該地方周邊交通設(shè)施便利，即交通便利條件；附近有吸引人群的機(jī)構(gòu)或設(shè)施，即人流聚集條件25

四、案例分析

26上海碧云國際社區(qū)27碧云國際區(qū)位圖28項(xiàng)目周邊商業(yè)分布29商業(yè)業(yè)態(tài)比例商業(yè)購物體育休閑餐飲美食風(fēng)情酒吧總計(jì)面積2390013300720016004600030商業(yè)租售價(jià)格項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）位置物業(yè)類型銷售價(jià)格（元/㎡）租賃價(jià)格（元/天/㎡）金洋十方庭商業(yè)街4200碧云路、白樺路交口商業(yè)街

金橋201017600東陸路1711號(hào)B座商業(yè)街

4碧云金悅34000金藏路51號(hào)(浙橋路口)酒店公寓

碧云工社60000新金橋路1088號(hào)酒店公寓9000

證大大拇指廣場(chǎng)110000浦東區(qū)芳甸路199弄商業(yè)廣場(chǎng)

10聯(lián)洋廣場(chǎng)70000芳甸路300號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)7000

證大家園四期120000浦東區(qū)巨峰路667弄商業(yè)廣場(chǎng)7500

證大家園五期600000利津路1313弄商業(yè)廣場(chǎng)85002.5上海2006商鋪12000花木路1008號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)350006233516000杜鵑路201號(hào)酒店公寓10000

錦繡滿堂花園東街41660錦安東路88弄社區(qū)商業(yè)街24000

31社區(qū)成功要素1、規(guī)模大，足以形成區(qū)域影響2、區(qū)位好，位于浦東金橋板塊，是有政府明確規(guī)劃的片區(qū)與工業(yè)園、出口加工區(qū)毗鄰，又有大片的綠肺清新空氣，是很好的生活社區(qū)選擇；3、知名企業(yè)進(jìn)駐為本區(qū)域國際化奠定了基礎(chǔ)；4、商業(yè)中心功能較為齊全，購物\餐飲\休閑\娛樂業(yè)態(tài)一應(yīng)聚全；5、商業(yè)整體檔次品味與產(chǎn)品定位科學(xué)合理，符合市場(chǎng)需求與未來發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為社區(qū)整體檔次與價(jià)格的提升提供了保證。6、租售價(jià)格制定合理，充分考慮到項(xiàng)目所處區(qū)域的性質(zhì)與經(jīng)營者的利益，因此能夠達(dá)到“多贏”的局面32社區(qū)缺陷分析1、商業(yè)體量小——諾大的社區(qū)，商業(yè)物業(yè)雖功能齊備，但體量?jī)H占目前社區(qū)總體量的5%，因此在供應(yīng)量上略顯尷尬，與社區(qū)總體量不匹配，造成目前仍舊難以支撐巨大的社區(qū)居民需求的局面；2、交通稍顯不便,不能吸引區(qū)域以外的人流33

五、項(xiàng)目概況34熙匯廣場(chǎng)概況

熙匯廣場(chǎng)以小戶型為主，周邊擁有10萬平米大型生活廣場(chǎng)，距地鐵二號(hào)線200米。一期涵蓋了10萬平米紅星美凱龍時(shí)尚家居生活廣場(chǎng)和金品精裝小戶型公寓，熙匯廣場(chǎng)紅星美凱龍店也將是該集團(tuán)在南開區(qū)設(shè)立的唯一旗艦店，將于2012年投入運(yùn)營。

熙匯廣場(chǎng)地理位置佳，升值潛力大，交通便捷。位置不錯(cuò)、性價(jià)比高，后期配套不錯(cuò)，有購物中心、酒店，民水民電。目距地鐵二號(hào)線的站點(diǎn)僅有八分鐘的步程，200米。

熙匯廣場(chǎng)住宅房不夠多，商業(yè)氛圍濃厚，居住氛圍稍淺清淡。產(chǎn)權(quán)年限較短，是40年產(chǎn)權(quán)，沒有煤氣。公寓產(chǎn)品密度稍大，在居住舒適度上稍顯遜色。35項(xiàng)目地理位置36項(xiàng)目區(qū)位圖37項(xiàng)目周邊配套

教育：南開三幼、南開十幼、南開十五幼、黃河道小學(xué)、冶金里小學(xué)、

四十三中學(xué)、南開外國語中學(xué)、津英中學(xué)醫(yī)院：黃河道醫(yī)院、人民醫(yī)院銀行：浙商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、天津銀行其他：西城廣場(chǎng)、物美大賣場(chǎng)、紅旗飯莊南開店、友朋海鮮大世界、

寶軒漁府38項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)

熙匯廣場(chǎng)位于南開區(qū)黃河道與密云路交口，東至黃河道，南至密云一支路，西至延安路，北至南泥彎路。項(xiàng)目距地鐵二號(hào)線的站點(diǎn)僅有八分鐘的步程，200米。真正處于天津南開區(qū)西部交通路網(wǎng)的中心樞紐。熙匯廣場(chǎng)是由浙江世紀(jì)陽光控股集團(tuán)在津開發(fā)的大型城市商業(yè)綜合體，項(xiàng)目位于天津市南開區(qū)西部黃河道與密云快速路口，打造天津西部便利繁華的商業(yè)新中心。距離地鐵二號(hào)線芥園西道站、咸陽路站雙戰(zhàn)200米。共15條公交線路：3路、662路、芥園西道站下，836路、851路、863路、905路、便民6路、便民8路、31路、645路、672路、686路、841路、858路、867路密云路站下。39項(xiàng)目主要戶型全部戶型(7)1室戶型(5)2室戶型(2)g戶型1室1廳1衛(wèi)約40.00平米f戶型1室1廳1衛(wèi)約50.00平米e戶型1室1廳1衛(wèi)約58.00平米d戶型1室1廳1衛(wèi)約54.00平米b戶型2室1廳1衛(wèi)約69.00平米40四大功能定位41交通優(yōu)勢(shì)42業(yè)態(tài)分布圖43六大功能布局44購物中心一樓業(yè)態(tài)規(guī)劃45購物中心二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃46購物中心三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃47購物中心四樓業(yè)態(tài)規(guī)劃48購物中心五樓業(yè)態(tài)規(guī)劃49購物中心六樓業(yè)態(tài)規(guī)劃50購物中心負(fù)一樓業(yè)態(tài)規(guī)劃51

六、營銷推廣策略52區(qū)域市場(chǎng)探究

1、社區(qū)檔次的升級(jí)

未來1-2年，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒂?0萬平米的住宅上市，加之現(xiàn)有的盈州里、程林南里及小王莊村拆遷改造的規(guī)劃用地，成熟社區(qū)氛圍將逐漸形成。

2、商務(wù)氛圍的產(chǎn)生

程林莊工業(yè)區(qū)的擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，推動(dòng)區(qū)域服務(wù)業(yè)的發(fā)展；

成林道與空港物流區(qū)的連通；

區(qū)域消費(fèi)人群層次升級(jí)，他們將對(duì)不同功能的物業(yè)產(chǎn)生不同要求，多功能公寓的商務(wù)功能也將體現(xiàn)。

但基于本區(qū)域目前的商務(wù)商業(yè)氛圍極不成熟，因此，該公寓產(chǎn)品極可能以滿足居住需求為先。53項(xiàng)目初步定位一、結(jié)合項(xiàng)目未來整體銷售的需求，商業(yè)部分應(yīng)打造成綜合商業(yè)中心模式。二、結(jié)合本區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)、區(qū)域規(guī)劃與未來本區(qū)域住宅發(fā)展，本項(xiàng)目商業(yè)適合考慮“商務(wù)型商業(yè)地產(chǎn)+社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)”結(jié)合的模式。三、區(qū)域未來的發(fā)展前景較好，區(qū)域消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)將會(huì)產(chǎn)生極大的轉(zhuǎn)變，

從而本項(xiàng)目自身的規(guī)模與可能入市時(shí)間將極有可能使其成為周邊一至三公里范圍內(nèi)的商業(yè)旗艦。54建筑風(fēng)格建議

整體風(fēng)格應(yīng)注意與住宅結(jié)合，并考慮結(jié)合將來區(qū)域內(nèi)其他社區(qū)的新型建筑風(fēng)格，使商業(yè)整體風(fēng)格與住宅與項(xiàng)目所處區(qū)域的風(fēng)格渾然一體，既不盲目追求“洋化”，更不單純強(qiáng)調(diào)亮麗。我行建議，本項(xiàng)目在建筑材料選擇上應(yīng)注重與時(shí)尚、新型潮流接軌，外檐體現(xiàn)數(shù)字化、時(shí)代感，并著力塑造商業(yè)街區(qū)風(fēng)格55營銷目標(biāo)1、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與開發(fā)商品牌雙贏：創(chuàng)造最佳投資收益率。2、創(chuàng)造天津現(xiàn)代SHOPINGMALL新典范。3、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商在天津商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)。4、不斷進(jìn)行品牌延伸和復(fù)制。5、造福地方百姓。6、參與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展建設(shè)。56招商定價(jià)策略放水養(yǎng)魚理論的商業(yè)實(shí)踐商業(yè)的定價(jià)牽一發(fā)而動(dòng)全身。正確的租金策略，至關(guān)重要。任何商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都想得到最佳的投資回報(bào)，最早收回成本，獲得利潤(rùn)。然而商業(yè)地產(chǎn)的屬性卻限制了這種愿望的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)的運(yùn)營有如一個(gè)養(yǎng)魚的過程，操作者必須有足夠的耐心，只有在等到把魚養(yǎng)大之后，才會(huì)有甜美的收獲。制定租金的標(biāo)準(zhǔn)制定租金的核心指標(biāo)既不是市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，也不是同地段商家的參考租金，也不是專家的意見，而是場(chǎng)內(nèi)商家的生意額！這個(gè)根本的標(biāo)準(zhǔn)，給我們制定商場(chǎng)的租金提供了原則性的參考，是具有科學(xué)性的制定原則?？茖W(xué)的租金制定方法商業(yè)中心在步入良性運(yùn)轉(zhuǎn)后，其租金收入應(yīng)根據(jù)其總營業(yè)額而制定。以商戶的月營業(yè)額為100來計(jì)，其進(jìn)貨價(jià)約為50，其他成本約為10，商戶利潤(rùn)約為30，其愿意支付的房租成本約為10。可見，在租金支付水平上，一個(gè)商戶原則上可以支付的租金水平為營業(yè)額的10%，一個(gè)購物中心的總租金大約等于營業(yè)額的10%。如果一個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營散戶的年總營業(yè)額為10億，那么，該商業(yè)中心一年的租金收入可達(dá)1億，這是指導(dǎo)商場(chǎng)租金收入的參考性標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)商業(yè)中心年?duì)I業(yè)額的科學(xué)性非常重要，它不是一個(gè)自欺欺人的數(shù)字，它的制定一定要有一種客觀的態(tài)度和相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。57招商目標(biāo)制定1、短期內(nèi)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，制造稀缺商業(yè)氛圍。

2、將顛覆式商業(yè)推廣到極致，在開業(yè)前招商量達(dá)到80%。3、實(shí)現(xiàn)多元化商業(yè)匯集。4、立足黃河大道，輻射周邊；影響天津商業(yè)發(fā)展未來格局。58招商策略

以保證社區(qū)配套基本業(yè)態(tài)、滿足社區(qū)消費(fèi)者基本生活需求為宗旨，先易后難。

對(duì)招商確有難度但有助于提升商業(yè)整體檔次與價(jià)值的業(yè)態(tài)實(shí)行定制策略。59商業(yè)面積設(shè)計(jì)依據(jù)60多功能公寓設(shè)計(jì)依據(jù)61商業(yè)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力62項(xiàng)目三大策略項(xiàng)目品牌

突出開發(fā)商國際化品牌的優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目的推廣上可以把開發(fā)商名號(hào)與項(xiàng)目案名相連，從而共同打造區(qū)域品牌。硬件設(shè)施

根據(jù)不同客戶的不同需要為其量身打造適合其日常經(jīng)營的戶型、配套等。項(xiàng)目?jī)r(jià)格

項(xiàng)目合理的定價(jià)以及把更大的升值空間留給商家與投資人，是項(xiàng)目得以快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)清盤的關(guān)鍵。63商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃64招商步驟招商調(diào)查

在進(jìn)行招商調(diào)查時(shí)，首先要根據(jù)商業(yè)物業(yè)目標(biāo)商家的特征，確定商業(yè)物業(yè)的招商方向，然后大量搜集商家的信息資料，并主動(dòng)與之聯(lián)系。綜合分析各種信息資料，制定相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案。內(nèi)部認(rèn)租

內(nèi)部認(rèn)租期的主要任務(wù)是，采用定向招商的方式，主動(dòng)上門與目標(biāo)商家聯(lián)系，最終確定商業(yè)物業(yè)的主力商戶、各經(jīng)營主題的重點(diǎn)商戶，同時(shí)對(duì)一般商戶進(jìn)行招商登記。公開招商

公開招商，即全面招商，指商業(yè)物業(yè)所有的商鋪全面對(duì)外公開招商，既要引入重點(diǎn)商戶進(jìn)行經(jīng)營，又要吸引一般商戶前來租賃。開業(yè)準(zhǔn)備

完成招商工作任務(wù)后，還要為商業(yè)物業(yè)的順利開業(yè)做一些準(zhǔn)備工作。開業(yè)前，有必要運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，以樹立商業(yè)物業(yè)的知名度。65招商策略主力商戶優(yōu)先招商品牌商戶帶動(dòng)招商廣告招商定向招商委托招商優(yōu)惠招商業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行，準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位為客戶度身訂做開店\買房全面解決方案人員、媒體、大型主題活動(dòng)立體化"整合宣傳推廣策略招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制66推廣策略在項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的前期：

重點(diǎn)訴求對(duì)象是品牌經(jīng)營者，廣告訴求主要是把大量的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)信息傳達(dá)給他們。而客戶信心的建立，一種重要的途徑就是項(xiàng)目推廣的信息傳達(dá)。我們有甄別的傳達(dá)信息，很容易樹立起客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，短時(shí)間內(nèi)促成招商行為的產(chǎn)生和商業(yè)人氣的聚集。在項(xiàng)目的建立起了知名度和美譽(yù)度后：

重點(diǎn)訴求對(duì)象轉(zhuǎn)移到了投資者的身上，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，我們的信息優(yōu)勢(shì)將減弱，廣告訴求主要是把握商業(yè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，來維護(hù)老客戶并挖掘新的客戶資源。到項(xiàng)目臨近營業(yè)階段：

重點(diǎn)訴求對(duì)象則是經(jīng)營者和消費(fèi)者，廣告訴求則轉(zhuǎn)變?yōu)橐曰?dòng)性較強(qiáng)的活動(dòng)信息為主。所以，根據(jù)不同的項(xiàng)目，清晰的界定不同層面的訴求對(duì)象和把握不同的訴求重點(diǎn)，是商業(yè)項(xiàng)目營銷推廣成功的前提條件。67推廣訴求傳統(tǒng)訴求點(diǎn)主要類型：地段、產(chǎn)品、價(jià)位新訴求點(diǎn)展望：商業(yè)文化與情感營銷的興起以招商為目的訴求點(diǎn)：業(yè)態(tài)業(yè)種、主力店、主力店品牌及年青人購房心理等68團(tuán)隊(duì)組建A、招商部組織架構(gòu)B、招商人員的要求C、招商工作流程D、規(guī)章制度的制定69團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)招商人員的培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)、公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)、招商人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程；-物業(yè)詳情：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件；-項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容特點(diǎn)、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析、項(xiàng)目的招商策略等。B、業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)房地產(chǎn)政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語、建筑常識(shí)C、招商技巧的培訓(xùn)招商過程中的洽談技巧、招商展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氛圍把握、推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧D、簽訂租賃合同的程序E、經(jīng)營、物業(yè)管理培訓(xùn)F、招商模擬70招商流程一個(gè)完整的商業(yè)招商過程往往包括以下幾個(gè)階段：招商策劃——信息的搜集——雙方接觸——洽談——簽約——投資方籌備——開業(yè)。招商策劃的程序確立目標(biāo)----廣泛搜集各方面資料-----制定招商方案------比較選擇各類方案-------方案的實(shí)施-------方案實(shí)施后的跟蹤和反饋------招商洽談------71實(shí)施策略

第一步：重視主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作，具體的程序如下：

商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→規(guī)劃設(shè)計(jì)

主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第二步：按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、各地商會(huì)、招商局、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群。將不同業(yè)態(tài)要分開。72實(shí)施策略