鎮(zhèn)a-0405地塊營銷策略方案

--------上海中原事業(yè)四部2015年7月『莊行鎮(zhèn)A-04-05地塊』營銷策略方案行業(yè)旗艦值得信賴!上海中原21年深耕上海市場(chǎng),36年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)代理公司成交金額（億）占比成交面積（萬㎡）占有率上海中原425.5412.49%161.8312.55%同策356.8810.48%139.3910.81%易居281.898.28%100.357.79%華燕66.781.96%38.653.00%策源111.383.27%33.732.62%新聚仁50.211.47%26.312.04%世聯(lián)34.241.01%14.681.14%合富21.740.64%5.440.42%合計(jì)1348.6639.60%520.3840.37%（7家同行代理+上海中原）『上海中原』無以倫比的市場(chǎng)占有率2014年上海市房地產(chǎn)銷售代理公司綜合排名第一市場(chǎng)占有率12.49%……成交金額425.54億……成交面積161.83萬方……『上海中原』五大核心資源雄厚的銷售實(shí)力1Resource渠道營銷獨(dú)有優(yōu)勢(shì)2Resource完善的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)3Resource豐富的客源積累4Resource強(qiáng)大的后勤資源5Resource雄厚的銷售實(shí)力1Resource2014年上海中原在上海區(qū)域共操作200余個(gè)樓盤，總銷金額超400億元；2014年上海中原地產(chǎn)共參與200余個(gè)樓盤銷售（含分銷），總銷金額市場(chǎng)占比達(dá)到12.55%，占據(jù)代理行業(yè)翹楚，全年總銷售金額接近426億元。渠道營銷獨(dú)有優(yōu)勢(shì)2Resource一手二手一二手聯(lián)動(dòng)++強(qiáng)大的一二手聯(lián)動(dòng)平臺(tái)是行家無法超越的優(yōu)勢(shì)行業(yè)一手二手并駕齊驅(qū)，一二手資源充分優(yōu)化整合，增加公司及同事贏利點(diǎn)，可令客戶之間的資源互動(dòng)提高成交效率38個(gè)城市分公司，輻射周邊近百城市一手項(xiàng)目內(nèi)地16個(gè)城市+港澳臺(tái)、新加坡2200多家直營門店完善的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)3Resource通過技術(shù)支持，可分析篩選并迅速準(zhǔn)確的找到目標(biāo)會(huì)員，從而有針對(duì)性的服務(wù)目標(biāo)項(xiàng)目在傳播信息指導(dǎo)置業(yè)上具有系統(tǒng)性、可識(shí)別性、保密性、有效性的特點(diǎn)目前中原客戶已累計(jì)200余萬從低端到高端均有強(qiáng)大的客戶群體資源積累客戶接受總價(jià)段：200萬以下的80萬、200-500萬約占80萬500-800萬約占30萬、800萬以上約占10萬豐富的客源積累4Resource強(qiáng)大的后勤資源5Resource中原有著豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，我們了解奉賢2010年，佳兆業(yè)珊瑚灣、同盛南橋花園成功熱銷；2013年，卓越世紀(jì)中心，熱銷1577套,總銷17.9億；佳兆業(yè)8號(hào)項(xiàng)目，跳脫區(qū)域市場(chǎng)價(jià)，完美實(shí)現(xiàn)溢價(jià)；中建奉城項(xiàng)目，進(jìn)場(chǎng)4個(gè)月，蓄客2000組；2014-2015年，悅達(dá)南郊華都，南橋酒店式公寓銷冠；2015年10月，莊行A-04-05地塊再續(xù)銷售傳奇??????PART5營銷策略PART3客戶定位PART4價(jià)格建議莊行鎮(zhèn)A-04-05地塊營銷策略PART2市場(chǎng)占位PART1項(xiàng)目認(rèn)知

莊行項(xiàng)目占地僅2805平，總建面約3366平，一棟8層住宅同L形沿街商業(yè)高低配，保證了住宅的良好采光的同時(shí)也使景觀最大化，移步亦幽靜，移步亦繁華。本期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)面積2805㎡建筑面積3366㎡住宅面積2064㎡商業(yè)面積1010㎡樓棟參數(shù)住宅1棟8層，1棟L形商業(yè)街1層；容

積

率1.2綠

化

率40.5%總

戶

數(shù)住宅：59.25㎡、67.74㎡、83.35㎡、83.35㎡四種戶型，總計(jì)28戶（2-3層B戶型，共計(jì)2套為保障房）；商業(yè)：商鋪10套（自持30%）項(xiàng)目本體屬性項(xiàng)目交通目前，項(xiàng)目周邊主要依靠公共交通連接莊行及市區(qū)，主要公交路線有：莊梅線、浦衛(wèi)線、南松線、南青線等；未來地鐵貫通，臨近5號(hào)線南延伸段環(huán)東路站和22號(hào)線亭林站。2015年底將通車的金海路-虹梅南路隧道，便捷通達(dá)中環(huán)。項(xiàng)目周邊軌交尚不成熟，出行主要依靠公交，駕車出行較為便捷，浦衛(wèi)公路、A30、S4滬金高速環(huán)繞，便捷直達(dá)南橋新城、閔行區(qū)域；未來本區(qū)毗鄰兩線地鐵。M5M8M16虹梅路隧道區(qū)域城市軌道網(wǎng)A30上海繞城高速浦衛(wèi)公路南亭公路滬金高速5號(hào)線環(huán)東路站項(xiàng)目周邊公路網(wǎng)項(xiàng)目配套項(xiàng)目臨近莊行鎮(zhèn)政府，6公里東接南橋新城，西鄰莊行老街，周邊配套齊全，包括衛(wèi)生醫(yī)療、商業(yè)、學(xué)區(qū)等基本配套及城市交通配套，自帶沿街商業(yè)。本案雖地處城區(qū)邊緣地帶，但向東6公里直達(dá)南橋新城，在營銷上可通過享受南橋新城商業(yè)配套，打造大南橋區(qū)域概念，以相對(duì)低于南橋住宅價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，吸引南橋片區(qū)價(jià)格擠壓客！周邊商業(yè)：南橋新城商業(yè)圈、莊行農(nóng)業(yè)生態(tài)園、莊行農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、莊行工貿(mào)市場(chǎng)、古華山莊、大潤發(fā)等周邊醫(yī)院：奉浦醫(yī)院(莊行分院)周邊教育：莊行幼兒園、莊行小學(xué)、莊行學(xué)校、上海工會(huì)管理職業(yè)學(xué)院等周邊軌交：軌道交通5號(hào)線環(huán)東路站、軌道交通22號(hào)線亭林站莊行老街商業(yè)街大潤發(fā)商業(yè)圈人民路商業(yè)圈古華商業(yè)圈南橋新城商業(yè)圈南橋百聯(lián)商業(yè)圈傳統(tǒng)元素同現(xiàn)代元素的融匯貫通，便捷生活街區(qū)同低密度墅質(zhì)生活呼應(yīng)。項(xiàng)目產(chǎn)品分析/風(fēng)格新古典主義與現(xiàn)代抽象的有機(jī)結(jié)合，內(nèi)享雅致庭院生活，外享現(xiàn)代時(shí)尚便捷生活。戶型分析：動(dòng)靜區(qū)域設(shè)計(jì)分明，起居區(qū)域與臥室動(dòng)線區(qū)隔明確，衛(wèi)生間均做到了干濕分區(qū)；2梯4戶，戶戶朝南，闊綽陽臺(tái)，臥室均有飄窗，一房兩房多種戶型選擇。項(xiàng)目產(chǎn)品分析/戶型83.35㎡A戶型59.25㎡B戶型84.35㎡D戶型67.74㎡C戶型項(xiàng)目參數(shù)：本案總建面僅3366㎡，商住比2:1，可售套數(shù)住宅28套，商鋪約7套；項(xiàng)目區(qū)位：本案位于莊行核心區(qū)域，臨近莊行鎮(zhèn)政府，向東6公里接壤南橋新城；項(xiàng)目四至：項(xiàng)目周邊主要為民宅、工貿(mào)商城、食品廠等，周邊缺少居住氛圍；項(xiàng)目交通：目前只能公車出行，未來毗鄰兩線地鐵；路網(wǎng)便捷，浦衛(wèi)公路、A30、S4滬金高速環(huán)繞，；。項(xiàng)目配套：西鄰莊行老街，毗鄰大潤發(fā)商業(yè)群，向東可享受南橋新城商業(yè)輻射，周邊配套齊全，自帶沿街商業(yè)S：項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值明顯，區(qū)域內(nèi)此類產(chǎn)品缺乏；W：區(qū)域遠(yuǎn)離上海市區(qū)，且路程時(shí)間較長，無車一族出行相對(duì)不便、區(qū)域大環(huán)境現(xiàn)階段發(fā)展不成熟，居住氛圍略差；O：城市整體發(fā)展，城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程進(jìn)快，遠(yuǎn)期將融入南橋，同屬奉賢核心位置；T：區(qū)域市場(chǎng)去化緩慢且難有比較高的溢價(jià)。項(xiàng)目產(chǎn)品：內(nèi)享雅致庭院生活，外享現(xiàn)代時(shí)尚便捷生活，戶型正氣，動(dòng)靜分離，私密居住空間，衛(wèi)浴干濕分離項(xiàng)目本體總結(jié)PART5營銷策略PART3客戶定位PART4價(jià)格建議莊行鎮(zhèn)A-04-05地塊營銷策略PART1項(xiàng)目認(rèn)知PART2市場(chǎng)占位市場(chǎng)政策金融面2015年3月30財(cái)政部：個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅2015年3月30日央行：“首套住房公積金貸款最低首付20%、二套結(jié)清首套貸款，公積金貸款首付降至三成，二套未結(jié)清款首套貸款，首付降至四成”

2015年3月30日央行：存款準(zhǔn)備金率及貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步釋放投資資金，利好樓市市場(chǎng)化運(yùn)作；住宅市場(chǎng)預(yù)期向好，商辦類物業(yè)反遭下行壓力。2015年6月17日央行：宣布再次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)及定向降準(zhǔn)3月15日全國人大三次會(huì)議閉幕后，李克強(qiáng)總理答記者問透露：中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展政策面市場(chǎng)政策住宅拉動(dòng)商品房整體，銷售額、銷售面積增速創(chuàng)近1年新高。全國商品房銷售情況連續(xù)4次增速環(huán)比提高，2015年1-5月銷售面積增速-0.2%，銷售額增速3.1%均為近1年最高值。5月末，商品房待售面積65,666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。其中，住宅待售面積減少121萬平方米，辦公樓待售面積增加32萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加25萬平方米。住宅拉動(dòng)商品房整體去化。上海市整體存量主要集中于外郊環(huán)以外，奉賢（175.8萬方）占比全市存量６％。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月21日單位：㎡整體市場(chǎng)奉賢全年住宅供需比1.59：1，相對(duì)其他區(qū)域供大于求，成交價(jià)格處于全市低位。單位：㎡整體市場(chǎng)備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日單位：㎡奉賢全年商業(yè)供需比0.85：1，求大于供，以價(jià)換量。整體市場(chǎng)備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日整體市場(chǎng)莊行板塊商住：3365.9㎡南橋新城板塊商?。?3.46萬㎡、居住：13.64萬㎡、綜合：1992.5㎡金匯板塊無供應(yīng)海灣板塊商辦：4.03萬㎡、居?。?.09萬㎡、綜合：7.73萬㎡奉城板塊居住：20.07萬㎡拓林板塊無供應(yīng)奉賢2014年1月-2015年6月經(jīng)營性用地供應(yīng)格局1、奉賢未來1-2年內(nèi)會(huì)有73.56萬方商品房入市，其中供應(yīng)主要集中在南橋新城（占比區(qū)域供應(yīng)37%和奉城板塊（占比區(qū)域供應(yīng)35%）；2、其中莊行板塊僅有本項(xiàng)目一副地塊供應(yīng)，未來新增競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，但仍面臨去庫存壓力。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日區(qū)域市場(chǎng)莊行板塊存量占比區(qū)域存量５％，其中住宅存量4.03萬方，360套，商業(yè)存量2.4萬方，80套。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日區(qū)域市場(chǎng)莊行板塊住宅供需比１：1.38，求大于供，月均去化18套，片區(qū)雖存量壓力較小但去化速度慢。按現(xiàn)階段去化速度，莊行板塊住宅現(xiàn)有存量去化需20個(gè)月。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日區(qū)域市場(chǎng)莊行板塊住宅以８0-９0㎡成交最多，110-120㎡次之，此面積段產(chǎn)品價(jià)格處于區(qū)域中上游，70－80㎡公寓市場(chǎng)空白。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日區(qū)域在售項(xiàng)目情況申亞樂庭產(chǎn)品：55-143㎡1房、2房、3房均價(jià)：毛坯12000元/㎡、精裝13000元/㎡存量：8457㎡，64套佳兆業(yè)8號(hào)產(chǎn)品：三房面積：89㎡、110㎡均價(jià)：13792元/㎡存量：11339㎡，118套景源名墅產(chǎn)品：三房、四房面積：109㎡--170㎡、均價(jià)：12500元/㎡存量：19444㎡，173套上院佳庭產(chǎn)品：復(fù)式面積：175㎡、179㎡均價(jià)：21000

/㎡（毛坯）存量：5738㎡，42套萬科南橋傳奇產(chǎn)品：82㎡、92㎡、125㎡2房3房均價(jià)：23000元/㎡存量：14549㎡，150套目前版塊內(nèi)僅有申亞樂庭、景源名墅、佳兆業(yè)8號(hào)3個(gè)住宅項(xiàng)目在售，均價(jià)12000-13792元/㎡，存量近400套，根據(jù)現(xiàn)有去化速度仍需一定周期去化；同南橋新城交匯處有上院佳庭、萬科南橋傳奇兩個(gè)項(xiàng)目在售，均價(jià)：21000-23000元/㎡，莊行板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日區(qū)域在售項(xiàng)目情況“南橋核心商業(yè)圈輻射”的親水低密度景觀住宅項(xiàng)目名稱申亞樂庭開發(fā)商上海申德房地產(chǎn)有限公司占地面積9000㎡

建筑面積17500

㎡容積率1.5綠化率35%物業(yè)類型多層、小高層均價(jià)：精裝13000元/㎡、毛坯12000元/㎡主力戶型50平1房，80-90平2房，110-140平3房裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝修物業(yè)費(fèi)2.00元/平方米·月開盤時(shí)間2014年1月11日莊行板塊——申亞樂庭房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交占比一房54㎡10880%兩房88-95㎡362878%三房117-143㎡601322%復(fù)式121-216㎡700%合計(jì)1134943%一房兩房剛性需求去化較好項(xiàng)目14年開盤至今去化49套，月均去化僅3套，去化速度緩慢，且價(jià)格呈走低態(tài)勢(shì)，6、7月份無成交。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日區(qū)域在售項(xiàng)目情況西班牙度假勝地“馬約卡島”的景觀社區(qū)公寓莊行板塊——佳兆業(yè)8號(hào)項(xiàng)目名稱佳兆業(yè)8號(hào)開發(fā)商上海金灣兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司占地面積30420㎡

建筑面積55433容積率1.2綠化率35%物業(yè)類型多層洋房、小高層和高層均價(jià)：13792元/㎡

主力戶型89㎡、110㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修：1800元/平方米物業(yè)費(fèi)2.30元/平方米·月開盤時(shí)間2014年9月21日近期銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目14年至今去化363套，月均去化18套，均價(jià)13792元/㎡；目前在售面積89平小3房、110平3房（精裝），存量118套；另有160平的毛坯聯(lián)排別墅在售，別墅在350萬起。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日項(xiàng)目14年至今去化363套，均價(jià)13792元/㎡，月均去化18套，近半年去劃緩慢，月均去化4套左右。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日區(qū)域在售項(xiàng)目情況”西班牙皇室的瑰麗+地中海風(fēng)情的浪漫“的加州風(fēng)情社區(qū)莊行板塊——景源名墅項(xiàng)目名稱景源名墅開發(fā)商上海五洲國際電器城發(fā)展有限公司占地面積92964㎡

建筑面積145485

㎡容積率1.2綠化率35%物業(yè)類型住宅、別墅均價(jià)：12500元/㎡（近半年）主力戶型88㎡

2房，107-170㎡

3、4房裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費(fèi)1.95元/平方米·月開盤時(shí)間2011年7月近期銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目12年至今去化384套，月均去化11套，整體均價(jià)11160元/㎡，存量173套；目前在售88㎡2房，107-170㎡3、4房；另有聯(lián)排和雙拼別墅在售，其中聯(lián)排為3-6聯(lián)，面積240平-280平；雙拼別墅房源不多，面積在350多平，總價(jià)1000萬起。項(xiàng)目12年至今去化384套，均價(jià)11160元/㎡，均價(jià)整體呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，近半年去化緩慢，月均去化僅1套。備注：數(shù)據(jù)至2015年6月2８日區(qū)域在售商業(yè)情況莊行板塊商業(yè)全年供應(yīng)僅1877㎡，去化緩慢，全年僅成交262㎡，4套，且成交價(jià)格位于區(qū)域低位。宏觀政策區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)分析市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)進(jìn)一步釋放投資資金，利好樓市市場(chǎng)化運(yùn)作，住宅拉動(dòng)商品房整體，銷售額、銷售面積增速創(chuàng)近1年新高奉賢區(qū)域住宅供大于求，成交價(jià)格處于全市低位；商業(yè)求大于供，整體以價(jià)換量，未來1-2年內(nèi)有73萬方產(chǎn)品入市，集中在南橋、奉城區(qū)域，莊行僅本項(xiàng)目一副地塊入市，板塊短時(shí)間內(nèi)無競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品入市；競(jìng)品格局：公寓產(chǎn)品以剛性產(chǎn)品去化為主，近半年去化較慢，競(jìng)品剩余產(chǎn)品多為較大面積3房、4房產(chǎn)品，本項(xiàng)目低總價(jià)、小面積段剛性產(chǎn)品入市可補(bǔ)充區(qū)域產(chǎn)品空白。宏觀/區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)整體市場(chǎng)莊行板塊近1年基本無新產(chǎn)品入市，因此呈現(xiàn)供大于求的格局，住宅成交以８0-９0㎡最多，110-120㎡次之；商業(yè)全年僅成交262㎡，區(qū)域公寓、商業(yè)市場(chǎng)整體去化緩慢。——市場(chǎng)啟示——本案小面積低總價(jià)產(chǎn)品可滿足市場(chǎng)剛性需求，加之南橋地王推高房價(jià)，與閔行南部形成價(jià)格差，我們有機(jī)會(huì)導(dǎo)入南橋價(jià)格擠出客戶及閔行南部價(jià)格敏感的剛需及投資客基于這樣的一個(gè)市場(chǎng)明確市場(chǎng)占位，塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力以超脫區(qū)域去化速度是本項(xiàng)目的主要機(jī)會(huì)點(diǎn)！低密度低總價(jià)板塊中心是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力！關(guān)鍵詞：低密度、小面積低總價(jià)、宜動(dòng)宜靜、莊行中心形像定位：區(qū)域內(nèi)核墅質(zhì)Block——市場(chǎng)占位——PART5營銷策略PART4價(jià)格建議莊行鎮(zhèn)A-04-05地塊營銷策略PART1項(xiàng)目認(rèn)知PART2市場(chǎng)占位PART3客戶定位從周邊具有一定共性的產(chǎn)品項(xiàng)目分析研判本案的客戶類型：客戶定位合景萬景峰莊行佳兆業(yè)8號(hào)南橋佳兆業(yè)8號(hào)（莊行）公寓成交客戶分析客戶來源分析客戶認(rèn)知途徑分析客戶年齡分析客戶職業(yè)分析客戶關(guān)注點(diǎn)分析大部分為莊行本地客，其他為南橋價(jià)格擠壓客及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，區(qū)域性明顯；認(rèn)知途徑主要朋友介紹以及陣地包裝為主；客戶年齡主要以31-35歲，中青年為主區(qū)域的私營業(yè)主等對(duì)本案認(rèn)可較高，客戶對(duì)于產(chǎn)品的價(jià)格較為關(guān)注，其次對(duì)規(guī)劃、配套有所較高關(guān)注。合景·萬景峰（南橋）公寓成交客戶分析成交客戶來訪區(qū)域分析2014年合景萬景峰來訪成交渠道渠道類型首次到訪大定成交比陣地包裝150256:1道旗85517:1樓體巨幅1501015:1小蜜蜂派單3571721:1中介170313113:1樓盤轉(zhuǎn)介2202210:1未購介紹288368:1已購介紹200405:1合計(jì)315328811：1成交客戶職業(yè)分析成交客戶關(guān)注點(diǎn)分析從客戶來訪區(qū)域可得南橋城里占比達(dá)到66%，其余為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊區(qū)域；成交客戶職業(yè)主要以公司中高層員工，以及私營業(yè)主和事業(yè)單位，學(xué)生主要由父母為其購買且父母職業(yè)多為事業(yè)單位；關(guān)注點(diǎn)主要為看中“上海之魚”規(guī)劃，以及其環(huán)境，其次為戶型及將來配套成交客戶年齡分析合景·萬景峰公寓成交客戶地圖育秀新城南橋新城以育秀為主，其次為新城區(qū)域，主要偏東格局合景·萬景峰公寓成交客戶地圖泰日頭橋青村奉城海灣鄉(xiāng)鎮(zhèn)以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，泰日、頭橋、青村、奉城、海灣公寓成交客戶，以奉賢本區(qū)域?yàn)橹?，封閉型市場(chǎng)特征明顯購買動(dòng)因?yàn)椋簠^(qū)域+總價(jià)+品質(zhì)合景·萬景峰&佳兆業(yè)8號(hào)成交客戶啟示客戶年齡結(jié)構(gòu)30-40歲，中青年為主；職業(yè)特性表現(xiàn)為私營業(yè)主以及公司員工；主要以剛需為主，對(duì)價(jià)格較為關(guān)注，對(duì)片區(qū)規(guī)劃、配套有一定預(yù)期；佳兆業(yè)8號(hào)公寓客戶客戶年齡結(jié)構(gòu)31-40歲，中青年為主；客戶主要關(guān)注環(huán)境，認(rèn)可“上海之魚”規(guī)劃；職業(yè)特性主要以公司高層職員及私營業(yè)主；來訪渠道集中于中介帶看及老帶新等線下渠道為主；合景萬景峰公寓客戶IIIIII核心客戶：客戶區(qū)域：莊行本地客重點(diǎn)客戶：客戶區(qū)域：南橋新城價(jià)格擠壓客及周邊其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶游離客戶：客戶區(qū)域：閔行、浦江鎮(zhèn)、浦東首置/投資客戶自住客戶為主導(dǎo)?未來軌交5號(hào)線沿線客戶為主?剛需客是誰？：以中青年人群為主，年齡集中在30到35歲；在哪？：工作地點(diǎn)主要分布在本區(qū)域；為什么要置業(yè)？：對(duì)應(yīng)本產(chǎn)品形態(tài)，自住客多為本區(qū)剛需客，伴隨少量外區(qū)投資客?？蛻魧哟渭百徺I動(dòng)機(jī)1、這些商鋪成交客戶的年齡段？35-45歲；2、來自區(qū)域？基本都是莊行本地客，少數(shù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及南橋新城客戶；3、職業(yè)？基本都是生意人，也有做工程的和裝修的4、購買動(dòng)機(jī)？都是投資投資門檻低、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值、看重產(chǎn)品增值空間、投資安全關(guān)注點(diǎn)商鋪客戶描摹他們是……

1、穩(wěn)妥的投資理財(cái)理念，手上有的閑錢總要找到出路，相比炒股或銀行基金等理財(cái)類產(chǎn)品，商鋪的增值空間似乎更大，風(fēng)險(xiǎn)更??；2、注重商鋪價(jià)格、位置、和片區(qū)規(guī)劃，購買多是認(rèn)可板塊升值潛力，看中產(chǎn)品增值空間、價(jià)格、品質(zhì)。3、大多是莊行本地原住民或外遷住民。商鋪客戶描摹基于我們對(duì)客戶的預(yù)判，我們的客戶拓展策略深耕莊行:貼地、精準(zhǔn)、直效全力拓展外圍:高品質(zhì)、高性價(jià)比吸引PART5營銷策略莊行鎮(zhèn)A-04-05地塊營銷策略PART1項(xiàng)目認(rèn)知PART2市場(chǎng)占位PART3客戶定位PART4價(jià)格建議運(yùn)用價(jià)格比較法測(cè)算項(xiàng)目公寓產(chǎn)品更貼合市場(chǎng)的合理價(jià)格——市場(chǎng)比較法本次定價(jià)以市場(chǎng)比較法為基準(zhǔn)參考，參照項(xiàng)目：申亞樂庭、景源名墅、佳兆業(yè)8號(hào)選取標(biāo)準(zhǔn)：同區(qū)域唯一在售相同物業(yè)類參照項(xiàng)目物業(yè)類型價(jià)格（元/平米）含裝修（元/平米）月均套數(shù)折算成毛坯價(jià)（元/平米）申亞樂庭多層、小高層毛坯均價(jià)12000元/平米，精裝均價(jià)13000元/平米1000元/平米4套/月12000元/平米景源名墅高檔公寓12500元/平米——19套/月12500元/平米佳兆業(yè)8號(hào)多層洋房、小高層和高層13792元/平米1800元/平米14套/月12000元/平米各項(xiàng)目近期成交價(jià)格如下：公寓產(chǎn)品定價(jià)通過市場(chǎng)比較法計(jì)算：本案公寓毛坯建議重慶市價(jià)格為12500元/平米,加1500元/平精裝修，得出：本案公寓整盤建議均價(jià)14000元/平米公寓產(chǎn)品定價(jià)項(xiàng)目屬性比較屬性項(xiàng)目名稱本案申亞樂庭佳兆業(yè)8號(hào)景源名墅均價(jià)Px=125001200060%1379220%1250020%子因子權(quán)重分值打分分值打分分值打分分值打分區(qū)位比較地段10%0.880.770.770.77交通10%0.770.770.770.77周邊配套10%0.770.770.660.66區(qū)域發(fā)展性10%0.880.770.770.77小計(jì)40%3302.8282.7272.727產(chǎn)品比較規(guī)模6%0.3660.4270.4880.427建筑立面8%0.6480.5670.6480.648內(nèi)部配套5%0.3570.3570.3570.357園林8%0.5670.5670.6480.648戶型10%0.770.770.770.77建筑年代5%0.480.480.480.357小計(jì)42%3.01432.99433.21463.144服務(wù)發(fā)展商品牌10%0.770.770.880.77比較物業(yè)服務(wù)8%0.4860.5670.6480.567

小計(jì)18%1.18131.26141.44161.2614合計(jì)100%7.19

7.05

7.35

7.06

通過熱銷相似案例在區(qū)域內(nèi)的住宅/商業(yè)的價(jià)格比值確定本案商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格寶龍城市廣場(chǎng)價(jià)格比值==2.17萬/平米3.9萬/平米=1:1.79=區(qū)域住宅價(jià)格項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格七寶寶龍廣場(chǎng)價(jià)格比值==2.79萬/平米4萬/平米=1:1.43=區(qū)域住宅價(jià)格項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格商鋪產(chǎn)品綜合案例比值，住宅/商辦價(jià)格在1:1.61左右，參照1.4萬/平米住宅價(jià)格反算本案商業(yè)的入市價(jià)格在22540元/平米左右商鋪產(chǎn)品定價(jià)商鋪產(chǎn)品莊行鎮(zhèn)A-04-05地塊營銷策略PART1項(xiàng)目認(rèn)知PART2市場(chǎng)占位PART3客戶定位PART4價(jià)格建議PART5營銷策略針對(duì)目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突圍，我們有什么？低密度、小面積低總價(jià)、宜動(dòng)宜靜、莊行中心？區(qū)域內(nèi)核墅質(zhì)Block？但這些價(jià)值是否足夠？價(jià)值點(diǎn)是否做透？價(jià)值提升非常必要！突圍破局點(diǎn)1：品質(zhì)升級(jí)

突圍破局點(diǎn)2：營銷推廣生活平臺(tái)-補(bǔ)缺缺少配套，自身商業(yè)街增強(qiáng)項(xiàng)目附加值社區(qū)食堂項(xiàng)目自帶商業(yè)的補(bǔ)強(qiáng)打造夜跑道建立信心配套：食堂，咖啡廳，夜跑道，增加客戶對(duì)于本案的認(rèn)同感及歸屬感生活平臺(tái)-建立社區(qū)俱樂部++針對(duì)業(yè)主的生日，孩子出生，喜事等給予祝福，增加客戶的歸屬感通過各式各樣的活動(dòng)讓業(yè)主能夠彼此認(rèn)識(shí)對(duì)方通過云社區(qū)及APP功能，針對(duì)業(yè)主的興趣進(jìn)行劃分，能夠在海倫堡找到彼此志同道合的朋友關(guān)愛群活動(dòng)群興趣群通過社區(qū)俱樂部定期組織業(yè)主間的活動(dòng)，利用云功能及手機(jī)APP實(shí)現(xiàn)業(yè)主的興趣分類，讓鄰里間都能通過興趣，活動(dòng)認(rèn)識(shí)對(duì)方，打造一個(gè)與冷漠說NO的社區(qū)。云社區(qū)社區(qū)社交系統(tǒng)二維碼繳費(fèi)系統(tǒng)應(yīng)用處理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)GPS定位系統(tǒng)增值服務(wù)系統(tǒng)建立社區(qū)網(wǎng)站、App、微信、微博以及移動(dòng)平臺(tái)，快速有效的信息發(fā)布，讓業(yè)主輕松互動(dòng)享受云科技帶來的便利生活關(guān)懷平臺(tái)-“慵懶服務(wù)”打造,APP云系統(tǒng)運(yùn)用廚

房

配

置

標(biāo)

準(zhǔn)名

稱品

牌

材

質(zhì)整體櫥柜工廠化定制/臺(tái)面工廠化定制人造石油煙機(jī)品牌：西門子，MINI油煙機(jī)

/電磁爐水

槽品牌：摩恩或同等品牌

不銹鋼龍

頭不銹鋼衛(wèi)

生

間

配

置

標(biāo)

準(zhǔn)名

稱品

牌潔

具品牌：TOTO或科勒、TOTO衛(wèi)洗麗龍

頭品牌：TOTO或科勒淋浴房品牌：理想或德力浴

霸品牌：Panasonic松下衛(wèi)浴五金品牌：斯力高洗衣機(jī)西門子整體衛(wèi)柜工廠化定制(實(shí)木飾面復(fù)合油漆門板)建議公寓產(chǎn)品精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡品質(zhì)平臺(tái)-產(chǎn)品精裝補(bǔ)強(qiáng)，減少業(yè)主負(fù)擔(dān)突圍破局點(diǎn)1：品質(zhì)升級(jí)

突圍破局點(diǎn)2：營銷推廣外圍包裝售樓處樣板房景觀園林以本案亮點(diǎn)之一的新中式同現(xiàn)代主義結(jié)合風(fēng)格園林景觀，帶給客戶進(jìn)入的項(xiàng)目的第一感受，在外圍可以增設(shè)年輕人喜愛的橡膠跑道等，增加項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)亮點(diǎn)，空地處增加現(xiàn)代感景觀小品，通過第一眼感官增強(qiáng)客戶對(duì)于的未來預(yù)期新中式同現(xiàn)代結(jié)合的景觀園林場(chǎng)地布置現(xiàn)代小品關(guān)鍵字：生態(tài)，景觀、活力關(guān)鍵字：品質(zhì)、成熟、現(xiàn)代感通過景觀進(jìn)入售樓處范圍，對(duì)整個(gè)景觀布局顯得尤為重要，外圍設(shè)置硬質(zhì)道旗突出項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)于沿街商業(yè)進(jìn)行一個(gè)氛圍布置，增加項(xiàng)目成熟氛圍，并在售樓處前布置充滿現(xiàn)代感的精神堡壘、項(xiàng)目展示等內(nèi)容。硬質(zhì)旗陣沿街商業(yè)氛圍布置外圍包裝售樓處樣板房景觀園林精神堡壘項(xiàng)目入口建議對(duì)商鋪進(jìn)行包裝，多采用生活化的主題包裝，精細(xì)到商鋪內(nèi)部，增加客戶購買的信心外圍包裝售樓處樣板房景觀園林關(guān)鍵字：品質(zhì)、成熟、現(xiàn)代感建議售樓處布局以現(xiàn)代簡約為主，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的體驗(yàn)感和品質(zhì)感，使客戶有賓至如歸的感覺關(guān)鍵字：現(xiàn)代、婉約，品質(zhì)感售樓處整體布局外圍包裝售樓處樣板房景觀園林外圍包裝售樓處樣板房景觀園林我想有個(gè)家溫馨、生活、有愛主題1：未來控的科技宅未來控之家：未來居、蘋果全配、新設(shè)計(jì)整體風(fēng)格1：整體選擇冷色系為主的設(shè)計(jì)風(fēng)栺，通過多手段的科技技術(shù)展示，打造“蘋果粉絲

新閱讀區(qū)、新休息區(qū)等多種個(gè)性化區(qū)域設(shè)置，給客戶帶來炫酷生活體驗(yàn)。

目的：樣板房讓此類客戶能體驗(yàn)到科技的生活化運(yùn)用主題化：整個(gè)樣板房使用的電子產(chǎn)品建議全部使用蘋果品牌，打造全蘋果科技樣板房主題化：墻面采用：納米觸控技術(shù)，選擇一面墻進(jìn)行改造主題化展示新設(shè)計(jì)運(yùn)用（新設(shè)計(jì)用\全球家用清潔機(jī)器人）燈飾風(fēng)栺建議：選擇幾何形未來感強(qiáng)癿產(chǎn)品現(xiàn)代造型椅子、自動(dòng)清潔機(jī)器人主題2：百變收納空間百變收納空間：空間縱向延伸、小空間大驚喜整體風(fēng)格2：整體選擇暖色系為主的設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過多種空間價(jià)值的提升后，讓客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知度提升，打造“赸級(jí)變變變”主題展示空間

目的：樣板房讓此類客戶能丌斷發(fā)現(xiàn)新癿空間變化，通過增加使用率提升價(jià)值感業(yè)務(wù)員在帶看樣板房時(shí)主動(dòng)給客戶做變化展示及講解主題化展示（“赸級(jí)變變變”空間）業(yè)務(wù)員在帶看樣板房時(shí)主動(dòng)給客戶做變化展示及講解收納產(chǎn)品細(xì)節(jié)（通過收納空間丌斷提升樣板房的使用空間）客廳沙發(fā)床電視背景墻收納家具收納家具收納收納家具家具收納廚具收納廚具收納對(duì)于全屋收納進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)化的整個(gè)，最大化利用室內(nèi)空間，增加附加值高度聚焦客戶——拉高價(jià)值預(yù)期城市內(nèi)核墅質(zhì)Block深度挖掘價(jià)值——?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值高點(diǎn)價(jià)格:平開快走,快速去化精度把控脈絡(luò)——高調(diào)營銷策略拓客:短期爆破戰(zhàn),多線拓客高度/深度/精度營銷策略思考——目標(biāo)，2015年10月開盤；——2015年年底售罄！項(xiàng)目實(shí)際可售面積套數(shù)盤點(diǎn)物業(yè)類型樓層分布面積套數(shù)總套數(shù)公寓1-8層2064㎡2835套商鋪1層1010㎡10（實(shí)際可售約7套）公寓

商鋪備注：商鋪開發(fā)商要求自持30%，工商銀行商鋪可帶租約銷售。項(xiàng)目貨量梳理15年8月15年9月核心策略媒體安排營銷總控圖15年10月15年11月區(qū)域拓展8月中下旬開始蓄水，蓄客150組去化住宅12套，商鋪3套預(yù)計(jì)目標(biāo)明線：短平線廣告強(qiáng)勢(shì)蓄勢(shì)，立體輔攻暗線：精準(zhǔn)營銷推廣重點(diǎn)活動(dòng)主線附近居民區(qū)拓展、商家聯(lián)盟、鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展，企業(yè)拓展樣板房開放活動(dòng)開盤活動(dòng)配合各銷售節(jié)點(diǎn)穿插暖場(chǎng)活動(dòng)、老帶新活動(dòng)等15年12月推售策略住宅1-4層、商鋪開盤持銷清盤外區(qū)拓展中原核心門店（閔行、浦東等）重點(diǎn)發(fā)動(dòng)成交比重，蓄客成交比住宅：8：1、商鋪15進(jìn)1持續(xù)蓄水，蓄客200組去化住宅套16套，商鋪4套平價(jià)入市，搶占先機(jī)，快速去化熱銷加推，跑贏市場(chǎng)銷售目標(biāo)：3個(gè)月100%銷售，總銷4466萬！售樓處、樣板區(qū)開放、商業(yè)街包裝商鋪L型轉(zhuǎn)角形象樓幅出街住宅5-8層開盤陣地包裝（圍檔、道旗）、短信、DM、微信\微博（項(xiàng)目微博、中原微博）務(wù)必打贏頭陣，快速引爆項(xiàng)目短期清盤！Q:“暴力營銷”中原如何確保？中原資源如何整盤運(yùn)作目標(biāo)達(dá)成如何考核深耕莊行客戶借勢(shì)吸納周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及南橋客線下重執(zhí)行，全區(qū)域迅速覆蓋售樓處公開，當(dāng)天以活動(dòng)造勢(shì)引爆莊行；周末商圈巡展、DM直投，從莊行向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐步擴(kuò)散；組建外拓小組，居民區(qū)拓展、企業(yè)拓展學(xué)校拓展等同步進(jìn)行。借區(qū)域快速發(fā)展及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，快速導(dǎo)入外區(qū)客戶線下——人海戰(zhàn)術(shù)線上——軟文炒作，區(qū)域攔截前期以網(wǎng)絡(luò)軟文及區(qū)域數(shù)據(jù)庫短信造勢(shì)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)南橋板塊的重新認(rèn)知，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)南橋的關(guān)注熱?？ㄖ饕恢?，攔截競(jìng)品導(dǎo)入的外區(qū)客。通過手拉手的方式直接導(dǎo)入客戶業(yè)務(wù)執(zhí)行策略針對(duì)本項(xiàng)目準(zhǔn)客戶特性和關(guān)注點(diǎn)定制活動(dòng)體系“有大價(jià)、有好利、有真愛”的三誘策略銷售線暖場(chǎng)線客群線9月新藝術(shù)樣板房大“賞”會(huì)9月紅酒盛典暨售樓處開放10月項(xiàng)目首映會(huì)派發(fā)財(cái)神福袋有好利之“入住家電”拍賣會(huì)、旅游大抽獎(jiǎng)年底大樂客戶答謝宴活動(dòng)時(shí)間軸有大價(jià)“發(fā)展空間更多價(jià)值”/有好利“暖冬計(jì)劃給客戶更多利益”/有真愛“用愛與客戶真是溝通”15年9月15年10月15年11月15年12月

產(chǎn)品導(dǎo)入期

集中蓄水期開盤熱銷期加推續(xù)銷期有好利之親子ＤＩＹ系列、拉斯維加斯夜舌尖上的暖冬迎新年活動(dòng)推售策略住宅1-4層、商鋪開盤持銷清盤售樓處、樣板區(qū)開放、商業(yè)街包裝商鋪L型轉(zhuǎn)角形象樓幅出街住宅5-8層開盤有大價(jià)起因：項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，區(qū)位價(jià)值，板塊升值價(jià)值；產(chǎn)品價(jià)值：小面積、低總價(jià)墅質(zhì)城市內(nèi)核Block；體驗(yàn)價(jià)值：紅酒晚宴體驗(yàn)星級(jí)物業(yè)服務(wù)，項(xiàng)目首映會(huì)引爆莊行。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)升值價(jià)值M5M8M16虹梅路隧道產(chǎn)品價(jià)值區(qū)位價(jià)值活動(dòng)時(shí)間：2015年9月活動(dòng)內(nèi)容：1、紅酒晚宴形式2、五星級(jí)物管服務(wù)體驗(yàn)促銷方式：當(dāng)日來訪送五星物業(yè)免費(fèi)體驗(yàn)券活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓處活動(dòng)目的：１、通過活動(dòng)提升項(xiàng)目價(jià)值2、為正式開盤做最后準(zhǔn)備有大價(jià)有好利有真愛主題：售樓處開放活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2015年10月活動(dòng)內(nèi)容：1、整點(diǎn)抽平米券2、小提琴演奏活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓處活動(dòng)目的：集中引爆本案，引發(fā)關(guān)注主題：項(xiàng)目首映會(huì)（開盤活動(dòng)）有大價(jià)有好利有真愛博彩有利放松大禮家電大利有好利起因：參與活動(dòng)客戶贏取真真大利一重好利：購房利——參與博彩之夜贏籌碼直減購房金二重好利：入住利——拎包入住全套家電0元拍賣會(huì)三重好利：旅游利——活動(dòng)期間購房抽贏異國風(fēng)情假期機(jī)會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2015年10月至12月期間活動(dòng)內(nèi)容：10月：暖冬計(jì)劃親子DIY系列；拉斯維加斯夜（贏得籌碼最后可轉(zhuǎn)化為購房優(yōu)惠）；11月：暖冬計(jì)劃之入住家電拍賣會(huì)；旅游大抽獎(jiǎng)；12月：暖冬系列活動(dòng)之舌尖上的暖冬迎新年活動(dòng)（利用冬季時(shí)令美食吸引客戶參與）活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處現(xiàn)場(chǎng)參與方式：來訪客戶直接現(xiàn)場(chǎng)參與；邀約老客戶參與活動(dòng)目的：１、整月系列性暖場(chǎng)活動(dòng)，吸引客戶重復(fù)多次來訪２、增加售樓處人氣助力銷售３、通過促銷方式吸引客戶購房暖冬系列活動(dòng)有大利有好利有真愛帶愛出行關(guān)懷之愛年底送愛有真愛起因：通過真心關(guān)心客戶的一切，增加客戶粘稠度愛出行：打造冬季愛車活動(dòng)分享愛：年底進(jìn)行系列分享動(dòng)作，如：大財(cái)神送福袋愛關(guān)懷：客戶年底“大樂”答謝會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2015年10月——11月期間活動(dòng)內(nèi)容：１、周邊集中商圈派發(fā)福袋２、福袋里放置１、５元３、老客戶邀約新客戶來訪獲得“旺宅大禮”活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目售樓處活動(dòng)目的：吸引更多客戶關(guān)注本案主題：大財(cái)神送福袋活動(dòng)專門針對(duì)老客方案：以現(xiàn)金物品等不同形式作獎(jiǎng)勵(lì)此期間老客戶介紹新客戶成交住宅一套，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金6666元/套，成交商鋪獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金9999元/套。Ps：每月累計(jì)兩套獎(jiǎng)金翻倍，以此類推5萬封底。累積推薦成交5套客贈(zèng)送一個(gè)萬元奢侈品皮包。有大利有好利有真愛活動(dòng)時(shí)間：2015年11月期間愛車活動(dòng)內(nèi)容：1、免費(fèi)車保養(yǎng)（添加冬季防凍液）2、攜客戶來訪獲得“愛車大禮包”3、憑短信來訪可現(xiàn)場(chǎng)抽取“加油卡”4、組織車友自駕游活動(dòng)（聯(lián)合4S店合作）活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目周邊、項(xiàng)目售樓處活動(dòng)目的：１、吸引導(dǎo)入更多有車的客戶來訪本案２、增加客戶在本案停留時(shí)間主題：車友之月有大利有好利有真愛短平快媒體推廣微信——最直接有效、高性價(jià)比的媒體，強(qiáng)勢(shì)蓄客期內(nèi)多頻次推送，開盤前期加大投放密度，導(dǎo)入來人勢(shì)不可擋配合渠道拓客網(wǎng)絡(luò)媒體投放的關(guān)鍵在于其訴求是否準(zhǔn)確，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)媒體傳播范圍更廣，適合全市傳播，其訴求主題需直白且暴力。微信營銷網(wǎng)絡(luò)媒體袁記車行南橋新城南橋老城育秀小區(qū)（萬戶左右）航星一村（千戶左右）上海吉益工具司（250人）上海歐一安保器材（400人）上海眾益電器材料（80人）上海第四機(jī)床廠分廠（80人）上海德奎久保田模具（60人）上海樺景遮陽設(shè)備制造（60人）雅博醫(yī)療器械（80人）上海新中冷暖設(shè)備公司（180人）上海特明科氯化膽堿（100人）上海金星機(jī)械實(shí)業(yè)（130人）本案莊行鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)江海第一小學(xué)南橋小學(xué)古華中學(xué)貝港（萬戶左右）奉賢中學(xué)電大奉賢校區(qū)吉利汽車上海香國4S店車行匯奉賢營業(yè)廳樂購超市南方商城南方中意家具廣場(chǎng)加油站加油站加油站上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)青港工業(yè)園星火開發(fā)區(qū)工業(yè)廠房園區(qū)加油站四團(tuán)工業(yè)園區(qū)大日精化（300人）上海朝日浦力環(huán)境科技（80人）艾科思生物藥業(yè)（1000人以上）上海浩金精細(xì)化工（50人）上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)上海南市豆制品廠（100-200人）帝斯曼食品配料（300人以上）上海冠生園蜂制品（300-500人）上海恒壽堂藥業(yè)（500人以上）大稻橡膠制品（100-180人）如新(中國)日用保健品（200-300人）哈登塑料技術(shù)（101-200人）海利制衣（60人）上海賽獅鞋業(yè)（101-300人）華定飼料廠（80-120人）瑞迪康焙烤食品（100-200人）上海光偉實(shí)業(yè)（1000人以上）良友新村(300戶以上）玉蘭公寓（上千戶）上海神仙酒廠（500人）加油站解放新村（萬戶左右）加油站上海工會(huì)管理職業(yè)學(xué)院江海花園等（萬戶左右）住宅小區(qū)：7個(gè)產(chǎn)業(yè)園：27個(gè)大型商圈：3個(gè)4S店及加油站：8個(gè)學(xué)校：6所區(qū)域內(nèi)客戶地圖線下精準(zhǔn)營銷推廣/區(qū)域拓客S4高速周邊產(chǎn)業(yè)拓客地圖上海西渡經(jīng)濟(jì)園區(qū)上海奉賢區(qū)光明經(jīng)濟(jì)園區(qū)金匯泰順經(jīng)濟(jì)園區(qū)斯必克(上海)流體技術(shù)有限公司（800余人）上?？甸y閥門集團(tuán)有限公司（500余人）上海晨光文具股份有限公司（800余人）萬象木業(yè)有限公司（700余人）上海舟樂船舶鋼構(gòu)件有限公司（280余人）新南家園（300套）祥和花園（260套）曙光新苑（400套）金都雅苑（560套）上海三盛銅業(yè)有限公司（300余人）企業(yè)住宅莘莊工業(yè)區(qū)西馬克梅爾工程（中國）有限公司（350余人）上海實(shí)達(dá)精密不銹鋼有限公司（500余人）上海電氣電站設(shè)備有限公司（3000余人）三菱電機(jī)上海機(jī)電電梯有限公司（750余人）上海匯眾薩克斯減震器有限公司（500余人）眾眾家園（1868套）春申景城（500套）萬科假日風(fēng)景（700套）好世櫻園（500套）紫竹科技園區(qū)英特爾亞太研發(fā)有限公司（1500余人）上海微創(chuàng)軟件有限公司（1000余人）微軟全球技術(shù)支持中心（1000余人）可口可樂（中國）投資有限公司-中國區(qū)總部（2000余人）意法半導(dǎo)體（中國）投資有限公司-中國區(qū)總部（1200余人）馬橋板塊金銘福邸（300套）麗都城（500套）周邊龐大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶將成為本案今后一大客戶來源；如：莘莊工業(yè)區(qū)、紫竹科技園區(qū)、上海西渡經(jīng)濟(jì)園區(qū)等。線下精準(zhǔn)營銷推廣/產(chǎn)業(yè)拓客企業(yè)拓展以團(tuán)購方式進(jìn)行，逐步覆蓋全區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)頭羊的主力渠道方式。選擇莊行工業(yè)園區(qū)等主要區(qū)域內(nèi)企業(yè)為首要合作洽談對(duì)象；以與這些企業(yè)嫁接合作模式為基礎(chǔ)，引導(dǎo)潛在客戶關(guān)注項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)；給予合作企業(yè)員工一定力度的購買優(yōu)惠。線下精準(zhǔn)營銷推廣/企業(yè)拓客中原力量助力營銷破局！關(guān)鍵字：新鮮優(yōu)質(zhì)準(zhǔn)客戶轉(zhuǎn)介上海中原長期深耕奉賢及周邊區(qū)域，擁有豐富的優(yōu)質(zhì)客戶資源隨意例舉本部門在代理兩項(xiàng)目，目標(biāo)客戶有所重合。珊瑚灣12000組老客戶資源嘉業(yè)海悅3000組老客戶資源佳兆業(yè)8號(hào)600組老客戶資源卓越商務(wù)中心20000組老客戶資源300組本項(xiàng)目意向客戶南郊悅達(dá)華都（南橋）-300組紅星國際廣場(chǎng)（浦江鎮(zhèn)）-200組本區(qū)域其他累積客戶資源中原資源二二聯(lián)動(dòng)

客戶資源：CCES客戶管理系統(tǒng)-------上海500萬中高端客戶數(shù)據(jù)有效運(yùn)用！中原地產(chǎn)構(gòu)建的CCES數(shù)據(jù)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)了解客戶動(dòng)向，深度挖掘客戶及時(shí)需求，務(wù)求讓所有需求客戶資源