上?，F(xiàn)代風格創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃及單體設計方案文本

SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位與概念性規(guī)劃

1項目訴求與核心問題如何發(fā)揮大規(guī)模綜合開發(fā)的優(yōu)勢？如何減少空間限制條件的影響，規(guī)劃功能業(yè)態(tài)并進行建筑設計？如何以有限的投資額，實現(xiàn)項目價值的最優(yōu)化？如何在滿足創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)“三個不變”的條件下，爭取徐匯區(qū)政府裝修等補貼與優(yōu)惠？如何遴選招商對象，實現(xiàn)徐匯區(qū)稅收屬地化標準？(2)KEYISSUES(1)項目訴求特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主題界定產(chǎn)業(yè)化辦公與功能分區(qū)的關(guān)系與空間相匹配的業(yè)態(tài)導入經(jīng)濟收益與社會收益檢驗建筑設計與SVA品牌宣傳效應初步招商建議2關(guān)注核心指標——租金收益以下為衡量租金水平的幾個重要參照指標徐家匯寫字樓租金水平0.95美元/平方米/天（7.7元/平方米/天）漕河涇產(chǎn)業(yè)化寫字樓租金水平2.9元/平方米/天舊廠用于商務出租租金水平1元/平方米/天左右競爭性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務租金水平3-3.5元/平方米/天徐家匯商鋪平均租金水平45.9元/平方米/天田林社區(qū)商鋪租金水平20元/平方米/天左右創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)配套租金水平6-8元/平方米/天（1）商務如何通過業(yè)態(tài)與空間改造的有機結(jié)合，實現(xiàn)基地租金收益率的上升？（2）商業(yè)3遴選標準租金標準原則可持續(xù)經(jīng)營原則空間與業(yè)態(tài)相匹配原則KEYISSUES打造何種特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)徐匯區(qū)政府的地稅標準實現(xiàn)園區(qū)的租金收益結(jié)合建筑情況引入適當業(yè)態(tài)實現(xiàn)SVA品牌宣傳為招商留下接口風格定型項目訴求市場契合租金保障空間分隔綜合定位業(yè)態(tài)與功能組合各業(yè)態(tài)定位服務對象開發(fā)模式經(jīng)營模式空間落實業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品組合財務分析總體開發(fā)原則細分業(yè)態(tài)遴選空間落實業(yè)態(tài)分布主要產(chǎn)品組合建筑意向財務測算與檢驗專題研究/市場研究企業(yè)商務服務創(chuàng)意商業(yè)創(chuàng)意商務辦公西南商業(yè)格局變遷的驅(qū)動維度基地發(fā)展驅(qū)動因素研究大SVA產(chǎn)業(yè)鏈延伸的驅(qū)動維度漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的驅(qū)動維度創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)建原則取勢：創(chuàng)意園區(qū)發(fā)展路徑求異：競爭性園區(qū)發(fā)展狀況SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目工作技術(shù)路線4本次研究的主要內(nèi)容（1）如何創(chuàng)意——項目構(gòu)建原則與發(fā)展定位篇（2）創(chuàng)意什么——園區(qū)核心業(yè)態(tài)遴選與構(gòu)筑篇（4）檢驗創(chuàng)意——園區(qū)財務投資測算篇（3）怎么創(chuàng)意——園區(qū)概念性規(guī)劃及建筑改造建議篇5目錄61.如何創(chuàng)意——項目構(gòu)建原則與發(fā)展定位篇71.1項目發(fā)展驅(qū)動因素考察

1.1.1項目驅(qū)動狀況與物業(yè)特征

（1）基地區(qū)位條件簡述漕河涇華東理工大學上海師范大學徐家匯商圈交通大學上海南站分列基地南北兩大區(qū)域商圈對于基地產(chǎn)生輻射影響基地周邊有一定的高校資源處于漕河涇園區(qū)與周邊田林、康健社區(qū)的界面，受到居民消費與產(chǎn)業(yè)升級雙重影響8(2)基地交通條件簡述劣勢田林路為斷頭路，影響商業(yè)流通宜山路暫時不能穿過中環(huán)，阻礙環(huán)內(nèi)外流通中環(huán)線阻隔環(huán)線內(nèi)外交流優(yōu)勢未來M9從附近通過，將對基地交通情況改觀有較大影響地鐵三號線、一號線等交通干線也會對本區(qū)域的交通產(chǎn)生間接影響9(3)基地內(nèi)部物業(yè)概況（具體見物業(yè)狀況排查評估表）規(guī)模體量裝修程度承重情況建筑結(jié)構(gòu)主要原則建筑年代單體建筑規(guī)模較大物業(yè)修建年份以80年代為主，整體質(zhì)量較好物業(yè)類型以大跨度的框架廠房為主，內(nèi)部改造較為方便101.1.2基地三大發(fā)發(fā)展驅(qū)動力力概述基地發(fā)展的的驅(qū)動力C-SVA產(chǎn)業(yè)升級、、核心業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展需要要基地物業(yè)業(yè)現(xiàn)金的反反哺、支持持租金利益最最大化的要要求業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、、提升的需需求B-基地周邊潛潛在消費空空間巨大、、商業(yè)氛圍圍成熟A-漕河涇園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級級，現(xiàn)代服服務業(yè)發(fā)展展趨勢功能定位多多樣化的要要求我們認為，，漕河涇園園區(qū)產(chǎn)業(yè)升升級、周邊邊區(qū)域潛在在消費能力力與SVA產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)筑筑是驅(qū)動本本項目的三三大驅(qū)動力力11(1)漕河涇園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級級的維度A.現(xiàn)代服務業(yè)業(yè)發(fā)展緩慢慢，限制園園區(qū)長期發(fā)發(fā)展漕河涇開發(fā)發(fā)區(qū)按照產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分類的的總投資2005年年，上海漕漕河涇開發(fā)發(fā)區(qū)累計投投資總額34.1億億美元，合合同外資12.4億億美元。無論從投資資比例，還還是從銷售售收入產(chǎn)值值指標看，，園區(qū)主要要依托信息息、電子等等現(xiàn)代科技技產(chǎn)業(yè)，而而第三產(chǎn)業(yè)業(yè)、現(xiàn)代服服務業(yè)占據(jù)據(jù)很小的比比重。漕河涇開發(fā)發(fā)區(qū)相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟指標單單位位：億元漕河涇開發(fā)發(fā)區(qū)相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟指標在在上海的比比重<1%Sourcing：：漕河涇開發(fā)發(fā)區(qū)12B.現(xiàn)代服務業(yè)業(yè)的積聚將將是園區(qū)未未來發(fā)展趨趨勢開發(fā)區(qū)的成成功運作，，帶來企業(yè)業(yè)、從業(yè)人人員的進一一步集聚。。產(chǎn)業(yè)集聚、、產(chǎn)業(yè)鏈的的構(gòu)建需要要重點發(fā)展展科技研發(fā)發(fā)、產(chǎn)業(yè)孵孵化、信息息咨詢、生生產(chǎn)性綜合合科技服務務等行業(yè)。。企業(yè)日常的的運作內(nèi)生生需要配置置一定數(shù)量量的商業(yè)配配套設施。。CAGR:14.62%CAGR:9.66%CAGR:34.77%圖漕河涇開發(fā)區(qū)十一五發(fā)展規(guī)劃單位：億元漕河涇十一五期間間規(guī)劃中，，將重點發(fā)展展現(xiàn)代服務務業(yè)：發(fā)揮該區(qū)域域已入駐企企業(yè)科技含含量較高、發(fā)展成熟熟的優(yōu)勢，構(gòu)筑高科技含量量的生產(chǎn)性服務務業(yè)集聚區(qū)。將商務樓宇宇、星級賓賓館、商業(yè)業(yè)設施及相相關(guān)生產(chǎn)生生活配套設設施合理有有效地集中中，在一定定區(qū)域內(nèi)形形成生態(tài)和和人文環(huán)境境協(xié)調(diào)、資資源節(jié)約、、充分體現(xiàn)現(xiàn)以人為本本的、具有較強現(xiàn)現(xiàn)代服務產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚能能力的區(qū)域域。園區(qū)發(fā)展升升級的內(nèi)生生需要園區(qū)的未來來規(guī)劃未來的漕河河涇將進一一步重點引進和和發(fā)展研發(fā)發(fā)、設計、、技術(shù)、資資訊、商貿(mào)貿(mào)、物流、、信息、知知識產(chǎn)權(quán)、、文化等相相關(guān)現(xiàn)代服服務業(yè)；完成總部經(jīng)經(jīng)濟、設計計研發(fā)、創(chuàng)創(chuàng)新孵化、、綜合服務務四個功能能目標13規(guī)模（平米）價格所占比例10－201-1.8萬/月30%30－502.5-3萬/月25%60－803-4萬/月25%100－1295萬/月，40-50萬/年10%>150（帶衛(wèi)生間）6萬/月，70-80萬/年10%人均消費潛潛在空間巨巨大三大區(qū)域有有超過20萬的常住?。üぷ鳎┤巳?，消費基礎礎龐大，同同時人群的的層次較高高，消費能能力較強商業(yè)氛圍發(fā)發(fā)展成熟商業(yè)氛圍熱熱，突出表現(xiàn)為為社區(qū)商鋪鋪的租金成成本相對較較高，項目主要要輻射范圍圍的商業(yè)氛氛圍發(fā)展成成熟田林周邊的的商業(yè)店鋪鋪租金狀況況虹梅街道40346人漕河涇街道道98197人田林－漕河河涇－康健健區(qū)域商業(yè)業(yè)中心基地從商圈概念念出發(fā)，距距離1.5km為核心商圈圈；距離3km為亞商圈；；距離5km以上為邊際際商圈；從從園區(qū)距離離上看，漕漕河涇園區(qū)區(qū)、田林社社區(qū)、康健健社區(qū)是SVA園區(qū)未來發(fā)發(fā)展重點關(guān)關(guān)注、輻射射的區(qū)域，，因此基地地周邊存在在巨大的商商業(yè)消費潛潛力(2)周邊區(qū)域潛潛在消費能能力的維度度14TFT-LCD核心業(yè)務的的發(fā)展需要要大量的資資金支持SVA盈利現(xiàn)狀對對主業(yè)發(fā)展展的支撐相相對有限田林園區(qū)物物業(yè)租金對對主業(yè)資金金反哺，意意義重大主營業(yè)務收收入（萬元元）凈利潤（萬萬元）廣電信息主主要財務數(shù)數(shù)據(jù)每股收益（（元）低高高相對市場份份額明星金牛問題瘦狗市場增長低TFT-LCDCRT產(chǎn)業(yè)田林園區(qū)物物業(yè)收入SVA主要業(yè)態(tài)的的波士頓矩陣陣(3)開發(fā)主體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)筑筑的維度SVA轉(zhuǎn)型、主業(yè)業(yè)發(fā)展壯大大中的資金金反哺需求求151.1.3小結(jié)：空空間區(qū)位與與園區(qū)發(fā)展展的SWOT分析SWTO周邊資源如如徐家匯中中心、上師師大、南站站商圈等，，項目可借借勢發(fā)展漕河涇園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級級，SVA產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù)續(xù)周邊大型居居住社區(qū)，，潛在商業(yè)業(yè)消費需求求巨大體量為10萬平方米米，規(guī)模較較大，利于于發(fā)揮積聚聚優(yōu)勢在裝修方面面可得到150-200元補補貼相對一般園園區(qū)更好的的綠化空間間投資有限，，收益回報報要求在3元/平方方米/天現(xiàn)有物業(yè)為為80年代代廠房，結(jié)結(jié)構(gòu)特殊，，風貌無特特色徐匯區(qū)對于于稅收屬地地化的要求求與其他園區(qū)區(qū)相比，項項目位于中中環(huán)，地段段一般周邊W19、郵通與儀電電地塊規(guī)劃劃功能相似似，競爭激激烈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)競爭激激烈，是否否能達到授授牌的要求求，政策風風險16A.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成成為重要的的經(jīng)濟增長長點。全世世界創(chuàng)意經(jīng)經(jīng)濟每天創(chuàng)創(chuàng)造220億美元，，并以5％％的年增速速遞增。一一些國家年年增速更快快，美國達達14％，，英國為12％B.當一個國家家的人均GDP超過5000美元，，從所謂的的資本要素素驅(qū)動階段段進入創(chuàng)新新驅(qū)動階段段后，創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)將成成為引領(lǐng)一一個國家成成長的支柱柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重產(chǎn)業(yè)年增長率/GDP年增長率（比較時期）產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（占總就業(yè)人數(shù)比重）美國12500億美元12%3.19%/1.39%（核心版權(quán)產(chǎn)業(yè)就業(yè)增長率）1147萬（8.41%）加拿大534.08億美元5.38%版權(quán)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)增長率是整個就業(yè)增長率的三倍多近90萬澳大利亞192億美元3.3%5.7%/4.85%（1996-2000）34.5萬（3.8%）英國1125億英鎊>5%9%/2.8%（1997-2001）130萬新西蘭35.26億新西蘭幣3.1%-4.9萬（3.6%）新加坡50億美元3.2%17.2%/10.5%(1986-2000)7.9萬（3.8%）中國香港461.01億港元3.8%-（5.3%）倫敦260億英鎊-11.4%(1995-2000)52.5萬中國臺灣7020億臺幣5.9%10.1%(1998-2000)33.75萬（3.56%）1.2尋尋異、取勢勢：創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的深入再審審視1.2.1創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)：激發(fā)城城市創(chuàng)造力力的新引擎擎（1）國際際典型國家家地區(qū)的發(fā)發(fā)展概況17從2002年起，上上海市人均均GDP突破5000美元，，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)成為拉動動城市發(fā)展展的主要動動力；到2005年上海GDP達到8402億元，，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)進入高速速增長期。。根據(jù)上海市市十一五規(guī)規(guī)劃目標，，對創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增速速有所調(diào)整整，未來創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展有望望進入平穩(wěn)穩(wěn)增長時期期。上海GDP與文化產(chǎn)業(yè)業(yè)關(guān)系（單單位：億元元）上海市創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃目標注：根據(jù)2004年統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)，上海創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中中文化產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比重重為80%，故文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可在一一定程度上上代表創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展情況。。（2）蓬勃勃增長的上上海未來支支柱產(chǎn)業(yè)18上海創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)發(fā)展從產(chǎn)品品階段到市市場階段，，需要由對對舊廠房簡簡單利用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向?qū)εf廠廠房價值進進行實現(xiàn)與與超越。SVA項目體量大大，空間類類型豐富，，借助周邊邊資源，將將來立足于于打造引領(lǐng)領(lǐng)第三代的的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)。（3）上海創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)發(fā)展路徑及及具體特征征19通過業(yè)態(tài)與與空間改造造的有機結(jié)結(jié)合，實現(xiàn)現(xiàn)基地租金金收益率的的上升。一一方面，通通過引入創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，，提升商務務租金與新新建辦公樓樓的差異，，體現(xiàn)級差差地租優(yōu)勢勢；另一方方面，通過過適量發(fā)展展商業(yè)，適適應區(qū)域需需求，彌補補舊廠物質(zhì)質(zhì)形態(tài)下租租金實現(xiàn)能能力較差的的現(xiàn)狀。（4）上海創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的價值提升升：從市場場階段到產(chǎn)產(chǎn)品階段2012345678910111213141516171819202126323536272830313334*根據(jù)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)網(wǎng)站公共數(shù)據(jù)，不完全統(tǒng)計（5）目前的園區(qū)布局局21中環(huán)內(nèi)中心區(qū)創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)密密集徐匯、長寧、虹虹口三區(qū)以上海海2%的土地面面積，占據(jù)了全全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)數(shù)量的1/2可以預見，未來來上海西南部中中心區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)競爭較為激烈烈，尋找競爭性性定位是本項目目成功的前提1.2.2周邊邊競爭性創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)考察（1）上海創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局局特征22文定坊X2創(chuàng)意空間2577創(chuàng)意大院設計工廠數(shù)娛大廈風尚之城尚建園西岸創(chuàng)意園樂山軟件園虹橋軟件園項目第一批第二批第三批其他項目以IT研發(fā)為主題開發(fā)主題包括教教育培訓、廣告告設計、時尚設設計、建筑設計計，主題多樣混混雜與徐匯電子產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢相結(jié)合的的趨勢明顯第一批園區(qū)第二批園區(qū)第三批園區(qū)與周邊產(chǎn)業(yè)鏈相相結(jié)合，目前形形成建材

設計計、IT研發(fā)兩大開發(fā)主主題開發(fā)起步相對較較晚規(guī)模體量相對較較大，建筑類型型豐富項目特征（2）競爭性園園區(qū)現(xiàn)狀及特征征2323從時序看，數(shù)字字多媒體與建材材設計是主要的的發(fā)展方向，兩兩大主題園區(qū)占占徐匯區(qū)園區(qū)比比重的50%；；第一批IT設計主題向數(shù)碼碼娛樂主題的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，體現(xiàn)出徐徐匯區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢與創(chuàng)意園區(qū)結(jié)結(jié)合多樣化；延續(xù)宜山路建材材批發(fā)市場在全全市的影響力，，建材設計主題題創(chuàng)意園區(qū)在徐徐匯區(qū)大力發(fā)展展。文定坊X2創(chuàng)意空間2577創(chuàng)意大院設計工廠數(shù)娛大廈風尚之城尚建園西岸創(chuàng)意園樂山軟件園虹橋軟件園IT設計教育培訓廣告設計時尚設計數(shù)字娛樂建材設計（3）周邊創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)發(fā)展趨勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與創(chuàng)意意要素相結(jié)合是是周邊競爭性園園區(qū)的主要趨勢勢，數(shù)字多媒體與建建材設計成為主主流創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主主題。2424周邊競爭性創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間間的功能積聚速速度加快，相同同或相似業(yè)態(tài)的的園區(qū)在局部區(qū)區(qū)域形成集中；；從體量上來看，，本基地體量大大于徐家匯的任任一主題的園區(qū)區(qū)總量，具有規(guī)規(guī)模優(yōu)勢。文定坊X2創(chuàng)意空間數(shù)娛大廈尚建園西岸創(chuàng)意園樂山軟件園虹橋軟件園IT/多媒體相關(guān)主題題園區(qū)整合路徑徑建材設計相關(guān)主主題園區(qū)整合路路徑本項目的超大體體量，為其整合合周邊兩大主題題的園區(qū)創(chuàng)造了了條件。（4）競爭性園園區(qū)對基地的影影響2525大部分現(xiàn)有園區(qū)區(qū)由于缺乏商業(yè)業(yè)氛圍，區(qū)段優(yōu)優(yōu)勢沒有得到充充分體現(xiàn)創(chuàng)意商業(yè)業(yè)態(tài)對對租金價值的變變現(xiàn)能力強，與與商務租金拉開開檔次主要競爭對手商商業(yè)規(guī)劃與租金金水平分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)租金、區(qū)位位與商業(yè)配套之之間的關(guān)系，可可見創(chuàng)意園區(qū)租租金價值的實現(xiàn)現(xiàn)與商業(yè)配套比比重有較大關(guān)系系，與區(qū)位的關(guān)關(guān)聯(lián)度較差。（5）商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)對于園區(qū)租金金變現(xiàn)貢獻較大大26X2位于徐匯區(qū)茶陵陵北路20號，，占地4178平方米，層高高6層創(chuàng)意商業(yè)的開發(fā)發(fā)模式與設計風風格參照八號橋橋，有效利用沿沿街優(yōu)勢，最大大化商業(yè)租金，，達到8元/平平方米/天創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的導入入與創(chuàng)意商業(yè)相相結(jié)合。數(shù)碼影影音等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)對商業(yè)氣氛有有效推動，截止止目前出租率已已達到65%（6）對應案案例考察——X22727C.租金水平商務辦公3.5-5元/平方米/天商業(yè)配套8元/平方米/天物業(yè)管理費15元/平方米/月車位費1000元/月B.樓層分布一樓商業(yè)200-250平方米挑高5.7米自行設計分層使用面積翻倍二-六樓辦公130平方米精致小戶型LOFT（3.3米+3.3米）下層工作室上層居住功能120-1,000平方米挑高3.3米至5.4米的平層辦公可自由設計分割夾層電梯一部客梯、一部貨梯A.辦公與商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合辦公租戶組合數(shù)字內(nèi)容類軟件設計公司、動漫設計公司、游戲設計公司、手機軟件設計公司、門戶網(wǎng)站公司、商務交易專業(yè)網(wǎng)站、搜索引擎網(wǎng)站、VC等建筑設計類建筑公司、室內(nèi)設計、園林景觀設計公司、燈光設計等媒體及藝術(shù)類傳媒、公關(guān)、廣告、攝影、出版等商業(yè)業(yè)態(tài)組合商業(yè)配套業(yè)態(tài)港式茶餐廳、東南亞餐廳、日式簡餐、咖啡、便利店、西式糕點、游戲體驗中心、美容身體護理、藝術(shù)廊其他配套演播廳、多功能展示廳、會議中心、屋頂花園、創(chuàng)意作品展示區(qū)、公共休息區(qū)X2案例介紹如下：：28順應由研發(fā)商務務到休閑娛樂的的轉(zhuǎn)變，取得更更大的發(fā)展；在目前徐匯區(qū)數(shù)數(shù)碼娛樂園區(qū)競競爭激烈的情況況下，進一步挖挖掘與SVA技術(shù)相關(guān)的多媒媒體應用主題借勢建材專業(yè)市市場在全市的影影響力與輔射力力，發(fā)展相關(guān)主主題避免專業(yè)市場低低檔次的影響，，錯位定位于高高檔家居設計及及家飾工藝品DIY延續(xù)并擴展數(shù)字字多媒體產(chǎn)業(yè)鏈鏈1升級并擴展建材材設計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)2本項目體量較大大，能夠在主力力創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)內(nèi)部，沿著產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群互動的的方向，從研發(fā)發(fā)-銷售-技術(shù)術(shù)支持-展示-商業(yè)配套等環(huán)環(huán)節(jié)構(gòu)筑相互關(guān)關(guān)聯(lián)的細分業(yè)態(tài)態(tài)主力業(yè)態(tài)內(nèi)部構(gòu)構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的的業(yè)態(tài)鏈3從本項目所處大大型社區(qū)的區(qū)位位和周邊競爭對對手的發(fā)展來看看，注入適宜比比例的特色商業(yè)業(yè)可以提高本項項目的物業(yè)價值值變現(xiàn)能力適當提升商業(yè)比比重，提升園區(qū)區(qū)租金變現(xiàn)能力力4（7）小結(jié)：：四大業(yè)態(tài)構(gòu)建建策略應對周邊邊競爭29第一批園區(qū)主要集中于藝術(shù)術(shù)設計、研發(fā)設設計與廣告?zhèn)髅矫降犬a(chǎn)業(yè)主題第二批園區(qū)出現(xiàn)了尚建園、、車博匯為代表表的特色主題商商業(yè)消費第三批園區(qū)以尚都里的旅游游開發(fā)、優(yōu)族173的社區(qū)商商業(yè)開發(fā)引領(lǐng)的的創(chuàng)意元素與其其他功能的廣泛泛融合1.2.3由由創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)的發(fā)展趨勢看看基地（1）園區(qū)業(yè)態(tài)趨于集集中、創(chuàng)意要素素與其他功能全全面融合30工藝創(chuàng)作為主題商務辦公為主題時尚消費為主題商務占25%以下商務占60%-80%商務用途為主，基本無商業(yè)配套業(yè)態(tài)配比主力面積200-400平方米150-600平方米300-800平方米租金水平租金敏感型企業(yè)，入園較早，現(xiàn)為2-3.5元/平方米/天租金水平視裝修與區(qū)位條件而定，在3-7元/平方米/天租金水平平均約7元/平方米/天，參照周邊商鋪水準主要客群概念店/餐飲/娛樂休閑商家大型創(chuàng)意企業(yè)為核心的相關(guān)企業(yè)集聚畫廊/工作室/個人創(chuàng)業(yè)公司發(fā)展趨勢除了傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)業(yè)服務功能外，，創(chuàng)意園區(qū)越來來越和周邊居民民的商業(yè)消費結(jié)結(jié)合在一起，通通過客群的擴大大、業(yè)態(tài)配比的的變化，增強園園區(qū)的價值變現(xiàn)現(xiàn)能力（2）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意意生活的界限模模糊化31創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)開發(fā)產(chǎn)生有特特色的、服務大大眾的需求A.上海城市中心區(qū)區(qū)消費能力的提提高，傳統(tǒng)社區(qū)區(qū)商業(yè)面臨轉(zhuǎn)型型B.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)位位于市區(qū)，周邊邊多為大型居住住社區(qū)，社區(qū)商商業(yè)有大量需求求C.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中中，服務內(nèi)部人人員的商業(yè)配套套的需求增強，，比重增加（3）特色主題商業(yè)比比重增加項目組對上海創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)調(diào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)園區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)比重增增加具有三大動動因:3232項目緊臨陸家嘴嘴中央公寓與在在建國際社區(qū)及及規(guī)劃中的中央央商務區(qū)，以未未來3000余余戶家庭的高檔檔居住消費為主主體；項目以時尚消費費為主題，分為為創(chuàng)意用品專賣賣、休閑餐飲、、休閑娛樂三大大主題區(qū)域，創(chuàng)創(chuàng)意工作室穿插插其中；街長800米，，占地面積為22596平方方米，建筑面積積為19375平方米，分為為地上與地下兩兩部分；出租面積以200-500平平方米為主，租租金水平為5-10元/平方方米/天。（4）對應案案例借鑒：逸飛飛創(chuàng)意街-休驗驗式創(chuàng)意社區(qū)商商業(yè)典范33分區(qū)名稱工作室規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑風格東部地塊琉璃水坊7個時尚家居用品、藝術(shù)裝飾用品店、紅酒、煙具等奢侈品名店立面造型現(xiàn)代通透，新水平臺的延伸不僅將建筑的厚實和水的嫵媚完美結(jié)合，更提高商業(yè)品質(zhì)西部地塊飛來石3個景觀主題餐飲區(qū)、視覺中心、大型地下娛樂中心猶如闊斧切削的不規(guī)則幾何平面，充滿后現(xiàn)代主義，地標性的建筑是未來視覺創(chuàng)意博覽中心中部地塊天堂火2個西式簡餐、水果吧、咖啡吧、手工甜品作坊、地下大型主題酒吧等紅色如火焰開頭的中部盒形建筑熱烈奔放，是整條創(chuàng)意街的動力源泉藝術(shù)風-藝術(shù)攝影、人體彩繪、藝術(shù)雕塑、精品畫廊流動于各地塊，單體面積200平方米左右34泛創(chuàng)意：創(chuàng)意從從產(chǎn)業(yè)形態(tài)延伸伸為園區(qū)功能的的復合要素泛園區(qū)：園區(qū)從從產(chǎn)業(yè)承載空間間擴展為構(gòu)筑特特定人群全方位位生活方式的區(qū)區(qū)域商務辦公轉(zhuǎn)向相相關(guān)商業(yè)門類類產(chǎn)業(yè)鏈上游轉(zhuǎn)向向下游門類IT研發(fā)——數(shù)字字娛樂旅游商品——旅旅游休閑廣告?zhèn)髅健坝耙糁谱鲌@區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)整

合的幾幾大趨勢時尚設計——時時尚休閑（5）小結(jié)A.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)升級并并與其他業(yè)態(tài)互互融的趨勢明顯顯35開發(fā)體量1規(guī)模小，企業(yè)少少，

難以形成成集聚綜合型園區(qū)有利利于實現(xiàn)

產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的構(gòu)建與集集聚2商務租金基本低低于

周邊水平平綜合型園區(qū)通過過物業(yè)的合理使用，對租金金提升作用強3客群單一，大部部分為租金敏感型企企業(yè)客群廣泛，對不不同業(yè)態(tài)與功能能要素的整合合性強租金水平客群特征當前的發(fā)展弱勢勢未來的發(fā)展趨勢勢B.多主題、功能復復合的綜合型園園區(qū)將是未來趨趨勢361.3總體功能能定位與市場推推廣主題1.3.1園區(qū)區(qū)發(fā)展趨勢具體體對本項目的影影響“五大園區(qū)構(gòu)建原原則”化挑戰(zhàn)為為契機建筑更新與SVA歷史文脈及產(chǎn)業(yè)特征相融合結(jié)合項目體量的的優(yōu)勢，實施大規(guī)模綜合開發(fā)發(fā)市區(qū)10萬平方方米的綜合型創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園結(jié)合多媒體生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)打造亮點點，將SVA文化融入園區(qū)12由單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展展思路轉(zhuǎn)向多產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群化的多主題產(chǎn)業(yè)集成成以信息與出版為為主導的內(nèi)容產(chǎn)產(chǎn)業(yè)同傳統(tǒng)創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)的碰撞3打破配套開發(fā)的的思維定式，發(fā)發(fā)展特色主題商業(yè)功功能區(qū)將創(chuàng)意元素與社社區(qū)商業(yè)相結(jié)合合，細化并延伸伸創(chuàng)意商業(yè)客群群4突破產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與生活活創(chuàng)意的限制，實現(xiàn)二二者的互融共生找到產(chǎn)業(yè)與生活活的結(jié)合點，在在上海西南創(chuàng)造造創(chuàng)意生活方式式5371.3.2項目目總體發(fā)展定位位特色創(chuàng)意商務集集群的

靈動空空間動感商業(yè)

的體體驗場所提升園區(qū)商務配配套的服務高高地融創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)創(chuàng)意生活為一一體的超大型綜綜合創(chuàng)意商務谷谷3838F.空間序列的越界界富有情趣的不同同空間序

列形形式的相互搭界界1.3.3項目目市場推廣案名名策劃？B.創(chuàng)意維度的越界界為創(chuàng)意提供自由由穿梭的卓越越空間A.精神境界的越界界SVA時刻超越的精精神境界的象征征C.業(yè)態(tài)構(gòu)筑的越界界創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與與創(chuàng)意生活業(yè)態(tài)態(tài)的越界

內(nèi)容容產(chǎn)業(yè)集聚與SVA硬件提供商之間間互補的關(guān)系D.信息形式的越界界虛擬信息世界與與實然

物理世世界的越界E.生活形態(tài)的越界界傳統(tǒng)生活狀態(tài)與與未來卓爾不群群的

生活方式式的越界我們的推廣主題題要傳達的是怎怎樣的一種內(nèi)涵涵？39越界——放飛創(chuàng)創(chuàng)意的靈性空間間SVASURPASS-SPACESVA–越界多彩——Colorful超越——Surpass人性——Humanity你的創(chuàng)見源于越越界你的視界歸于越越界此越界非彼越界界，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的的精髓不就在于于追求不拘泥于于一定之規(guī)的思思想火花嗎？401.3.4項目目市場推廣LOGO初步設計(1)中文LOGO圖示及內(nèi)涵毛筆手寫中文與與S變形的圖形組合合，相得益彰圖形以變形的雙雙S為基底，暗含越越界英文SURPASSSPACE的首字母，整體體形成一個眼睛睛的變形，寓意意了我們未來將將是業(yè)界的焦點點；同時開合有有度、無始無終終的圖形也象征征了永遠超越的的精神境界中文以暗金黃為為底色，在兩個個點處處理為紅紅色，象征了以以深厚的傳統(tǒng)文文脈為底蘊并有有所突破的飛揚揚創(chuàng)意簡明優(yōu)美，識別別性好，過目不不忘41英文LOGO中突出SVASURPASSSPACE的三個S，整體字母規(guī)整整大氣的前提下下，S有所變形，增強強了LOGO的識別性與變化化感；中英文組合，以以紅色色塊連接接，變化之中存存在著和諧(2)英文LOGO及組合圖示意42在越界中，你可可以在業(yè)態(tài)的交交融中打破形式式邏輯強加在我我們身上的表面面束縛，讓思想想穿梭于時空的的隧道，由此真真正激發(fā)你不禁禁錮于傳統(tǒng)的創(chuàng)創(chuàng)想與遠見；在越界中，我們們將構(gòu)筑商務、、商業(yè)、創(chuàng)意要要素三位一體的的園區(qū)，打造一一個真正針對無無領(lǐng)人群生活方方式的拓展其精精神與物質(zhì)生活活的世界。(3)市場推推廣主題口號432.創(chuàng)意什么么——園區(qū)核心心業(yè)態(tài)遴選與構(gòu)構(gòu)筑篇442.1商務及相相關(guān)配套服務板板塊2.1.1承載載傳統(tǒng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的商務板塊（1）園區(qū)導入入內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)集群的可行性性A.五大特征呈現(xiàn)巨巨大發(fā)展?jié)摿Ω咴鲩L產(chǎn)業(yè)集群群市場規(guī)模較大的的產(chǎn)業(yè)集群2001年主要制造業(yè)與與內(nèi)容產(chǎn)業(yè)的市市場規(guī)模對比（（億美元元）可創(chuàng)造高附加價價值的產(chǎn)業(yè)集群群具有較大的文化化、經(jīng)濟波及效效果的產(chǎn)業(yè)集群群便于進入海外市市場的產(chǎn)業(yè)集群群內(nèi)容出口（電影、動畫等）增加對出口國文化的關(guān)注購買出口國商品提升國家形象直接訪問（觀光）世界經(jīng)濟及其內(nèi)容產(chǎn)業(yè)市場增長率展望(2002~2006)5.2％3.2％世界經(jīng)濟內(nèi)容產(chǎn)業(yè)45闡釋“內(nèi)容產(chǎn)業(yè)集群”主體——制造、開發(fā)、包裝和銷售信息產(chǎn)品及其服務的企業(yè)1?！皟?nèi)容”——各種媒介印刷品（報紙、書籍、雜志）、電子出版物（聯(lián)機數(shù)據(jù)庫、音像制品服務，以傳真及光盤偉基礎的服務以及電子游戲等）、音像傳播（電視、錄像、廣播和影院）2。形成機制——以文化產(chǎn)業(yè)和信息資源開發(fā)產(chǎn)業(yè)為基礎以創(chuàng)意為核心競爭力以網(wǎng)絡通路為傳播模式3。音樂電影娛樂漫畫動畫互聯(lián)網(wǎng)移動廣播游戲書籍數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)意技術(shù)(CT)內(nèi)容要素傳統(tǒng)文化文化藝術(shù)生活方式故事…內(nèi)容是思想、是是精靈，可以化化之網(wǎng)絡而成游游戲，可以化之之音波而成數(shù)字字影音、可以化化之紙面而成書書籍，而將共同同依托于核心內(nèi)內(nèi)容以不同形式式載體的業(yè)態(tài)聚聚合在一起，信信息的共享、內(nèi)內(nèi)容的共享，其其產(chǎn)生的效率和和創(chuàng)造力將是驚驚人的B.利于形成園區(qū)的的協(xié)同化的多元元業(yè)態(tài)格局46產(chǎn)業(yè)鏈整合——內(nèi)容創(chuàng)作與網(wǎng)絡運作的整合1部門整合，管理機構(gòu)重組2人才整合——IT人才和營銷型人才的結(jié)合3內(nèi)容文化整合——重視內(nèi)容產(chǎn)業(yè)的人文化特點4技術(shù)整合、市場整合、資金整合5建立多個平臺實現(xiàn)內(nèi)容形式的發(fā)布與營銷利于內(nèi)容制作及運營的專業(yè)化分工利于多角度創(chuàng)造內(nèi)容產(chǎn)業(yè)的衍生財富體現(xiàn)內(nèi)容創(chuàng)意集群的根本提升中小企業(yè)市場競爭力SVA園區(qū)C.SVA園區(qū)的超大體量量利于中小內(nèi)容容產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)生生協(xié)同47(2)園區(qū)可選選內(nèi)容創(chuàng)意集群群細分業(yè)態(tài)主要類型數(shù)字教育出版影音傳媒無線數(shù)字內(nèi)容動漫業(yè)互聯(lián)網(wǎng)服務數(shù)字藝術(shù)電子圖書網(wǎng)絡學習數(shù)據(jù)庫大眾出版教育出版專業(yè)出版數(shù)字電影數(shù)字音樂廣播電視娛樂文字短信彩鈴彩信搜索引擎即時通信WEB2.0門戶工藝設計廣告設計動畫卡通網(wǎng)絡游戲手機游戲多媒體細分業(yè)態(tài)主要類型細分業(yè)態(tài)123456748(3)園區(qū)內(nèi)內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集集群的細分業(yè)態(tài)態(tài)遴選標準動畫：高市場增長擴擴大產(chǎn)品需求，，發(fā)展原創(chuàng)成為為占據(jù)市場的核核心動力；網(wǎng)絡游戲：2005國內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)絡游戲玩家2340萬人，，較上年呈翻倍倍增長，未來成成為內(nèi)容產(chǎn)業(yè)最重重要的核心業(yè)態(tài)態(tài)；影音：信息技術(shù)的迅猛猛發(fā)展開拓影音音傳媒業(yè)新的發(fā)發(fā)展空間；出版業(yè)：民營企業(yè)的快速速發(fā)展提升行業(yè)業(yè)整體氛圍的活活躍度。市場增長率衡量產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢1*互聯(lián)網(wǎng)服務務是內(nèi)容傳播最最重要的保障4949與競爭性園區(qū)的的比較2與SVA產(chǎn)業(yè)的嫁接3與項目周邊園區(qū)區(qū)的互動4SVA園區(qū)具有更大的的發(fā)展規(guī)模類似園區(qū)關(guān)注業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，，本項目更加注注重產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度度，前景更為廣廣闊核心業(yè)態(tài)市場需需求旺盛，供需需差額空間提供供項目發(fā)展契機機SVA傳媒載體生產(chǎn)平平臺電子器件制作平平臺網(wǎng)絡服務提供平平臺傳媒、聲光電、、網(wǎng)絡支撐核心心內(nèi)容產(chǎn)業(yè)的運運作核心內(nèi)容業(yè)態(tài)進進一步嫁接SVA產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)園園區(qū)的多元化運運作核心內(nèi)容業(yè)態(tài)進進一步促進SVA與漕河涇內(nèi)多個個園區(qū)的互動，，利用軟件開發(fā)發(fā)、電子產(chǎn)品研研發(fā)等提升園區(qū)區(qū)展現(xiàn)力50(4)園區(qū)內(nèi)容容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群群細分業(yè)態(tài)遴選選結(jié)果主要類型數(shù)字教育出版影音傳媒無線數(shù)字內(nèi)容動漫業(yè)互聯(lián)網(wǎng)服務數(shù)字藝術(shù)電子圖書網(wǎng)絡學習數(shù)據(jù)庫大眾出版教育出版專業(yè)出版數(shù)字電影數(shù)字音樂廣播電視娛樂文字短信彩鈴彩信搜索引擎即時通信WEB2.0工藝設計廣告設計動畫卡通網(wǎng)絡游戲手機游戲多媒體細分業(yè)態(tài)市場增長率1235674與競爭園區(qū)比較與SVA關(guān)聯(lián)與周邊園區(qū)互動中高中高中中高高中中中中高高中中高低中高高中中無同類園區(qū)規(guī)模更大無同類園區(qū)規(guī)模更大無特色規(guī)模更大相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動更強低高高低中低高低中強低強中中無同類園區(qū)此評價依據(jù)專家家打分法51(5)園區(qū)內(nèi)容容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群群核心業(yè)態(tài)確定定動漫產(chǎn)業(yè)（網(wǎng)絡游戲與動動

漫卡通為主主）大眾出版數(shù)字影音web2.0信息門戶園區(qū)核心內(nèi)容創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群定定位52(6)核心業(yè)態(tài)態(tài)市場空間分析析A.動漫產(chǎn)業(yè),體現(xiàn)現(xiàn)朝陽經(jīng)濟的無無限“錢景”動漫產(chǎn)業(yè)動畫卡通網(wǎng)絡游戲手機游戲多媒體產(chǎn)品152322282004中國市場2005中國市場2004全球市場動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值單位：億美元2004年與動動漫產(chǎn)業(yè)相關(guān)的的周邊衍生產(chǎn)品品產(chǎn)值已超過5000億美元元。中國動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值占全球市場場份額僅1％，，未來上升空間間無限2004年建成成全國第一家“國家動漫產(chǎn)業(yè)振振興基地”2004年動漫漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全全國總量的70％以上2005年動漫漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值40億元，帶動相相關(guān)產(chǎn)值320多億元上海動漫產(chǎn)業(yè)為目前前全球市場規(guī)模模最大的數(shù)字內(nèi)內(nèi)容產(chǎn)業(yè)動漫產(chǎn)業(yè)在中國國的供需差額巨巨大，未來市場場將出現(xiàn)空前繁繁榮上海成為中國動動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展前前沿53核心內(nèi)容：故事事情節(jié)、美術(shù)、、音樂、動畫、、程序獲取知識+無限創(chuàng)意參與游戲+在網(wǎng)絡競技環(huán)境境中獲取經(jīng)驗在書本、電影媒媒介中了解歷史史與情節(jié)在創(chuàng)意環(huán)境中制制作產(chǎn)品網(wǎng)游培訓成為研研發(fā)提升的核心心手段市場的集中利于于產(chǎn)品的選擇層層分銷降低利利潤，市場匯集集利于成本縮減減產(chǎn)品銷售需要展展示空間網(wǎng)絡游戲隨互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)普及得到迅迅猛發(fā)展，產(chǎn)業(yè)業(yè)年均增長率（（2001-2005）達200％以上；；運營商目前代理理產(chǎn)品多為國外外進口，版權(quán)費費極高；中國網(wǎng)絡游戲價價值鏈最高的開開發(fā)環(huán)節(jié)薄弱，，研發(fā)將成為未未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展主主導；選擇產(chǎn)品+網(wǎng)網(wǎng)絡運營產(chǎn)品銷售游戲銷售+研發(fā)運營銷售網(wǎng)絡游戲產(chǎn)業(yè)鏈鏈萌芽期高速發(fā)展期穩(wěn)定期A.動漫產(chǎn)業(yè)——網(wǎng)絡游戲聯(lián)手娛娛樂與傳媒，以以“創(chuàng)意”制造經(jīng)濟”54WEG－ARENA電子競技場地點：：韓國首爾江南南KELBO大廈2樓空間容量：800人配套設施：網(wǎng)絡絡設施、舞臺、、化妝室、專用競技臺、客客座、記者室、、會議議室COEXMALLSEJONGGameWorld地點：韓國首首爾COEXMALL地下一層面積：7260平米N設施：XBOXExperiencecenterSONYExperiencecenterAppleExperiencecenterHPExperienceCenterOlympusExperiencecenterMBCGameStudioPCzone/VRzone/DVDzoneA.動漫產(chǎn)業(yè)——網(wǎng)網(wǎng)絡游戲的對應應物業(yè)載體案例例介紹55生產(chǎn)總量2.9萬分鐘需求總量26.8萬分鐘國內(nèi)動畫片產(chǎn)量量國內(nèi)動畫片市場場缺口是供給的的十倍以上，動動漫制作前景廣廣闊國內(nèi)動畫制作目目前呈散亂分布布態(tài)勢，內(nèi)容創(chuàng)創(chuàng)作源的整合為為動漫創(chuàng)作提供供更多的思想源源及交流空間動畫卡通產(chǎn)業(yè)鏈鏈動漫設計制作出版產(chǎn)品展示及推廣廣動漫產(chǎn)品（影音音、書籍、游戲戲、軟件）動漫衍生品（玩玩具、文具、包包裝、服裝）動漫真人秀（COSPLAY）動漫展示空間需需求旺盛銷售市場聚集成成為必然趨勢工作室、彩印店店、設計空間應應運而生市場前景“動漫展示”包括動漫作品展示及動漫真人秀（COSPLAY）12相關(guān)定義動漫真人秀（COSPLAY）是通過自己制作道具服裝來模仿電影、電視、動漫、游戲等中的各種人物。上游下游A.動漫產(chǎn)業(yè)——動畫卡通實現(xiàn)虛虛擬世界的現(xiàn)實實展現(xiàn)56COSPLAY主題店店名COSROOM卡通王動漫服飾專賣店位置萬航渡路618號

2004年2006年營業(yè)面積20平米（2004年)120平米（2006年)產(chǎn)品數(shù)量30-40種100種以上經(jīng)營品種動漫服飾、道具、動漫玩偶等經(jīng)營價格服裝售價￥600/套以上服裝租金￥60－300/套/天服裝定做費用￥100－200/套COSPlAY相關(guān)場所酒吧——cosplay日常聚會主要場場所COSPLAY主題公園——新興動漫互動空空間動漫吧——動漫書籍、音像像產(chǎn)品、動漫形形象產(chǎn)品銷售平平臺動漫展覽中心——COSPLAY比賽、動漫作品品產(chǎn)品展示、舞舞臺走秀等活動動的主要空間載載體A.動漫產(chǎn)業(yè)——COSPLAY對應物業(yè)載體案案例介紹主題店動漫展動漫吧主題公園舞臺秀展覽中心57市場需求多樣，，企業(yè)規(guī)模較小小外包度最高，縱縱向整合度最低低上海的大眾出版發(fā)展優(yōu)于全國，但仍落后于國際水平，未來具有較大的發(fā)展空間大眾出版特征：：結(jié)論：發(fā)展上海“大眾出版”優(yōu)勢，聚合小規(guī)規(guī)模企業(yè)，打造造區(qū)域市場輻射射源中國出版業(yè)圖書品種變化趨勢圖出版業(yè)結(jié)構(gòu)比較中國出版業(yè)圖書書品種逐年增加加，內(nèi)容需求多多變，創(chuàng)意思維維擴散成為市場場發(fā)展的主要推推動力B.大眾出版，文化化領(lǐng)域的主流輻輻射源58前向整合“產(chǎn)品制作”的整合：包括內(nèi)容獲得與設計印刷“產(chǎn)品上市”的整合：包括營銷推廣與實現(xiàn)銷售后向整合降低信息傳遞成本直接獲得市場反饋及創(chuàng)意靈感SVA園區(qū)層高、跨度度等空間特色刺刺激出版業(yè)內(nèi)容容創(chuàng)意的迸發(fā)；；延續(xù)SVA傳媒載體的概念念，聚合大眾出版業(yè)業(yè)內(nèi)小規(guī)模工作作室，打造紙介介質(zhì)傳媒新空間間；書市、書吧、復復合書店、內(nèi)容容創(chuàng)作室等新型型業(yè)態(tài)提升園區(qū)區(qū)生活品質(zhì)；與市場的互動發(fā)發(fā)展更利于上海海出版業(yè)發(fā)揮固固有的大眾出版版優(yōu)勢，前景更更為光明。大眾出版產(chǎn)業(yè)鏈：封面設計版面設計數(shù)碼快印制版打樣……產(chǎn)品定位價格制定廣告宣傳渠道定位……專題企劃內(nèi)容編輯組稿整理文化交流……建設數(shù)據(jù)庫內(nèi)容獲得設計印刷營銷推廣實現(xiàn)銷售圖書批發(fā)精品書吧圖書俱樂部……B.大眾出版——打打造大眾出版業(yè)業(yè)的全程創(chuàng)意空空間59影音傳媒市場增增幅明顯，未來來市場需求擴大大數(shù)字影音取得突突破性進展，發(fā)發(fā)行、運營網(wǎng)絡絡和技術(shù)支持需需求上升；上海民營影音傳傳媒企業(yè)尚未形形成集聚，文化化氛圍有待聚合合；節(jié)目制作后期加工節(jié)目發(fā)行廣告運營產(chǎn)品批發(fā)產(chǎn)品零售市場前景電視制作公司文化傳播公司具有影音高技術(shù)術(shù)設施的專業(yè)企企業(yè)影視傳播公司廣告公司音像城音像店商務性物業(yè)聚合商業(yè)性物業(yè)聚合對租金較為敏感感，部分企業(yè)對對空間有特殊要要求，如影音加加工展示性、體驗性性、娛樂性相結(jié)結(jié)合，空間自由由，具有開放性性物業(yè)特征需求偏好數(shù)字影音產(chǎn)業(yè)鏈鏈適合在本基地發(fā)發(fā)展的環(huán)節(jié)C.數(shù)字影音——數(shù)數(shù)字傳媒，掌握握話語權(quán)的力量量60面積200-600平方米人均面積30平方米左右右功能可供專業(yè)人士使使用可為電影電視提提供后期制作可為熱愛音樂和和樂器的成人和和兒童提供制作個個人專輯和收藏藏空間分割控制室、錄音室室功能分割控制室放置錄音音設備錄音室供演員演演唱配套設施咖啡廳和酒吧、、休息空間、卡卡拉OK包房（能夠制作作CD）C.數(shù)字影音——數(shù)數(shù)字影音錄音棚棚案例介紹61定義“Web2.0””：升華互聯(lián)網(wǎng)單單向發(fā)布信息的的功能，用雙向向互動來豐富互互聯(lián)網(wǎng)應用。以Flickr、、Craigslist、Linkedin、Tribes、Ryze等網(wǎng)站為代表，，以Blog、TAG、SNS、、RSS、wiki等社會軟件的應應用為核心，依依據(jù)六度分割、、xml,ajax等新理論和技術(shù)術(shù)實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)新一代模式。。專業(yè)博客博客搜索工作搜索購物搜索托管服務訂閱軟件線上訂閱商務服務交友社區(qū)博客圖片博客分類信息互動應用Web2.0聚合服務社區(qū)（SNS)RSS博客垂直搜索個人門戶BBS聚合服務社會書簽博客托管個人門戶平臺個人門戶服務提供商（百萬美元）D.Web2.0信息門戶，信息+創(chuàng)意的完完美結(jié)合=未來來電子社區(qū)的主主導形式62符合web2.0概念的網(wǎng)絡服務與產(chǎn)品的誕生及網(wǎng)民需求提高搜索/IM/C2CP2P符合web2.0概念的網(wǎng)絡服務與產(chǎn)品的誕生及網(wǎng)民需求提高搜索/IM/C2CP2PBLOG/SNS/RSS等發(fā)展進入平臺期，以改善用戶使用感受的整合與淘汰逐漸開始搜索/IM/C2CP2PBLOG/SNS/RSS等20012006發(fā)展初期擴張期成熟期隨著web2.0的發(fā)展，產(chǎn)品與與用戶的直接交交流更為重要，，虛擬與現(xiàn)實平平臺的融合迫在在眉睫?；ヂ?lián)網(wǎng)絡與SVA園區(qū)的結(jié)合呈現(xiàn)現(xiàn)出前期內(nèi)容創(chuàng)創(chuàng)作與后期內(nèi)容容形態(tài)展現(xiàn)的有有力結(jié)合；Web2.0服務數(shù)量眾多，，行業(yè)聚集成為為創(chuàng)新元素迸發(fā)發(fā)的必要條件；；電子商務辦公空空間、網(wǎng)絡工作作室、網(wǎng)站制作作平臺、服務產(chǎn)產(chǎn)品展示中心等等新型業(yè)態(tài)豐富富園區(qū)創(chuàng)意理念念，升級園區(qū)生生活空間D.Web2.0信息門戶，與SVA園區(qū)實現(xiàn)內(nèi)容產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的強衍生整整合63動漫業(yè)大眾出版數(shù)字影音承載物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征產(chǎn)業(yè)類型內(nèi)容創(chuàng)作及術(shù)研發(fā)產(chǎn)品制作及運營內(nèi)容獲得及編輯平面設計及印刷節(jié)目制作及加工節(jié)目發(fā)行廣告制作及營銷推廣WEB2.0內(nèi)容獲得網(wǎng)絡支持1234專業(yè)工作空間書吧競技廣場音像城展示中心辦公用房工作室辦公用房工作室小規(guī)?；虼罂臻g商務辦公用房，空間容量20-50人為主需要安裝大型專業(yè)設施商務辦公用房，需求空間面積大小規(guī)?；虼罂臻g商務辦公，空間容量1-20為主大面積商業(yè)用房產(chǎn)業(yè)鏈銷售展示娛樂銷售展示(7)SVA園區(qū)四大核心業(yè)業(yè)態(tài)的互動分析析產(chǎn)業(yè)形式與空間間載體的共舞64SVA內(nèi)容創(chuàng)意

產(chǎn)業(yè)谷動漫業(yè)（網(wǎng)絡游戲與動漫卡通為主）數(shù)字影音時尚出版WEB2.0電子門戶以實質(zhì)表現(xiàn)內(nèi)容容以內(nèi)容展示空間間以空間創(chuàng)造價值值SVA——CONTENTVALLEY(8)小結(jié)：構(gòu)建SVA內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)65科技大樓商務樓31，308米2新銀大廈高級涉外辦公樓24，500米2$0.30元/天×米2$2.5元/月×米2新漕河徑大廈高級涉外辦公樓22，455米2$0.28元/天×米2$2.5元/月×米2虹梅大樓科研、辦公大樓3，000米2￥1.6元/天×米29元/月×米2新漕客運大樓綜合商務樓8，000米2

￥1.6元/天×米2￥15元/月×米2田林大樓科研、辦公大樓7，600米2￥1.5元/天×米215元/月×米22.1.2承載載漕河涇服務業(yè)業(yè)的商務板塊（1）漕河涇園園區(qū)商務服務發(fā)發(fā)展狀況考察———商務辦公租租金尚有一定提提升空間徐家匯中心寫字樓0.95美元/平方米/天飛洲國際0.6-0.7美元/平方米/天新型高級商務辦辦公樓在漕河涇涇地區(qū)出現(xiàn)并有有增長趨勢目前租金收益與與徐家匯地區(qū)相相比不高隨著城市中心的的外延，漕河涇涇地區(qū)相對較低低的地價，使得得其租金收益的的長期趨勢看漲漲6666（2）漕河涇園園區(qū)面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型——現(xiàn)代服服務業(yè)四大功能能提升區(qū)域價值值功能目標主導產(chǎn)業(yè)漕河涇發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)方向總部經(jīng)濟設計研發(fā)創(chuàng)新孵化綜合服務信息咨詢服務業(yè)研發(fā)/設計服務業(yè)支持測試/測量中心商務服務區(qū)信息咨詢服務業(yè)引進各類專業(yè)信息咨詢機構(gòu)，組成綜合服務平臺。推進企業(yè)與供應商、制造商、采購商的網(wǎng)絡連接，發(fā)展網(wǎng)上采購、網(wǎng)上交易和網(wǎng)上服務研發(fā)、設計服務業(yè)積極支持外商企業(yè)建立研究開發(fā)中心，積極引進設計中心、軟件中心，在開發(fā)區(qū)形成具有國際水平的研發(fā)設計平臺和研發(fā)機構(gòu)的集聚地支持測試、測量中心高新技術(shù)企業(yè)的技術(shù)檢測、新產(chǎn)品，測試和質(zhì)量鑒定等測試測量服務商務服務區(qū)的發(fā)展使商務區(qū)成為黃金服務區(qū)，為科技企業(yè)提供一流服務的、具有國際性、知識性、創(chuàng)新性、協(xié)同性、信用性特征的服務67W19W16項目W19＋W16地塊發(fā)展效果圖圖政策優(yōu)勢：W19為上海首批現(xiàn)代代服務業(yè)集聚區(qū)區(qū)建設的試點區(qū)區(qū)，投資50億億元，政府支持持力度大發(fā)展?jié)摿Γ阂劳泄琶郎鐓^(qū)，，輻射徐匯、閔閔行，可能成為為區(qū)域新的商業(yè)業(yè)匯集中心占地23萬平方米，，規(guī)劃建筑面積積80萬平方米米。2007年首首期交付使用，，體量龐大，使使項目面臨壓力力交通便利優(yōu)于本本項目，為地鐵鐵9號線出口，，集聚人氣項目發(fā)展威脅由于中環(huán)線的分割，中環(huán)以西的漕河涇員工、田林社區(qū)消費不便，到項目消費機會增加W19停車場將無法滿足，制約未來發(fā)展，項目可增加付費停車位數(shù)量，爭取客源項目發(fā)展機會定位：形成總部部經(jīng)濟平臺、研研發(fā)設計平臺、、創(chuàng)新孵化平臺臺和綜合服務平平臺（3）漕河涇園園區(qū)相關(guān)性競爭爭性項目分析A.W19+W16地塊68儀電與項目臨近近，同為舊廠改改造項目，規(guī)劃劃功能相似，承承載的客群類似似，形成競爭；；儀電規(guī)劃中“數(shù)數(shù)碼港”，作為為大體量的時尚尚主題商業(yè)形態(tài)態(tài)，對項目提出出挑戰(zhàn)；商業(yè)開發(fā)規(guī)劃注注重與旅游相關(guān)關(guān)要素結(jié)合，實實現(xiàn)旅游購物的的特色儀電項目地塊相相關(guān)規(guī)劃定位后備方案1號地/2號地商務辦公國際商務社區(qū)3號地數(shù)碼港，桂林路沿街開設精品商場，內(nèi)街則是酒吧一條街的街區(qū)式購物中心4號地塊沿漕寶路主要開發(fā)與旅游相關(guān)的酒店、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，沿街部分成為一條觀光購物街，主要經(jīng)營有特色的藝術(shù)品、飾品、精品服飾、旅游商品以及輕快的茶室和小型餐廳M9號線儀電項目項目發(fā)展威脅儀電地塊分布零零散，不利于統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)與主題題延伸；項目定位以商務務辦公為主體，，復合餐飲娛樂樂、主題商業(yè)、、旅游休閑等，，業(yè)態(tài)較雜，沒沒有明晰的主題題；項目發(fā)展機會B.儀電項目69M9號線項目郵通郵通項目屬上海海郵電通信設備備有限公司廠區(qū)區(qū)用房，基于信息服務業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成成與整合能力強強，以高檔商務務辦公為主的專專業(yè)科技園區(qū)發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蠖呔嚯x不到1千米，郵通項項目的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)策劃包括休閑閑娛樂、精品服服飾、健身房、、美容、飯店、、大超市等，大大量商業(yè)配套會會對項目形成潛潛在威脅郵通商業(yè)規(guī)劃以以大型超市為主主，降低了區(qū)域域商業(yè)檔次，項項目可以在特色色商業(yè)與主題商商業(yè)方面錯位經(jīng)經(jīng)營項目發(fā)展威脅項目發(fā)展機會郵通基地重點發(fā)發(fā)展的信息服務務業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈鏈軟件開發(fā)業(yè)與系系統(tǒng)集成數(shù)數(shù)據(jù)庫與信息庫庫開發(fā)業(yè)計算機信息處理理業(yè)與計算機信信息服務業(yè)信信息應用增值業(yè)業(yè)與信信息咨詢詢業(yè)網(wǎng)絡支持與集成成服務系系統(tǒng)集成服務網(wǎng)絡信息內(nèi)容服服務咨詢詢與培訓等C.郵通項目70W19+16項目儀電項目郵通項目項目內(nèi)容規(guī)劃為上海首批現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)（微型CBD）,政府支持力度大；占地23萬平方米，建筑面積80萬平方米，包括“總部經(jīng)濟平臺”、“研發(fā)設計平臺”、“創(chuàng)新孵化平臺”、綜合服務平臺”等規(guī)劃為國際商務社區(qū)、街區(qū)式購物中心，包括商務辦公、數(shù)碼港、酒店餐飲、休閑娛樂、觀光購物街、酒吧街、精品商場、等業(yè)態(tài)。規(guī)劃為集信息科技產(chǎn)業(yè)、綜合辦公、培訓中心、及配套服務設施為一體的科技園區(qū)。項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是地鐵上蓋物業(yè)，包括休閑娛樂、精品服飾、健身房、美容、飯店、大超市等比較規(guī)模大，能級高，政策支持有力，全新形態(tài)規(guī)模大而零散，緊鄰SVA項目，相似的基地形態(tài)緊鄰地鐵站點，相似的基地形態(tài)，商務商業(yè)功能明確對田林項目的影響創(chuàng)意競爭策略發(fā)掘功能板塊主題特色在創(chuàng)意上下功夫，產(chǎn)生獨特形象優(yōu)化基礎設施，如充沛的停車等差異競爭策略注重對商務客群細分，了解產(chǎn)業(yè)配套的需求發(fā)掘特色和形成集聚注重品牌與亮點的打造品牌競爭策略要挖掘產(chǎn)業(yè)間的相關(guān)性，形成產(chǎn)業(yè)集聚注重品牌與亮點的打造D.競爭性項目橫向向比較分析71打造SVA集團形象滿足足商務服務需要要以打造SVA集團形象為動力力，以滿足集團團商務服務配套套為基礎，集中中開發(fā)商務辦公公、商務休閑，，形成產(chǎn)業(yè)、商商務、服務的和和諧共生與協(xié)調(diào)調(diào)促進。集中營造漕河涇涇地區(qū)的高級商商務港以建設區(qū)域商務務服務中心為目目標，提升區(qū)域域的商務功能和和形象，奠定本本項目作為漕河河涇老區(qū)改造的的形象示范區(qū)和和商務活動客廳廳的標志地位。。突出特色復合高高科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園以營造富有特色色的高科技創(chuàng)意意空間為發(fā)展動動力，吸引周邊邊地區(qū)的休閑娛娛樂、商務商貿(mào)貿(mào)的聚集，進而而帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型和長期可可持續(xù)發(fā)展。上海西南片重要要的商務服務港港展示SVA集團形象的商務務旗艦（4）基地相關(guān)商務辦辦公及配套服務務的主題特色定定位72基礎服務生產(chǎn)和市場服務務通信服務信息服務中介咨詢專業(yè)服服務工業(yè)設計物流服務批發(fā)服務電子商務農(nóng)業(yè)支撐服務個人消費服務公共服務商品零售教育醫(yī)療保健住宿餐飲文化娛樂旅游房地產(chǎn)公共管理服務基礎教育公共衛(wèi)生醫(yī)療公益性信息服務務研發(fā)設計金融服務（5）現(xiàn)代服務業(yè)細分分業(yè)態(tài)初選73（6）現(xiàn)代服務務業(yè)發(fā)展趨勢A.工業(yè)設計——產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級與能級級提高的引擎工業(yè)設計是聯(lián)系系制造業(yè)和現(xiàn)代代服務業(yè)的橋梁梁，是科技成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)產(chǎn)力的核心手段段，有助于產(chǎn)品品形成品牌和高高附加值。工業(yè)設計是現(xiàn)代代服務業(yè)的高端端業(yè)態(tài)和重要內(nèi)內(nèi)容，具有科技含量高高、輻射性強、、附加值高、資資源消耗少的鮮鮮明的產(chǎn)業(yè)特征征。工業(yè)設計能夠有有效促進現(xiàn)代服服務業(yè)結(jié)構(gòu)升級級。工業(yè)設計是現(xiàn)代服務業(yè)中中的高端業(yè)態(tài)，，依靠智力、服服務為支撐，體體現(xiàn)知識經(jīng)濟發(fā)發(fā)展要求。74DRC工業(yè)設計創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地位于德德勝科技園內(nèi)，，一期面積為7000平方米米，并在周圍形形成5.64平平方公里的創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；；DRC由北京市科委與與西城區(qū)攜手打打造，國內(nèi)首個個最大的以設計計資源協(xié)作為理理念的工業(yè)設計計創(chuàng)意聚集區(qū)，，也是北京六大大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地地中唯一以設計計為主題的創(chuàng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地；DRC設計資源協(xié)作理理念以通過優(yōu)化化區(qū)域范圍內(nèi)設設計產(chǎn)業(yè)資源(政府、院校、、設計、商業(yè)、、制造、金融)配置，構(gòu)筑全全新的資源共享享模式與可持續(xù)續(xù)發(fā)展的設計產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺；；DRC工業(yè)設計創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地在起動動時，由北京市市科委投入一期期起動資金2000萬元，主主要用于基礎平平臺建設和相關(guān)關(guān)設備的引進。。西城區(qū)補貼五五年房租1500萬元。主要建立DRC基地實體及運營機制，引進設計機構(gòu)2005－20062007－20082009－2010完善DRC運營模式，全面建設DRC工業(yè)設計資源協(xié)作體系，為企業(yè)提供從創(chuàng)意、設計、材料、工藝、模型到印刷的專業(yè)化資源支撐服務第一步第二步第三步把基地做大做強，面向全國，成為全國工業(yè)設計資源的整合配置中心建成推動工業(yè)設計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的智能化平臺發(fā)展路徑A.工業(yè)設計——對應案例借鑒：：北京DRC工業(yè)設計創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地75樓層分區(qū)基本狀況1層工業(yè)設計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地共性技術(shù)條件平臺包括體驗設計大廳、設計師之家、創(chuàng)意空間、培訓中心、材料展示空間、逆向工程實驗室、現(xiàn)代印刷中心、會議展示中心、設計沙龍、模具模型中心等功能區(qū)2-4層為設計機構(gòu)孵化器目前簽約、入駐面積已占孵化總面積的77%機構(gòu)具體招商對象國際機構(gòu)韓國國家設計振興院(KIDP)、英國歐洲創(chuàng)意聯(lián)盟、新加坡創(chuàng)意設計理事會、日本birdhouse社團、香港創(chuàng)意中心、意大利IDA、杜邦、施樂等國外著名設計促進機構(gòu)國內(nèi)院校香港理工大學、北京聯(lián)合大學、清華大學美術(shù)學院等30多所院校國內(nèi)企業(yè)聯(lián)想設計創(chuàng)新中心、方正集團、包豪斯工業(yè)設計公司等數(shù)百家設計企業(yè)設計技術(shù)板塊為企業(yè)提供遠程設計、CNC-RP快速模型模具制作、逆向反求工程、檢測測試、快速制版印刷等技術(shù)設備材料展示板塊為材料供應商和設計機構(gòu)、設計師提供材料、信息、色彩樣本的商務推介、資料查詢的展示空間交流培訓板塊為企業(yè)和院校師生提供應用型人才培訓、國際交流講座、畢業(yè)生實習、設計沙龍的條件機構(gòu)培育板塊為基地入駐機構(gòu)提供高新企業(yè)認定、工商注冊、稅務登記等服務基礎研究板塊工展政策法規(guī)、需求調(diào)查、生活形態(tài)、設計趨勢、人機工程等基礎研究五大功能板塊76隨著國際投資的的加劇與城市中中心商務成本的的提升，國際大大型企業(yè)集團內(nèi)內(nèi)部職能部門分分離，職能部門門的選址受到級級差地租的影響響，在空間上逐逐漸分離；由于規(guī)模效應與與外部效應，大大型企業(yè)的總部部、研發(fā)中心與與管理部門趨于于集中，總部經(jīng)經(jīng)濟形成；低密度辦公環(huán)境境反映了大型跨跨國公司總部和和職能部門的需需求，生態(tài)型辦辦公場所開始興興起。主要職能部門的的區(qū)位訴求企業(yè)職能研發(fā)/技術(shù)支持生產(chǎn)市場/銷售管理/行政區(qū)位城市近郊城市遠郊城市中心-辦公環(huán)境生態(tài)低密度辦公環(huán)境工業(yè)化廠房高檔商務辦公環(huán)境標準化的辦公環(huán)境價值實現(xiàn)有利于實現(xiàn)品牌效應租金價值低租金水平高，代表企業(yè)形象視區(qū)位而定微軟公司的總部部設在華盛頓州州的雷德蒙德市市IBM的總部就在紐約約州的懷特普萊萊恩斯市聯(lián)想并購IBM個人電腦事業(yè)部部之后將美國總總部設在玻切斯斯低密度總部經(jīng)濟濟辦公環(huán)境B.大型企業(yè)職能部部門——在空間上相對分分離的趨勢增強強7777微軟總部位于華華盛頓州西雅圖圖，整個園區(qū)為為開放式，內(nèi)部部綠化與景觀布布置較多；低密度辦辦公建筑筑注意與與樹木等等景觀的的融合，，微軟的的園區(qū)中中所有的的建筑物物都在4層以下下。每一一個建筑筑物都配配有很大大的停車車場和多多個入口口，員工工可以從從自己喜喜歡的路路線進入入自己的的辦公室室；建筑內(nèi)部部空間靈靈活多樣樣，體現(xiàn)現(xiàn)微軟文文化，具具有大量量個性化化辦公設設施；配套設施施健全，，裝修富富有特色色。工藝藝品展示示與食堂堂的布置置富有創(chuàng)創(chuàng)意。建筑與樹樹木小花園/綠化B.大型企業(yè)業(yè)職能部部門——對應案例例借鑒：：微軟總總部7878室內(nèi)辦公空間食堂玻璃幕墻涂鴉墻藝術(shù)品展示空間辦公空間的個性化裝飾紀念方磚樓道活動設施79企業(yè)孵化化器在世世界范圍圍內(nèi)已獲獲得了迅迅猛的發(fā)發(fā)展，截截止1998年年底，世世界上已已有3300多多家企業(yè)業(yè)孵化器器，北美美以每周周新建一一家的速速度增長長。千人萬平方米億元百家萬平方米億元千家萬人億元億元孵化器組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)項目招商商部產(chǎn)業(yè)服務務部綜合服務務部物業(yè)管理理部信息部綜合性科科技孵化化器專業(yè)技術(shù)術(shù)孵化器器大學科技技園海外學人人創(chuàng)業(yè)園園國際企業(yè)業(yè)孵化器器孵化器網(wǎng)網(wǎng)絡專利技術(shù)術(shù)孵化器器流動孵化化站行業(yè)技術(shù)術(shù)孵化器器孵化器分分類C.企業(yè)孵化化器推動動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新機制制的形成成8080武漢東湖湖新技術(shù)術(shù)創(chuàng)業(yè)中中心的孵孵化場地地超過10.4萬平方方米，全全部建設設了與因因特網(wǎng)相相聯(lián)的內(nèi)內(nèi)部計算算機網(wǎng)絡絡，還配配套有公公共會議議室、餐餐廳及相相關(guān)配套套設施；；孵化基金金規(guī)模已已逾2000余余元，從從事孵化化管理工工作的人人員48人，其其他后勤勤服務人人員200余人人，目前前在孵企企業(yè)257家；；截止2005年年4月，，武漢東東湖新技技術(shù)創(chuàng)業(yè)業(yè)中心累累計孵化化企業(yè)600多多家，畢畢業(yè)企業(yè)業(yè)400余家，，累計孵孵化科技技項目400余余個，累累計提供供就業(yè)機機會5萬萬余人/次，為為國家創(chuàng)創(chuàng)造利稅稅過10億人民民幣。C.企業(yè)孵化化器——對應案例例借鑒：：武漢東東湖新技技術(shù)創(chuàng)業(yè)業(yè)中心8181項目的商商務功能能應體現(xiàn)現(xiàn)SVA從傳統(tǒng)制制造業(yè)到到順應漕漕河涇現(xiàn)現(xiàn)代服務務業(yè)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，以以企業(yè)為為主體，，提高區(qū)區(qū)域的科科技含量量，并促促進區(qū)域域的產(chǎn)業(yè)業(yè)升級項目的商商務招商商可定位位于引入入大型跨跨國企業(yè)業(yè)總部經(jīng)經(jīng)濟或研研發(fā)機構(gòu)構(gòu)，以主主力客戶戶帶動區(qū)區(qū)域招商商工作進進行，進進一步形形成產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚項目商務務功能建建議引入入產(chǎn)業(yè)孵孵化器，，推動園園區(qū)商務務辦公功功能導入入創(chuàng)新機機制項目的商商務功能能還應注注重與周周邊競爭爭性項目目形成差差異化定定位，充充分發(fā)揮揮創(chuàng)意競競爭、差差異競爭爭和品牌牌競爭的的策略，，實現(xiàn)園園區(qū)商務務辦公業(yè)業(yè)態(tài)的持持續(xù)發(fā)展展1234D.小結(jié)82針對項目目的特征征，確定定四大遴遴選標準準，以匡匡定重點點業(yè)態(tài)：：導入高端核心心業(yè)態(tài)集聚研發(fā)基地地培育孵化基地地豐富商務配套套項目位于于內(nèi)中環(huán)環(huán)間，適適宜發(fā)展展以工業(yè)業(yè)設計和和研發(fā)設設計為主主體的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚結(jié)合項目目周邊的的研發(fā)基基地和區(qū)區(qū)內(nèi)的中中央研究究院，通通過招商商集聚跨跨國公司司研發(fā)總總部整合漕河河涇園區(qū)區(qū)內(nèi)高科科技類型型的風險險投資企企業(yè)，形形成高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)基地發(fā)掘項目目舊廠改改造的空空間特點點，發(fā)展展一定體體量的商商業(yè)，彌彌補園區(qū)區(qū)現(xiàn)有商商務配套套不足的的現(xiàn)狀（7）商務辦公公功能A.細分業(yè)態(tài)態(tài)遴選標標準83以工業(yè)設設計和研研發(fā)設計計為主導導的商務務港圍繞SONY、NEC等跨國企企業(yè)的招招商進行行，集聚聚小型創(chuàng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)業(yè)工業(yè)設計計為主導導的產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚跨國企業(yè)業(yè)研發(fā)中中心與總總部基地地創(chuàng)投企業(yè)業(yè)的孵化化器商務辦公功能核心業(yè)態(tài)功能分區(qū)研發(fā)區(qū)展示區(qū)交流區(qū)培訓區(qū)服務區(qū)招商建議議核心業(yè)態(tài)態(tài)B.核心業(yè)態(tài)態(tài)確定84吸取創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園園的空間間設計特特色，充充分利用用工業(yè)廠廠房在空空間上的的特異性性資源，，突破傳傳統(tǒng)商務務辦公的的空間格格局與功功能配置置空間戶型上打打破傳統(tǒng)統(tǒng)高度與與開間的的限制，，做到自自由分割割，靈活活布局交通足夠而方方便的配配套，如如交通面面積、車車位數(shù)量量、與垂垂直交通通（電梯梯）等設備更經(jīng)濟、、更節(jié)能能、更開開敞的設設備與空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)招商注重共生生（產(chǎn)業(yè)業(yè)及產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的集集聚）、、互補（（產(chǎn)業(yè)類類別的差差異性與與多樣性性）配套更多的共共享空間間、更多多的配套套設施：：會議室室、空中中花園、、氧吧、、水吧、、煙吧C.創(chuàng)新特色色85競爭園區(qū)區(qū)考查-上海工工業(yè)設計計園工業(yè)設計計園建筑筑面積為為10000余余平方米米，入駐駐企業(yè)30余戶戶，是以以工業(yè)設設計和產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)發(fā)為主題題，整合合與工業(yè)業(yè)設計、、產(chǎn)品設設計展示示、數(shù)據(jù)