某公司可行性研究報(bào)告

星河錦城一期可行性研究報(bào)告

第一章項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目概述2023年，寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限（以下簡稱“新家源房地產(chǎn)公司”）通過競賣的方式，獲得位于寧夏吳忠市西二環(huán)與裕民西街交匯處約500畝地塊一宗。2023年下半年，該公司對本地塊內(nèi)的單位和居民進(jìn)行拆遷安置，目前已完成地質(zhì)勘察及“三通一平”并開工建設(shè)拆遷居民安置樓，主體工程于2023年底封頂。為確保開發(fā)順利、銷售順暢，新家源房地產(chǎn)公司組織專業(yè)人員和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場調(diào)研和前期策劃，并委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目位于吳忠市規(guī)劃的新區(qū)內(nèi)，具體四至為：東接規(guī)劃路，西靠西二環(huán)，南臨裕民西街，北臨開元大道。該項(xiàng)目緊靠高速公路，周邊市政設(shè)施齊全，已建成路網(wǎng)系統(tǒng)，交通十分便捷。且位于吳忠市規(guī)劃新區(qū)，未來行政中心，區(qū)域發(fā)展前景良好，發(fā)展?jié)摿^大。該項(xiàng)目總占地面積500畝（約34萬平方米），除退紅線、道路、綠地、廣場外，實(shí)際建設(shè)用地為300畝（約20.01萬平方米）。規(guī)劃總建筑面積為26.38萬平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規(guī)劃戶數(shù)2400戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?000-8000人。二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要變化（一）土地供應(yīng)政策變化推進(jìn)地價(jià)的進(jìn)一步上漲。目前，我國加強(qiáng)土地，尤其是耕地的管理，實(shí)行了全球最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地的供應(yīng)，并進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場，嚴(yán)格界定有償使用與無償劃撥的供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓，全面落實(shí)經(jīng)營性土地的“招標(biāo)拍賣掛牌”出讓制度。這些減少土地供應(yīng)措施的實(shí)施，推動(dòng)了土地價(jià)格迅速上升。當(dāng)然，迅速上升的地價(jià)也促進(jìn)了市場主體---房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。（二）小康社會的建設(shè)，保證了房地產(chǎn)需求的穩(wěn)定增長。人居住宅面積是小康社會的一個(gè)主要指標(biāo)。為改善居民的住宅條件，國家加大中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，限制非住宅和大戶型住房的建設(shè)。（三）城市化進(jìn)程加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，使房地產(chǎn)繼續(xù)保持較旺的需求。一方面，我國加快城市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不斷擴(kuò)大，居民安置和城市新增人口購房需求旺盛；另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長。（四）信貸緊縮政策直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，出于對資金效益和風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮，銀行更愿意支持實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績較好、開發(fā)資質(zhì)較高、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另一方面，銀行加息政策及提高個(gè)人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了部分購房需求?？傮w來看，2023年我國房地產(chǎn)需求增長迅速將低于2023年，住房價(jià)格漲幅呈小幅回落態(tài)勢。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（一）寧夏及銀川市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述寧夏位于中國西部，黃河中上游地區(qū)。東鄰陜西省，西部與北部接內(nèi)蒙古自治區(qū)，南部與甘肅省相連，總面積為5.18萬平方公里。全區(qū)總?cè)丝?63.22萬人，其中回族195.04萬人。人口出生率為16.55%。近年來，寧夏經(jīng)濟(jì)保持了快速增長：2023年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值460.3億元，按可比價(jià)格較上年增長11%，增幅位居西部省區(qū)前列，經(jīng)濟(jì)增長速度已連續(xù)六年高于全國平均水平。2023年末，寧夏的總體競爭力在全國、西部分別處于第15-16位和第6位。銀川市是寧夏首府所在，市轄三區(qū)兩縣一市，是寧夏政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。由于其獨(dú)特的地理位置和歷史影響，寧夏提出“大銀川”戰(zhàn)略，爭取將銀川市建設(shè)成為輻射周邊省市的區(qū)域中心城市。（二）吳忠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述吳忠市位于寧夏中部，東鄰陜西定邊縣，西北和東北與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和東南與甘肅靖遠(yuǎn)縣、環(huán)縣毗鄰，北連永寧、陶樂兩縣，南接海原、固原兩縣，地理位置優(yōu)越，自古以來是南北通商要地，商賈云集。該市面積33994平方公里，約占自治區(qū)總面積的52%。近年來，吳忠經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2023年，全市完成生產(chǎn)總值完成36.96億元，增長10.5％；地方財(cái)政收入完成0.96億元，可比增長14％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3774元，增長12.1％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6668元，增長8.8％。城鄉(xiāng)基本建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，促進(jìn)了吳忠市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。2023年，全社會固定資產(chǎn)投資完成19億元，較上年增長28.4％。全市共安排城市建設(shè)項(xiàng)目186個(gè)，總投資21.63億元。吳忠市投資2.8億元啟動(dòng)了市區(qū)新生北街片區(qū)改造等22個(gè)項(xiàng)目，開工建設(shè)了濱河大道硬化綠化等工程。與此同時(shí)，啟動(dòng)建設(shè)了吳忠世紀(jì)嘉園等18個(gè)住宅小區(qū)，總施工面積達(dá)100萬平方米。為保證發(fā)展后勁，吳忠市不斷加大對外開放和招商引資力度加大。組織開展了義烏商貿(mào)城與浙江客商對接招商，營造商業(yè)集散地氛圍。在第八屆中國東西部合作與投資貿(mào)易洽談會上簽定10個(gè)項(xiàng)目，協(xié)議投資6.8億元。與山東新汶礦業(yè)集團(tuán)等一些大企業(yè)簽訂了投資合作協(xié)議。寧夏天成公司10萬噸硅鐵、米來生物公司5萬噸谷氨酸等55個(gè)引資項(xiàng)目開工建設(shè)。全市引進(jìn)項(xiàng)目167個(gè)，協(xié)議投資37.6億元，實(shí)際完成投資3.85億元。四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性。（一）吳忠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前，吳忠市的城市面貌、建筑風(fēng)格過于沉重，缺乏現(xiàn)代感，與吳忠市日新月異變化不相符合。本項(xiàng)目力求將現(xiàn)代感與生態(tài)氣息相結(jié)合，突破吳忠市常見的行列式、兵營式布局模式，采用了獨(dú)特的景觀帶規(guī)劃形式。充分考慮到吳忠市的居住特點(diǎn)，采用了合理的戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)大面積采光，充分照顧到吳忠市的地域特點(diǎn)。合理的空間布局提高了房屋使用率，建筑外立面采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以新穎、簡潔、大方、動(dòng)感、明快的感覺，力求代表吳忠市的新形象，成為吳忠標(biāo)志性、現(xiàn)代化、符合現(xiàn)代人居條件的大型大眾精品住宅小區(qū)。（二）滿足城鄉(xiāng)居民物質(zhì)消費(fèi)的需求。隨著吳忠市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入也呈現(xiàn)大幅度的上漲。2023年，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較上年大幅增長。收入的增加，促進(jìn)了消費(fèi)能力的擴(kuò)張，尤其是住房消費(fèi)的增長，需求較為旺盛。據(jù)調(diào)查，吳忠市潛在的消費(fèi)者中，有接近兩成的人已經(jīng)購買了商品房，近三成購買了福利房，至少45%的潛在消費(fèi)者尚未購買商品住宅，另有15%的人租房住。因此，吳忠市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大，預(yù)計(jì)在未來至少二至三年內(nèi)保持良好的上升態(tài)勢。（三）滿足人們改善居住條件的需要。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，住宅面積超過80平方米的不到20%，45%的家庭現(xiàn)有住宅面積在60-80平方米之間，不足60平方米的約有38%?，F(xiàn)有住房戶型不合理，56%為兩居室，只有22%的為三居室，而且廳、衛(wèi)功能不齊全或不完善。這說明，吳忠市居民的居住條件較差，人們迫切希望改善原有居住條件，購置或計(jì)劃購置較大面積的住宅。據(jù)初步調(diào)查，有16.9%的消費(fèi)者希望購買75平方米的住宅，有35%的消費(fèi)者希望購買80-100平方米的住宅，有45%的消費(fèi)者希望購買105-130平方米的住宅，有12%的消費(fèi)者希望購買130平方米的住宅。在戶型選擇上，大多選擇三室二廳二衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)的戶型。該項(xiàng)目立足吳忠市居民需求的調(diào)查結(jié)果，廣泛征求意見，充分考慮吳忠當(dāng)?shù)貐^(qū)域特點(diǎn)，為吳忠市民推出精典戶型。（四）企業(yè)發(fā)展的需要。新家源房地產(chǎn)公司的前身是吳忠市利通區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)注冊資本金2800萬元，總資產(chǎn)達(dá)4276萬元。該公司自成立以來，累計(jì)開發(fā)建設(shè)各類房屋16萬平方米，其中朝陽小區(qū)一期2.2萬平方米,朝陽小區(qū)二期2.4萬平方米,古城巷2.1萬平方米,西苑小區(qū)2.3萬平方米,塔寺小區(qū)7萬平方米,現(xiàn)已銷售15.1萬平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入1400多萬元,實(shí)現(xiàn)利稅320多萬元,為吳忠的城市建設(shè)、危房改造，改變城市面貌，改善居民的居住條件，繁榮地方經(jīng)濟(jì)做出了一定的貢獻(xiàn)。但隨著市場競爭的加劇，尤其是土地政策的變化和資質(zhì)年檢工作的加強(qiáng)，為使企業(yè)競爭實(shí)力進(jìn)一步充實(shí)，迫切需要提升品牌競爭能力。為此，新家源房地產(chǎn)公司決定精心打造本項(xiàng)目，成為企業(yè)的形象工程、金字招牌。第二章新家源項(xiàng)目一期基本情況一期主要技術(shù)指標(biāo)。新家源項(xiàng)目一期總占地面積60畝（約40000平方米），其中：建設(shè)用地37.5畝（約25000平方米），附屬設(shè)施用地22.5畝（約15000平方米，含綠化、退紅線、主題廣場等用地）。規(guī)劃建筑面積36427平方米，容積率為0.83。綠地率為42%。在一期總建筑面積中，住宅建筑面積為33055平方米，有6種戶型：A戶型有80套共7568平方米(每套86平方米)，H戶型20套共3410平方米(每套155平方米)，F(xiàn)戶型20套共2794平方米(每套127平方米)，G戶型25套3245平方米(每套147.5平方米)，E戶型100套共12705平方米(每套110.5平方米)，O戶型30套共3333平方米（每套105平方米）；商業(yè)用房3372平方米。二、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。一期共建設(shè)總層高為五層的多層住宅樓9幢，全部為磚混結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶。其中：沿裕民西街建1#樓（8個(gè)單元A戶型）；沿規(guī)劃路自南往北依次為2#樓（3個(gè)單元E戶型）、4#樓（2個(gè)單元F戶型）、6#樓（2個(gè)單元G戶型）、8#樓（3個(gè)單元E戶型）；沿西二環(huán)自南往北依次為3#樓（2個(gè)單元A戶型）、5#樓（2個(gè)單元E戶型）、7#樓（2個(gè)單元O戶型）、9#樓（2個(gè)單元E戶型）。商業(yè)用房在小區(qū)中央。平面規(guī)劃見下表：新家源項(xiàng)目一期規(guī)劃總平面圖北綠地開元大道綠地2單元E戶型9#樓3單元E戶型2單元E戶型9#樓3單元E戶型8#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元E戶型5#樓西規(guī)2單元E戶型5#樓2單元F戶型4#樓二商業(yè)劃2單元F戶型4#樓主題廣場3單元E戶型2#樓2單元H戶型主題廣場3單元E戶型2#樓2單元H戶型3樓8單元A戶型1#樓8單元A戶型1#樓裕民西街三、項(xiàng)目合法性批復(fù)。1、新家源房地產(chǎn)公司具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，具備相應(yīng)開發(fā)能力；2、通過競標(biāo)形式取得出讓土地使用權(quán)，簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》；3、取得了吳忠市利通區(qū)發(fā)展計(jì)劃局《利通區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員局關(guān)于古城農(nóng)民莊點(diǎn)連片改造工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)》（吳利計(jì)發(fā)[2023]122號）；4、取得了《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（吳選2023第0066號）；5、取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號：YD2023072）6、取得了《吳忠市預(yù)發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（編號：GH2023066）；7、取得了《建筑工程施工許可證》（編號；四、項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度。一期計(jì)劃于2023年3月底開工建設(shè)，計(jì)劃于2023年10月竣工。第三章投資概算和籌資計(jì)劃一、投資概算新家源項(xiàng)目一期總投資為5201.74萬元，項(xiàng)目投資概算匯總表及項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用測算明細(xì)詳見下表：新家源項(xiàng)目一期投資概數(shù)匯總表序號費(fèi)用名稱總價(jià)（萬元）一土地綜合費(fèi)用942.6二前期工程費(fèi)405.91三建筑安裝工程費(fèi)2323.6四公共配套設(shè)施費(fèi)578.57五財(cái)務(wù)費(fèi)用217.35六管理費(fèi)用65.56七銷售費(fèi)用143.79八不可預(yù)見費(fèi)212.53九稅金311.83項(xiàng)目總成本5201.74說明：1、本費(fèi)用分項(xiàng)名稱見明細(xì)表2、本表所列數(shù)據(jù)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格因素測算。項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用測算明細(xì)表費(fèi)用名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量單價(jià)總價(jià)（萬元）一土地綜合費(fèi)用942.6土地成本（含出讓金）土地面積（畝）60畝15.71萬元/畝942.6二前期工程款建筑面積36427平方米110元/平方米405.911市政公用設(shè)施配套費(fèi)建筑面積36427平方米50元/平方米182.142消費(fèi)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積36427平方米3元/平方米10.933天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)建筑面積36427平方米22元/平方米80.144抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)建筑面積36427平方米1元/平方米3.645定額編制管理費(fèi)建安費(fèi)用2323.6萬元0.13%3.026質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安費(fèi)用2323.6萬元0.15%3.497勞保統(tǒng)籌基金建安費(fèi)用2323.6萬元3.55%82.488散裝水泥保證金建筑面積36427平方米5元/平方米18.219新型材料費(fèi)用建筑面積36427平方米6元/平方米21.86三建筑安裝工程費(fèi)2323.61建筑工程費(fèi)用建筑面積36427平方米600元/平方米2185.622監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)用2185.62萬元0.8%17.483質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)用2185.62萬元3.5%76.504有線電視入網(wǎng)費(fèi)戶數(shù)275戶300元/戶8.255天然氣工程費(fèi)戶數(shù)275戶1300元/戶35.75四公共配套設(shè)施費(fèi)578.571暖增容費(fèi)建筑面積36427平方米17元/平方米61.932配電設(shè)施費(fèi)建筑面積36427平方米10元/平方米36.433小區(qū)室外景觀設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積36427平方米3元/平方米10.934小區(qū)景觀道路綠化施工費(fèi)建筑面積36427平方米30元/平方米109.285休閑廣場及會所360五財(cái)務(wù)費(fèi)用217.35建設(shè)期利息貸款額3000萬元7.245%*1年217.35六管理費(fèi)用65.56管理費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)2185.623%65.56七銷售費(fèi)用143.79銷售費(fèi)用銷售收入4792.983%143.79八不可預(yù)見費(fèi)一至四項(xiàng)4250.685%212.53九稅金311.83營業(yè)稅及附加按銷售額5669.75.5%311.83項(xiàng)目總成本5201.二、項(xiàng)目資金籌集計(jì)劃項(xiàng)目資金來源分別為：1、自籌2201.74萬元，占比42.33%。這部分資金主要是企業(yè)自有資金。目前已完成投資1500萬元,主要用于征地、拆遷、補(bǔ)償及前期費(fèi)用。2、申請銀行貸款3000萬元，占比57.67%。第四章市場分析一、寧夏地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析近十年來，銀川地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)始終保持著快速、穩(wěn)定的發(fā)展，已經(jīng)成為銀川市經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，銀川市商品房開發(fā)建設(shè)投資和銷售同步增長，2023年，全市累計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)投資67.19億元，比2023年增加16.28，增長32%，但增幅與去年同期相比下降32.9個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅投資完成41.82億元，增長20.3%；辦公樓投資完成3.7億元，增長71%；商業(yè)營業(yè)房投資完成16.92億元，增長74.7%；其他用房投資完成4.75億元，增長10.8%。在房地產(chǎn)開發(fā)快速增長的同時(shí)，銷售市場日益活躍，個(gè)人投資買房成為住房消費(fèi)的主體。2023年全市商品房實(shí)際銷售面積308.21萬平方米，同比增長32.6%，比去年同期增幅少54.5個(gè)百分點(diǎn)，增勢回落。1996年至2023年銀川市商品房投資銷售情況表指標(biāo)名稱19962023202320232023202320232023開發(fā)企業(yè)數(shù)量（個(gè)）5877101113122118182195商品房投資額（億元）3.353.517.587.7612.3517.3223.0338.22投資增長率（%）51162.459.140.23366銷售面積（萬平方米）83.186170.30住房銷售面積（萬平方米）23.9125.8539.661.5876.8066.270.65135.9增長率（%）8.153.15624.7-146.792.4銷售額（億元）2.722.994.607.798.810.0713.2423.48增長率（%）9.953.869.31314.432.377.3辦公房銷售面積（萬平方米）0.450.541.211.731.534.93.787.08增長率（%）2012443-12220-22.987.3銷售額（億元）0.070.080.170.232.271.011.141.94增長率（%）14.311235887-5612.870.2營業(yè)房銷售面積（萬平方米）1.884.463.154.805.7511.3411.1525.62增長率（%）137-2952.32099-1.7129.8銷售額（億元）0.380.940.921.301.994.444.3010.72增長率（%）147-2.24153123-3.2149.3二、吳忠市房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。近兩年吳忠市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)規(guī)模過大，銷售對象不加控制，導(dǎo)致2023年待銷售樓盤面積最多的一年，超過30萬平方米。既減少了政府的稅費(fèi)收入，也不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。隨著吳忠市新城市的實(shí)施，吳忠市房地產(chǎn)開發(fā)的范圍開始擴(kuò)大，開發(fā)量急劇擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)數(shù)個(gè)占地?cái)?shù)百畝的大中型樓盤，市場競爭劇烈，容易導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)。2、市場購買力趨于平緩。2023年的金花園小區(qū)的搶購風(fēng)潮使吳忠市居民房產(chǎn)購買力得到空前釋放，造成2023、2023年地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲軟。與銀川市投資性消費(fèi)理念較旺盛相比，吳忠市相對屬于儲蓄性消費(fèi)，購買力的形成需要一定的時(shí)間培養(yǎng)。3、商品房價(jià)格起伏較大。吳忠市房地產(chǎn)價(jià)格，在2023年以前，大多處于1000元以下，甚至低于或接近成本價(jià)，與吳忠經(jīng)濟(jì)大市的地位不符。2023年，隨著一些功能較全、設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)合理的新房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市，房地產(chǎn)價(jià)格大多在1200元左右，甚至達(dá)到1500元。從實(shí)際購買情況來看，房屋空置面積增長，房屋銷售價(jià)格表象偏高，消費(fèi)者購買力未有效形成。4、地產(chǎn)開發(fā)隨著城市擴(kuò)大而不斷擴(kuò)張。吳忠市新區(qū)建設(shè)于2023年啟動(dòng)，將建設(shè)成為寧夏第二大城市。城市的擴(kuò)張給吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大影響：一方面，規(guī)模擴(kuò)張使城市人口、消費(fèi)水平有較大幅度的增長，但另一方面，吳忠市流動(dòng)人口占比相對較高，能否轉(zhuǎn)化為定居居民存在一定的變數(shù)。同時(shí)，周邊城鎮(zhèn)居民的涌入也是一個(gè)重要的需求來源。這些因素將深深影響吳忠市未來房地產(chǎn)發(fā)展的格局。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)層次低、營銷手段單一。目前，吳忠市所開發(fā)的住宅以多層住宅為主，規(guī)劃設(shè)計(jì)相互抄襲，規(guī)劃布局呆板，且對市場缺乏調(diào)查，傳播渠道單一，銷售氣氛營造能力差，未形成有品牌競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目。三、新家源項(xiàng)目開發(fā)與銷售策略結(jié)合寧夏房地產(chǎn)實(shí)際及吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析，我公司進(jìn)行充分的調(diào)研，了解客戶需求，并研究規(guī)劃布局、總體設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、銷售策略等細(xì)節(jié)，力圖達(dá)到預(yù)期的銷售效果。（一）開發(fā)進(jìn)度安排?，F(xiàn)階段（即一期）采用銀川市民生花園營銷模式，著重做好主題廣場、售樓部、綠化等小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，僅開發(fā)小規(guī)模商品房，以適當(dāng)價(jià)格銷售，實(shí)行保本微利甚至少量虧損的銷售策略，充分營造銷售氣氛，實(shí)現(xiàn)一期的順利銷售。在當(dāng)前吳忠市開發(fā)量巨大、市場疲軟的情況下，采取小體量滾動(dòng)開發(fā)，有計(jì)劃、以銷定建地進(jìn)行后期開發(fā)，掌握開發(fā)與銷售的主動(dòng)權(quán)。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)。改變目前吳忠市千篇一律的建筑風(fēng)格，融入?yún)侵沂幸了固m風(fēng)格，以享受生活為目標(biāo)，以功能齊全、戶型合理、多戶型設(shè)計(jì)等特色滿足消費(fèi)者的各種需求。（三）準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位。在現(xiàn)階段，價(jià)格是決定銷售進(jìn)度的關(guān)鍵因素。計(jì)劃利用本項(xiàng)目多期開發(fā)的優(yōu)勢，實(shí)行低開高走、靈活機(jī)動(dòng)的價(jià)格策略，以比市場同類項(xiàng)目低一點(diǎn)的價(jià)格入市場。（四）有計(jì)劃開展項(xiàng)目推廣。針對吳忠市城市規(guī)模小、傳播渠道少，口碑效應(yīng)強(qiáng)的特點(diǎn)，采取短時(shí)間、大規(guī)模的推廣方式，以各種活動(dòng)推出樓盤，營銷造勢，爭取在短時(shí)間內(nèi)形成吳忠市人人知道項(xiàng)目認(rèn)購、開盤、優(yōu)惠、交房等一系列重要推廣節(jié)點(diǎn)。第五章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷售收入測算項(xiàng)目一期可銷售面積為36427m2，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入5669.7萬元，包括：1、可銷售住宅面積33055平方米，按每平方米1500元/平方米計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入4958.25萬元；2、可銷售營業(yè)用房3372平方米，按每平方米2600元/平方米計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入876.72萬元；二、項(xiàng)目效益分析經(jīng)測算，“新家源”項(xiàng)目一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：1、稅前利潤=銷售收入-總成本=5669.7-5201.74=467.96萬元；2、稅后利潤=稅前利潤*67%=313.53萬元3、投資利潤率（稅前）=467.96/5201.74*100%=8.99%投資利潤率（稅后）=313.53/5201.74*100%=6.03%三、貸款償還期該筆貸款償還期2年，其中：第一年為建設(shè)期，第二年為銷售期。四、項(xiàng)目保本點(diǎn)分析該項(xiàng)目綜合總成本為5488.56萬元，其中：固定成本為1241.18萬元，變動(dòng)成本（含銷售稅金）為4247.39萬元。BEP=固定成本/(銷售收入-可變成本)×1241.18/(5669.7-4247.39)×100%=87%即當(dāng)銷售收入達(dá)到4932.64萬元(銷售收入5669.7萬元×87%)時(shí)即可保本。五、敏感性分析經(jīng)敏感性分析，該項(xiàng)目對原材料價(jià)格上漲和銷售收入下降較為敏感。當(dāng)原材料價(jià)格上漲5%時(shí)，內(nèi)部收益率降為9.22%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值降低到51萬元；當(dāng)銷售收入下降5%時(shí)，內(nèi)部收益率降為5.78%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值降低到-75.82萬元。具體分析詳見下表：敏感性分析表單位：萬元第六章綜合評價(jià)綜上所述，雖然吳忠市房地產(chǎn)市場雖存在一定的不確定性和持續(xù)疲軟，但主要是由于市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾，缺乏設(shè)計(jì)創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)單一且功能不全，不能滿足消費(fèi)者需求。只要在開發(fā)過程中注意細(xì)節(jié)，加強(qiáng)營銷活動(dòng)的策劃，利用多期開發(fā)優(yōu)勢，采用低開高走的價(jià)格策略，充分運(yùn)用民生花園模式，著重小區(qū)景觀及物業(yè)設(shè)計(jì)，一定會取得預(yù)期設(shè)想，創(chuàng)造吳忠市真正的精品小區(qū)、品牌小區(qū)，成為吳忠市城鄉(xiāng)居民置業(yè)的首選。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會設(shè)計(jì)意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對質(zhì)保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標(biāo)識。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識,調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時(shí)采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機(jī)械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動(dòng)地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場暫存、場外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{(diào)配計(jì)劃，作好土方平衡少土方外運(yùn)及現(xiàn)場土方調(diào)運(yùn)。d.開槽后及時(shí)約請各有關(guān)人員驗(yàn)槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計(jì)要求，及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時(shí)注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時(shí)在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準(zhǔn)確，管子承口朝來水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項(xiàng)（1）管子需要截短時(shí)，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機(jī)，嚴(yán)禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤滑劑刷在承口內(nèi)表面，不然會導(dǎo)致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗(yàn)前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側(cè)回填高差不超過20cm。（3）回填分層進(jìn)行。管道兩側(cè)和管頂以上50cm用木夯夯實(shí)，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機(jī)夯實(shí)，每層虛鋪厚度20-25cm；應(yīng)做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時(shí)，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實(shí)的土質(zhì)。十一、水壓試驗(yàn)（1）進(jìn)行水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)統(tǒng)一指揮，明確分工，對后背、支墩、接口、排氣閥等都應(yīng)規(guī)定專人負(fù)責(zé)檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問題時(shí)的聯(lián)絡(luò)信號。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實(shí)。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點(diǎn)進(jìn)水，高點(diǎn)排氣，注滿水后浸泡24小時(shí)后，在試驗(yàn)壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時(shí)，為合格。（3）水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩(wěn)壓檢查沒有問題時(shí)再繼續(xù)升壓。（4）水壓實(shí)驗(yàn)時(shí)，后背、支撐、管端等附近不得站人，檢查應(yīng)在停止升壓時(shí)進(jìn)行。五、工程質(zhì)量（一）質(zhì)量目標(biāo)及保證體系本標(biāo)工程施工質(zhì)量目標(biāo)是“合格”等級，在監(jiān)理工程師和本公司的監(jiān)督下開展工作。項(xiàng)目經(jīng)理為質(zhì)量總負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)施工質(zhì)量的控制，施工員、質(zhì)檢員、施工班組長、測量員按質(zhì)量體系程序文件要求，各自做好本職工作。（二）質(zhì)量保證措施1、遵循“信譽(yù)至