武漢住宅樓營銷策劃報(bào)告

武漢·XX中心城項(xiàng)目——營銷策劃報(bào)報(bào)告目錄環(huán)境分析1-1市場分分析1-2區(qū)域房房地產(chǎn)住宅市市場狀況1-3項(xiàng)目介介紹與分析SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目缺點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)項(xiàng)目策略價(jià)格策略第三篇項(xiàng)目定位客戶定位項(xiàng)目定位定位支撐消費(fèi)能力分析第四篇營銷戰(zhàn)略整體戰(zhàn)略宣傳策略及渠道道促銷策略第五篇營銷推廣策策略推廣渠道推廣進(jìn)度籌備期推廣策略略及工作安排排開盤推廣策略及及手段現(xiàn)場開盤活動第一篇1-1.市場分分析宏觀市場分析2009年，武武漢樓市絕地地反彈。旺季季高燒，淡季季不淡，不少少開發(fā)商超額額完成任務(wù)，資資金大幅回籠籠。“日子過得很很愜意”某業(yè)內(nèi)人士士直言不諱的的表示。搶市市的開發(fā)商略略顯姿態(tài)，小小幅讓利；大大牌開發(fā)商高高枕無憂，盤盤算著來年的的營銷策略2009年，武漢樓樓市將難見08年瘋狂促銷銷的列隊(duì)格局局。波瀾不驚驚，武漢開發(fā)發(fā)商高調(diào)收官官。區(qū)域市場分析XX領(lǐng)銜——大大武昌強(qiáng)勢外外拓經(jīng)濟(jì)發(fā)展XX經(jīng)濟(jì)由民營營股份制企業(yè)業(yè)、三資企業(yè)業(yè)、外資企業(yè)業(yè)“三足鼎立”的三大企業(yè)業(yè)群。2004年，湖湖北省武漢市市審時(shí)度勢，做做出舉全省之之力建設(shè)“武漢·中國XX”的重大戰(zhàn)略略決策。05年上半年，“XX”在此前開工工建設(shè)16個光電子信信息產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目目基礎(chǔ)上，又又有12個光電子信信息產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目目陸續(xù)啟動建建設(shè)，28個項(xiàng)目總投投資31.5億元。長飛飛六期擴(kuò)產(chǎn)、武武漢郵科院300萬公里光纖纖、華工科技技激光產(chǎn)業(yè)基基地等一批具具有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了了快速擴(kuò)張。2005年1月至6月份，以光光通信為主的的光電子信息息產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)產(chǎn)值45.9億元，增長50.2%，約占東湖湖開發(fā)區(qū)規(guī)模模以上工業(yè)企企業(yè)總產(chǎn)值的的55%，拉動作用用明顯。2006年底，世世界一流高新新技術(shù)園區(qū)——武漢科技新新城項(xiàng)目總體體規(guī)劃環(huán)評通過國家環(huán)環(huán)保總局審查查。按規(guī)劃，武武漢科技新城城以東湖開發(fā)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，西西至二環(huán)線，東東至中環(huán)線，北北至東湖南岸岸，南至湯遜遜湖北岸。規(guī)規(guī)劃總面積224平方公里，預(yù)預(yù)投資600億元，人口口將達(dá)97萬人。XX環(huán)境產(chǎn)業(yè)環(huán)境開發(fā)區(qū)內(nèi)匯集了了以武漢·中國XX-----光電子信息息產(chǎn)業(yè)為龍頭頭，生物工程程與新醫(yī)藥、環(huán)環(huán)保、機(jī)電一一體化、高科科技農(nóng)業(yè)等高高新技術(shù)競相相發(fā)展的產(chǎn)業(yè)業(yè)格局，并以以每年30%以上的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長速度發(fā)發(fā)展。人文環(huán)境東湖周圍，是中中國高素質(zhì)人人才最為密集集的地區(qū)之一一，這里學(xué)府府比鄰，人才才云集：18所全國知名名高等院校教授級科研人員員共8000余人在校大學(xué)生共550萬人每年畢業(yè)大學(xué)生生50000余人依托托雄厚的科研研力量，提供供專項(xiàng)研發(fā)基基金，培育并并吸引領(lǐng)先研研發(fā)中心，力力爭成為中國國重要的光電電子、生物制制藥、環(huán)保、軟軟件、現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)研研發(fā)基地，擁擁有國內(nèi)一流流院校及完善善的創(chuàng)新新孵孵化機(jī)制，推推崇以人為本本的現(xiàn)代生活活及創(chuàng)業(yè)環(huán)境境56個國家、省省部級科研機(jī)機(jī)構(gòu)12個國家重點(diǎn)點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室65個國家重點(diǎn)點(diǎn)學(xué)科7個國家工程技技術(shù)研究中心心多名兩院院士自然環(huán)境本區(qū)域氣候?qū)俦北眮啛釒駶櫇櫦撅L(fēng)氣候，四四季分明，年年平均氣溫16.3℃，年日照總總時(shí)數(shù)1810小時(shí)——2100小時(shí)，年平平均可日照總總時(shí)數(shù)4450小時(shí)，年降降水1150mm———1450mmm.1-2.XX區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)住住宅市場狀況況一.XX房地地產(chǎn)發(fā)展歷程程2001年，武武漢市政府亮亮出了XX牌的城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，從從此打破了XX房地產(chǎn)的沉沉寂。該地聚聚集了18所全國著名名高等院校、56所省部屬科科研院所以及及20多萬名各類類專業(yè)科技人人員。2002年后，萬萬科、保利等等大型地產(chǎn)大大鱷的進(jìn)駐，使使得XX地產(chǎn)更是一一片燦爛。2003年是快快速發(fā)展的一一年，眾多的的大型項(xiàng)目逐逐步推出，XX的名聲再次次推至一個高高點(diǎn)。2004年大面面積開發(fā)依舊舊以關(guān)山外圍圍為發(fā)展方向向，關(guān)山一路路部分樓盤的的交房，使得得當(dāng)?shù)鼐幼∪巳藲庠谥本€上上升，更多的的顧客也把目目光放到了那那里。2005年隨著著關(guān)山房地產(chǎn)產(chǎn)迅猛的增長長，不斷有大大型社區(qū)型樓樓盤相繼推出出，加速了市市場的競爭力力，并催化了了各樓盤的品品質(zhì)不斷的提提高。關(guān)山房地產(chǎn)市場場最早源于當(dāng)當(dāng)代物業(yè)對當(dāng)當(dāng)代花園的開開發(fā)。盡管受受當(dāng)時(shí)武漢整整體房地產(chǎn)開開發(fā)、消費(fèi)水水平較低的影影響，但該項(xiàng)項(xiàng)目仍然開發(fā)發(fā)成功。緊追追而上的華城城新都、水藍(lán)藍(lán)郡、學(xué)府家家園等，成為為關(guān)山從起步步到火熱的發(fā)發(fā)展過程的見見證，“高知人文住住宅”是XX樓盤的代表表形象。隨后后，在XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展的影響下下，國內(nèi)眾多多知名開發(fā)商商紛紛看好關(guān)關(guān)山樓市開發(fā)發(fā)前景，搶灘灘光顧，如保保利、萬科、恒恒大、臥龍等等，諸多實(shí)力力開發(fā)商的進(jìn)進(jìn)駐抬升了區(qū)區(qū)域樓盤的品品質(zhì)，同時(shí)也也使競爭更加加激烈。二．XX部分在在售樓盤一覽覽表名稱樓盤位置價(jià)格（元/平方方米）建筑類型總套數(shù)建筑面積（萬//平方米）綠化率/容積率率麗島漫城東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)XX大道西側(cè)（國國際企業(yè)中心心旁）15000小高層（9層、11層）、高層層（18層）1216套1455%/11.5東湖廣場華公館館東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)珞瑜路關(guān)山山口特一號6500高層205套3.038732%/44.4XX國際廣場東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)珞瑜路東（XX廣場的西北北角）7700高層商鋪350套2232%/44.50南益巴黎豪庭二二期尚品東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)XX珞瑜東路2號(華中科技大大學(xué)對面)6600小高層（11層層）、高層（24層）2362套33.72338%/22.4紫菘逸景華庭東湖高新技術(shù)開開發(fā)區(qū)關(guān)山大大道289號6600高層(28層）735套4.736.3%//2.4998XX坐標(biāo)城三期期東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)關(guān)山大道519號7000小高層（7-111層）、高層層（12-18層）669套8.541.14%/1.885劍橋匯東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)珞瑜路葉麻麻店5200高層（25層）556套335%/55.0世界城·加州陽陽光東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)珞瑜路XX廣場東6600高層（32層）802套3042.5%//4.966南益巴黎豪庭三三期楓丹白露露東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)XX珞瑜東路2號(華中科技大大學(xué)對面)7400高層（24層）500多套33.738%/22.40武漢恒大華府東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)珞瑜東路森森林公園南9000多層、小高層層（8層、11層）約5004750%/11.45現(xiàn)代森林花園四四期東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)馬鞍山森林林公園對面6200多層、小高層90套2145%/22.08葛洲壩世紀(jì)花園園東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)珞瑜東路26號（馬鞍山山森林公園南南）5200高層（18層）、多多層（6—7層）、小高高層（11層）、聯(lián)排排別墅1138套4640%/11.93森林小鎮(zhèn)一期東湖高新開發(fā)區(qū)區(qū)XX大道120號5600高層501套3035.1%//1.61-3.武漢XXX中心城項(xiàng)目目介紹與分析析武漢“XX中心心城”居住區(qū)位于于武漢市武昌昌洪山區(qū)?；卮笾鲁什徊灰?guī)則矩形，南南北長約300米，東西向向長約280米，總用地地面積為7.11公頃。基地地北臨雄楚大大街，東與經(jīng)經(jīng)管大學(xué)相鄰鄰，基地中間間有規(guī)劃道路路穿越。地塊塊周圍高校林林立，毗鄰XX和東湖高新新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)；距基地南南側(cè)800米處有武漢漢著名景觀水水域之一的南南湖，人文及及景觀資源得得天獨(dú)厚。基基地內(nèi)部地形形高差較大，整整體呈北高南南低的形態(tài)，最最高點(diǎn)與最低低點(diǎn)高差達(dá)10米，形成獨(dú)獨(dú)特少有的坡坡地景觀。貫穿于整個規(guī)劃劃中的核心元元素就是中心心綠化空間，它它決定了建筑筑單體的規(guī)劃劃布局，其他他主要元素如如人行林蔭大大道、散步道道、廣場休閑閑設(shè)施的設(shè)計(jì)計(jì)均將建筑形形式與自然景景觀有機(jī)結(jié)合合。住區(qū)以規(guī)劃路為為界，定位為為東塊的白領(lǐng)領(lǐng)商住區(qū)以及及西塊的景觀觀居住區(qū)。東東地塊迎合受受眾的需求開開發(fā)以小戶型型為主的白領(lǐng)領(lǐng)公寓以及蘇蘇荷酒店，建建筑布局井然然有序；東塊塊地區(qū)則強(qiáng)調(diào)調(diào)舒適自然的的居住體驗(yàn)，住住宅布局錯落落而有張力，同同時(shí)尊重充分分現(xiàn)有地貌，自自北向南塑造造高低錯落、有有山地建筑趣趣味的景觀住住區(qū)。地塊核核心組團(tuán)設(shè)計(jì)計(jì)中央景觀綠綠地，起到“外觀南湖，內(nèi)內(nèi)擁園景”的效果。在在設(shè)計(jì)中，我我們強(qiáng)調(diào)主要要軸線對小區(qū)區(qū)形態(tài)的控制制作用。整個個小區(qū)沿東西西景觀軸線展展開，將建筑筑散布在其中中，以道路、綠綠化、公建等等把其余住宅宅有機(jī)地串聯(lián)聯(lián)成一體。充充分利用地形形的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)使得小區(qū)內(nèi)內(nèi)部步移景異異，公共交往往的空間更為為豐富而有趣趣味。在住宅群體空間間組合上，一一方面以有利利于創(chuàng)造豐富富的空間景觀觀為原則，另另一方面強(qiáng)調(diào)調(diào)等值觀念，辦辦求將環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢與每幢建建筑相結(jié)合。將將高層住宅組組團(tuán)布局，形形成小區(qū)環(huán)抱抱聚合的空間間形態(tài)，符合合風(fēng)水學(xué)中的的“聚氣”概念；在加加強(qiáng)空間圍合合的同時(shí)，注注重日照、朝朝向的均好，以以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐牡臍夂虺贮c(diǎn)。通通用建筑的組組合與空間的的滲透，使小小區(qū)平面構(gòu)圖圖富有節(jié)奏韻韻律美，開闔闔有序。項(xiàng)目目是由湖北天天地房地產(chǎn)開開發(fā)與限公司司和武漢XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司投投資開發(fā)建設(shè)設(shè)的，占地77283平方米，建筑面積積約3179666平方米，綠綠化率為35.244%，容積率為3.89。XX中心城由規(guī)規(guī)劃路分為東東西兩區(qū)，東東區(qū)4棟，西區(qū)10棟，由1棟32層的酒店式式公寓及13棟30-33層的高層住住宅組成，XX中心城推出出地戶型主要要集中于89——120平米的兩室室、三室，共共計(jì)300多套。項(xiàng)目北可看看見東湖,南可看見南南湖,外部景觀優(yōu)優(yōu)越,項(xiàng)目內(nèi)部景景觀充分利用用原有的地形形地貌，打造造出具有高低低錯落的山地地趣味園林景景觀。每一棟棟樓下面都園園林組團(tuán),還有貫穿園園區(qū)的1000米的韻律緩緩跑徑將園林林組團(tuán)相連，使使小區(qū)園林更更具參與性。XX中心城步行行到魯巷廣場場只要十多分分鐘。門口就就是公交車站站，有十幾條條公交線路，可可以方便到達(dá)達(dá)武漢三鎮(zhèn)。交通圖：物業(yè)類別住宅宅、公寓、商商住樓項(xiàng)目特色配套商品房,教育地產(chǎn)建筑類別高層層裝修狀況毛坯物業(yè)地址XXX中心城位于于洪山區(qū)東湖湖高新技術(shù)開開發(fā)區(qū)雄楚大大街908號（武漢工工程大學(xué)斜對對面）交通狀況XXX中心城572、811、907、715、590、723、586、581、529華城新都站站當(dāng)前價(jià)格均價(jià)價(jià)6800元/平方米特色點(diǎn)評：在XXX，XX中心城顧名名思義，“中心級”地段而建。幾幾個月前的初初露鋒芒凸顯顯出大家風(fēng)范范；而后勇奪奪年度住宅新新地標(biāo)引來了了更多的關(guān)注注。戶型產(chǎn)品品多元，對于于XX置業(yè)者們來來說，他們的的專業(yè)度更懂懂得分辨何處處該出手。性價(jià)比星級：★★★★★☆第二篇SSWOT分析2-1、項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢項(xiàng)目臨近的交通通路網(wǎng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目緊鄰中環(huán)線線，地鐵二號號線，XX一路貫穿項(xiàng)項(xiàng)目南北。珞珞瑜路，關(guān)山山大道、魯磨磨路、民族大大道等城市主主干道網(wǎng)織其其間，并與進(jìn)進(jìn)出武漢門戶戶的城際高速速相通。項(xiàng)目所處環(huán)境的的高校林立，是是修身的理想想居所地塊周圍高校林林立，毗鄰XX和東湖高新新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)；距基地南南側(cè)800米處有武漢漢著名景觀水水域之一的南南湖，人文及及景觀資源得得天獨(dú)厚。基基地內(nèi)部地形形高差較大，整整體呈北高南南低的形態(tài)，最最高點(diǎn)與最低低點(diǎn)高差達(dá)10米，形成獨(dú)獨(dú)特少有的坡坡地景觀。項(xiàng)目處于中心地地帶，綠化核核心貫穿于整個規(guī)劃劃中的核心元元素就是中心心綠化空間，它它決定了建筑筑單體的規(guī)劃劃布局，其他他主要元素如如人行林蔭大大道、散步道道、廣場休閑閑設(shè)施的設(shè)計(jì)計(jì)均將建筑形形式與自然景景觀有機(jī)結(jié)合合。項(xiàng)目設(shè)計(jì)錯落有有致，定位小小戶型住區(qū)以規(guī)劃路為為界，定位為為東塊的白領(lǐng)領(lǐng)商住區(qū)以及及西塊的景觀觀居住區(qū)。東東地塊迎合受受眾的需求開開發(fā)以小戶型型為主的白領(lǐng)領(lǐng)公寓以及蘇蘇荷酒店，建建筑布局井然然有序；東塊塊地區(qū)則強(qiáng)調(diào)調(diào)舒適自然的的居住體驗(yàn)，住住宅布局錯落落而有張力，同同時(shí)尊重充分分現(xiàn)有地貌，自自北向南塑造造高低錯落、有有山地建筑趣趣味的景觀住住區(qū)。地塊核核心組團(tuán)設(shè)計(jì)計(jì)中央景觀綠綠地，起到“外觀南湖，內(nèi)內(nèi)擁園景”的效果2-2.項(xiàng)目劣劣勢項(xiàng)目地塊鄰近主主干道，噪音音污染較嚴(yán)重重地塊北臨珞喻東東路，XX一路貫穿南南北。交通主主干道的鄰近近，使項(xiàng)目居居住環(huán)境相對對嘈雜，客觀觀上對項(xiàng)目品品質(zhì)感有所影影響；現(xiàn)階段項(xiàng)目工程程形象仍缺乏乏正面視覺震震撼現(xiàn)階段項(xiàng)目工程程形象仍不具具備建立環(huán)境境體驗(yàn)示范區(qū)區(qū)的條件，客客戶尚不能全全面直觀的感感受產(chǎn)品的真真正價(jià)值;2-3.項(xiàng)目目機(jī)會點(diǎn)地理位置帶來的的后發(fā)優(yōu)勢項(xiàng)目處于熱點(diǎn)板板塊XX，其武漢科科技新城“公園商務(wù)中中心”、“王家店旅游游服務(wù)中心”、“魯巷商業(yè)服服務(wù)中心”三心之心的的特征，使得得項(xiàng)目區(qū)位前前景將被日益益看好。項(xiàng)目在武漢市場場擁有獨(dú)特性性和稀缺性武漢針對白領(lǐng)的的小戶型的產(chǎn)產(chǎn)品并不多見見。因此，產(chǎn)產(chǎn)品擁有的鮮鮮明個性為未未來市場熱銷銷提供了可能能。2-4.項(xiàng)目目策略通過項(xiàng)目分析，本本項(xiàng)目可采取取如下應(yīng)對策策略：XX中心城可以以說是“XX”片區(qū)樓盤的的先行者，在在業(yè)界和公眾眾心中有很高高的美譽(yù)度，可可充分延用其其品牌價(jià)值，以以吸引關(guān)注“XX”的廣大客戶戶。.用足“魯廣中心心區(qū)高層純住住宅樓”的地段及樓樓盤優(yōu)勢，通通過高層建筑筑挺拔、俊朗朗的外型，明明麗、時(shí)尚的的色彩，塑造造武漢東部門門戶的地標(biāo)形形象，最大化化顯現(xiàn)項(xiàng)目特特質(zhì)，以區(qū)別別于其它樓盤盤。在戶型設(shè)計(jì)方面面，要發(fā)掘西西北面的景觀觀優(yōu)勢，在戶戶型上注重西西北面觀景陽陽臺、大面積積落地觀景窗窗、能增大觀觀景視野的外外飄窗等的設(shè)設(shè)計(jì)，使人有有足不出戶即即可享受大自自然的美趣。注重小區(qū)大門一一帶的重新設(shè)設(shè)計(jì)和包裝，以以新的標(biāo)識向向消費(fèi)者展示示新的樓盤形形象。2-5.價(jià)格格策略1.根據(jù)對目標(biāo)標(biāo)市場的仔細(xì)細(xì)調(diào)研與分析析，本案宜于于采取“低開高走”策略，即在在開盤期間起起價(jià)基本與周周邊樓盤持平平且略低，待待項(xiàng)目形成品品牌形象后，根根據(jù)定價(jià)原則則，價(jià)格隨銷銷售率和市場場價(jià)格作適當(dāng)當(dāng)調(diào)整，逐步步走高。綜合合以上兩個因因素，使價(jià)格格穩(wěn)步調(diào)整，讓讓購買者、投投資者都能對對項(xiàng)目充滿足足夠的信心。根根據(jù)這一原則則，開盤后每每售30-50套漲價(jià)一次次，漲幅根據(jù)據(jù)銷售情況而而定。2.開盤期間，限限額售優(yōu)惠卡卡可達(dá)98折，卡售完完后不打折。3.付款方式靈靈活多變，例例如開盤期、重重大節(jié)假日期期間，適用優(yōu)優(yōu)惠價(jià)格或送送裝修券（我我公司與多家家大型裝修公公司有聯(lián)系）的的方式，吸引引客戶，促進(jìn)進(jìn)銷售。在項(xiàng)項(xiàng)目銷售到中中后期或尾期期，可以在首首付款方式上上相對靈活，可可采取分期付付款或其他方方式，以減輕輕客戶前期資資金不足帶來來的門檻壓力力，對首付款款項(xiàng)不足但預(yù)預(yù)期收益樂觀觀的客戶很有有利。第三篇項(xiàng)項(xiàng)目定位3-1、客戶定定位主力總價(jià)約70萬；主力總價(jià)約70萬；首付4成，約為28萬；價(jià)格決定階層總價(jià)總價(jià)————以武漢為中心以武漢為中心輻射全省面向全國的白領(lǐng)階層華中科技大學(xué)，華中科技大學(xué)，森林公園為鄰；與知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的高收入階層及新晉富豪匹配；產(chǎn)品產(chǎn)品特性————客戶構(gòu)成異地區(qū)域湖北區(qū)域武漢區(qū)域武昌區(qū)域光谷異地區(qū)域湖北區(qū)域武漢區(qū)域武昌區(qū)域光谷區(qū)域潛在客戶描述地區(qū)客戶類型客戶特征描述對應(yīng)購買動機(jī)重點(diǎn)單位來源XX區(qū)域企業(yè)金領(lǐng)多受過高等教育育，為XX區(qū)域內(nèi)高新新科技企業(yè)的的相關(guān)負(fù)責(zé)人人，收入高；考慮到老人及小小孩居住需求求，對居住環(huán)環(huán)境、硬件配配套和軟件服服務(wù)要求較高高；富士康、中芯國國際、精倫電電子、烽火集集團(tuán)、華工科科技、楚天激激光、團(tuán)結(jié)激激光、凱迪電電力、長飛光光纖、江鉆股股份、中冶南南方等?？蒲薪逃⒍酁橹苓吀咝！⒖瓶萍计髽I(yè)的學(xué)學(xué)科帶頭人、院院系負(fù)責(zé)人或或高級工程師師，其至少代代表所從事領(lǐng)領(lǐng)域的國內(nèi)領(lǐng)領(lǐng)先水平；教教育程度與收收入皆高；住所離工作單位位近；對居住住環(huán)境、空間間舒適度有著著極高的要求求；華中科技大學(xué)、武武漢大學(xué)、中中南民族大學(xué)學(xué)、武漢科技技學(xué)院、中南南財(cái)經(jīng)政法大大學(xué)、華中師師范大學(xué)、中中國地質(zhì)大學(xué)學(xué)、武漢理工工大學(xué)、709、717研究所、鐵鐵四院等。武昌區(qū)域高級公務(wù)員多為省市級部門門相關(guān)高級官官員，收入渠渠道多元社區(qū)環(huán)境與戶型型空間舒適；；社區(qū)私密性性強(qiáng)省市區(qū)各級政府府機(jī)關(guān)傳統(tǒng)商圈商人多為武昌傳統(tǒng)商商圈內(nèi)已經(jīng)商商多年的商戶戶，收入豐厚厚，喜愛攀比比；原有住房房已不能滿足足現(xiàn)有居住需需求，需要換換置更加氣派派的高檔住宅宅；社區(qū)的規(guī)模、環(huán)環(huán)境、氛圍、大大器，以及社社區(qū)的名氣；；中南商圈、魯巷巷商圈以及各各大學(xué)周邊形形成的商業(yè)圈圈層等。商務(wù)人接受過高等教育育，在商場打打拼多年，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富，眼眼光長遠(yuǎn)，對對任何事物有有獨(dú)到見解，屬屬于職業(yè)經(jīng)理理人范疇；社區(qū)環(huán)境、居住住舒適性、周周邊配套，物物業(yè)價(jià)值、升升值潛力；武昌區(qū)域內(nèi)的一一些外企分公公司、知名企企業(yè)公司職業(yè)業(yè)經(jīng)理人等。金融IT人年輕高知，具有有投資意識，眼眼光獨(dú)到，生生活快捷，工工作占去大部部分時(shí)間，信信息來源豐富富，屬于新時(shí)時(shí)代信息化包包裝的人群；；社區(qū)環(huán)境、配套套服務(wù)、物業(yè)業(yè)價(jià)值、交通通路網(wǎng)、信息息系統(tǒng)；股票、基金投資資公司，銀行行、保險(xiǎn)類公公司等。武漢非漢口傳統(tǒng)住戶戶對居住漢口沒有有絕對的地源源情懷，更看看重居住社區(qū)區(qū)的品質(zhì)，屬屬于多次改善善型住房類別別，且能夠很很快適應(yīng)居住住環(huán)境的改變變；社區(qū)環(huán)境與戶型型空間舒適，住住戶層次，社社區(qū)配套；目前擁有高檔住住宅的業(yè)主境外人士在武昌相關(guān)高校校及外資企業(yè)業(yè)任職，在武武漢計(jì)劃居住住時(shí)間超過5年，收入高高，且多享有有專項(xiàng)住房補(bǔ)補(bǔ)貼；社區(qū)文化，配套套服務(wù)，國際際社區(qū)的服務(wù)務(wù)水平；全市百所高校外外教；NEC電子、法國國阿爾斯通等等眾多外企高高級管理層。湖北省政府高官湖北省各地市級級政府高官，收收入渠道多元元；子女落戶、養(yǎng)老老；荊州、黃石、孝孝感、宜昌、襄襄樊、荊門等等私企高管從事行業(yè)多樣，有有豐厚的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，文化化層次中等，渴渴望進(jìn)入中心心城市主流社社交圈；項(xiàng)目品牌；住戶戶層次；子女女落戶；養(yǎng)老老荊州、黃石、孝孝感、宜昌、襄襄樊、荊門等等。異地投資對一線城市失去去投資信心，開開始轉(zhuǎn)向二線線城市武漢，并并對武漢首個個成品豪宅充充滿投資信心心；認(rèn)可武漢的城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空空間及本產(chǎn)品品的投資價(jià)值值；珠三角城市（深深圳、廣州等等）、長三角角（如：上海海、溫州）等等。武漢情結(jié)有武漢工作生活活和學(xué)習(xí)經(jīng)歷歷，對武漢地地域懷有深厚厚感情的富裕裕人項(xiàng)目區(qū)域；項(xiàng)目目品牌；產(chǎn)品品的投資價(jià)值值全國各地3-2、項(xiàng)目定定位產(chǎn)品定位——大大小戶型房源源推廣形象定位———毗連名牌大大學(xué)XX中心綠化帶開盤廣告定位————XX之心，一生生之城；愛HOUSEE,愛自己3-3、定位支支撐支撐一：領(lǐng)先的的國際人文新新區(qū)規(guī)劃中的三三心之心本案處于XX未未來戰(zhàn)略規(guī)劃劃中心：武漢漢科技新區(qū)“公園商務(wù)中中心、王家店店旅游服務(wù)中中心、魯巷商商業(yè)服務(wù)中心心”的核心位置置。生活配套完善善齊全外配套：醫(yī)院/同濟(jì)XXX醫(yī)院、武漢漢市關(guān)山醫(yī)院院、湖北省中中醫(yī)院等商業(yè)/亞洲最最長的商業(yè)步步行街、魯巷巷廣場購物中中心、武武漢數(shù)碼港、XX書城、蘇寧寧電器、中百百倉儲、中中商平價(jià)等酒店/華美達(dá)達(dá)XX大酒店、湖湖濱花園酒店店等餐飲/新加坡坡美食廣場、金金福盛大酒店店、東鑫酒店店、魯魯磨路美食一一條街等銀行/工商銀銀行、農(nóng)業(yè)銀銀行、建設(shè)銀銀行、華夏銀銀行、浦浦發(fā)銀行、民民生銀行等內(nèi)內(nèi)配套：7200平方健健康會所、2000平方幼兒園園、10000平方商業(yè)街街；路網(wǎng)完善直達(dá)市市心地鐵2號線、中中環(huán)線路網(wǎng)、城城區(qū)快速干道道瞬間直達(dá)武武漢三鎮(zhèn)以及“8+1”城市圈；支撐二：教育領(lǐng)領(lǐng)先名校匯集集華中科技大學(xué)、武武漢大學(xué)、華華中師范大學(xué)學(xué)、中南財(cái)經(jīng)經(jīng)政法大學(xué)、中中國地質(zhì)大學(xué)學(xué)、武漢理工工大學(xué)、武漢漢科技大學(xué)、中中南民族大學(xué)學(xué)等28所高校。華師附中附小、華華科大附中附附小、XX實(shí)驗(yàn)中學(xué)、關(guān)關(guān)山中學(xué)、魯魯巷實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)、武漢外國國語學(xué)校美加加分校、楓葉葉國際學(xué)校等等多所知名中中小學(xué)。支撐三：白領(lǐng)領(lǐng)商住整個小區(qū)沿東西西景觀軸線展展開，將建筑筑散布在其中中，以道路、綠綠化、公建等等把其余住宅宅有機(jī)地串聯(lián)聯(lián)成一體。充充分利用地形形的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)使得小區(qū)內(nèi)內(nèi)部步移景異異，公共交往往的空間更為為豐富而有趣趣味。支撐四：空間間功能豐富一方面以有利于于創(chuàng)造豐富的的空間景觀為為原則，另一一方面強(qiáng)調(diào)等等值觀念，辦辦求將環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢與每幢建建筑相結(jié)合。將將高層住宅組組團(tuán)布局，形形成小區(qū)環(huán)抱抱聚合的空間間形態(tài)，符合合風(fēng)水學(xué)中的的“聚氣”概念；在加加強(qiáng)空間圍合合的同時(shí)，注注重日照、朝朝向的均好，以以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐牡臍夂虺贮c(diǎn)。通通用建筑的組組合與空間的的滲透，使小小區(qū)平面構(gòu)圖圖富有節(jié)奏韻韻律美，開闔闔有序。；支撐五：XXX品牌實(shí)力體體現(xiàn)XX集團(tuán)初創(chuàng)于于1988年，1993年開始正式式經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)。2001年4月，XX（集團(tuán)）股股份有限公司司在上海證券券交易所正式式掛牌上市。XX集團(tuán)秉承“用心做事，誠誠信為人”、“以人為本，創(chuàng)創(chuàng)新為魂”等“XX之道”的企業(yè)精神神，并逐步形形成了地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)的核核心競爭優(yōu)勢勢。XX集團(tuán)已經(jīng)建建立以上海、深深圳、北京為為中心的華東東、華南、華華北的區(qū)域擴(kuò)擴(kuò)張戰(zhàn)略格局局，并已成功功進(jìn)入武漢市市場。XX堅(jiān)持以產(chǎn)品品為核心，不不斷為客戶創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值：在在深圳，開發(fā)發(fā)了XX海景花園、XX翠園、金海海灣花園、XX海景?翠堤灣、XX香蜜山；在在北京，開發(fā)發(fā)了XX格林小鎮(zhèn)、XX國際花園；；在上海，開開發(fā)了格林春春曉、格林春春岸項(xiàng)目。截截止目前，正正在和即將啟啟動的有格林林世界、未來來域兩個項(xiàng)目目。3-4、消費(fèi)能能力分析整體消費(fèi)群體主主力仍為比較較注重生活質(zhì)質(zhì)量的中高階階層，社會層層次也以機(jī)關(guān)關(guān)工作人員為為主。隨著周周邊生活設(shè)施施的不斷完善善和齊全，該該區(qū)域?qū)⒓兄谐蔀楦邫n樓樓盤的聚集之之地。這也將將打破原有的的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)費(fèi)群體和范圍圍，成為跨區(qū)區(qū)域消費(fèi)的一一塊熱土。第四篇營營銷戰(zhàn)略4-1、整體戰(zhàn)戰(zhàn)略強(qiáng)迫記憶強(qiáng)迫記憶短時(shí)間內(nèi)多層次多通路密集廣告攻勢，聚焦全武漢公眾關(guān)注廣告轟炸廣告轟炸多點(diǎn)銷售1+N多點(diǎn)銷售模式精準(zhǔn)傳播針對目標(biāo)客層群體的直銷行為（小眾活動及大客戶直銷）人海戰(zhàn)術(shù)事件營銷4-2、宣傳策策略及渠道多點(diǎn)銷售1+N多點(diǎn)銷售模式精準(zhǔn)傳播針對目標(biāo)客層群體的直銷行為（小眾活動及大客戶直銷）人海戰(zhàn)術(shù)事件營銷1、報(bào)紙廣告告——武漢主流六六大媒體密集集轟炸主力媒媒體楚天都市報(bào)：覆覆蓋全省的報(bào)報(bào)紙媒體。武漢晚報(bào)：武漢漢家庭訂戶量量最高的報(bào)紙紙媒體；輔助媒體長江日報(bào)：武漢漢市黨報(bào)，機(jī)機(jī)關(guān)單位訂閱閱率高；楚天金報(bào)：武漢漢市年輕人最最喜歡的報(bào)紙紙；武漢晨報(bào)：武漢漢白領(lǐng)較為偏偏愛的報(bào)紙。長江商報(bào)：武漢漢新近崛起的的報(bào)紙媒體；；發(fā)布周期：—08.04..15（新聞通稿稿提前預(yù)熱）發(fā)布形式：報(bào)頭包面、底版版、新聞報(bào)道道2、網(wǎng)絡(luò)廣告———選擇點(diǎn)擊率率最高的房地地產(chǎn)門戶網(wǎng)站站發(fā)布網(wǎng)網(wǎng)站：搜房、億億房億房——武漢地地區(qū)知名的房房地產(chǎn)門戶網(wǎng)網(wǎng)站搜房——全國知知名的房地產(chǎn)產(chǎn)門戶網(wǎng)站發(fā)布形式：通欄欄、整屏廣告告、畫中畫發(fā)布網(wǎng)站站發(fā)布形式式發(fā)布時(shí)間間億房首頁通欄條1月1日—1月月27日首頁整屏廣告1月3日-1月月10日畫中畫廣告1月1日-1月月7日搜房首頁通欄條12月25日--12月25日首頁整屏廣告1月7日—1月月17日畫中畫廣告12月25日--1月30日3.電臺廣播———收聽率較高高的電臺頻道道宣傳發(fā)布頻道道發(fā)布形式式1.FM1077.8湖北電臺交交通頻道30秒硬廣：每每天10次（8：30—22：30）15秒硬廣：插插播70次/天（8：30—22：30）2.FM1033.8湖北電臺音音樂頻道30秒硬廣：每每天10次（8：30—22：30）15秒硬廣：插插播60次/天（8：30—22：30）3.FM1011.8武漢電臺文文藝頻道整點(diǎn)資訊+155秒硬廣：10次/天（8：30—22：30）4.FM92..7楚天電臺交交通體育臺特約交通信息++15秒硬廣：10次/天（8：30—22：30）15秒硬廣：插插播60次/天（8：30—22：30）4、雜志廣告———發(fā)行通路面面向高端的平平面媒體發(fā)布媒體：：BOSSBOSS—武漢漢知名的高端端DM雜志發(fā)布期：元月刊做封底＋＋4P內(nèi)頁5、分眾傳媒———中國知名樓樓宇電視廣告告媒體中國知名樓宇電視廣告媒體。發(fā)布形式：30秒項(xiàng)目3DD廣告片每日滾動播放1120次發(fā)布形式1月初——2月月中旬6、短信投放———以定點(diǎn)及攔攔截形式大量量覆蓋特殊區(qū)域域短信：中高檔百貨：新世界百貨貨、群光、武武漢國際廣場場等傳統(tǒng)富人社區(qū)：：水果湖區(qū)域域、漢口濱江江區(qū)域、麗島島花園區(qū)域等等工業(yè)園：XXX產(chǎn)業(yè)園、沌沌口開發(fā)區(qū)交通要道：機(jī)場、8+1城際高速高檔休閑場所：：五星級酒店店、高級俱樂樂部商務(wù)核心區(qū)：西北湖區(qū)域域等；數(shù)據(jù)庫定向短信信：高端車主主、企業(yè)主、高高爾夫球會等等；7、系列新聞報(bào)報(bào)道目的配合硬性廣告宣宣傳，提高宣宣傳密度！借勢新聞的言論論權(quán)威性提升升項(xiàng)目影響力力！8.新聞炒作頻頻次新聞報(bào)道全程配配合、軟文重重要節(jié)點(diǎn)適度度補(bǔ)充！4-3、促銷策策略1、直銷1.1在營銷活活動中，有兩兩種情況適合合采用直銷，一一種是目標(biāo)客客戶為普羅大眾，面面相當(dāng)廣，如如街頭直銷人人員所派保健健品類單張，保險(xiǎn)公司逐家登登門拜訪，此此類直銷層次次相對較低；；一種是目標(biāo)客戶為某一特特定群體，目目標(biāo)相對比較較明確，如某某些渡假村銷售會員卡等，層層次相對較高高，對直銷人人員的要求也也高些。1.2直銷方式式：電話拜訪訪，登門拜訪訪，單張派發(fā)發(fā)。1.3直銷對象象：中商廣場場已租客戶、其其它寫字樓客客戶、金融單單位、證券公司、保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、企事事業(yè)單位、富富有的私營企企業(yè)主。1.4直銷人員員：敝司銷售售人員、大學(xué)學(xué)生、禮儀（形形象）小姐。2、DM郵寄寄2.1對于距離離比較遠(yuǎn)的客客戶和未作過過任何聯(lián)系的的客戶，在上上門拜訪前先實(shí)行DMM郵寄，然后后再電話詢問問直至登門拜拜訪。2.2DM對對象：其它寫寫字樓客戶，外外省外市有意意在武漢租寫寫字樓的客戶，證券金金融單位、保保險(xiǎn)公司、企企事業(yè)單位。2.3DM郵郵寄內(nèi)容：中中商廣場單張張簡介、中商商廣場投資秘秘笈。2.4DM郵郵寄時(shí)間：于于正式公開推推廣前一星期期左右。第五篇營營銷推廣策略略5-1、推廣渠渠道促進(jìn)產(chǎn)品銷售是是代理商的終終極目標(biāo)，而而建立良性可可行的銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，應(yīng)用有有效媒體，為最終終實(shí)現(xiàn)以最少少的資金投入入，產(chǎn)生最直直接有效的產(chǎn)產(chǎn)品銷售帶來來可能?！?】售樓處：：建議在市區(qū)區(qū)及項(xiàng)目現(xiàn)場場各設(shè)一個售售樓處，以路路程30-440分鐘路程的距離