某海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案

莫海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案產(chǎn)品定位篇經(jīng)濟(jì)效益篇織管理篇項(xiàng)目工作進(jìn)度建設(shè)“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”是東營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事,項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國(guó)家一級(jí)漁港--廣利港,被東營(yíng)市政府列為發(fā)展“海上東營(yíng)”的劃書在“效益,謹(jǐn)慎,創(chuàng)新”的原則下,注重項(xiàng)目的可行性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中、信息性和安全性,目的在于幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人回答五個(gè)問題,即項(xiàng)目為什么要去做?么樣的?怎樣去做?實(shí)現(xiàn)哪些效益?由誰(shuí)來(lái)做?行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和實(shí)踐方法,從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷,充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,涵蓋投資、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營(yíng)等多項(xiàng)內(nèi)容,作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要依據(jù),注重項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)性和可的可行而進(jìn)行的,項(xiàng)目不可行,任何的策劃都將失去意義。創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力,是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。美國(guó)和苦惱的,甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險(xiǎn)。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答……人與人之間的信任以及互相幫助而提出來(lái)的問題?！笨梢?優(yōu)化生存環(huán)境,策劃人間動(dòng)態(tài),創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖,這也是本項(xiàng)出發(fā)點(diǎn)之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。三、價(jià)值性項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大,相反,無(wú)價(jià)值的項(xiàng)目策劃,不能稱之為一個(gè)好的策劃。策劃的結(jié)目前的資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等實(shí)際情況,對(duì)如何發(fā)揮各自內(nèi)在價(jià)值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價(jià)值回報(bào)方案,并對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行組合,更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決在戰(zhàn)爭(zhēng)中,集中優(yōu)勢(shì)兵力攻擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分,成為軍事謀略的不論是軍事項(xiàng)目,還是體育項(xiàng)目,都可以借此達(dá)到勝利的目標(biāo)。本項(xiàng)目也不例外針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與否的兩個(gè)關(guān)鍵問題,即市場(chǎng)和資金本策劃進(jìn)行了集中性的關(guān)注,,,息性整理、利用開始的,而好的開始就意味著成功的一半,因此,信息性原則是市場(chǎng),促成企業(yè)取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效六、安全性東營(yíng)鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢(shì)態(tài),各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好,本項(xiàng)開發(fā)帶動(dòng)本項(xiàng)目銷售”的核心思想考慮項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑玫馁Y金,充分考慮,在充分項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力開發(fā),充分考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上,本著對(duì)投資企業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度和務(wù)實(shí)的精神,注重項(xiàng)目的投資安全性,以使企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。要建設(shè)指標(biāo)”三個(gè)方面分析,意在使企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)宏觀的了解。, 府應(yīng)立足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng),加快漁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,圍繞漁業(yè)增效、漁民增收,大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織,突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè),發(fā)展?jié)O業(yè)營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開放,增加出口創(chuàng)匯能力,實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)根據(jù)目標(biāo),東營(yíng)市到2005年,水產(chǎn)達(dá)到34*104T,漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元,水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá) 核以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。在《東營(yíng)市廣利港總體規(guī)劃》中,廣利港的發(fā)展定位是:以引進(jìn)外資和利用民間投資為主,鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。 (三)東營(yíng)市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程,其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)的約20萬(wàn)畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū),本項(xiàng)目被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來(lái)抓。該區(qū)域依據(jù)以市興港,以港帶市的主題內(nèi)容,應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè),本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容,必將成為廣利港開發(fā)的龍頭項(xiàng)二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值 (一)可依賴的廣利港載體目前東營(yíng)中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場(chǎng)所,在水產(chǎn)品交易場(chǎng)所及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)所,將對(duì)東營(yíng)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。 (二)可借助的天鵝湖旅游資源本項(xiàng)目緊臨亞洲最大的平原水庫(kù)--天鵝湖風(fēng)景區(qū),環(huán)境優(yōu)美,水域遼闊,本項(xiàng)目作為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 (三)可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié),每日清晨日出前,在距港口十多公里外的?？?深海向港 (四)珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置,占地利;是政府批準(zhǔn)和 (一)項(xiàng)目選址廣利港位于東營(yíng)市中心城防潮大堤南側(cè),廣利河入?？?廣南水庫(kù)以,距離東城約15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。項(xiàng)目區(qū)南北長(zhǎng)453米,東西寬160米,占地面積72480平方米。其東側(cè)為廣利河,西側(cè)水庫(kù),北側(cè)為廣利港邊防派出所,南側(cè)為廣利港漁政管理站。附:廣利港概況:廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村,現(xiàn)已建成漁民村三個(gè),常駐部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè),1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理,2003年移交東營(yíng)區(qū)廣利港管理局管理,根據(jù)《東營(yíng)市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加快“海上東營(yíng)”建設(shè)的意港將成為未來(lái)東營(yíng)海洋產(chǎn)品聚集的國(guó)家一級(jí)漁港。 (二)建設(shè)條件1、位置條件項(xiàng)目位于東營(yíng)市本年度破土動(dòng)工的寬100米,深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁路和東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),廣利港具備了更便捷的交通條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該港靠近東營(yíng)市中心城市,交通便捷,資源較豐富,以市興港,以港帶市,是廣利港發(fā)展繁榮的必然。2、交通條件已經(jīng)修建的東營(yíng)旅游景觀路南二路直達(dá)本項(xiàng)目,天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本項(xiàng)目為購(gòu)物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園,面向消費(fèi)群體大,相對(duì)于這部分群體來(lái)說,交通相對(duì)便利。3、環(huán)境條件本項(xiàng)目依托于東營(yíng)市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一的重要景區(qū),造景升值對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說十分重要。4、土地平整情況的基本條件,但設(shè)施相對(duì),具備開發(fā)政府扶持。5、土地征用情況開發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購(gòu)得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地72480平方米,土地變性為商業(yè)用地,手續(xù)基本完 (三)建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1、建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目,初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪批發(fā)市場(chǎng)60000平方米,鋪部分是項(xiàng)目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊,建議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃,如有難度,可申請(qǐng)2、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目開發(fā)的沿街商鋪,是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分,注重人性化的設(shè)計(jì),以滿足業(yè)主的居住需求,在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑便于分割組合;排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)體1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境(1)地貌:場(chǎng)地位于東營(yíng)市東部,地貌上屬河流與海沖積形成的沖積狀為建筑物及回填土層。(2)水文地質(zhì):根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果,場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑土無(wú)腐蝕性,對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。(3)地震烈度:根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震2、總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局,西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū),東向緊靠廣利河漁港,沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪,中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng),項(xiàng)目東南角建筑渡假酒目設(shè)主入口一個(gè),次入口三個(gè),其中,商鋪布局主次分明,各有優(yōu)勢(shì),并兩條主路之間。項(xiàng)目總體布局合理,突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。(1)商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。(3)體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。(4)注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米其中:渡假酒店12000平方米低層商鋪22000平方米10000平方米5建筑總高其中:渡假酒店50米低層商鋪10米市場(chǎng)8米住宅20米6建筑層數(shù)其中:渡假酒店15層低層商鋪3層市場(chǎng)2層住宅6層3、建筑方案設(shè)計(jì)通風(fēng)等各種專業(yè),設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定,單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū),項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。同時(shí)應(yīng)考慮到,由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們的審美觀念也隨之變化,對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技材料都提出了更高的要求,因此,項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法,建筑的時(shí)代氣息,為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。特別提示的是環(huán)境保護(hù):停車場(chǎng)汽車排放尾氣對(duì)地面周圍空氣的污染。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對(duì)周圍空本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化,其中建筑布局定位中建議改變?cè)a(chǎn)品設(shè)計(jì),敬請(qǐng)決策層高度一、社會(huì)價(jià)值定位特色消費(fèi)新觀念。在景觀上,注重造景提升建筑品質(zhì);在建筑上,著力體現(xiàn)洋文港特色的建筑豐碑,同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的沖批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目寫入東營(yíng)建筑的歷史,成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。二、文化價(jià)值定位東營(yíng)是一個(gè)缺少文化底蘊(yùn)的城市,東營(yíng)的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵,建,但海洋文化和漁文化并不突,我們?cè)陧?xiàng)目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化,以極少的投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文鮮,聞?dòng)[,你可以去參船舵的作坊,可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本,可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮……三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目的利潤(rùn),在符合政府規(guī)劃的前提下,應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn),品的布局,最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快,如設(shè)計(jì)方案已呈 (一)主路入口景觀---趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門,請(qǐng)書法名家題字“XX項(xiàng)目名”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品,如海塑、漁人雕塑等,命名為“趕海大道”,總長(zhǎng)度為450米左右。作為項(xiàng)目標(biāo)志 (二)入口廣場(chǎng)景區(qū)---“漁港船歌”趕海大道向南200米左右,即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目的入口為“造景升值”的重要部分,在成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。項(xiàng)目主入口做為中心廣場(chǎng),主景為“漁港船歌”大型雕塑,雕塑著力表現(xiàn)漁民們?cè)诔快F中推船出海的場(chǎng)景,成為廣場(chǎng)標(biāo)志;圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品;沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)的輔助廣場(chǎng),按北斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場(chǎng),安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻馈⒒▔染坝^小品。北斗七星廣場(chǎng)用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場(chǎng)景。 (三)海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)---“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū),是整個(gè)項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。東營(yíng)雖然是濱海城市,但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情,將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū),不但可以滿足商品房的商業(yè)空間,也填補(bǔ)了東營(yíng)的市場(chǎng)空白,更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批式商鋪,增大開發(fā)面積,商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性,以落地窗,煙道,商住兩用等功能增加銷售賣點(diǎn);建議商鋪開發(fā)為雙層,涵蓋海鮮湖鮮美食、漁;單位面積不宜 (四)大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)-“漁家賣場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目的中心位置,總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米,是項(xiàng)目開發(fā)的核心由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多,建議分步開發(fā),前期開發(fā)控制在三萬(wàn)平方米慮便于產(chǎn)權(quán)”式銷售,便于資金的回籠。有兩種設(shè)計(jì)方案:一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場(chǎng)”,降低業(yè)主入住門檻,以改變漁民“路邊店”傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家調(diào)整。 (五)三星級(jí)賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店服務(wù)業(yè),全部集中在城市中心地帶,渡假會(huì)議作為一住宿、會(huì)議等服務(wù),建議規(guī)劃縮小規(guī)模,還可結(jié)合旅游資源的開發(fā),辟出部分建設(shè)“漁船展覽館”,向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn),收藏各種漁具與漁船模型,再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史,或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式” (六)小型公寓---“漁人之家”項(xiàng)目規(guī)則中的住宅部分,總建筑面積10080平方米,由于地理位置所限,人口稀少,建議戶型面積在六十--八十平方米/套,總體銷售價(jià)格不超過十萬(wàn)元左右;可做為廣利港漁民的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā);可用來(lái)出租為度假或者外來(lái)人口的臨時(shí)公寓;居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì);考慮漁民漁需用品倉(cāng)儲(chǔ)的實(shí)際情況,本篇主要分為“市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容,核心思路是“通過市場(chǎng)的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn),涉及核心內(nèi)容的操作不做過多一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀企業(yè)生益明顯好轉(zhuǎn),居民收入和消費(fèi)信心增加,這些無(wú)可非議地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的正掀起大眾百姓(中等收全國(guó)入家庭)買房的熱潮,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì),有些城市和地區(qū)的房蘇州等地專業(yè)市場(chǎng)的鋪面價(jià)格已高達(dá)1.5萬(wàn)/平方米以上。個(gè)人購(gòu)房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的,因此,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有二、東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀東營(yíng)作為新興城市,隨著城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施,地價(jià)迅猛上漲,掀起東營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。在東城,黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營(yíng)市裝飾材料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷;在西城,老商業(yè)街 (商荼。調(diào)查表明,東營(yíng)商品房?jī)r(jià)格呈總體上漲趨勢(shì),其中住宅10年間從800的3000-4000元/平方米左右。東營(yíng)市人均儲(chǔ)蓄和人均消費(fèi)連續(xù)幾年位居山東前列,特別是油田居民手中閑置資金較多,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大,期望有物廉、升值潛力大的項(xiàng)目出現(xiàn),本項(xiàng)目個(gè)性鮮明,是東營(yíng)為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場(chǎng),項(xiàng)目集多種功能于一身,不但是廣利港當(dāng)?shù)丶跋嚓P(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商戶的首要考慮,還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析劣勢(shì)分析:偏遠(yuǎn),水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后,近期難以形成良好的周邊環(huán)境;二是廣近海海洋資源較少,養(yǎng)殖規(guī)模小,優(yōu)勢(shì)分析:一是廣利港作為“海上東營(yíng)”建設(shè)的重要基地,已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃,劃在2-5年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變;二是未來(lái)的廣利港將成為國(guó)家一級(jí)漁港,建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘,年交易額達(dá)幾萬(wàn)噸,對(duì)于繁榮東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極的推動(dòng)作用。三是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值巨大,帶有明顯的唯一性和壟斷性機(jī)會(huì)分析:投資者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場(chǎng)的啟動(dòng)情況(關(guān)系到租金的價(jià)格前期炒作和市場(chǎng)運(yùn)作的項(xiàng)目,投資者大多持幣觀望,銷售難度加大。因市場(chǎng)啟動(dòng)不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮,已經(jīng)引起各界的重視和注意。專業(yè)市場(chǎng)啟動(dòng)已經(jīng)不能靠政府干預(yù),應(yīng)借鑒外地先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn),快速啟動(dòng)市場(chǎng)來(lái)增加購(gòu)房業(yè)主的投資信心和購(gòu)買愿望,從而帶動(dòng)商品房本項(xiàng)目中的周邊商鋪和批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照考慮。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn),項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略分為以下四個(gè)部一、目標(biāo)客戶定位分析 暫時(shí)鎖定整個(gè)東營(yíng)市(包括市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū))及東營(yíng)周邊縣市,以經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類別分析,還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來(lái)人士。 按當(dāng)前東營(yíng)市商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合因素分析,沿街商鋪每套總價(jià)在20萬(wàn)左右,按揭付款首付40%即8萬(wàn)元左右,每月還款千元左右;產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)可劃分為10?100平方米的不同面積,單價(jià)在1.4萬(wàn)-14萬(wàn)/套左右。權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)投資置業(yè)的首選客戶,其中居住在廣利港周邊的漁民由于長(zhǎng)期漂泊在外,對(duì)于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴(yán)重,他們必將成為該市場(chǎng)的第 目標(biāo)客戶細(xì)分根據(jù)以上目標(biāo)客戶特征,此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類人群:2、在廣利港停靠的漁船老板、流動(dòng)的漁民3、廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局4、自身經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群6、東營(yíng)市和油田年收入在3萬(wàn)元以上的人群二、整體形象策劃推廣項(xiàng)目形象,主要指該項(xiàng)目視覺識(shí)別,其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境,又要突出個(gè)性,形象鮮于記憶,便于宣傳,以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。7一)項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)(1)項(xiàng)目名一個(gè)好的項(xiàng)目名稱,使人有親切喜愛之感,讓人印象深刻,讓人們記憶、喜愛、傳播。好的項(xiàng)目首先要有一個(gè)響亮易記的項(xiàng)目名稱,目前的項(xiàng)目名稱暫定為“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”考慮到地理位置,項(xiàng)目特點(diǎn)等因素,在名稱傳。(2)道路名項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭(zhēng)取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大(3)建筑名項(xiàng)目主廣場(chǎng)命名為“漁港船歌”主題廣場(chǎng)三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場(chǎng)命名為“漁家賣場(chǎng)”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標(biāo)志(略)3、標(biāo)準(zhǔn)色(略)4、標(biāo)準(zhǔn)字體(略)5二)形象的延展及運(yùn)用1、工地環(huán)境包裝視覺 (1)建筑物主體開工建設(shè)后,在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告,突出項(xiàng)目整體形象,吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力。 (2)工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻,設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告,宣傳項(xiàng)目公司情況、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目整體形象、渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 (3)主路網(wǎng)及參觀路線在通向項(xiàng)目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌,在項(xiàng)目2、售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建設(shè)或利用原來(lái)建筑改建項(xiàng)目銷售接待中心,要求內(nèi)部環(huán)境明亮整潔,里面設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人示,在,展;客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)施,便于客紅火的銷售狀況,引發(fā)客戶的購(gòu)買欲望,增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心(公司有條件的話,對(duì)于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板附:接待中心的設(shè)計(jì)要求詳表序號(hào)內(nèi)容設(shè)計(jì)要求1接待中心室內(nèi)外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)項(xiàng)目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人3接待中心大門橫眉項(xiàng)目公司名稱和醒目的接待中心標(biāo)志4接待中心形象墻項(xiàng)目公司標(biāo)志臺(tái)面設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺標(biāo)準(zhǔn)色的利用5展板設(shè)計(jì)分類展示商業(yè)街、市場(chǎng)、酒店、公寓的形象和項(xiàng)目的詳細(xì)介紹6接待中心導(dǎo)視牌標(biāo)志字體醒目銷售人員服裝與項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、7銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的運(yùn)用8樣板房的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、面積、裝飾與建成后符合 (三)廣告總體策略廣告策略,按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。一般按以下五個(gè)階段發(fā)布:銷售準(zhǔn)備階段首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評(píng)估,及時(shí)向公司反饋信息,便于對(duì)下期廣告策略的修正和發(fā)布。2、媒介策略根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體,調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格,綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體,以較小的廣告投入起到最大的宣傳效(1)媒體建議(項(xiàng)目公司可根據(jù)實(shí)際情況選擇運(yùn)用)媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)廣告工地圍墻、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項(xiàng)目入口噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶、廣利港當(dāng)?shù)鼐用?、停靠漁民戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣,媒體費(fèi)較高報(bào)紙雜志東營(yíng)日?qǐng)?bào)、勝利日?qǐng)?bào)、電視周報(bào)、齊魯晚報(bào)、魯中晨報(bào)等形和軟性文字資料,按銷售周期分階段發(fā)布受眾面廣,價(jià)格相對(duì)便宜電視廣告東營(yíng)電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、有線臺(tái)等專題片、形象廣告分階段發(fā)布受眾廣泛,廣告效果明顯電臺(tái)廣告東營(yíng)廣播電臺(tái)交通頻道和新聞時(shí)段黃金時(shí)段投放乘坐出租直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍繕?biāo)明確,有車族和重點(diǎn)客戶,如餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)主、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)主、停靠漁船等宣傳畫冊(cè)樓書、宣傳單頁(yè)等接待中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會(huì)、及專人定點(diǎn)發(fā)送來(lái)訪客戶、重點(diǎn)客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站、東營(yíng)信息港、勝利局域網(wǎng)及國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)受眾廣泛、價(jià)格優(yōu)惠動(dòng)用重點(diǎn)客戶(2)印刷品的種類序號(hào)分類1購(gòu)房須知2詳細(xì)價(jià)格表3銷售控制表4樓書5宣傳海報(bào)、折頁(yè)6認(rèn)購(gòu)書7正式合同9物業(yè)管理內(nèi)容3、公關(guān)活動(dòng)策劃在項(xiàng)目建設(shè)開工后、預(yù)售證辦理前,采取直銷方式或小范圍組織客戶對(duì)開盤后,在市區(qū)選擇合適場(chǎng)所組織大型展銷會(huì),全面展示項(xiàng)目,吸面向集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的整體招商,或制訂優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)政策鼓勵(lì)水產(chǎn)品市場(chǎng)的所有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)行團(tuán)體購(gòu)買。水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加,媒體同時(shí)進(jìn)行采訪報(bào)道,大項(xiàng)目知名度,引起目標(biāo)客戶注意。組織策劃大型公關(guān)活動(dòng),除組織市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參與外,還可組織體現(xiàn)海漁文化的大型文藝活動(dòng),邀請(qǐng)媒體參與宣傳大項(xiàng)目知名度,增強(qiáng)目標(biāo)客,進(jìn)一步擴(kuò)4、營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算(費(fèi)用待定)項(xiàng)目費(fèi)用內(nèi)容費(fèi)用估算備注場(chǎng)包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置,形象廣告運(yùn)用8萬(wàn)元樓書,宣傳單頁(yè),海報(bào)等10萬(wàn)元媒介投放電視廣告,報(bào)紙廣告,電臺(tái)廣告,戶外廣告,網(wǎng)絡(luò)宣傳等20萬(wàn)元活動(dòng)組織策劃費(fèi)用10萬(wàn)元其他費(fèi)用看樓車的購(gòu)置、裝飾,網(wǎng)站制作等8萬(wàn)元合計(jì)56萬(wàn)元按項(xiàng)目收入的0.5%入廣告費(fèi)三、銷售招商策略執(zhí)行5一)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1、“無(wú)憂置業(yè)”。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃,并給予投資者每年6%的2、東營(yíng)市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場(chǎng);3、東營(yíng)市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)海鮮的美食街4二)銷售策略1、沿街商鋪銷售策略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場(chǎng)啟動(dòng)的可靠性和保證性,以給予投資業(yè)主一定比報(bào),來(lái)打消其關(guān)于市場(chǎng)啟動(dòng)的顧慮。具體是引進(jìn)一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司,與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議業(yè)主支付固定的租金,即“返,全面責(zé)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng),并向“返租回報(bào)”啟動(dòng)市場(chǎng)的銷售方式與傳統(tǒng)銷售方式的比較:(以100米商鋪為例)對(duì)比內(nèi)容“先銷售后承租回報(bào)”方式傳統(tǒng)銷售方式市場(chǎng)形成確保市場(chǎng)的啟動(dòng)和形成,第一年向社會(huì)招商免租金,市場(chǎng)迅速形成,第二年和第三年收取租金合計(jì)收18000態(tài)混亂,房?jī)r(jià)偏低。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同,在800元/平方米左右相同,在800元/平方米左右額外回報(bào)帶三年租賃協(xié)議,固定租金回報(bào)31500元無(wú)銷售速度快,資金迅速回籠慢,且無(wú)法預(yù)料價(jià)值分析收入:房?jī)r(jià)差15000+租金收入1800033000元;三年租金支出:31500元,有贏余。結(jié)論采用“先銷售后承租”方式,以啟動(dòng)市場(chǎng)促進(jìn)售的方式,銷售利潤(rùn)基本是相同的,如果根據(jù)市場(chǎng)反映及時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn),將獲得意外收獲,具體運(yùn)作方式和價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。銷售策略采取“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”的運(yùn)作模式,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)劃分為10??50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售,回收大量資金,然后通過返租的方,他們購(gòu)得海鮮市場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán),由專門的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司(開發(fā)商控股營(yíng),降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn),將大大提高項(xiàng)“漁人之家”住宅項(xiàng)目的劣勢(shì)在于緊靠海鮮批發(fā)市場(chǎng),周圍環(huán)境嘈雜,特景觀,一面看海,另一面看湖。為促進(jìn)其銷售,可期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求,然后采取先預(yù)定后銷售的方式對(duì)酒店的位置優(yōu)越,如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,現(xiàn)在開發(fā)為時(shí)尚 (三)市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租成立專門的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司,可在省外注冊(cè),如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司,名義上是與開發(fā)商沒有任何關(guān)聯(lián)的外來(lái)公司,實(shí)際上由開發(fā)股,該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主的具體接洽,簽定三年租賃協(xié)議、2、招商招租政策。為便于招商和啟動(dòng),第一年房租免房費(fèi),第二保證金(如元),約定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。的業(yè)戶和大的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)4、招商范圍:全國(guó)沿海省份,山東省內(nèi)各城市,東營(yíng)市及周邊縣區(qū);面洽談;在東營(yíng)市召開招商大會(huì),宣布招商優(yōu)惠政策,吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住,迅速啟動(dòng)優(yōu)越位置開店經(jīng)營(yíng),營(yíng)造市場(chǎng)氣氛,等招租完成,市場(chǎng)形成后,根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)經(jīng) (四)價(jià)格定位及策略主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價(jià)。突出項(xiàng)目“賣點(diǎn)”和項(xiàng)目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購(gòu)房因素的差異。、優(yōu)惠條款序號(hào)優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購(gòu)買一次性購(gòu)買五戶以上可視為集團(tuán)購(gòu)買,給予一定優(yōu)惠3選擇購(gòu)買購(gòu)買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)或購(gòu)買偏僻位置的客戶給予相4特殊消費(fèi)對(duì)象重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會(huì)期間優(yōu)惠促銷價(jià)6變相優(yōu)惠鑒于廣利港距離東西城位置較遠(yuǎn)的實(shí)際情況,對(duì)于一次性購(gòu)買300平方米商鋪或400平方米市場(chǎng)攤位的業(yè)主,可以贈(zèng)送一輛價(jià)值25000元左右的微型車等3、價(jià)格分期策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間屬于期房,此時(shí)房?jī)r(jià)不宜定高,從建筑成本和現(xiàn)在東營(yíng)房入市價(jià)格開盤銷售一個(gè)月內(nèi),為吸引客戶,商鋪價(jià)格上浮到1650-1700元/平方米,市場(chǎng)攤位上浮到1350-1400元/平方米。價(jià)格浮動(dòng)策略房,在銷售擴(kuò)張期建,吸引更多客戶購(gòu)1800元/平方米以上,市場(chǎng)攤位價(jià)格上浮到1500元/平方米以上。 (五)其他銷售建議1、銷售代理商(銷售顧問)與房地產(chǎn)銷售策劃代理商的合作將加快項(xiàng)目銷售速度,專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運(yùn)營(yíng)公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和技巧,并熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)把握更為準(zhǔn)確,應(yīng)積極與其合作。開發(fā)商動(dòng)員公司各部門都參與房產(chǎn)銷售工作,發(fā)動(dòng)一切可以利用的關(guān)系,為克服項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的不利條件,便于城區(qū)客戶了解項(xiàng)目,建議開發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處,西城可以設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)門口,東城設(shè)在人流售樓。附:銷售部的工作流程表序號(hào)實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容據(jù)2批件申辦面積計(jì)算、預(yù)售許可3資料制作樓盤價(jià)格、合約文件劃、促銷實(shí)施5銷售操作簽約履行、樓款回收6成交匯總回款復(fù)審、糾紛處理7客戶入住入住通知、管理移交8產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成9項(xiàng)目總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情 (一)財(cái)務(wù)策略序號(hào)分類實(shí)施實(shí)施內(nèi)容1信貸策略選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作2付款方式策略優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通3按揭策略明晰項(xiàng)目按揭資料盡可能擴(kuò)大年限至30年例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)公司及條約約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制 (二)商業(yè)合作關(guān)系序號(hào)關(guān)系分類關(guān)系主體1雙方關(guān)系開發(fā)商與政府開發(fā)商與策劃商開發(fā)商與設(shè)計(jì)院開發(fā)商與承建商開發(fā)商與代理商開發(fā)商與廣告商開發(fā)商與物業(yè)管理商開發(fā)商與銀行(融資單位)2三方關(guān)系開發(fā)商、策劃商、政府開發(fā)商、策劃商、設(shè)計(jì)院開發(fā)商、策劃商、代理商開發(fā)商、策劃商、廣告商開發(fā)商、策劃商、物業(yè)管理商開發(fā)商、策劃商、銀行(融資單位)3多方關(guān)系開發(fā)商、策劃商、其他合作方 (三)工作協(xié)調(diào)配合人員工作職責(zé)開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人與策劃代理商確定合作事宜、簽署合同完善能有效工作的組織架購(gòu)和人員配備分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷的發(fā)動(dòng)和組織監(jiān)督營(yíng)銷策劃工作的執(zhí)行策劃代理商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人洽談銷售策劃工作對(duì)接、與項(xiàng)目方銷售人員的配合銷售策劃工作成果分塊執(zhí)行、落實(shí)、跟蹤信息反饋工作效果