融橋國際公館銷售策劃方案

文檔編碼:CJ4K9Q6O5Q8——HT8S8L2U9Y7——ZJ7S9V2X7V8融橋國際公館銷售策劃方案[內(nèi)容摘要]結(jié)合對融橋國際公館的整體情形, 市場現(xiàn)狀,福州土地市場利用狀況, 樓盤成交量,對項目的 SWOT分析,自身樓盤的價格定位,通過和競爭對手的項目定位的比較,最終達(dá)到的銷售目標(biāo), 及廣告推廣,推廣費(fèi)用等方面綜合考慮, 依據(jù)以上各方面信息估算出在整個銷售過程中所需的大致費(fèi)用,從而為該項目制定一套適合的銷售策劃方案；[關(guān)鍵詞]銷售策劃廣告推廣項目定位一、項目整體概況融僑國際公館地處群眾東路、六一路交匯處,毗鄰五一廣場、于山、晉安河公園,周邊有沃爾瑪、市體育館、市中心三大商圈； 融僑國際公館總占地 55.47畝,總建筑面積約 12萬㎡,規(guī)劃7幢樓：其中1幢2層商業(yè)及配套用房和 6幢18-31層城市地標(biāo)住宅建筑； 融僑國際公館社區(qū)共享大堂、層峰會所等配套；3000㎡城市開放園林,設(shè)有8000㎡中心景觀、奢享表1：數(shù)據(jù)名稱項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳細(xì)數(shù)據(jù)1基地面積 2

6360M所占比例%總建筑面積2

120220M其中：住宅建筑面積2

M商業(yè)建筑面積2

M所占比例%地下室建筑面積2

M所占比例%綜合容積率2.5各占比例11.6%建筑密度35%集中綠化率20%總戶數(shù)580戶其中：五房一廳1#7#樓50戶四房一廳3#6#樓116戶各占比例20%三房一廳5#樓68戶所占比例11.7%機(jī)動車停車位（小區(qū)內(nèi)）99輛所占比例84.85%其中：室內(nèi)84輛室外15輛所占比例15.15%（三）周邊環(huán)境融橋國際公館位于群眾東路、六一路交匯處,擁有極好的地理位置,擁有三大商圈,因此周邊的配套設(shè)施齊全；如周邊的餐飲：白宮大酒店、福中福大酒店、新華美大酒店、閩都大酒店、阿波羅大酒店、美海大酒店、銀華賓館、如家酒家、黃歧海鮮酒樓、福川日本辦理、德克士、南島漁村、豪享來等；表2：周邊環(huán)境購物飲食休閑消遣文化學(xué)府醫(yī)療站點(diǎn)交通路線2長城沃爾瑪、多翡翠明珠溫泉會光明學(xué)校、閩江福建醫(yī)大附屬第59路,74路,K2媒體生活廣場、所、太陽城桑拿、學(xué)院附中、群眾一醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)路〔王莊站〕利嘉沃爾瑪、聯(lián)玩得火KTV、萬路學(xué)校、臺江第院、省婦幼保健信好又多、利嘉豪溫泉桑拿、元五中心學(xué)校,國醫(yī)院、市婦幼保城、永樂家電等一茶道館、日月貨路學(xué)校,象園健醫(yī)院、中山醫(yī)新足浴、利嘉溫中心學(xué)校等院、回春藥店、泉會所、火足神福州第六人民醫(yī)農(nóng)等院、榕參藥店、象園街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等（四）項目SWOT分析 所謂的 SWOT就是融僑國際公館項目自身的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅,通過這四個方面進(jìn)行分析,可對項目的多方面內(nèi)容來個總的概括,并且從中得出計策；表3：項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（O）威逼（T）A、生活的配套齊A、六一路和群眾東路A、使得該地區(qū)更加熱A、周邊尚有群升白馬全；有沃爾瑪,好又交匯處,周邊的路段鬧,增加人流量郡、正榮潤城和融僑多等大型超市,購物到高峰期的時候車流外灘三個質(zhì)量相對較和消遣場所多,仍有量大,易堵車高的樓盤,競爭壓力醫(yī)療,訓(xùn)練,儲蓄等方面都具備了；B、該樓盤所處的地段B、相比周邊競爭樓相對較大；B、交通便利；有公交C、從目前福州市房地59路,74路等繁華程度較差；物業(yè)盤,價格較低產(chǎn)市場來看,其成交量處于相對低迷狀較差態(tài),投資風(fēng)險相對較大；（五）計策1、結(jié)合前面的因素分析,可以看出,融橋國際公館雖然存在一些劣勢,諸如,競爭壓力大,綠地率相對較低等等,可適當(dāng)增加相關(guān)方面的綠化；周邊競爭樓盤多,可以在其它方面增加優(yōu)惠；3 2、該項目所處地段在群眾東路、六一路交匯處,自然環(huán)境較好；因此可以利用周邊環(huán)境資源,對此加以宣揚(yáng)； 綜上所述,由于該地塊地理位置優(yōu)勢,交通便利,且區(qū)位的各方面環(huán)境好,投資價值的潛力仍是很大的；二、市場狀況分析（一）福州房地產(chǎn)土地市場整體情形福州樓市進(jìn)入9月以后風(fēng)云突變,“金九銀十”已經(jīng)過去,一手房成交量不斷創(chuàng)下新高,二手房市場亦顯現(xiàn)出回暖跡象,議價幅度開頭收窄,跳價重現(xiàn)市場,土地市場仍然捉摸不定,底價成交與地王同現(xiàn)；據(jù)不完全統(tǒng)計,福州在今年10月份期間加推、開盤的樓盤有十多家,從開盤量上來看,開發(fā)商對樓市的預(yù)期仍是很樂觀的；但樓市僵局能否打破,關(guān)鍵仍在于開發(fā)商的降價幅度；2022上半年,福州土地交易量為1481.45畝,超過去年全年的土地交易量；2022年10月25日,馬尾區(qū)又成功出讓 4幅地塊,其中3幅為商務(wù)用地,1幅為商住用地,,均成功出讓,今年的土地供應(yīng)是大規(guī)模的,并且含金量高,均價也提高不少,這樣一來,可以從確定程度上抑制地價不理性的上行,確定程度上也保證了商品房的供應(yīng)量；10月,福州頒布樓市限購令后一周,國家在住房公積金利率方面又相對調(diào)高了 0.25%,利率的微小提升對房地產(chǎn)市場的實(shí)際影響不大,但開發(fā)商仍連續(xù)盲目漲價,就造成了較大的影響；在限購令、加息等一連串調(diào)控政策背景下,福州豪宅市場卻開頭悄悄發(fā)力；10月份,融信戴維城、三盛托斯卡納、北緯 25N安妮女王、正祥橘郡和水岸君山等高端住宅項目紛紛加推新居源,成為二次調(diào)控后福州樓市的一大亮點(diǎn)；限購令出臺后,售樓部的客流量相比之前的“金九”削減了近三分之一,但購買客戶一八縣群體居多,福州的限購令新政主要限制五城區(qū)內(nèi)的新居購買,對閩侯等八縣區(qū)域的大多數(shù)別墅樓盤暫時仍不會有太明顯的沖擊；4（二）福州住宅市場分析2022年4月14日開頭,樓市新政到現(xiàn)在可以看出,福州一手房月簽約量不是很穩(wěn)固,上半年市成交總面積僅為105.29萬平方米；前七個月,福州商品房屋銷售面積同比下降 27.0%,其中住宅銷售面積更是同比下降了30.3%,降幅為本年度最高；從5月份的829套、6月份的1184套、7月份的821套、8月新增的可售房源為 1420套,成交1302套,直到9月份成交1716套的成果才見起色；以上數(shù)據(jù)反映的是新政前段時間對市場的銷售情況；據(jù)福州房管部門統(tǒng)計,在 3月份的第一周,福州的均價是 11281元/m2,漲幅在 1—3成左右；5月份的其次周,福州的均價是 10852元/m2,漲了5.86%；成交套數(shù)103套,跌了58.63%；9月6號—12號福州共簽約住宅290套,成交套數(shù)比前周削減 49套,環(huán)比跌幅14.45%,成交面積環(huán)比跌幅 12.02%；前三季度,開發(fā)商銷售業(yè)績再創(chuàng)新高,萬科累計銷售金額接近 700億元,保利地產(chǎn)也超過400億元,前20家開發(fā)商賣房收入高達(dá)4710億元；目前福州市可售住宅套數(shù)為 1.29萬套左右,供應(yīng)量的上升,加上目前市場觀望心情的緩解,可使房價暫時穩(wěn)固下來,不會顯現(xiàn)太大的波動；（三）鄰近樓盤戶型和均價情形1、正榮潤城

正榮潤城項目由正榮集團(tuán)旗下子公司福州正榮房地產(chǎn)公司開發(fā), 位于福州西二環(huán)南路東側(cè),南臨寧化支路,總建筑面積8萬平米,基地用地面積為22778平方米,建筑面積63778平方米,容積率為2.80；正榮潤城,由于其地段優(yōu)勢,為項目的開發(fā)制造了優(yōu)越的條件,鄰近有萬寶商圈,閩江沿岸景觀中心； 正榮潤城規(guī)劃5幢高層建筑,層高在28-33層,其中2幢3層的公寓式辦公樓；部分樓層6米挑高生活空間,最大的樓間距 95m；2、融僑外灘項目地處南江濱休閑道上,西接通江路,北望閩江及主題公園；總共規(guī)劃5棟32層超高層望江住宅；此次推出的是2號樓和3號樓,其中2號樓戶型面積165-200平方米,起價18000元/m2；3號樓戶型面積198-213平5 2

方米,起價19000元/m3、群升白馬郡位于白大路東側(cè),所在區(qū)域是在福州市區(qū)的老小區(qū)之一；由 9幢18-33層的高層住宅圍合組成,一共包括1棟6層住宅,2棟18層住宅,6棟33層住宅；主推戶型為 120平方米左右,價格暫定；三、項目定位（一）策劃定位“傳奇之上,重新超越”融僑國際公館,融僑集團(tuán)21年榮耀回來市中心,2022扛鼎力作；ARTDECO建筑,近百年世界建筑史的尊貴符號, 通過講究石材、鋼材、玻璃的搭配、以打造藝術(shù)品的細(xì)致,再現(xiàn)市中心頂級奢華樣板；毗鄰五一廣場、于山、晉安河公園,罕見3000㎡城市開放園林為社區(qū)優(yōu)享； 8000㎡中心景觀、奢享大堂、層峰會所,頂級配套表達(dá)居住不凡氣質(zhì)；融僑物業(yè) 13年榮譽(yù)首肯,國際公館酒店式服務(wù),彰顯財寶階層的尊崇門牌；（二）目標(biāo)客戶群定位消費(fèi)意向：隨著經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展,我們四周的文化氣息更加減弱, 越來越多的消費(fèi)者在找尋漸漸消逝的文化氛圍；回人文氛圍,充實(shí)客戶的精神生活；正榮潤城周邊文化配套設(shè)施,為消費(fèi)者找1、處于優(yōu)越的地理位置,外加周邊配套的完善程度,自然環(huán)境的圍繞,在空間的設(shè)計上,可以讓居住者獲得更多的使用面積,我們主要以140-180大戶型為主打,豪華戶型盡可以讓您輕松享受生活, 在和競爭樓盤定位的方向一面把目標(biāo)定位得更廣； 2、針對以上綜合情形,可將目標(biāo)客戶定位為：投資型買家,自用型買家,鐘于新古典建筑風(fēng)格的買家,高收入人群等； 3、從投資方面來說,地段優(yōu)勢和完善的配套設(shè)施為其供應(yīng)有力的保證； 假如做為家用,也是很好的選擇,出門便利,省時；而假如是寵愛這一種建筑風(fēng)格的6話就更不用多說了,是首選的考慮；高收入人群就要看他們對樓盤的綜合比較和詳細(xì)分析過后才會作出選擇；表3：目標(biāo)客戶群分析職業(yè)年齡訓(xùn)練程度支付才能購房目的其它要求高收入人群22—30歲居高中以上水月收入7000以投資,自用注重樓盤的綜（白領(lǐng)、金多平上,按揭,首投資合素養(yǎng),追求的領(lǐng)）付與月供均有是豪華享受35—50歲不限企事業(yè)老首付與月供均鐘愛地產(chǎn)的投板,個體商有資戶老板高收入的外30以上不限首付與月供均自用向往宜居生態(tài)籍人士（思有地產(chǎn),思鄉(xiāng)情節(jié)鄉(xiāng)情結(jié)）自由職業(yè)者22—40歲以不限一次性付款,自用,投享受良好的居（投資、自上按揭資,保值增住氛圍,投資地用）值產(chǎn)景觀地產(chǎn)均有（三）價格定位1、在此階段將和鄰近三個樓盤做對比,分別是正榮潤城、融僑外灘和群升白馬郡,法就是通過市場比較法將類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法,然后把各因素分值測算出來,它是一種最直接,最有說服力的估價方法,測算出來的結(jié)果最簡潔被人們懂得和接受,最終進(jìn)行比較；詳見下表：表4：樓盤對比名稱融僑國際公正榮潤城融僑外灘群升白馬郡館樓盤地址群眾東路與福州西二環(huán)南閩江南岸,南江白大路東側(cè)開發(fā)商六一中路交路寶龍南側(cè)濱休閑大道南福建群升置業(yè)匯處側(cè)福建正榮集團(tuán)融僑集團(tuán)股融僑集團(tuán)股份份有限公司有限公司有限公司有限公司7占地面積34557平方米22778平方米31250方米30682平方米優(yōu)勢（S）出行較便利,地理位置佳,自區(qū)域優(yōu)勢明顯,周邊配套好,是劣勢（W）建筑布局獨(dú)然環(huán)境優(yōu)越小區(qū)基礎(chǔ)配套投資的好地塊特,景觀美麗成熟車流量多,環(huán)境景觀一般車流量大,物房源不夠和諧建筑類型業(yè)治理較差污染較大超高層高層板樓高層住宅容積率2.52.82.833.2均價 219000元/m 220220元/m 218500元/m待定區(qū)交通狀況較好較好較好較好域生活配套較好好較好好因周邊環(huán)境較好較好一般一般素繁華程度一般較好較好較好其朝向較好好較好較好它景觀較好好一般較好因

素物業(yè)治理綠化率一般較好較好較好一般一般一般一般裝修較好較好一般一般2、依據(jù)表1各因素的比較情形,下面繪制比較因素的狀況修正表,如下表：表5：比較因素的狀況修正表名稱融僑國際公館正榮潤城融僑外灘群升白馬郡成交價格 219000元/m待估 218500元/m待估成交日期2022年5月2022年12月2022年8月2022年12月交易情形-2%正常-3%-3%3、2022年1月至12月的價格變動情形如下：表6：價格變動表月份123456價格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8月份789101112價格指數(shù)103.5103.3103.8104.1104.6104.9注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù),均以上個月為100.84、房地產(chǎn)狀況的比較判定結(jié)果,如下表所示： 表7：房地產(chǎn)狀況因素表房地產(chǎn)狀況權(quán)重融橋國際公正榮潤城融僑外灘群升白馬郡館區(qū)位狀況0.510010098100實(shí)物狀況0.398100100102權(quán)益狀況0.21001009798接下來,對各個因素的調(diào)整系數(shù)進(jìn)行求取,運(yùn)算結(jié)果如下：

a、公式：比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價*交易情形修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) b、交易情形修正系數(shù)

正榮潤城：100/100

融僑外灘：100/97

群升白馬郡：100/97

c、交易日期修正系數(shù)

正榮潤城：1.046*1.049=1.097

融僑外灘：1.033*1.038*1.041*1.046*1.049=1.224

群升白馬郡：1.038*1.041*1.046*1.049=1.185

d、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

正榮潤城：100/98*0.5+98*0.3+100*0.2=100/113.1

融僑外灘：100/98*0.5+100*0.3+97*0.2=100/98.4

群升白馬郡：100/100*0.5+102*0.3+98*0.2=100/100.2

e、運(yùn)算比準(zhǔn)價格

2正榮潤城：20220*100/98*1.097*100/99.4=22522.9 元/m 2融僑外灘：20220*100/97*1.224*100/98.4=25647.5 元/m 2群升白馬郡：17000*100/97*1.185*100/100.2=20726.6 元/m 2f、最終結(jié)果=（22522.9+25647.5+20726.6）/3=22965.7元/m9四、項目銷售策劃專案廣告推廣 1、在廣告推廣中為主打戶型做足了廣告宣揚(yáng),樓盤主打 65m2—90m2中小戶型,合理的室內(nèi)設(shè)計,讓您不會感受到擁擠,美麗的小區(qū)景觀, 讓您閑暇之余盡情享受；下面介紹在此過程中所運(yùn)用的廣告媒介：

（1）電視：具有視、聽、讀的綜合成效,表現(xiàn)手法豐富,感染力強(qiáng),藝術(shù)成效可達(dá)到極高的水平,觀看價值高,信息量大,時效率也高,趣味性強(qiáng)；（2）報紙：可讀性強(qiáng),掩蓋面廣,權(quán)威性強(qiáng),不同的版面具有不同的特定讀者群；（3）網(wǎng)絡(luò)：表現(xiàn)手法靈敏,可傳播信息量大,時效性強(qiáng)；（4）廣播：傳播速度快,費(fèi)用較低；（5）雜志：讀者群較固定,針對性強(qiáng),有較長的時效,可以反復(fù)閱讀,傳播效率高,專業(yè)性雜志成本較低；（6）戶外媒體：反復(fù)提示,重于強(qiáng)調(diào)視覺刺激；2、此外,該項目在之前所打出的互動廣告形式多樣,杰出連連,詳細(xì)如下：a、2022年10月10日晚,在項目對面的天度會,舉辦了名為“嘉年華”活動,以此來答謝客戶；b、在流火夏季的 5月,正榮潤城又掀起新風(fēng)暴——萬斤水果送榕城；詳細(xì)是將“直降5℃的水果券全城派發(fā)”,有不少客戶領(lǐng)著水果券去天虹購買水果；c、前不久在好又多舉辦的“融僑國際公館玩轉(zhuǎn)世界杯音樂啤酒節(jié)” ,可謂盛況當(dāng)前；d、在此之前推出了玫瑰之約、清新茉莉等不同類型的大型活動；五、項目銷售情形分析（一）銷售定位以提升樓盤形象,積聚客戶,預(yù)熱市場；利用公開發(fā)盤,營造旺銷的氣氛,10同時加強(qiáng)宣揚(yáng)力度,開發(fā)潛在客源；項目銷售達(dá)到90%以上的銷售階段,主要針對困難產(chǎn)品有重點(diǎn)地 推廣,最終實(shí)現(xiàn)利潤最大化；（二）樓盤銷售的既定目標(biāo) 1、銷售目標(biāo)：在目標(biāo)方面通過對客戶群的分析定位,依據(jù)顧客對樓盤的需要和中意度,認(rèn)可度等不斷跟進(jìn)調(diào)整,從而達(dá)到內(nèi)部銷售額；其它信息：

①融僑國際公館 1#樓戶型為179㎡,2#樓戶型為139-162㎡,3#戶型為139-162㎡,6#樓戶型為165-182㎡,7#樓是樓王,戶型為 214㎡；1萬元；②優(yōu)惠戶型：主力戶型是140-180,現(xiàn)在開頭預(yù)約,到開盤時每套可優(yōu)惠

③ARTDECO建筑,近百年世界建筑史的尊貴符號,通過講究石材、鋼材、玻璃的搭配、以打造藝術(shù)品的細(xì)致,再現(xiàn)市中心頂級奢華樣板；毗鄰五一廣場、于山、晉安河公園,罕見城市開放園林為社區(qū)優(yōu)享；中心水系景觀、奢享大堂、層峰會所,頂級配套表達(dá)居住不凡氣質(zhì)；2、活動支配：

（1）11月18—22號,第23屆海峽西岸〔福州〕住交會將在福州國際會展中心舉辦也叫“住房溝通會”,時間為4天,屆時可以制作出沙盤到國際會展中心參加展覽,在這短短4天的時間中擴(kuò)大宣揚(yáng)力度；確定出售的戶型及布局, 在會展期間就可以圈定確定的客源,在預(yù)熱期時確定其認(rèn)購資格； 會展終止后,整理資料預(yù)備內(nèi)部認(rèn)購及市場的認(rèn)購,政策；做好開盤的預(yù)備,并確定出銷售期間的優(yōu)惠（2）會展期間優(yōu)惠信息：凡是有在會展中登記認(rèn)購特定戶型的顧客都可以享受1萬元的優(yōu)惠；（3）可享受到購房大禮大放送的機(jī)會 .11銷售階段特點(diǎn)營銷組合策略銷售重點(diǎn)11月27日A．銷售目標(biāo)：A．價格策略：140-180約80套3300萬方案完成90%實(shí)現(xiàn)小幅度提價,以折扣方式表達(dá)（但對外不進(jìn)行公布）B．項目進(jìn)度：B．傳播策略：封頂,樣板區(qū)施工接近完成（泳池、部分景針對項目新定位,實(shí)現(xiàn)大面積廣告轟炸,以都市生活,城市創(chuàng)意為切入點(diǎn),觀先行、樣板房）、工地現(xiàn)場清理完成主體針對二次置業(yè)者、臺江區(qū)客戶平米C．營銷現(xiàn)場：營銷中心情境氛圍包裝完成（看C．廣告策略：板、吊旗、移動展架等）,在一期基礎(chǔ)上提升2#樓體廣告、戶外廣告二期整體品質(zhì)感報紙廣告大版面與小版面結(jié)合,實(shí)現(xiàn)每周3-5個版面開盤D．幫忙協(xié)作：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視專題片D．活動策略：現(xiàn)場看房車、物業(yè)保安協(xié)作完成

銷售隊伍：針對本次活動提前進(jìn)行人工培訓(xùn)32選6全屋家電贈送方案（在11月27日至12月5日期間購房客戶均可獲贈價值3000元的家電組合禮品）實(shí)現(xiàn)開盤現(xiàn)場人氣

E．宣揚(yáng)：

路牌廣告：完善收關(guān) ,一宅難求報紙廣告：板塊宣揚(yáng)、開盤信息

DM派樣、現(xiàn)場折頁F．預(yù)算支配：38%（含案場包裝4%,6月30日總推廣費(fèi)用138萬）六、樓盤調(diào)查表價目表戶型編號123456戶型五房一廳五房一廳五房一廳五房一廳五房一廳五房一廳面積162.72㎡140.17㎡141.1㎡140.15㎡140.17㎡162.72㎡樓層11669516740167851683016875169202167851683016875169201696517010316875169201696517010170551710041696517010170551710017145171905170551710017145171901723517280617145171901723517280173251737071723517280173251737017415174608173251737017415174601750517550917415174601750517550175951764010175051755017595176401768517730111759517640176851773017775178201217685177301777517820178651791013177751782017865179101795518000141786517910179551800018045180901517955180001804518090181351818016180451809018135181801822518270171813518180182251827018315183601818225182701831518360184051845019183151836018405184501849518540201840518450184951854018585186302118495185401858518630186751872022185851863018675187201876518810231867518720187651881018855189002418765188101885518900189451899025188551890018945189901903519080261894518990190351908019125191702719035190801912519170192151926028191251917019215192601930519350291921519260193051935019395194403019305193501939519440194851953013土地面積50%項目運(yùn)算依據(jù)費(fèi)率合計（萬元）1開發(fā)成本36983m210元∕m2731441．1土地費(fèi)用475001.2前期工程費(fèi)3881.2.1三通一平37建安費(fèi)1.2.2規(guī)劃設(shè)施費(fèi)21952萬1.5%329建安費(fèi)1.2.3策劃費(fèi)21952萬0.05%11建安費(fèi)1.2.4水文地質(zhì)勘測21952萬0.05%11實(shí)際面積1.3建安工程費(fèi)89684m21400元∕m2219521.3.1住宅12556實(shí)際面積m244381.3.2辦公1600元∕m2實(shí)際面積1.3.3商業(yè)27737m21600元∕m2實(shí)際面積1.3.4車位27542m21800元∕m24958土地面積36983m26221.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)15元∕m21.4.1供水55土地面積1.4.2供電36983m275元∕m2227土地面積1.4.3煤氣36983m27元∕m226土地面積1.4.4綠化36983m26元∕m222土地面積1.4.5排污36983m237元∕m2137土地面積1.4．6道路36983m242元∕m2155實(shí)際面積1.5公共配套設(shè)施60m21200元∕m24871.5．1公廁7實(shí)際面積1.5．2超市2022m21200元∕m2240實(shí)際面積1.5．3幼兒園3000m2800元∕m2240建安費(fèi)21952萬21951.6開發(fā)期間稅費(fèi)10%1~6項之和1.7不行預(yù)見費(fèi)3%211770561萬開發(fā)成本2.開發(fā)費(fèi)用73144萬3%90152.1治理費(fèi)用2194銷售收入3%49932.2銷售費(fèi)用166424萬假設(shè)借款為開發(fā)成本的2.3財務(wù)費(fèi)用36572萬10%*218283合計8215914項案名融僑國際公館板塊臺江區(qū)目物業(yè)公司福州融僑物業(yè)有限公司地理位置臺江區(qū)六一中路東側(cè)基本類型住宅和商業(yè)開發(fā)商融僑集團(tuán)股份有限公司情代理/策劃單位JAVELIN嘉論營銷設(shè)計公司況社自然地理環(huán)境毗鄰五一廣場、于山、晉安河公園,周邊有沃爾瑪、市體育館、市中心三大商圈；市政及交通59路,74路,K2路〔王莊站〕區(qū)周人文及訓(xùn)練鄰近的學(xué)校：光明學(xué)校、閩江學(xué)院附中、群眾路學(xué)校、臺江第五中心學(xué)校,國貨路學(xué)校,邊象園中心學(xué)校等環(huán)商業(yè)及金融鄰近的職能部門：國稅局、公安消防其次中隊、中國郵政、市規(guī)劃局、省機(jī)械爭論院境鄰近的銀行：建行、工行、農(nóng)業(yè)、中國銀行、光大、民生、中信、招商、恒生、深圳平安銀行,郵政儲蓄等項占地面積36998平方米總建筑面積120220平方米目總戶數(shù)580綠化率35%總?cè)莘e率2.5公攤體樓盤規(guī)劃規(guī)劃7幢樓：其中1幢2層商業(yè)及配套用房和6幢18-31層城市地標(biāo)住宅建筑；規(guī)劃車位面積商業(yè)面積辦公面積設(shè)其他配套設(shè)施運(yùn)動場所：福州市體育館、維力健健身中心計鄰近的醫(yī)院：福建醫(yī)大附屬第一醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、省婦幼保健醫(yī)院、市婦幼保健醫(yī)情院、中山醫(yī)院、廣愛藥店、大參林藥店、回春藥店、福州第六人民醫(yī)院、榕參藥店、象況戶型類型園街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等五房一廳戶房型162.72㎡型面積分朝向析套數(shù)及比例推開盤時間2022-11-27認(rèn)購價格均價180000㎡廣售樓處情促銷策略況宣揚(yáng)資料客戶來源及分析

賣點(diǎn)分析

營銷分析

項目總體評判市調(diào)成果□樓書□海報□戶型圖□光盤□會刊調(diào)查人調(diào)查時2022．12.20間15七、項目銷售策劃總體費(fèi)用明細(xì)（一）廣告目標(biāo)部分1、造市：制造銷售熱點(diǎn)；2、造勢：多種媒體一起上,掀起立體廣告攻勢；3、大范疇、全方位、高密度傳播售樓信息,激發(fā)購買欲望；4、擴(kuò)大融僑國際公館的知名度,識別度和美譽(yù)度；5、提升企業(yè)形象；（二）媒體排期及廣告經(jīng)費(fèi)預(yù)算16項目投放時間媒介規(guī)格/位置頻率/數(shù)量投放主題費(fèi)用備注融橋國際公館開盤（2022.11.27）項目新形象包裝600000以實(shí)際執(zhí)行尺寸前期預(yù)備（案場折頁包裝營銷中心看板為準(zhǔn)（原有戶外引導(dǎo)旗引導(dǎo)旗、圍墻廣樓體廣告告等更換內(nèi)容）圍墻廣告報紙廣告9.8（周三）海峽都市報內(nèi)版整版/項目新形象、開5922094000元×0.63折廣播海峽都市報23.5×4/盤信息及優(yōu)惠政802411800元×0.68折9.10（周四）策10.1（周五）海峽都市報23.5×4802411800元×0.68折/10.5（周三）海峽都市報內(nèi)版1/2版2916047000元×0.63折10.20（周三）海峽都市報23.5×4/802411800元×0.68折11.3（周三）海峽都市報23.5×4/802411800元×0.68折11.11（周五）海峽都市報內(nèi)版1/2版/2916047000元×0.63折項目新形象包裝11.20（周六）海峽都市報內(nèi)版1/3/4466077000元×0.58折11.21（周日）海峽都市報內(nèi)版1/2版/2961047000元×0.63折11.22（周一）海峽都市報23.5×4/802411800元×0.68折11.3巴士廣播全天/2022011.5電視10.1福州電視臺非黃金時段/項目新形象包裝202200原廣告內(nèi)容更換網(wǎng)絡(luò)廣告11.3福建都市頻道晚上21點(diǎn)播出/項