物權(quán)法案例匯總

物權(quán)法案例匯總篇一：案例詳解《物權(quán)法》車位：規(guī)劃的車位應當先滿足業(yè)主需要問：我在某樓盤購買了一套商品房，由于開發(fā)商將車位的價格定得很高（十五六萬元一個），我不打算購買車位，只想租。但是開發(fā)商說車位只賣不租，根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)車位應該如何歸屬？業(yè)主是否可以要求租賃車位？解答：《物權(quán)法》的第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹摋l規(guī)定得很明確，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，業(yè)主應同開發(fā)商協(xié)商購買或者租用，開發(fā)商不同意出租，只愿意出讓的話，開發(fā)商的行為也是合法的；如果開發(fā)商出租或者出讓的是業(yè)主共有道路或者其他場地的話，那業(yè)主完全可以向開發(fā)商主張權(quán)利，畢竟根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共有道路和其他場地中用于停放汽車的車位是屬于業(yè)主共有的，不屬于開發(fā)商所有，業(yè)主完全可以不向開發(fā)商支付這類費用。物管：業(yè)主大會可更換小區(qū)物管公司第1頁共16頁

問：我們小區(qū)物業(yè)管理收費高，管理水平低，與業(yè)主關(guān)系緊張。根據(jù)《物權(quán)法》，我們業(yè)主可以通過什么途徑來更換小區(qū)物業(yè)管理公司？小區(qū)業(yè)委會的權(quán)利、義務有哪些？解答：根據(jù)《物權(quán)法》第七十五、七十六條的規(guī)定，業(yè)主可以成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會更換小區(qū)物管公司，其權(quán)利、義務包括：制定修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，以及籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等。業(yè)主承擔公共部位維修、維護費問：小區(qū)內(nèi)的公共綠地、道路，或者建筑物公共部位（電梯、水箱）的維修、維護費用，根據(jù)《物權(quán)法》，應該由誰來支付？解答：《物權(quán)法》沒有直接規(guī)定公共綠化、道路或者建筑物公共部位的維護、維修費用的承擔問題。但《物權(quán)法》第條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務?！痹摋l應含有業(yè)主承擔公共部位維修、維護費之意。物業(yè)管理實踐中，日常維護、維修費依法屬于物業(yè)管理服務成本，從業(yè)主所交的管理費中支出，支出超出管理費用之外的，視物業(yè)管理的體制而有所不同：包干制的，超出部分由物業(yè)管理第2頁共16頁

公司承擔；酬金制的，超出部分由各業(yè)主分攤。若公共部位的維修屬中修或以上的，則不管屬于何種制度，該費用由各業(yè)主承擔。有維修資金的，在維修資金增值部分中開支，增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分再向業(yè)主收回。業(yè)主對建筑物內(nèi)經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)問：一些小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利益，在小區(qū)內(nèi)搞各種展會，并利用建筑物的外墻為一些公司做各種墻體廣告，或者改變會所功能，將其改成酒樓、歌廳等經(jīng)營性場所?！段餀?quán)法》中對此有何規(guī)定，業(yè)主該如何維護自己的利益？解答：《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤l規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務?！备鶕?jù)前述規(guī)定，“建筑物的外墻”屬于建筑物的“共有部分”，業(yè)主對其享有共有和共同管理的權(quán)利，未經(jīng)許可，物業(yè)公司不得擅自做廣告牟利。對于“會所”，應考慮其性質(zhì)，如果登記為“經(jīng)營性用房”，則權(quán)利人對其享有完全的使用和處分權(quán)；如果屬于業(yè)主共有，則不得擅自改變用途牟取利益。產(chǎn)權(quán)：3月內(nèi)要登記第3頁共16頁

問：我打算買房，現(xiàn)看中了某樓盤一套商品房。根據(jù)《物權(quán)法》，如果開發(fā)商將房“一房兩賣”，或者樓盤出現(xiàn)爛尾情況，我怎樣保護自己的權(quán)利？解答：新頒布的《物權(quán)法》第條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！苯窈?，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后，就可以到房屋登記機構(gòu)辦理預告登記，在付完房款后，再進行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起月內(nèi)要登記，否則預告登記就失效了。老公私自將房屋賣出，妻子可依法維權(quán)問：我已結(jié)婚，婚后購買的房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了老公一個人的名字。我想咨詢，如果老公私自將房屋賣出，我該怎樣維護自己的權(quán)利不受損害？解答：根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，婚后購買的房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)，在未征得妻子同意的情況，丈夫私自將房屋出售侵犯了妻子對房屋共有部分的所有權(quán)，但是根據(jù)《物權(quán)法》第條的規(guī)定，如果購買者確實不知道這是夫妻共同財產(chǎn)，支付了合理的房款，并且依照法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，該購買者就可第4頁共16頁

認為是善意取得，其權(quán)益應當?shù)玫椒杀Ｕ?，有?quán)不必歸還該套房屋，在此種情況下妻子只能向丈夫請求賠償損失。當然，如果購買者并非善意購買或者沒有履行相應的登記手續(xù)，妻子有權(quán)要求追回房產(chǎn)。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地問：我是一名外地人，由于收入有限，打算買城內(nèi)農(nóng)民的宅基地或者自建房屋居住。根據(jù)《物權(quán)法》，農(nóng)民的宅基地或者自建房是否可以轉(zhuǎn)讓？解答：《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！睂τ谵r(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓問題，應該適用《土地管理法》的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！钡谒目钜?guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)管理流轉(zhuǎn)辦法》第四條規(guī)定，村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，“因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。”因此，不能購買宅基地用于自建房屋。住宅土地使用期限屆滿后自動續(xù)期第5頁共16頁

問：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅房產(chǎn)的土地使用期限是70，商業(yè)是年，寫字樓是年。如果土地使用期限屆滿后，我是否還擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)？如果可續(xù)期，我是否還要繳費？解答：《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”根據(jù)該規(guī)定，住宅土地使用期限屆滿后，自動續(xù)期，業(yè)主仍擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。而非住宅物業(yè)的續(xù)期、建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬及續(xù)期是否需繳費，仍有待相關(guān)配套法律進行完善。70年內(nèi)住宅建筑物損壞，若住宅建筑物物權(quán)尚存，則土地使用權(quán)仍會自動續(xù)期問：有的物業(yè)建筑質(zhì)量很難維持到年，如果建筑物已提前損壞，那么土地使用期是否還會自動續(xù)期？解答：按照《民用建筑設(shè)計通則》的規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為年。因此，在土地使用權(quán)期限的年內(nèi)，住宅建筑物損壞的，可以維修，并不必然導致物權(quán)的滅失。根據(jù)立法本意，若住宅建筑物物權(quán)尚存，則土地使用權(quán)仍會自動續(xù)期。第6頁共16頁

業(yè)主享有“陽光權(quán)”問：我居住的小區(qū)商品房，原本樓盤規(guī)劃的間距比較開闊，但是等收樓時才發(fā)現(xiàn)，樓盤間距實際上很窄。我購買的是第2房屋，盡管臥室都是朝南，但是一天之中，很難有較長時間能夠射進陽光，通風情況也不太好，居住的感覺相當壓抑、不舒服。我想咨詢，根據(jù)《物權(quán)法》，我該如何維護自己的權(quán)利？考試大物業(yè)管理師解答：根據(jù)《物權(quán)法》第條的規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！笨梢姟段餀?quán)法》為公民維護“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。由于開發(fā)商的違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大而影響了相鄰建筑物的日照權(quán)利，開發(fā)商應當承當相應的侵權(quán)責任，權(quán)利人有權(quán)要求開發(fā)商消除妨礙等，但是《物權(quán)法》的規(guī)定只是明確了“陽光權(quán)”的歸屬，《侵權(quán)責任法》則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦，全國人大常委會年立法計劃安排的預備立法項目中就包括制定《侵權(quán)責任法》，待該法出臺后，廣大公民的“陽光權(quán)”將會更好地得以保障。鄰居要為維修問題提供便利問：我居住在一樓，房屋下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞事件，污水漫到房間內(nèi)，不得不找人維修。但是由于發(fā)生堵塞不是我們一家的問題，而是關(guān)系到樓上、樓下很多鄰居，他們由于家里暫時沒第7頁共16頁

有堵塞，常常不愿意我們?nèi)ニ麄兗也檎以?，因此一直沒有找到問題所在，每次維修都是治標不治本，到現(xiàn)在問題都沒有得到徹底解決。請問，根據(jù)《物權(quán)法》，我有權(quán)請求鄰居配合維修房屋嗎？解答：根據(jù)《物權(quán)法》第條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利?！贝饲耙驗樾薹孔?、通管道等問題，引發(fā)鄰居之間的糾紛很多，此次明確規(guī)定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進行管道的檢查。拆遷：應當依法給予補償問：我的房屋不動產(chǎn)在土地使用期限內(nèi)，什么情況下政府有權(quán)進行拆遷？按什么樣的補償標準給予拆遷補償？解答：《物權(quán)法》第條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”第8頁共16頁

由此可以看出，拆遷、征地關(guān)系到老百姓的切身利益，此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益。而相應的補償標準也明確，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并且要安排被征地農(nóng)民的社會保障費用；征收個人住宅的，應當依法給予拆遷補償并保障被征收人的居住條件。轉(zhuǎn)自篇二：物權(quán)法典型案例分析2物權(quán)法典型案例分析摘要：房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場在發(fā)展中存在著一些典型的問題，物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將對業(yè)主權(quán)益的保護以及促進物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范管理產(chǎn)生深遠的影響。備受全社會廣泛關(guān)注的《權(quán)法》出臺的腳步日益臨近，它作為調(diào)整財產(chǎn)關(guān)系的重要法律，對明確財產(chǎn)歸屬、合理利用和保護財產(chǎn)，維護經(jīng)濟秩序具有重大作用。尤其是物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將對保護業(yè)主權(quán)益、規(guī)范和調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)的行為起著不可替代的作用。隨著我國城市現(xiàn)代化進程的加速，各地興建了大量的居民住宅小區(qū)，而一棟建筑物常常不可能為一人所有或數(shù)人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，此種現(xiàn)象即是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個方面的內(nèi)容：建筑物區(qū)分所有人對專有部分的所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)第9頁共16頁

(其中又包括共同使用權(quán)與專有使用權(quán))建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)。一、目前住宅小區(qū)存在的幾個典型問題筆者以為，目前住宅小區(qū)存在的幾個典型問題可以歸結(jié)為以下三個典型案例。案例1對共有部分使用產(chǎn)生的糾紛甲某和乙某是上下樓鄰居，2003甲某對衛(wèi)生間進行了改造，不久，甲某因排水不暢在征得物業(yè)管理公司的同意下改動了單元樓內(nèi)的下水管道?？墒怯捎谑┕げ划敚啄掣膭拥南滤艿涝谑褂眠^程中存在滲漏現(xiàn)象，滲漏的水部分破壞了樓下乙某家的裝潢。乙某找甲某和物業(yè)管理公司多次協(xié)商未果，遂將甲某和物業(yè)管理公司一并告上了法庭。案例2地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題某市某商品住宅小區(qū)建成于90代，開發(fā)商在與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議時明確注明該小區(qū)地下停車場的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，并將這些停車位以較高的價格賣給了小區(qū)的部分業(yè)主，僅留出很少的停車位用于臨時停車。結(jié)果，出現(xiàn)了相當數(shù)量的有車業(yè)主爭占少量臨時停車位，有時，個別無處停車的業(yè)主將車停在了停車場出口，導致全部車輛都無法出入的現(xiàn)象。最后，業(yè)主們覺得自身的權(quán)益受到了侵害，對開發(fā)商的行為和開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議的合法性提出了質(zhì)疑。第10頁共16頁

案例3外墻廣告的問題某市一棟單體高層住宅，1997物業(yè)管理公司與當?shù)匾患覐V告公司簽訂《墻使用協(xié)議》約定由該廣告公司出資租用該住宅臨街面外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司所有，使用期為10。而物業(yè)管理公司則將該筆外墻出租的租金收入自家口袋。1999該小區(qū)業(yè)主以外墻屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，并且廣告牌侵犯了業(yè)主的采光、通風、安全等權(quán)利為由，向法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀，并將該筆外墻出租的租金全部返還給全體業(yè)主。二、物權(quán)法對解決住宅小區(qū)存在問題的重要作用不難看出，上面三個案例的核心問題是物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)。1、案例一是建筑物區(qū)分所有權(quán)中因“共有權(quán)”引起的紛爭。所謂共有部分，是指區(qū)分所有建筑物除專有部分以外的其他部分以及不屬于專有部分的附屬物。具體而言，共有部分包括兩個方面：（1不屬于專有部分的建筑物其他部分。它是指作為共有權(quán)客體的建筑物本體部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱等。（2不屬于專有的附屬建筑物。它是指區(qū)分所有建筑物相分離的，作為共有權(quán)客體的附屬建筑物部分，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、防火設(shè)備、天井、水塔、游泳池。第11頁共16頁

因此，共有權(quán)也就指以區(qū)分所有建筑物的共有部分為標的”物”的權(quán)利。對共同共有的財產(chǎn)，各區(qū)分所有人應不按份額、共同合理使用，而對按份共有的財產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應按照確定的份額使用、收益。任何一方所有人超越權(quán)利范圍而使用，將侵害他方權(quán)益，應停止侵害并賠償損失。各共有人對共有財產(chǎn)和設(shè)施共同負有維護、保護、管理、改良等義務，對共有財產(chǎn)的使用方式必須合理，必須按照共有財產(chǎn)的目的和性質(zhì)加以使用或收益，任何一方因使用不當、擅自改建共有物或造成共用物被損害的，應停止侵害、恢復原狀、賠償損失。而本案例中對于共有部分的墻壁、樓地板及共有部分內(nèi)的管線，區(qū)分所有權(quán)人就不可以擅自以自己的行為妨礙其他建筑物區(qū)分所有人對共有物的使用。甲某恰恰違背了這項義務，改動了單元樓內(nèi)的下水管線且施工不當造成對乙某權(quán)利的侵害，在這期間，物業(yè)管理公司又因越權(quán)同意甲某改動樓道內(nèi)的下水管道，這樣在一定程度上也造成了損壞的發(fā)生。所以，最后法院判令甲某“恢復原狀”并賠償乙某的損失，也是應該的。這個案例在一定程度上提醒擅自改變建筑物共有物進而侵害其他建筑物區(qū)分所有人對共有物的使用的業(yè)主注意自己的行為，同時也提醒了那些無視或輕視建筑物區(qū)分所有人權(quán)益的物業(yè)管理公司認真學習法律，提高自身規(guī)范管理和規(guī)范服務的水平和能力。第12頁共16頁

2、案例二所反映的問題在當今的房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)是普遍存在的。在討論之前，讓我們先看一個現(xiàn)實的情況：據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳市目前平均每3.3車輛才有一個停車位，而平均每天裝牌上路的新車就大約有500輛，高峰期甚至每天突破700輛。停車難的問題相當突出，以至于有些購房者在購買房產(chǎn)前先詢問開發(fā)商或售樓公司有關(guān)住宅小區(qū)總戶數(shù)和車位數(shù)的情況以及車位是否可以與房產(chǎn)一起購買，如果車位數(shù)太少或不能購買，則不會考慮購買此處房產(chǎn)。目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足業(yè)主的需要。購房者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)業(yè)主的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計算容積率的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。綜上所述，就目前的相關(guān)法律規(guī)定看，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣尚沒有一個十分明確的規(guī)定。因此，相信物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將準確的界定建筑物區(qū)分所有權(quán)人第13頁共16頁

與開發(fā)商之間的權(quán)利，從根本上解決目前普遍存在的問題，避免類似侵害建筑物區(qū)分所有權(quán)人權(quán)益的情況再度發(fā)生。3、在案例三中，外墻廣告為什么成了糾紛的起源？究其原因，還在于作為設(shè)置戶外廣告的“建筑物外墻”的產(chǎn)權(quán)到底歸屬誰的問題，這個問題一旦明確，則相應的產(chǎn)權(quán)人也就自然的享有處分權(quán)和收益權(quán)。建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)的內(nèi)容，是指區(qū)分所有人作為按份共有人的權(quán)利和義務。一般而言，區(qū)分所有人作為共有人對共有部分享有四項權(quán)利：使用權(quán)；受益權(quán)；改良權(quán)；管理權(quán)。筆者認為，對區(qū)分所有共有部分的性質(zhì)不應一概而論，應根據(jù)具體的使用情況來確定。所謂具體的使用情況，是指如果共有財產(chǎn)是各區(qū)分所有人共有使用的財產(chǎn)，不能具體將哪一部分的財產(chǎn)確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍。則只能認為該財產(chǎn)為共同共有的財產(chǎn)。一般來說，對建筑物內(nèi)的共有的門廳、陽臺、樓面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等，不能按照份額來確定使用的范圍，但對某些財產(chǎn)的收益可以根據(jù)一定的份額進行分配。因此，本案例中物業(yè)管理公司將該建筑物的臨街外墻面出租給某廣告公司用于廣告并將租金占為己有，筆者認為，該外墻面應歸全體建筑物區(qū)分所有人所共有，物業(yè)管理公司在未征得建筑物區(qū)分所有人同意的情況下無權(quán)將該外墻面出租給廣告公