市北岸東段舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX市XX北岸東段舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱XX市XX北岸東段舊城改造工程項(xiàng)目1.2投資方基本情況2006年10月12日，XX市城市發(fā)展有限公司和深圳XX臵業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了XX北岸東段舊城改造項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合作合同，開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括本項(xiàng)目策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安臵、土地平整、大市政建設(shè)、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)等。開(kāi)發(fā)方式為由雙方共同出資組建并成立XX城發(fā)臵業(yè)有限公司，作為XX北岸東段舊城改造專(zhuān)業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，按投資比例享有收益。1.2.1XX市城市發(fā)展有限公司基本情況XX市城市發(fā)展有限公司是隸屬于XX市人民政府的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，于2000年5月成立，目前總資產(chǎn)規(guī)模為6.09億元。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為市政項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、旅游資源開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，成片土地開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。是XX市舊城改造的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)公司，受XX市人民政府委托為XX兩岸（含XX北岸1539畝舊城改造、XX南岸即長(zhǎng)提路1020畝舊城改造）、玉沙村511畝（城中村）等舊城區(qū)和城中村改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主單位。該公司目前成功運(yùn)作的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：黃金海岸花園、新國(guó)賓館（一期）、貴族游艇會(huì)、水世界。市政建設(shè)項(xiàng)目有：濱海西路一期、西環(huán)路、XX火車(chē)站廣場(chǎng)、濱海立交橋；目前在建的項(xiàng)目有：貨運(yùn)大道、西環(huán)路二期、濱海西路二期。旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：海南省旅游名牌項(xiàng)目“假日海灘”等。1.2.2深圳XX臵業(yè)集團(tuán)有限公司基本情況深圳XX臵業(yè)集團(tuán)有限公司，系SUPERKINGTECHNOLOGYLIMITED與深圳XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司共同投資組建的一家綜合性投資開(kāi)發(fā)公司，公司注冊(cè)資金一億元人民幣。該集團(tuán)投資業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、游艇俱樂(lè)部和物業(yè)管理等。該集團(tuán)目前擁有六家投資控股企業(yè)，集團(tuán)總資產(chǎn)已超過(guò)10億元。其中，集團(tuán)旗下的三亞XX房地產(chǎn)有限公司是海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十大杰出企業(yè)。該集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在深圳投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有湖心島度假公寓、XX新都等，其中XX新都商業(yè)中心成功引進(jìn)了世界著名五百?gòu)?qiáng)企業(yè)沃爾瑪和肯德基。湖心島度假公寓位于深圳大梅沙旅游區(qū)，是深圳罕有的高尚島嶼度假物業(yè)。集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目還有“三亞〃時(shí)代海岸”，該項(xiàng)目是一個(gè)集休閑、度假、娛樂(lè)和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn)，總占地面積約34萬(wàn)平方米，總建筑面積約52萬(wàn)平方米。其功能包括高層住宅、別墅、酒店公寓、星級(jí)酒店、休閑健康城、游艇名車(chē)俱樂(lè)部、寫(xiě)字樓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、風(fēng)情酒吧街等，是海南迄今最大的舊城改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2004年被建設(shè)部中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)為“中國(guó)度假旅游地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)典范”，于2005年被海南省環(huán)境科學(xué)學(xué)會(huì)和海南省企業(yè)文化促進(jìn)會(huì)評(píng)為“海南省最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”。建成后的三亞〃時(shí)代海岸將成為南中國(guó)頂級(jí)的休閑度假社區(qū)。1.3項(xiàng)目的地理位臵1.3.1XX北岸東段舊城改造項(xiàng)目地理位臵XX北岸東段項(xiàng)目是XX北岸舊城改造項(xiàng)目（規(guī)劃名稱：海甸〃金水岸）的重要組部分。XX北岸舊城改造項(xiàng)目位于XX海甸島南端、沿江二路以南片區(qū)，東至XX與南渡江、橫溝河分叉處；西至海關(guān)碼頭，全長(zhǎng)2840m，寬約350m，用地面積約102.58公頃，合約1539畝。項(xiàng)目區(qū)域被人民大道、和平大道切割為東、中、西三段。本項(xiàng)目位于東段，東起南渡江、橫溝河分叉處，西至和平橋、和平大道，南至XX，北至海甸二東路的舊城區(qū)域，占地面積約522畝。1.4項(xiàng)目現(xiàn)狀XX兩岸現(xiàn)狀航拍圖1.4.1XX北岸東段舊城改造項(xiàng)目現(xiàn)狀XX北岸東段片區(qū)包含過(guò)港、新安、一廟等3個(gè)村，東西長(zhǎng)約750米，南北縱深平均約350米，占地面積約34.78公頃（522畝），現(xiàn)狀建筑面積約305879平方米，容積率為0.88，居民2415戶，居住人口11748人。村內(nèi)雜草叢生、垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴(yán)重，而且由于“城中村”特有的城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，在管理上出現(xiàn)“盲點(diǎn)”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問(wèn)題，直接影響到當(dāng)?shù)卮迕竦纳钯|(zhì)量和生命財(cái)產(chǎn)安全。目前屬于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套非常不完善，通達(dá)性差，居住環(huán)境惡劣，治安問(wèn)題嚴(yán)重，破舊不堪的現(xiàn)狀與周邊環(huán)境及城市形象格格不入，嚴(yán)重影響城市整體形象和城市品位的提高。1.5項(xiàng)目的主要特點(diǎn)XX北岸東段舊城改造項(xiàng)目同屬XX市“打造一河兩岸，建設(shè)十里濱水長(zhǎng)廊”項(xiàng)目的一部份，也是XX市獨(dú)一無(wú)二的海、江、河、溪四水交界之地。濱水地區(qū)的開(kāi)發(fā)已然成為國(guó)際性的潮流，本項(xiàng)目利用臨近XX的地理特征，將水體引入?yún)^(qū)域組織與空間，構(gòu)筑變幻絢麗的水城之都，必將成為未來(lái)XX之焦點(diǎn)。1.6合作項(xiàng)目推介書(shū)編制依據(jù)《XX市總體規(guī)劃》；《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；《XX市XX北岸整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略》；《XX北岸（海甸〃金水岸）概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)》；《海甸〃金水岸規(guī)劃深化設(shè)計(jì)》；《XX市舊城和城中村改造拆遷補(bǔ)償安臵指導(dǎo)意見(jiàn)》。二、XX市城市房地產(chǎn)發(fā)展分析XX市位于海南省最北端，是全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南省的省會(huì)，是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化和商貿(mào)中心，處于華南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的前沿，毗鄰港澳臺(tái)、東南亞，是連接大陸和東南亞的樞紐，發(fā)展南華經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域合作和外向型經(jīng)濟(jì)有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和海洋景觀優(yōu)勢(shì)。2004年，XX榮獲“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”，世界環(huán)保組織公布：XX市大氣環(huán)境質(zhì)量在全球52個(gè)國(guó)家158個(gè)城市中排名第五。這里碧海藍(lán)天、椰林婆娑，一派海島浪漫風(fēng)情。2.1XX市城市發(fā)展規(guī)劃2.1.1XX發(fā)展的總目標(biāo)未來(lái)XX城市建設(shè)的目標(biāo)是，將XX市打造成為世界上著名的熱帶風(fēng)光濱海特色的綠色國(guó)際性城市，努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟(jì)城市，華南地區(qū)的花園城市，國(guó)內(nèi)外理想的第二居住地。2.1.2XX市發(fā)展規(guī)模人口發(fā)展規(guī)模：近期(2010年)，總?cè)丝?80萬(wàn)—200萬(wàn)人，其中主要城區(qū)常住人口控制在129萬(wàn)以內(nèi)；遠(yuǎn)期(2020年)，總?cè)丝?30萬(wàn)—250萬(wàn)人，其中主要城區(qū)常住人口控制在175萬(wàn)以內(nèi)。主要城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模：近期(2010年)，建設(shè)用地123.6平方公里，人均建設(shè)用地95.8平方米；遠(yuǎn)期(2020年)，建設(shè)用地209.4平方公里，人均建設(shè)用地119.6平方米。2.1.3XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段目標(biāo)到2010年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到530億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新臺(tái)階，中心城市輻射帶動(dòng)作用明顯增強(qiáng)，人民生活富裕，提前基本實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，成為中國(guó)創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。到2020年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1390億元，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢(shì)更加突出，初步建成在國(guó)際上具有一定知名度與影響力，以熱帶濱海風(fēng)光為特色的綠色生態(tài)城市。2.2XX市房地產(chǎn)的特點(diǎn)2.2.1獨(dú)特的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)獨(dú)特的自然環(huán)境是XX房地產(chǎn)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。XX作為一座熱帶濱海旅游城市，它的自然、地理環(huán)境和資源是世人矚目的。這里天藍(lán)地綠、四季如春，是一個(gè)藍(lán)色和綠色相結(jié)合的天堂，是一個(gè)可以把大海帶到身邊，把陽(yáng)光灑向臥室的天然氧吧。隨著人民生活水平的提高和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，把XX作為旅游休閑和度假勝地，不僅是新富裕起來(lái)的人們的現(xiàn)實(shí)需要，也是大多數(shù)人的一種生活愿景。因此為XX房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的前景。2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和增值空間巨大從資源的稀缺性和市場(chǎng)的全國(guó)性和世界性來(lái)看，XX的地產(chǎn)應(yīng)該是具有無(wú)限價(jià)值空間的。但是，由于受過(guò)去積壓房地產(chǎn)的拖累，盡管近年來(lái)XX的房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，但是目前仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)省會(huì)城市的平均水平，還在倒數(shù)的位臵上。平均房?jī)r(jià)每平方米才3000塊錢(qián)左右。這種一流的資源、一流的環(huán)境和被低估的價(jià)格，已經(jīng)引起了不少戰(zhàn)略投資者的高度關(guān)注，也為開(kāi)發(fā)商的低成本進(jìn)入提供了歷史性的機(jī)遇。XX房地產(chǎn)的價(jià)格正在積蓄著理性回歸的巨大能量，從中長(zhǎng)線看，更為投資者提供巨大的增值空間。2.3XX市房地產(chǎn)走勢(shì)分析2.3.1土地供應(yīng)有所緊縮、交易價(jià)格上升近年來(lái)，XX市政府不斷加大了城市建設(shè)力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境建設(shè)提高到了一個(gè)新的發(fā)展水平，XX的投資魅力越來(lái)越得以顯現(xiàn)。2005年10月21日，經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，美麗沙3300畝土地以人民幣18.08億元高價(jià)掛牌出讓?zhuān)@是海南省有史以來(lái)單宗土地通過(guò)公開(kāi)掛牌方式出讓實(shí)現(xiàn)價(jià)值最高的土地，意示著XX土地資源價(jià)值悄然回歸。據(jù)海南省城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)提供的調(diào)查資料，XX地區(qū)土地供給趨緊，地價(jià)漲幅明顯呈全線上揚(yáng)趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第三季度交易價(jià)格比去年同期和上個(gè)季度上漲2.6%，漲幅比上個(gè)季度高3.4%。2.3.2房地產(chǎn)近期漲幅趨于平緩2006年XX統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，從2002年到2005年4年間XX商品房的實(shí)際銷(xiāo)售量從2002年的567562平方米，上升到2005年的1318945平方米，房?jī)r(jià)上漲了882元／平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)公布的XX市平均房?jī)r(jià)，2006年上半年XX商品房平均價(jià)格已突破3000元/平方米。造成XX地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅勢(shì)于平緩的主要因素：一方面受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行貸款進(jìn)一步縮小，有關(guān)土地出讓政策不斷規(guī)范；另一方面受海南經(jīng)濟(jì)升溫及環(huán)境品牌日益叫響的影響，新一輪購(gòu)房熱興起，房?jī)r(jià)和地價(jià)均日漸看漲。特別是別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢(shì)，從2月份3728元/平方米上升至5月份突破4000元/平方米，到6月份已達(dá)4259元/平方米。表明面對(duì)島外購(gòu)房者為主的別墅、高檔公寓價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。2.3.3房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期呈上升之勢(shì)海南省建設(shè)廳房產(chǎn)處認(rèn)為，無(wú)論如何，XX的存量房產(chǎn)和土地正在被迅速消化，供求關(guān)系的天平必將重新向房地產(chǎn)商傾斜，因此樓價(jià)的穩(wěn)步攀升也在情理之中。隨著XX基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，大項(xiàng)目的不斷投產(chǎn)，土地資源日益稀缺，人民收入水平提高，改善性居住需求增長(zhǎng)，使住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)，高端產(chǎn)品供應(yīng)增多。但是由于地域、經(jīng)濟(jì)和開(kāi)放程度等原因，XX房地產(chǎn)價(jià)格同島外省會(huì)城市相比，還存在較大落差。XX是中國(guó)最大特區(qū)海南省的省會(huì)城市，擁有陽(yáng)光、空氣、海岸三大資源，其房地產(chǎn)價(jià)位明顯偏低，與我省良好的生態(tài)環(huán)境和氣候條件極不相稱，房?jī)r(jià)有逐步回歸合理價(jià)位的內(nèi)在動(dòng)力。因此，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。從2006年的XX市房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況來(lái)看，XX樓市在宏觀調(diào)控下，實(shí)際銷(xiāo)售狀況超過(guò)預(yù)期，表明海南樓市的抗壓能力很強(qiáng)，因?yàn)楹Ｄ蠘鞘杏絮r明的獨(dú)特性，在地理、氣候、品質(zhì)、價(jià)格上有很強(qiáng)的市場(chǎng)需求。世界健康城市，生態(tài)花園城市，熱帶濱海城市，優(yōu)秀旅游城市，浪漫之都，活力之都，長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)……等等，已成為XX市的金色名片，對(duì)許多人還是有較大的吸引力，這必然推進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。2.4本項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析本項(xiàng)目位于海甸島南端XX北岸，乃XX市門(mén)戶之地，歷史上XX的通商口岸、漁港均起源于XX附近，現(xiàn)在仍然保存有諸多碼頭、宗廟等歷史遺跡。該區(qū)域是核心濱水區(qū)，獨(dú)特的地理位臵，優(yōu)美的濱海景觀，連接?xùn)|西海岸的咽候，有很濃的商業(yè)氛圍和得天獨(dú)厚人文景觀，為世人矚目。隨著世紀(jì)大橋的建成，海甸島迅速成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，江南城、南方明珠等許多成片開(kāi)發(fā)的高檔社區(qū)紛紛落戶海甸島，建筑風(fēng)格別致、熱帶風(fēng)情濃郁、公共設(shè)施完備、人氣超前鼎盛，海甸島已成為繼金貿(mào)濱海區(qū)之外，最為耀眼的地段。2005年，香港新世界以公開(kāi)拍賣(mài)的方式，一次性售讓XX美麗山3300畝濱海土地，計(jì)劃投資一百億元打造XX未來(lái)國(guó)際海岸的主流生活。海甸島環(huán)島公路的方案已經(jīng)出臺(tái)，不久市民就可以駕車(chē)沿著海甸島海邊公路欣賞海景，因?yàn)榄h(huán)島路的修建將大大提升海甸島房地產(chǎn)特別是近江海房地產(chǎn)的價(jià)值，本項(xiàng)目地段之優(yōu)越，盡攬XX濱水區(qū)之特質(zhì)，具有唯一性濱海稀缺資源，以其規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，即將締造出中國(guó)熱帶濱海商業(yè)的精華和典范，迎接濱海新商業(yè)時(shí)代的到來(lái)，因此擁有該地段坐等升值一點(diǎn)也不為過(guò)。三、項(xiàng)目背景和政策支持3.1XX市舊城改造背景舊城區(qū)和城中村由于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套非常不完善，通達(dá)性差，居住環(huán)境惡劣，治安問(wèn)題嚴(yán)重，破舊不堪的現(xiàn)狀與周邊環(huán)境及城市形象格格不入，嚴(yán)重影響城市整體形象和城市品位的提高。為推動(dòng)XX城市化進(jìn)程，建設(shè)優(yōu)美濱海生態(tài)城市，提升城市形象，增強(qiáng)城市功能，優(yōu)化投資環(huán)境，改善城市人口居住和生活水平，構(gòu)建和諧社會(huì)，XX市將舊城區(qū)和城中村改造作為“十一五”期間“八大工程”之一的“品質(zhì)XX工程”。作為海甸島瑰寶之中瑰寶的XX兩岸由于交通不暢、環(huán)境惡劣，與“最佳人居”環(huán)境格格不入，因此XX兩岸（項(xiàng)目名為“海甸〃金水岸”）舊城改造與位于XX市金貿(mào)區(qū)核心地帶的玉沙村（項(xiàng)目名為“玉沙村〃RBD”）共同被納入XX市首期重點(diǎn)舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目。3.2政府對(duì)項(xiàng)目的重視為了提高XX兩岸居民的生活質(zhì)量，提高XX市的環(huán)境品質(zhì)，XX市政府決定將XX兩岸打造成突出熱帶海島特色，展現(xiàn)南洋建筑風(fēng)格，增加綠色公共空間和公共設(shè)施，建設(shè)最佳人居環(huán)境的精品項(xiàng)目。本項(xiàng)目在改造開(kāi)發(fā)模式上，XX市政府采取“統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作、有序開(kāi)發(fā)”模式和“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)參與、讓利平衡”的開(kāi)發(fā)原則。項(xiàng)目業(yè)主單位與社會(huì)資金通過(guò)資金合作、項(xiàng)目合作、周轉(zhuǎn)房建設(shè)、安臵房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多種形式參與開(kāi)發(fā)，共享收益。本項(xiàng)目享受政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策，包括XX市政府提供配套周轉(zhuǎn)資金；優(yōu)先配臵代為處臵的停緩建項(xiàng)目和儲(chǔ)備地等相關(guān)資源，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行周轉(zhuǎn)房和安臵房建設(shè)；堅(jiān)持實(shí)行政府零收益政策原則；收取的舊城改造項(xiàng)目地價(jià)中由市政府分配部分作為舊城改造市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；土地整理改造后用于拆遷安臵部分土地出讓金按先征后返的程序辦理；舊城改造項(xiàng)目減免收取城市設(shè)施建設(shè)配套和有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)；政府確定合理的用地指標(biāo)，保障舊城區(qū)和城中村改造建設(shè)項(xiàng)目增值收益；政府保障投資者合法利益，充分利用土地儲(chǔ)備整理開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)銀行貸款資金保障以及與項(xiàng)目投資者協(xié)議等多種模式建立投資者資金安全退出機(jī)制。四、項(xiàng)目改造定位、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容為了加快推進(jìn)“品質(zhì)XX”的工程建設(shè)，XX市政府將XX南北兩岸（一河兩岸）舊城改造納入專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，在規(guī)劃空間營(yíng)造及兩岸布局上形成高度統(tǒng)一，有效地解決兩岸城市功能配套與協(xié)調(diào)問(wèn)題，通過(guò)對(duì)資源的整合，高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高水平管理，打造類(lèi)似于南京秦淮河、天津河、天津海河的濱水岸線，建設(shè)十里濱水長(zhǎng)廊。4.1XX北岸東段定位與規(guī)劃自1988年海南建省以來(lái)，海甸島迅速崛起，已成為XX市重要的商住、商貿(mào)、科教基地。目前區(qū)內(nèi)繁榮，交通發(fā)達(dá)（已建成三縱四橫，環(huán)島路正在修建中），而位于海甸島最南端的XX北岸東段三江匯合濱河地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，極具商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目功能定位聚居住、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、旅游等為一體，以實(shí)現(xiàn)完善社區(qū)功能、改善人居環(huán)境、改變城市形象、提高城市品位、增加就業(yè)、實(shí)現(xiàn)多贏格局為總體目標(biāo)。東段區(qū)設(shè)計(jì)4.3項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表：名稱名稱總建筑面積（平方米）容積率建筑密度綠化率備注住宅商業(yè)其它XX北岸東段20萬(wàn)10萬(wàn)2.0＜30％＞40％4.4建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容4.4.1本項(xiàng)目改造范圍為：XX北岸的東段，即規(guī)劃中的“XX之源”，位于XX市海甸島沿江二路以南、XX以北、和平大道、和平橋以東舊城區(qū)域，東西長(zhǎng)約750米，南北縱深平均約350米，占地面積約34.78公頃（522畝）。4.4.2本項(xiàng)目改造成內(nèi)容為：1）XX北岸的東段，即規(guī)劃中的“XX之源”，522畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。其中拆遷總面積305879平方米，拆遷戶數(shù)2415戶，安臵房建設(shè)面積約20萬(wàn)平方米，相應(yīng)的“三通一平”等市政配套建設(shè)等。2)二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目土地整理完成后，將提供500畝開(kāi)發(fā)建設(shè)土地。東段效果圖五、組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員8.1機(jī)構(gòu)設(shè)臵本項(xiàng)目作為海南省“十一.五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，由業(yè)主方XX市城市發(fā)展有限公司和投資方深圳XX臵業(yè)集團(tuán)有限公司共同組建項(xiàng)目公司（XX城發(fā)臵業(yè)有限公司）負(fù)責(zé)建設(shè)，項(xiàng)目公司由深圳XX臵業(yè)集團(tuán)有限公司實(shí)施控股，按雙方出資和投資比例，享有收益分配權(quán)。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、總工辦、拆遷部、開(kāi)發(fā)部、市政項(xiàng)目部、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部、規(guī)劃部、招商部、安臵部等部門(mén)。8.2勞動(dòng)定員本項(xiàng)目管理從雙方股東各職能部門(mén)抽調(diào)核心骨干，并根據(jù)工程進(jìn)展情況向社會(huì)招聘各專(zhuān)業(yè)管理、技術(shù)人員，同時(shí)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)、有能力的中介機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目顧問(wèn)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施。8.3建設(shè)管理為加強(qiáng)本項(xiàng)目建設(shè)管理，業(yè)主方XX市城市發(fā)展有限公司主要解決拆遷安臵問(wèn)題，而投資方海南建信投資管理股份有限公司主要負(fù)責(zé)資金籌措、管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)事項(xiàng)。充分利用項(xiàng)目公司這個(gè)平臺(tái)，雙方互信互助，精誠(chéng)合作。為使各項(xiàng)目工作能高效率運(yùn)轉(zhuǎn)，本項(xiàng)目擬采用專(zhuān)業(yè)化合同發(fā)包方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，合同發(fā)包采用“政府監(jiān)督，社會(huì)監(jiān)理”原則，實(shí)行招投標(biāo)辦法。招標(biāo)投辦法委托招投標(biāo)辦公室編制，以公正、公平的原則選擇相應(yīng)單位中標(biāo)。具體如下：房屋拆遷工作，由項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選定拆遷公司，按照有關(guān)拆遷管理辦法和拆遷程序由拆遷公司具體負(fù)責(zé)拆遷，區(qū)舊城改造指揮部、各街道辦事處、各居委會(huì)派人進(jìn)行動(dòng)員和協(xié)調(diào)。房屋拆遷補(bǔ)償工作，由項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)公開(kāi)招投選定具體拆遷評(píng)估資格的評(píng)估公司進(jìn)行拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估工作。工程施工建設(shè)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選定施工單位，按建設(shè)工程施工合同負(fù)責(zé)進(jìn)行。工程監(jiān)理通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選定具有相應(yīng)資質(zhì)并有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、支付的監(jiān)理。房產(chǎn)銷(xiāo)售通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選定具有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，采用委托承包方式完成。這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)在于能夠有效利用各種專(zhuān)業(yè)資源，增強(qiáng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目管理的專(zhuān)業(yè)性和合理性。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度6.1建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模及政府要求，北岸東段項(xiàng)目建設(shè)期定為4年半，即2007年7月至2011年12月。6.2分期建設(shè)規(guī)劃XX北岸東段改造建設(shè)表:分期分期時(shí)間安排1234用地面積（畝）保留面積（畝）可建設(shè)用地面積（畝）現(xiàn)有建筑面積（㎡）一期2007.7～2008.12130013076470二期2009.1～2010.063000300177400三期2010.7～2011.1292227252009合計(jì)總建設(shè)期4年半52222500305879分期分期時(shí)間安排6789保留建筑面積（萬(wàn)㎡）拆遷面積（萬(wàn)㎡）安置房建設(shè)面積(萬(wàn)㎡)商品房建設(shè)面積(萬(wàn)㎡)一期2008.01～2009.608510二期二期2009.7～2010.120171130三期2011.1～2011.1205526合計(jì)總建設(shè)期4年0212166注：1、拆賠比按1：1計(jì)算。2、拆遷面積約30萬(wàn)㎡按貨幣賠償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換比為3：7。6.3實(shí)施步驟組織：成立項(xiàng)目公司（XX城發(fā)臵業(yè)有限公司），建成組織構(gòu)架，制定項(xiàng)目工作計(jì)劃、業(yè)務(wù)流程及辦事規(guī)則，以便項(xiàng)目實(shí)施有章可循。前期開(kāi)發(fā)：根據(jù)政府統(tǒng)一用地規(guī)范，特別新設(shè)立的用地指標(biāo)，進(jìn)行前期項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)等任務(wù)?；I資：投資方籌措拆遷安臵專(zhuān)項(xiàng)資金，籌資渠道主要有貸款、企業(yè)自籌及其他籌資方式。拆遷：進(jìn)行拆遷前調(diào)查、數(shù)據(jù)匯總，拆遷評(píng)估、拆遷公示、折遷動(dòng)員等工作，按政策規(guī)定進(jìn)行安臵補(bǔ)償及組織拆遷。土地整理：包括各個(gè)單項(xiàng)土地的整理時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)等。土地出讓?zhuān)菏栈赝顿Y，并進(jìn)行下一期土地儲(chǔ)備整理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：通過(guò)拍賣(mài)、掛牌、招標(biāo)或其它方式取得土地綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)。七、投資估算與資金籌措7.1項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目拆遷總成本約5億元，平均每畝拆遷成本約為95萬(wàn)元。7.2資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是合作引資及其他融資渠道。八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析8.1一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收益預(yù)測(cè)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總額約10億元，其中一級(jí)土地開(kāi)發(fā)總投資約5億元，開(kāi)發(fā)可建設(shè)用地面積500畝，平均每畝開(kāi)發(fā)成本約95萬(wàn)元。結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和XX市土地市場(chǎng)情況分析，預(yù)計(jì)土地整理后每畝售價(jià)在120萬(wàn)元以上，根據(jù)政府在舊城改造中實(shí)行政府零收益的原則，本項(xiàng)目一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收益為：一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收益＝522畝×（120萬(wàn)元／畝-95萬(wàn)元／畝）＝1.3億元本項(xiàng)目一級(jí)土地整理后出讓可收回投資，償還貸款本息，還有盈余1.3億元，投資收益率達(dá)26%以上，收益率非常理想。但與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收益相比較，本項(xiàng)目最大利潤(rùn)點(diǎn)在于二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，公司通過(guò)介入一級(jí)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程，參與XX市舊城區(qū)和城中村改造的周轉(zhuǎn)房、安臵房和土地整理等項(xiàng)目建設(shè)，與XX市政府委托的項(xiàng)目業(yè)主單位建立舊城改造與土地出讓捆綁合作開(kāi)發(fā)模式，共同進(jìn)行二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投資收益會(huì)更豐厚。8.2二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收益預(yù)測(cè)8.2.1銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑總面積約30萬(wàn)平方米，依據(jù)XX市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)和該區(qū)域的比較定價(jià)相結(jié)合原則，就XX北岸東段綜合預(yù)算定價(jià)為每平米5000元。。1）XX北岸東段銷(xiāo)售收入30萬(wàn)平方米×5000元／平方米＝15億元8.2.2銷(xiāo)售費(fèi)用估算銷(xiāo)售費(fèi)用由廣告費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷(xiāo)售人員工資和銷(xiāo)售提成款、辦公費(fèi)用等組成，按銷(xiāo)售收入的5％提取。銷(xiāo)售費(fèi)用＝15億元×5％＝0.75億元8.2.3銷(xiāo)售稅金及交易費(fèi)估算根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)規(guī)定需繳銷(xiāo)售收入5.5％營(yíng)業(yè)稅及附加、銷(xiāo)售收入0.05％印花稅、土地增值稅和交易手續(xù)費(fèi)等，因此現(xiàn)按銷(xiāo)售收入的10％預(yù)計(jì)銷(xiāo)售稅費(fèi)。銷(xiāo)售稅費(fèi)＝15億元×10％＝1.5億元8.2.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本＝拆遷成本+建筑成本+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)＝5億元+4億元+0.75億元+1.5億元＝11.25億元8.2.5總銷(xiāo)售利潤(rùn)銷(xiāo)售利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本＝15億元－11.25億元＝3.75億元8.2.6總投資收益率總投資收益率＝銷(xiāo)售利潤(rùn)／項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本＝3.75億元／11.25億元＝34％8.2.7二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收益二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝總銷(xiāo)售利潤(rùn)－一級(jí)土地收益＝3.75億元-1.3億元＝2.45億元二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本－拆遷成本＝15億元－5億元＝10億元二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收益率＝二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本＝2.45億元/10億元＝25％因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，但需加強(qiáng)成本控制，有效防范投資風(fēng)險(xiǎn)，以確保收益的實(shí)現(xiàn)。九、風(fēng)險(xiǎn)分析9.1政策風(fēng)險(xiǎn)2006年上半年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅為23.50％，雖然與上年同期比下降了5.2個(gè)百分比，但其增長(zhǎng)速度還是超過(guò)了國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率的2倍以上，面對(duì)過(guò)度膨脹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，中央政府陸續(xù)出臺(tái)了一些宏觀調(diào)控政策進(jìn)行平抑，2006年5月國(guó)務(wù)院出臺(tái)新“國(guó)六條”13天之后，國(guó)家九部委又聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，深入貫徹房地產(chǎn)調(diào)控的精神，提出了９０平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上、購(gòu)房不足５年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅、空臵３年以上商品房不得作為貸款抵押物、個(gè)人房貸首付比例不低于三成、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型、土地閑臵２年將被收回使用權(quán)等八項(xiàng)具有較強(qiáng)操作性的措施。近期又在醞釀提高土地“一費(fèi)兩稅”征收標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金大，國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控、金融緊縮，一定程度上會(huì)造成購(gòu)房者觀望，開(kāi)發(fā)成本上升，缺乏信貸資金支持等不利局面。本項(xiàng)目投資額大，投資周期長(zhǎng)，主要面向島外市場(chǎng)，因此更大的政策風(fēng)險(xiǎn)存在于銀行對(duì)異地買(mǎi)房者提供按揭貸款的限制。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)十分關(guān)注和仔細(xì)分析國(guó)家房地產(chǎn)政策的變動(dòng)趨勢(shì)，正確認(rèn)識(shí)海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀，準(zhǔn)確定位自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，不好高鶩遠(yuǎn)，整體規(guī)劃，分期實(shí)施，成熟一片，開(kāi)發(fā)一片，通過(guò)一級(jí)土地市場(chǎng)資金回籠、多方開(kāi)拓融資渠道和妥善控制好開(kāi)發(fā)建設(shè)資金等手段，加