房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：財政視角看房地產(chǎn)市場

證券研究報告請務(wù)必閱讀正文之后第15頁起的免責(zé)條款和聲明看房地產(chǎn)市場核心觀點中核心觀點陳聰歷史上對土地市場需求側(cè)陳聰歷史上對土地市場需求側(cè)(開發(fā)商資金鏈和拿地意愿)研究多，對市場的供給側(cè)研究少(地方出讓行為)。我們認(rèn)為，2021年之后房地產(chǎn)市場一度陷入惡性循環(huán)，不僅有金融和產(chǎn)業(yè)的原因，也有土地市場長期繁榮之后，地方土地定價過高，規(guī)劃條件不佳，凈地不凈的原因。2022年全國政府性基金預(yù)算收入實現(xiàn)了年初預(yù)算的78%，土地市場表現(xiàn)在2022年拖累了財政預(yù)算完成度。從2023年預(yù)算來看，財政可以接受土地使用權(quán)收入在2022年的下降，但不能接受未來繼續(xù)以比較快的速度下降。政策重視房地產(chǎn)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)作用，也會持續(xù)出臺政策避免開發(fā)企業(yè)過分削減杠桿。房地產(chǎn)行業(yè)不僅迎來周期性復(fù)務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師S120047張全國房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)聯(lián)席首席分析師S050001房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)評級強于大市(維持)蘇，也迎來非周期性的正循環(huán)開始。▍2022年，土地市場表現(xiàn)拖累財政預(yù)算完成度。地方財政收入分為一般公共預(yù)算收入、政府基金收入、國有資本經(jīng)營收入和社?；鹗杖?。全國土地出讓金占地方財政收入比例在2022年為15.4%，較之2020年20.5%的高點明顯下降。2022年全國地方本級政府性基金收入實現(xiàn)了年初預(yù)算的78.1%，同比下降21.5%，主要是因為土地市場疲軟，土地使用權(quán)出讓收入表現(xiàn)不佳。▍財政不期待土地市場恢復(fù)到2020年程度，但也不能接受土地出讓金繼續(xù)快速下降。2023年，地方政府性基金預(yù)算收入同比增長0.4%。這說明財政可以接受土地使用權(quán)出讓收入下降的事實，也并不期待以土地市場繁榮來顯著增加地方財力。但預(yù)算不能接受土地市場的繼續(xù)快速下降，重視房地產(chǎn)作為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)作用。中期而言，財政收入中能夠取代國有土地出讓收入的經(jīng)營性科目仍然罕見。▍部分低線城市的土地市場下滑過于明顯，土地供給方參與重建房地產(chǎn)市場正循環(huán)。我們統(tǒng)計，哈爾濱、沈陽、天津等部分城市土地出讓金下降十分明顯。低線城市提振房地產(chǎn)需求的要求十分迫切。例如，天津和沈陽2023年的土地出讓預(yù)算收入，分別是2022年實際收入的250%和231%，說明這些城市迫切期待見到房地產(chǎn)市場回暖，也期待開發(fā)企業(yè)重新評估這些城市的土地價值。▍一線城市政策有定力，三線城市政策有空間。低線城市下行的土地市場，加上開發(fā)企業(yè)普遍存在的“聚焦核心城市，收縮戰(zhàn)線”的預(yù)期，反過來說明低線城市政策發(fā)力仍然任重道遠(yuǎn)。市場此前對消除摩擦阻力的政策關(guān)注度不夠，實際上低線城市也具備提升拿地意愿，優(yōu)化開發(fā)環(huán)境，加快銷售去化的政策空間。我們相信，未來低線城市會持續(xù)出臺實質(zhì)性政策。與此同時，我們認(rèn)為一線城市，尤其是北京和上海，沒有繼續(xù)放開房地產(chǎn)政策的必要和可能性。▍風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，投資熱情低落的風(fēng)險。部分企業(yè)優(yōu)質(zhì)可售資源不足，行業(yè)排名持續(xù)下行的風(fēng)險。貝殼整裝家居業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期的風(fēng)險。▍市場繼續(xù)整體復(fù)蘇，關(guān)注非周期性根本變化。我們認(rèn)為，穩(wěn)定土地市場十分重要，房地產(chǎn)市場有望在較為寬裕的流動性環(huán)境之下走向復(fù)蘇。但周期性因素之外，我們更關(guān)注非周期性的根本變化。包括腰部公司減少，以規(guī)模促融資的思路徹底消失；處置信用出險問題需要很長時間，地方對土地出讓的態(tài)度長期理性，不會再出現(xiàn)一邊控房價，一邊不控地價的狀況；區(qū)域政策差異度明顯拉大，可以在房地產(chǎn)復(fù)蘇浪潮中避免房價上漲爭議。我們繼續(xù)推薦受益于銷售復(fù)蘇，能力出色的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)貝殼，推薦積極拿地的公司，例如越秀地產(chǎn)，華發(fā)股份，華潤置地和濱江集團等。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明2重點公司盈利預(yù)測、估值及投資評級(交易21A22EA份集團國板塊.90.70.6服務(wù)5資料來源：Wind，中信證券研究部預(yù)測注：股價為2023年3月17日收盤價，中海物業(yè)請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明3土地市場表現(xiàn)在2022年拖累財政預(yù)算完成度 5土地出讓金是地方重要的收入來源 5面對房地產(chǎn)市場不確定性，預(yù)算草案期待土地出讓金收入穩(wěn)定 6供給視角看土地市場復(fù)蘇的緊迫性 72022年部分地方土地相關(guān)預(yù)算收入完成率顯著下降 72023年推動土地市場復(fù)蘇目標(biāo)清晰 8 市場繼續(xù)整體復(fù)蘇，接受穩(wěn)定新常態(tài) 11請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明4插圖目錄圖1：2022年全國地方政府財政收入組成(億元) 5圖2：全國地方政府財政收入變化(億元)及土地出讓金收入占比 6圖3：全國地方政府本級政府性基金收入當(dāng)年預(yù)算完成率及次年預(yù)算較當(dāng)年實際收入增速 圖4：2017-2022年樣本城市年初預(yù)算和實際完成土地出讓金收入合計(億元)及其完成 8圖5：2022年樣本城市及全國土地出讓金收入同比變化 8圖6：2022年樣本城市年初預(yù)算和實際完成土地出讓金收入(億元)及其完成率 8圖7：2023年樣本城市土地出讓金預(yù)算收入(億元)及其較2022年實際收入的比例....9圖8：全國土地出讓金收入(億元)及同比 9圖9：22城集中土地出讓成交金額(億元)及溢價率 9表格目錄 表2：2022年全國地方財政分項收入預(yù)算及實際完成情況 6表3：部分降低房地產(chǎn)行業(yè)摩擦阻力政策 9宅銷售價格指數(shù) 10表5：部分低線城市2022年政府性基金收入完成情況及2023年預(yù)算 11表6：重點公司盈利預(yù)測、估值及投資評級 12請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明5▍土地市場表現(xiàn)在2022年拖累財政預(yù)算完成度土地出讓金是地方重要的收入來源地方政府的財政收入來源主要分為一般公共預(yù)算收入、政府性基金收入、國有資本經(jīng)營收入和社?；鹗杖胨拇蟛糠?，同時各項收入還將區(qū)分地方本級收入和中央通過轉(zhuǎn)移支付或地方發(fā)行債務(wù)等其他渠道收入。在地方本級收入中，一般公共預(yù)算收入主要來源各項稅收，而國有土地使用權(quán)出讓收入(即土地出讓金收入)則構(gòu)成了地方本級政府性基金收入中的大部分。據(jù)財政部《2022年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2023年中央和地方預(yù)算草案的報告》的數(shù)據(jù)，2022年我國地方政府全口徑財政收入為43.3萬億元，其中一般公共預(yù)算收入和政府性基金收入占比分別為50.3%和25.6%。21.8萬億元地方政府一般公共預(yù)算收入中除10.8萬億元來自地方本級收入外，另有10.9萬億元來自中央轉(zhuǎn)移支付、地方預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金等；7.4萬億元地方本級政府性基金收入中有6.7萬億元來自土地出讓金收入，占比達(dá)90.6%；此外，地方政府性基金收入中另有787億元中央轉(zhuǎn)移支付及3.7萬億元地方專項債發(fā)行收入。，中信證券研究部當(dāng)前土地出讓金占財政收入的比例較歷史高點有所降低，但仍是地方財政收入最重要來源之一。以包含中央轉(zhuǎn)移支付及地方發(fā)行專項債收入等在內(nèi)的全口徑計算，全國土地出讓金占地方財政收入的比例在2020年達(dá)到高點，約20.5%，而即便2022年全年土地市場保持低迷的前提下，土地出讓金收入占地方財政全口徑收入的比例仍達(dá)到15.4%。若僅計算地方政府本級收入(剔除轉(zhuǎn)移支付和專項債等)，土地出讓金收入占地方財政收入比例在2022年將達(dá)到23.3%；若進一步扣除獨立核算，專款專用的社?；鹗杖?，2022年土地出讓金收入占地方財政收入的比例將提升至36.0%。無論是哪個比例，從數(shù)據(jù)來看，土地出讓金仍然是地方重要的財政收入來源。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明6(億元)及土地出讓金收入占比土地出讓金收入占比(全口徑收入，右軸) 土地出讓金收入占比(僅計算地方本級收入，右軸)00,00000020122013201420152016201720182019202020212022面對房地產(chǎn)市場不確定性，預(yù)算草案期待土地出讓金收入穩(wěn)定2022年，全國地方本級政府性基金預(yù)算收入實現(xiàn)了年初預(yù)算的78.1%，同比下降了21.5%。2022年是近年來全國政府性基金預(yù)算收入完成度最低的一年，政府性基金預(yù)算收入完成度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于財政預(yù)算的整體完成度。在國有土地使用權(quán)出讓收入完成不及預(yù)期的情況下，財政的增量主要來自于特定國有金融機構(gòu)和專營機構(gòu)上繳利潤等因素。大項分項收入入政府性基金收入本級收入發(fā)行收入8%險基金收入資料來源：中國政府網(wǎng)，中信證券研究部注：政府性基金收入中地方本級收入的大部分由土地出讓金收入構(gòu)成。2023年，地方政府性基金預(yù)算本級收入74021億元，同比增長0.4%。地方政府專項債38000億元，比2022年36500億元略有上升。觀察這一預(yù)算，我們認(rèn)為：第一、預(yù)算能夠接受2022年土地使用權(quán)出讓收入下降的事實，并不期待土地市場恢復(fù)到2021年之前的情況，即依托土地市場來明顯增加地方的財政收入；第二、預(yù)算不能接受土地出讓金繼續(xù)以類似2022年20%以上的下降速度繼續(xù)下降。考慮到預(yù)算制定的時間點，這并不說明財政對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀盲目樂觀，而說明預(yù)算對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，政策有效性充滿信心；第三、從財政預(yù)算的角度觀察，政策當(dāng)然無意將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具，但確實也重視房地產(chǎn)作為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為應(yīng)該減少庫存，削減杠桿，減少拿地，那我們認(rèn)為政策就會持續(xù)的出臺。地方政府性基金預(yù)算收入的基本穩(wěn)定，仍然是政策追求的目標(biāo)。中期而言，財政收入中能夠取代國有土地使用權(quán)出讓收入的經(jīng)常性項目仍然罕見。大項分項年預(yù)算收入完成率收入入請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明7收入大項收入分項2022年預(yù)算(億元)2022年實際(億元)2022年預(yù)算收入完成率中央轉(zhuǎn)移支付及其他108,595109,021100.4%本級收入0政府性基金收入地方專項債發(fā)行收入36,50036,500100.0%險基金收入資料來源：中國政府網(wǎng)，中信證券研究部注：政府性基金收入中地方本級收入的大部分由土地出讓金收入構(gòu)成。0.0%%%%當(dāng)年預(yù)算完成率(右軸)2019202020212014201520162017網(wǎng)，中信證券研究部▍供給視角看土地市場復(fù)蘇的緊迫性歷史上對土地市場的需求視角研究比較多(即開發(fā)企業(yè)的資金鏈和拿地意愿)，對土地市場的供給視角研究比較少(即地方政府的出讓行為)。我們認(rèn)為，2022年土地市場的冷清，不僅是需求側(cè)的原因，也有供給側(cè)的原因。在經(jīng)過了很長時間的土地市場繁榮超預(yù)期之后，很多地方對開發(fā)行業(yè)的內(nèi)生變化反應(yīng)并不及時。2020年后的土地市場不僅定價過高，許多土地的出讓規(guī)劃條件也不佳，甚至存在凈地不凈的情況。未來房地產(chǎn)市場重建正循環(huán)，不僅是開發(fā)企業(yè)本身的銷售和信用重建正循環(huán)，也是地方的土地供給正循環(huán)重建。2022年部分地方土地相關(guān)預(yù)算收入完成率顯著下降我們選取了上海、北京、重慶、武漢、天津、沈陽、哈爾濱7個不同城市作為樣本，統(tǒng)計其過去6年地方政府年初預(yù)算的土地出讓金收入與實際收入的比例。歷史數(shù)據(jù)而言，地方政府土地出讓金實際收入與年初預(yù)算收入均基本一致，2018-2021年實際完成率均在104%-114%之間(這也是為什么土地供給側(cè)出讓規(guī)劃條件不斷下滑的原因)；2022年土地市場顯著降溫，在樣本城市地方政府已經(jīng)較2021年實際土地出讓金收入下調(diào)10.6%制定預(yù)算的前提下，完成率僅87%，為近年來最低水平。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明8圖4：2017-2022年樣本城市年初預(yù)算和實際完成土地出讓金收入合計(億元)及其完成率,0000預(yù)算實際完成率(右軸)2017201820192020202120220%資料來源：各地政府官網(wǎng)，Wind，中信證券研究部注：樣本城市包括上海、北京、重慶、武漢、天津、沈陽、哈爾濱，2017-2020年重慶未披露土地出讓金預(yù)算金額，我們根據(jù)其政府性基金預(yù)算收入及歷年重慶實際金收入占政府性基金收入的比例進行推算。弱二線城市的土地市場情況確實比較嚴(yán)峻。上海、北京完成了年初的土地出讓相關(guān)財政預(yù)算(其中上海大幅超額完成預(yù)算)，重慶雖然土地出讓下降明顯，但也大體和全國同步?？墒?，哈爾濱、沈陽、天津2022年土地出讓金收入分別同比下降81.0%、78.2%-23%-23%-24%-78%-81%-100%圖6：2022年樣本城市年初預(yù)算和實際完成土地出讓金收入(億元)及其完成率預(yù)算實際完成率(右軸)4,0000000000%%%%資料來源：財政部，各地政府官網(wǎng)，中信證券研究部資料來源：各地政府官網(wǎng)，中信證券研究部年推動土地市場復(fù)蘇目標(biāo)清晰2023年土地市場預(yù)計溫和復(fù)蘇，部分城市提振房地產(chǎn)需求較為迫切。分析樣本城市2023年全年預(yù)算中土地出讓金預(yù)算收入可以發(fā)現(xiàn)，除上海、北京2023年土地出讓金預(yù)算收入較2022年下降外(上海未披露2023年土地出讓金預(yù)算收入金額，我們根據(jù)其披露的政府性基金預(yù)算收入及歷年上海實際土地出讓金收入占政府性基金收入的比例進行推算)，其余城市均在2022年實際收入的基礎(chǔ)上提升了2023年收入預(yù)算水平，其中天津、沈陽2023年土地出讓金預(yù)算收入分別是2022年實際收入的249.5%和230.6%，我們認(rèn)請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明90-溢價率(右軸)0-溢價率(右軸)%中信證券研究部為這充分體現(xiàn)了部分城市希望推動土地市場觸底回升的政策目標(biāo)。我們預(yù)計2023年除部分高能級城市外，全國大部分城市土地市場均有望在政策驅(qū)動下呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢。圖7：2023年樣本城市土地出讓金預(yù)算收入(億元)及其較2022年實際收入的比例2023預(yù)算收入 較2022年實際收入(右軸) 500 50%0京慶津陽收入及歷年上海實際土地出讓金收入占政府性基金收入的比例進行推算。▍地產(chǎn)求穩(wěn)：一線政策有定力，三線政策有空間供給側(cè)的結(jié)論和需求側(cè)研究的結(jié)論實際上殊途同歸。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場并非權(quán)宜之計，而會持續(xù)發(fā)力。圖8：全國土地出讓金收入(億元)及同比全國土地出讓金收入YoY(右軸),0000002016201720182019202020212022各地政府官網(wǎng)，中信證券研究部率低線城市仍然具備很明顯的政策空間。市場此前對消除摩擦阻力的政策關(guān)注度不夠，實際上各地具備很大的優(yōu)化開發(fā)環(huán)境，提升拿地意愿，加快銷售去化的政策空間。這些城市的供給普遍較大，也不存在房價明顯上漲的威脅。我們相信，未來低線城市的各類房地產(chǎn)需求提振，開發(fā)摩擦阻力消除政策仍將加速出臺。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明10類型23年以來出臺相關(guān)政策的部分地區(qū)戶需提前償清貸款即可辦理過戶交易，極大優(yōu)化了二手房的交市、武六安市、紹興市、淮北市、日照市、宿遷地出讓金付款金是開發(fā)項目前期支出的重要組成，對土地出讓金付款節(jié)奏的利市、洛陽市、哈直接地影響企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的狀況。點整治定性，有利于重啟開發(fā)拿地流程。工市。動態(tài)用造成影響。市、常州市。備案環(huán)效便利了居民支配個人住房的各項使用售放松手房限售策略及新房合同備案限制，有望推動改善性需求釋性。配式建筑發(fā)展了房地產(chǎn)項目開發(fā)的節(jié)奏，一定程度提升了商品房交付質(zhì)量金回流的效果。市、廣州市、佛山市。官網(wǎng)，中信證券研究部0月=1000月=100莊請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明110月=1000月=100，中信證券研究部不過，一線城市，尤其是北京和上海這兩個城市，我們認(rèn)為沒有繼續(xù)放開房地產(chǎn)政策的必要和可能。一方面，這兩個城市即使在2022年，國有土地出讓金收入也仍然豐厚。這兩個城市只需要略微優(yōu)化一下出讓結(jié)構(gòu)，增加一下供地規(guī)模，政府性基金預(yù)算完成就不成問題。另一方面，這兩個城市的房地產(chǎn)市場以二手房為主，新房供給不多，且外來人口置業(yè)意愿仍然強烈。如果稍加刺激，又可能導(dǎo)致房價的上漲?？傮w而言，我們認(rèn)為北京和上海的拿地窗口將迅速收窄，當(dāng)然收窄的表現(xiàn)并不會是未來土地出讓價格過于昂貴，而是未來土地出讓的盈利空間比較小，疊加土地出讓中簽的可能性很低。但全國其他地方的拿地空間仍然廣闊，企業(yè)越是認(rèn)為要“聚焦個別城市拿地”，低線城市的地方就越可能提供更有吸引力的土地用以開發(fā)。算收入(億元)際收入(億元)預(yù)算完成率算收入(億元)算收入較實際收入增長%7%4.4%.6%11%官網(wǎng)，中信證券研究部房地產(chǎn)行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，投資熱情低落的風(fēng)險。部分企業(yè)優(yōu)質(zhì)可售資源不足，行業(yè)排名持續(xù)下行的風(fēng)險。貝殼整裝家居業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期的風(fēng)險。▍市場繼續(xù)整體復(fù)蘇，接受穩(wěn)定新常態(tài)我們認(rèn)為，從供給側(cè)來看，穩(wěn)定土地市場十分重要，房地產(chǎn)市場有望在進一步的政策作用之下，在較為寬裕的流動性環(huán)境之下走向復(fù)蘇。在周期性因素之外，我們更加重視非周期的根本變化。第一、腰部公司數(shù)量的明顯減少，以規(guī)模促融資的思路徹底消失，有望避免未來土地市場出現(xiàn)惡性競爭；第二、保交付會持續(xù)一段時間，處置信用出險問題預(yù)計會持續(xù)很長時間，信用和交付問題并不會隨著房地產(chǎn)市場復(fù)蘇馬上解決。這會使得地方在相當(dāng)長時間內(nèi)(應(yīng)該會遠(yuǎn)超3年的開發(fā)請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明12周期)對土地出讓底價的認(rèn)知都會十分理性。土地賣出一個不合理的高價，開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重虧損，到頭來仍然會損害地方本身。如果市場參與熱情高，地方完全可以采取搖號或者評標(biāo)的方式?jīng)Q定土地的歸屬，不會再次一邊嚴(yán)控房價，一邊卻默許地價上漲；第三、不必采取一線房價上漲助推低線房價上漲的舊模式，可以在低線城市持續(xù)放開政策，同時在一線城市繼續(xù)施行比較嚴(yán)厲的調(diào)控政策。我們繼續(xù)推薦受益于銷售復(fù)蘇，能力出色的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)貝殼，推薦2021年四季度以來積極拿地的房地產(chǎn)企業(yè)，如越秀地產(chǎn)，華發(fā)股份，華潤置地和濱江集團等公司。 (交易幣AA份集團國板塊.90華潤萬象生活.70.6服務(wù)5Wind注：股價為2023年3月17日收盤價，中海物業(yè)EPS為港元，萬物云為核心凈利潤和核心請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明13▍相關(guān)研究房地產(chǎn)行業(yè)2023年一季度市場跟蹤—政策發(fā)力空間足，產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇可持續(xù)(2023-03-15)房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告—新龍頭的高質(zhì)量發(fā)展新機遇(2023-03-03)房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告—短期影響不宜高估，長期影響不宜低估(2023-03-01)房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)2023年2月企業(yè)銷售數(shù)據(jù)點評—銷售底部已過，復(fù)蘇勢頭強勁房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤點評—政策長短兼顧，銷售快速復(fù)蘇房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—加速盤活存量資產(chǎn)，持續(xù)利好運營能力房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告—銷售可復(fù)蘇，政策可持續(xù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題研究—挑戰(zhàn)機遇并存，結(jié)構(gòu)變化之始房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—緊密監(jiān)測邊際變化政策區(qū)域差別或擴大，(2023-03-01)(2023-02-27)(2023-02-21)(2023-02-20)(2023-02-20)信用退潮投資低谷提振需求決心勿低估6)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)跟蹤點評—房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)港股通機會前瞻3)房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤點評—夜一程，晝一程，星月輪轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告—把握窗口期，迎接開門紅(2023-01-29)租賃住宅行業(yè)深度研究報告—被忽視的供給革新，高成長的產(chǎn)業(yè)機遇(2023-01-29)房地產(chǎn)行業(yè)2022年度宏觀數(shù)據(jù)點評—政策托底，行業(yè)有望企穩(wěn)反轉(zhuǎn)7)物業(yè)行業(yè)2022年年報前瞻—挑戰(zhàn)機遇并存，結(jié)構(gòu)變化之始6)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—化解現(xiàn)金流困擾，期待銷售復(fù)蘇6)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—四項行動標(biāo)本兼治，齊心協(xié)同力促復(fù)蘇房地產(chǎn)行業(yè)專題報告—政策風(fēng)口掘金銷售二次分化，新模式下聚焦存量資產(chǎn)運營(2023-01-06)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—大力支持首置需求，合理支持改善需求(2023-01-06)房地產(chǎn)行業(yè)專題報告—地產(chǎn)行業(yè)研究的四個常見誤區(qū)(2023-01-05)房地產(chǎn)行業(yè)專題研究—歷史視角的地產(chǎn)再融資(2023-01-04)房地產(chǎn)行業(yè)2022年銷售數(shù)據(jù)點評—迎接二次分化(2023-01-02)物業(yè)服務(wù)行業(yè)跟蹤點評—兩大政策發(fā)力方向值得關(guān)注6)房地產(chǎn)行業(yè)專題研究—房地產(chǎn)政策如何“出實招”0)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—新要求，新舉措，新方向房地產(chǎn)行業(yè)2022年11月宏觀數(shù)據(jù)點評—已是懸崖百丈冰，只把春來報房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告—REITs市場擴容對房企的三大影響基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)2023年投資策略—從政策底到市場底8)物業(yè)管理行業(yè)跟蹤報告—時代機遇，重塑初心7)房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告—政策協(xié)同合力，企業(yè)結(jié)束縮表7)房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉分析專題—2022年三季度房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉分析專題(2022-12-07)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—REITs市場紅利持續(xù)，投融管退終成正果房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤點評—透視土地市場，迎接擴表機遇05)01)請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明14C-REITs2023年投資策略—復(fù)盤和展望，股性與債性(PPT)物業(yè)服務(wù)行業(yè)跟蹤點評—地產(chǎn)信用新周期，物業(yè)管理受益幾何？房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—股權(quán)再融資快速推進，信用新周期拉開序幕房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—A股平臺崛起，竣工交付發(fā)力房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2023年投資策略—政策破解惡性循環(huán)，時間消化不良資產(chǎn)(2022-11-25)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2023年投資策略—政策破解惡性循環(huán)，時間消化不良資產(chǎn)(2022-11-23)房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)2022年10月宏觀數(shù)據(jù)點評—尤需警惕縮表，密切留意房價(2022-物業(yè)管理行業(yè)跟蹤報告—時代機遇，重塑初心房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)重大事項點評—左右協(xié)同，上下合力房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)跟蹤報告—雙管齊下和復(fù)蘇起點房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤點評—逆周期微操穩(wěn)需求，市場化托舉穩(wěn)信用房地產(chǎn)行業(yè)2022年三季報總評—結(jié)構(gòu)性縮表空間運營服務(wù)行業(yè)2023年投資策略—拓寬品牌護城河，提效作業(yè)基本盤(2022-11-02)物流倉儲行業(yè)專題報告—結(jié)構(gòu)性變革引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)投資新機遇(2022-10-27)房地產(chǎn)行業(yè)2022年9月宏觀數(shù)據(jù)點評—銷售復(fù)蘇投資下行，政策發(fā)力跨境承壓(2022-10-24)房地產(chǎn)行業(yè)2022年9月企業(yè)銷售數(shù)據(jù)點評—市場走向復(fù)蘇，分化預(yù)計加劇(2022-10-15)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)系列專題之四—傭金率，怎么變？房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)系列專題之五—存量時代，雖遲但到房地產(chǎn)行業(yè)周報—長假地產(chǎn)基本面跟蹤(2022.10.1-10.7)9)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—促流通提信心，組合拳穩(wěn)定地產(chǎn)市場1)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項點評—活用利率政策工具，有效刺激區(qū)域需求(2022-09-30)房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題報告—開竣工調(diào)整的結(jié)構(gòu)和路徑(2022-09-30)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈深度研究—保交付循序漸進，穩(wěn)信心多方努力(2022-09-29)房地產(chǎn)行業(yè)周報—地產(chǎn)周度數(shù)據(jù)跟蹤(2022.9.21-9.27)(2022-09-28)地產(chǎn)周度數(shù)據(jù)跟蹤(2022.9.14-9.20)—地產(chǎn)周度數(shù)據(jù)跟蹤(2022.9.14-9.20)(2022-09-22)房地產(chǎn)行業(yè)專題研究—住房供應(yīng)生力軍，REITs市場優(yōu)等生(2022-09-19)主要負(fù)責(zé)撰寫本研究報告全部或部分內(nèi)容的分析師在此聲明：(i)本研究報告所表述的任何觀點均精準(zhǔn)地反映了上述每位分析師個人對標(biāo)的證券和發(fā)行人的看法；(ii)該分析師所得報酬的任何組成部分無論是在過去、現(xiàn)在及將來均不會直接或間接地與研究報告所表述的具體建議或觀點相聯(lián)系。本研究報告由中信證券股份有限公司或其附屬機構(gòu)制作。中信證券股份有限公司及其全球的附屬機構(gòu)、分支機構(gòu)及聯(lián)營機構(gòu)(僅就本研究報告免本研究報告對于收件人而言屬高度機密，只有收件人才能使用。本研究報告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布該研究報告的人員。本研究報告僅為參考之用，在任何地區(qū)均不應(yīng)被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。中信證券并不因收件人收到本報告而視其為中信證券的客戶。本報告所包含的觀點及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標(biāo)或需要，不應(yīng)被視為對特定客戶關(guān)于特定證券或金本報告所載資料的來源被認(rèn)為是可靠的，但中信證券不保證其準(zhǔn)確性或完整性。中信證券并不對使用本報告或其所包含的內(nèi)容產(chǎn)生的任何直接或間接損失或與此有關(guān)的其他損失承擔(dān)任何責(zé)任。本報告提及的任何證券或金融工具均可能含有重大的風(fēng)險，可能不易變賣以及不適合所有投資者。本。本報告所載的資料、觀點及預(yù)測均反映了中信證券在最初發(fā)布該報告日期當(dāng)日分析師的判斷，可以在不發(fā)出通知的情況下做出更改，亦可因使用不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同觀點和分析方法而與中信證券其它業(yè)務(wù)部門、單位或附屬機構(gòu)在制作類似的其他材料時所給出的意見不同或者相反。中信證券并不承擔(dān)提示本報告的收件人注意該等材料的責(zé)任。中信證券通過信息隔離墻控制中信證券內(nèi)部一個或多個領(lǐng)域的信息向中信證券其他領(lǐng)域、單位、集團及其他附屬機構(gòu)的流動。負(fù)責(zé)撰寫本報告的分析師的薪酬由研究部門管理層和中信證券高級管理層全權(quán)決定。分析師的薪酬不是基于中信證若中信證券以外的金融機構(gòu)發(fā)送本報告，則由該金融機構(gòu)為此發(fā)送行為承擔(dān)全部責(zé)任。該機構(gòu)的客戶應(yīng)聯(lián)系該機構(gòu)以交易本報告中提及的證券或要求獲悉更詳細(xì)信息。本報告不構(gòu)成中信證券向發(fā)送本報告金融機構(gòu)之客戶提供的投資建議，中信證券以及中信證券的各個高級職員、董事和員工亦不為(前述金融機構(gòu)之客戶)因使用本報告或報告載明的內(nèi)容產(chǎn)生的直接或間接損失承擔(dān)任何責(zé)任。說明投資建議的評級標(biāo)準(zhǔn)評級說明報告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業(yè)評級 (另有說明的除外)。評級標(biāo)準(zhǔn)為報告發(fā)布日后6到12個月內(nèi)的相對市場表現(xiàn)，也即：以報告發(fā)布日后的6到12個月內(nèi)的公司股價(或行業(yè)指數(shù))相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)的漲跌幅作為基準(zhǔn)。其中：A股市場以滬深300指數(shù)為基準(zhǔn)，新三板市場以三板成指(針對協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的)或三板做市指數(shù)(針對做市轉(zhuǎn)讓標(biāo)的)為基準(zhǔn)；香港市場以摩根士丹利中國指數(shù)為基準(zhǔn)；美國市場以納斯達(dá)克綜合指數(shù)或標(biāo)普500指數(shù)為基準(zhǔn)；韓國市場以科斯達(dá)克指數(shù)或韓國綜合股價指數(shù)為基準(zhǔn)。股票評級買入相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅20%以上增持相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅介于5%~20%之間持有相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅介于-10%~5%之間賣出相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)跌幅10%以上行業(yè)評級強于大市相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅10%以上中性相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅介于-10%~10%之間弱于大市相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)跌幅10%以上聲明在法律許可的情況下，中信證券可能(1)與本研究報告所提到的公司建立或保持顧問、投資銀行或證券服務(wù)關(guān)系，(2)參與或投資本報告所提到利益沖突體聲明本研究報告在中華人民共和國(香港、澳門、臺灣除外)由中信證券股份有限公司(受中國證券監(jiān)督管理委員會監(jiān)管，經(jīng)營證券業(yè)務(wù)許可證編號：Z20374000)分發(fā)。本研究報告由下列機構(gòu)代表中信證券在相應(yīng)地區(qū)分發(fā)：在中國香港由CLSALimited(于中國香港注冊成立的有限公司)分發(fā)；在中國臺灣由CLSecuritiesTaiwanCo.,Ltd.分發(fā)；在澳大利亞由CLSAAustraliaPty