房地產(chǎn)投資拓展流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理流程一、流程概況：流程目：保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)搜尋房地產(chǎn)項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行充足論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以供決策者做出對(duì)判斷。合用范圍：合用于企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理，包括從土地信息獲取，到土地所有權(quán)最終獲取。定義：1.市場(chǎng)定位：明確項(xiàng)目目消費(fèi)群體并知悉群體特性；2.產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目類(lèi)型選擇，確定項(xiàng)目究竟為一般住宅，還是寫(xiě)字樓或商場(chǎng)等；3.產(chǎn)品主題：項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)有關(guān)，指詳細(xì)產(chǎn)品形態(tài)細(xì)分；例如：一般住宅可以按價(jià)格進(jìn)行高中低級(jí)辨別，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、多層、小高層辨別。流程主導(dǎo)及參與部門(mén)：投資拓展部（主導(dǎo)）、研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理不、成本合約部、營(yíng)銷(xiāo)籌劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)行部。部門(mén)流程中承擔(dān)責(zé)任董事會(huì)同意新項(xiàng)目投資決策董事長(zhǎng)1.審批前期項(xiàng)目信息2.參與項(xiàng)目提議書(shū)會(huì)審，審批項(xiàng)目提議書(shū)3.參與項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)4.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策5.審批招掛拍方略與二手項(xiàng)目談判方略6.參與/指導(dǎo)項(xiàng)目獲取過(guò)程7.參與項(xiàng)目獲取協(xié)議會(huì)審，審批項(xiàng)目獲取協(xié)議總經(jīng)理1.參與項(xiàng)目前期信息搜集、溝通、考察2.審核前期項(xiàng)目信息3.參與項(xiàng)目提議書(shū)會(huì)審，審批項(xiàng)目提議書(shū)4.參與項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)5.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策6.審批招掛拍方略與二手項(xiàng)目談判方略7.參與/指導(dǎo)項(xiàng)目獲取過(guò)程8.參與項(xiàng)目獲取協(xié)議會(huì)審，審核項(xiàng)目獲取協(xié)議投資拓展分管副總1.主管項(xiàng)目前期信息搜集、溝通、考察2.審核前期項(xiàng)目信息3.參與項(xiàng)目提議書(shū)會(huì)審，審批項(xiàng)目提議書(shū)4.參與項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)5.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策6.審批招掛拍方略與二手項(xiàng)目談判方略7.負(fù)責(zé)項(xiàng)目獲取過(guò)程8.主管新項(xiàng)目獲取協(xié)議編制9.參與項(xiàng)目獲取協(xié)議會(huì)審，審核項(xiàng)目獲取協(xié)議參與各部門(mén)副總參與項(xiàng)目提議書(shū)會(huì)審參與項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)會(huì)審參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議財(cái)務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)濟(jì)師參與新項(xiàng)目獲取協(xié)議會(huì)審?fù)顿Y拓展部搜集土地信息/二手項(xiàng)目信息，并接受有關(guān)部門(mén)和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)獲取土地信息/二手項(xiàng)目信息，對(duì)土地背景狀況進(jìn)行理解，協(xié)助編制《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》負(fù)責(zé)組織前期信息搜集、溝通、考察負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》負(fù)責(zé)組織編制《項(xiàng)目提議書(shū)》、《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目提議書(shū)》、《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》成果會(huì)審負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目投資決策會(huì)參與編制招拍掛方略和二手項(xiàng)目談判方略編制參與競(jìng)拍與商務(wù)談判負(fù)責(zé)新項(xiàng)目獲取協(xié)議文本編制，并負(fù)責(zé)組織協(xié)議評(píng)審與流轉(zhuǎn)會(huì)簽負(fù)責(zé)獲取土地使用權(quán)研發(fā)設(shè)計(jì)部協(xié)辦制《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》，提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析提議參與《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》會(huì)審工程管理部1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》，對(duì)工程計(jì)劃部分進(jìn)行復(fù)核2.參與《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》會(huì)審成本合約部1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》，提出初步建安成本提議2.參與《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》會(huì)審3.參與新項(xiàng)目獲取協(xié)議會(huì)審營(yíng)銷(xiāo)籌劃部1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》，提出初步市場(chǎng)分析2.參與《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》會(huì)審物業(yè)管理部1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》，提出初步市場(chǎng)分析2.參與《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》會(huì)審財(cái)務(wù)管理部1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》，提供有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)2.參與《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》會(huì)審企管運(yùn)行部1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》，提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排提議2.參與《項(xiàng)目提議書(shū)》和《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》會(huì)審二、工作程序1.項(xiàng)目信息整頓和提出投資設(shè)想：（1）由投資拓展部對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境（都市發(fā)展規(guī)劃及政策影響、宗地所屬區(qū)域都市地位、項(xiàng)目自身性質(zhì)、重要特點(diǎn)和特殊性等）和內(nèi)部原因（對(duì)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略影響、項(xiàng)目在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃中定位、項(xiàng)目利潤(rùn)奉獻(xiàn)）進(jìn)行有針對(duì)性分析，協(xié)助企業(yè)鎖定項(xiàng)目中重點(diǎn)地塊；項(xiàng)目概況內(nèi)容框架包括：項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、宗地位置、宗地現(xiàn)實(shí)狀況、周?chē)^(qū)配套、周?chē)h(huán)境、大市政配套、規(guī)劃控制要點(diǎn)、土地價(jià)格、土地升值潛力評(píng)估、立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺陷比較；（2）投資拓展部通過(guò)多種途徑獲得土地信息，董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、有關(guān)分管副總等提供土地信息提議，重要信息來(lái)源渠道包括政府、中介機(jī)構(gòu)、或項(xiàng)目擁有者。項(xiàng)目拓展專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)獲取土地信息進(jìn)行信息登記。（3）在對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)有了比較深入理解并占有大量市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上，尋找需要滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，提出投資設(shè)想。2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地信息及重點(diǎn)地塊編制項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)（1）投資拓展部對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地土地、人口、政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等進(jìn)行分析，篩選出重點(diǎn)也許開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并結(jié)合企業(yè)內(nèi)部資源，選擇適合企業(yè)發(fā)展意向項(xiàng)目。投資拓展部將選用重點(diǎn)地塊信息上報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。由董事長(zhǎng)對(duì)初步選擇地塊進(jìn)行審批，決定與否需要深入研究。（2）當(dāng)董事長(zhǎng)決定深入研究后，投資拓展部組織分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)等有關(guān)工作人員進(jìn)行地塊踏勘、市場(chǎng)考察（3）考察結(jié)束后，投資拓展部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》，投資拓展部根據(jù)考察后獲得項(xiàng)目信息、概況和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析，形成《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》（4）《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》編制完畢，報(bào)投資拓展副總、總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批，決定與否需要深入研究3.項(xiàng)目初步論證與確定（1）《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》審批通過(guò)，投資拓展部需深入跟蹤理解該項(xiàng)目，并有投資拓展部組織企業(yè)有關(guān)部門(mén)配合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步論證；投資拓展部提供項(xiàng)目概況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析、市場(chǎng)定位等研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析營(yíng)銷(xiāo)籌劃部提供項(xiàng)目周?chē)禺a(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析、產(chǎn)品提議、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃、市場(chǎng)供應(yīng)（與需求）現(xiàn)實(shí)狀況分析及預(yù)測(cè)、目客戶(hù)有關(guān)信息、消費(fèi)行為分析等成本合約部負(fù)責(zé)提出開(kāi)發(fā)類(lèi)（建安、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)）成本預(yù)算物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提出物業(yè)運(yùn)行草案財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及非開(kāi)發(fā)類(lèi)部分企業(yè)運(yùn)行部負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，工程管理部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排中工程工期部分進(jìn)行復(fù)核（2）投資拓展部負(fù)責(zé)匯總以上分析資料，編制《項(xiàng)目提議書(shū)》（3）投資拓展部負(fù)責(zé)組織會(huì)議對(duì)《項(xiàng)目提議書(shū)》進(jìn)行會(huì)審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部、營(yíng)銷(xiāo)籌劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)行部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷(xiāo)籌劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與會(huì)審（4）投資拓展部根據(jù)會(huì)議評(píng)審意見(jiàn)進(jìn)行修改，報(bào)投資開(kāi)發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批，決定與否需要深入研究4.項(xiàng)目方案選擇、優(yōu)化和可行性論證（1）《項(xiàng)目提議書(shū)》審批通過(guò)后，根據(jù)《項(xiàng)目提議書(shū)》規(guī)定，投資拓展部需深入理解和跟蹤該項(xiàng)目，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在搜集到資料和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)方案論證和比較，會(huì)同其他有關(guān)部門(mén)明確方案選擇重大原則問(wèn)題和優(yōu)選原則，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析措施，優(yōu)化方案，評(píng)比出合理方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上可行性，深入確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)進(jìn)度等（2）結(jié)合《項(xiàng)目提議書(shū)》會(huì)審意見(jiàn)和方案優(yōu)化選擇狀況，投資拓展部參照以上有關(guān)部門(mén)協(xié)助和專(zhuān)業(yè)提議，進(jìn)行《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》起草和編制，并推薦一種以上可行方案和實(shí)行計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和提議，供領(lǐng)導(dǎo)層參照（3）投資拓展部負(fù)責(zé)組織會(huì)議對(duì)《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》進(jìn)行會(huì)審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部、營(yíng)銷(xiāo)籌劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)行部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷(xiāo)籌劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與會(huì)審（4）投資拓展部根據(jù)會(huì)議評(píng)審意見(jiàn)進(jìn)行修改，報(bào)投資開(kāi)發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批，決定與否需要進(jìn)行投資決策5.新項(xiàng)目投資決策（1）《項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》獲董事長(zhǎng)同意后，投資拓展部負(fù)責(zé)組織投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷(xiāo)籌劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)進(jìn)行投資決策（2）新項(xiàng)目投資決策審議通過(guò)后，報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審核，董事會(huì)審批6.土地獲取和協(xié)議談判（1）董事會(huì)對(duì)新項(xiàng)目投資決策審批通過(guò)后，投資拓展分管副總負(fù)責(zé)組織土地獲?。?）招拍掛項(xiàng)目A．投資拓展分管副總主持與土地提供方進(jìn)行溝通洽談，投資拓展部有關(guān)人員參與溝通洽談B．投資拓展分管副總負(fù)責(zé)編制招拍掛方略，投資拓展部參與，報(bào)總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批C．由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)主持招拍掛活動(dòng)，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與/指導(dǎo)，如競(jìng)價(jià)成功，則進(jìn)入?yún)f(xié)議評(píng)審/會(huì)簽階段，如競(jìng)價(jià)失敗，則投資拓展部對(duì)失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)匯報(bào)，作為整個(gè)項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)終止（3）二手項(xiàng)目A．投資拓展分管副總主持與土地供應(yīng)方進(jìn)行溝通洽談B．投資拓展分管副總負(fù)責(zé)制定談判方略，投資拓展部參與，總經(jīng)理審批，董事長(zhǎng)審批土地賣(mài)方價(jià)格、合作方式、付款方式等內(nèi)容C．由投資拓展分管副總組織談判，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與/指導(dǎo)，若談判成功，則進(jìn)入?yún)f(xié)議評(píng)審/會(huì)簽階段，若談判失敗，則投資拓展分管副總對(duì)失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，作為