中國房企海外舉債凸顯房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)窘境

Word中國房企海外舉債凸顯房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)窘境隨著房地產(chǎn)市場大環(huán)境的調(diào)整，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊的局面正在加劇。一位房地產(chǎn)商對記者表示，海外舉債已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)，“無需大驚小怪。”

中國房企海外大規(guī)模舉債“自救”

今年以來，“錢荒”的中國開發(fā)商在海外貸款市場的舉債規(guī)模創(chuàng)下近十年新高，為2021年最高水平。海外舉債的確可以一定程度上緩解房企的資金緊張程度，然而背后的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫破裂跡象，中國房企將面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯(cuò)配帶來的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場大環(huán)境的調(diào)整，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊的局面正在加劇。行業(yè)調(diào)研了解到，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行債券、向海外銀行貸款形成的合計(jì)債務(wù)規(guī)模已經(jīng)接近590億美元。

在相關(guān)研究人員看來，債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，一方面說明房企資金鏈趨緊，另一方面也說明房企國內(nèi)融資成本較高，與往年相比更加困難。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，而國際融資成本因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)升息而顯著增加，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將凸顯。

那么，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“冰川期”之后，中國房企要怎樣才能突破目前的困境？

由于中國房地產(chǎn)調(diào)控政策等因素，資質(zhì)較好的中國房地產(chǎn)企業(yè)選擇出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢。

2021年1月至8月，中國房地產(chǎn)企業(yè)總計(jì)在海外市場上發(fā)行了524億美元的債券，比2021年同期增長100%。

另據(jù)報(bào)道，2021年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長39%。

從房地產(chǎn)行業(yè)分析數(shù)據(jù)來看，海外融資額在中國房企融資總額中占有較高比例。數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月中國房企海外融資額分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元以及73.9億美元。

而從單月波動(dòng)情況來看，1月份和6月份為中國房企海外融資高峰期，6月份單月海外融資規(guī)模高達(dá)95.6億美元，為年內(nèi)峰值。7月份則開始下滑，單月海外融資總額為56.6億美元，環(huán)比下滑四成以上。

值得注意的是，今年7月份，力高地產(chǎn)和當(dāng)代置業(yè)兩家房企海外融資成本都超過了13%。7月25日，力高地產(chǎn)集團(tuán)稱發(fā)行總額為1.25億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)將自2021年8月1日起按年利率13.75%計(jì)息；而當(dāng)代置業(yè)亦是發(fā)行1.25億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，其融資成本高達(dá)15.3%。

“近年來，由于國內(nèi)融資渠道有限，且成本較高，中國房企海外融資規(guī)模迅速擴(kuò)大，尤其美元債發(fā)行規(guī)模不斷上漲。”有業(yè)內(nèi)人士坦言，從今年中國房企出海融資的具體表現(xiàn)來看，海外融資成本已經(jīng)普遍超過7%，甚至有的房企出海找錢的成本代價(jià)高達(dá)15%以上。

一位房地產(chǎn)商對記者表示，海外舉債已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)，“無需大驚小怪。”

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況堪憂

在專家看來，國內(nèi)房企海外舉債，無疑凸顯了房企在國內(nèi)的窘境。

宇博智業(yè)市場研究中心了解到，目前，房地產(chǎn)商集體對國內(nèi)房地產(chǎn)市場保持悲觀態(tài)度，樓市下行風(fēng)險(xiǎn)正在一步步被“坐實(shí)”。

記者從相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告中了解到，未來3年內(nèi)，中國可能會(huì)在信貸增速放緩的情況下實(shí)施廣泛的結(jié)構(gòu)性改革，以使經(jīng)濟(jì)換擋至更可持續(xù)的增長速度。這將收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的融資狀況，抑制需求，并制約房價(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營環(huán)境整體上更具挑戰(zhàn)。

分析師指出，一些地方政府已開始推出購房退稅或補(bǔ)貼，以刺激或穩(wěn)定住宅市場。“但這些措施難以顯著提高房地產(chǎn)市場的需求，這是因?yàn)樯鲜鲆嫣幙赡懿蛔阋缘窒刨J狀況趨緊條件下房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)”。

記者還從多家機(jī)構(gòu)處了解到，目前購房者的入市信心尚未恢復(fù)，“觀望”情緒彌漫。購房者的“觀望”直接導(dǎo)致了銷售業(yè)績下滑，多數(shù)房企正面臨高庫存的困境。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，北上廣深4個(gè)一線城市的庫存量分別增長了30%、25%、42%、25%，4城的庫存消化周期分別達(dá)到18個(gè)月、11個(gè)月、13個(gè)月、20個(gè)月的歷史高位。庫存壓力大意味著企業(yè)回款周期延長，這直接導(dǎo)致了上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張。

隨著國內(nèi)房企的財(cái)務(wù)狀況的逐步公開，房企的“窘境”也躍然紙上。據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心了解到，截至8月28日，包括招保萬金四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的115家上市房企曬出了中期“成績單”。雖然上半年房企營收總體依然呈上升趨勢，但凈利潤不升反降，行業(yè)呈現(xiàn)增收不增利的局面。

更讓人擔(dān)憂的，是上市房企的真實(shí)負(fù)債率水平的全面高企，已經(jīng)接近峰值。其中表現(xiàn)尤為明顯的，是那些作風(fēng)激進(jìn)、以高周轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的房企，在去化艱難的當(dāng)下，資金危機(jī)更是凸顯。

仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，截至8月28日，115家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率并沒有太大變化，從去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平穩(wěn)，但剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率水平卻明顯上升，從去年的56.8%上升至2021年58.3%。

不僅如此，更多房企的凈負(fù)債率水平已超出安全警戒值。2021年上半年，這115家上市房企中凈負(fù)債率超過100%的有27家，而今年同期這一數(shù)字已達(dá)到42家。凈負(fù)債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企，也有像保利地產(chǎn)這樣的房企巨頭。保利地產(chǎn)半年報(bào)顯示，公司上半年凈負(fù)債率已高達(dá)118.8%，居四大巨頭之首。而除了萬科凈負(fù)債率微降之外，其余三大房企的這一指標(biāo)均呈上升趨勢，其中招商地產(chǎn)的增幅最大，從去年的23.%增至今年的41.2%。

不僅如此，部分?jǐn)U張激進(jìn)的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。去年至今，在一線城市瘋狂拿地、高速擴(kuò)張的福建房企凈負(fù)債率普遍居行業(yè)前列。例如，屢屢在京滬兩地高價(jià)拿地的泰禾集團(tuán)，上半年凈負(fù)債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，增幅驚人。

“在目前的市場環(huán)境下，誰都不好過，最終要看誰能熬。”某知名房企高層對媒體透露，今年房企銷售成績單的背后，真正考驗(yàn)的是開發(fā)商能否通過低成本的融資渠道儲(chǔ)備“糧食”，熬過行業(yè)冬天。

警惕背后風(fēng)險(xiǎn)

綜上所述，不難看出，海外融資國內(nèi)房企自救的企圖。只是，大規(guī)模海外舉債，真的能夠挽救國內(nèi)房企么？

“中國房企進(jìn)行海外融資，可以在中短期內(nèi)緩解資金緊張的情況，提高承壓能力?！编嵱顫崒τ浾咧赋觯Ｍ馊谫Y成本和難度要低于國內(nèi)，有利于為國內(nèi)房地產(chǎn)主業(yè)輸血并緩解壓力。

不過，有觀點(diǎn)認(rèn)為，海外舉債也并非易事。“外國投資者其實(shí)對風(fēng)險(xiǎn)和收益是非常敏感的，而且中國的房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債拿到的評(píng)級(jí)一般都是垃圾級(jí)?！庇忻襟w觀點(diǎn)指出，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的疲軟，中國房地產(chǎn)海外發(fā)債的成本仍然在繼續(xù)上漲，而且8月份以來其實(shí)發(fā)債的難度已經(jīng)大幅提高，不管是美元債還是人民幣點(diǎn)心債。

國際清算銀行（BIS）發(fā)布報(bào)告曾重點(diǎn)指出，中國企業(yè)海外債務(wù)增長過快可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場即為BIS點(diǎn)名的行業(yè)。

除了提防樓價(jià)下跌，還需留意匯率浮動(dòng)的可能性。據(jù)行業(yè)調(diào)研了解到，海外投資BIS的報(bào)告指出，房地產(chǎn)企業(yè)外債過快增長，一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫破裂跡象，中國企業(yè)將面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯(cuò)配帶來的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)記者了解，能夠在海外發(fā)債的房地產(chǎn)企業(yè)都屬于中國的房地產(chǎn)龍頭，目前資金鏈尚未緊張到臨界點(diǎn)。但業(yè)內(nèi)人士提醒，需注意的是，一旦美聯(lián)儲(chǔ)升息，國際融資成本上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本就會(huì)大幅上漲，而在國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有明顯改善的情況下，原本廉價(jià)的貸款就有可能成為這些房產(chǎn)企業(yè)的“毒鴆”。

事實(shí)上，有些房地產(chǎn)企業(yè)并非不清楚其中的風(fēng)險(xiǎn)，只是在國內(nèi)融資成本頗高，而且高成本融資的難度也在提高，即便融到了資金對房地產(chǎn)企業(yè)而言負(fù)擔(dān)也不輕，而且對其資產(chǎn)負(fù)債表的“損傷”情況也小不了多少。

“所以，那些需要引入房地產(chǎn)基金投資或者借貸國外資金的房地產(chǎn)商，必須要及時(shí)與國外投資商或代理商進(jìn)行溝通，更需要了解海外市場的需求，甚至要關(guān)注與當(dāng)?shù)卣g的關(guān)系，為嫁接國際資本作好充分的準(zhǔn)備?！豹?dú)立經(jīng)紀(jì)人Jeff表示。

盡管全球市場流動(dòng)性充沛，但對海外債市融資而言，由國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對國內(nèi)房企的評(píng)級(jí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。隨著去年下半年房地產(chǎn)市場的逐步回暖，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對部分房企的評(píng)級(jí)出現(xiàn)了回升，但整體而言，“非投資”級(jí)別更多。

因此，EJU易居（中國）相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，海外融資看