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文檔簡(jiǎn)介
--合同管理規(guī)范方法與過程控制一般規(guī)定本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā)包單位項(xiàng)目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實(shí)體產(chǎn)品(如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等)的合同;勘測(cè)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí)行;土地、材料設(shè)備采購(gòu)、設(shè)計(jì)類合同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同管理必須遵循以下原則:合法性原則:工程合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定,使得公司的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。合同書原則:工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任,但金額在一萬元以下且能及時(shí)結(jié)清的零星工程及工程類合同中已經(jīng)界定清楚歸屬的變更簽證事項(xiàng)可另行辦理。事前簽訂原則:工程合同應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署,禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。招標(biāo)原則本原則包括以下兩方面含義:◆采用招標(biāo)方式確定合作方。除下列情況外的所有合同的合作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式確定:(1)某項(xiàng)工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司審批確定了長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系;(2)某些政府壟斷工程;(3)屬于《中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司工程招標(biāo)管理辦法》規(guī)定的適用情形,經(jīng)詳細(xì)填寫《中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司考察結(jié)果審批表》(詳見附件),并按規(guī)定經(jīng)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人集體會(huì)簽批準(zhǔn)后,方可采用考察對(duì)比的方法確定合作方?!艉贤S附招標(biāo)文件。擬簽合同正文及其補(bǔ)充協(xié)議(包括設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證協(xié)議、工程保修協(xié)議、廉潔合作協(xié)議),應(yīng)作為招標(biāo)文件之附件一并發(fā)給投標(biāo)單位,投標(biāo)單位需對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)。利益明晰原則:合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù),以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象;合同中尤其應(yīng)有明確的、可以界定清楚的合同價(jià)款、結(jié)算辦法及付款方式;如果合同價(jià)款可能調(diào)整,則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式(如何計(jì)價(jià)、總價(jià)如何最后確定等),并就設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。合同訂立的管理標(biāo)準(zhǔn)示范合同:在招標(biāo)(招標(biāo)文件附件)及合同簽署時(shí),工程合同應(yīng)盡量應(yīng)用合同標(biāo)準(zhǔn)文本。總部有關(guān)部門將就房地產(chǎn)業(yè)務(wù),逐步建立統(tǒng)一的合同標(biāo)準(zhǔn)文本,各公司應(yīng)予采用。合同標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采用FIDIC條款模式,內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、補(bǔ)充條款和附件,其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對(duì)象的不同而定,通用條款適用于所有的同類合同,補(bǔ)充條款則由經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時(shí)補(bǔ)充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未盡事宜;如當(dāng)?shù)卣块T有強(qiáng)制性規(guī)定,可按當(dāng)?shù)卣块T標(biāo)準(zhǔn)合同執(zhí)行,但必須通過補(bǔ)充條款等方式充分補(bǔ)充與公司合同標(biāo)準(zhǔn)文本之間存在差異的內(nèi)容。如公司尚未制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本,可以延用以往的合同,但經(jīng)辦部門應(yīng)聯(lián)系成本管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部、辦公室、法律組盡快制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同。當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有合同標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時(shí),業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)提出與相關(guān)部門共同修改。合同的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容:合同價(jià)款或委托酬金:采用招標(biāo)方式選擇合作方的,應(yīng)以雙方確定的最終報(bào)價(jià)作為合同金額;提倡在有標(biāo)底的情況下進(jìn)行招標(biāo)并確定合同價(jià)款,如果是采用費(fèi)率折扣方式確定合同價(jià)款,合同中應(yīng)明確費(fèi)用計(jì)取的依據(jù)、主材價(jià)格計(jì)取辦法,并規(guī)定合同雙方如何盡快核實(shí)施工圖預(yù)算確定合同價(jià)款,以及就確定后的合同價(jià)款簽署補(bǔ)充協(xié)議。為防止承包單位高估結(jié)算,應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如:報(bào)送的結(jié)算造價(jià)最終核減額在審核總價(jià)5%以內(nèi)(含5%)的造價(jià)咨詢酬金由發(fā)包單位支付,若結(jié)算造價(jià)最終核減額超出5%,則因造價(jià)超出部分而引起的造價(jià)咨詢酬金之增加部分由承包單位支付;若承包單位報(bào)送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10%(含10%)時(shí),承包單位除造價(jià)咨詢酬金外,發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)一步扣款(扣款比例、金額各公司自定),直至取消今后對(duì)工程的投標(biāo)資格(且應(yīng)在《工程結(jié)算通知單》強(qiáng)調(diào)此內(nèi)容)。計(jì)價(jià)依據(jù):工程類合同應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為合同的組成附屬部分,合同附屬文件一般還包括:招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等,并應(yīng)在合同條款中明確以下問題:◆包干形式、定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)方法;◆發(fā)包單位分包工程、甲供(發(fā)包單位)材料設(shè)備、(發(fā)包單位)限價(jià)的范圍和種類; ◆人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的價(jià)格及其價(jià)差的結(jié)算辦法; ◆總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計(jì)取方法等; ◆開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、擾民費(fèi)、文明現(xiàn)場(chǎng)施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用的取舍、計(jì)取辦法及其包括的具體范圍。設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證:合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價(jià)辦法,對(duì)于承包單位,可依據(jù)《中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》的規(guī)定與其另外訂立《關(guān)于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的協(xié)議》??們r(jià)結(jié)算辦法:工程類合同可在合同中明確規(guī)定按“結(jié)算=合同價(jià)(或預(yù)算造價(jià))+材料價(jià)差+設(shè)計(jì)變更+現(xiàn)場(chǎng)簽證+增加項(xiàng)目-減少項(xiàng)目+獎(jiǎng)勵(lì)-罰款”確定結(jié)算總價(jià)。結(jié)算和付款辦法:合同應(yīng)明確規(guī)定驗(yàn)收及付款辦法、保修維護(hù)辦法及保修金處理辦法;進(jìn)度款的支付一般按形象進(jìn)度分階段確定付款金額,不采用分月審核進(jìn)度款的方法;各期進(jìn)度款累計(jì)不應(yīng)超過總造價(jià)的80%;無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價(jià)時(shí),應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險(xiǎn),尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好進(jìn)度款,以防超付。廉潔合作約定:為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員,在工程或其他高金額的合同中,應(yīng)與承包單位另外簽署《廉潔合作協(xié)議》作合同的補(bǔ)充協(xié)議。保修協(xié)議:對(duì)施工合同,為保證工程質(zhì)量,保護(hù)公司利益,應(yīng)與承包單位另外簽署《工程質(zhì)量保修協(xié)議》作合同的補(bǔ)充協(xié)議。合同起草、談判與簽署的主要職能部門:工程管理部負(fù)責(zé)工期、質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判和合同簽署;成本管理部負(fù)責(zé)其中的合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、付款方式等經(jīng)濟(jì)部分工程的起草和談判。合同審批流程:通過招標(biāo)確定合作方后,由主辦工程師填寫合同審批表,在征得有關(guān)職能部門同意(會(huì)簽)后上報(bào)分管副總、總經(jīng)理審批;合同審批應(yīng)按照合同的審批流程,工程合同審批流程如“圖一”所示(圖中實(shí)框?yàn)楸亟?jīng)流程,虛框?yàn)榘磳?shí)際情況選擇之流程;)。工程合同審批流程:工程管理部/項(xiàng)目部復(fù)核簽字駐項(xiàng)目部造價(jià)工程師復(fù)核簽字主辦工程師填寫《合同審批表》招標(biāo)確定合作單位等主辦工程師/造價(jià)工程師共同確定合同格式法律組審核非標(biāo)準(zhǔn)合同成本管理部復(fù)核簽字財(cái)務(wù)管理部復(fù)核簽字分管副總復(fù)核簽字總經(jīng)理批示簽字辦公室等存檔下發(fā)執(zhí)行(圖一)為提高合同審批的效率,公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實(shí)際情況需要,在自身職能范圍內(nèi),對(duì)于某些類別、一定金額以下的工程合同,在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下,可對(duì)下級(jí)部門或人員作一定的授權(quán),但授權(quán)人仍為責(zé)任人。合同履行的管理合同的交底:在合同簽訂之后,一般要求至少就主體合同填寫《中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司工程合同摘要表》,發(fā)至各部門,并向工程、成本、采購(gòu)等有關(guān)人員進(jìn)行合同講解交底,說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)(即甲供材料設(shè)備、甲方限價(jià)、甲方分包等范圍)、總分包的關(guān)系等,以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合;金額較小的合同交底,可只填寫《中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司工程合同摘要表》發(fā)送到相關(guān)部門的有關(guān)人員,以便執(zhí)行。合同款支付項(xiàng)目部的工程管理人員負(fù)責(zé)合同款支付的經(jīng)辦,填寫付款申請(qǐng)單、工程付款審批表等,經(jīng)相關(guān)職能部門審核、公司領(lǐng)導(dǎo)審批后支付;合同款支付審批按其支付金額規(guī)模確定審批流程。工程進(jìn)度款的支付流程如“圖二”所示(圖中實(shí)框?yàn)楸亟?jīng)流程,虛框?yàn)榘磳?shí)際情況選擇之流程)。工程付款審批流程:工程管理部復(fù)核簽字現(xiàn)場(chǎng)工程師填寫《工程付款審批表》項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核簽字總經(jīng)理簽字承包單位報(bào)付款申請(qǐng)報(bào)告(附所需付款依據(jù))監(jiān)理審核形象進(jìn)度(附質(zhì)量等說明)現(xiàn)場(chǎng)工程師復(fù)核、駐項(xiàng)目部造價(jià)工程師復(fù)審成本管理部復(fù)核簽字財(cái)務(wù)管理部復(fù)核簽字分管副總(或總監(jiān))簽字財(cái)務(wù)開支票并登記成本管理部登記實(shí)際完成和付款臺(tái)賬項(xiàng)目部(合同管理員)登記臺(tái)賬 (圖二)對(duì)保修金等余款的支付辦法應(yīng)作明確規(guī)定,除一般保修金外,可在合同中約定發(fā)包單位在工程竣工后一定時(shí)間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金。合同變更的管理合同訂立后,因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的,或者承包單位提出變更要求的,經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)向部門經(jīng)理請(qǐng)示報(bào)告,部門經(jīng)理同意變更的,經(jīng)辦人員在與對(duì)方協(xié)商一致后起草變更后的條款,再按照合同訂立的有關(guān)程序辦理,嚴(yán)禁擅自變更合同。合同結(jié)算當(dāng)合同中約定的承包單位的責(zé)任和義務(wù)已全部完成,并且通過驗(yàn)收、達(dá)到了工程結(jié)算條件,由主辦工程師協(xié)助合作方收集整理結(jié)算資料,填寫《工程結(jié)算申請(qǐng)表》。如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約情況等,主辦工程師應(yīng)在結(jié)算申請(qǐng)表中作出詳細(xì)說明及處理意見。由成本管理部負(fù)責(zé)按合同確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算,并特別注意:獎(jiǎng)罰條款的執(zhí)行(如工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等)、承包方承諾讓利、各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取或扣除(如水電費(fèi)、扣款項(xiàng)目、保修金等)、承包單位多報(bào)領(lǐng)的甲供材料、變更簽證未如實(shí)實(shí)施的部分、鋼材實(shí)際用量、主材價(jià)格等。工程結(jié)算的具體方法按《中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司工程預(yù)結(jié)算管理辦法》執(zhí)行。工程結(jié)算要注意結(jié)算資料的及時(shí)整理、分類、歸檔、保存。合同執(zhí)行情況的評(píng)估主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后,應(yīng)由合同主辦部門對(duì)發(fā)包單位的合同管理(工期、質(zhì)量、成本、配合等)、承包單位的工期、質(zhì)量、成本、配合等進(jìn)行總結(jié),并填寫《中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司合同執(zhí)行情況評(píng)估表》。合同檔案的管理合同文本保管應(yīng)遵循及時(shí)整理、分類、歸檔、保存,以便復(fù)查。合同文本原件(包括合同文本、相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、合同審批表等)應(yīng)由辦公室專人妥善保管;工程管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、項(xiàng)目部應(yīng)備有合同文本等資料的復(fù)印件。同時(shí)執(zhí)行集團(tuán)公司檔案管理規(guī)定。公司有關(guān)職能部門應(yīng)全面運(yùn)用成本管理軟件,設(shè)立合同管理臺(tái)帳,系統(tǒng)地填報(bào)合同的簽定、履行、結(jié)算等動(dòng)態(tài)情況。合同用章執(zhí)行集團(tuán)公司用章管理規(guī)定。同時(shí)要求承包單位蓋有有效印章的同時(shí),其法人代表或法人代表授權(quán)人還需簽字;每份合同原件由發(fā)包單位至少蓋兩個(gè)以上騎縫章。工程合同編號(hào)合同應(yīng)該由專人連續(xù)統(tǒng)一編號(hào);因主合同的變更、解除等訂立的補(bǔ)充協(xié)議,按主合同類別編號(hào)(因補(bǔ)充合同中可能涉及其他類別的內(nèi)容);合同有關(guān)部門皆應(yīng)采用統(tǒng)一編號(hào)。以公司為買方,房地產(chǎn)項(xiàng)目合同按內(nèi)容可分為六大類:◆土地合同;◆前期合同(包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢);◆施工合同(包括建筑、安裝、裝飾、市政);◆材料設(shè)備采購(gòu)合同(包括材料采購(gòu)、甲方付款乙方收貨的三方合同、設(shè)備購(gòu)買及安裝);◆園林環(huán)境合同(包括室外環(huán)境的設(shè)計(jì)、施工);◆營(yíng)銷包裝合同(包括樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計(jì)、制作、宣傳品設(shè)計(jì)、印刷)。合同編號(hào)次序?yàn)椋喉?xiàng)目名稱及期或區(qū)、棟(不能確定具體期別列入“跨期待分?jǐn)偅?分類-流水號(hào)(按訂立日期編制流水號(hào))。如“ZN-CBD-B03-施工-003號(hào)”、“ZN-CBD-B03-施工-跨期待分?jǐn)?003號(hào)”等。成本管理部、財(cái)務(wù)管理部在合同分類登記時(shí),還應(yīng)對(duì)每份合同按總部成本核算科目進(jìn)行歸屬,以便動(dòng)態(tài)反映工程成本發(fā)生情況。關(guān)于合同的保管期限、保密、銷毀等具體規(guī)定按照《中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司合同管理規(guī)范》執(zhí)行。其他規(guī)定本管理辦法集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行,如在執(zhí)行過程中,與實(shí)際情況確有不適合之處,執(zhí)行部門可根據(jù)實(shí)際情況作修改之請(qǐng)示,報(bào)經(jīng)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)管理部成本管理組核實(shí)后經(jīng)總部分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。本管理辦法自年月日起執(zhí)行。記錄要求:工程合同審批表編號(hào):ZN-FC-HT-08-01版本:A/1表格生效日期:年月日序號(hào):申報(bào)部門:申報(bào)時(shí)間:年月日工程工程名稱合同編號(hào)合同類別□前期類□施工類□材料設(shè)備類□室外環(huán)境類□營(yíng)銷包裝類簽約單位甲方乙方丙方合同內(nèi)容概要承包范圍合同價(jià)款及及單方造價(jià)計(jì)價(jià)方式付款方式工期質(zhì)量要求保修約定經(jīng)經(jīng)辦部門說明合作單位情況選擇理由:招標(biāo)資料編號(hào):考查審批表編號(hào):目標(biāo)成本總額:與合同價(jià)款差異數(shù)額:成本差異說明會(huì)簽欄項(xiàng)目部法律組工程管理部成本管理部財(cái)務(wù)管理部副總經(jīng)理總經(jīng)理工程付款審批表編號(hào):ZN-FC-HT-08-02版本:A/1表格生效日期:年月日序號(hào):項(xiàng)目名稱:填寫日期:年月日合同名稱合同名稱合同編號(hào)收款單位全稱開戶銀行帳號(hào)合同簽約總價(jià)款元調(diào)整后的合同總價(jià)款元截止目前累計(jì)已付款元目前合同未付金額元本次承包單位申請(qǐng)支付金額元我方月度資金計(jì)劃中所列本次計(jì)劃付款額元本次我方擬付金額(人民幣元)小寫:大寫:付款理由本次付款合同條款摘要合同履行情況(進(jìn)度、質(zhì)量、配合等)付款金額簡(jiǎn)要計(jì)算過程會(huì)簽欄項(xiàng)目部經(jīng)辦人:經(jīng)理:(工程管理部)經(jīng)辦人:經(jīng)理:成本管理部經(jīng)辦人:經(jīng)理:財(cái)務(wù)管理部分管副總總經(jīng)理工程合同摘要表編號(hào):ZN-FC-HT-08-03版本:A/1表格生效日期:年月日序號(hào):項(xiàng)目名稱;填寫日期:年月日合同名稱合同名稱合同編號(hào)承包單位序號(hào)內(nèi)容摘要1工程范圍2合同總價(jià)及計(jì)價(jià)方式33工期及付款4質(zhì)量要求5甲供材料及設(shè)備6甲方限價(jià)材料及設(shè)備7甲方分包8三方合同備注9其他經(jīng)辦人經(jīng)辦部門工程合同執(zhí)行情況評(píng)估表編號(hào):ZN-FC-HT-08-04版本:A/1表格生效日期:年月日序號(hào):項(xiàng)目名稱:
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