深圳某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

再演****傳奇

**地產(chǎn)2002/8/15【**·國(guó)際銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告】我們?cè)谀睦?？—?*·國(guó)際的市場(chǎng)背景深圳房地產(chǎn)豪宅市場(chǎng)戰(zhàn)國(guó)圖華僑城板塊深圳灣板塊香蜜湖板塊中心區(qū)板塊海灣兵團(tuán)5月30日，海灣16強(qiáng)聯(lián)合發(fā)布《海灣宣言》，標(biāo)志“海灣決戰(zhàn)”正式總爆發(fā)…單位：萬(wàn)平方米美廬錦園-4；世紀(jì)村二期-8中海深圳灣-17世界花園-7錦繡花園三期-9.4碧海云天-30汕頭聯(lián)泰地塊-33波托菲諾-9.7填海區(qū)-240招商海月-22蔚藍(lán)海岸-26海岸明珠-6；觀景臺(tái)花園-5長(zhǎng)城項(xiàng)目-32；山海人家-3漾日灣畔-6；佳嘉豪苑-5翠堤灣-22綠景藍(lán)灣半島-20金域藍(lán)灣-20陽(yáng)光帶.海濱城32萬(wàn)項(xiàng)目發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預(yù)計(jì)）推出時(shí)間翠堤灣

金地地產(chǎn)221,372.7

83-156

2001/12/29金域藍(lán)灣萬(wàn)科地產(chǎn)

20萬(wàn)80-143

2002/6綠景藍(lán)灣半島綠景地產(chǎn)20萬(wàn)

不詳2002年下半年碧海紅樹(shù)園泰然地產(chǎn)

不詳

不詳2002年下半年陽(yáng)光帶海濱城紅樹(shù)西岸招商地產(chǎn)

32萬(wàn)

93-170150

2002/6

百仕達(dá)泰華填海區(qū)

泰華25萬(wàn)海灣兵團(tuán)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì):

一至兩年內(nèi)，海灣兵團(tuán)各項(xiàng)目的推盤(pán)量約250萬(wàn)平方米，并以中大戶型為主。項(xiàng)目

發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預(yù)計(jì)）推出時(shí)間碧海云天

京基地產(chǎn)30萬(wàn)

134-256

2002/5/1世紀(jì)村二期華源集團(tuán)

10萬(wàn)

90-156

2002/1/30錦繡花園三期華僑城9萬(wàn)

130-1402002年下半年波托菲諾純水岸華僑城9萬(wàn)160-2402002年下半年中海深圳灣畔中海17萬(wàn)73-1412002/5/1

華僑城兵團(tuán)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì):

一至兩年內(nèi)，華僑城兵團(tuán)各項(xiàng)目的推盤(pán)量約100萬(wàn)平方米，并以中大戶型為主。中心區(qū)兵團(tuán)隨著2002年下半年以市民中心為標(biāo)志的中心區(qū)六大市政工程的相繼竣工，中心區(qū)將會(huì)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，“中心區(qū)兵團(tuán)”將會(huì)異軍突起！**項(xiàng)目中心區(qū)兵團(tuán)項(xiàng)目

發(fā)展商規(guī)模（m2）主力戶型面積（m2）

（預(yù)計(jì)）推出時(shí)間黃埔雅苑三期和記黃埔

134,46677-169

2002年中黃埔雅苑四期和記黃埔

133,348

不詳

2002下半年雅頌居

嘉里建設(shè)119,529.3

120-2202002下半年

天健世紀(jì)花園天健

地產(chǎn)138,444

不詳

2002下半年如詩(shī)美地

中洲集團(tuán)97,800

110-150

2002下半年城中雅苑

城建集團(tuán)152,080.24110-160

2002下半年港麗豪庭

建安集團(tuán)約10萬(wàn)不詳

2004年

**·國(guó)際

**地產(chǎn)148,764.1

85-230

2002下半年安柏麗晶

天鴻集團(tuán)118,000

124-2452002/5/18

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：一至兩年內(nèi)，中心心區(qū)兵團(tuán)各項(xiàng)目推推盤(pán)量大于100萬(wàn)平方米，并以以中大戶型為主。。香蜜湖兵團(tuán)隨著東海花園、香香榭里、水榭花都都、新天國(guó)際、熙熙園等項(xiàng)目的相繼繼推出，香蜜湖一一次又一次成為市市場(chǎng)熱點(diǎn)，在豪宅宅市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力力和影響力不容忽忽視！熙園水榭花都香榭里東?；▓@香蜜湖兵團(tuán)項(xiàng)目

發(fā)展商規(guī)模（m2）

主力戶型面積（m2）

（預(yù)計(jì)）推出時(shí)間水榭花都

龍華房地產(chǎn)134,466

144-246

2002/6新天國(guó)際名苑

新天國(guó)際集團(tuán)133,348

130-190

2002/3/31熙園

鴻榮源119,529

154-262

2003年初香榭里二期

美地置業(yè)138,444

120-180

2001/11/23東海花園二期

東海愛(ài)地270,00

115-168

2000年據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：一至兩年內(nèi)，香蜜蜜湖兵團(tuán)各項(xiàng)目推推盤(pán)量大于50萬(wàn)萬(wàn)平方米，并以中中大戶型為主。小結(jié)1：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002-2003年環(huán)海灣、香蜜湖湖、華僑城、中心心區(qū)等4個(gè)區(qū)域的總推盤(pán)量量大于500萬(wàn)平方米，主要集集中在中大戶型。。**·國(guó)際面臨著同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品的最密集上市市，面臨著前所未未有的競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)場(chǎng)壓力。小結(jié)2：已經(jīng)或預(yù)計(jì)將會(huì)在在**·國(guó)際之前上市的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有：東?；▓@二期、香香榭里二期、翠堤堤灣、世紀(jì)村二期期、新天國(guó)際、碧碧海云天、天健世世紀(jì)花園、安柏麗麗晶、黃埔雅苑三三期、陽(yáng)光帶.海濱城、金域藍(lán)灣灣、水榭花都、錦錦繡花園三期。預(yù)計(jì)將會(huì)緊隨**·國(guó)際之后上市的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有：熙園、黃埔雅苑四四期、藍(lán)灣半島、、碧海紅樹(shù)園、如詩(shī)美地、城中雅雅苑、雅頌居**·國(guó)際面臨著“圍追堵截”的競(jìng)爭(zhēng)格局。小結(jié)3：**國(guó)際面臨著來(lái)來(lái)自華僑城板塊、、香蜜湖板塊、環(huán)環(huán)海灣板塊同質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)。。**·國(guó)際面臨著來(lái)自區(qū)區(qū)域內(nèi)（中心區(qū)））同質(zhì)項(xiàng)目的激烈烈競(jìng)爭(zhēng)。深圳目前市場(chǎng)，已形成成四足鼎立、強(qiáng)敵敵環(huán)繞之勢(shì)。我們要突圍！?。?！看看我們的對(duì)手手！他們?cè)谧鍪裁矗?？?xiàng)目名稱(chēng)黃埔雅苑三期樂(lè)悠園規(guī)模134，466m2主力戶型面積77-169m2均價(jià)9，200元/m2總價(jià)70.8-155.5萬(wàn)元工程進(jìn)度15層入市時(shí)間發(fā)售中推廣方向l大社區(qū)、大配套，優(yōu)越地段l優(yōu)秀品質(zhì)、優(yōu)秀品牌（頂尖優(yōu)越唯我獨(dú)享）黃埔雅苑三期樂(lè)樂(lè)悠園項(xiàng)目名稱(chēng)碧海云天規(guī)模30萬(wàn)m2主力戶型面積134-256m2均價(jià)8,500元/m2總價(jià)114-218萬(wàn)元工程進(jìn)度封頂入市時(shí)間5月1日開(kāi)盤(pán)推廣方向l

深圳人居形象大使l

與國(guó)際接軌的濱海后花園l

華僑城概念碧海云天項(xiàng)目名稱(chēng)陽(yáng)光帶.海濱城規(guī)模32萬(wàn)m2主力戶型面積93-170m2均價(jià)7,000元/m2總價(jià)65-119萬(wàn)元工程進(jìn)度10層預(yù)計(jì)入市時(shí)間2002年6月認(rèn)購(gòu),7月開(kāi)盤(pán)推廣方向l

濱海概念(我在海在陽(yáng)光在)l

雙重景觀和三重景觀陽(yáng)光帶.海濱城城項(xiàng)目名稱(chēng)中海深圳灣畔規(guī)模175548.62m2主力戶型面積73-141m2均價(jià)75,00元/m2總價(jià)55-106萬(wàn)元工程進(jìn)度封頂(部分立面)入市時(shí)間2002年5月1日推廣方向l

華僑城概念l

建設(shè)部重點(diǎn)實(shí)施技術(shù)示范工程中海深圳灣畔項(xiàng)目名稱(chēng)世紀(jì)村二期如意府規(guī)模10萬(wàn)m2主力戶型面積90-156m2均價(jià)8,000元/m2總價(jià)72-125萬(wàn)元工程進(jìn)度封頂入市時(shí)間2002年1月30日推廣方向l戶戶陽(yáng)光花房(21世紀(jì).住宅創(chuàng)新成就)l

中庭園林(5萬(wàn)m2,7.5米架空層)l

華僑城概念世紀(jì)村二期如意意府我們?cè)趺崔k？！！SWOT分析優(yōu)勢(shì)：地段的特殊性區(qū)域配套園林平臺(tái)、外立立面等劣勢(shì)：片區(qū)形象生活氛圍不足目前交通障礙樓花機(jī)會(huì)：宏觀經(jīng)濟(jì)情況中國(guó)加入WTO深圳地產(chǎn)誠(chéng)信缺缺乏威脅：中高檔住宅推出出量激增相近片區(qū)的景觀觀住宅競(jìng)爭(zhēng)相近片區(qū)低價(jià)樓樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)CBD的不成熟熟性減小劣勢(shì)，避免免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化化威脅利用機(jī)會(huì)，克服服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占占機(jī)會(huì)1、分階段展示示，價(jià)值最大化化2、誠(chéng)信宣言，，樹(shù)立誠(chéng)信形象象1、理性入市，，活爆開(kāi)場(chǎng)2、改變市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行規(guī)則——必必殺技優(yōu)勢(shì)（S）：CBD特殊地理理位置區(qū)域配套園林平臺(tái)、外立立面等劣勢(shì)（W）：片區(qū)形象生活氛圍不足目前交通障礙樓花機(jī)會(huì)（O）：宏觀經(jīng)濟(jì)情況中國(guó)加入WTO深圳地產(chǎn)誠(chéng)信缺缺乏威脅（T）：供應(yīng)量景觀、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)CBD的不成熟熟性我們的戰(zhàn)略1、搶時(shí)間，避避免分流2、產(chǎn)品領(lǐng)先/形象領(lǐng)先戰(zhàn)略略——凸出1、CBD生活活價(jià)值挖掘2、遠(yuǎn)期價(jià)值展展示我們的策略總綱綱：策略一：搶時(shí)間間,搶占市場(chǎng)份份額的市場(chǎng)策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)先、形象領(lǐng)先先的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略三：分階段段展示，深入挖挖掘價(jià)值，追追求價(jià)值最大化化的價(jià)格策略策略解析一：我們已經(jīng)做了什什么？【產(chǎn)品領(lǐng)先、形象象領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)略】CBD國(guó)際生活活領(lǐng)域凸【形象定位】波特曼共享空間間領(lǐng)域平臺(tái)國(guó)際衛(wèi)星接收系系統(tǒng)、第一太平戴維斯斯物管許李嚴(yán)外立面設(shè)設(shè)計(jì)國(guó)際品牌廚衛(wèi)展展示童子軍訓(xùn)練營(yíng)whiteshoes&BlackShoes三維仿真系統(tǒng)體驗(yàn)樣板房誠(chéng)信宣言四國(guó)CBD名盤(pán)盤(pán)獲獎(jiǎng)活動(dòng)《領(lǐng)域》/《空空間》/《9000》《方式》/《街街區(qū)》三維仿真系統(tǒng)體驗(yàn)樣板房CBD城市論壇壇【產(chǎn)品領(lǐng)先/形形象領(lǐng)先】策略解析二：我們的銷(xiāo)售組織織策略【搶時(shí)間,搶占市市場(chǎng)份額的市場(chǎng)場(chǎng)策略】【銷(xiāo)售組織綱要】賣(mài)卡/積累派籌/篩選宣言/出擊選房/轉(zhuǎn)化開(kāi)盤(pán)/熱銷(xiāo)秋交會(huì)推廣8.149.109.2010.1210.1911.16認(rèn)購(gòu)期選房、開(kāi)盤(pán)期時(shí)間：：8月14日關(guān)鍵行動(dòng)：銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售VIP卡/登記意向客戶戶【行動(dòng)一】關(guān)鍵條件：銷(xiāo)售人員到位臨時(shí)售樓處咨詢電話報(bào)紙炒做樓體條幅戶外廣告網(wǎng)站/網(wǎng)絡(luò)廣告機(jī)場(chǎng)條幅戶型單張VIP卡及國(guó)際卡權(quán)益益手冊(cè)認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書(shū)直郵時(shí)間：：9月10日關(guān)鍵行動(dòng)：誠(chéng)信宣言發(fā)布暨暨產(chǎn)品推介會(huì)【行動(dòng)二】關(guān)鍵條件：誠(chéng)信宣言/必殺技確定項(xiàng)目介紹PPT主流媒體炒做人員邀請(qǐng)名單意向客戶通知場(chǎng)地確定及會(huì)場(chǎng)場(chǎng)布置《領(lǐng)域》/《空間》包裝袋禮品時(shí)間：：9月20日關(guān)鍵行動(dòng)：秋交會(huì)全情展示/VIP卡推廣及促促銷(xiāo)【行動(dòng)三】關(guān)鍵條件：展位確定展位設(shè)計(jì)制作售樓處/模型樣板房北街區(qū)/波特曼品牌通道三維仿真系統(tǒng)演演示電視專(zhuān)題片看樓車(chē)樓書(shū)精華本/海報(bào)戶外導(dǎo)示系統(tǒng)銷(xiāo)售組織安排時(shí)間：：10月12日關(guān)鍵行動(dòng)：銷(xiāo)售籌碼（選房房順序號(hào)）引導(dǎo)客戶/置業(yè)業(yè)計(jì)劃推薦【行動(dòng)四】關(guān)鍵條件：預(yù)售許可證/按揭銀行價(jià)目表/200問(wèn)報(bào)紙公告/媒體炒做（前一一周）客戶信函/電話通知（前一一周）選房須知/選房通知函/籌碼五本樓書(shū)電腦銷(xiāo)售系統(tǒng)復(fù)印機(jī)/傳真機(jī)POS機(jī)禮品/抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品現(xiàn)場(chǎng)樂(lè)隊(duì)/主持茶點(diǎn)強(qiáng)力推薦：電視形象廣告時(shí)間：：10月19日關(guān)鍵行動(dòng)：選房消化客戶/實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)【行動(dòng)五】關(guān)鍵條件：現(xiàn)場(chǎng)布置報(bào)紙公告/媒體炒做認(rèn)購(gòu)書(shū)人員組織及培訓(xùn)訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)樂(lè)隊(duì)/主持茶點(diǎn)時(shí)間：：11月16日關(guān)鍵行動(dòng)：開(kāi)盤(pán)儀式客戶營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)/形成新一輪高高潮【行動(dòng)六】關(guān)鍵條件件：開(kāi)盤(pán)show第二批樣樣板房平臺(tái)花園園條幅更換換現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示示系統(tǒng)更更新人員邀請(qǐng)請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售售組織茶點(diǎn)策略解析析三：我們的價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略【分階段展展示，深深入挖掘掘價(jià)值，，追求價(jià)值值最大化化的價(jià)格格策略】理性入市市，最大大限度消消化積累累客戶，，搶占市場(chǎng)份份額，形形成熱銷(xiāo)銷(xiāo)局面；；隨工程進(jìn)進(jìn)度和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示示條件的的改善，，深入挖掘項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，追求求價(jià)值最最大化。。【價(jià)格策略略原則】【開(kāi)盤(pán)期策策略】理性入市市，最大大限度消消化積累累客戶，，搶占市市場(chǎng)份額額，形成成熱銷(xiāo)局局面；關(guān)鍵詞：：市場(chǎng)份份額>價(jià)值值最大化化【成長(zhǎng)期策策略】隨工程進(jìn)進(jìn)度和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示示條件的的改善，，深入挖挖掘項(xiàng)目目?jī)r(jià)值，，追求價(jià)價(jià)值最大大化。關(guān)鍵詞：：價(jià)值展展示VS價(jià)值最大大化該做的我我們都做做了Wait...我們可以打贏嗎？我們的策策略總綱綱：策略一：：搶時(shí)間間,搶占占市場(chǎng)份份額的市市場(chǎng)策略略策略二：：產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)先、形形象領(lǐng)先先的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略三：：分階段段展示，，深入挖挖掘價(jià)值值，追求求價(jià)值最大大化的價(jià)價(jià)格策略略策略四：：“必殺殺技”改改變地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)游游戲規(guī)則則，一鳴驚人人，超越越競(jìng)爭(zhēng)。。必殺技【一】“誠(chéng)信宣宣言”必殺技【二