知名地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理成本控制指導(dǎo)手冊附圖豐富

成本控制研究

---技術(shù)管理領(lǐng)域

結(jié)合項目，有的放矢……2012/09蘇南事業(yè)部技術(shù)部參考：江蘇筑森成本控制研究-2-研究框架一、理念

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設(shè)計階段成本控制二、規(guī)劃

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設(shè)計階段成本控制三、方案

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設(shè)計階段成本控制四、施工圖

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設(shè)計階段成本控制五、景觀

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設(shè)計階段成本控制六、室內(nèi)

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設(shè)計階段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原則微笑曲線控制手段抓住重點(diǎn)實(shí)施辦法

二、規(guī)劃階段

開發(fā)時序停車指標(biāo)公建配套交通組織場地豎向綜合管線小區(qū)景觀建筑高度樣板區(qū)三、方案階段土方平衡設(shè)備用房建筑高度結(jié)構(gòu)合理性體形系數(shù)建筑層高開窗比例戶型平面架空層頂部構(gòu)架地下車庫儲藏空間贈送空間立面材料建筑部品標(biāo)準(zhǔn)化

-4-五、景觀階段重點(diǎn)分配軟硬比例水景比例苗木品種標(biāo)準(zhǔn)化

六、室內(nèi)階段

裝修范圍材料選擇標(biāo)準(zhǔn)化

四、施工圖階段結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井隔墻節(jié)能計算構(gòu)造做法精裝修設(shè)備設(shè)計變更標(biāo)準(zhǔn)化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲線控制目的核心原則控制手段抓住重點(diǎn)實(shí)施辦法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲線借鑒產(chǎn)業(yè)研究，價值的來源，錢花在那里？微笑曲線就是一條說明產(chǎn)業(yè)附加價值的曲線，從橫軸來看，由左至右代表產(chǎn)業(yè)的上中下游，左邊是研發(fā)，中間是制造，右邊是營銷；縱軸則代表附加價值的高低。微笑曲線-8-成本控制理念----

微笑曲線小區(qū)規(guī)劃—建筑方案—施工圖—景觀設(shè)計—室內(nèi)設(shè)計建立“全過程”設(shè)計成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：價值+附加價值-成本=利潤利潤最大化，更好的掙錢。。。。。會花錢，才有可能會掙錢……走遠(yuǎn)了，忘記了出發(fā)的目的……-10-成本控制理念----核心原則產(chǎn)品與作品的區(qū)別？向制造業(yè)學(xué)習(xí)！“客戶體驗(yàn)”是衡量成本本控制是否否合理的最最核心原則則成本控制理理念----核心原則不是建筑師師、銷售員員、老板等等等的衡量量標(biāo)準(zhǔn)……-11-客戶體驗(yàn)分分析：一、外部要要素二二、內(nèi)內(nèi)部要素成本控制理理念----核心原則區(qū)域交通教育商業(yè)景觀醫(yī)療合計25-3020-2220-2210-1510-128-10100%價格戶型口碑景觀物業(yè)樣板區(qū)質(zhì)量規(guī)劃立面合計40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%決定客戶購購房的體驗(yàn)驗(yàn)分析……客戶體驗(yàn)因因檔次、城城市有別……-12--13-成本控制理理念----控制手段思考：如何協(xié)調(diào)成成本與品質(zhì)質(zhì)之間的矛矛盾？-14-4．控制手段段資源分配---品質(zhì)和成本本的平衡競品對標(biāo)---擊敗競爭對對手成本控制研研究---理念階段先分析開發(fā)發(fā)，其次建建安，再次次？？-15-成本控制理理念----控制手段1“資源分配””解決品質(zhì)與與成本之間間矛盾的控控制手段?。∮邢拶Y源合理分配，自身身分配……-16-成本控制理理念----控制手段＞＞-17-成本控制理理念----控制手段2“競品對標(biāo)””在成本上擊擊敗競爭對對手的手段段就是對標(biāo)標(biāo)！好鋼花在刀刀刃上，類類別間分配配……-18-對標(biāo)表表訴求分析成本控制理理念----控制手段2-19-５．實(shí)施辦法標(biāo)準(zhǔn)化化---70%，減少錯誤的貢貢獻(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)深度---部品or建筑標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制---還是需要設(shè)計優(yōu)優(yōu)化組裝機(jī)還是品牌牌機(jī)？買標(biāo)準(zhǔn)零件還是是買輛整車？成本控制研究---理念階段二、規(guī)劃設(shè)計階階段成本控制成本控制研究-21-二、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制開發(fā)時序小區(qū)停車公建配套交通組織場地豎向樣板區(qū)建筑高度小區(qū)景觀綜合管線成本控制研究-22-思考：戰(zhàn)略層面的開發(fā)發(fā)時序和財務(wù)成本密切切相關(guān)！規(guī)劃設(shè)計也對其其影響！相信自己，你也也可以當(dāng)。。。。成本控制研究究---規(guī)劃階段-23-1、開發(fā)時序首期資金---投入和成本首期速度---規(guī)模和高度開工規(guī)模---規(guī)模和標(biāo)段土方挖填---挖填結(jié)合首期到位---管線設(shè)備交付時序---交叉投入分期規(guī)劃---規(guī)劃層次成本控制研究---規(guī)劃階段-24-1、開發(fā)時序首期資金---投入和成本首期速度---規(guī)模和高度先開發(fā)1期B區(qū)位置中等待開發(fā)2期C區(qū)抬高價格最好開3期A區(qū)位置最差樣板區(qū)無地庫，，周期短1期小高層區(qū)，周周期短1期規(guī)模較小，出出形象成本控制研究---規(guī)劃階段1期B區(qū)小高層+別墅2期C區(qū)高層+別墅3期A區(qū)高層+小高層+別墅-25-1、開發(fā)時序開工規(guī)模---招標(biāo)約10萬㎡標(biāo)段約5-6萬㎡標(biāo)段清晰，避免免交叉土方挖填---挖填結(jié)合B1地塊小高層規(guī)模模9.7萬㎡B2地塊的別墅規(guī)模模4.7萬㎡與招標(biāo)、施工標(biāo)標(biāo)段規(guī)模匹配理想的土方平衡衡小高層地塊挖土土抬高別墅區(qū)場地地成本控制研究---規(guī)劃階段B區(qū)2標(biāo)小高層B區(qū)1標(biāo)小高層B區(qū)4標(biāo)小高層+別墅B區(qū)3標(biāo)別墅-26-1、開發(fā)時序首期到位---設(shè)備，管網(wǎng)、用用房、智能化等等分期、提前投投入交付時序---避免重復(fù)、交叉叉投入成本控制研究---規(guī)劃階段物業(yè)用房、機(jī)房房（消防、電信信、智能化）首先滿足一期交交付管網(wǎng)分期、統(tǒng)一一-27-2、小區(qū)停車事業(yè)部和常州項項目地庫比例機(jī)動車停車位不不足，非機(jī)動車車停車位閑置。。。。成本控制研究究---規(guī)劃階段-28-2、小區(qū)停車（（機(jī)動車）地下車庫面積積：地上上建筑面積約20-25%高度重視！深深入研究！嚴(yán)嚴(yán)格控制！成本控制研究究---規(guī)劃階段-29-2、小區(qū)停車（（機(jī)動車）有效的場地：減減少邊角場地地地上or地下：10%的比例未來的需求：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停車：沒有地下配比，盡盡量地面解決決成本控制研究究---規(guī)劃階段-30-2、小區(qū)停車（（非機(jī)動車））非機(jī)動車停停車配比：2.0輛/戶非機(jī)動車地地下停車：不不便利利非機(jī)動車庫設(shè)設(shè)計嚴(yán)重浪費(fèi)費(fèi)！大有潛力可挖挖！國家政策和現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活：滯滯后、機(jī)會成本控制研究究---規(guī)劃階段-31-2、小區(qū)停車（（非機(jī)動車））理想位置：地面（架空空層、停車棚棚、就近）、、地下（集中中管理）多余指標(biāo)：地面非機(jī)動車車位變機(jī)動車車位多余空間：贈送儲藏間間、物業(yè)使用用以客戶為導(dǎo)向向，合理分配配資源。。。。成本控制研究究---規(guī)劃階段-32-3、公建配配套物業(yè)管理的不不滿意是否與開發(fā)的的技術(shù)管理問問題？成本控制研究究---規(guī)劃階段-33-3、公建配配套思考：小區(qū)變設(shè)置數(shù)數(shù)量是否達(dá)到到極限？物管用房如何何設(shè)置最合理理？與后期物管成成本是否關(guān)聯(lián)聯(lián)？物業(yè)管理也和和規(guī)劃設(shè)計密密切相關(guān)！成本控制研究究---規(guī)劃階段-34-3、公建配套套配套商業(yè)：比例和位置物管用房：位置和規(guī)模物管成本：規(guī)劃和運(yùn)營居委會：位置和規(guī)模小區(qū)變：位置、數(shù)量組團(tuán)大堂：形式和規(guī)模成本控制研究---規(guī)劃階段-35-3、公建配套套組團(tuán)大堂：形式和規(guī)模成本控制研究---規(guī)劃階段常州項目一期B區(qū)組團(tuán)大堂常州項目三期A區(qū)組團(tuán)大堂-36-4、交通組織織小區(qū)交通系統(tǒng)也關(guān)關(guān)乎成本！成本控制研究---規(guī)劃階段-37-4、交通組織織出入口：數(shù)量和物業(yè)消防車道：長度和成本小區(qū)主入口：４人人ｘ２班小區(qū)次入口：１人人ｘ２班保安：工資＋吃住住＋管理成本＝０．４ｘ１２ｘ７７０年３３６萬成本控制研究---規(guī)劃階段-38-5、場地豎向向思考：土方量控制制如何做到最優(yōu)化化？土方開挖+外運(yùn)的單價一般在在25-50元/m3土石平衡：計算：24600㎡x1米x30元/ｍ3=73.8萬/米條件：10萬㎡小區(qū)、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶結(jié)果：每抬高1.0米，建筑單方節(jié)省73.5元/㎡方法：抬高場地、土方平平衡基坑支護(hù)：基礎(chǔ)形式：場地排水：物業(yè)投訴集中在地下室灌水、屋面漏水、窗窗口漏水場地持力層≤場地抬高≤地下室計容成本控制研究---規(guī)劃階段-39-6、樣板區(qū)思考：售售樓處規(guī)模、樣板板區(qū)規(guī)模占項目規(guī)規(guī)模比例？售樓處：投入成本本=6000+4000元/㎡維護(hù)成本=8-10人樣板區(qū)：景觀成本本=800-1000元/㎡維護(hù)人員=4-6人樣板區(qū)：維護(hù)成本本=4.0-5.0萬元/人、年小區(qū)規(guī)?！?010-2020-40≥40備注售樓處0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25單位：萬㎡樣板區(qū)0.500.600.751.0成本2000240027503500單位：萬元有限資金投入適當(dāng)當(dāng)?shù)囊?guī)模。售樓處1200㎡減少100㎡裝修成本提高900元/㎡；減少200㎡裝修成本提高2000元/㎡……成本控制研究---規(guī)劃階段-40-7、建筑高度度思考：住宅經(jīng)濟(jì)高高度、層數(shù)是少？？（9層、11層、18層、80米…）7-11F12-18F19-33F備注建安成本建筑面積95.197.5100.0使用面積78㎡得房率82.080.078.0%得戶率105110251000戶建設(shè)周期假設(shè)10萬㎡，每戶使用面面積78㎡，不同層數(shù)，得到到戶數(shù)不同……成本控制研究---規(guī)劃階段-41-8、小區(qū)景觀觀軟硬比例：綠地地3：7到龍湖1：9？水景面積：檔次次與面積的關(guān)系苗木種類：9、綜合管線線分期和整體成本控制研究---規(guī)劃階段-42-前至開發(fā)時序后至物業(yè)管理均與規(guī)劃設(shè)計密切有關(guān)均與成本控制密切聯(lián)系成本控制研究---規(guī)劃階段三、建筑設(shè)計階段段成本控制成本控制研究-44-建筑風(fēng)格戶型平面結(jié)構(gòu)優(yōu)化得房率建筑高度設(shè)備用房體形系數(shù)開窗比例架空層頂部構(gòu)架地下車庫儲藏空間贈送空間立面材料建筑部品標(biāo)準(zhǔn)化三、建筑設(shè)計階段成本控制-45-1、建筑風(fēng)格客戶體驗(yàn)成本難易度備注現(xiàn)代-風(fēng)格新古典-風(fēng)格地中海-風(fēng)格ARDECO-風(fēng)格英式-風(fēng)格法式-風(fēng)格成本控制研究---建筑設(shè)計階段-46-2、建筑戶型綜合影響：結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化、得房房率、開窗窗比例、體形形系數(shù)成本控制研究---建筑設(shè)計階段-47-成本控制研究---建筑設(shè)計階段常州A區(qū)戶型平面圖萬科7個成本指標(biāo)所帶來來的經(jīng)濟(jì)效益7項指標(biāo)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效效益后，單方成本本減少145-260元/M2按開發(fā)量500萬㎡計，則成本降降低額約為10億元！-48-3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化選型比選：框架架、框剪、剪力墻墻平面規(guī)整：水平平向、垂直向裝飾構(gòu)件：結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件、裝飾構(gòu)件件成本控制研究---建筑設(shè)計階段常州A區(qū)１、１１、１６６、２０、２１、、２５、２６#樓14萬㎡的戶型平面圖圖-49-4、得房率交通核：影影響得房率得房率：多多層85%、小高層82%、大高層78-80%贈送空間：陽臺臺、飄窗、入戶花花園、花池、設(shè)備備平臺。。檔次、售價和贈送送比例?成本控制研究---建筑設(shè)計階段常州A區(qū)戶型平面圖-50-6、設(shè)備用用房設(shè)備用房房：輻輻射范圍圍、位置置管線長度度：鋪鋪設(shè)長度度、分期實(shí)施施：滿滿足一期期、結(jié)合合整體用房功能能：水水泵房房、配配電房房、煤煤氣調(diào)壓壓站消控中心心、電信信機(jī)房成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段常州A區(qū)設(shè)備備用房布布局示意意-51-7、體形系系數(shù)--體形與效效果平衡衡結(jié)構(gòu)成本本：結(jié)結(jié)構(gòu)用量量能耗計算算：保保溫厚度度、門窗窗形式外表面積積：裝裝飾面積積、保溫溫面積成本控制制研究---建筑設(shè)計計階段常州A區(qū)和鎮(zhèn)江江戶型平平面圖分分析-52-建筑設(shè)計計階段成成本控制制建筑層數(shù)數(shù)控制：：建筑層數(shù)數(shù)會影響響結(jié)構(gòu)體體系的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性，，也會影影響設(shè)備備的配置置要求，，規(guī)劃中中應(yīng)盡量量避免尷尷尬的層層數(shù)。7層要設(shè)電電梯/12層要設(shè)兩兩部電梯梯/19層要設(shè)剪剪刀梯6層底部架架空要注注意“頂頂層入戶戶離地小小于16米”11層、18層底部架架空高度度應(yīng)小于于4.5m-53-建筑設(shè)計計階段成成本控制制建筑層高控制：在確定層高時，應(yīng)應(yīng)綜合市場取向，，產(chǎn)品自身的定位位，選擇合適的層層高。層高每增加0.1m造價增加該層造價價的3-5%，剪刀樓梯當(dāng)層高高大于3150時，要增加休息平平臺，增加公攤面面積。-54-8、開窗比例降低能耗：外圍圍護(hù)能耗最大處為為窗保溫性能：提高高窗保溫性能，成成本提高很大窗墻成本：窗/墻=330-550/150元/平方米外遮陽：隨隨窗面積增加330元/平方米護(hù)窗欄桿：有無無護(hù)窗欄桿100元/米成本控制研究---建筑設(shè)計階段窗地比例列表-55-9、架空層控制比例：適度度采用、測算比例例空間通透：結(jié)合合上部結(jié)構(gòu)，不宜宜結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換結(jié)合檔次：比例例結(jié)合定位控制高度：就是是控制成本底部4m左右高架空層，單單方面積含鋼量提提高約2kg成本控制研究---建筑設(shè)計階段-56-10、頂部構(gòu)架控制比例：適度度采用、測算比例例建筑效果：效果果平衡成本結(jié)合檔次：比例例結(jié)合定位控制高度：高度帶來成本

頂部3m左右高架空層，單方面積含鋼量提高約2kg成本控制研究---建筑設(shè)計階段-57-11、地下車庫（機(jī)動動車）停車的效率：35到28平方米/輛的貢獻(xiàn)單層or雙層：有條件下，地庫庫比較地庫的埋深：坡道長長度，抗拔樁柱網(wǎng)or層高：5.4、7.8、8.1m柱網(wǎng)3.6、3.7、4.2m層高采光or照明：物業(yè)成本設(shè)備用房：：位置、效率消防車道：：荷載、柱位成本控制研究---建筑設(shè)計階段-58-11、地下車庫（非機(jī)機(jī)動車）停車效率：2.5到2.0平方米/輛的區(qū)別車庫位置：地下下一or地下二、坡道機(jī)械停車：非機(jī)動車的機(jī)械械停車車庫采光：使用用成本、舒適度成本控制研究---建筑設(shè)計階段-59-12、儲藏空間控制比例：適度度采用、測算比例例后期變更：部分分可不砌筑成本控制研究---建筑設(shè)計階段-60-13、贈送空間平衡點(diǎn)：售售價大于造價控制比例：適度度采用、可售比例例結(jié)合檔次：比例例結(jié)合定位成本控制研究---建筑設(shè)計階階段送到什么程程度為止??！-61-14、立面材料料頭部：：平頂頂、小小坡頂、大大坡頂墻身：：涂料料、劈劈開磚、干干掛石材基座：：多彩石、、文化石、、干掛石材材門頭：：劈開磚、、干掛石材材成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段比較常州B、C、A區(qū)別墅立面面14、立面材料料---常州A區(qū)別墅立面面調(diào)整成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段比較常州B、C、A區(qū)別墅立面面1235617841、屋檐及腰腰線線腳優(yōu)優(yōu)化5、信報箱及及可視對講講位置2、窗套優(yōu)化化，橫向分分割取消6、分戶墻降降低，改用用綠籬分隔隔3、入戶門頭頭強(qiáng)化處理理7、頂層寶瓶瓶取消，改改為門頭上上方4、一層除門門頭石材改改多彩石8、屋面水泥泥瓦改油氈氈瓦-62--63-15、建筑部品品---對標(biāo)電梯梯：：進(jìn)戶戶門：：門窗窗：：單元元門：：外遮遮陽：：太陽陽能：：雨棚棚：欄桿桿：裝飾線條：：防火木門：：成本控制研研究---建筑設(shè)計階階段四、施工圖圖設(shè)計階段段成本控制制成本控制研研究-65-四、施工圖設(shè)計階段成成本控制結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井井隔墻墻節(jié)能計算構(gòu)造做法精裝修修設(shè)備備設(shè)計變更標(biāo)準(zhǔn)化化成本控制研研究---施工圖階段段-66-施工圖設(shè)計計階段成本本控制建筑設(shè)備管管井的設(shè)置置：盡量減減少管線入入戶的長度度，管井的的面積控制制到夠用即即可。管井井位置盡量量設(shè)置在不不影響視覺覺感受的位位置，減少少管井外的的美化裝修修-67-施工圖設(shè)計計階段成本本控制毛坯交付用用房內(nèi)部墻墻體優(yōu)化：：毛坯交付付的住宅對對部分后期期住戶有可可能改動的的隔墻在土土建工程中中可以不砌砌，減少投投入與后期期浪費(fèi)。-68-施工圖設(shè)計計階段成本本控制節(jié)能計算：：應(yīng)多方案案比較，選選擇綜合造造價較低的的方案。-69-施工圖設(shè)計計階段成本本控制建筑構(gòu)造做做法優(yōu)化