外資股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)律師盡職調(diào)查提綱外資股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)律師盡職調(diào)查指引

1盡職調(diào)查提綱2一、某公司的主體資格在對某公司的主體資格進行調(diào)查時，應(yīng)當主要審查如下文件和資料：㈠企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照上記載的主要內(nèi)容：名稱、住所、法定代表人、注冊資本、企業(yè)類型、經(jīng)營范2、營業(yè)執(zhí)照的審查事項⑴、營業(yè)執(zhí)照的基本內(nèi)容關(guān)登記的某公司的情況)與其實際的現(xiàn)狀是否相符。⑵、正本和副本應(yīng)對營業(yè)執(zhí)照正本和副本都進行審查，并對正本和副本進行核對。需要特別注意的是副本上除記載與正本相同的登記事項外，還記載年檢情況等其他事⑶、年檢記錄我國對企業(yè)和公司的登記管理實行年度檢驗制度。企業(yè)和公司每年應(yīng)當按法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當將某公司的年檢情況作為審查重點之一，以確認某公司是否具有合法的主體資格。如果某公司營業(yè)執(zhí)照所記載的登記事項曾進行變更，應(yīng)當要求審查其自成立至今各份營㈡、某公司從事的經(jīng)營范圍的政府批準文件根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)項目開發(fā)的公司在經(jīng)營活動中還應(yīng)當取得相取得的其他政府批準和許可文件。3房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)》2、項目立項批復及相關(guān)批復文件3、規(guī)劃意見書和審定設(shè)計方案通知書4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證7、土地出讓金繳納憑證9、國有土地使用權(quán)證書12、交通影響評審意見和環(huán)境影響報告表批復13、綠化補償、交通規(guī)劃設(shè)計、人防工程、消防工程等批復15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補充協(xié)議、市政施工協(xié)議17、與項目開發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料㈢、出資協(xié)議合同易對象所享有的權(quán)利和義務(wù)。還應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進一步了解交易對象是否已經(jīng)按照協(xié)議或合對本次交易的交易目的的能否實現(xiàn)、交易成本、風險等問題的判斷。㈣、企業(yè)章程管理機構(gòu)的組成、經(jīng)營管理、財務(wù)等方面的原則、方法和制度。同時，應(yīng)當審查章程中規(guī)定的內(nèi)容是否存在與法律強制性規(guī)定不一致的情況，并應(yīng)將章程中的有關(guān)內(nèi)容與某公司的營業(yè)如果某公司章程記載的事項曾發(fā)生變更，則其應(yīng)當修改章程，并經(jīng)過某公司原審批機程，并審查上述章程是否一經(jīng)過某公司原審批機關(guān)的批準或者登記機關(guān)的登記或備案。4㈤、驗資報告審查的具體內(nèi)容、是否按照法定或約定的出資期限履行了出資義務(wù)；幣資產(chǎn)出資是否已經(jīng)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；的股額占注冊資本的比例是否符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件，并經(jīng)審批機關(guān)批準。㈥、目標公司組織結(jié)構(gòu)審查的具體內(nèi)容、公司高管任命或聘任文件、公司各管理人員及職責、權(quán)限、公司高管在其他企業(yè)任職情況㈦、其他主體資格相關(guān)的文件和資料二、分支機構(gòu)夠明確反映該分公司有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)情況的合同、帳簿、憑證等文件和資料。如果分公司營業(yè)執(zhí)照記載的登記事項曾發(fā)生變更，應(yīng)當要求對方提供自分公司設(shè)立至今。㈠、房屋5落、所有權(quán)人、原值、已使用年限、累計折舊、凈值、抵押狀況等進行詳細說明。、要求提供房屋的權(quán)屬證書，包括所有權(quán)證書和他項權(quán)利證書。⑴、房屋所有權(quán)證⑵、房屋共有權(quán)證⑶、房屋他項權(quán)證房屋他項權(quán)證是對房屋享有抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的權(quán)利人持有的權(quán)利證明文件。得，還是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)移取得；并且應(yīng)當針對不同的取得方式要求提供相關(guān)文件。⑴、自建取得應(yīng)根據(jù)盡職調(diào)查的需要審查其建設(shè)該房屋的相關(guān)政府批準手續(xù)和竣工驗收手續(xù)。、核查房屋所在土地的土地使用權(quán)情況。在審查房屋所有權(quán)的有關(guān)情況時，應(yīng)當注意核查某公司是否同時擁有房屋占用范圍的土及是否合法。、如果有在建工程，說明建設(shè)的情況，提供已經(jīng)取得的批準文件。對于在建工程，應(yīng)當要求某公司提供進行該在建工程建設(shè)已經(jīng)取得的政府批準文件和其，以確認該工程是否擁有合法的建設(shè)手續(xù)，在完工后能否取得合法的所有權(quán)。、要求某公司說明其房屋上是否設(shè)定了抵押權(quán)(或其他第三人權(quán)利)。如果存在，應(yīng)情況。房屋是否設(shè)定了抵押權(quán)等第三人權(quán)利以及是否辦理了抵押登記也是對房屋權(quán)屬情況審查的重點。6況、提供文件資料和向有關(guān)機關(guān)核實等多種方式進行核查，盡量獲取全面、真實的信息。、審查某公司的房屋是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強制措施的情況。如果某公司房屋存在上述情況，應(yīng)當要求某公司提供該房屋被采取強制措施的相應(yīng)文、在對房屋的調(diào)查中，還應(yīng)當要求對方說明某公司是否存在租賃、無償使用等占有、的情況。通過合法方式租賃或無償使用他人房屋以及某公司對該房屋實際享有權(quán)利的范圍和期限。在對某公司使用他人房屋情況的調(diào)查中，應(yīng)當重點了解某公司實際使用該房屋的用途以及對某的風險。應(yīng)當就此向客戶予以明確和充分的提示。㈡、土地使用權(quán)(國有土地使用權(quán)調(diào)查)具體調(diào)查內(nèi)容和方式如下：、要求提供某公司擁有土地使用權(quán)清單，清單中應(yīng)當對土地面積、坐落、使用權(quán)人、性質(zhì)(劃撥或出讓)、使用年限、抵押狀況等進行詳細的說明。、要求提供某公司擁有土地使用權(quán)的國有土地使用證。地，應(yīng)當查閱某公司的房屋所有權(quán)證了解其土地使用權(quán)情況。、企業(yè)主要通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式取得國有土地使用權(quán)。應(yīng)當注意審查某公司擁有土地使用權(quán)的取得方式。⑴、如果是劃撥取得，則其轉(zhuǎn)讓可能受到限制，并且可能對交易成本造成一定的影響；能夠進行轉(zhuǎn)讓。7公司受讓土地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)辦理完畢，是否可能存在影響其行使權(quán)利的瑕疵。⑷、還應(yīng)當審查某公司是否存在通過租賃方式取得土地使用權(quán)的情況。登記手續(xù)；并要求其提供土地租賃合同。、要求某公司說明其土地上是否設(shè)定了抵押權(quán)。如果存在，要求對方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。㈢、機器設(shè)備有助于了解某公司的經(jīng)營的狀況和盈利能力。對機器設(shè)備的主要調(diào)查內(nèi)容如下：、要求某公司提供公司設(shè)備(包括車輛)的清單，說明設(shè)備名稱、所有權(quán)人、取得方式、使用地點、設(shè)備原值、已使用年限、累計折舊、設(shè)備凈值等。、要求某公司提供能證明某公司的機器設(shè)備權(quán)屬證明文件。、要求某公司說明某公司的機器設(shè)備上是否設(shè)定了抵押權(quán)。件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。、審查某公司的機器設(shè)備是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強制措施的情況。如果存在，應(yīng)當要求某公司提供該機器設(shè)備被采取強制措施的相應(yīng)文件。㈣、存貨稱、所有權(quán)人、存放地點、價值以及在存貨上是否設(shè)定抵押權(quán)或作為質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給其他人。8、應(yīng)采取實地考察方式同時，對于存貨的抵押、質(zhì)押等情況，如果應(yīng)當在有關(guān)部門辦理登記的，還應(yīng)當向該部門對存貨的對外擔保情況進行核實。四、無形資產(chǎn)(知識產(chǎn)權(quán))――不作為盡職調(diào)查重點㈠、商標本處審查的商標主要是指商品商標或者服務(wù)商標。具體審查內(nèi)容如下：、要求某公司提供商標清單，說明其使用商標的注冊國家、所有權(quán)人、注冊日期、有效期到期日、是否展期、商標上是否設(shè)立質(zhì)押權(quán)等。、要求審查注冊商標的《商標注冊證》等權(quán)屬證明文件。應(yīng)當要求某公司提供其商標的《商標注冊證》和或《核準轉(zhuǎn)讓注冊商標證明》，并審⑴、某公司是否是《商標注冊證》或《核準轉(zhuǎn)讓注冊商標證明》上記載的使用權(quán)人，該商標是否還有其他共有人；⑶、該注冊商標的有效期是否已經(jīng)屆滿，是否辦理了有效期的續(xù)展。、審查商標的交易情況如果某公司的商標是受讓取得的，應(yīng)當要求提供商標轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果某公司使用的商標權(quán)給第三人使用，律師應(yīng)當要求某公司提供商標許可使用合同，審查某公司和或第三人對圍；同時，還應(yīng)審查該商標許可使用合同是否在商標局辦理了備案手續(xù)。、要求某公司說明某公司的商標上是否設(shè)定了抵押權(quán)。權(quán)質(zhì)押登記證》等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。、審查某公司的商標是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強制措施的情況。如果存在，應(yīng)當要求某公司提供該商標被采取強制措施的相應(yīng)文件。㈡、專利對于生產(chǎn)型企業(yè)，律師應(yīng)重點審查其對核心的生產(chǎn)技術(shù)是否享有專利。具體審查內(nèi)容如、要求某公司提供專利清單，說明專利的登記國家、專利權(quán)授予的日期、有效期到期9、由于專利申請和審查的時間較長，因此，對于已經(jīng)提出專利申請但尚未被授予專利權(quán)的發(fā)明、實用新型或外觀設(shè)計，應(yīng)當要求提供專利權(quán)證書；并審查如下內(nèi)容：⑶、專利權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿。、要求提供某公司進行專利權(quán)交易的文件。、審查某公司是否按時繳納了年費。、要求某公司說明某公司的專利上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)。押合同登記通知書》等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。。如果存在，應(yīng)當要求某公司提供該專利被采取強制措施的相應(yīng)文件。㈢、著作權(quán)權(quán)的主要調(diào)查內(nèi)容如下：、要求某公司提供其享有的著作權(quán)的作品的名稱、內(nèi)容；、對于進行了著作權(quán)登記的作品，要求其提供著作權(quán)的登記證書或其他證明文件。、要求某公司說明某公司的著作權(quán)的財產(chǎn)權(quán)利上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)。押合同登記證》等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。。如果存在，應(yīng)當要求某公司提供該著作被采取強制措施的相應(yīng)文件。㈣、其他無形資產(chǎn)除上述無形資產(chǎn)外，某公司可能擁有的非專利技術(shù)等其他無形資產(chǎn)，律師也應(yīng)當根據(jù)實際情況進行相應(yīng)的調(diào)查，并審查相關(guān)文件。某公司的債權(quán)主要包括某公司對外的應(yīng)收帳款和其他應(yīng)收款。應(yīng)當要求某公司提供債權(quán)清單，包括債權(quán)數(shù)額、債務(wù)人名稱、帳齡、是否有擔保以及發(fā)生債權(quán)和曾經(jīng)向債務(wù)人行使債根據(jù)某公司的實際情況審查一些具有代表意義的或者金額較大的債權(quán)文件。在對某公司的債權(quán)情況及有關(guān)文件進行審查時，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：司主張該債權(quán)的訴訟時效期間是否屆滿；否具有實際償還能力。六、債務(wù)本處審查的債的務(wù)主要指某公司長、短期借款、應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款。齡、是否展期(主要為銀行借款合同)、是否有擔保以及發(fā)生該債務(wù)和債權(quán)人曾經(jīng)行使債權(quán)、某公司和或其他人是否向債權(quán)人提供了保證、抵押、質(zhì)押等擔保；、債權(quán)人就該債務(wù)向被收購人主張權(quán)利的訴訟時效期間是否屆滿。七、實收資本負債表中記錄的實收資本數(shù)額與其營業(yè)執(zhí)照、章程中記載的注冊資本數(shù)額是否一致。還同時應(yīng)當核查確認某公司的股東是否存在抽逃資本的情況。八、資本公積與盈余公積應(yīng)當核查某公司對上述公積金的計提和帳目是否正確，以確認其帳面體現(xiàn)的凈資產(chǎn)價值與實際情況是否相符。九、對外擔保應(yīng)將某公司對外擔保情況依據(jù)《公司法》、章程、公司作出對外擔保的決議文件以及會議記錄進行認真核查，看是否有違反法律強制性規(guī)定或?qū)τ谀彻緸樗颂峁┑膿?，?yīng)當了解債務(wù)人是否向某公司提供了反擔保。原因，分析其合理性以及可能帶來的風險。具體調(diào)查內(nèi)容如下：、要求某公司提供某公司為其他人對外提供保證的情況說明，包括保證的金額、債務(wù)人(被保證人)名稱、債權(quán)人名稱、債務(wù)人(被保證人)履行債務(wù)情況。、要求提供主債務(wù)合同、保證合同、協(xié)議或者其他保證文件，并審查其保證行為和保證合同是否存在可能被認定無效的情況。、應(yīng)當審查確認某公司承擔保證責任的方式和責任范圍。、審查確認某公司提供的保證期限是否已經(jīng)屆滿，某公司的保證責任是否已經(jīng)解除或㈡、抵押、要求某公司提供以財產(chǎn)抵押為自身債務(wù)或其他人債務(wù)提供抵押的情況說明，包括抵押的財產(chǎn)、抵押權(quán)人名稱、債務(wù)人名稱、債務(wù)金額、抵押權(quán)行使的條件和期限。、要求提供主債務(wù)合同、抵押合同、協(xié)議或者其他抵押文件；審查其是否已經(jīng)在抵押登記機關(guān)辦理了抵押登記。對于法律規(guī)定應(yīng)當辦理抵押登記的抵押合同，在登記后才生效。、應(yīng)當通過有關(guān)文件對有關(guān)文件的審查，確認抵押權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿，抵押權(quán)是否已經(jīng)消滅。㈢、質(zhì)押、要求某公司提供質(zhì)押的情況說明，包括質(zhì)押的動產(chǎn)和權(quán)利、質(zhì)權(quán)人名稱、債務(wù)人名、要求提供主債務(wù)合同、質(zhì)押合同、協(xié)議或者其他質(zhì)押文件；審查其是否已經(jīng)在質(zhì)押登記機關(guān)辦理了質(zhì)押登記。對于法律規(guī)定應(yīng)當辦理質(zhì)押登記的質(zhì)押合同，在登記后才生效。、應(yīng)當通過有關(guān)文件對有關(guān)文件的審查，確認質(zhì)押權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿，質(zhì)押權(quán)是否已經(jīng)消滅。十、重大合同對合同的審查并不是作為一個孤立的環(huán)節(jié)進行的，而應(yīng)貫穿對某公司各方面情況的調(diào)查和方式如下：合同對方、合同性質(zhì)、合同履行情況等。、在此基礎(chǔ)上，對于重大合同，應(yīng)當要求對方提供合同文本。一般而言，主要審查如⑴、借貸、委托經(jīng)營、委托理財、贈與、承包、資產(chǎn)的收購、出售、租賃、知識產(chǎn)權(quán)的、抵押、質(zhì)押、保證等擔保合同；、公司與關(guān)聯(lián)人之間的任何合同；⑷、可能對公司的資產(chǎn)、負債、權(quán)益和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響的合同；十一、爭議和行政處罰情況、某公司存在的訴訟(或仲裁)的情況說明，包括所有正在進行的訴訟和判決(或裁求其提供與此相關(guān)的文件和資料，如：裁判書、執(zhí)行裁定等；、有關(guān)行政處罰的情況說明，包括行使行政處罰權(quán)的機關(guān)、處罰理由、處罰結(jié)果、對、某公司是否存在上述訴訟、仲裁或者行政處罰導致其財產(chǎn)被有關(guān)機關(guān)采取查封、凍法律文書。十二、保險價值產(chǎn)生較大影響，應(yīng)當重點調(diào)查其是否為其享有所有權(quán)的資產(chǎn)辦理了保險。十三、員工應(yīng)當首先要求某公司對某公司員工的情況作出書面說明，說明應(yīng)當主要包括員工總數(shù)、、首先應(yīng)當審查勞動合同的簽訂情況。如果員工人數(shù)較少，可以對全部的勞動合同進同的簽訂情況作出陳述與保證。以判斷上述勞動糾紛可能對某公司及其價值造成的不利影響和產(chǎn)生的責任。對于勞動糾紛情況的調(diào)查，也可以和某公司其他訴