XX公寓項(xiàng)目可研報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項(xiàng)目單位及項(xiàng)目概況 11.1項(xiàng)目申報(bào)單位 11.2項(xiàng)目名稱 11.3項(xiàng)目申報(bào)單位概況 11.4項(xiàng)目提出的背景 21.5項(xiàng)目概況 41.6公用工程 10第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 192.1發(fā)展規(guī)劃 192.2產(chǎn)業(yè)政策 232.3行業(yè)準(zhǔn)入條件 25第三章資源開發(fā)與綜合利用分析 263.1資源利用方案 263.2資源節(jié)約方案 26第四章節(jié)能方案 294.1項(xiàng)目概況 294.2節(jié)能概論 294.3項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況 294.4合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 304.5能源消耗的種類、數(shù)量及使用情況 314.6建筑專業(yè)節(jié)能措施 324.7給水排水專業(yè)節(jié)能措施 344.8電氣系統(tǒng)節(jié)能 354.9暖通空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能 374.10能耗指標(biāo)及節(jié)能效果分析 374.11節(jié)能效果分析 37第五章建設(shè)用地、拆遷及移民安置分析 395.1項(xiàng)目選址及用地方案 395.2土地利用合理性分析 395.3移民安置 40第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 416.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 416.2環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 416.3建設(shè)期環(huán)境影響分析 416.4運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析 436.5建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 446.6運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施 456.7生態(tài)影響 466.8地質(zhì)災(zāi)害影響分析 466.9特殊環(huán)境影響 466.10環(huán)境保護(hù)結(jié)論 47第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 487.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 487.2行業(yè)影響分析 507.3區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 517.4宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 51第八章社會(huì)影響分析 568.1社會(huì)影響效果分析 568.2社會(huì)適應(yīng)性分析 588.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 598.4社會(huì)影響評(píng)價(jià)結(jié)論 61附件：附件一：項(xiàng)目單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）附件二：項(xiàng)目單位組織機(jī)構(gòu)代碼證附件三：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同附件四：建設(shè)用地規(guī)劃審查函復(fù)意見書（青規(guī)開函業(yè)字[2013]7號(hào)）附件五：青島市人民政府征地（使用、劃撥）批件（青政地字[2014]42號(hào)）附件六：項(xiàng)目地理位置示意圖附件七：項(xiàng)目總平面圖附件八：戶型圖項(xiàng)目單位及項(xiàng)目概況項(xiàng)目申報(bào)單位青島國(guó)信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司項(xiàng)目名稱國(guó)信開發(fā)區(qū)人才公寓項(xiàng)目項(xiàng)目申報(bào)單位概況青島國(guó)信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司為法人獨(dú)資有限責(zé)任公司，注冊(cè)地在青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)九龍江路63號(hào)203室，法人代表為趙國(guó)利，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，公司為青島國(guó)信置業(yè)有限公司的全資子公司。青島國(guó)信置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：國(guó)信置業(yè)公司）成立于2010年4月2日，注冊(cè)資本2億元，系隸屬于青島國(guó)信發(fā)展（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱：國(guó)信集團(tuán)）的全資子公司，是整合國(guó)信集團(tuán)內(nèi)部原青島海灣大橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島東方世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等四家房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)上組建形成。主要承擔(dān)著城市重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的功能，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域?yàn)橐患?jí)土地市場(chǎng)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售及租賃、城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程建設(shè)及代建、物業(yè)管理等，是國(guó)信集團(tuán)打造置業(yè)板塊的核心載體。自組建以來，國(guó)信置業(yè)公司始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，以“誠(chéng)信、穩(wěn)健、精致、創(chuàng)新”的企業(yè)文化為支撐，一手抓項(xiàng)目管理，一手抓公司建設(shè)，全力提升房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理水平，為城市發(fā)展和品質(zhì)生活提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)。國(guó)信置業(yè)依托國(guó)信集團(tuán)已形成的膠州灣海底隧道、青島大劇院、青島國(guó)信體育中心等品牌及項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，已承擔(dān)起地鐵沿線土地開發(fā)、團(tuán)島端岸線整理工程、薛家島隧道管理中心配套工程等青島市重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)任務(wù)，目前公司開發(fā)量達(dá)百萬平米以上，在市區(qū)及周邊地區(qū)均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已遍布青島七區(qū)五市，以優(yōu)良的質(zhì)量和至誠(chéng)的信譽(yù)，多次得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和肯定，在青島市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)揮了重要的作用。同時(shí)，積極參與“兩改”及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，強(qiáng)力推進(jìn)市北區(qū)伊春路紫云臺(tái)、即墨雍翠灣、藍(lán)色硅谷舊村改造等自營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、參建單位和供應(yīng)商等合作伙伴，全力打造國(guó)內(nèi)一流水平的住宅區(qū)，建設(shè)城市人居典范，全面提升青島市的區(qū)域品位和生活質(zhì)量。項(xiàng)目提出的背景住房是居民的基本生活需求。自“十一五”以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分迅速，呈現(xiàn)了過熱的趨勢(shì)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強(qiáng)的前提下，全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格漲幅雖然總體趨緩，但部分大城市房屋價(jià)格上漲仍然過快，群眾對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的呼聲日益強(qiáng)烈。隨著當(dāng)前我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)這一發(fā)展理念的提出，青島市市委、市政府對(duì)中低收入家庭的住房問題更為重視，進(jìn)一步加大投入，努力改善困難群眾的生活環(huán)境，提升人民群眾的生活水平，努力讓低收入家庭享受到城市發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的成果。2007年以來，青島市認(rèn)真堅(jiān)持“政府有所作為、重點(diǎn)保障低收入家庭、城市土地出讓收益回饋民生”三個(gè)基本理念，持續(xù)將住房保障工作納入市政府為民辦好的實(shí)事之首，低收入家庭的住房條件得到了明顯改善。經(jīng)過幾年的努力，規(guī)劃的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)全面完成，多層次住房保障體系基本確立，廉租住房保障家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。截至2012年末，青島市已累計(jì)通過各類保障性安居工程解決和改善了32.2萬戶家庭的住房困難問題，中低收入群體的住房困難問題明顯緩解，其中通過保障性住房解決和改善了約18.4萬戶，通過舊城區(qū)和城中村改造解決了13.8萬戶，全市住房保障覆蓋率達(dá)到15.4%。大規(guī)模的保障性安居工程建設(shè)，充分發(fā)揮了抑制房?jī)r(jià)上漲、平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。2013年9月份，青島市又出臺(tái)了《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃合廉租住房保障條件的家庭配租3000戶，面向其他低收入住房困難家庭配租6000戶）；以配售經(jīng)濟(jì)適用住房方式解決15000戶。青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“青島開發(fā)區(qū)”）是1984年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，建區(qū)二十多年來，在中央、省、市的正確領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，經(jīng)過廣大建設(shè)者的艱苦創(chuàng)業(yè)和不懈努力，開發(fā)區(qū)已由昔日的荒野漁村，成長(zhǎng)為投資環(huán)境良好、開放型經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展、社會(huì)事業(yè)日益繁榮、最適宜生活居住的現(xiàn)代化新城區(qū)。伴隨青島開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)向更高層次邁進(jìn)，經(jīng)濟(jì)總量逐年增加，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，也吸引了越來越多的不同層次的人才參與到開發(fā)區(qū)的建設(shè)中。但是，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和現(xiàn)代化程度的提高，青島開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了相當(dāng)程度的上漲，并且呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，給低收入家庭帶來了很大的生活壓力。同時(shí)，在青島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日益向好的背景下，要持續(xù)推動(dòng)青島開發(fā)區(qū)的科技進(jìn)步，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐的加快，對(duì)高素質(zhì)人才的需求更加迫切。因此，實(shí)施規(guī)劃建設(shè)人才公寓，是吸引人才、留住人才，提高區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力的一項(xiàng)重要措施。為充分體現(xiàn)社會(huì)公平，讓全社會(huì)都能充分享受改革成果，近年來，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)逐步建立了包括限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、村莊改造安置房、農(nóng)民安置房、公共租賃住房（人才公寓）6個(gè)層次的住房保障體系，并取得了明顯成效，本區(qū)居民和外來人才的住房問題得到逐步解決，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益。2014年，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工委、管委繼續(xù)把保障性住房建設(shè)放在工作的重要位置，提出了一批新的保障性住房建設(shè)計(jì)劃。作為山東省綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)之一，青島國(guó)信置業(yè)有限公司在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。2014年2月21日，青島國(guó)信置業(yè)有限公司在黃島區(qū)濱海公路東南側(cè)地塊舉牌拍賣中獲得該宗土地的使用權(quán)，本宗地總面積為23185平方米，其中以拍賣方式出讓獲得的18548平方米擬建設(shè)國(guó)信紫玉臺(tái)項(xiàng)目，以直接劃撥方式取得的目前，青島國(guó)信置業(yè)有限公司已經(jīng)按照成交確認(rèn)書的約定與青島市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》并在黃島區(qū)注冊(cè)成立全資子公司——青島國(guó)信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司，作為項(xiàng)目實(shí)施主體。青島國(guó)信開發(fā)區(qū)置業(yè)已與青島市國(guó)土資源和房屋管理局簽署《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》，開始國(guó)信紫玉臺(tái)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并依法繳納土地出讓金，完成土地開發(fā)的法定手續(xù)。目前本項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等前期手續(xù)已辦理完畢，資金來源已落實(shí)，項(xiàng)目建設(shè)條件已基本具備。根據(jù)現(xiàn)行投資管理程序和保障房管理制度，特編制本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海大道南輔路以南，環(huán)島路以東，南臨城市規(guī)劃路，東臨規(guī)劃預(yù)留地，用地面積4637平方米項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目擬建設(shè)人才公寓樓1棟以及相應(yīng)的配套附屬設(shè)施。工程建設(shè)內(nèi)容包括土石方開挖、主體工程、建筑裝飾工程、給水排水工程、電氣工程、空調(diào)工程、配套設(shè)施及室外配套工程。2、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目擬建建筑面積12006.3平方米租賃型人才公寓、配套物業(yè)管理用房66.3平方米，地下車庫(kù)與地塊內(nèi)商品房部分合建，分?jǐn)偨ㄖ娣e1729.8國(guó)信紫玉臺(tái)項(xiàng)目（整體）主要規(guī)劃指標(biāo)詳見表1-1表1-1國(guó)信紫玉臺(tái)項(xiàng)目（整體）主要規(guī)劃指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)單位指標(biāo)一規(guī)劃用地面積平方米23185二總建筑面積平方米74875.21地上總建筑面積平方米60107.21.1住宅建筑面積平方米45530.31.2人才公寓建筑面積平方米12006.31.3人才公寓配套建筑面積平方米66.31.4商業(yè)建筑面積平方米2010.01.5其他配套公建建筑面積平方米494.32地下建筑面積平方米14768.0三基底面積平方米4034.6四總戶數(shù)戶6751商品房戶數(shù)戶5202人才公寓戶數(shù)戶155五停車位輛5921.1地上輛2821.2地下輛310六容積率2.6七建筑密度17.4%八綠地率35.1%項(xiàng)目建設(shè)方案1、總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)用地西、南兩面臨城市規(guī)劃路，北臨濱海大道南輔路，東面為規(guī)劃預(yù)留空地，呈斜“L”形。項(xiàng)目共設(shè)置7座住宅樓，建筑高度18層到26層，建筑物沿用地邊緣布置，人才公寓樓1座位于項(xiàng)目的東北部。建筑物周邊有城市道路和小區(qū)內(nèi)部環(huán)形道路環(huán)繞，便于行人進(jìn)出，又可以與周邊的居民區(qū)之間形成良好的隔離帶，避免了相互干擾，保證了居住的私密性要求。在整個(gè)地塊下面設(shè)有地下停車場(chǎng)，既滿足了項(xiàng)目停車的要求，又充分利用了地下空間，節(jié)約了土地資源。建筑物之間均保持30米以上的樓距，以保證中間具有足夠?qū)挸ǖ木G地，又可以避免住宅樓之間的遮擋，既保證了住宅的日照和采光需要，又極好地維護(hù)了私密性的需要。在項(xiàng)目?jī)?nèi)，圍繞住宅樓設(shè)環(huán)形道路，寬度為6.0米，以滿足內(nèi)部通行和消防規(guī)范的要求。每個(gè)樓座前設(shè)聯(lián)系道路，與環(huán)形道路相通，中央部位設(shè)置一處消防登高面。在用地內(nèi)部、樓座之間，設(shè)集中的綠地和居民活動(dòng)場(chǎng)所，并配置部分簡(jiǎn)易的活動(dòng)設(shè)施、亭閣等，滿足居民健身、活動(dòng)需要，另外結(jié)合建筑物布局，分別設(shè)置相應(yīng)的樓前屋后綠化。項(xiàng)目共設(shè)兩個(gè)主出入口，分別開向西、南兩面的城市規(guī)劃路，其中，西側(cè)為人行主出入口，南側(cè)為車行主出入口。變電站和換熱站布置在2#樓地下。2、建筑設(shè)計(jì)（1）住宅本項(xiàng)目擬建的人才公寓建筑層數(shù)為26層，2個(gè)單元，可容納居民155戶，按戶均3.1人計(jì)算，居住總?cè)藬?shù)為481人。建筑物采用歐陸建筑風(fēng)格，外立面以黃褐色暖色調(diào)為主，均采用平屋面。住宅戶內(nèi)采用常規(guī)布局，主臥室、起居室位于南側(cè)，所有房間均設(shè)有直接對(duì)外的窗戶。按照《青島市人才公寓建設(shè)和使用管理規(guī)定（試行）》（

青政發(fā)〔2013〕17號(hào)）要求，按照不同層次享受相應(yīng)的住房面積標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目面對(duì)的人才為集團(tuán)自有人才，人才類別主要為副高職稱人員、博士、博士后、本科畢業(yè)生等人才。因此，本項(xiàng)目人才公寓套型面積分為65平方米、75平方米、90平方米三個(gè)檔次，戶型分別為二居室、三居室。人才公寓戶型比例分配情況詳見下表：序號(hào)戶型套數(shù)合計(jì)建筑面積（平方米）比例165平方米51336728.0%275平方米52416534.7%390平方米52447437.3%合00%配套物業(yè)管理用房位于樓層的地層，建筑面積為66.3平方米。（2）地下停車場(chǎng)為滿足住戶停車需求，擬充分利用本項(xiàng)目的地下空間修建地下停車場(chǎng)，在東南端和西端各設(shè)1個(gè)出入口，每棟樓的居民均可乘電梯直達(dá)地下停車場(chǎng)，方便住戶便捷出行。3、裝飾設(shè)計(jì)本項(xiàng)目室內(nèi)外裝飾標(biāo)準(zhǔn)、要求按照下表執(zhí)行，詳細(xì)做法待下步設(shè)計(jì)時(shí)再行確定。序號(hào)范圍分項(xiàng)名稱配置標(biāo)準(zhǔn)—單體樓1樓內(nèi)公用部分一層大堂（入戶門廳）精裝修墻地面鑲貼瓷磚頂棚白色乳膠漆樓內(nèi)公共地面電梯前室及走廊地面鋪貼地磚消防疏散樓梯間地面及踢腳鑲貼地磚樓內(nèi)公共墻面電梯前室墻面白色乳膠漆走廊墻面白色乳膠漆消防疏散樓梯間白色乳膠漆（立邦或同檔次，下同）電梯門一層不銹鋼門套樓內(nèi)公共頂棚電梯前室及走廊白色乳膠漆消防疏散樓梯間白色乳膠漆其他單元門普通鋁合金門，配IC卡可視對(duì)講系統(tǒng)報(bào)箱不銹鋼疏散樓梯間扶手木制扶手、鋼制欄桿電梯載重800kg，速度1ms防火門中檔鋼制公共照明系統(tǒng)聲光控消防系統(tǒng)按設(shè)計(jì)2外立面外墻網(wǎng)點(diǎn)真實(shí)漆其他EPS板防火保溫材料保溫、彈性涂料其他外窗普通檔塑鋼窗帶紗扇中空玻璃窗陽(yáng)臺(tái)門留洞屋面保溫、防水?dāng)D塑板保溫，SBS防水陽(yáng)臺(tái)欄桿不銹鋼3樓內(nèi)分戶（按普通裝修交房標(biāo)準(zhǔn)）室內(nèi)地面臥室、起居室、餐廳、走道、陽(yáng)臺(tái)鋪貼地板磚衛(wèi)生間、廚房面層鋪貼瓷磚室內(nèi)墻面臥室、起居室、餐廳、走道、陽(yáng)臺(tái)中級(jí)抹灰、刮膩?zhàn)印咨槟z漆衛(wèi)生間、廚房面層鋪貼瓷磚室內(nèi)踢腳實(shí)木復(fù)合踢腳線室內(nèi)頂棚混凝土打磨平，不抹灰、刮膩?zhàn)?室內(nèi)門窗防盜門中檔鋼制防火防盜門室內(nèi)內(nèi)門普通實(shí)木復(fù)合內(nèi)門5衛(wèi)生間給水管水表前為襯塑鋼管（由自來水公司負(fù)責(zé)）；水表后戶內(nèi)為PPR管下水管U-PVC管材排風(fēng)管設(shè)變壓式排風(fēng)道衛(wèi)生潔具陶瓷制品6廚房燃?xì)馊細(xì)夤艿?、?jì)量表、報(bào)警器安裝到位，安裝燃?xì)庠詈陀蜔煓C(jī)給水管水表前為襯塑鋼管（由自來水公司負(fù)責(zé)）；水表后戶內(nèi)為PPR管下水管U-PVC管材排風(fēng)道設(shè)變壓式排風(fēng)道，預(yù)留抽油煙機(jī)孔7照明按設(shè)計(jì)，公共部位為節(jié)能燈8開關(guān)插座按設(shè)計(jì)9弱電配置書房電視、電話、寬帶接入起居室電視、電話、彩色可視對(duì)講、寬帶接入臥室電視、電話、寬帶接入10供暖市政集中供暖散熱方式鋼鋅復(fù)合式散熱器制冷預(yù)留空調(diào)洞口、空調(diào)板、電插座單體空調(diào)11窗臺(tái)欄桿安全防護(hù)欄桿不銹鋼12自動(dòng)噴淋管道、消火栓管道內(nèi)外熱浸鍍鋅鋼管二地下車庫(kù)入口上設(shè)雨棚照明照明為節(jié)能燈、標(biāo)志燈為L(zhǎng)ED燈地面地面為加金剛砂細(xì)石砼，涂刷耐磨漆，劃車位線防撞條及倒車桿設(shè)置三場(chǎng)區(qū)小區(qū)大門中檔照明照明燈綠化大樹+灌木+草坪院墻鐵藝（中檔）小區(qū)內(nèi)道路主行車道瀝青砼人行道面磚四智能化周界防范一卡通電子巡更監(jiān)控系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人才公寓樓均采用鋼筋混凝土框架－剪力墻結(jié)構(gòu)體系，以增強(qiáng)結(jié)構(gòu)剛度，便于室內(nèi)空間的靈活布置?；A(chǔ)采用柱下筏板基礎(chǔ)，墻體采用蒸壓粉煤灰磚砌筑。地下停車庫(kù)采用鋼筋混凝土筏板基礎(chǔ)，墻體與頂蓋均采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，頂蓋地面抹鐵屑砂漿。公用工程1、給水工程（1）水量計(jì)算項(xiàng)目用水主要為居民用水，另有部分物業(yè)管理人員、保潔人員等用水，該部分用水相對(duì)較少，包含在未預(yù)計(jì)用水中。居民用水指標(biāo)按照200升人?日計(jì)算，日總用水量＝481×2001000＝96.1立方米日。考慮到公建、保潔等方面用水的需要，未預(yù)計(jì)用水按照居民用水的20%計(jì)取。項(xiàng)目日總用水量為115.3立方米，年用水量＝115.3×36510000＝4.2萬立方米。（2）給水系統(tǒng)住宅樓在豎向上采取分區(qū)供水方式，共分為兩個(gè)區(qū)，其中，六層及以下部分，由市政壓力直接供水。七層及以上采用加壓供水方式，由設(shè)在用地南面的區(qū)域加壓供水泵房供水。室外低壓供水管分別由西、北兩側(cè)道路下的市政給水管各接來一路進(jìn)水管，管徑為DN100，沿小區(qū)主干道下布置成環(huán)狀管網(wǎng)，就近接入各單體建筑。高壓供水管由加壓泵房接來一路進(jìn)水管，呈枝狀布置，就近接入各單體建筑。室內(nèi)給水主干管采用PPR給水塑料管，“一戶一表”計(jì)量方式。給水加壓泵房設(shè)在地下，內(nèi)部設(shè)兩套微機(jī)變頻無負(fù)壓加壓設(shè)備。2、排水工程項(xiàng)目排水系統(tǒng)實(shí)行雨污分流制。（1）污水系統(tǒng)項(xiàng)目污水量按照給水量的85%計(jì)算，為98.0立方米日。項(xiàng)目污水豎管在墻角處安裝，水平管道在樓板下敷設(shè)，就近經(jīng)排出橫管排放至室外污水管。室外污水管道在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的道路下敷設(shè)，排放至小區(qū)外圍的市政污水管網(wǎng)。各單體建筑最下方2層的污水單獨(dú)排放。地下設(shè)集水井，由潛污泵提升排放至室外雨水管道。（2）雨水系統(tǒng)項(xiàng)目降雨量按照青島市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期取三年，總降雨量為645.2升秒。項(xiàng)目設(shè)獨(dú)立的雨水系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)地面采用組織排放，在地面集中收集后排入雨水管道，建筑物采用外排水方式，屋面降雨經(jīng)雨落管排放至室外散水。雨水干管在道路下敷設(shè)，就近直接排放至市政管道。在道路兩側(cè)、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等部位設(shè)雨水口，收集地面徑流，排放至雨水管網(wǎng)。3、電氣工程（1）用電負(fù)荷本項(xiàng)目總建筑面積13802.4平方米，用電負(fù)荷按照60瓦平方米計(jì)取，總裝機(jī)負(fù)荷為828.1千瓦。用電需用系數(shù)取0.6，計(jì)算負(fù)荷為496.9項(xiàng)目年用電時(shí)間為365天，日平均用電時(shí)間按照5小時(shí)計(jì)取，年總耗電量＝496.9×365×510000＝90.7萬千瓦時(shí)。（2）電氣系統(tǒng)本項(xiàng)目用電由臨近的不同區(qū)域中心變電站或高壓電網(wǎng)接來2路10千伏電源，接入小區(qū)變電站，電纜埋地敷設(shè)接入。項(xiàng)目設(shè)一座中央變電站，設(shè)置在用地中部的地下一層，內(nèi)設(shè)2臺(tái)SCB-10干式變壓器，容量分別為2000千伏安、1500千伏安，輸出電壓為380220伏。變電站對(duì)外采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電系統(tǒng)，電纜埋地穿塑料管沿小區(qū)的道路、綠地邊緣敷設(shè)。單體建筑內(nèi)采用樹干式配電，電線穿金屬線管敷設(shè)，線管埋設(shè)在建筑主體結(jié)構(gòu)中。室內(nèi)照明、插座、空調(diào)各自設(shè)置獨(dú)立回路，所有插座回路均設(shè)漏電保護(hù)開關(guān)。4、空調(diào)系統(tǒng)項(xiàng)目在每戶的臥室、起居室靠近外墻處預(yù)留空調(diào)插座。5、采暖工程項(xiàng)目地上面積12072.6平方米，冬季熱負(fù)荷按照50瓦平方米計(jì)取，總熱負(fù)荷為603.6千瓦。冬季采暖時(shí)間為140天，日采暖時(shí)間為24小時(shí)，考慮到天氣變化因素，采暖負(fù)荷系數(shù)0.6，項(xiàng)目采暖年耗熱＝603.6×140采暖系統(tǒng)熱媒為熱水，由設(shè)在用地南面的區(qū)域集中換熱站供應(yīng)，室外管網(wǎng)采用塑料護(hù)套發(fā)泡保溫鋼管，沿道路、綠地敷設(shè)。室內(nèi)采暖系統(tǒng)豎向進(jìn)行分區(qū)，其中，六層及以下為低區(qū)，七層及以上為高區(qū)，采暖系統(tǒng)采用機(jī)械強(qiáng)制內(nèi)循環(huán)。本項(xiàng)目所有采暖房間均采用散熱器采暖，管線穿越非采暖房間時(shí)設(shè)管道保溫。6、通風(fēng)工程廚房、無外窗的衛(wèi)生間設(shè)排油煙道、排氣道，直通屋頂，設(shè)防倒流系統(tǒng)。地下車庫(kù)、設(shè)備用房設(shè)專用排風(fēng)系統(tǒng)，出風(fēng)口設(shè)在室外的綠地中。7、燃?xì)夤こ蹋?）氣源本項(xiàng)目擬采用天然氣作為燃?xì)?，氣源為城市中壓管道供?yīng)的天然氣，由設(shè)在用地西部的燃?xì)庹{(diào)壓箱進(jìn)行調(diào)壓。室外低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)采用鋼管，沿道路、綠地敷設(shè)，分配至各單體建筑。（2）燃?xì)庀牧刻烊粴鉄嶂等?6220千焦立方米，人均年消耗熱值取2300兆焦，項(xiàng)目年天然氣總消耗量＝481×2300×10003622010000＝3.1萬立方米。（3）燃?xì)庀到y(tǒng)室內(nèi)燃?xì)饬⒐茉趶N房的墻角敷設(shè)，管材選用焊接鋼管，每戶設(shè)計(jì)量表和安全閥。8、弱電工程項(xiàng)目弱電工程包括有線電視系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)。（1）有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)主干電纜由小區(qū)有線電視電纜接來，信號(hào)經(jīng)放大后通過分支器、分配器向各末端輸送。具體系統(tǒng)方案按照《青島市新建、改建和擴(kuò)建公共建筑及住宅有線廣播電視暫行設(shè)計(jì)規(guī)定》及國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。（2）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本區(qū)域的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主線路由沿小區(qū)的光纖網(wǎng)絡(luò)接來主線路，直接引至各層配線箱，線管在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)敷設(shè)。（3）電話系統(tǒng)本區(qū)域的電話系統(tǒng)主線路由沿小區(qū)的通信管廊接來主線路，直接引至各層配線箱，由配線箱跳線配給各終端插座。（4）可視對(duì)講系統(tǒng)每座住宅樓設(shè)對(duì)講電控門，該系統(tǒng)電源取自本單元公用電表，各戶設(shè)對(duì)講門鈴。（5）安保系統(tǒng)小區(qū)的出入口、廣場(chǎng)、道路拐角、地下車庫(kù)、電梯間、建筑物入口均設(shè)監(jiān)控探頭，監(jiān)控主機(jī)設(shè)硬盤攝像機(jī)，存儲(chǔ)監(jiān)控影像。消防室外給水管網(wǎng)設(shè)2個(gè)地上式消火栓，分別位于南北兩端的綠地中。消火栓管道由設(shè)在地下二層的區(qū)域消防泵房接來二路DN100管線，在區(qū)域內(nèi)呈枝狀布局，分別接入各單體建筑內(nèi)。項(xiàng)目設(shè)消火栓系統(tǒng)，豎向不分區(qū)，室內(nèi)采用環(huán)狀管網(wǎng)。消防水泵采用臨時(shí)高壓，出口壓力按照高區(qū)最不利點(diǎn)設(shè)計(jì)，低區(qū)采用減壓閥減壓，位置較低的消火栓口設(shè)孔板減壓，屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓。地下室在車庫(kù)內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，由室外給水管道直接供水，采用兩路供水方式，系統(tǒng)方式為濕式系統(tǒng)，報(bào)警閥安裝在值班室外。各樓層的走道各設(shè)2個(gè)消火栓箱，電梯間設(shè)1個(gè)消火栓箱。走道、電梯間設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防廣播，墻壁安裝報(bào)警按鈕，報(bào)警主機(jī)設(shè)在區(qū)域的消防值班室。電梯間、樓梯間均采用乙級(jí)防火門，全部設(shè)外窗，采用自然排煙。地下室采用機(jī)械排煙，排煙口設(shè)在室外的綠地中。地上建筑每單元設(shè)疏散樓梯，直達(dá)室外，地下室設(shè)單獨(dú)的疏散出口。地下室按照規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，分區(qū)間、出入口采用可分級(jí)下降的甲級(jí)防火卷簾。停車位人才公寓按照每戶0.3個(gè)車位配置，共設(shè)47個(gè)停車位，均位于地下。建設(shè)周期本項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃為3年，自2014年4月起開始項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，2016年12月底完成全部項(xiàng)目建設(shè)。投資估算1、建設(shè)總投資本項(xiàng)目總投資估算為4782.1萬元，詳見表1-2。表1-2項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目投資額（萬元）占總投資比例一工程建設(shè)投資3921.782.01%二其他費(fèi)用632.613.23%小計(jì)4554.495.24%三基本預(yù)備費(fèi)227.74.76%項(xiàng)目建設(shè)總投資4782.1100.00%2、工程建設(shè)投資工程建設(shè)投資估算為3921.7萬元，詳見表1-3。其中，人才公寓及其配套建筑按照一般基礎(chǔ)裝修考慮，并適當(dāng)考慮了其在門窗、配電等方面的需要，地下車庫(kù)按照功能裝修考慮。表1-3工程建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單位造價(jià)（元）總造價(jià)（萬元）一人才公寓26101主體工程平方米12006.313001560.82裝飾工程平方米12006.3800960.53給排水工程平方米12006.36072.04強(qiáng)弱電工程平方米12006.3270324.25暖通工程平方米12006.3120144.16消防工程平方米12006.36072.0小計(jì)3133.6二人才公寓配套建筑26101主體工程平方米66.313008.62裝飾工程平方米66.38005.33給排水工程平方米66.3600.44強(qiáng)弱電工程平方米66.32701.85暖通工程平方米66.31200.86消防工程平方米66.3600.4小計(jì)17.3三地下車庫(kù)30101主體工程平方米1729.752500432.42裝飾工程平方米1729.7520034.63給排水工程平方米1729.75508.64強(qiáng)弱電工程平方米1729.7510017.35通風(fēng)工程平方米1729.75406.96消防工程平方米1729.7512020.8小計(jì)520.7四電梯部230000060.0五室外配套工程平方米4637410190.1工程建設(shè)投資3921.73、其他費(fèi)用其他費(fèi)用估算為632.6萬元，詳見表1-4。本項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)人防地下室，不需繳納人防異地建設(shè)費(fèi)。表1-4其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單位費(fèi)用（元）總費(fèi)用（萬元）備注1勘察費(fèi)10.0暫列2工程設(shè)計(jì)費(fèi)3.35%105.13建設(shè)監(jiān)理費(fèi)1.31%41.14規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)平方米12006.32.12.35防雷設(shè)施費(fèi)平方米12006.344.36燃?xì)馀涮踪M(fèi)平方米12006.395102.77供熱配套費(fèi)平方米12006.31819.58有線電視配套費(fèi)平方米12006.366.59供電配套費(fèi)平方米12006.38591.812房屋測(cè)繪費(fèi)平方米12006.31.361.513消防測(cè)試審查費(fèi)平方米13802.41.41.714燃?xì)夤こ藤M(fèi)戶155115017.815社會(huì)保障金2.6%102.016圖紙審查費(fèi)6.0%6.317造價(jià)咨詢費(fèi)21.618招標(biāo)代理費(fèi)13.619招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)1.820工程咨詢費(fèi)6.521環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)4.922環(huán)評(píng)評(píng)審費(fèi)1.223基坑監(jiān)測(cè)費(fèi)5.0暫列24結(jié)構(gòu)抽檢費(fèi)5.0暫列25建設(shè)單位管理費(fèi)60.626其他未預(yù)計(jì)費(fèi)用1.0%39.2合計(jì)632.64、基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)按照前兩項(xiàng)費(fèi)用之和的5%計(jì)取，為227.7萬元。資金籌措本項(xiàng)目總投資為4782.1萬元，資金來源擬全部采用項(xiàng)目單位自有資金。發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃國(guó)家相關(guān)規(guī)劃分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，離不開人才的支持，未來的科技競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。積極探索出一套切實(shí)有效的留人辦法，建立人才安居工程，營(yíng)造出良好的就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，為青島開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展和提升儲(chǔ)備人才力量，夯實(shí)創(chuàng)新根基，是加快推進(jìn)青島開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新步伐，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的重要保障措施。其中，為各類人才提供可靠的住房保障，集中建設(shè)公共租賃住房（人才公寓），可有效實(shí)現(xiàn)公共設(shè)施等資源的整合，減少各種浪費(fèi)，有利于促進(jìn)人才間的相互交流學(xué)習(xí)，便于培訓(xùn)提升，從而提高區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提升自主創(chuàng)新能力，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前，在國(guó)家、地方多項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃中，均對(duì)保障性住房的建設(shè)和發(fā)展提出了目標(biāo)和方向。――項(xiàng)目符合《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出，“十二五”期間，要“堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居”?！毒V要》還提出，要“要加大保障性住房供給。強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題”。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為保障性住房建設(shè)，項(xiàng)目建成后將增加青島市的保障性住房供應(yīng)量，優(yōu)化住房供需格局。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。――項(xiàng)目符合《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》提出的要求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，通知中明確保障標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。各級(jí)政府要加大政策支持力度，加快發(fā)展公共租賃住房（人才公寓），解決城市中等偏下收入包括符合條件的新就業(yè)職工、進(jìn)城務(wù)工人員的住房問題。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的城市，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房的供應(yīng)。本項(xiàng)目的建設(shè)，可擴(kuò)大青島開發(fā)區(qū)的保障性住房供應(yīng)量，滿足更多的低收入家庭的住房需要，對(duì)于滿足人民群眾的基本生活需求，保障基本生活條件具有積極的意義。項(xiàng)目的建設(shè)符合通知的要求。青島市相關(guān)規(guī)劃分析——項(xiàng)目符合《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出，“十二五”期間，青島市要立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，重點(diǎn)發(fā)展嶗山、黃島、城陽(yáng)。以實(shí)現(xiàn)全域城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、臨空經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程。統(tǒng)籌建成區(qū)與農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃建設(shè)，協(xié)調(diào)推進(jìn)舊城舊村改造和新城區(qū)建設(shè)，完善配套設(shè)施，優(yōu)化城市空間形態(tài)，建設(shè)生態(tài)、宜居的現(xiàn)代化新城區(qū)?！兑?guī)劃》還提出，要“把科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為重要支撐，深入實(shí)施自主創(chuàng)新和人才強(qiáng)市戰(zhàn)略，……。逐步改善和解決新就業(yè)職工、引進(jìn)人才和在我市有穩(wěn)定職業(yè)并居住一定年限的外來務(wù)工人員等群體的住房?！薄毒V要》還指出，加大保障性住房建設(shè)力度。增加財(cái)政資金對(duì)保障性住房建設(shè)和管理投入。通過新建、改建、購(gòu)置等方式多渠道籌集保障性住房，優(yōu)先保證保障性住房用地供應(yīng)。本項(xiàng)目位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建成后將向世人展現(xiàn)出一片具有鮮明時(shí)代特色的新城區(qū)，極大地改善區(qū)域的城市環(huán)境，提升城市形象。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)該地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套更加完善，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。項(xiàng)目總體定位為面向符合條件的各類人才和低收入家庭，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定都具有重要作用。項(xiàng)目的建設(shè)符合規(guī)劃要求。——項(xiàng)目符合《青島市“十二五”住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》《青島市“十二五”住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》提出，“十二五”期間，以保障和改善民生為目的，深入貫徹落實(shí)市委市政府“率先科學(xué)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)藍(lán)色跨越，建設(shè)宜居幸福的現(xiàn)代化國(guó)際城市”目標(biāo)，加快調(diào)整住房保障建設(shè)和供應(yīng)體系，逐步減少經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房建設(shè)規(guī)模，重點(diǎn)加大公共租賃住房建設(shè)，著力推動(dòng)集中籌建工作。《規(guī)劃》還指出，城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)各類保障性住房680萬平方米，住房保障覆蓋率達(dá)到20%以上。開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展形成5個(gè)居住片區(qū)：黃島生活綜合片區(qū)、臨港生活服務(wù)區(qū)、昆侖山路居住片區(qū)、薛家島居住片區(qū)、下莊居住片區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于規(guī)劃確定的主要布局區(qū)域內(nèi)，符合青島市產(chǎn)業(yè)布局要求，項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)為保障性住房，符合規(guī)劃要求，是規(guī)劃的具體體現(xiàn)。項(xiàng)目的建設(shè)，符合規(guī)劃的要求?！?xiàng)目符合《青島市“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《青島市“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》指出，“十二五”期間，青島市加快發(fā)展房地產(chǎn)等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支持房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展。以建設(shè)生態(tài)宜居城市為目標(biāo)，以改善居民居住條件為著力點(diǎn)，落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加大保障性住房建設(shè)，…………。在規(guī)劃目標(biāo)方面，《規(guī)劃》提出，“十二五”期間，青島市房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)10%左右，到2015年占全市生產(chǎn)總值的比重由2010年的4.2%提高到4.3%。本項(xiàng)目開發(fā)的保障性住房，主要面向城市中低收入者，其著力點(diǎn)在于解決低收入住房困難家庭住房問題和改善中低收入住房困難家庭的住房條件。項(xiàng)目建成后，能夠解決部分引進(jìn)人才和低收入家庭住房難題，為其提供一個(gè)舒適的居住和生活環(huán)境，同時(shí)帶動(dòng)大量人口進(jìn)入到項(xiàng)目所在區(qū)域，從而為該地區(qū)創(chuàng)造出新的消費(fèi)和服務(wù)需求，有效地促進(jìn)青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。為區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入了發(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目的建設(shè)符合規(guī)劃的要求。區(qū)域性規(guī)劃分析――項(xiàng)目符合《青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（青島市黃島區(qū)）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》《綱要》提出，將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建造面向中低收入家庭的中小套型、中低價(jià)位的住房?？茖W(xué)有效地調(diào)控住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。《規(guī)劃》同時(shí)提出，“十二五”期間，人才發(fā)展的總體目標(biāo)是：堅(jiān)持“服務(wù)發(fā)展、創(chuàng)新機(jī)制、高端引領(lǐng)、整體開發(fā)”的方針，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求為導(dǎo)向，以人才管理體制機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，以人才結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為核心，引進(jìn)和培育并舉。到2015年，全區(qū)人才總量達(dá)到30萬，人才競(jìng)爭(zhēng)比較優(yōu)勢(shì)明顯增強(qiáng)。加大基礎(chǔ)性、公益性服務(wù)資金投入力度，提高服務(wù)層次、拓展服務(wù)項(xiàng)目，規(guī)范服務(wù)流程，在住房、醫(yī)療服務(wù)、社會(huì)保障、子女教育等方面，加大對(duì)各行業(yè)各領(lǐng)域優(yōu)秀人才干事創(chuàng)業(yè)的服務(wù)保障力度，不斷優(yōu)化新區(qū)人才發(fā)展環(huán)境。本項(xiàng)目的建設(shè)，通過科學(xué)規(guī)劃、合理開發(fā)，增加保障性住房供應(yīng)，為城市中、低收入住房困難家提供了新的房源，將有助于解決青島市中、低收入家庭的住房問題，在一定程度上完善保障住房制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，有助于提高青島市的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)有助于優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境，為引進(jìn)人才、培養(yǎng)人才、留住人才提供了良好的基礎(chǔ)保障條件，促進(jìn)人才發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展更加協(xié)調(diào)、更加契合，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的人才資源基礎(chǔ)。項(xiàng)目的建設(shè)符合規(guī)劃的要求。項(xiàng)目與相關(guān)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系綜合上述規(guī)劃目標(biāo)、要求，本項(xiàng)目符合國(guó)家、青島市及地方區(qū)域性規(guī)劃，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。項(xiàng)目建成后，將加快青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，推進(jìn)由郊區(qū)型向城區(qū)型的城市功能轉(zhuǎn)型，適應(yīng)膠州灣“橋隧”貫通后青島城市格局調(diào)整，加快青島市生態(tài)宜居的西海岸現(xiàn)代化新城區(qū)的建設(shè)步伐，推動(dòng)青島市整體發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)是各級(jí)規(guī)劃目標(biāo)的具體體現(xiàn)，符合規(guī)劃精神。產(chǎn)業(yè)政策——項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)土地政策的要求根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》

、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法

》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等法律、法規(guī)的要求，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。青島市人民政府頒布的《關(guān)于加快公共租賃住房建設(shè)的意見》（

青政發(fā)〔2012〕43號(hào)）明確指出，“公共租賃住房用地以劃撥方式供應(yīng)”。本項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)土管理部門以“劃撥”方式供應(yīng)給項(xiàng)目申報(bào)單位。項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家有關(guān)土地政策的要求?！?xiàng)目符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國(guó)五條”，并在3月1日發(fā)布國(guó)五條細(xì)則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知》[國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)]）。會(huì)議指出，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶１卷?xiàng)目選址位置位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，符合青島市總體規(guī)劃布局。項(xiàng)目為保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，公共租賃住房（人才公寓）可以有效地對(duì)外來人才提供住房保障。項(xiàng)目的建設(shè)符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求?！?xiàng)目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2013年）根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011本2013年修正）的要求，本項(xiàng)目屬于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，符合鼓勵(lì)類項(xiàng)目要求。行業(yè)準(zhǔn)入條件根據(jù)《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)登記；設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊(cè)資本不得低于一千萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書或者暫定資質(zhì)證書；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。青島國(guó)信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司注冊(cè)資本為一千萬元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，符合青島市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入的各項(xiàng)規(guī)定與要求。目前，公司已具備營(yíng)業(yè)資格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。從上述內(nèi)容可以看出，青島國(guó)信開發(fā)區(qū)置業(yè)有限公司達(dá)到了行業(yè)準(zhǔn)入條件。資源開發(fā)與綜合利用分析本項(xiàng)目屬于非資源開發(fā)類項(xiàng)目，項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過程中不直接開發(fā)、消耗和占用重要的國(guó)家礦產(chǎn)資源。項(xiàng)目所消耗的自然資源主要為水資源。資源利用方案給水分別由用地西、北兩側(cè)的城市規(guī)劃路各接來一路進(jìn)水管，管徑均為DN150，室外給水管線在小區(qū)內(nèi)呈環(huán)狀布置。六層及六層以下由市政壓力直接供水，六層以上采用微機(jī)變頻無負(fù)壓設(shè)備供水，設(shè)備間設(shè)在地下室內(nèi)。中水在用地內(nèi)的管線綜合規(guī)劃中，預(yù)留中水管道接線位置，待條件成熟時(shí)，接入中水。排水本項(xiàng)目采用雨、污分流制。污水經(jīng)室內(nèi)污水系統(tǒng)收集后，匯流至小區(qū)室外污水管網(wǎng)，在指定位置排入市政污水管網(wǎng)。雨水經(jīng)建筑物雨水系統(tǒng)、地面降雨收集設(shè)施收集后，匯流至小區(qū)室外雨水管網(wǎng)，在指定位置排入市政雨水管網(wǎng)。資源節(jié)約方案水資源現(xiàn)狀青島市是我國(guó)北方地區(qū)嚴(yán)重缺水的城市之一，全市多年平均降雨量688.2毫米，本地水資源總量22.1億立方米，本地水資源可利用量14.88億立方米。全市人均占有量?jī)H313立方米，畝均耕地占有量?jī)H306立方米，分別為全國(guó)平均值的12%和15%，遠(yuǎn)低于世界公認(rèn)的人均500立方米的絕對(duì)缺水界限。另外，青島市的水資源還存在年際、年內(nèi)變化大，豐枯交替，旱澇不均以及地域分布不平衡，調(diào)節(jié)利用困難等特點(diǎn)。2013年，青島總用水量為9.41億立方米(不含非常規(guī)水源)，同比減少0.45億立方米。水資源節(jié)約措施2、通過調(diào)查，收集和掌握準(zhǔn)確的市政水量、水壓、供水可靠性資料，為合理進(jìn)行給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)，充分利用市政壓力提供參考依據(jù)。根據(jù)用水器具、用水衛(wèi)生器具的供水最低壓力要求，確定直接利用市政供水壓力的層數(shù)。3、建筑給水系統(tǒng)分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)的靜水壓力不大于0.45MPa，水壓大于0.35MPa的入戶管或水平橫管設(shè)減壓或調(diào)壓措施。（2）各分區(qū)低層部分的入戶管設(shè)減壓或調(diào)壓措施。3、回收屋面降雨作為澆灑綠地和道路廣場(chǎng)沖洗用水，室外在部分區(qū)域設(shè)滲水地面，便于雨水回灌。4、公共場(chǎng)所便器采用感應(yīng)式或腳踏式?jīng)_洗，所有給水龍頭、器具等均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器設(shè)分格沖洗按鈕。5、嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，驗(yàn)收前進(jìn)行嚴(yán)格的水密性試驗(yàn)，杜絕漏水。6、項(xiàng)目?jī)?nèi)部不設(shè)洗車設(shè)施。7、綠化選擇耐旱品種，減少澆灌次數(shù)。8、合理配置計(jì)量設(shè)施。每戶居民均配備水表，公共建筑的進(jìn)水管配備水表。節(jié)能方案項(xiàng)目概況本項(xiàng)目占地面積為4637平方米，總建筑面積13802.4平方米，項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為公共租賃住房（人才公寓）、配套公建及節(jié)能概論按照青島市居住建筑節(jié)能實(shí)施細(xì)則（65%標(biāo)準(zhǔn)）的要求，本項(xiàng)目應(yīng)在建筑外墻、門窗、暖通空調(diào)和照明等方面提出嚴(yán)格的控制指標(biāo)和明確的節(jié)能措施，實(shí)現(xiàn)節(jié)能65%目標(biāo)。項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況項(xiàng)目使用能源品種的選用原則項(xiàng)目選用能源品種時(shí)應(yīng)堅(jiān)持以下原則：1、高效性原則：項(xiàng)目所選用能源應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)最大能量的轉(zhuǎn)化率，具有高效性。2、經(jīng)濟(jì)性原則：項(xiàng)目選用能源時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮使用綜合成本低、有助于提高項(xiàng)目綜合效益的能源。3、環(huán)保性原則：項(xiàng)目所選用能源時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮產(chǎn)生廢水、廢氣、廢渣相對(duì)較少的能源。4、穩(wěn)定性原則：項(xiàng)目所選用的能源應(yīng)具備穩(wěn)定的供給來源和安全的供給渠道，能夠保障正常運(yùn)轉(zhuǎn)。能源供應(yīng)條件本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于建成區(qū)，擁有良好的能源供應(yīng)條件，能源供應(yīng)充足，可滿足本項(xiàng)目的用能需求。合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策本項(xiàng)目的建設(shè)在用能、節(jié)能方面嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)法規(guī)和政策執(zhí)行，所依據(jù)的法規(guī)等包括：——法律：《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)電力法》——法規(guī)：《能源標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》、《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》、《節(jié)約用電管理辦法》——規(guī)劃：《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1、青島市居住建筑節(jié)能實(shí)施細(xì)則（65%標(biāo)準(zhǔn)）2、民用建筑節(jié)能條例3、民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50736—20124、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144—20085、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034—20046、建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50033—20137、用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則8、采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)JGJ132—20019、住宅建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ242—201110、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范GB50365—200511、全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇—暖通空調(diào)·動(dòng)力12、全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇—給水排水13、全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇—電氣14、全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇—建筑15、綜合能耗計(jì)算通則終端用能產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)目前已發(fā)布22項(xiàng)終端用能產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)，涉及五大類產(chǎn)品，其中家用電器類6種，照明器具類8種，商用設(shè)備類2種，工業(yè)設(shè)備類5種，交通工具類1種。本項(xiàng)目需安裝配置大量的照明燈具、電器和商用設(shè)備等，為確保使用過程中較低的能耗水平，這些燈具、電器、設(shè)備必須選用能夠滿足已發(fā)布的能效標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。能源消耗的種類、數(shù)量及使用情況能源消耗種類本項(xiàng)目消耗的能源為電力、熱力、燃?xì)?。能源消耗?shù)量1、自來水居民用水指標(biāo)按照200升人?日計(jì)算，日總用水量＝481×2001000＝96.1立方米日?？紤]到公建、保潔等方面用水的需要，未預(yù)計(jì)用水按照居民用水的20%計(jì)取。項(xiàng)目日總用水量為115.3立方米，年用水量＝115.3×36510000＝4.22、電力本項(xiàng)目總建筑面積13802.4平方米，用電負(fù)荷按照60瓦平方米計(jì)取，總裝機(jī)負(fù)荷為828.1千瓦。用電需用系數(shù)取0.6，計(jì)算負(fù)荷為496.9千瓦。項(xiàng)目年用電時(shí)間為365天，日平均用電時(shí)間按照10小時(shí)計(jì)取，年總耗電量＝496.9×365×510000＝90.7萬千瓦時(shí)。電力折標(biāo)煤系數(shù)為3.5，用電綜合能耗為317.4噸標(biāo)準(zhǔn)煤。3、熱力項(xiàng)目地上面積12072.6平方米，冬季熱負(fù)荷按照50瓦平方米計(jì)取，總熱負(fù)荷為603.6千瓦。冬季采暖時(shí)間為140天，日采暖時(shí)間為24小時(shí)，考慮到天氣變化因素，采暖負(fù)荷系數(shù)0.6，項(xiàng)目采暖年耗熱＝603.6×140熱力折標(biāo)煤系數(shù)為0.03412，熱力綜合能耗為149.5噸標(biāo)準(zhǔn)煤。4、燃?xì)庥?jì)算，天然氣熱值取36220千焦立方米，人均年消耗熱值取2300兆焦，項(xiàng)目年天然氣總消耗量＝481×2300×10003622010000＝3.1萬立方米天然氣折標(biāo)煤系數(shù)為13.3，燃?xì)饩C合能耗為40.6噸標(biāo)準(zhǔn)煤。5、項(xiàng)目總能耗綜合上述各類能源綜合能耗，本項(xiàng)目綜合能耗合計(jì)為507.4噸標(biāo)準(zhǔn)煤。建筑專業(yè)節(jié)能措施日照環(huán)境設(shè)計(jì)為充分利用自然光線和日照條件，本項(xiàng)目建筑物主立面均朝向南向，有利于充分利用日照，以節(jié)省能源的利用，在北側(cè)盡量減少開窗，除必要的窗口外，北側(cè)外墻不開窗。依據(jù)青島市對(duì)于日照規(guī)定，獲得日照房間在大寒日當(dāng)日的日照時(shí)間不得低于2小時(shí)，本項(xiàng)目在總體布局上充分考慮日照，建筑物朝向基本接近南北向，之間保持足夠的日照間距，主臥室、起居室均面向南向布置，可以保證建筑物全天都可以獲得充足的日照。通風(fēng)本項(xiàng)目總平面布局保持適宜的建筑間距，以增加建筑物的采光通風(fēng)面積，除地下停車場(chǎng)外，均采用自然通風(fēng)。室內(nèi)通過合理設(shè)計(jì)房間布局，保證室內(nèi)在南北方向上具有良好的貫通性，保持氣流通暢。體型系數(shù)青島市地理環(huán)境屬于寒冷地區(qū)，依據(jù)《青島市居住建筑節(jié)能實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，本項(xiàng)目主體建筑物按照節(jié)能65%進(jìn)行設(shè)計(jì)，均采用規(guī)整的建筑造型，建筑平面布局緊湊，減少外墻凸凹變化。房型設(shè)計(jì)方面，在保證功能需要的同時(shí)，適當(dāng)加大建筑物的進(jìn)深。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目所有地上建筑物的體形系數(shù)均不超過0.35，滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求。窗墻比青島市地理環(huán)境屬于寒冷地區(qū)，本項(xiàng)依據(jù)《青島市居住建筑節(jié)能實(shí)施細(xì)則》實(shí)施。建筑物的各向窗墻比均不超過0.5，住宅南向窗墻比不超過0.5，東南、西南向窗墻比不超過0.35，其他方向窗墻比不超過0.3。外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及傳熱系數(shù)青島市地理環(huán)境屬于寒冷地區(qū)，本項(xiàng)目參照《青島市居住建筑節(jié)能實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行。項(xiàng)目所有建筑物的外墻均采用外保溫體系，墻體材料選用蒸壓粉煤灰磚，外貼70毫米厚發(fā)泡水泥板保溫，綜合傳熱系數(shù)K小于0.60瓦平方米?開，屋頂均采用倒置式屋面，保溫層選用70毫米厚發(fā)泡水泥板，綜合傳熱系數(shù)K小于0.50瓦平方米?開。外窗均采用單框雙玻(5+9空氣+5)塑鋼玻璃窗（玻璃采用輻射率≤0.15Low-E），窗框帶有斷橋隔熱措施，窗綜合傳熱系數(shù)K小于2.8瓦平方米?開，遮陽(yáng)系數(shù)≤0.5（東、南、西）；空氣滲透性能(氣密性):6級(jí)《建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測(cè)方法》。窗框、門框與墻體結(jié)合處，采用保溫材料封堵，防水玻璃膠勾縫。分戶門選用帶保溫層的防盜門，綜合傳熱系數(shù)小于2.0瓦平方米?開，門框設(shè)橡膠密封條。給水排水專業(yè)節(jié)能措施給水系統(tǒng)1、用水定額的選取由于青島地區(qū)為缺水地區(qū)，故在選取用水定額時(shí)，按《民用建筑節(jié)2、給水系統(tǒng)建筑物給水系統(tǒng)分為2個(gè)區(qū)。六層以下（含六層）由市政壓力直接供水。七層及以上由設(shè)在用地南側(cè)的給水泵房加壓供水，加壓設(shè)備選用微機(jī)控制的無負(fù)壓變頻控制恒壓變量設(shè)備，供水壓力應(yīng)能夠滿足最不利點(diǎn)出流水頭的要求，具體壓力待施工圖設(shè)計(jì)時(shí)經(jīng)計(jì)算確定。系統(tǒng)設(shè)氣壓罐，用于穩(wěn)定系統(tǒng)壓力。在較低樓層設(shè)減壓裝置（或減壓閥），保證所有衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處?kù)o水壓力不大于0.45兆帕，所有用水點(diǎn)處供水壓力不大于0.25兆帕。在較低樓層設(shè)減壓裝置（或減壓閥），保證所有衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處?kù)o水壓力不大于0.45兆帕。當(dāng)衛(wèi)生器具的配水橫管承受的靜水壓力大于0.35MPa時(shí)（由計(jì)算確定），采用減壓孔板或節(jié)流塞進(jìn)行減壓，以保證用水點(diǎn)處供措施、減壓值須待下步設(shè)計(jì)時(shí)通過計(jì)算確定。微機(jī)變頻加壓系統(tǒng)的給水調(diào)節(jié)設(shè)施應(yīng)設(shè)溢流信號(hào)管和溢流報(bào)警，水池溢水或清洗時(shí)的廢水，應(yīng)排入雨水回收裝置。管材給水水管材均選擇塑料管材，可減少供水管的水頭損失，從而節(jié)能。此外可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)放大管徑以減少管道的阻力損失。節(jié)水器具、儀表。（1）給水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門檢測(cè)合格的節(jié)水水嘴。（2）大、小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6升，并帶有大小水流選擇按鈕。（3）公共衛(wèi)生間采用紅外線感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器等能消除長(zhǎng)流水的水嘴和器具。（4）分戶計(jì)量，以利節(jié)水。（5）水表的選擇、安裝等均應(yīng)符合《民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中水在小區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì)時(shí)，預(yù)留中水管線敷設(shè)位置，待條件成熟時(shí)，接入中水。電氣系統(tǒng)節(jié)能變配電系統(tǒng)節(jié)能1、電源電源擬采用城市電網(wǎng)中的35千伏電源，接入變電室。變壓器選用高效低耗SCB-10干式變壓器，可同時(shí)兼顧大容量與高電壓要求。該變壓器鐵心采用冷扎晶粒取向硅鋼片，全斜接縫，可以降低變壓器的空載損耗。經(jīng)過負(fù)荷計(jì)算，利用最佳負(fù)載系數(shù)法確定變壓器容量。在低壓側(cè)采用并聯(lián)電力電容器作為無功補(bǔ)償，功率因數(shù)控制在0.90以上，降低無功損耗。2、諧波治理低壓配電系統(tǒng)的接地保護(hù)形式采用TN-S系統(tǒng)，配電變壓器繞組采用D，yn11型接線。根據(jù)負(fù)載容量、運(yùn)行方式的不同，分別采用有源、無源型濾波器，消除諧波。3、所有建筑物均按照《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》的要求設(shè)置計(jì)量裝置，配置比例不低于95%，精度等級(jí)需滿足相關(guān)規(guī)范的要求。公共租賃住房（人才公寓）采取分戶計(jì)量方式，配套公建用房設(shè)獨(dú)立電表。照明系統(tǒng)節(jié)能所有照明燈具均配節(jié)能型光源，如：節(jié)能燈、三基色T5高效細(xì)管熒光燈等。在滿足眩光限制的條件下，優(yōu)先選用燈具效率高的燈具以及開啟式直接照明燈具；在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提下盡可能降低燈具的安裝高度；合理設(shè)置局部照明，對(duì)于高大空間區(qū)域，在高處采用一般照明方式，對(duì)于有高照度要求的地方，設(shè)置局部照明。公共建筑、地下停車場(chǎng)照明燈具采用電子鎮(zhèn)流或節(jié)能型高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器，就地補(bǔ)償，熒光燈功率因數(shù)不低于0.9，氣體放電功率因數(shù)不小于0.85。照明配電系統(tǒng)選用電阻率較小的優(yōu)質(zhì)銅芯導(dǎo)線，減小配電半徑，適當(dāng)加大線纜的載面積，以降低線路阻抗，主照明電源采用三相供電，三相照明符合基本保持平衡，負(fù)荷不平衡度控制在30%以內(nèi)。地下停車場(chǎng)設(shè)感應(yīng)式照明，平常僅滿足最低照度，有車輛經(jīng)過時(shí)，自動(dòng)開啟；車輛離開時(shí)，自動(dòng)關(guān)閉。暖通空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能采暖系統(tǒng)1、選用熱水作為熱媒，由設(shè)在地下二層的區(qū)域換熱站集中供應(yīng)熱水。2、集中采暖系統(tǒng)供水或回水管的分支管路上設(shè)置水力平衡裝置。3、室內(nèi)外管道在穿越不采暖房間時(shí)，均按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)可靠保溫層，擬采用精細(xì)玻璃棉管殼；埋地管道采用塑料護(hù)套發(fā)泡保溫鋼管。4、散熱器前設(shè)調(diào)節(jié)閥、分流管?？照{(diào)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組按照COP不低于5.0標(biāo)準(zhǔn)選取。能耗指標(biāo)及節(jié)能效果分析能耗指標(biāo)本項(xiàng)目年綜合能耗為507.4噸標(biāo)準(zhǔn)煤，按建筑面積計(jì)算的年綜合能耗為36.76千克標(biāo)準(zhǔn)煤平方米，按建筑面積計(jì)算的采暖年綜合能耗為節(jié)能效果分析本項(xiàng)目屬于居住類建筑，在設(shè)計(jì)和施工過程中建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、采暖、通風(fēng)、空調(diào)和照明將嚴(yán)格按照《青島市居住建筑節(jié)能實(shí)施細(xì)則（65%標(biāo)本項(xiàng)目通過改善維護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能、采暖空調(diào)系統(tǒng)的能效比、照明設(shè)備的效率等措施可以顯著降低建筑的能耗。按照計(jì)算和分析，本項(xiàng)目與20世紀(jì)80年代初期建造的同類公共建筑相比（外墻K值取1.70瓦（平方米·K），屋頂K值取1.26瓦（平方米·K），外窗K值取6.40瓦（平方米·K）；遮陽(yáng)系數(shù)SC取0.80；采暖熱源為城市熱力管網(wǎng)；空調(diào)冷源為水冷機(jī)組，離心機(jī)能效比4.2，螺桿機(jī)能效比3.8；照明參數(shù)取25瓦平方米），本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)用地、拆遷及移民安置分析項(xiàng)目選址及用地方案本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海大道南輔路以南，環(huán)島路以東，南臨城市規(guī)劃路，東臨規(guī)劃預(yù)留地，用地面積4637平方米。根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃，該地塊土地用途為保障性住房用地。本項(xiàng)目為保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的用地性質(zhì)符合土地用地規(guī)劃。本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)無可利用礦床、文物及文化遺址，無農(nóng)田及農(nóng)業(yè)用地，不影響交通、軍事設(shè)施和其他城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常運(yùn)行，用地范圍內(nèi)無河道和水利設(shè)施，不會(huì)對(duì)區(qū)域防洪造成不利影響，不影響周邊通車安全，本項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的不利影響。土地利用合理性分析項(xiàng)目用地性質(zhì)符合土地利用總體規(guī)劃本項(xiàng)目為保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃用地性質(zhì)為保障性住房用地。項(xiàng)目用地性質(zhì)符合青島開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃，。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模符合規(guī)劃要求根據(jù)土地規(guī)劃指標(biāo)要求，項(xiàng)目規(guī)劃容積率為≤2.6，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。根據(jù)設(shè)計(jì)方案和申報(bào)材料，其實(shí)際容積率為2.6，建筑密度17.4%，綠化率35.1%，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模符合規(guī)劃指標(biāo)要求，項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模是合理的。項(xiàng)目符合土地集約和有效利用的要求項(xiàng)目的規(guī)劃，始終把節(jié)約集約利用土地放在突出位置，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。一方面通過科學(xué)設(shè)計(jì)、合理布局等手段，提高土地利用率。另一方面，嚴(yán)格按照規(guī)劃行政主管部門的要求確定建筑容積率、綠地率，最大限度地發(fā)揮土地利用效益。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)整，布局合理，無閑置土地，對(duì)地下空間亦進(jìn)行了合理利用。本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效地對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)與利用，提高率土地使用效率，體現(xiàn)了集約和有效用地原則。移民安置本項(xiàng)目建設(shè)用地為國(guó)有劃撥土地，現(xiàn)狀為經(jīng)清理后的凈建設(shè)用地，已辦理了相關(guān)的土地征收手續(xù)，項(xiàng)目建設(shè)過程中不涉及土地征收及移民安置工作。環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于城市建成區(qū)，周邊主要為居民區(qū)、辦公區(qū)和商業(yè)設(shè)施，無污染型工礦企業(yè)，環(huán)境沒有受到明顯污染，大氣質(zhì)量符合《環(huán)境空氣環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)建+設(shè)期環(huán)境影響分析大氣環(huán)境影響分析項(xiàng)目建設(shè)期廢氣污染物質(zhì)是粉塵，其主要來自以下幾個(gè)方面：1、施工準(zhǔn)備階段土石方運(yùn)輸、場(chǎng)地平整產(chǎn)生的粉塵；2、土方的挖掘粉塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放粉塵；3、施工階段攪拌零星混凝土粉塵；4、建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放產(chǎn)生的粉塵；5、施工現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的揚(yáng)塵。開挖地表土層產(chǎn)生的粉塵，對(duì)建筑工程來說，其延續(xù)時(shí)間較短，約占整個(gè)工期的2～5%。這個(gè)時(shí)期的污染較重，但影響的范圍多為距源強(qiáng)約50米的范圍內(nèi)，對(duì)界外城市環(huán)境影響較小，但對(duì)場(chǎng)區(qū)環(huán)境及現(xiàn)有建筑物有一定影響。土石方運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵污染，在施工現(xiàn)場(chǎng)采取一定的防塵、抑塵措施，起塵量較小，對(duì)外界產(chǎn)生影響較小。但該影響為暫時(shí)性，隨著工程的結(jié)束，影響也隨之消失。水環(huán)境影響分析本項(xiàng)目在施工期間產(chǎn)生的廢水主要是施工人員的生活污水，污染成分為有機(jī)物。施工廢水中主要的污染物為固體顆粒，化學(xué)污染物含量較低。噪聲環(huán)境影響分析建設(shè)期噪聲主要來源于固廢外運(yùn)、建筑材料運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)生的噪聲，以及基礎(chǔ)工程土石方開挖、施工期間模板支、拆以及施工設(shè)備的噪聲等。由于施工期各階段所使用的機(jī)械不同，噪聲源的特征和強(qiáng)度也有差異，表6-1列出了不同施工階段機(jī)械噪聲來源。表6-1不同施工階段的機(jī)械噪聲的來源主要噪聲來源施工準(zhǔn)備階段挖掘機(jī)、運(yùn)輸車輛土建工程土石方挖掘機(jī)、運(yùn)輸車輛基礎(chǔ)夯土機(jī)、運(yùn)輸車輛等建筑工程施工機(jī)具、運(yùn)輸車輛等室外工程施工機(jī)具、運(yùn)輸車輛等參照同類建設(shè)項(xiàng)目，在距聲源50米范圍內(nèi)，聲源基本符合《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》GB12523—90（晝間）標(biāo)準(zhǔn)要求。但大功率大型施工機(jī)械滿負(fù)荷作業(yè)時(shí)，距聲源約5米左右，其噪聲峰值可達(dá)85—100分貝(A)，會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響，但其對(duì)環(huán)境的影響是間歇和暫時(shí)的，隨著施工結(jié)束而消失。固體廢物影響分析項(xiàng)目施工過程中產(chǎn)生的固體廢棄物，主要來源于基礎(chǔ)工程開挖的土石方、施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾等，這些固體廢棄物為無毒無害物質(zhì)。另外，居住于施工現(xiàn)場(chǎng)的施工人員在生活中會(huì)產(chǎn)生少量生活垃圾。運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響的污染因子主要為廢氣、固體廢棄物、污水、汽車噪音和電磁輻射。廢氣項(xiàng)目使用期間的主要廢氣污染為汽車尾氣、廚房油煙、設(shè)備間排風(fēng)和發(fā)電機(jī)煙氣。固體廢棄物項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，垃圾固體廢棄物主要為生活垃圾，其污染特征主要為有機(jī)物污染，有毒物質(zhì)及放射性物質(zhì)存在的幾率較小。物業(yè)管理人員產(chǎn)生的垃圾量較少，可忽略不計(jì)。污水污水主要以生活污水為主。汽車噪音車輛進(jìn)出用地時(shí)及在區(qū)域內(nèi)行駛時(shí)，可產(chǎn)生一定的噪音。電磁輻射本項(xiàng)目變電站位于地上，在運(yùn)行時(shí)存在產(chǎn)生電磁輻射的可能。建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施大氣環(huán)境在施工期間，應(yīng)采取如下積極的措施來盡量減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生：（1）本項(xiàng)目施工期間，運(yùn)輸車輛在進(jìn)出施工場(chǎng)區(qū)時(shí)，車廂覆蓋蓬布，周邊設(shè)擋泥板，防止揚(yáng)塵的產(chǎn)生。車輛駛出施工場(chǎng)地時(shí)，對(duì)輪胎進(jìn)行沖洗，防止帶出泥沙。（2）施工期間，在施工現(xiàn)場(chǎng)四周加設(shè)高約3米的擋風(fēng)防護(hù)板，以降低粉塵污染；對(duì)土建施工期間的主要產(chǎn)塵部位進(jìn)行灑水抑塵。（3）對(duì)必須在現(xiàn)場(chǎng)儲(chǔ)存且可能產(chǎn)生粉塵的建筑材料，要求施工單位必須修建臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，采取可靠措施防止揚(yáng)塵的產(chǎn)生。水環(huán)境1、施工期間，先期將污水管道由市政管網(wǎng)接入到施工現(xiàn)場(chǎng)，并在建設(shè)單位、監(jiān)理單位的監(jiān)督下，安排專人打掃在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的無公害臨時(shí)廁所，以確保不會(huì)對(duì)周邊水域造成污染。2、施工期要規(guī)劃好區(qū)域內(nèi)的臨時(shí)排水系統(tǒng)，尤其注意要在棄土棄石堆放區(qū)的四周修筑好臨時(shí)排水系統(tǒng)，以防止施工期遇暴雨沖刷，引起土石沖入河道和排水管網(wǎng)造成水體污染。3、在施工中做到邊挖掘，邊硬化、綠化，必要的位置建臨時(shí)擋土墻，避免暴雨沖刷的水土流失，影響周邊環(huán)境。噪聲環(huán)境1、建設(shè)單位將在監(jiān)理單位配合下，督促施工單位制定合理的施工組織設(shè)計(jì)，在施工期間合理安排作業(yè)時(shí)間，對(duì)噪聲大、沖擊力強(qiáng)并伴有強(qiáng)烈振動(dòng)的工作安排在白天進(jìn)行。2、要求施工單位選擇低噪音設(shè)備，并做好設(shè)備噪聲的隔聲、吸聲處理，盡量做到在室內(nèi)施工、加工。3、進(jìn)出本項(xiàng)目區(qū)域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。固體廢棄物1、施工期間開挖的多余土石方和建筑垃圾運(yùn)送到青島市指定地點(diǎn)填埋處理，避免在現(xiàn)場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間堆放。2、施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)生活垃圾箱，在項(xiàng)目施工期間所產(chǎn)生的生活垃圾做到隨產(chǎn)隨清，每天在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)出現(xiàn)場(chǎng)。運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施大氣環(huán)境1、地下車庫(kù)、設(shè)備用房設(shè)專用通風(fēng)設(shè)施，將地下的廢氣抽送到室外無人地帶排放，室內(nèi)由入口處自然補(bǔ)風(fēng)。2、廚房設(shè)專用排油煙道，將油煙抽送到屋頂高空排放。無外窗的衛(wèi)生間設(shè)排氣道，直通屋頂。3、商業(yè)用房的廚房設(shè)專用排油煙道，設(shè)獨(dú)立煙道高空排放，并在煙道入口設(shè)除油設(shè)施。水環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)生的污水經(jīng)室內(nèi)管網(wǎng)收集后，匯流至室外污水管，排入市政污水管網(wǎng)。噪聲環(huán)境1、進(jìn)出本項(xiàng)目區(qū)域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。2、變電站設(shè)備采用封閉運(yùn)行，避免設(shè)備噪音外泄。固體廢棄物在建筑物門前設(shè)垃圾桶，由小區(qū)的專業(yè)保潔隊(duì)伍定時(shí)清理，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)外運(yùn)至指定地點(diǎn)。電磁輻射變電站外圍結(jié)構(gòu)設(shè)金屬防護(hù)網(wǎng)，并進(jìn)行可靠接地。在變壓器、高壓屏、計(jì)量柜等易產(chǎn)生電磁輻射的設(shè)備出，設(shè)置有源電磁屏蔽設(shè)備。所有金屬外殼、金屬構(gòu)件均設(shè)可靠接地。生態(tài)影響本項(xiàng)目選址建設(shè)區(qū)域?yàn)槌鞘薪ǔ蓞^(qū)，無野生動(dòng)物保護(hù)區(qū)和動(dòng)物棲息地、生態(tài)林地、生態(tài)濕地，且隨著本項(xiàng)目的建成，項(xiàng)目區(qū)域的綠化率和綠化質(zhì)量將有所提高，有利于生態(tài)環(huán)境的改善。地質(zhì)災(zāi)害影響分析根據(jù)臨近項(xiàng)目地質(zhì)勘探資料，項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地質(zhì)情況穩(wěn)定，擬建地質(zhì)環(huán)境條件復(fù)雜程度為簡(jiǎn)單，現(xiàn)狀地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，建設(shè)用地及周邊地形簡(jiǎn)單，為單一地貌，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單，巖性巖相穩(wěn)定，工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件良好，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性小。本項(xiàng)目為居住用房開發(fā)項(xiàng)目，僅布置一處2層地下室，不需對(duì)地質(zhì)、地貌進(jìn)行改動(dòng)，破壞地質(zhì)環(huán)境的工程活動(dòng)相對(duì)較弱，工程建設(shè)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性小，工程建設(shè)用地適宜。特殊環(huán)境影響本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊3公里范圍內(nèi)無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然保護(hù)區(qū)等特殊敏感目標(biāo)，無特殊環(huán)境影響。環(huán)境保護(hù)結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)按照清潔生產(chǎn)的原則，項(xiàng)目管理要切實(shí)落實(shí)環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”制度，并嚴(yán)格落實(shí)具體防治措施。通過采取一定的污染防治措施，本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生大的影響，不會(huì)因本項(xiàng)目的建設(shè)使項(xiàng)目區(qū)域周圍大氣、水和噪聲環(huán)境有所下降。綜上所述，從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，本項(xiàng)目的建設(shè)在選址和建設(shè)內(nèi)容上是可行的，不會(huì)對(duì)周圍區(qū)域的生態(tài)和環(huán)境造成污染性影響。經(jīng)濟(jì)影響分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析的依據(jù)1、國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；2、財(cái)政部制訂的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；3、本報(bào)告擬定的技術(shù)方案和投資估算；4、現(xiàn)行有關(guān)稅法。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項(xiàng)目總投資4782.1萬元2、主要稅率企業(yè)所得稅25%營(yíng)業(yè)稅5%城維費(fèi)7%教育費(fèi)附加5%水利基金1%收入、稅金1、收入根據(jù)居住用房的使用性質(zhì)分析，本項(xiàng)目收入分為銷售、租賃兩項(xiàng)。（1）銷售項(xiàng)收入銷售項(xiàng)收入來自停車位的銷售收入。停車位參照項(xiàng)目所在地區(qū)同類的平均價(jià)格，按照80000.0元個(gè)計(jì)取。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目銷售項(xiàng)收入合計(jì)為372萬元。（2）租賃項(xiàng)租賃項(xiàng)收入來自對(duì)外出租人才公寓所收取的租金。根據(jù)青島市有關(guān)規(guī)定，公共租賃住房（人才公寓）的租金不得超過相同地區(qū)住房租金的70%。根據(jù)對(duì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅實(shí)際收取的租金情況調(diào)研結(jié)果，本項(xiàng)目公共租賃住房（人才公寓）租金按照0.7元平方米?日計(jì)取。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目年租金收入為306.8萬元。（3）項(xiàng)目逐年收入項(xiàng)目逐年收入情況詳見表7-1。2、稅金按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕88號(hào)）、《關(guān)于加快公共租賃住房建設(shè)的意見》（青政發(fā)〔2012〕43號(hào)）有關(guān)規(guī)定，免征公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅等項(xiàng)目，其余項(xiàng)目均計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加。成本1、成本分?jǐn)偙卷?xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式包括銷售、租賃兩種經(jīng)營(yíng)方式，需對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總投資進(jìn)行分?jǐn)偺幚?。?jīng)計(jì)算，項(xiàng)目銷售項(xiàng)應(yīng)分?jǐn)偝杀緸?99.3萬元，租賃項(xiàng)應(yīng)分?jǐn)偝杀緸?159.8萬元。銷售項(xiàng)分?jǐn)偼顿Y按照銷售收入的確認(rèn)年份計(jì)入項(xiàng)目總成本，租賃項(xiàng)分?jǐn)偼顿Y按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行折舊處理。2、管理費(fèi)用租賃期的管理費(fèi)用按照10.0萬元年計(jì)取。3、修理費(fèi)修理費(fèi)按照項(xiàng)目建設(shè)總投資的0.5%計(jì)取。4、折舊租賃項(xiàng)分?jǐn)偼顿Y的折舊年限取30年，殘值率取5%，年折舊費(fèi)用為131.7萬元。至計(jì)算期末，資產(chǎn)凈值為2579.1萬元。5、總成本費(fèi)用項(xiàng)目逐年總成本費(fèi)用計(jì)算詳見表7-2。利潤(rùn)經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目總投資收益率為2.58%，資本金凈利潤(rùn)率為1.94%。項(xiàng)目逐年利潤(rùn)計(jì)算詳見表7-3。財(cái)務(wù)分析結(jié)果由分析結(jié)果可知，本項(xiàng)目為微利型項(xiàng)目，其財(cái)務(wù)收益僅能夠維持項(xiàng)目保持經(jīng)營(yíng)上的可持續(xù)性。作為以社會(huì)效益為重點(diǎn)的保障性住房項(xiàng)目，在保證項(xiàng)目能夠正常經(jīng)營(yíng)的前提下，尚有部分微利，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。行業(yè)影響分析本項(xiàng)目屬于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，將有助于保障房屋供給、平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相對(duì)較小，不會(huì)對(duì)地方的建筑市場(chǎng)、建筑材料價(jià)格等造成影響。項(xiàng)目在城市房地產(chǎn)開發(fā)總量中所占比例較小，主要面向低收入家庭和外來務(wù)工人員，其經(jīng)營(yíng)價(jià)格必須在政府強(qiáng)制規(guī)定的范圍內(nèi)執(zhí)行，經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)對(duì)象受到嚴(yán)格的政策限制，不會(huì)形成壟斷。區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目建成后，將促進(jìn)開發(fā)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高區(qū)域內(nèi)低收入家庭和外來務(wù)工人員的居住條件。通過保障房屋供給、滿足群眾基本生活需求，充分展示了黨和政府對(duì)群眾生活的關(guān)心，全面推動(dòng)開發(fā)區(qū)精神文明建設(shè)和和諧社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展奠定良好的社會(huì)基礎(chǔ)。項(xiàng)目建成后，將在小區(qū)周邊建設(shè)相關(guān)配套服務(wù)行業(yè)，比如，物業(yè)管理，學(xué)校，熱力，電力，文化娛樂等，這在很大方面提供一部分的就業(yè)機(jī)會(huì)，并帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提高地方財(cái)政收入和居民收入。宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析項(xiàng)目不屬于對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重大影響的項(xiàng)目。表7-1項(xiàng)目逐年收入情況表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期456789101112131415一銷售項(xiàng)1停車位1.1銷售數(shù)量（個(gè)）471.2銷售單價(jià)（萬元個(gè)）81.3銷售額（萬元）372.0銷售項(xiàng)收入372.0二租賃項(xiàng)1公租房1.1出租面積（平方米）12006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.312006.31.2租金（元平方米?天）0.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.70.71.3出租收入（萬元）306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8租賃項(xiàng)收入306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8項(xiàng)目年總收入（萬元）678.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8三營(yíng)業(yè)稅金及附加1營(yíng)業(yè)稅18.60.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.02城維費(fèi)1.30.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.03教育費(fèi)附加0.90.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.04水利基金0.20.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0小計(jì)21.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.0

表7-2項(xiàng)目逐年總成本費(fèi)用計(jì)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期4567891011121314151管理費(fèi)用10.010.010.010.010.010.010.010.010.010.010.010.02銷售項(xiàng)成本599.33修理費(fèi)20.820.820.820.820.820.820.820.820.820.820.820.84經(jīng)營(yíng)成本630.130.830.830.830.830.830.830.830.830.830.830.85折舊費(fèi)用131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7131.7總成本費(fèi)用761.8162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5

表7-3項(xiàng)目逐年利潤(rùn)計(jì)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期4567891011121314151營(yíng)業(yè)收入4053.1678.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.8306.82總成本費(fèi)用2549.6761.8162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.5162.53營(yíng)業(yè)稅金及附加21.021.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.04利潤(rùn)總額1482.5-104.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.25彌補(bǔ)以前年度虧損104.1104.16應(yīng)納稅利潤(rùn)1378.4-104.140.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.27所得稅370.610.036.136.136.136.136.136.136.136.136.136.18凈利潤(rùn)1111.930.1108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2108.2息稅前利潤(rùn)1482.5-104.1144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2144.2息稅折舊前利潤(rùn)3063.227.6276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0276.0計(jì)算指標(biāo)：總投資收益率2.58%資本金凈利潤(rùn)率1.94%社會(huì)影響分析社會(huì)影響效果分析項(xiàng)目對(duì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響科技進(jìn)步是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源泉，而科技進(jìn)步從根本上依靠