牡丹花會整體策劃方案

/牡丹花會整體策劃方案篇1:牡丹花會整體策劃方案尚湖牡丹花會整體策劃方案引言為了加快常熟市文化、旅游產(chǎn)業(yè)的進展步伐，集中呈現(xiàn)尚湖風(fēng)景區(qū)豐厚的文化底蘊和豐富的旅游資源，推動尚湖風(fēng)景區(qū)旅游綜合開發(fā)和市場化運作，打造尚湖風(fēng)景區(qū)及牡丹文化第一品牌，確保成功舉辦好"20**年尚湖牡丹花會'，現(xiàn)提出如下實施方案，謹供貴方參考。第一部分：活動背景一、活動目的1、通過此項活動，實現(xiàn)合作雙方社會效益與經(jīng)濟效益的雙豐收。2、借此擴大尚湖公園管理處及尚湖公園的社會知名度和影響力，打造常熟首席園林品牌。3、對尚湖公園管理處向市場轉(zhuǎn)型進行一次大膽的探究和嘗試，總結(jié)成功閱歷、模式。4、豐富常熟人民的文化生活，促進常熟精神文明建設(shè)。二、引導(dǎo)思想1、要本著"站位高，起點高'的原則，提升鎮(zhèn)各活動的檔次和品位，吸引高層次游客。2、景觀及活動設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)出新、奇、特的概念。3、一切從實際啟程。要依據(jù)港城實際消費特征、文化環(huán)境以及張家港公園現(xiàn)有條件和承辦本領(lǐng)來訂立切實可行的方案，切忌盲目照搬照抄大城市閱歷，脫離本地實際。4、盡量保證低成本、高收益，將本次活動對尚湖風(fēng)景區(qū)原有綠化景觀的破壞將到最低限度。5、整個活動策劃應(yīng)具有可延續(xù)性，為尚湖風(fēng)景區(qū)園林旅游品牌的后續(xù)推廣做好鋪墊。三、活動時間20**年4月末———5月中旬四、活動地點常熟市尚湖風(fēng)景區(qū)第二部分：整體活動方案一、整體策劃思路1、主體活動主體活動圍繞"牡丹'打開，以牡丹文化為主線，依次將活動分為四個主題，分別為：五環(huán)迎春：將牡丹花會開幕式與20**奧運主題結(jié)合起來，提升開幕式的文化品位和看點。國色天香：緊貼牡丹花會主題，開展一系列牡丹文化呈現(xiàn)活動，如祭花神、賞花、畫花、攝花、"牡丹詩會'、"全國牡丹品牌聯(lián)展'、"牡丹燈謎'、"牡丹霓裳'時裝表演，等等。百花爭艷：第三部分：活動分區(qū)與任務(wù)分解依照尚湖風(fēng)景區(qū)環(huán)境景觀特點，建議將整個公園劃分成花、水、石三大主題活動區(qū)和輔佑襄助活動表演區(qū)，依據(jù)每個區(qū)域客觀條件布置相應(yīng)的活動內(nèi)容。一、"花'主題活動區(qū)區(qū)域范圍：以牡丹園為中心，輻射整個荷香洲公園。1、"花開盛世迎奧運'尚湖牡丹花會開幕式暨尚湖牡丹花會形象大使頒獎儀式⑴、時間：尚湖牡丹花會開幕第一天上午⑵、地點：荷花洲公園入口處親水廣場⑶、現(xiàn)場布置：開幕式現(xiàn)場主席臺面對公園大門方向搭建，后面以《尚湖賦》照壁為背景，照壁上用牡丹花布置出巨大的奧運會五環(huán)標(biāo)志，烘托"牡丹迎奧運'主題。⑷、活動流程："牡丹仙子'評比獲獎人員現(xiàn)場表演暖場各級領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言尚湖牡丹花會形象大使（牡丹仙子）頒獎授予儀式宣布尚湖牡丹花會正式開幕2、"祭祀牡丹花神'活動暨牡丹文化廊落成開放儀式⑴、時間：尚湖牡丹花會開幕第一天上午（開幕儀式后）⑵、地點：荷香洲公園牡丹園內(nèi)選一開闊地帶⑶、活動構(gòu)思：祭花神活動自古以來就是我國緊要民俗傳統(tǒng)之一，相傳從隋唐開始，在長江三角洲一帶就設(shè)有花神廟，每年春季花開季節(jié)民間自發(fā)組織各種花神祭祀活動，如花枝掛紅、祝神廟會、詩詞唱和、曬種祈豐、制作花糕、贈花插花等等。然而近年來，這一傳統(tǒng)花事活動已近絕跡，我司構(gòu)思這一活動的立意便是通過復(fù)興這一民俗活動，再現(xiàn)祖國千百年來的牡丹崇拜文化，喚起人們敬花、愛花、護花的生態(tài)意識，同時豐富"尚湖牡丹花會'的文化內(nèi)涵和旅游看點。⑷、現(xiàn)場布置牡丹文化廊為更加直觀、形象地向游客呈現(xiàn)中國牡丹文化，建議在牡丹文化園內(nèi)建筑一座回廊，邀請藝術(shù)大師在回廊兩壁創(chuàng)作浮雕作品，作品內(nèi)容以表現(xiàn)有關(guān)牡丹的各種神化、傳說和民間風(fēng)俗為主（如"牡丹充軍'、"荷包牡丹的傳說'、"古代花神祭拜'等等），同時，邀請書法大師在其間臨摹牡丹詩詞，使牡丹文化廊自此成為一處兼具藝術(shù)性和賞識性的標(biāo)志性景點。臨時祭壇備置香燭、供品以及傳說中牡丹花神——李白的塑像；祭祀其間，牡丹園內(nèi)全部牡丹花枝上均掛上紅綢。周邊攤位布置可設(shè)流動攤位售賣香燭等祭祀用品、紅綢、鮮花（女孩子插在頭上）、香草、花糕及其他小紀(jì)念品。⑸、活動流程："公祭牡丹花神'儀式（實在活動方案可另行設(shè)計）牡丹文化廊落成開放儀式游客祭祀花神活動3、"名花傾國'花間人像攝影大賽⑴、時間：待定⑵、地點：荷香洲公園牡丹園內(nèi)⑶、活動構(gòu)思：邀請全市專業(yè)及業(yè)余攝影師以及美女模特，圍繞"牡丹和人像'這一主題進行現(xiàn)場拍攝，并評出一、二、三等獎。這一活動由于是現(xiàn)場進行，具有聚集人群、吸引眼球的效果，能夠為牡丹園帶來更多的人氣。3、"牡丹霓裳'時裝表演活動⑴、時間：待定⑵、地點：荷香洲公園演藝廣場（有舞臺）⑶、活動構(gòu)思：基于常熟是中國"服裝名城'的考慮，可邀請市內(nèi)知名服裝企業(yè)贊助這一活動，對企業(yè)最新服裝款式進行集中呈現(xiàn)，也是一次對外宣揚的好機會。4、尚湖牡丹詩會⑴、時間：待定⑵、地點：山水人文館⑶、活動構(gòu)思：常熟自古道啟東南，文才輩出，借此花會之際，廣邀常熟籍文人墨客匯聚尚湖，以牡丹為題，吟詩作賦，因文會友，將牡丹花會的文化內(nèi)涵推到一個新的高度。本次詩會作品可擇優(yōu)集結(jié)成冊或鐫刻于牡丹文化廊之上。5、花車、花船巡游⑴、時間：花車巡游：牡丹花會開幕前一天（限定1天）花船巡游：牡丹花會期間（不限定時間）⑵、地點：花車巡游：從尚湖風(fēng)景區(qū)啟程沿市區(qū)主干道進行（實在路段待定）花船巡游：尚湖風(fēng)景區(qū)重要游覽區(qū)水域⑶、活動構(gòu)思：花車、花船巡游活動影響力廣、參加性強，具有較大的看點和較強的宣揚效應(yīng)，可引起全城人民對牡丹花會的熱誠關(guān)注?；ㄜ嚒⒒ù脑煨蛣?chuàng)意圍繞牡丹打開，充分表現(xiàn)絢麗多彩的的牡丹文化和常熟古城底蘊，實在造型和數(shù)量應(yīng)依據(jù)實際預(yù)算情況量力而行。此外，花車、花船的冠名贊助也是一項不菲的收入。建議花車巡游布置在花會開幕之前進行，這樣宣揚效果會更好?；ù灿斡捎谑窃谒线M行，可不限定時間，并以收費的方式面對游客開放。二、"水'主題活動區(qū)區(qū)域范圍：以山水文化園、釣魚渚公園為核心，桃花島為重要場地，輻射至拂水堤以西大部分湖面。1、首屆"姜尚杯'全國釣魚邀請賽⑴、時間：待定⑵、地點：釣魚渚公園垂釣區(qū)⑶、活動構(gòu)思：此活動創(chuàng)意來源于"姜太公釣魚，愿者上鉤'的典故，相傳姜太公也曾垂釣于尚湖，垂釣大賽比較能夠體現(xiàn)出尚湖的文化內(nèi)涵。本次大賽可與各地釣魚協(xié)會取得合作，廣泛邀請國內(nèi)釣魚喜好者聚集尚湖，依據(jù)通行釣魚比賽規(guī)定，決出各種獎項，并頒發(fā)榮譽證書及相關(guān)獎品。大賽規(guī)模、參賽人數(shù)應(yīng)視垂釣區(qū)實際承納情況而定，可事先向釣魚區(qū)投放充分魚源，以保證比賽順當(dāng)進行。整個賽事過程邀請媒體全程追蹤報導(dǎo)。2、"情緣桃花島'水上游艇婚典⑴、時間：待定⑵、地點：桃花島及相近水域⑶、活動構(gòu)思：以尚湖風(fēng)景區(qū)最豪華的游艇作為活動主體，將桃花島作為婚禮的特色外景地，打造集溫馨浪漫個性于一體的婚禮形式。3、花船巡游略。4、"東情西韻'威尼斯風(fēng)情展暨水上船艇對抗賽⑴、時間：待定⑵、地點：山水文化園親水平臺（唐寅系舟處）及相近水域⑶、活動構(gòu)思：威尼斯和常熟雖然是不同的城市，但都同樣以"水鄉(xiāng)風(fēng)情'著稱于世，此項活動的構(gòu)思正是出于這個背景之下。該項活動可與我市某樓盤合作，由房地產(chǎn)商冠名贊助。實在活動內(nèi)容為：威尼斯風(fēng)情展以圖片、模型、實物、現(xiàn)場體驗等方式，向游客全方位展*尼斯水城風(fēng)情和地方風(fēng)俗，激起游客探究異域風(fēng)情的愛好。同時，水岸邊可投放少量威尼斯知名水上交通工具"剛朵拉小船'，供游客登船、劃船體驗。水上船艇對抗賽分別以代表中國特色的"龍舟'和代表威尼斯特色的"剛朵拉'作為工具，分成兩組進行比賽，在岸邊吶喊助陣聲中，先劃到目的地一方即為勝者。該項活動為表演項目，重在賞識趣味，渲染東西方濃郁的水鄉(xiāng)風(fēng)情。⑷、現(xiàn)場布置在近水岸邊空地上搭建威尼斯標(biāo)志性建筑模型作為展廳，內(nèi)部陳設(shè)大量關(guān)于威尼斯的圖片及實物；現(xiàn)場可制作或出售威尼斯特色小吃、意大利小食品以及富有異域風(fēng)情的小紀(jì)念品；您正在瀏覽的文章由.glwk8.om（管理文庫）整理，版權(quán)歸原、原出處全部。剛朵拉小船若干。三、"石'主題活動區(qū)區(qū)域范圍：山水文化園內(nèi)1、"花開尚湖，石牽奧運'靈璧奇石展⑴、時間：待定⑵、地點：山水文化園"奧運石'旁⑶、活動構(gòu)思：搭配尚湖風(fēng)景區(qū)靈璧奇石"舞動的北京'奧運主題，邀請民間靈璧石收藏家，現(xiàn)場露天舉辦靈璧奇石展覽，可賞識，也可購買。2、"登頂20**'攀巖活動⑴、時間：待定⑵、地點：山水文化園黃石假山旁⑶、活動構(gòu)思：搭配奧運主題，提倡全民健身。"攀登20**'寓意全國人民一起為了20**年北京奧運會努力拼搏，攀登到最高峰?；顒訄龅乜衫迷屑偕降匦?，也可考慮另行建筑一座攀巖設(shè)施，活動期間，應(yīng)確保參加者人身安全。第三部分：活動招商方案第四部分：宣揚推廣方案第五部分：活動進程布置第六部分：活動保障一、針對大型主題活動，且活動期橫跨國慶長假，活動安全有序是活動成功的前提保障。1、園區(qū)外圍有適當(dāng)警力維持推廣秩序；2、園區(qū)內(nèi)有少量警力（可便衣）注意維護治安，尤其防范小偷；3、由于園內(nèi)水面較多，可添設(shè)警示牌，并動員園內(nèi)員工注意察看巡察。4、考慮到長假期間可能有人流高峰，屆時應(yīng)考慮有專職人員巡察分流，以防意外。二、舉辦肯定規(guī)模的主題活動，必要的先期資金投入還是相當(dāng)緊要的。三、全部主題活動的配套游藝及服務(wù)網(wǎng)點和廣告物料制作安裝，必需保證質(zhì)量和安全。兼顧到少兒和弱殘游客的行為特征。第七部分：活動預(yù)算篇2:天潤地產(chǎn)項目整體策劃方案南天潤花園項目整體策劃書王續(xù)升發(fā)表于搜房社區(qū)—王續(xù)升目錄一、市場背景二、項目分析三、項目定位四、客源定位五、產(chǎn)品建議六、推案策略七、廣告策略八、銷售執(zhí)行九、公司簡介十、合作模式一、市場背景濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場進展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：（一）九九年之前，被動銷售的暴利階段：客源特征：以高收入者為主，努力探求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在肯定盲目性。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場進展特性，主觀開發(fā)，努力探求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。項目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不重視整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。銷售特征：無整體營銷思路，盲目努力探求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣揚手法，不重視品牌的培育和樹立。（二）2000年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費漸漸成為市場主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商自動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念漸漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始重視客源需求，漸漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大加強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好進展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗。項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層漸漸為市場認可，高層也占據(jù)肯定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價格趨于合理，市場顯現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入漸漸為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣揚手段不斷翻新。在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：1、客戶需求的變化a、能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純努力探求充足居住要求、工程質(zhì)量，向努力探求舒適性、安全性、私密性方向變化。b、對于能承受2500—4000元/m2價格的客戶，在努力探求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加重視樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。c、能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最重視的是享受，努力探求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也特別重視。2、市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：漸漸打破了地域限制，市場全方位進展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層進展較快，并漸漸為市場所接受。其中：小高層進展分三個階段：（1）以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景*四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，重視了前期宣揚，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商努力探求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端漸漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。（3）市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向進展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。3、開發(fā)商的變化趨勢a、開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向變化，并漸漸建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。b、營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今日的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必需重視前期準(zhǔn)備工作，要諳習(xí)當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。二、項目分析1、基本情況：本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的CID（科技商務(wù)中心區(qū)）山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁華。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，浩繁知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個進展區(qū)域的中心位置，交通便利，地段的升值潛力巨大。2、區(qū)域消費本領(lǐng)分析：經(jīng)濟水平：整體消費群體主力仍為比較重視生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。3、客源定位：由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，依據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：（一）本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認為重要有以下類型：私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有充足的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判定，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為重視。政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位調(diào)配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點，努力探求高品味的生活氛圍，以突顯本身的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為掛念。年青成功人士：此部分人有著快捷的思考、較高的收入，社會地位起點高，努力探求現(xiàn)代的上流生活。這類客源重要選擇小戶型，但比例有限。小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為重要需求。（二）外地客源此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，重視生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為重視。外資企業(yè)駐濟高層管理人士：加入WTO后，外商投資將大大加添，外來管理人員增多，此類客源重要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為重視，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。三、項目定位本案位于濟南市的，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在將來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于：會養(yǎng)人的房子滋養(yǎng)城市貴族。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，重要需求點有以下幾方面：1、地理位置優(yōu)越。2、交通動線充分。3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。4、社區(qū)規(guī)劃合理。5、智能化水平高。6、有強大的升值潛力。7、戶型應(yīng)用、舒適。五、產(chǎn)品建議由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，因此在配套上應(yīng)做到"人無我有'、"人有我精'，依靠獨特的內(nèi)部設(shè)施進一步提升本案所處的層次，實在建議如下：（一）社區(qū)配套設(shè)施1、采暖：采納韓式地面供暖系統(tǒng)理由：A無暖氣片及其支管，加添使用面積，并且宜擺放家具。B室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨立調(diào)整掌控，具有健身功能。C輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、干凈。D便于設(shè)落地窗。2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采納木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動掌控系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設(shè)消防電梯，公共場所安裝自動感應(yīng)裝置，隨時監(jiān)測火情。4、信息系統(tǒng)有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。通訊設(shè)施：預(yù)留兩部IDD電話插口。網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整套高級廚具，純潔水入戶。6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌一般瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。（二）本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建筑能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。（三）外立面材料及顏色建議采納高級涂料，顏色采納三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。理由：A涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易查出，而用面磚則不易查出。B棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。（四）綠化布置：依據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，相互組合。以獨具特色的園林風(fēng)格加強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。（五）規(guī)劃布局：要在充分充足園林綠化的同時，適當(dāng)加添健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責(zé)的真實表現(xiàn)，這樣很簡單引起消費者的認可。（六）戶型設(shè)計：戶型設(shè)計應(yīng)考慮消費者的實際購買本領(lǐng)和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100180平方米之間，適當(dāng)保留202350平方的大戶型，面積配比應(yīng)把握在市場消費的實際去化本領(lǐng)基礎(chǔ)上。（七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。六、推案策略（一）售樓處選址：我司建議售樓處向主干道相近遷移，在解放路相近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。理由：（1）該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。（2）人員流動量大，易擴大知名度。（3）交通動線發(fā)達，便利客戶咨詢。缺點：投入費用高。（二）推案操作階段及操作目的本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。理由：（1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重點。（2）中、后期的銷售成功重要倚靠于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應(yīng)注意前期的價格訂立,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。理由：價格是整個營銷策略中極其緊要的一部分，如整個階段的價格連接不好，將導(dǎo)致整個項目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r格訂立不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。）第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，制造相對較高的利潤。理由：（1）第三階段的銷售重要依靠前兩階段建立的品牌支撐。（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及制造利潤制造更為有利條件。第三階段：取得最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。（三）價格策略目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適合作大范圍的價格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進展進行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。整體操作結(jié)束后，將均價掌控在3500元/平方米，實在推案策略及各階段的價格訂立，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。七、廣告策略（一）主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以"會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子'為主訴求點。理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣揚社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對簡單。（二）各銷售期訴求1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣揚活動等形式進行先期引導(dǎo)，重要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合快捷的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期呈現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。理由：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面呈現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣揚主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力長期。（三）廣告媒體選擇1、電視以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。2、報紙軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊3、車體重要選擇能直達本案的以及經(jīng)過緊要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。4、電臺選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。5、三維動畫提前呈現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立消費者信念，運用高科技的宣揚手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。八、操作執(zhí)行布置我司以多年的策劃代理閱歷，總結(jié)出一套嚴(yán)謹?shù)捻椖坎僮髁鞒?。完全建立在市場基礎(chǔ)上的全程工作布置通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階段人員布置1、市場討論分析環(huán)境討論分析？項目地段背景調(diào)研？相近房地產(chǎn)調(diào)研？市場消費傾向調(diào)研分析？市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員2名2、市場調(diào)研成果總結(jié)專案組動腦會議后，市調(diào)負責(zé)人與專案主管共同編寫市場總結(jié)3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動腦會議4、營銷方向與設(shè)想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）5、策劃報告綱要專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍重要是對本案進行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報告。在對本案