福華實(shí)業(yè)城邊街項(xiàng)目項(xiàng)目再定位建議課件

2001-1APEX-IMC1福華實(shí)業(yè)城邊街項(xiàng)目APEX整合傳播機(jī)構(gòu)

APEX

2001

項(xiàng)目再定位建議2001-1APEX-IMC2

我們的歷史1993年，作為日本APEX國(guó)際株式會(huì)社在中國(guó)大陸設(shè)立的專門營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，APEX市場(chǎng)營(yíng)銷咨詢有限公司在成都成立；1997年，成都APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公司重慶APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務(wù)處；2000年，與日本（北京）電通成立成都電通；2000年，成立（成都）APEX房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司。關(guān)于APEX2001-1APEX-IMC3我們的榮譽(yù)1998年，獲得成都市工商局評(píng)定的廣告行業(yè)唯一的“成都市著名商標(biāo)”殊榮、四川省優(yōu)秀策劃?rùn)C(jī)構(gòu)；1999年，四川省第5屆優(yōu)秀廣告評(píng)比囊括10多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)；1999年,名列全國(guó)廣告100強(qiáng)第33位；2000年，獲得四川省工商局評(píng)定的廣告行業(yè)唯一的“四川省著名商標(biāo)”稱號(hào)。關(guān)于APEX2001-1APEX-IMC5在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，以恰當(dāng)?shù)姆绞剑瑢⑶‘?dāng)?shù)漠a(chǎn)品銷售給恰當(dāng)?shù)念櫩?。APEX地產(chǎn)投資服務(wù)專業(yè)理念關(guān)于APEX2001-1APEX-IMC6APEX投資理念闡釋：恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品恰當(dāng)?shù)念櫩腿胧袝r(shí)機(jī)與姿態(tài)現(xiàn)場(chǎng)打包，樣板銷售控制節(jié)奏與價(jià)格整合營(yíng)銷廣告與促銷戶型/配套/功能裝修標(biāo)準(zhǔn)等品牌感召下的價(jià)值共識(shí)恰當(dāng)?shù)姆绞角‘?dāng)?shù)臅r(shí)間與地點(diǎn)關(guān)于APEX2001-1APEX-IMC7APEX地產(chǎn)投資顧問(wèn)服務(wù)體系：前置服務(wù)概念設(shè)計(jì)整合傳播銷售控制地塊評(píng)估/區(qū)域供給評(píng)估顧客需求評(píng)估/基本假設(shè)樓盤概念建議/案名與VI接待中心與樣板概念顧客生活形態(tài)分析接觸管理/品牌網(wǎng)路品牌核心概念A(yù)D/SP/PR/DM/EVENT銷售代理/銷售顧問(wèn)整合銷售與傳播關(guān)于APEX2001-1APEX-IMC9第一部分項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊交通條件調(diào)查周邊市政配套設(shè)施調(diào)查2001-1APEX-IMC10一、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1、地理位置位于長(zhǎng)順街南延線路口，距錦里西路、府南河200米左右。項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍：東起東城根街南延線，西至西較場(chǎng)、琴臺(tái)路；北至蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項(xiàng)目環(huán)境分析及市場(chǎng)分析的主要區(qū)域。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2001-1APEX-IMC112、區(qū)域居住文脈位于成都上風(fēng)上水的西南面，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)：省委及市委辦公區(qū)，下屬各類辦事部門遍布左右。為各政府、企事業(yè)單位宿舍聚集地（如省衛(wèi)生廳、市常委住宅樓等）。為成都傳統(tǒng)的居家老城區(qū)之一。從【長(zhǎng)城園】到【彩虹花園】構(gòu)成了一個(gè)在老城中的局部新區(qū)，并往南往西延伸出了成都目前炙手可熱的居住熱點(diǎn)——大石西路區(qū)域及雙楠區(qū)域。府南河居家情結(jié)：成都市風(fēng)景名勝區(qū)：多個(gè)公園聚集區(qū)。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2001-1APEX-IMC13二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1、地塊周邊的建筑物地塊南面：為“齊力大廈”，多層。地塊北面：為三五0八廠的辦公樓，多層。地塊西面：為“冠城花園”二期，高層。地塊東面：為單位宿舍，多層。

總的來(lái)說(shuō)，地塊周邊的建筑物盡管距離較近，但因高度有限，對(duì)高層電梯公寓來(lái)說(shuō)，其視野基本上不受影響。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2001-1APEX-IMC142、自然綠化景觀處于百花譚—武侯祠風(fēng)景區(qū)，區(qū)域大環(huán)境悠美宜人。多個(gè)城市公園及自然綠化景觀，如人民公園、武侯祠、南郊公園、百花譚公園。府南河自側(cè)畔而過(guò)，更增添了河濱公園一道風(fēng)景線。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2001-1APEX-IMC153、歷史人文景觀成都名勝古跡區(qū)，多重歷史人文景觀。駕車六分鐘至杜甫草堂駕車六分鐘到武侯祠4、環(huán)境污染狀況成都傳統(tǒng)居住區(qū)，基本上無(wú)環(huán)境污染。府河治理工程的實(shí)施，使沿河居家狀況得以極大的改善。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2001-1APEX-IMC172、公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目正對(duì)面為一條16米寬的四車道道，已列入青羊區(qū)政府2000年工作規(guī)劃。據(jù)預(yù)測(cè)：長(zhǎng)順街南延線與錦里路、蜀都大道相接，即會(huì)成為市區(qū)主要交通干道，東城根街南延線的車輛部分西移，琴臺(tái)路的車輛部分東移。3、進(jìn)入項(xiàng)目地塊的交通網(wǎng)現(xiàn)狀目前長(zhǎng)順街南延線尚未建成通車。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2001-1APEX-IMC18四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購(gòu)物場(chǎng)所：齊力大廈底樓的“互惠超市”；人商武侯分場(chǎng)、購(gòu)書中心、半邊橋街市場(chǎng)；離百貨大樓、鹽市口商圈一刻鐘車程。文化教育：石室中學(xué)、君平街小學(xué)、勝西小學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生：華西醫(yī)院，省衛(wèi)干院附屬醫(yī)院，市第十一醫(yī)院，婦產(chǎn)科、甲亢病、口腔科等多種?？漆t(yī)院。游樂(lè)休憩設(shè)施：多個(gè)城市公園，府河河邊公園項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2001-1APEX-IMC192001-1APEX-IMC21

結(jié)論：該區(qū)域?yàn)槌啥际袇^(qū)理想的居家福地之一。因其發(fā)達(dá)的交通動(dòng)線及成熟的社區(qū)配套，其居住價(jià)值遠(yuǎn)高于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其它熱點(diǎn)區(qū)域；且處在寸土寸金的成都西城，內(nèi)環(huán)線之內(nèi)，其升值潛力巨大。而對(duì)位于該區(qū)域中心位置的【福華苑】來(lái)說(shuō)，則可以概括為：

繁華都市里的清幽

碧波翠柳中的便捷

項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2001-1APEX-IMC22第二部分區(qū)域市場(chǎng)分析成都市房地產(chǎn)概況區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域內(nèi)供給狀況分析（高層電梯公寓）抗性樓盤概況區(qū)域市場(chǎng)供需關(guān)系的重要結(jié)論2001-1APEX-IMC23一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、2000年成都高檔物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)從位置分布來(lái)看，成都市的高當(dāng)物業(yè)主要集中在內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)、府南河沿線、城南社區(qū)、城西大石西路與浣花風(fēng)景區(qū)一帶及其延伸區(qū)域等幾個(gè)主題開(kāi)發(fā)片區(qū)。從整體來(lái)看，2000年成都住宅市場(chǎng)的價(jià)格下降主要體現(xiàn)在均價(jià)在3000元/平方米以上的高檔物業(yè)。但對(duì)于幾個(gè)主要分布區(qū)來(lái)說(shuō)，情況有所差別。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC253、高檔物業(yè)的區(qū)域特色：內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)價(jià)格持續(xù)走低：

A、內(nèi)環(huán)線項(xiàng)目地價(jià)成本高，開(kāi)發(fā)高檔公寓是主流。

B、城市建設(shè)重心外移，舊城區(qū)改造相對(duì)滯后，且功能混淆，居住區(qū)與商貿(mào)、金融區(qū)混雜，路網(wǎng)密度不夠，道路狹窄，人口密度大等等都使得居家質(zhì)量大受影響。

C、市區(qū)內(nèi)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)是商務(wù)辦公大廈，在現(xiàn)在高層寫字樓極為低迷的情況下宜以商住兩用的功能為定位；高檔公寓則以小戶型、單身公寓有較好的市場(chǎng)反應(yīng)。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC26城南社區(qū)價(jià)格持續(xù)走低：

A、片區(qū)開(kāi)區(qū)趨于成熟，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)集中、密度大。

B、項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)激烈，層次高而全面，一些對(duì)比優(yōu)勢(shì)不明顯的項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所下降。

C、后期介入的項(xiàng)目在品牌、實(shí)力上不占優(yōu)勢(shì)，定位較為謹(jǐn)慎，價(jià)格壓得較低。

D、片區(qū)早期規(guī)劃不足，區(qū)內(nèi)交通、購(gòu)物等方面的承載力已力不從心，給區(qū)內(nèi)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值帶來(lái)較多的負(fù)面影響。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC294、各主要高檔住宅樓盤聚集區(qū)域價(jià)格變動(dòng)情況：Q-季度單位：元

時(shí)期地域2000Q12000Q22000Q3近期內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)3002299529262923府南河沿線3068309731263104城南高檔社區(qū)2834280727892767大石西路-浣花風(fēng)景區(qū)一帶2644266226312616區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC30結(jié)論：從供求總體狀況來(lái)看，在房市價(jià)格普遍低糜的態(tài)勢(shì)下，府河沿線高檔住宅價(jià)格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。本項(xiàng)目所處區(qū)域位于府河段較好位置，發(fā)展前景好。業(yè)內(nèi)對(duì)大石西路-浣花風(fēng)景線一帶的發(fā)展較為看好。本項(xiàng)目位于該區(qū)域的起始位置，有較高的升值潛力。低糜的房市為項(xiàng)目準(zhǔn)備了充足的持幣觀望的消費(fèi)群，但其消費(fèi)習(xí)慣更加理性和謹(jǐn)慎。個(gè)性化特色樓盤的需求更加旺盛。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC31二、區(qū)域市場(chǎng)概況1、區(qū)域內(nèi)供需概況因處于傳統(tǒng)居家老區(qū)，近期開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目較少，供消費(fèi)者選擇的機(jī)會(huì)不多。鄰近區(qū)域具競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤較多，如【國(guó)嘉華庭】【長(zhǎng)富花園】及大石西路區(qū)域的一些樓盤，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)形成了一定威脅。區(qū)域需求逐漸升溫，售價(jià)在低糜的房產(chǎn)中穩(wěn)中有升。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC322、區(qū)域及周邊地區(qū)主要物業(yè)因地價(jià)成本高，各項(xiàng)目的容積率普遍較大，該區(qū)域住宅以高層電梯公寓為主，小區(qū)建筑群與單體建筑的項(xiàng)目參半?！鹃L(zhǎng)城園】由4-18F、1-11F、1-25F、6-7F圍合成為較大的社區(qū)；【冠城花園】二、三期12-20F構(gòu)成圍合式社區(qū)；【錦江新時(shí)代花園】為雙塔樓15F，底層架空；【彩虹花園】由1-18F、2-9F、1-7F構(gòu)成?！緡?guó)嘉華庭】由33F構(gòu)成C型半圍合。【長(zhǎng)富花園】由4-15F、2-25F構(gòu)成圍合式社區(qū)。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC333、區(qū)域內(nèi)未來(lái)兩年內(nèi)待開(kāi)發(fā)的住宅【長(zhǎng)城園】二期及三期共計(jì)兩幢18F高層、一幢25F高層、一幢11F小高層及四幢多層；【冠城花園】二期，正在做基礎(chǔ)；【彩虹花園】二期18F的高層?；A(chǔ)已完工。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC34三、區(qū)域內(nèi)供給狀況分析1、【彩虹花園】--------------------------項(xiàng)目概況占地：近20畝總建面：35000㎡

建筑：1-18F、2-9F、1-7F

總戶數(shù)：207

區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC35

環(huán)境：較佳的沿河外環(huán)境，內(nèi)環(huán)境一般。商場(chǎng)：無(wú)商場(chǎng)，底樓為私家花園車位：較少戶型：110~310㎡18種戶型主力戶型為140~200㎡（錯(cuò)層及躍式）條式結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)較為合理、規(guī)則，但無(wú)創(chuàng)新，比較平庸。電梯：小高層一梯兩戶區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC36銷售情況

多層基本售磬，小高層的銷售良好，戶型的需求較為旺盛，甚至出現(xiàn)買家購(gòu)買兩套140㎡進(jìn)行改裝的情況。主要戶型㎡售價(jià)公攤銷售情況多層（7F）1203680（六樓）12%余5小高層（9F）140（錯(cuò)）182~306（躍）4460(八樓清)14.8%大戶型銷售較好高層（18F）95起3180起----總計(jì)八成三十年按揭達(dá)58%區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC37對(duì)于本項(xiàng)目的影響綜上分析，【彩虹花園】雖有一些優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，影響不大：

A、從地理位置上看，雖然擁有長(zhǎng)達(dá)百余米的河岸線，外環(huán)境優(yōu)美宜人，但項(xiàng)目景觀較好的臨河單位基本已售完。

B、從戶型上看，設(shè)計(jì)雖較為規(guī)則、合理，但缺乏出彩之處，較為平庸。

C、三期電梯公寓單位面積價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力不明顯。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC382、【長(zhǎng)城園】---------------------------項(xiàng)目概況占地：50余畝總建面：120000㎡

建筑：4-18F、1-11F、1-25F、6-7F

總戶數(shù)：633

商場(chǎng)面積：約一萬(wàn)平方米車位：400個(gè)綠化率：41%

環(huán)境：外環(huán)境一般，內(nèi)環(huán)境較好區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC39

戶型：一期多層92.6~134㎡

高層130~140㎡

二期小高層162.4㎡(公攤16.7㎡)

高層86.15~179.17㎡

多層86~147㎡

主力戶型——120~140㎡之間戶型設(shè)計(jì)高層戶型構(gòu)局為風(fēng)車型，較有特色，無(wú)異型房。電梯：兩梯四戶。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC40銷售情況主要戶型㎡售價(jià)公攤銷售情況

一期多層：120高層：135多層:3000(7F)高層:3438起9%~15%達(dá)90%二期高層：140多層:3250(7F)高層:3600起9%~15%走勢(shì)平穩(wěn)總計(jì)七成二十年按揭--區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC41對(duì)于本項(xiàng)目的影響綜上分析，【長(zhǎng)城園】對(duì)本項(xiàng)目有一定影響：

A、從地理位置上看，與本項(xiàng)目的差別不大。

B、從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽(yù)度。且第二期、三期的工作進(jìn)度與銷售周期與本項(xiàng)目有一定程度的重合。

C、其較好的社區(qū)環(huán)境和綠化，正是本項(xiàng)目所缺乏的。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC423、【錦江新時(shí)代花園】------------------項(xiàng)目概況占地：8.427畝總建面：33841㎡

建筑：雙塔樓15F

會(huì)所：1480㎡，配套較為完善車位：129

綠化率：40%

環(huán)境：內(nèi)外環(huán)境較好處立面：較為時(shí)尚、現(xiàn)代區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC43

戶型：

85~351㎡共13種戶型主力戶型為150~180㎡

異型房較多電梯：兩梯六戶

區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC44銷售狀況售價(jià)：3580元起（清）銷售業(yè)績(jī)較差，不足50%左右每月有較多的退房戶（主要選擇國(guó)嘉華庭、彩虹花園）區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC45對(duì)于本項(xiàng)目的影響綜上分析，【錦江新時(shí)代花園】有一定特色，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，基本上無(wú)影響：

A、從銷售現(xiàn)狀來(lái)看，該項(xiàng)目抗沖擊的能力差，主要原因是性價(jià)比低。

B、從戶型上看，設(shè)計(jì)較差，存在較多的異型房。

C、從銷售周期來(lái)看，與本項(xiàng)目無(wú)沖突。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC464、【冠城花園】--------------------------項(xiàng)目概況

占地：105畝總建面：二期80000㎡、三期60000㎡

建筑：12幢20F的高層環(huán)境：歐式園林處立面：歐式外立面戶型：140~320㎡，主力戶型為150~170㎡區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC47銷售狀況售價(jià)：3000元起，均價(jià)4000元一期為集團(tuán)整體購(gòu)買對(duì)于本項(xiàng)目的影響

【冠城花園】為內(nèi)環(huán)線最大規(guī)模的高層社區(qū)，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。

A、價(jià)格上有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。

B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。

C、工程、銷售進(jìn)度與本項(xiàng)目較為重合。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC485、【國(guó)嘉華庭】---------------------------項(xiàng)目概況占地：7817㎡

總建面：63000㎡

建筑：33F、C型半圍合式規(guī)劃總戶數(shù)：438

商場(chǎng)：無(wú)車位：1：1.5

環(huán)境：6.8米架空層與府河河濱公園、中庭花園融為一體，環(huán)境悠美。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC49

戶型：

98.04~261.3㎡共十余種戶型主力戶型為131.5㎡

高層條式開(kāi)面布局，雙面景觀、視覺(jué)通透性好電梯：三梯四戶（觀光電梯一部）銷售狀況售價(jià)：3680元~4800元（清）、均價(jià)4400元銷售達(dá)80%以上，余80多套單價(jià)自開(kāi)盤起上漲100元/㎡區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC50對(duì)于本項(xiàng)目的影響綜上分析，【國(guó)嘉華庭】?jī)?yōu)勢(shì)較大，為近期推出的較為優(yōu)秀的樓盤之一，為本項(xiàng)目起到了良好的市場(chǎng)輔墊：

A、對(duì)于拉動(dòng)府河房?jī)r(jià)上揚(yáng)以及本區(qū)域需求增長(zhǎng)起到了一定的積極作用。

B、較具競(jìng)爭(zhēng)力的特色吸引了眾多消費(fèi)者的關(guān)注，為本區(qū)域聚集了一定的人氣。

C、從銷售上看，所剩單位不多，與本項(xiàng)目的工程及銷售進(jìn)度上并無(wú)沖突。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC51結(jié)論：從供求體狀況來(lái)看，盡管本區(qū)域有一定量的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但對(duì)本項(xiàng)目夠成威脅的并不多。區(qū)域內(nèi)對(duì)電梯公寓的需求主要決定于項(xiàng)目本身的特色。對(duì)大戶型有較大的需求，主要決定于目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)形態(tài)（購(gòu)買力較高、輕度價(jià)格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC52四、抗性樓盤概況1、部分高檔物業(yè)價(jià)格走勢(shì)（表中電梯公寓為起價(jià)）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期價(jià)格盤谷花園領(lǐng)事館路3900400037003700錦官新城人南立交橋側(cè)4060440044002700銀都花園新光路側(cè)4000400039003700芳草地錦繡花園旁3380338034802950區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC53項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期價(jià)格新綠季節(jié)玉林路南延線--260023002300長(zhǎng)富花園紅照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850國(guó)嘉華庭城邊街彩虹橋東側(cè)3600368036803780新錦江錦江大橋附近2830283028802880督院府邸新半邊街3280338031803180萬(wàn)福世家萬(wàn)福橋東北側(cè)4500465046504650江波華城西體北路2號(hào)3400298030803080麗陽(yáng)天下寧夏街3520378039403940城南世家漿洗街2880288028803050區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC542、大石西路部分開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目一覽項(xiàng)目樓體規(guī)模（萬(wàn)㎡）戶型面積（㎡）均價(jià)總戶數(shù)交房日置信逸都多層25.0880-200250016002001/9紫藤花園電梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7棟(二期)現(xiàn)房2001/10（二期）禾嘉花園多層2.6491-24032802002001/6百花麗都多層0.895-1542200952001/1泰莊花園多層多層1.00商鋪0.7-----2380194現(xiàn)房名景園多層2.490-15836009棟現(xiàn)房恒賓園多層1.32152-23538001102000/12區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC55五、區(qū)域供需關(guān)系重要結(jié)論

綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結(jié)論。1、關(guān)于物業(yè)形態(tài)：電梯公寓本身并不會(huì)對(duì)消費(fèi)者構(gòu)成心理障礙，關(guān)于市場(chǎng)不接受該類物業(yè)的說(shuō)法更不成立。在多層與電梯公寓的選擇中，消費(fèi)者往往傾向于前者，但對(duì)于個(gè)性化的、精彩紛呈的、性價(jià)比高的電梯公寓來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者則趨之如鶩。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC562、關(guān)于戶型：140~200平米的戶型在市場(chǎng)中的反映最佳。消費(fèi)者更傾向于方正、規(guī)則的條式結(jié)構(gòu)，對(duì)點(diǎn)式結(jié)構(gòu)的認(rèn)可度較低。注重房屋的通透感與功能性。注重景觀，講究開(kāi)窗見(jiàn)景、戶戶見(jiàn)景等。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC573、關(guān)于價(jià)格：本區(qū)域單價(jià)高于府河沿線房?jī)r(jià)的平均水平。對(duì)多層的承受價(jià)格為3000~3500元/平米（均價(jià)）。對(duì)高層的承受價(jià)格為3600~4200元/平米（均價(jià)）。消費(fèi)者屬于輕度價(jià)格敏感者，更講究性價(jià)比。理想的住宅是“又好又便宜”。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC584、其它：環(huán)境：消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的要求較高，更看重區(qū)域的大環(huán)境。物管：消費(fèi)者對(duì)居家安全性要求較高。配套：因?yàn)樵搮^(qū)域的地理位置優(yōu)越，消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套無(wú)特殊要求。區(qū)域市場(chǎng)分析2001-1APEX-IMC59第三部分項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）機(jī)會(huì)（Opportunity）問(wèn)題點(diǎn)（Threat）2001-1APEX-IMC60一、優(yōu)勢(shì)（Strength）1、地理位置（略）2、施工管理開(kāi)發(fā)商有較深的建筑施工背景，可以對(duì)本項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度以及項(xiàng)目的工程成本都有較好的控制。項(xiàng)目SWOT分析2001-1APEX-IMC613、項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模小、施工周期短；資金壓力較??；銷售周期縮短，資金回收加快，市場(chǎng)壓力減小。4、銷售情況現(xiàn)有的五層裙樓全部落訂，緩解部分銷售壓力。項(xiàng)目SWOT分析2001-1APEX-IMC62二、項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）1、地理位置的局限性項(xiàng)目規(guī)模小，位于三面合圍的間隙地帶；底層視線受遮擋、距離府南河有一定的距離；項(xiàng)目不可能提供較為完善的環(huán)境和社區(qū)配套；項(xiàng)目SWOT分析2001-1APEX-IMC632、原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案局限性無(wú)特色：項(xiàng)目目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案觀念落后，在成都市眾多高層電梯公寓中，缺乏明顯個(gè)性，特別是在本區(qū)域內(nèi)眾多特色樓盤的包圍下（如“C型圍合”的國(guó)嘉華庭，“風(fēng)車格局”的長(zhǎng)城園，歐式雙塔樓的“錦江新時(shí)代”），更顯蒼白無(wú)力。項(xiàng)目SWOT分析2001-1APEX-IMC64與本區(qū)域市場(chǎng)缺乏聯(lián)系項(xiàng)目目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未根據(jù)當(dāng)前周邊抗性樓盤以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)定位，消費(fèi)者心理把握不準(zhǔn)確，規(guī)劃本身對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及特點(diǎn)把握不夠、挖掘不夠，進(jìn)而在規(guī)劃中表現(xiàn)不夠，與區(qū)域市場(chǎng)缺乏聯(lián)系。如：住宅部分戶型設(shè)計(jì)缺乏新意、缺陷較多，且主力戶型區(qū)間與市場(chǎng)供求有較大出入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。項(xiàng)目SWOT分析2001-1APEX-IMC65浪費(fèi)較多由于對(duì)國(guó)家有關(guān)建筑法規(guī)沒(méi)有吃透，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)面積沒(méi)有用夠，造成部分資源浪費(fèi)，且限制了制造支撐項(xiàng)目的賣點(diǎn)，致使項(xiàng)目平庸化。如：?jiǎn)螌咏ㄖ娣e僅為952平方米，且全部是市場(chǎng)上空置率最高的平層設(shè)計(jì)。成本高由于架空層利用不夠，公建比例過(guò)大（地下車庫(kù)面積過(guò)大），造成項(xiàng)目成本高，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算效果差。項(xiàng)目SWOT分析2001-1APEX-IMC66三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）

以目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)上來(lái)看，由于成都目前類似的高層電梯公寓空置率較高，且由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等其它因素的影響，高檔物業(yè)的價(jià)格呈現(xiàn)下降走勢(shì)，項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)較少。項(xiàng)目SWOT分析2001-1APEX-IMC67四、問(wèn)題點(diǎn)（Threat）

綜上分析，在項(xiàng)目現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，會(huì)帶來(lái)以下方面的影響。工程造價(jià)高工程周期長(zhǎng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高銷售周期長(zhǎng)盈利指標(biāo)低項(xiàng)目SWOT分析2001-1APEX-IMC68第四部分項(xiàng)目再定位建議市場(chǎng)定位消費(fèi)者定位規(guī)劃理念戶型定位2001-1APEX-IMC69一、市場(chǎng)定位對(duì)成都河居文化的再認(rèn)識(shí)。成都人強(qiáng)烈的戀河居河的情結(jié)，使府南河邊的房?jī)r(jià)居高不下。產(chǎn)品本身的價(jià)值與河景的融合程度是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵。產(chǎn)品特色程度是在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝獲勝的關(guān)鍵。項(xiàng)目再定位建議2001-1APEX-IMC70二、消費(fèi)者定位1、目標(biāo)客戶群描述公司的中高級(jí)職員、個(gè)體私營(yíng)的小老板。學(xué)歷較高、生活有品位、收入高而穩(wěn)定。自己有車，而家人需要解決交通與配套問(wèn)題。需要居家有都市的感覺(jué)，又能與都市的喧鬧保持一定的距離。項(xiàng)目再定位建議2001-1APEX-IMC712、目標(biāo)客戶群分析二十五至四十歲之間，受過(guò)一定的教育，有一定的積蓄，對(duì)現(xiàn)有住房不滿意。更注重房屋的品位，以及對(duì)位置、面積、套型等功能更新的要求。其選擇置業(yè)的理念為“物超所值、體現(xiàn)個(gè)性”。房屋總價(jià)要在其承受范圍內(nèi)，應(yīng)控制在30—60萬(wàn)之間。中小私營(yíng)公司的老板、大公司與大單位的中高級(jí)白領(lǐng)階層、有灰色收入的重要職能人員都將是我們的目標(biāo)消費(fèi)者。需要滿足個(gè)性以及人性需要的二次置業(yè)者。項(xiàng)目再定位建議2001-1APEX-IMC72三、規(guī)劃理念時(shí)尚而不高檔、實(shí)用而不奢華；獨(dú)特而不怪異、人性而不局促；物超所值、價(jià)值明顯。與周邊抗性樓盤相比，有明顯的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。面對(duì)理性消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目再定位建議2001-1APEX-IMC73四、戶型定位前衛(wèi)、時(shí)尚、個(gè)性空間實(shí)用、實(shí)惠、物超所值采用躍層布局，4.8米的挑高空間，2.2米以下輔助空間附送，使用戶的得房率在140%以上在同區(qū)位，給用戶更小的面積更多使用空間與使用功能的印象戶型面積控制在90至160平方米之間，戶型結(jié)構(gòu)從三室三廳至六室三廳項(xiàng)目再定位建議2001-1APEX-IMC74第五部分規(guī)劃調(diào)整建議APEX對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的建議兩種方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比2001-1APEX-IMC75一、APEX建議：

對(duì)目前項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，以增加項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體建議如下：不改變項(xiàng)目群樓的使用面積與大體外觀造型，滿足項(xiàng)目的開(kāi)工要求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2001-1APEX-IMC76對(duì)于住宅部分在保持單體面積變化不大的前提下增加單體的使用功能，在同等條件下與抗性樓盤產(chǎn)生更加強(qiáng)烈的差異性，保持更加明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在成本提升不多的前提下，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變，給予消費(fèi)者更大的實(shí)惠與利益，同時(shí)滿足其對(duì)居住空間的要求以及精神上的要求。全面提升產(chǎn)品的附加價(jià)值，從而帶動(dòng)產(chǎn)品價(jià)格的全面提升，提高項(xiàng)目的贏利能力，達(dá)到開(kāi)發(fā)商與住戶雙贏的戰(zhàn)略構(gòu)想。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2001-1APEX-IMC77通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，全